4b Brief 2024-556 gemeente Waddinxveen inz nieuwbouwprojecten Waddinxveen 126255

Aan het College van Burgemeester en Wethouders Gemeente Waddinxveen t.a.v. wethouder A. Kerssies

Waddinxveen, Referentie Betreft

3 april 2024 DHo /2024-556 nieuwbouwprojecten Waddinxveen

Beste Albert, Zoals besproken schets ik de aanpassingen die Woonpartners Midden-Holland moet doen in het realiseren van nieuwbouw in Waddinxveen. Wij hebben de afgelopen periode verschillende keren aangegeven dat we tegen de grenzen aanlopen van ons vermogen om te investeren in nieuwbouw. Ik verwijs in die zin ook naar de brief die mijn voorganger in januari 2023 heeft gestuurd waarin wordt aangegeven dat we onvoldoende investeringsvermogen en kasstromen hebben voor alle opgaven in Waddinxveen en in de regio. In eerdere regionale onderzoeken Opgaven en Middelen uit 2021 en 2022, aangestuurd door Aedes, bleek al dat we de financiële grenzen c.q. mogelijkheden aan het bereiken zijn. We zijn nu op het punt gekomen dat wij zeer zorgvuldig en afgewogen moeten investeren om niet door de ratio’s heen te zakken die dwingend vanuit de externe toezichthouders Aw en WSW zijn opgelegd. Directe aanleiding voor deze brief is dat enkele projecten sneller dan gepland gerealiseerd worden. Om te voorkomen dat we niet door de ratio’s heen zakken als gevolg van het eerder starten met de twee projecten moeten we alle projecten die nog niet zijn aanbesteed of nog niet in uitvoering zijn in de gemeenten Waddinxveen, Gouda en Zuidplas kritisch onder de loep nemen. Concreet gaat dit nu over de volgende projecten in Waddinxveen: ’t Suyt II (48 sociale huurwoningen en 9 middenhuurwoningen).

Peter Zuidlaan (32 middenhuurwoningen) De projecten die al in uitvoering zijn, worden volgens planning in 2024 en 2025 gerealiseerd: Parkrijk I (30 sociale huurwoningen) Parkrijk II (41 sociale huurwoningen) Sleutelkwartier/Raadhuisplein (37 sociale huurwoningen) Ten aanzien van het project Peter Zuidlaan moeten we constateren dat we op dit moment geen externe financiering kunnen verkrijgen om deze niet-Daeb woningen te realiseren. Het project ’t Suyt II met de 48 sociale huurwoningen kan wel doorgaan. Voor de 9 niet-Daeb woningen hebben wij nu géén financiering, tenzij deze woningen omgezet kunnen worden naar sociale huurwoningen. Verderop kom ik in deze brief meer in detail terug op deze projecten. Voor toekomstige projecten voor sociale huurwoningen in Waddinxveen hebben we nog ruimte, hoewel we bij elke nieuwe investering moeten beoordelen of er op dat moment

Postadres Postbus 102 2740 AC Waddinxveen

(W) www.woonpartners-mh.nl (T) 0182-64 64 64

IBAN NL02 BNGH 0285 033 654 KvK 29045958

Bezoekadres Coenecoop 6 – 2741 PG Waddinxveen

-2-

ruimte is. Dat kan betekenen dat we het project in de planning naar achteren moeten schuiven om binnen de ratio’s te blijven. Hiervoor zijn we afhankelijk van externe factoren waaronder de renteontwikkelingen. Financiële positie en realisatie Woonpartners Midden-Holland heeft de afgelopen jaren veel kunnen realiseren en heeft ook doorgebouwd in perioden dat onze sector terughoudend was in investeren. En ook op dit moment hebben we 532 woningen opgedragen om te bouwen of al in aanbouw, waarvan 108 in Waddinxveen. Daarmee wordt naar volkshuisvestelijk vermogen gepresteerd. Onderstaande tabel geeft aan wat we de afgelopen jaren hebben gedaan. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde van alle corporaties hebben wij ruim tweemaal zoveel nieuwbouw gerealiseerd in de afgelopen 10 jaar. Verhoudingsgewijs, naar inwonertal, is ook de meeste nieuwbouw in Waddinxveen gerealiseerd. Wij komen met deze woningbouwproductie echter ook eerder aan de limiet van wat we kunnen investeren in nieuwbouw. Maar ook veel andere corporaties in onze regio geven aan de grenzen in zicht te hebben tussen nu en 5 jaar. Realisatie verleden en toekomst Koop/MGE

Totaal

110

119

0

218 688

57 167

0 119

0 0

699 275

Opgeleverd 2010 t/m maart 2024 Op te leveren 2024 t/m 2026 Totaal

292 108 400

91 0 91

0 0 0

14 0 14

397 108

Opgeleverd 2010 t/m maart 2024 Op te leveren 2024 t/m 2026 Totaal

331 109 440

29 40 69

0 0 0

15 0 15

375 149

Boskoop

Opgeleverd 2010 t/m maart 2024

62

Totaal

Opgeleverd 2010 t/m maart 2024 Op te leveren 2024 t/m 2026 Totaal

1155 435 1590

Gouda

Waddinxveen

Zuidplas

Opgeleverd 2010 t/m maart 2024 Op te leveren 2024 t/m 2026 Totaal

Sociaal 470

Middenhuur Koop/vrij

974

505

524 62

230 97 327

119 0 119

29 0 29

1533 532

2065

Verduurzaming en onderhoud Daarnaast wordt er flink geïnvesteerd in de verduurzaming en onderhoud van het bestaande voorraad. Ook die investeringen zijn hard nodig om onze huurders een duurzaam en goed huis te kunnen bieden. Zoals bijna alle corporaties zien we wel dat wij tot 2050 onvoldoende vermogen hebben om de volledige verduurzamingsopgave te realiseren. Ratio’s Om meer zicht te geven op onze ratio’s: voor een corporatie zijn er twee cruciaal, de Loan to Value (LtV) en Interest Coverage Ratio (ICR). De LtV is het verhoudingscijfer tussen de uitstaande leningen en de beleidswaarde van ons bezit. Dat ratio is bij ons voor de komende 10 jaar op orde, maar kruipt in de periode wel naar de 83%, waarbij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit wonen (Aw) een norm van maximaal 85% toestaan. Daar zit nu ook niet onze uitdaging, maar in de ICR. Dit ratio geeft aan of wij in staat zijn de rente op onze leningen te betalen. Deze wordt vooral beïnvloed door de kasstromen: het geld dat wij uitgeven en ontvangen. De norm is minimaal 1,4 voor Daeb en daar mag je niet structureel onder komen.

-3-

Anders kun je geen nieuwe leningen voor Daeb- investeringen aantrekken. Op basis van de huidige prognose zien we dat we meerjarig daar net niet onder zitten, zie onderstaand beeld. 3,0

ICR

2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 -

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

DAEB

2,7

1,4

1,7

1,9

1,5

1,4

1,4

1,4

1,4

1,5

NORM

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

Peildatum maart 2024 Daarbij zijn de lopende projecten ingerekend, inclusief ’t Suyt II en houden we rekening met een investeringsvolume voor de twee projecten in de Triangel die we voorzien vanaf 2026. Nieuwe investeringen anders dan we nu voorzien leiden tot meer rentebetalingen en dus een lagere ICR, die dan structureel onder de norm komt. We verwachten dat de ICR op termijn (na 10 jaar) weer gaat stijgen en er langzaam weer extra nieuwe investeringsruimte ontstaat, mits macroeconomische ontwikkelingen dit mogelijk maken. Voor de goede orde: we zijn financieel gezond, we kunnen nog veel realiseren in nieuwbouw en verduurzaming. Maar nieuwe investeringen zullen we - als ze concreet aan de orde zijn - steeds moeten afwegen tegen de financiële mogelijkheden op dat moment. Dat kan betekenen dat we een project pas later in uitvoering kunnen nemen zodat we binnen de ratio’s en opgelegde normen blijven. Sneller realiseren sociale huurwoningen levert een lagere ICR op Zoals aangegeven moeten we nu extra kritisch zijn op de investeringsruimte omdat we weinig tegenvallers, maar vooral meevallers in de planningen hebben en dus projecten eerder in uitvoering zijn gekomen dan verwacht. Normaal compenseren de meevallers en de tegenvallers elkaar.

Concreet: twee projecten kunnen sneller gerealiseerd worden dan gepland, namelijk Het Raadhuisplein in Waddinxveen en Swanladriehoek in Zuidplas. Het spreekt voor zich dat dit goed nieuws is gezien de huidige woningnood. Hoe eerder de woningen gerealiseerd worden, hoe beter. Maar het brengt ook een nadeel met zich mee: we moeten immers eerder investeren, daarvoor geld lenen en dus ook de rente gaan betalen, waardoor de grenzen van de ICR echt in beeld zijn gekomen. De rente is ook hoger dan waar wij in de begroting 2024 rekening mee moeten houden vanuit onze externe toezichthouders. Daarbij zien we dat de onderhoudskosten hoger zijn door gestegen prijzen. Dat heeft ook een negatief effect op de kasstromen en daarmee de ICR.

-4-

Perspectief Wij vinden dat we tot het uiterste moeten gaan om sociale nieuwbouw te realiseren in Waddinxveen, daarover zijn gemeente en wij het hartgrondig eens en laten we daar gezamenlijk in blijven optrekken. We zijn ons goed bewust van dat wij vooralsnog de enige partner zijn voor de realisatie van sociale huurwoningen in Waddinxveen. Deze verantwoordelijkheid voelen wij en nemen we. Over de extra financieringsmogelijkheden het volgende. 1. Wij zijn sterk afhankelijk van de rente voor onze investeringen, naast uiteraard bouwkosten. Als de rente weer nadrukkelijk zou dalen levert dat extra ruimte op voor investeringen. Voor bestaande investeringen heeft een rentestijging of -daling minder effect, die financiering is immers al aangetrokken. Uiteraard hebben wij op de rentestand geen invloed. 2. De plannen van een nieuw kabinet zijn nu nog onbekend. De sector lobbyt stevig voor afschaffing van de winstbelasting voor corporaties, we hebben immers geen winstoogmerk. Dat zou aanzienlijk schelen, wij betalen jaarlijks zo’n 4 mln aan vennootschapsbelasting, daarmee zouden we ruimte hebben voor 250 nieuwe woningen. Tegelijkertijd is het duidelijk dat het nieuwe kabinet zal moeten bezuinigen. 3. In onze regio worden goede gesprekken gevoerd over solidariteit en wij nemen daar zeer actief aan deel.

Daarbij kijken we waar projecten vastlopen op financiering en of een andere corporatie in staat is bij te springen. Als dat niet lukt is er ook nog projectsteun mogelijk, waarbij er middelen vanuit alle Nederlandse corporaties komen om een bouwopgave weer vlot te trekken. Ook verkennen wij de mogelijkheid dat een corporatie projecten in Zuidplas van ons overneemt, waardoor wij meer ruimte zouden hebben voor nieuwe projecten in Waddinxveen. Wij merken dat geen van regionale corporaties tot nu de bereidheid heeft om ook in Waddinxveen projecten te gaan realiseren. We hebben daar begrip voor, ook al zouden we een tweede corporatie in Waddinxveen zeker verwelkomen. Wel verkennen we op dit moment de mogelijkheid dat een andere corporatie in Waddinxveen projecten financiert, en dat wij vervolgens de woningen beheren. Samen met de gemeentelijke bestuurders en de corporatiebestuurders moeten we op regionaal niveau onderzoeken wat mogelijk is. 4. De grote pensioenfondsen zijn actiever geworden met het investeren in maatschappelijke opgaves zoals de woningnood. Wij gaan graag met de gemeente verkennen of dat een optie is voor Waddinxveen en deze partijen benaderen. 5. Bij de lopende projecten die we onder de loep nemen gaan we samen met de betrokkenen verkennen of er mogelijkheden zijn voor het optimaliseren van de business case.

We moeten onze beperkte investeringsmogelijkheden zo effectief mogelijk besteden, met als doel zoveel mogelijk sociale huurwoningen realiseren.

Nadere duiding mogelijkheden voor ‘t Suyt II en Peter Zuidlaan ‘t Suyt II Dit project is voor 24 woningen (van de 57) van ’t Suyt II onderdeel van de prestatieafspraken. Wij willen en kunnen dit project doorzetten, en hebben in principe ook de financiële ruimte voor de 48 sociale huurwoningen, maar moeten wel in overleg met de gemeente voor aanpassingen om de business case te verbeteren. Daarbij vinden wij het van belang dat de investering zoveel mogelijk sociale huurwoningen oplevert. Dit betekent dat we serieus moeten kijken naar de huidige opzet, waarbij de woningen nu groter zijn ingetekend dan onze voorkeur heeft. En dat we de 9 middenhuurwoningen omzetten naar sociale huurwoningen. Voor deze niet-DAEB woningen hebben wij nu geen financiële ruimte, dit licht ik verder toe bij het project Peter Zuidlaan.

-5-

Omzetten naar sociale huur zou de mogelijkheid bieden om nadrukkelijk meer dan 9 woningen te realiseren. Ook zouden we moeten verkennen of de gemeente een bijdrage kan leveren vanuit het fonds dat gemeente heeft gecreëerd voor het stimuleren van woningbouw. Dit alles onder voorbehoud dat onze RvC ook goedkeuring moet geven aan dit project. Peter Zuidlaan In dit project zijn geen DAEB-woningen, maar 32 middenhuur en dus niet-DAEB woningen voorzien. Woonpartners Midden-Holland heeft tot op heden ook kunnen investeren in middenhuur, waar andere corporaties dat mondjesmaat of helemaal niet doen. Dat doen we vanuit het besef dat ook daar vraag naar is en bijdraagt aan de diversiteit van wijken en doorstroming. We hadden daar ook de middelen voor. Het financieren kan niet volgens de speciale regelingen (geborgde leningen door het WSW) die voor DAEB beschikbaar zijn, maar moet (nu nog) met commerciële financiering plaatsvinden. Voor niet-geborgde leningen gelden andere c.q. scherpere financiële eisen, zoals de verplichting om 25% - 30% uit eigen middelen te financieren en een hoger onderpand. Dit brengt extra kosten en grotere risico’s met zich mee. Ook binnen de niet-DAEB zijn wij gebonden aan ratio’s, en als we dit voor middenhuur grote project gaan doen, komen onder wij de belangrijkste ratio, de DSCR.

Zie hiervoor onderstaande grafiek waarin het niet-DAEB project Peter Zuidlaan en de 9 niet-DAEB-woningen van ’t Suyt II zijn ingerekend. Dit ratio laat zien in welke mate wij in staat zijn de rente en de aflossingen te betalen op de leningen voor niet DAEB. Die mag niet onder de 1,1 zakken.

DSCR Niet-DAEB 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 -

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Niet-Daeb

1,01

1,04

1,01

1,14

1,07

1,04

1,11

0,97

1,23

1,38

NORM

1,1

1,1

1,1

1,1

1,1

1,1

1,1

1,1

1,1

1,1

Waar we bij DAEB, vanuit onze maatschappelijk opgave en kerntaak, het acceptabel vinden dat we incidenteel onder de ICR-norm komen, vinden we dat voor niet-DAEB onacceptabel. Bovendien zal een bank vanuit het perspectief van risicobeheersing dit ook niet willen financieren. Dat betekent dat wij dit project op dit moment niet kunnen realiseren. Dat is erg vervelend, niet in het minst voor het CPO-consortium (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) waar we de afgelopen jaren goed mee hebben samengewerkt. Graag gaan we in gesprek om te kijken of er alternatieven zijn, waarbij wij wel inschatten dat overname door andere corporaties hierbij niet voor de hand ligt, aangezien die vergelijkbare afwegingen maken als wij. Mogelijk ontstaat er ook ruimte als Europa toestaat dat wij ook middenhuur via de WSW-borging kunnen realiseren. De minister is daar mee bezig, maar of en

-6-

wanneer dat lukt is onzeker. Wellicht is er voor dit project interesse vanuit andere partijen. Het door ons ontwikkelde plan voor de middenhuurappartementen is van hoge kwaliteit en kan daardoor aantrekkelijk zijn voor beleggers. Verder is ook omzetting naar goedkope koop (onder of rond de NHG-grens) een optie. Ten slotte Graag blijven we met jullie in gesprek over de nieuwbouwprojecten en over hoe we gezamenlijk kunnen optrekken om extra investeringsmogelijkheden voor Waddinxveen te realiseren. Bovendien moeten we samen blijven ontwikkelen op mogelijke projecten, zodat we snel kunnen schakelen als er extra financiële mogelijkheden ontstaan. En uiteraard, deze brief gaat over nieuwbouw, blijven we ook samenwerken op alle andere maatschappelijke vraagstukken, zoals aardgasloze wijken, doorstromen van ouderen naar voor hen geschikte woningen, leefbaarheid en energiearmoede. Wees ervan overtuigd dat wij ook de komende jaren ons gecommitteerd voelen aan de bouwopgave in Waddinxveen.

Met vriendelijke groet, Woonpartners Midden-Holland

Diederik Hommes Directeur-bestuurder