2. Memo Quickscan Stationsstraat 38 - Kanaalstraat 10

MEMO Zaakkenmerk: 531209 Documentkenmerk: 531210 Doelgroep: College Onderwerp: Quickscan Stationsstraat 38/ Kanaalstraat 10 Afzender: Grondzaken Datum: 2 juni 2026

Geachte College, 1. Aanleiding De gemeente Waddinxveen heeft het object Stationsstraat 38/ Kanaalstraat 10 in 2025 aangekocht als strategische aankoop. De locatie ligt op een zichtbare en centrale plek in het hart van Waddinxveen, tussen het gemeentehuis en het projectgebied Sleutelkwartier, en grenst direct aan de ontwikkellocatie Kerkweg-Oost 155 (Amadeushuis). De aankoop kwam tot stand in een spoedeisende context, zoals toegelicht in het collegevoorstel van 15 juli 2025 (zaaknummer 110680). Tussen de gemeente en de voormalige eigenaar liepen meerdere juridische procedures over de uitleg en het gebruik van een erfdienstbaarheid van een weg over gemeentegrond. Tijdens de voorbereiding van de zitting bleek dat de juridische positie van de gemeente minder sterk was dan verwacht. Op advies van de advocaat is gekozen voor een minnelijke schikking, waarbij de gemeente het object aankocht. Met de aankoop zijn de lopende juridische geschillen beëindigd, waardoor risico’s op vertraging van de ontwikkeling Kerkweg-Oost 155, extra planologische aanpassingen en mogelijke schadeclaims zijn voorkomen. Daarnaast maakt de verwerving het mogelijk om de bestaande erfdienstbaarheid op te heffen, omdat een alternatieve openbare ontsluiting naar Kanaalstraat 10 wordt gerealiseerd. Nu de aankoop is afgerond, is het van belang te bepalen hoe de gemeente het object verder benut.

De aankoop had in eerste instantie een juridisch en risicobeheersingsdoel, maar gezien de ligging is het pand ook strategisch interessant voor mogelijke toekomstige ruimtelijke of maatschappelijke functies. Bij de verwerving van het object is gelijktijdig besloten om een quickscan uit te voeren ten aanzien van het object. De quickscan is nodig om een goed onderbouwd besluit te kunnen nemen over de toekomst van het object. De quickscan brengt in kaart:  de huidige situatie van het pand en het gebruik;   

de ruimtelijke en beleidsmatige kansen voor herontwikkeling of strategisch gebruik; de financiële en juridische randvoorwaarden; de mogelijke scenario’s: doorverkoop, tijdelijke verhuur, integratie in stedelijke ontwikkeling of behoud voor gemeentelijk gebruik.

De resultaten van deze quickscan vormen de basis voor een besluit van het college over de invulling van het object inclusief een besluit of het object wordt verkocht danwel in eigendom blijft.

2. Locatie- en objectkarakteristieken Kenmerk Beschrijving Bestemming Gemengd (incl. wonen begane grond toegestaan) Huidig gebruik Wonen + praktijk (eigen gebruik) Gebruiksoppervlak ca. 200 m² wonen + ca. 103 m² praktijk Perceeloppervlak 479 m² Bouwjaar 1968 Parkeren Geheel in openbare gebied

Kadastrale kaart

De ligging nabij het NS-station van Waddinxveen maakt de locatie goed bereikbaar. De locatie heeft hiermee een prominente plek nabij het gemeentehuis en in het centrum van Waddinxveen. Hiermee heeft de locatie potentie en een strategische ligging.

3. Juridische, planologische en beleidsmatige context De enkelbestemming Gemengd biedt de mogelijkheid tot:  dienstverlening;  kantoren;  maatschappelijke dienstverlening (uitzondering van peuterspeelzalen kinderdagverblijven);  aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten;  wonen (begane grond ter plaatse van aanduiding “wonen” toegestaan). Planologische wijziging is eventueel mogelijk, maar vraagt een:  onderbouwing op basis van (lokale) behoefte;  flora- en faunaonderzoek;  stikstofberekening;  archeologisch onderzoek;  bodemonderzoek;  parkeeronderzoek; en  afstemming met centrumvisie en voorzieningenstrategie.

en/of

4. Interne analyse per discipline Doel van deze quickscan is om, op basis van interne expertise, inzicht te krijgen in de mogelijkheden voor de door de gemeente aangekochte locatie. De betrokken disciplines zijn:  Ruimtelijke ordening;  Stedenbouw;  Duurzaamheid;  Maatschappelijke voorzieningen;  Wonen;  Grondzaken; en  Verkeer & parkeren. Maatschappelijke voorzieningen  Een maatschappelijke voorziening is enkel kansrijk indien minimaal 200 m² gerealiseerd kan worden.  Mogelijk passende functies: gezondheidszorg zoals bijvoorbeeld een huisarts, tandarts of fysiotherapie.  Kinderopvang is niet geschikt op deze locatie.  Het behalen van minimaal 200 m² kan mogelijk door: o opbouw aan de achterzijde; en/ of o (deels) meefunctioneren van de woning.  Indien deze ruimte-eis niet haalbaar is, is verkoop voor maatschappelijke doeleinden niet realistisch en resteert verkoop voor reguliere woonfunctie. Stedenbouw  Locatie is niet ideaal vanwege de achtergelegen zorgwoningen.  Huidige gemengde bestemming biedt echter een prima basis voor functiemenging.  Een praktijk zoals huisarts of fysiotherapeut past stedenbouwkundig goed.  Vergroting van de locatie door aankoop van aangrenzende percelen leidt tot complexe gebiedsontwikkeling zonder actuele marktvraag of bestuurlijke wens.

Daarnaast is er stedenbouwkundig geen aanleiding is om de ruimtelijke structuur van de Stationsstraat en Kanaalstraat te wijzigen, waardoor herstructurering niet voor de hand ligt.  Bestuurlijk lijkt huisvesting gemeentelijke organisatie geen optie (“no go”). Wonen  De locatie is geschikt voor beschermd- of begeleid wonen.  Dit vraagt ‘’verkamering’’ → mogelijk vergunning plichtig.  Door de huidige bestemming Gemengd is onduidelijk of zorgovernachtingen zijn toegestaan → bestemmingsplancheck benodigd.  Drie relevante vormen: beschermd wonen, beschut wonen en woongroepen. Duurzaamheid  Geen bijzondere kansen of knelpunten binnen de huidige situatie. Verkeer  Parkeren in de straat staat overdag al zwaar onder druk.  Een maatschappelijke voorziening creëert extra parkeerbehoefte → dus parkeerverantwoording noodzakelijk.  Instandhouding als woning geeft minder parkeeroverlast (drukte in de avond i.p.v. overdag).

Ruimtelijke ordening  Er zijn beperkte ontwikkelingsmogelijkheden op de huidige kavel. Alleen maatschappelijke functie (zorg/praktijk aan huis), beschermd- of beschut wonen of doorverkoop.  Samenvoegen met nummer 40 biedt meer ruimte en daardoor mogelijkheden, maar vraagt fors extra investering en bereidheid van buren.

Kansen en ontwikkelrichtingen Op basis van voorgaande en met in achtneming van het advies van Wonen is een verkennend gesprek gevoerd met de afdeling Sociaal en Maatschappelijk Beleid. Uit dit gesprek is gebleken dat de gemeente Waddinxveen de opgave heeft om 8 plekken voor beschut wonen te faciliteren. Op dit moment heeft de gemeente geen plekken gerealiseerd. Op basis van de bestemming en de mogelijkheid voor maatschappelijke dienstverlening is een verkennend onderzoek gestart met een partij die beschut en beschermd wonen faciliteert. Samen met de afdeling Sociaal en Maatschappelijk Beleid en de zorgpartij hebben is verkennend gesprek gevoerd en de locatie bezocht. Uit deze gesprekken blijkt dat de locatie geschikt is voor beschut wonen, mits enkele aanpassingen worden gedaan en aan voorwaarden wordt voldaan. De zorgpartij geeft aan dat een minimale contractduur van tien jaar noodzakelijk is. Dit biedt zekerheid aan bewoners en maakt een sluitende exploitatie van de stichting mogelijk. Daarnaast is het nodig om minimaal 8/9 kamers te realiseren van circa 20 m² per kamer, met zowel eigen voorzieningen als gedeelde voorzieningen zoals een badkamer en keuken. De kamers moeten worden verkleind vanwege de locatie. Daarnaast dient een groepsruimte te worden gerealiseerd die als gezamenlijke huiskamer kan functioneren.

Bovendien moet planologisch worden onderbouwd dat deze locatie geschikt is voor beschut wonen en dat dit binnen het geldende bestemmingsplan past, danwel dat hier een functiewijziging voor dient plaats te vinden.

5. Eindconclusie De aankoop van Stationsstraat 38/ Kanaalstraat 10 is primair gedaan vanuit juridisch en risicobeheersingsperspectief, waarmee lopende geschillen zijn beëindigd en vertraging van de ontwikkeling aan Kerkweg-Oost 155 is voorkomen. Daarmee is het oorspronkelijke doel van de strategische aankoop bereikt. De centrale en zichtbare ligging in het centrum van Waddinxveen biedt daarnaast kansen voor een passende vervolgfunctie. Gezien de schaarste aan beschikbare objecten in dit gebied en de nabijheid van het gemeentehuis, betreft dit een strategische locatie met potentie. In combinatie met de krappe vastgoedmarkt en het tekort aan voorzieningen binnen de gemeente biedt dit object mogelijkheden voor toekomstige ontwikkeling. Uit de quickscan blijkt dat de ontwikkelingsmogelijkheden op de huidige kavel beperkt zijn. Een grootschalige gebiedsontwikkeling is op dit moment niet realistisch vanwege kosten, complexiteit en ontbrekende bestuurlijke wens. Indien het object in eigendom van de gemeente blijft, kan het op termijn wel een rol spelen in een bredere gebiedsontwikkeling, mits samenwerking met aangrenzende eigenaren mogelijk is. Hiermee kan mogelijk worden aangesloten op de verdere ontwikkeling van het Sleutelkwartier en kan een optimalisatieslag binnen de gemeente worden gerealiseerd.

Verkoop als reguliere woning is juridisch en financieel de meest eenvoudige en risicobeperkte optie, maar levert beperkt maatschappelijk rendement op. Een reguliere maatschappelijke voorziening, zoals een huisartsenpraktijk of fysiotherapie, is alleen haalbaar indien minimaal 200 m² functionele ruimte kan worden gerealiseerd en een passende parkeeroplossing kan worden geborgd. Dit is bevestigd in het eerste overleg met de discipline maatschappelijke voorzieningen. De meest kansrijke maatschappelijke invulling lijkt beschut wonen. Deze functie sluit aan bij de gemeentelijke opgave om acht plekken voor beschut wonen te realiseren en voorziet daarmee in een concrete behoefte. Op basis van de eerste verkenning met de zorgpartij lijkt de locatie, mits bouwkundig en planologisch passend gemaakt, geschikt voor minimaal 8 à 9 wooneenheden met gezamenlijke voorzieningen. Voorwaarde is wel dat planologisch wordt onderbouwd dat beschut wonen binnen de bestemming past of dat een functiewijziging wordt doorlopen en dat een langdurige (minimaal tienjarige) contractuele zekerheid wordt geboden. Het object zal in het kader van het Didam-arrest openbaar worden aangeboden. Geïnteresseerde partijen kunnen zich inschrijven, mits zij voldoen aan de vooraf vastgestelde selectiecriteria.

De kosten voor leegstandbeheer, ambtelijke inzet en (groot) onderhoud dienen minimaal te worden gedekt door de huurinkomsten. De huurprijs zal marktconform worden vastgesteld. De opbrengsten uit verhuur worden toegerekend aan het team vastgoed.

Uit het advies van AVVR Advocaten volgt dat de koppeling tussen zorg en wonen alleen standhoudt als het zorgelement in de praktijk overheerst. In dat geval is geen sprake van een volledige huurovereenkomst. Indien dit niet aantoonbaar is, bestaat een reëel risico dat de cliënt van de exploitant huurbescherming geniet en een zelfstandig huurrecht tegenover de gemeente kan inroepen. Deze kwalificatie wordt bepaald door de feitelijke uitvoering en uiteindelijk door de rechter. De gemeente loopt daardoor het risico het object bij beëindiging niet tijdig en vrij van gebruik terug te krijgen. Bij verhuur moet het zorgelement aantoonbaar dominant zijn, al blijft een restrisico bestaan.

Scenario’s en afweging Optie Omschrijving Voor- en nadelen 1. Verkoop aan Woning voor eigen gebruik met mogelijkheid ➕ snel uitvoerbaar, beperkt risico particuliere koper tot praktijk aan huis ➖ beperkt maatschappelijk rendement ➕ Verkamering mogelijk, maar afhankelijk van - past qua doelgroep 2. Beschut wonen/ vergunning & bestemming (nu: Gemengd → - Maatschappelijke meerwaarde t.o.v. kleinschalige zorg huidige bestemming/ invulling vraag of overnachting is toegestaan) ➖ juridisch onzeker Onderzoek aankoop aangrenzende percelen ➕ maximale ontwikkelruimte 3. Quickscan 2.0 – voor grotere maatschappelijke ontwikkeling + ➖ hoge kosten, onzekerheid bereidheid Gebiedsontwikkeling parkeervoorziening buren, lange doorlooptijd

Scenario’s en afweging: verkopen of in eigendom houden en verhuren 1. Verkoop (aan zorgpartij of belegger t.b.v. beschut wonen) Voordelen:  Eenmalige opbrengst en geen langdurig financieel risico voor de gemeente.  Geen beheer-, onderhouds- en exploitatieverantwoordelijkheid.  Beperkte ambtelijke inzet na verkoop.  Risico’s rondom leegstand, onderhoud en exploitatie liggen bij koper. Nadelen:  Minder directe sturingsmogelijkheden op kwaliteit, doelgroep en continuïteit.  Minder flexibiliteit bij toekomstige beleidswijzigingen.  Eenmalig rendement in plaats van structurele maatschappelijke en/of financiële waarde.  Bij beëindiging van de zorgfunctie kan het pand een andere (minder gewenste) invulling krijgen, afhankelijk van contractuele afspraken. 2. In eigendom houden en verhuren voor beschut wonen Voordelen:  Maximale regie op doelgroep, kwaliteit en langdurige inzet voor maatschappelijke doeleinden.  Bijdrage aan structurele invulling van de gemeentelijke zorgopgave.  Mogelijkheid tot stabiele, langdurige huurinkomsten, minimaal kostendekkend.  Strategische positie in het centrum blijft in gemeentelijke handen. Nadelen:  Financieel risico bij leegstand of tegenvallende exploitatie.  Verantwoordelijkheid voor (groot) onderhoud en eventuele investeringen.  Langdurige juridische en contractuele verplichtingen (minimaal tien jaar).

 Extra ambtelijke inzet voor beheer en contractmanagement.

6. Advies aan het college Alles afwegend biedt inzet voor beschut wonen de meeste maatschappelijke meerwaarde. Deze invulling sluit direct aan bij de gemeentelijke opgave en voorziet in een concrete en actuele behoefte binnen Waddinxveen. De locatie is, mits bouwkundig en planologisch geschikt gemaakt, in beginsel passend voor minimaal 8/9 wooneenheden met gezamenlijke voorzieningen.

Vanuit ruimtelijk en financieel perspectief zijn de alternatieven minder aantrekkelijk. Verkoop als reguliere woning is eenvoudig en risicobeperkt, maar levert beperkt maatschappelijk rendement op. Grootschalige gebiedsontwikkeling is op korte termijn niet realistisch. De keuze verschuift daarmee naar de afweging tussen verkoop of behoud in eigendom ten behoeve van beschut wonen. Gezien de strategische ligging in het centrum, de schaarste aan vergelijkbare locaties en de wens om maatschappelijke opgaven structureel te borgen, ligt behoud in eigendom met verhuur voor beschut wonen het meest voor de hand. Daarmee houdt de gemeente regie op de functie, doelgroep en kwaliteit. Tegelijkertijd blijft de locatie beschikbaar voor eventuele toekomstige gebiedsontwikkeling, indien zich kansen voordoen met aangrenzende percelen. Voorwaarde is dat de planologische haalbaarheid wordt aangetoond, de exploitatie minimaal kostendekkend is en een solide contractuele basis met een zorgpartij wordt gelegd, waarbij het zorgcomponent overheerst.

7. Vervolgstappen Om tot een zorgvuldig besluit en uitvoering te komen, worden de volgende stappen voorgesteld: 1. Planologische toets Laat toetsen of beschut wonen binnen de huidige bestemming past. Indien nodig wordt een procedure voor functiewijziging opgestart. 2. Financiële uitwerking (MJOP) Werk een exploitatieopzet uit waarin de kosten voor beheer, onderhoud en ambtelijke inzet worden afgezet tegen de huurinkomsten. Uitgangspunt is een minimaal kostendekkende exploitatie. 3. Selectie zorgpartij Start een transparante selectieprocedure conform het Didam-arrest. Stel vooraf duidelijke selectiecriteria op, waaronder: - ervaring met beschut wonen; - financiële draagkracht; - bereidheid tot investering; - contractduur en continuïteit. 4. Contractvorming Werk een huurovereenkomst uit met duidelijke afspraken over: - looptijd minimaal tien jaar; - onderhoudsverdeling; - investeringen in het pand; - gebruik en doelgroep; - beëindiging en terugvalscenario. 5. Beheer en organisatie Bepaal of het beheer en onderhoud intern wordt georganiseerd of wordt uitbesteed aan een externe partij. Leg dit vast in een beheerstrategie. 6. Tijdelijke invulling Indien de planologische procedure of selectie tijd vraagt, zorg voor tijdelijke invulling om leegstand en kosten te beperken. 7.

Strategische monitoring Blijf de locatie beoordelen in relatie tot de ontwikkeling van het sleutelkwartier en omliggende percelen. Houd de mogelijkheid open om op termijn te schakelen naar gebiedsontwikkeling.

Met deze aanpak wordt enerzijds invulling gegeven aan een concrete maatschappelijke opgave en anderzijds de strategische positie van de gemeente in het centrum behouden.