2. Memo Motie sociale huurwoningen compenseren

Memo motie ‘sociale huurwoningen compenseren’ Inleiding In de gemeenteraad van woensdag 23 februari 2022 heeft u in het kader van agendapunt 10, centrum nieuwe fase 2, een motie ingediend. Doel van deze motie is om te onderzoeken of het tekort aan sociale huurwoningen in dit plan (17% i.p.v. de genoemde 30% in de woonvisie Waddinxveen) gecompenseerd kan worden bij de gebiedsontwikkeling De Dreef. In deze memo beschrijven we de uitkomsten van dit onderzoek. Gezien de uitkomsten houden wij vast aan onze werkwijze. Het college beschouwt de motie daarmee als afgehandeld. Opzet onderzoek In het door u vastgestelde Programma van Eisen en de Grondexploitatie voor gebiedsontwikkeling De Dreef (juni 2021) gaan we uit van 175 appartementen met een woningbouwprogrammering conform de Woonvisie Waddinxveen (30% sociaal, 20% Middeldure huur, 20% Goedkope tot middeldure koop en 30% Middeldure tot dure koop). In het onderzoek hebben we vervolgens drie scenario’s uitgewerkt: 1) We houden vast aan de door u vastgestelde uitgangspunten in het Programma van Eisen De Dreef en de bijbehorende Grondexploitatie. 2) We voegen woningen toe aan de bestaande 175 appartementen om voor de gehele woningvoorraad van De Dreef en het Centrum op 30% sociaal uit te komen.

3) We verhogen het aandeel sociaal binnen het totaalaantal van 175 appartementen om voor de gehele woningvoorraad van De Dreef en het Centrum op 30% sociaal uit te komen. Per scenario werken we vervolgens voor de onderdelen parkeren, financiën en stedenbouw de effecten op gebiedsontwikkeling De Dreef uit. 1. Vasthouden aan de door u gestelde kaders in het Programma van Eisen en de Grondexploitatie De Dreef (basismodel). Onderstaande tabel geeft een overzicht van de uitgangspunten voor Gebiedsontwikkeling De Dreef (175 appartementen, waarvan 30% sociaal) en Centrum (503 woningen, waarvan 17% sociaal). Het gaat zodoende om in totaal 678 woningen in het centrum en De Dreef, waarvan gemiddeld 21% sociaal betreft. Project

Woningtype

Percentage

Sociaal Overig Totaal

Aantal woningen 53 woningen 123 woningen 175 woningen

De Dreef

Centrum

Sociaal Overig Totaal

87 woningen 416 woningen 503 woningen

17% 83% 100%

30% 70% 100%

Totaal

Sociaal 140 woningen 21% Overig 539 woningen 79% Totaal 678 woningen 100% Tabel 1: Overzicht woningbouwprogramma op basis van huidige vastgestelde kaders

1.1 Parkeren Het Parkeren kan bij dit woningaantal binnen het plangebied en binnen de kaders van de grondexploitatie (op maaiveld en deels onder bebouwing) opgelost worden. Het gaat hier om een totaal van 158 parkeerplekken voor het bestaande woningbouwprogramma.

1.2 Financieel In dit scenario worden geen wijzigingen doorgevoerd. Dit betekent dat er in de Grondexploitatie (versie begroting 2023-2026) van De Dreef geen aanpassingen plaatsvinden en dat het resultaat sluit op €1.121.000,-. Het is goed om daarbij op te merken dat er bij het vaststellen van de Grondexploitatie door het grondbedrijf van de gemeente destijds bewust voor gekozen is om in deze gebiedsontwikkeling een positief effect te realiseren. Dit om verliesgevende grondexploitaties (centrum, sleutelkwartier) op te vangen. 1.3 Stedenbouw Stedenbouwkundig gezien zijn de 175 appartementen goed in te passen waarbij er voldoende ruimte is om invulling te geven aan het groene campuslandschap uit de gebiedsvisie. Qua bouwhoogte is er ruimte voor de nog te selecteren gebiedsontwikkelaar om te ‘spelen’ met de hoogtes en daarmee stedenbouwkundig goed aan te sluiten op het centrum. 2

Extra sociale huurwoningen toevoegen op het totaalaantal van 175 appartementen om voor het centrum en De Dreef op 30% sociaal uit te komen (opplusmodel).

In dit scenario worden er extra woningen toegevoegd om voor het totaal van De Dreef en het Centrum op 30% sociale huurwoningen uit te komen. De woningen worden ‘opgetopt’ waardoor de woonblokken hoger worden. Om op 30% uit te komen moeten er 91 sociale huurwoningen toegevoegd worden aan het bestaande programma van gebiedsontwikkeling De Dreef. Het totaalaantal komt daarmee op 266 woningen in De Dreef. Het programma komt er dan als volgt uit te zien: Project

Woningtype

Percentage

Sociaal Overig Totaal

Aantal woningen 143 woningen 123 woningen 266 woningen

De Dreef

Centrum

Sociaal Overig Totaal

87 woningen 416 woningen 503 woningen

17% 83% 100%

Totaal

Sociaal Overig Totaal

230woningen 539 woningen 769 woningen

30% 70% 100%

54% 46% 100%

Tabel 2: Overzicht woningbouwprogramma bij opplussen van aantal sociale huurwoningen De Dreef. 2.1 Parkeren Om te kunnen voorzien in voldoende parkeerplekken zullen er voor de extra sociale woningen meer parkeerplekken gerealiseerd moeten worden. Uitgaande van een parkeernormering van 0,8 per sociale woning betekent dit een toename van 73 parkeerplekken ten opzichte van het basismodel. Dit past niet in het gebied. Daarom zullen deze parkeerplekken verdiept met een parkeergarage opgelost dienen te worden. In de parkeergarage in het centrum is in basis geen plek.

2.2 Financieel Het toevoegen van woningen heeft de volgende financiële effecten. Maatregel Toename opbrengsten 91 sociale huurwoningen Kosten Realisatie parkeerbak voor 73 pp Aanvullende kosten openbaar gebied (1 boom per woning etc.) Faseringseffecten (lagere opbrengstenstijging)

Effect + € 1.365.000,- € 2.512.000,- € 155.000,- -€ 167.000,-

Het totaal negatief effect van dit scenario is daarmee € 1.469.000,-. De extra afdracht fonds bovenwijks is hier nog niet in meegenomen (negatief effect). Dit heeft als effect dat het saldo van de grondexploitatie (begroting 2023-2026) daalt van € 1.121.000,- naar - € 348.000,-. Saldo grex (begroting 2023-2026) Saldo grex (met extra programma) Effect op grex

€ 1.121.000,- € 348.000,- € 1.469.000,-.

2.3 Stedenbouw De 91 sociale huurwoningen zullen bovenop de bestaande 175 appartementen gebouwd worden. Daarmee worden de bouwvolumes aanzienlijk verhoogd t.o.v. het basismodel en zal een goede stedenbouwkundige aansluiting bij het centrum niet mogelijk zijn, waar het hoogteaccent aan de Dreef 7 lagen is. De gewenste maximale bouwhoogte langs het spoor van 6 en 8 lagen en langs het park van 4 en 6 lagen is bereikt bij het basismodel. Binnen het concept van het campuslandschap bestaat deze rek van 91 extra sociale huurwoningen niet.

3

Het verhogen van het aandeel sociale huurwoningen binnen de bestaande 175 appartementen (Omkleurmodel).

In dit scenario zetten we 64 woningen uit het programma van gebiedsontwikkeling De Dreef “middelduur tot duur” (-53 stuks) en “goedkope tot middeldure koop” (-11 stuks) om naar sociale huurwoningen. Het totaalaantal sociale huurwoningen komt daarmee op 116 om totaal op 30% sociale huur uit te komen. Het aantal woningen in De Dreef blijft daarmee op 175 woningen waarvan 67% sociaal wordt. Project

Woningtype

Percentage

Sociaal Overig Totaal

Aantal woningen 116 woningen 59 woningen 175 woningen

De Dreef

Centrum

Sociaal Overig Totaal

87 woningen 416 woningen 503 woningen

17% 83% 100%

Totaal

Sociaal Overig Totaal

203 woningen 475 woningen 678 woningen

30% 70% 100%

67% 33% 100%

Tabel 3: Overzicht woningbouwprogramma bij omkleuren van aantal sociale huurwoningen De Dreef. 3.1 Parkeren Verkeerskundig gezien is deze wijziging goed op te vangen. Het totaalaantal woningen wijzigt immers niet, en bij een omzetting van vrije sector en/of midden huurwoningen naar sociale huurwoningen

zal het totaalaantal te realiseren parkeerplekken naar verwachting zelfs iets afnemen omdat de parkeernorm voor sociale huurwoningen lager is dan voor midden huurwoningen of vrijesectorwoningen. Het totaalaantal parkeerplekken komt dan uit op 128.

3.2 Financieel Het aanpassen van het woningbouwprogramma heeft de volgende financiële effecten. Maatregel Toename opbrengsten aantal sociale woningen Afname opbrengsten overige woningtypes Extra kosten Gebouwd parkeren Faseringseffecten

Effect + € 958.000,-€ 4.028.000,- € 92.000,- € 124.000,-

Het totaal negatief effect is hiermee - € 3.286.000,- Ten opzichte van het basismodel betekent dit het volgende: Saldo grex (begroting 2023-2026) Saldo grex (gewijzigd programma) Effect op grex

€ 1.112.000,- € 2.174.000,- € 3.286.000,-

3.3 Stedenbouw Stedenbouwkundig gezien is het effect van het omkleuren van het woningbouwprogramma op te vangen omdat het aantal appartementen niet wijzigt. Omdat sociale woningen in de regel kleiner zijn dan vrijesectorwoningen is de verwachting dat er zelfs iets meer ruimte over blijft voor groen. Conclusie Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verkeerskundige, financiële en stedenbouwkundige effecten van het opplussen of omkleuren naar een meer sociaal programma voor gebiedsontwikkeling De Dreef. Geconcludeerd kan worden dat beide scenario’s een sterk negatief effect hebben op de grondexploitatie. Daarnaast is het opplusmodel vanuit zowel verkeerskundig als stedenbouwkundig oogpunt niet verstandig omdat dit ruimtelijk niet in te passen is.

Parkeren 1:Basismodel +2:Opplusmodel -3:Omkleurmodel ++

Financieel +---

= Positief effect t.o.v. basismodel = Negatief effect t.o.v. basismodel = Geen verandering in effecten t.o.v. basismodel

Stedenbouwkundig +-++