2.a Uitgaande brief - Groeipad Gemeente Waddinxveen Definitief

Provincie Zuid-Holland T.a.v. College van Gedeputeerde Staten Postbus 90602 2509 LP DEN HAAG

Uw kenmerk: PZH-2024-864025765 DOS-2017-0004230

Uw brief van: 11 december 2025

Ons kenmerk: 261443

Contactpersoon: Marjolein van der Geest

Telefoonnummer: 14 0182

Datum: 13 mei 2025

Bijlagen: 3

Onderwerp: Realistisch groeipad sociale huur

Geacht College, Op 11 december 2024 hebben wij een brief van u ontvangen met het verzoek om voor 1 mei 2025 een plan aan te leveren met een realistisch groeipad naar 30% sociale huur in de woningvoorraad. Op 1 mei 2025 heeft u in concept het plan met de stappen die de gemeente Waddinxveen zet om het aandeel sociale huur in de woningvoorraad te vergroten ontvangen. Op 13 mei 2025 is de brief door het college van Burgemeester en Wethouders besproken. Hierbij ontvangt u de definitieve versie van het Groeipad van de Gemeente Waddinxveen. Voordat wij ingaan op de punten met betrekking tot het Groeipad, geven wij graag eerst aan dat de gemeente Waddinxveen het maximaal haalbare doet om voldoende sociale huurwoningen te realiseren. Samen met onze woningcorporatie en particuliere ontwikkelaars zijn wij actief opzoek naar oplossingen om de realisatie van de sociale huurwoningen in onze programmering te borgen. De afgelopen maanden is er actief gecommuniceerd met onder andere de Gedeputeerde Wonen en de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening over de beperkte mogelijkheden in de gemeente Waddinxveen en de regio MiddenHolland om sociale huurwoningen te realiseren. Uit deze acties komen echter geen oplossingen.

We vragen uw steun in de opgave om betaalbare woningen te realiseren, door niet te focussen op het percentage 30% sociaal in de voorraad, maar door met ons en andere gemeenten te kijken naar wat we wél kunnen doen om grote aantallen sociale huur toe te voegen.

1. Inventarisatie van de huidige woningvoorraad Per 1 januari 2025 zijn er 14069 woningen in de voorraad van de gemeente Waddinxveen. Hiervan is 25,3% in het bezit van de lokale woningcorporatie Woonparters Midden-Holland (hierna Woonpartners). Zij verhuren in totaal 3471 DAEB-woningen. Naast de corporatiewoningen zijn er ook particuliere verhuurders die sociale huurwoningen verhuren. In het woonbehoefte onderzoek (d.d. 2023) is onderzocht dat dit circa 2% van de woningvoorraad betreft. Aantal in de woningvoorraad

Aantal

Percentage

1

Totaal aantal woningen1 Woningcorporatie2 Sociaal (DAEB) • Waarvan woningcorporatie • Waarvan particulier3

14.069 3559 3471 3203 268

100 25,3% 24,7% 22,8% 1,9%

Strategieën voor aanpassing en uitbreiding • Lobby extra sociale huurwoningen In februari 2024 gaf Woonpartners een signaal dat hun investeringscapaciteit niet langer voldoende was om nieuwe projecten op te nemen in de begroting. Met Woonpartners gaven de andere woningcorporaties in de regio Midden-Holland aan dat ook hun investeringscapaciteit niet langer toereikend is om de aantallen uit de Regionale Realisatie Agenda te kunnen bouwen. Naar aanleiding van dit bericht hebben de regionale woningcorporaties op grond van solidariteit gekeken of er projecten door andere corporaties wel gerealiseerd konden worden. Dit heeft geleid tot een verschuiving van enkele projecten van Woonpartners naar een andere corporatie. Dit heeft echter niet gezorgd voor het bouwen van meer sociale huurwoningen in Waddinxveen door een corporatie. De gemeente Waddinxveen is actief opzoek gegaan naar nieuwe woningcorporaties. Echter bleek dat de corporaties in de regio en de provincie eerst de woningbouwopgave van de gemeenten waar zij al actief zijn oppakken voordat zij in een nieuwe gemeente en regio willen investeren. Het vinden van particuliere investeerders is moeizaam. Ook betekent dit veelal een kort instandhoudingstermijn van 25 jaar (in plaats van 70-90 jaar bij een woningcorporatie) en geen differentiatie binnen de huurprijzen in een project (alleen tot de liberalisatiegrens).

Voor enkele projecten is het gelukt om particuliere sociale huurwoningen te realiseren. Voor de grote opgave is dit niet wenselijk en ook niet uitvoerbaar. Om aandacht te vragen voor de problematiek met betrekking tot de investeringscapaciteit van Woonpartners en het effect op de nieuwbouwproductie in Waddinxveen heeft de gemeente Waddinxveen een lobby gestart richting de provincie en het Rijk. Ook de gemeenteraad heeft een brandbrief gestuurd aan de Provincie ZuidHolland en het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Daarnaast zijn er schriftelijke kamer vragen gesteld aan de minister van VRO door de heer Grinwis (CU). De minister erkent en herkent de problematiek met betrekking tot de investeringscapaciteit van de woningcorporaties in onze regio en gemeente, maar biedt geen middelen of maatregelen ter ondersteuning. (Voor meer informatie: Zie de beantwoording van de minister in bijlage 1). Naar aanleiding van deze lobby zijn er meerdere inhoudelijke gesprekken gevoerd tussen de gemeente Waddinxveen, Woonpartners en onder andere: Martin van Rijn (tot begin 2025 voorzitter van Aedes), Anne Koning (Gedeputeerde Wonen), ambtenaren van het ministerie van VRO, Johan Conijn (hoogleraar woningmarkt) en Ruud Kruip (Expertteam woningbouw & landelijke versnellingstafel Woningbouw).

Daarnaast worden er ook gesprekken ingepland met Liesbeth Spies (voorzitter Aedes) en Hamit Karakus (landelijke versnellingstafel en aanjager realisatie woningbouw woningcorporaties). Ook brengt de gemeente Waddinxveen actief casuïstiek in bij de regionale en provinciale versnellingstafels om deze problematiek en

1 Verblijfsobjecten met een woonfunctie per 1-1-2025 2 Zoals opgenomen in de lokale Prestatieafspraken 2025 3 In het woonbehoefte onderzoek d.d. mei 2023 is door Stec een schatting van 2% particuliere sociale

huurwoningen in de woningvoorraad opgenomen op een woningvoorraad van destijds 13.408 woningen.

2

projecten die hier direct door getroffen worden te bespreken met ontwikkelaars, investeerders, het Rijk, de provincie en de regiogemeenten. Uit al deze gesprekken volgt dezelfde conclusie: er is momenteel niet voldoende investeringscapaciteit om de volledige bouwopgave te realiseren en er is geen kortetermijnoplossing. Focus op wat er nu wel kan binnen de gemeente en regio, ook als het maar een deel van de opgave is. Lange termijn oplossingen zoals projectsteun of meer financiële ruimte bij de woningcorporaties door afschaffing van de winstsbelasting zijn nog ver weg. • Uitgangspunten Woonzorgvisie Waddinxveen 2035 In de Woonzorgvisie Waddinxveen 2035 is vastgesteld dat van alle nieuwbouwprojecten minimaal 30% sociale huurwoningen zijn. In de prestatieafspraken met Woonpartners en/of in anterieure overeenkomsten met de ontwikkelaars kan de gemeente per project afspraken maken over de differentiatie van deze sociale huurprijsgrenzen (1e en 2e aftoppingsgrenzen). Daarnaast is minimaal 12% een middeldure huurwoning en minimaal 20% een koopwoning tot € 355.000 euro. De rest zal bestaan uit middeldure en dure koopwoningen. In totaal bestaat het woonprogramma dus voor 62% uit betaalbaarheid.

Het indicatieve woonprogramma is van toepassing voor alle nieuwbouwprojecten (mits er al anterieure overeenkomsten zijn ondertekend, of er een bestemmingsplan, omgevingsplan of gebiedsexploitatie is vastgesteld door de gemeenteraad). De percentages kunnen worden gedifferentieerd naar de wijken van de gemeente, om rekening te houden met de samenstelling van de huidige woningvoorraad (bijvoorbeeld meer sociale huur toevoegen in wijken waar al veel vrije sector (koop)woningen zijn, en omgekeerd). Ook is maatwerk mogelijk, bijvoorbeeld als de grond moet worden gesaneerd (wat veel geld kost) waardoor een plan alleen haalbaar is met dure woningen. Het woningbouwprogramma is dynamisch. Afhankelijk van de marktontwikkeling en de vraag naar koop en huurwoningen, kan het programma worden bijgesteld.

2. Samenwerking met de woningcorporatie • Prestatieafspraken: Samenwerking met de woningcorporatie In 2025 is er door de lokale woningcorporatie en de gemeente Waddinxveen een nieuwe Raamovereenkomst prestatieafspraken 2025-2028 ondertekend. Hierin is opgenomen dat er een gezamenlijke inzet is om te streven naar een totaal van 30% sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad in Waddinxveen. Woonpartners spant zich naar vermogen en in redelijkheid in om voldoende investeringscapaciteit vrij te maken voor de bouw van (extra) sociale huurwoningen. De verwachte bouwopgave in de gemeente Waddinxveen en daarmee de verwachte opgave sociale huurwoningen, is anno 2025 groter dan de hoeveelheid woningen die Woonpartners per jaar kan bouwen. Het gezamenlijke doel is dan ook om andere woningcorporaties of investeerders te interesseren om een bijdrage te doen aan deze opgave. De gemeente spant zich in om de financiële haalbaarheid te bevorderen door het beschikbaar maken van een bestemmingsreserve betaalbare woningen en het instellen van een vereveningsfonds. In de lokale Prestatieafspraken 2025 is daarom door de gemeente Waddinxveen en Woonpartners gekozen om een gezamenlijk opgestelde tabel op te nemen waarin duidelijk wordt hoeveel woningen de corporatie wel én niet kan bouwen uit de volledige nieuwbouwprogrammering van de gemeente Waddinxveen.

In de prestatieafspraken 2025 heeft Woonpartners plannen voor 176 sociale huurwoningen opgenomen. Er zijn echter nog 582 sociale huurwoningen in de nieuwbouwplannen waar nog geen woningcorporatie of investeerder voor is gevonden. (Voor meer informatie: zie pagina 7 van bijlage 2).

3

Kanttekening: De aantallen in de begroting van Woonpartners zijn van voor het moment dat de mogelijke huurbevriezing voor 2025 en 2026 bekend werd gemaakt in de Voorjaarsnota. Als de huurbevriezing door gaat heeft dit een zeer groot negatief effect op de investeringscapaciteit van de woningcorporaties. Op het moment van het opstellen van deze brief is nog niet duidelijk welk effect dit zal hebben op de nieuwbouw van sociale huurwoningen in de gemeente Waddinxveen.

3. Inzet huidig instrumentarium • Bestemmingsreserve betaalbare woningen De gemeenteraad van Waddinxveen heeft tijdens de bespreking van de jaarrekening 2022 in juli 2023 een motie ingediend om een bestemmingsreserve betaalbare woningen in te richten. Per 20 maart 2024 zijn de voorwaarden door de gemeenteraad vastgesteld en kunnen ontwikkelaars en woningcorporaties een aanvraag indienen voor een bijdrage uit het fonds voor het realiseren van betaalbare woningen. De voorwaarden voor een bijdrage uit het fonds zijn onder andere dat: het sociale en/of middenhuurwoningen betreft, de maximale bijdrage per woning, minimaal instandhoudingstermijn van respectievelijk 25 en 15 jaar en dat er een aantoonbaar financieel tekort op het project moet zijn, die niet positief mag worden door de bijdrage uit het fonds. • Grondbeleid De gemeente Waddinxveen hanteert sociale grondprijzen voor sociale woningbouw. Momenteel wordt gewerkt aan een actualisatie van het grondbeleid en de bijbehorende grondprijzen. Hierin wordt de woningcorporatie ook meegenomen. • Vereveningsfonds Op 26 maart 2025 heeft de gemeenteraad van Waddinxveen de Notakostenverhaal en financiële bijdragen Waddinxveen 2025 vastgesteld. Hierin is opgenomen dat er een Vereveningsfonds Sociale Woningbouw wordt ingesteld.

Momenteel wordt er gestreefd om in de zomer van 2025 de voorwaarden vast te stellen en het fonds in werking te laten treden. • Anterieure overeenkomsten Met het oog op het kostenverhaal sluit de gemeente met ontwikkelaars een anterieure overeenkomst af. Hierin worden de gemaakte afspraken over de woningbouwontwikkeling op een locatie vastgelegd. De afspraken over het woningbouwprogramma worden in een anterieure overeenkomst vastgelegd. Hierin worden ook de instandhoudingsperiode voor sociale huurwoningen opgenomen. 4. Helpende Hand In de tweede helft van 2024 heeft de gemeente Waddinxveen een vraag ingezonden aan de Helpende Hand om met ons mee te denken hoe we meer sociale woningen en betaalbare woningen kunnen realiseren in onze gemeente. De Helpende Hand heeft in november 2024 een rapport opgeleverd die helaas geen antwoord gaf op de onderzoeksvraag. De input van de lokale problematiek met betrekking tot de investeringscapaciteit van de woningcorporatie is niet meegenomen in de adviezen. Zo werd er van uit gegaan dat corporaties het volledige aanbod aan sociale woningen kan realiseren. Dit is in Waddinxveen en de regio Midden-Holland niet aan de orde en dat was expliciet meegegeven. De adviezen waren ook niet toegespitst op de gemeente Waddinxveen als middelkleine gemeente en organisatie. Er werden voorbeeld gemeente genoemd met 3 keer zoveel inwoners.

4

Het rapport bevestigde wel dat Waddinxveen goede stappen zet binnen het realiseren van de huidige programmering. Een aantal adviezen werden namelijk al door onze projectleiders toegepast binnen gebiedsontwikkelingen. Ook bevestigde de Helpende Hand dat de huidige programmering van de voorbeeld casus (Noordkade) alleen door de WBI-subsidie mogelijk is. Het extra programmeren van betaalbare woningen of het rigoureus veranderen van de ontwikkelstrategie zal tot grote negatieve financiële gevolgen en vertraging leiden. Door de verschillende actielijnen met betrekking tot de lobby extra sociale huur die naast de Helpende Hand zijn uitgevoerd doet de gemeente Waddinxveen – én de regio Midden-Holland – ontzettend haar best om het onderste uit de kan te halen met betrekking tot het programmeren en realiseren van sociale huur. Daarnaast is de realisatiegraad van de corporaties in de regio Midden-Holland hoog. Woonpartners stond dit jaar in de top 10 meest investerende woningcorporaties. Helaas belemmert de beperkte investeringscapaciteit van de (regionale) woningcorporaties en de beperkte interesse van particuliere investeerders het de gemeenten om sneller en meer betaalbare woningen te realiseren.

5. Inzicht in de toekomstige woningvoorraad In oktober 2023 is er een memo aan de gemeenteraad gestuurd met betrekking tot dezelfde vraag: “wat is er nodig om 30% sociale huurwoningen in de gemeente Waddinxveen te bereiken?”. Na het volledig realiseren van de huidige woningbouwprogrammering is er in 2031 een tekort van 807 sociale huurwoningen om te voldoen aan het streven naar 30% in de woningvoorraad. In het memo worden 2 scenario’s uitgewerkt: •

•

Scenario 1 Uitruilen binnen huidig programma In het scenario waar het absolute tekort van 807 woningen aan sociale huurwoningen in 2031 wordt opgelost door het uitruilen van woningen in het niet-sociale segment, is er een negatief financieel effect berekend van ongeveer € 46-57 miljoen. Scenario 2: Aanvullende nieuwe locaties zoeken of herinrichten en verdichten: Het scenario om aanvullende locaties te zoeken is op twee manieren uit te voeren. Optie 1: uitleglocaties. Optie 2: het herontwikkeling en verdichting van bestaande wijken. Deze opties houden in feite in dat Waddinxveen verder zal groeien in aantal inwoners. De gemeenteraad van Waddinxveen heeft in de raadsvergadering van 11 oktober de startnotitie ‘Perspectief Waddinxveen 2050: Visie op Groei’ vastgesteld. Pas in de raadsvergadering van mei 2025 wordt er door de gemeenteraad een scenario voor de toekomst vastgesteld.

In het memo is al een kanttekening opgenomen dat de investeringscapaciteit van de corporaties sterk onder druk stond. (Voor meer informatie: zie bijlage 3). Dit was ook al een zeer belangrijke kritische succesfactor uit de Regionale Realisatie Agenda. In de afgelopen jaren is in de praktijk duidelijk geworden hoe zwaar deze KSF weegt in de realisatie van betaalbare woningen. De gemeente Waddinxveen blijft, in samenwerking met Woonpartners, kijken naar mogelijkheden om meer sociale huurwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad. De stappen die samen met de stakeholders worden gezet zijn waardevol, maar om die 30% in de lokale voorraad te bereiken zal een zeer grote toevoeging aan de woningvoorraad nodig zijn. Hiervoor zou een grote uitbreidingslocatie nodig zijn met een programma waar extreme hoge betaalbaarheidspercentages in zitten. Het extreem programmeren van betaalbare woningen terwijl er geen partijen zijn die de woningen daadwerkelijk kunnen bouwen is niet realistisch en niet wenselijk in het kader van leefbare wijken. De gemeente Waddinxveen legt daarom de focus op het realiseren van de huidige programmering en het opnemen van minimaal 30% sociale huur in alle nieuwbouwprojecten (conform de Woonzorgvisie Waddinxveen 2035).

5

Conclusie De gemeente Waddinxveen doet het maximaal haalbare om voldoende sociale huurwoningen te realiseren. Samen met onze woningcorporatie en particuliere ontwikkelaars wordt actief gezocht naar oplossingen om de realisatie van de sociale huurwoningen in onze programmering te borgen. Wij vragen uw steun in deze fairshare gedachte en in het maximaal haalbare te voorzien, door niet te focussen op het percentage 30% sociaal in de voorraad, maar door met ons en andere gemeenten te kijken naar wat we wél kunnen doen om grote aantallen sociale huur toe te voegen.

Meer informatie Voor meer informatie over deze brief kunt u contact opnemen met mevrouw M. van der Geest, bereikbaar op telefoonnummer 06-34344755 of via email m.vandergeest@waddinxveen.nl . Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van de gemeente Waddinxveen, de gemeentesecretaris, {{esl:Signer1:capture:size(200,50)}} Mevr. J.M. van Vugt

de burgemeester, {{esl:Signer2:capture:size(200,50)}} Dhr. E.J. Nieuwenhuis

6