2.a. Memo Beter Wonen Pilot

MEMO Zaakkenmerk: 210167 Documentkenmerk: 210197 Doelgroep: Raad Onderwerp: Beter Wonen Pilot Afzender: College Datum: 14 januari 2025 Geachte Raad, Middels dit memo willen we u informeren over het experiment dat woningcorporatie Woonpartners MiddenHolland gaat starten onder de naam: “Beter Wonen Pilot in Waddinxveen: van groot naar beter". Het college heeft op 14 januari 2025 toestemming verleend.

Experiment (of: pilot) op basis van artikel 44 uit de huisvestingsverordening Het college kan voor een bepaalde tijd experimenten toestaan die buiten de bepalingen van de huisvestingsverordening vallen. Belanghebbende partijen - zoals de woningcorporatie - kunnen hiertoe een verzoek bij het college indienen. Tijdens de gesprekken over de prestatieafspraken en naar aanleiding van de aangenomen motie 'Bevorderen doorstroming scheefwoners op basis van huishoudgrootte’ heeft de gemeente woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland geattendeerd op de mogelijkheid van het starten van een experiment over het thema uit de motie. Op 10 december 2024 heeft Woonpartners een aanvraag gedaan onder de naam: “Beter Wonen Pilot in Waddinxveen: van groot naar beter".

Beoogd doel van de Beter Wonen Pilot De Beter Wonen Pilot richt zich op het beter benutten van woonruimte in de sociale huursector en het ondersteunen van huurders. De pilot is bedoeld om huurders van 65 jaar en ouder te stimuleren om van grote, ongelijkvloerse woningen naar kleinere, gelijkvloerse woningen te laten verhuizen. Waddinxveense huurders van 65 jaar en ouder mogen hun woonwensen opgeven bij Woonpartners en worden direct bemiddeld naar kleinere, gelijkvloerse woningen zodra er aanbod vrijkomt dat aan hun wensen voldoet. Direct bemiddelen houdt in dat er woningtoewijzing buiten het reguliere woningaanbodsysteem om (MijnDâk/WoningNet) plaatsvindt. Op basis van de huisvestingsverordening is directe bemiddeling alleen mogelijk voor bijzondere doelgroepen, zoals (voor de taakstelling huisvesting van) statushouders en woningzoekenden die onvoldoende zelfredzaam zijn om zelfstandig een woning te zoeken. Door de start van de pilot worden huurders van 65+ jaar (tijdelijk) aan deze ‘bijzondere doelgroepen’ voor directe bemiddeling toegevoegd. In de eerste plaats zorgt de pilot ervoor dat huurders toekomstbestendig(er) en beter gaan wonen. In de tweede plaats zorgt een verhuizing van een Waddinxveense 65+’er uit een grote woning voor doorstroming omdat er een woning vrijkomt voor bijvoorbeeld een groter huishouden dan 2 personen.

Onderbouwing keuze voor de interventie ‘directe bemiddeling’ Directe bemiddeling is een simpel instrument maar met (naar verwachting) veel resultaat. Het speelt namelijk in op 3 van de 5 interventies waarmee doorstroming gestimuleerd kan worden1. Dit zijn: ‘op weg helpen’, ‘ontzorgen’ en ‘voorrang’). De overige 2 interventies zijn: ‘passend aanbod creëren’ en ‘prijsprikkel’ (zie bijlage 1).

1

Gebaseerd op de door Platform31 uitgevoerde quickscan (2021-2022) naar verschillende interventies en een effectieve aanpak van doorstroming van senioren op de woningmarkt.

De doelgroep die Woonpartners wil aanspreken met de pilot is de groep huurders van 65+ die open staan om te verhuizen. Directe bemiddeling zorgt ervoor dat het vinden van een passende woning om naartoe te verhuizen geen belemmering meer hoeft te zijn. Daarnaast zorgt het praten met de verhuismakelaar van Woonpartners over de woonwensen ervoor dat de 65+ huurder nadenkt over de woonwensen en mogelijk actief bezig gaat zijn met het voorbereiden van een mogelijke verhuizing. In 2022 heeft Woonpartners ‘woonpleziergesprekken’ met (oudere) huurders gevoerd. Uit de woonpleziergesprekken is naar voren gekomen dat voor veel huurders, die wel wilden verhuizen, de huurprijs (bijna) geen belemmering vormde. Er werd aangegeven dat er voldoende aanbod is dat financieel bij hun situatie past. Daarnaast zag deze groep huurders ook in dat de woning waar zij naartoe zouden verhuizen soms duurder was dan hun huidige woning, maar dat deze bijvoorbeeld ook beter geïsoleerd is en kleiner is waardoor de totale woonlasten vaak gelijk blijven. Uit de woonpleziergesprekken is gebleken dat de belangrijkste redenen om niet te verhuizen de emotionele gebondenheid aan de woning is, en/of het niet overzien van een verhuizing. Directe bemiddeling maakt een verhuizing voor veel huurders een stuk overzichtelijker omdat dit het zoekproces versimpelt.

Ook heeft Woonpartners een bijeenkomst gehad met de HRHM (huurderskoepel) en werden het ‘op weg helpen’ en ‘ontzorgen’ als meer kansrijk bestempeld, dan bijvoorbeeld de prijsprikkel. Door te starten met de pilot wordt onderzocht of dit experiment (de woonwensen- en directe bemiddelingslijst) zorgt voor verhuisbewegingen. De pilot kent de volgende uitgangspunten die zijn opgesteld door Woonpartners:

Voorwaarden deelname Beter Wonen Pilot -

-

Huurders binnen Waddinxveen; Huurders van 65+ jaar; Huishouden(s) van maximaal 2 personen (zonder thuiswonende kinderen); Laat een sociale huurwoning van Woonpartners achter: o Ongelijkvloerse woning en/of o Woning met minimaal 4 kamers (3 slaapkamers) of >80 m2 Verhuizen naar een passend complex in Waddinxveen (toegankelijk en gelabeld voor 55+/65+)

Werkwijze Beter Wonen Pilot door Woonpartners -

Huurder geeft interesse aan om mee te doen aan de pilot via de website van Woonpartners of telefonisch; Huurders mogen hun woonwensen/eisen aangeven; De bemiddelingslijst wordt bijgehouden met voorrang op basis van moment van inschrijving (behalve bij te hoog inkomen, zie ‘inkomenseis’); Huurders mogen maximaal 2 keer een bemiddeling weigeren; Huurders blijven vrij om zelf te zoeken en te reageren via MijnDâk/WoningNet; De pilot loopt voor de duur van een jaar; Bij groot onderhoudsprojecten kan Woonpartners senioren of mensen met lichamelijke beperkingen de mogelijkheid bieden om voor groot onderhoud/renovatie overstap te maken naar een passende woning via deze pilot.

Inkomenseis: sociale- en middenhuurgrens De pilot is voornamelijk voor huurders die in aanmerking komen voor sociale huur. Bij een inkomen boven de maximale inkomenseis voor een sociale huurwoning is het mogelijk de (al bestaande) 15% vrije toewijzingsruimte te gebruiken. Hiervoor gelden wel de voorrangsregels voor toewijzing: is er op dat moment een andere huurder met een lager inkomen die ook interesse heeft in dezelfde woning (gelijke geschiktheid), dan gaat die huurder voor. De bovengrens voor inkomens in deze pilot is gelijk aan de bovengrens van middeninkomens voor middenhuur.

Reserveren woningen voor de pilot versus beschikbaarheid andere woningzoekenden Bemiddeling is alleen mogelijk naar passende complexen (toegankelijk en gelabelde 55+/65+ woningen). Deze complexen worden afwisselend geadverteerd (dus afwisselend voor enerzijds de reguliere verhuur via MijnDâk/WoningNet en anderzijds voor bemiddeling in verband met deze pilot, zodat er voldoende aanbod

blijft voor de reguliere verhuur). Nieuwbouwwoningen worden bij eerste verhuur niet meegenomen in deze pilot. Zodra een nieuwbouwwoning muteert kan deze wel meegenomen worden in de pilot. Hier is door Woonpartners voor gekozen zodat voor de nieuwbouw iedereen gelijke kansen heeft. Daarnaast heeft Woonpartners in de bestaande woningvoorraad voldoende woningen in bezit geschikt voor de pilot.

Communicatie De doelgroep van de pilot is de groep huurders van 65+ jaar zonder inwonende kinderen. De eventuele (inmiddels uitwonende) kinderen en/of mantelzorgers kunnen de doelgroep (ook) attenderen op de pilot. Rechtstreekse communicatie met de doelgroep gebeurt door Woonpartners. In goed overleg kijkt de gemeente samen met Woonpartners naar eventuele extra communicatiemomenten over de pilot: hoe, wanneer en door wie.

Evaluatie Het is mogelijk dat de pilot niet de gewenste resultaten oplevert of aanpassing behoeft. De gemeente en Woonpartners hebben periodiek overleg over de (tussen)resultaten van de pilot. Na een jaar vindt er een evaluatie plaats met Woonpartners. Op dat moment kan worden besloten het experiment te verlengen, aan te passen en/of bij gewenste resultaten kan er een voorstel volgen om de huisvestingsverordening op dit onderwerp te wijzigen.

Bijlage(n) 1. Schema 5 interventies doorstroming quickscan (2021-2022) Platform31.