1b Bijlage Financiële uitgangspunten warmtetransitie Startbuurt GVPH

Financiële uitgangspunten warmtetransitie Startbuurt GVPH

Januari 2024 | E. Vrins / S. van de Poel

Inhoud 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Inleiding Financiële uitgangspunten Total cost of ownership Gevoeligheid Conclusies Aanbevelingen Bijlagen (uitgangspunten)

Disclaimer Alle cijfers in dit onderzoek zijn indicatief en komen deels voort uit onderliggende haalbaarheidsonderzoeken (van adviesbureau Greenvis) die zijn opgesteld in de afgelopen jaren. Aannames en onzekerheidsmarges in deze haalbaarheidsonderzoeken en de prijsinflatie van de afgelopen jaren maken dat deze cijfers als indicatief moeten worden beschouwd. Kengetallen m.b.t. investeringen, onderhoudskosten en indexaties die gebruikt zijn voor de berekeningen zijn door een onafhankelijk adviesbureau als realistisch beoordeeld.

1. Inleiding In dit onderzoek geven we antwoord op de belangrijkste financiële vragen voor de eindgebruikers en vastgoedeigenaren in de startbuurt (GVPH). De vragen luiden als volgt: 1. 2. 3. 4.

Hoe verhouden de maandelijkse lasten van de verschillende warmtealternatieven zich tot elkaar en tot aardgas? Welke tarieven (vastrecht en verbruik) willen de belanghebbenden hanteren in de startbuurt? Welke afspraken kunnen we maken om ervoor te zorgen dat de tarieven ook in de toekomst aantrekkelijk blijven? Hoe verhouden de warmtealternatieven voor aardgasvrij zich financieel tot elkaar als we zowel naar investeringen als naar verbruikskosten over meerdere jaren kijken?

2. Financiële uitgangspunten Onderzoeksvraag 1 Hoe verhouden de maandelijkse lasten van de verschillende warmtealternatieven zich tot elkaar en tot aardgas? Wij vergelijken* hierbij de jaarlijkse- en maandelijkse kosten die een standaard woning met een gemiddeld verbruik in de startbuurt heeft op basis van de energietarieven zoals die in Nederland in januari 2024 zijn vastgesteld.

* De uitgangspunten voor deze berekening staan in bijlagen 1

​

2. Financiële uitgangspunten Berekening Analyse • Een na geïsoleerde woning (label B) verwarmd met aardgas heeft gemiddelde maandelijkse lasten van € 230. • Een na geïsoleerde woning (label B) op een warmtenet heeft gemiddelde maandelijkse lasten van € 213. • Een na geïsoleerde woning (label A) met een warmtepomp heeft gemiddelde maandelijkse lasten van € 290. Een belangrijk component hierin is de reservering herinvestering.

2. Financiële uitgangspunten Conclusie onderzoeksvraag 1 • Een woning aangesloten op het warmtenet heeft maandelijkse lasten van € 213 per maand, zonder reservering herinvestering (de aansluitbijdrage op een warmtenet is namelijk eenmalig). • Een woning met een warmtepomp heeft maandelijkse lasten van € 289 per maand, dat mede wordt veroorzaak door de reservering herinvestering (na 15 jaar dient de warmtepomp namelijk vervangen te worden).

2. Financiële uitgangspunten Onderzoeksvraag 2 Welke tarieven (vastrecht en verbruik) willen de eindgebruikers en vastgoedeigenaren hanteren in de startbuurt? Om deze vraag te beantwoorden dienen we een tarief ‘te kiezen’ voor het eerste jaar van levering passend binnen de maximale warmtetarieven die jaarlijks worden bekend gemaakt door de Autoriteit Consument en Markt (ACM). • We houden hierbij rekening met het feit dat de warmtetarieven en de aansluitbijdrage met elkaar verbonden zijn, zoals communicerende vaten. • Ook de invloed van (lage) tarieven op het draagvlak voor warmtelevering in de Startbuurt GVPH is een belangrijk aspect. • In vele vergelijkbare projecten wordt gekozen voor het ‘niet meer dan anders principe’ (lager dan het maximaal ACM tarief), waardoor de maandelijkse lasten van een warmtenet niet hoger zijn dan bij aardgas bij gelijk verbruik.

2. Financiële uitgangspunten Berekening Analyse •

•

Een lager percentage van het maximale ACM tarief leidt tot lagere maandelijkse lasten en een hogere aansluitbijdrage De maandelijkse lasten inclusief onderhoud en reservering vervangingsinvestering zijn vanaf een warmteprijs van 95% ACM (vastrecht en GJ prijs) voordeliger dan verwarmen met gasketel)

2. Financiële uitgangspunten Berekening Analyse •

De maandelijkse lasten exclusief onderhoud en reservering vervangingsinvestering zijn vanaf een warmteprijs van ongeveer 87% ACM (vastrecht en GJ prijs) voordeliger dan verwarmen met gasketel

2. Financiële uitgangspunten Conclusie onderzoeksvraag 2 • De totale maandelijkse lasten van een (na geïsoleerde) woning die is aangesloten op het warmtenet zijn in het eerste jaar van levering lager dan dezelfde woning verwarmd met aardgas als wordt gerekend met 95% vastrecht en 95% GJ prijs (of lager) van de maximale tarieven ACM hanteert. De berekeningen in dit onderzoek zijn gebaseerd op 90% vastrecht en 90% GJ prijs. • Indien gemeente en warmtebedrijf een laag (warmte)verbruik willen stimuleren kan ervoor worden gekozen om verhoudingsgewijs het vastrecht percentage iets te verlagen ten opzichte van het percentage GJ verbruik tarief. Hiermee verlaag je de vaste maandelijkse kosten en verhoog je de kosten voor daadwerkelijk verbruik.

2. Financiële uitgangspunten Onderzoeksvraag 3 Welke afspraken kunnen we maken om ervoor te zorgen dat de tarieven ook in de toekomst aantrekkelijk blijven? Het is gebruikelijk dat de warmtetarieven jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van een indexatieformule die op werkelijke kosten van het warmtebedrijf is gebaseerd. Denk hierbij aan lonen, materialen en energieprijzen.

3. Total cost of ownership Onderzoeksvraag 4 Hoe verhouden de warmtealternatieven voor aardgasvrij zich financieel tot elkaar als we zowel naar investeringen als naar verbruikskosten over meerdere jaren kijken? We beantwoorden deze vraag door puur financieel te vergelijken welke initiële- en herinvesteringen er worden gedaan en welke verbruikskosten er zijn over een periode van 30 jaar voor een particuliere woning met individuele c.v. ketel*. We vergelijken** de overgangen naar een warmtepomp met een aansluiting op een warmtenet en dit zetten we af tegen blijven verwarmen met aardgas zodat duidelijk wordt of de kosten toenemen of afnemen. Er is gerekend met aan aansluitpercentage van 82% conform het onderliggende haalbaarheidsonderzoek van Greenvis. * Sociale huurwoningen komen in aanmerking voor € 1.225 extra subsidie voor het aardgasvrij maken van de woning, waardoor de initiële investering lager wordt per woning. Appartementen met een centraal verwarming moeten worden berekend op een collectieve warmtepomp of collectieve aansluiting op het warmtenet. ** De uitgangspunten voor deze berekening staan in bijlagen 2.

3. Total cost of ownership Visualisatie berekening Welk warmtealternatief is financieel aantrekkelijker? Verbruik Vastrecht- en verbruikskosten Investeringen Warmtepomp • • • •

Isoleren Warmtepomp (2x) Elektrisch koken Afgifteset

Warmtenet • • •

Aansluitbijdrage Elektrisch koken Afgifteset

Aardgas •

c.v. ketel

3. Total cost of ownership Berekening Analyse • De (her)investeringen bij een overgang naar een warmtepomp zijn € 62.200 bij een warmtenet is dat € 8.100. • Het verbruik bij een warmtepomp is € 74.300 voor 30 jaar, bij een warmtenet is dat € 109.500.

‘Totaal verbruikskosten per 1ste jaar’ in deze berekening komen niet overeen met de cijfers in de tarieftabellen op slides 9 en 10 (dit klopt). De oorzaak zit hem in de indexatie (startjaar) en het wel of niet meenemen van onderhouds- en reservering vervangingskosten.

3. Total cost of ownership Conclusie onderzoeksvraag 4 Investeringen • (her)Investeringen bij een woning met een overgang op een warmtepomp zijn € 62.200. • (her)Investeringen bij een woning met een overgang op een warmtenet zijn € 8.100. Verbruikskosten • De verbruikskosten over 30 jaar zijn bij een warmtepomp € 74.300 • De verbruikskosten over 30 jaar zijn bij een warmtenet € 109.500 Totale kosten • De totale kosten over 30 jaar zijn bij een warmtepomp € 136.500 • De totale kosten over 30 jaar zijn bij een warmtenet € 117.600 • De totale kosten over 30 jaar zijn bij aardgas € 124.600

4. Gevoeligheid • Het mag duidelijk zijn dat de kengetallen (vooral investeringskosten en indexeringen) een grote invloed hebben op de berekeningen. Om deze gevoeligheid te reduceren heeft: – Adviesbureau Fakton alle investeringskosten en indexatie cijfers geverifieerd. – Woonpartners input op de kengetallen (investeringskosten) gegeven. • De invloed van subsidies zijn erg groot en kunnen (jaarlijks) veranderen. – Het kabinet heeft aangekondigd dat de subsidie op warmtepompen in 2025 afnemen (in dit onderzoek is gerekend met de bedragen uit 2024). – Voor het warmtenet is gerekend met een optimale benutting van de WIS en SAH of ISDE subsidie op het lokale warmtenet en de inpandige kosten voor een aardgasvrije woning. • Mochten de prijzen van energie harder stijgen dan de percentages waarmee nu is gerekend dan zal dit ten gunste komen van het warmtenet, aangezien de installaties van het warmtenet een hoger rendement hebben dan de warmtepomp.

4. Gevoeligheid • In de business case van een warmtenet zit een onrendabele top die door middel van een aansluitbijdragen wordt afgedekt. De totale som aan aansluitbijdragen wordt gedeeld over het aantal aan te sluiten woningen/ gebouwen. Hoe meer woningen/ gebouwen aansluiten hoe lager de aansluitbijdragen per woning/ gebouw. Het percentage woningen/ gebouwen dat aansluit op het warmtenet noemt men de conversiegraad. • In de onderliggende haalbaarheidsonderzoeken van Greenvis is gerekend met een conversiegraad van 82%, hetgeen hoog is. Onderdeel van dit onderzoek betreft het toetsen van het realiteitsgehalte van deze conversiegraad door middel van raming (zie het volgende sheet). Bij dit proces hebben we rekening gehouden met de motiverende factoren voor vastgoedeigenaren met betrekking tot een overstap op een warmtenet (uitgaande van 90% ACM-tarieven) – – – –

Woonpartners: totale investeringskosten VvE-complexen: natuurlijk moment, totale investeringskosten, financieel ontzorgen. Particulieren verhuurders: totale investeringskosten Woningeigenaren (niet VvE): ontzorgen, kosten (incl. isolatie), monopolie gevoel

4. Gevoeligheid Op basis van deze motiverende factoren ramen wij de conversiegraad van de doelgroepen op basis van gesprekken, bijeenkomsten in de startbuurt, dit onderzoek en landelijke gemiddelden in de situatie met – en zonder aanwijsbevoegdheid zoals hieronder in de tabel weergegeven. Doelgroep

Aantal woningen

Zonder aanwijsbevoegdheid

Met aanwijsbevoegdheid

Woningen totaal

3330

61%

81%

Woonpartners

1317

100%

100%

VvE-complexen

538

65%

85%

Particuliere verhuur (buiten VvE)

68

20%

100%

Koopwoningen (buiten VvE)

1407

25%

60%

We zien dat een conversiegraad van 82% haalbaar is mits de aanwijsbevoegdheid wordt ingezet.

5. Conclusies • •

•

•

• •

Een woning aangesloten op het warmtenet heeft maandelijkse lasten van € 213 per maand, zonder reservering herinvestering (de aansluitbijdrage voor een warmtenet is namelijk eenmalig). Een woning met een warmtepomp heeft maandelijkse lasten van € 289 per maand, die mede worden veroorzaak door de reservering herinvestering (na 15 jaar dient de warmtepomp namelijk vervangen te worden). Door te werken met een percentage van de maximale ACM tarieven is het mogelijk om de maandelijkse lasten van een woning niet te laten stijgen ten opzichte van verwarmen met aardgas. Echter hoe lager dit percentage ligt (en daarmee de maandelijkse lasten) hoe hoger de eenmalige aansluitbijdrage zal zijn. Het is gebruikelijk dat de warmtetarieven jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van een indexatieformule die op werkelijke kosten van het warmtebedrijf is gebaseerd. Denk hierbij aan lonen, materialen en energieprijzen. De totale kosten over 30 jaar zijn bij een warmtepomp € 136.500. De totale kosten over 30 jaar zijn bij een warmtenet € 117.600.

6. Aanbevelingen Aanbevolen wordt de volgende financiële uitgangspunten vast te stellen voor een warmtenet: •

•

•

We streven ernaar dat 100% van de eindgebruikers bij hun overstap op warmte niet meer betaalt dan in hun huidige situatie met aardgas. Om dat te borgen kijken we op het moment van start levering naar de gasreferentie. Daarmee wordt het warmtetarief bepaald op warmtekavelniveau. Hierbij; • gaat minimaal 85% van de eindgebruikers vanaf de start van de warmtelevering er niet op achteruit (dus gaat maandelijks niet meer betalen dan in hun huidige situatie met aardgas); • voor de maximaal 15% van de eindgebruikers die er mogelijk wel op achteruit gaan, wordt een ingroeiregeling over 3 jaar uitgewerkt. De warmtetarieven worden jaarlijks geïndexeerd aan de hand van een indexatieformule die op werkelijke kosten van het warmtebedrijf is gebaseerd. Denk hierbij aan lonen, materialen en energieprijzen. In de berekeningen van dit onderzoek komen we uit op een begrote aansluitbijdrage van zo’n € 5.000 per woning (te betalen door de woningeigenaar). Als conditie voor de aansluitbijdrage nemen we het volgende mee: we streven naar een aansluitbijdrage van maximaal € 6.000 per woning (prijspeil 2024).

Bijlagen 1 Uitgangspunten onderzoeksvraag 1 • • • •

•

•

Energieprijzen prijspeil januari 2024​ Voor de warmtetarieven zijn 90% van de maximale tarieven van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) gehanteerd. Na-isoleren van de woning resulteert in daling van 10% warmtebehoefte. We rekenen 3 varianten uit qua energieverbruik • 100%, dit is het gemiddelde GVPH daadwerkelijk verbruik • 50%, de helft van het gemiddelde • 150% het gemiddelde + 50%​ Onderhoudskosten zijn bij alle 3 de varianten meegenomen (bij warmtenet heet dit ‘huur afleverset’). • In de berekeningen vallen de huur afleverset bij de huurders, echter in veel gevallen neemt de woningcorporatie deze op zich vanwege het wegvallen van de onderhoudskosten van de c.v. ketel. Reservering herinvestering (warmtepomp en c.v. ketel) zijn op basis van 15 en 18 jaar​inclusief indexering.

Bijlagen 2 Uitgangspunten onderzoeksvraag 4 • • • •

Alle investeringen en verbruikskosten voor 30 jaar zijn meegenomen in deze berekening Isoleren all electric woning tot label A (i.v.m. warmteafgifte op 45°C), warmtenet woning tot label C​ (i.v.m. warmteafgifte op 70°C), uitgangspunt is een label C woning voor de TCO berekening. Warmtetarieven, 90% van de ACM maximale tarieven 2024.​ De bijdrage aansluitkosten (BAK) is gebaseerd op een tweetal Greenvis studies naar haalbaarheid GVPH uit 2022 en 2024, met:​ • • •

• • •

82% conversie​(het % woningen in de GVPH buurt dat aansluit op het warmtenet) Aansluitbijdrage (grootverbruik) van 1,3 mln op regionaal warmtenet (bijdrage transportleiding en aansluitbijdrage)​ Investerings- en onderhoudskosten warmtepomp en aardgasketel op basis van referentieproject 2024.

Woningen worden volledig aardgas vrij (inclusief elektrisch koken)​ Volledige benutting SAH -, WIS - en ISDE subsidies prijspeil 2024.​ We rekenen 3 varianten uit qua energieverbruik • •

100%, dit is het gemiddelde GVPH daadwerkelijk verbruik 50%, de helft van het gemiddelde

•

150% het gemiddelde + 50%​

Bijlagen 2 Uitgangspunten onderzoeksvraag 4 •

Investeringen (prijs jaar 1): • • • • • • • • • •

•

Isoleren kost € 8.000 per labelstap voor woningcorporatie en € 5.100 versoberd voor particulier. Warmtepomp bestaande woning € 16.163, nieuwbouw € 17.756 krachtgroep naar keuken € 280 Kookplaat € 600 Pannenset € 500 Uitbreiding groepenkast € 225 Nieuwe groepenkast € 1.278 extra ruimte warmtepomp in nieuwbouwwoning € 6.000 aanpassen radiatoren en leidingen warmtenet € 1.500, bij warmtepomp € 3.859 Aanvullende bouwkundige kosten warmtepomp bestaande woning € 1.250

Onderhoudskosten (prijs jaar 1): • • •

Jaarlijks onderhoud warmtepomp € 165 Jaarlijks onderhoud c.v. Ketel € 166 Huur afleverset € 131

Bijlagen 2 Uitgangspunten onderzoeksvraag 4 • •

Energieprijzen prijspeil januari 2024​ Indexaties: • • • • • • • • •

vastrecht elektriciteit 3% vastrecht levering elektriciteit 3% teruggaaf energiebelasting 3% verbruikskosten elektra (warmtepomp) 2% verbruikskosten elektra (huishoudelijk) 2% vastrecht levering elektriciteit 3% teruggaaf energiebelasting 3% verbruikskosten elektra (warmtepomp) 3% verbruikskosten elektra (huishoudelijk) 2%

• • • • • •

onderhoud warmtepomp 3% onderhoud warmtelevering 3% onderhoud gasketel 3% vastrecht gas 3% vastrecht levering gas 3% verbruikskosten gas 3%