Document · PDF

1. Bestemmingsplan Wilhelminakade 83, bijlagen 11541

Commissie Ruimte + Infrastructuur 24 mei 2023, gemeente WaddinxveenBij agendapunt: Bestemmingsplan Wilhelminakade 838.967 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

NL.IMRO.0627.BPwilhelminakade83-0401

Wilhelminakade 83, Waddinxveen VASTGESTELD

19 april 2023

REDACTIONELE GEGEVENS Gemeente Waddinxveen Boonstoppel Onroerend Goed B.V. Postbus 419 2740 AK Waddinxveen

STATUS Concept: Voorontwerp: Ontwerp: Vastgesteld:

DATUM 5 oktober 2021 5 september 2022 18 oktober 2022 19 april 2023

VERSIE 2e versie 3e versie 2e versie 1e versie

bestemmingsplan Wilhelminakade 83, Waddinxveen

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

Stedenbouwkundig plan

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 3

M.e.r.-beoordelingsbesluit

Bijlage 4

Akoestischonderzoek wegverkeer- en spoorweglawaai

Bijlage 5

Besluit Hogere waarden Wet geluidhinder

Bijlage 6

Actualiserend bodemonderzoek

Bijlage 7

Aanvullend bodemonderzoek

Bijlage 8

Bureauonderzoek archeologie

Bijlage 9

Notitie stikstofberekeningen

Bijlage 10

Ecologisch onderzoek

Bijlage 11

Aanvullend ecologisch onderzoek vleermuizen

Bijlage 12

Vragen en antwoorden informatiebijeenkomst 7 juni 2022

Bijlage 13

Nota van beantwoording zienswijzen

Bijlage regels Bijlage 1

Landschappelijk inrichtingsplan

Boonstoppellocatie, Wilhelminakade 83 Stedenbouwkundig plan

‘Een groene parel in de Randstad, in de bocht van Gouwe en Wilhelminakade’

P R O J E C T DATA

Projectnaam

SP Wilhelminakade 83 te Waddinxveen

Opdrachtgever

IntROview B.V. Wim Kaandorp

Opgesteld door

Bosch Slabbers landschapsarchitecten Wijnand Bouw Maria-Chrysoula Akrivou Rosanne Vlaar

Datum

Februari 2023

Projectnummer

BS19-116

- BoschSlabbers

I N H O U D S O P G AV E 1. Opgave ............................................................................. 7 2. Kenschets van het plangebied ............................ 11 INTERMEZZO: schetsen van modellen................ 18 3. Stedenbouwkundig plan ..........................................21 4. Themakaarten .............................................................. 27

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83

- 5

- BoschSlabbers

1. Opgave

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83

- 7

Foto’s huidige situatie Boonstoppellocatie

- BoschSlabbers

el m in

• •

Goudse Poort

Gouda

A20

Gouwe Park

‘t Weegje

Gemeente Zuidplas

A12

ilh

Het totale kavel is van open weidelandschap langs de rivier, door de jaren heen meer een meer verworden tot een dichter kavel met bedrijfsbebouwing en beplanting. De beplanting is deels aangebracht als landschappelijke inpassing en deels is het natuurlijk opschot dat zich ontwikkeld heeft als bosschages. De opstallen staan op instorten en het gehele kavel is in een armoedige staat.

Waddinxveen W

LIGGING Het kavel, de oude verffabriek Boonstoppel, ligt op een beschutte plek in de hoek van de Wilhelminakade en de Gouwe. Het ligt daarbij ook aan de rand van het recreatiegebied het Weegje, een restant van de vervening. Ten zuiden van het kavel ligt de grote droogmakerij van de Zuidplaspolder. Het gebied laat zich kenmerken door een kleinschalig landschap met smalle wegen en een uitermate groen karakter. Het gebied wordt veel gebruikt door recreatief fietsverkeer, wegen zijn ook weinig doorlopende voor autoverkeer, maar voor fietsers lopen routes door. Verder is het ook een typisch dorpsrandgebied dat in de luwte ligt.

Zuidplaspolder

Rekening houdt met de unieke historie (poortgebouw, loods met gebogen daken) en cultuurhistorische waarden; Rekening houdt met afwikkeling van verkeer; Rekening houdt met een passende landschappelijke inpassing. Ligging Boonstoppellocatie

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83

- 9

10 - BoschSlabbers

2. Kenschets van het plangebied

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83

- 11

1900

1950

H I S TO R I E VA N H E T L A N D S C H A P 1900 Het plangebied is op de kaart herkenbaar als de Groote Esse. Dit land, gelegen tussen de Gouwe en haar dijken en de Wilhelminakade, ligt lager dan de omgeving. De Gouwe, een voormalig veenstroompje, is in de 15e eeuw al gekanaliseerd, maar heeft nog zijn meanderende vorm. Het gebied kent een complexe waterstructuur, en meerdere molens houden het gebied droog. 1950 De loop van de Gouwe is verder gerationaliseerd, en krijgt de loop die het vandaag de dag nog steeds heeft. De Oude Gouwe staat nog in verbinding met de rivierarm. De eerste bebouwing op de kavel is zichtbaar op de topografische kaart (de locatie is al in gebruik sinds 1915).

2020 Het plangebied is tot 1998 blijven uitbreiden tot een verffabriek met meerdere hallen en loodsen, maar staat inmiddels ook alweer meer dan 10 jaar leeg. De omgeving is verder doorontwikkeld. De bebouwing langs de Wilhelminakade heeft zich nog iets verder uitgebreid naar het zuiden. Er zijn bedrijventerreinen langs de A12 aangelegd, een nieuwe brug over de Gouwe en een nieuwe spoorlijn aan de zuidzijde. Ondanks dit is de directe omgeving van het plange1970 bied, dankzij de luwe ligging tegen de dijk van de Gouwe, en het natuurgebied ‘t Weegje, toch weinig veranderd. Nog steeds heeft het een groen en rustig karakter, vooral goed bereikbaar met de fiets en via het water.

2015

1900

1950

1970

2020

1970 Rondom het gebied beginnen vinden enkele ontwikkelingen plaats, zoals het aanleggen van de A12 en A20, en een fabriek aan de andere kant van de Gouwe. De Oude Gouwe is door de kanalisering van de Gouwe en de aanleg van de spoorlijn gedeeltelijk gedempt. Verder blijft het een luw gebied tussen snelweg en spoorlijn, waar relatief weinig is veranderd.

12 - BoschSlabbers

Stookgebouw

Kantoor

Loods met dubbel betonnen boogdak Luchtfoto 1970 - Fabrieksloods met gebogen daken (de Lak- en Vernisfabriek van Wed. Boonstoppel en Zn.)

H I S TO R I E VA N K AV E L B O O N S TO P P E L De verffabriek Boonstoppel heeft zich gedurende 85 jaar doorontwikkeld. Hier beschrijven wij de belangrijkste ontwikkelingen op de kavel gedurende deze periode, en welke gebouwen waardevol zijn om eventueel (deels) te behouden bij een toekomstige ontwikkelng van het gebied. De belangrijkste gebouwen worden ook geduid in de luchtfoto van 1970. 1915: In 1915 wordt de verffabriek verplaatst van elders in Waddinxveen naar de huidige locatie. 1924:Een stookgebouw met schoorsteen wordt opgetrokken langs de Wilhelminakade. Deze is in de loop der tijd gesloopt. 1947: De eerste grote uitbreiding van de fabriek doet zich voor. 1957: Een loods met dubbel betonnen boogdak wordt gebouwd op het terrein. Dit deel van de fabriek is aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol. 1958-1964: Het kantoorgebouw wordt uitgebreid en gemoderniseerd. Dit gebouw beschouwt de Erfgoedcommissie als cultuurhistorisch waardevol. Ook wordt circa 1964 het oude stookgebouw aan de dijk vervangen door een nieuw stookgebouw. 1964-1998: De fabriek wordt meerdere keren uitgebreid, vooral door het bouwen van meerdere distributieloodsen. 2020: In de periode tot nu is het terrein in verval geraakt, en door de opgeschoten beplanting grotendeels onttrokken van het zicht vanaf de omgeving.

1915

1924

1947

1957

1964

1964 - 1998

(Bron: Verffabriek Boonstoppel, Waddinxveen, Boei, 2018)

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 13

O N T S LU I T I N G Het bestaande bedrijventerrein wordt ontsloten via de Wilhelminakade. Voor (zwaar) vrachtverkeer is deze kade feitelijk niet geschikt. Daarnaast dient de Wilhelminakade voor de ontsluiting van de woningen aan de kade en Broekhuizen, en voor bezoekers van ‘t Weegje. Verderop aan de weg, ten noorden van de spoorlijn, ligt een parkeerterrein voor bezoekers van het gebied. Het gebied wordt veel gebruikt door recreatief fietsverkeer. De Wilhelminakade is in zuidelijke richting doodlopend voor autoverkeer, maar voor fietsers lopen routes door. Met de fiets is de locatie te bereiken via de Zuidkade. Vanaf Gouda is de locatie bereikbaar via de Sluis of via de N207 langs het Praathuis over het Weegje. Met de auto is de locatie alleen bereikbaar vanaf de Wilhelminakade, via de Zuidkade of Kouwe Hoek. Met de fiets is het station Triangel 2 km, dus maximaal 8 minuten fietsen. Het centraal station van Gouda ligt op 3,4 km afstand, dus binnen een kwartier fietsen.

Snelweg Hoofdweg Spoorweg Route planlocatie -> station Gouda Route planlocatie -> Waddinxveen centrum Route planlocatie -> Utrecht of Rotterdam Route planlocatie -> Den Haag Fietsroute planlocatie -> Gouda

WAT E R SYS T E E M Het kavel ligt in een kleine polder met een eigen peilbesluit, met een lager waterpeil (-3,4 mNAP) dan de omgeving. De grondwaterstand fluctueert tussen 1-1,5m onder maaiveld (Gemiddeld Laagste Grondwaterstand) tot minder dan 0,2m onder maaiveld (Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand). (bron: klimaateffectatlas.nl)

BODEMVERVUILING De bodemvervuiling op de locatie is ernstig, met o.a. minerale olie, benzeen, tolueen, ethylbenzeen, xylenen/ naftaleen, vluchtige organochloorverbindingen en zware metalen. Deze bevinden zich voornamelijk aan de westzijde van het kavel (in de punt) en aan de noordoostzijde op de rand van de huidige bebouwing.

16 - BoschSlabbers

K WA L I T E I T E N , K N E L P U N T E N E N K A N S E N Uit de analyse van het plangebied en de omgeving kunnen we concluderen dat dit een mooie, unieke plek is, met zowel potentie als uitdagingen. Kwaliteiten • Ligging midden in de Randstad! • Rustige ligging aan het eind van de kade zonder doorgaand autoverkeer. • De locatie van het kavel is uniek, gelegen dicht langs de Gouwe. • Landelijke ligging midden in het groen van de polder en de Gouwe, maar ook het natuurgebied van het Weegje. • De directe omgeving is rustig en groen, vooral goed bereikbaar met de fiets, en gelegen nabij het natuurgebied ‘t Weegje. • Het plangebied heeft een bijzonder karakter door de industriële historie van de plek. Knelpunten • De ontsluiting van het kavel en de verkeerscapaciteit van de Wilhelminakade is beperkt. Vooral met de vrachtauto is het terrein niet goed bereikbaar voor een bedrijfsterrein. • Het maaiveld van het kavel ligt achter de dijk van de Gouwe, dat maakt de Gouwe matig beleefbaar. • Het kavel is omgeven door polderwater, diverse sloten. Dit water is slecht zichtbaar en beleefbaar vanaf het kavel. De oorzaak is deels de dichte rand met begroeiing rond het plangebied. Daarnaast is een deel van een oude watergang gedempt bij de uitbreiding van het fabrieksterrein.

•

KWA L I T E I T E N

KNELPUNTEN

Locatie: gelegen dicht langs de Gouwe, rustige en groene omgeving

Slechte staat van de gebouwen

Cultuurhistorie: plek met karakter

Beperkte bereikbaarheid voor vrachtverkeer

Gelegen nabij natuurgebied ‘t Weegje

Vervuilde grond

Veel gebouwen zijn in slechte staat vanwege jarenlange leegstand. Dit geldt bijvoorbeeld voor het kantoorgebouw, dat wel als cultuurhistorisch waardevol wordt aangemerkt door de Erfgoedcommissie. De bodemvervuiling op de locatie is deels gesaneerd en deels nog aanwezig.

Kansen • Door herontwikkeling van het kavel van bedrijventerrein tot woninglocatie vermindert de verkeersdruk op de Wilhelminakade aanzienlijk, ook het type verkeer neemt af van zware vrachtwagens naar personenvervoer. • Tijdens de bouwwerkzaamheden zou de aanvoer van materiaal grotendeels via het water kunnen geschieden, hetgeen de verkeersdruk op de Wilhelminakade aanzienlijk vermindert. • Door gebouwen te maken wordt vanaf de eerste verdieping de Gouwe zichtbaar! Dus leven op (minimaal) de 1e verdieping is leven met uitzicht. • Met de herontwikkeling van het kavel kunnen historische polderstructuren hersteld worden en de relatie met de polder versterkt worden. • Door behoud van waardevolle cultuurhistorische gebouwen kan karakter gegeven worden aan de nieuwe woonomgeving. Ook in organisatie en uitstraling van architectuur en landschap kan hierop ingespeeld worden. • De bodemvervuiling kan met de herontwikkeling duurzaam gesaneerd of geïsoleerd worden.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 17

I N T E R M E Z ZO : S C H E T S E N VA N M O D E L L E N Een herontwikkeling van deze locatie vraagt om draagvlak bij diverse partijen, zoals gemeente, initiatiefnemer, planeconoom en erfgoedcommissie. Om met partijen de belangen te kunnen wegen zijn er in het proces diverse modellen opgesteld. De modellen onderzoeken: • de breedte van een mogelijk programma, van appartementengebouw tot grondgebonden; • de breedte van de cultuurhistorische waarde van de locatie, van een industriële look and feel welke sterk refereert aan de bestaande situatie tot juist ontspannen wonen in het landschap wat zich niets aantrekt van de bestaande situatie; • de breedte van de omgang met de bodemvervuiling die op de locatie aanwezig is, van volledig saneren tot isoleren en op terpen wonen in het landschap; • de breedte van kleinschalig en ingetogen in het landschap, tot een robuust ruimtelijk gebaar langs de Gouwe. In de diverse overleggen is helder geworden wat de verschillende partijen op deze locatie voor ogen hebben en wat niet. Dat leidt met schifting van de modellen tot een mix van twee modellen (model 1 en model 4).

De kern vanuit dit ontwerpend onderzoek met modellen is: • vasthouden aan het cultuurhistorische verhaal van de locatie; • optimaal inspelen op de landschappelijke kwaliteiten van de locatie; • herstellen van polderstructuren; • zorgvuldige en gepaste stedenbouw en geen grootse gebaren; • een gemixt programma van grondgebonden en appartementen; • een maximaal laadvermogen van ongeveer 20 woningen.

18 - BoschSlabbers

S TA P 1 : 6 E E R S T E M O D E L L E N

Model 1: Appartementen met een industrieel karakter

Model 2: Bestaande hallen als collectieve markthal, woningen eromheen gecentreerd

Model 3: Woningen rond een plein als een fabrieksvloer, structuur van bestaande hallen zichtbaar, uitzichtpunten over de Gouwe

Model 4: Woningen in de bestaande hallen, veel ruimte voor het polderlandschap

Model 5: Eén terp, opgehoofd tot het niveau van de hallen, daaronder parkeren

Model 6: Twee natuurlijk gevormde terpen in een moerassig landschap

S TA P 2: 4 M E E S T K A N S R I J K E M O D E L L E N

Model 1: Nieuwbouw en bestaande bebouwing met een industrieel karakter en stedenbouwkundige structuur

Model 2: Eén spectaculair appartementengebouw, met de voeten in het doorgaande landschap

Model 3: Gebaseerd op een bestaand plan, 3 appartementengebouwen aan het water

Model 4: Vrijstaande woningen in het polderlandschap

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 19

20 - BoschSlabbers

3. Stedenbouwkundig plan

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 21

22 - BoschSlabbers

STEDENBOUWKUNDIG PLAN In het stedenbouwkundig plan is gekozen voor een ingetogen, zorgvuldige invulling van de bestaande locatie. Deze invulling voegt zich naadloos in het landschap en sluit aan op de cultuurhistorische waarde van de locatie. Het plan kent twee plandelen, het eerste plandeel sluit aan op het bestaande ensemble van gebouwen en neemt een gedeelte van een bestaande hal op in het nieuwe ensemble. Dit plandeel vormt het gezicht naar de Wilhelminakade en de Gouwe. Het tweede plandeel vormt de overgang naar het polderlandschap. De herstelde verkaveling vormt hier het uitgangspunt. Een lange lijn van een polderweggetje met een sloot verbindt de locatie met het aanpalende landschap. Langs deze lijn zijn woningen gepositioneerd. Het plan krijgt één centrale entree op dezelfde locatie dan thans. Dat maakt het mogelijk om het huidige groene karakter te behouden. Bij binnenkomst treft men als eerste het de configuratie van het huidige kantoorgebouw. Het eerste gebouw is een verbeelding van het huidige gebouw. Het wordt een appartementengebouw met een sterke geleding om het zorgvuldig in te passen op de locatie. Aan dit gebouw wordt indien mogelijk een bestaande hal met een gebogen betonnen dak gekoppeld. Dit bestaande gebouw is een markant element in het plan en zal een centrale functie krijgen. In deze hal parkeren de bewoners en bezoekers van het appartementengebouw.

De overige ruimte wordt benut voor een royale fietsenstalling die gemeenschappelijk gebruikt kan worden.

Het tweede plandeel kent een ander karakter, hier domineert het landschap meer. De centrale as is een smal polderweggetje dat de woningen die in de polder staan ontsluit. Brede grasbermen, een sloot en een ontspannen plaatsing van bomen begeleiden deze as. De woningen voegen zich op een natuurlijke manier in het landschap. Hier wordt op het eigen erf geparkeerd. Architectuur Het appartementengebouw is samen met de bestaande hal, één ensemble dat ook fysiek aan elkaar gekoppeld is. Met een corridor is het mogelijk om vanuit de bestaande hal naar je woning in het appartementengebouw te lopen. Het voorste deel van het appartementengebouw wordt 2 lagen hoog. Dit staat met zijn gezicht naar de Wilhelminakade en verbeeldt zo het bestaande kantoorgebouw. Het tweede deel wordt 3 lagen hoog en verbeeldt de bestaande hal. Beide delen zijn één gebouw. In totaal kunnen hier circa 12 appartementen gerealiseerd. De vrijstaande woningen krijgen een uitstraling die past bij het gebied. Dit wordt gedaan door landelijke architectuur met kappen en niet te grote goothoogtes (één laag met kap) toe te passen. Ook de ontspannen ordening, geen vaste rooilijnen en draaiende kaprichtingen, geeft het een landelijke uitstraling. De materialisatie van de gebouwen voegt zich ook naar het landschap, met natuurlijke materialen zoals hout en riet.

Landschap en natuur Met het plan beogen wij een natuurlijk karakter. Stap één is voor ons behoud van bestaande waardevolle bomen. Hiervoor dient later een bomeninventarisatie plaats te vinden om te bepalen welke behoudenswaardig zijn. Deze staan waarschijnlijk vooral aan de dijk van de Gouwe (buiten het plangebied) en langs de Wilhelminakade. Door deze laatste deels te behouden ontstaat er rondom het appartementengebouw een meer besloten karakter en sluit dit goed aan op het bestaande beeld. Verder op willen we juist meer de openheid van de polder tot uiting laten komen. Stap twee is dat we inheems materiaal gebruiken, dus alleen beplanting van nature op deze grondslag en in dit gebied thuis hoort. Ook werken met stijlmiddelen, landschapselementen die thuishoren in dit landschap. Zo zetten we sterk in op robuuste watergangen met natuurvriendelijke oevers, “spontaan” gegroeide bomen en boomgroepen en lange lijnen. Rondom de entree hebben we intensiever vormgegeven aan het plan. Hier is een soort pleintje ontworpen waar je binnenkomt, even je fiets neer kan zetten en aan kan bellen bij het appartementengebouw. Ook voor het appartementengebouw langs hebben we een verfijning in het landschap aangebracht door een aantal robuuste beplantingsstroken in te brengen. Voor de verhardingen willen we de bestaande stelconplanten hergebruiken in het gebied.

Zeker rondom het appartementengebouw en de bestaande hal is dat heel passend. Voor het weggetje in de polder, naar de vrijstaande woningen, levert een combinatie van stelconplaten en grasstenen een passend beeld op.

Circulariteit Het fabrieksterrein is in een vervallen staat, maar er zijn nog voldoende waardevolle materialen aanwezig die hergebruikt kunnen worden. Zo willen we de aanwezige stelconplaten hergebruiken als verharding, vooral bij de entree en rond het appartementengebouw. Ook wordt onderzocht of een deel van de bestaande hal met boogdak hergebruikt kan worden als parkeerruimte. Hierdoor blijft het industriële karakter van de plek beter behouden en kan er droog en uit het zicht geparkeerd worden. Daarnaast kan de fundering van het bestaande plot mogelijk hergebruikt worden voor het appartementengebouw. Water Water is een drager van het plan. Door herstel van de oude watergang midden door het gebied komen logische lijnen van de polder weer tot hun recht in het gebied. Rondom het totale plot is een watergang aanwezig. Deze verbreedt op sommige plaatsen om meer water te kunnen maken en ruimte te bieden voor natuurontwikkeling icm met natuurvriendelijke oevers. Het hele plangebied krijgt natuurvriendelijke oevers. De huidige situatie kent een sterke verstening van het terrein. Met dit plan wordt een fors deel van het terrein ontsteend. Dat gekoppeld aan een vergroting van het wateroppervlakte, maakt dat we een klimaatvriendelijke plan realiseren dat meehelpt aan een robuuster watersysteem in deze polder.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 23

A R C H I T E C T U U R - A P PA R T E M E N T E N

24 - BoschSlabbers

A R C H I T E C T U U R - WO N I N G E N

L A N D S C H A P E N N AT U U R

BUITENRUIMTE

WAT E R

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 25

26 - BoschSlabbers

4. Themakaarten

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 27

T H E M A K A A R T - PA R K E R E N Bewoners van de vrijstaande kavels parkeren op eigen terrein. Voor bezoekers en bewoners van de appartemeten worden 28 parkeerplaatsen gerealiseerd in de het bewaard gebleven deel van de fabriekshal. Hier worden ook fietsparkeerplaatsen gerealiseerd.

parkeren

parkeren op eigen terrein

fietsparkeren

THEMAKAART - BEBOUWING EN VERHARDING De hoeveelheid bebouwing en verharding wordt aanmerkelijk minder: • Bebouwd oppervlak huidige situatie: 5710 m2 • Bebouwd oppervlak nieuwe situatie: 1664 m2 • Verharding huidige situatie: 3200 m2 • Verharding nieuwe situatie: 2212 m2 Dat resulteert in een reductie bebouwd oppervlak van 71% en verharding van 31%.

THEMAKAART - TYPE GEBOUWEN Er worden in totaal 9 vrijstaande woningen gerealiseerd en circa 12 appartementen in het appartementengebouw. De vrijstaande bebouwing wordt niet hoger dan 8m, conform het geldende bestemmingsplan. De woningen liggen ver uit elkaar en de kavels hebben een groen karakter. Het appartementengebouw wordt zoveel mogelijk binnen de grenzen van de bestaande bebouwing gerealiseerd. Het gebouw wordt aan de zijde van de Wilhelminakade uitgevoerd in twee lagen, aan de dijk in drie lagen.

vrijstaande woningen (max. 9m hoog) 3 verdiepingen 2 verdiepingen

Dit werk is auteursrechtelijk beschermd.

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en BoschSlabbers Tuin- en Landschapsarchitecten B.V. (hierna: “BoschSlabbers”). BoschSlabbers heeft bij haar werkzaamheden de zorgvuldigheid in acht genomen die van haar kan worden verwacht. Aan de getoonde informatie in deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Op onze werkzaamheden zijn de voorwaarden van toepassing zoals vastgelegd in De Nieuwe Regeling 2005 (DNR 2005). BoschSlabbers heeft met zorgvuldigheid de beelden in deze publicatie geselecteerd. Het kan voorkomen dat niet alle rechthebbenden van de gebruikte beelden zijn achterhaald. Belanghebbenden worden verzocht contact op te nemen met BoschSlabbers.

Den Haag 1e Sweelinckstraat 30 2517 GD Den Haag T 070 3554407 denhaag@bsla.nl

Middelburg Oude Vlissingseweg 1 4336 AA Middelburg T 0118 592288 middelburg@bsla.nl

Maarn Landgoed Plattenberg – Het Koetshuis Amersfoortseweg 38 3951 LC Maarn T 0118 592288

b osc hs l ab be rs. n l

Boonstoppellocatie, Wilhelminakade 83 beeldkwaliteitsplan

‘Een groene parel in de Randstad, in de bocht van Gouwe en Wilhelminakade’

P R O J E C T DATA

Projectnaam

SP Wilhelminakade 83 te Waddinxveen

Opdrachtgever

Boonstoppel Onroerend Goed B.V.

Opgesteld door

Bosch Slabbers landschapsarchitecten Wijnand Bouw Rosanne Vlaar Daniyal Sherafat

Datum:

Oktober 2022

Projectnummer

BS19-116

- BoschSlabbers

I N H O U D S O P G AV E 1. Inleiding............................................................................ 7 2. Analyse ........................................................................... 11 3. Samenvatting stedenbouwkundig plan ...........15 4. Beeldkwaliteit landschap....................................... 19 5. Beeldkwaliteit architectuur...................................49

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83

- 5

- BoschSlabbers

1. Inleiding

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83

- 7

Foto’s huidige situatie Boonstoppellocatie

- BoschSlabbers

Waddinxveen W

A12

ilh

Goudse Poort

Gouda

Gouwe Park

A20

O P G AV E De eigenaren van dit kavel willen de bestaande situatie opknappen en de functie van bedrijventerrein veranderen in een woonbestemming. Ten einde van het gebied een verzorgd en passende geheel te maken, in tegenstelling tot de huidige vervallen situatie. Hiervoor is er reeds een stedenbouwkundig plan opgesteld. In het verlengde hiervan is BoschSlabbers gevraagd een Beeldkwaliteitsplan op te stellen dat optimaal het Stedenbouwkundigplan verder uitwerkt in beeldkwaliteitseisen op een gebiedseigenwijze wijze. Op een dusdanige manier dat er een uniek, en eigen gebiedje ontstaat dat een rijke aanvulling is voor Waddinxveen.

el m

LIGGING Het kavel, de oude verffabriek Boonstoppel, ligt op een beschutte plek in de hoek van de Wilhelminakade en de Gouwe. Het ligt daarbij ook aan de rand van het recreatiegebied het Weegje, een restant van de vervening. Ten zuiden van het kavel ligt de grote droogmakerij van de Zuidplaspolder. Het gebied laat zich kenmerken door een kleinschalig landschap met smalle wegen en een uitermate groen karakter. Het gebied wordt veel gebruikt door recreatief fietsverkeer, wegen zijn weinig doorlopend voor autoverkeer, maar voor fietsers lopen routes door.

‘t Weegje

Gemeente Zuidplas

Zuidplaspolder

Ligging Boonstoppellocatie

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83

- 9

10 - BoschSlabbers

2. Analyse

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83

- 11

KWA L I T E I T E N

KNELPUNTEN

Locatie: gelegen dicht langs de Gouwe, rustige en groene omgeving

Slechte staat van het kantoorgebouw

Cultuurhistorie: plek met karakter

Beperkte bereikbaarheid voor vrachtverkeer

Gelegen nabij natuurgebied ‘t Weegje

12 - BoschSlabbers

Vervuilde grond

•

Veel gebouwen zijn in slechte staat vanwege jarenlange leegstand. Dit geldt bijvoorbeeld voor het kantoorgebouw, dat wel als cultuurhistorisch waardevol wordt aangemerkt door de Erfgoedcommissie. De ernstige bodemvervuiling die op de locatie aanwezig is.

Kansen • Door herontwikkeling van het kavel van bedrijventerrein tot woninglocatie vermindert de verkeersdruk op de Wilhelminakade aanzienlijk, ook het type verkeer neemt af van zware vrachtwagens naar personenvervoer. • Tijdens de bouwwerkzaamheden zou de aanvoer van materiaal via het water kunnen geschieden, hetgeen de verkeersdruk op de Wilhelminakade vermindert in de uitvoeringsfase. • Door gebouwen te maken wordt vanaf de eerste verdieping de Gouwe zichtbaar! Dus leven op (minimaal) de 1e verdieping is leven met uitzicht. • Met de herontwikkeling van het kavel kunnen historische polderstructuren hersteld worden en de relatie met de polder versterkt worden. • Door behoud van een waardevol cultuurhistorische gedeelte van een bedrijfshal kan karakter gegeven worden aan de nieuwe woonomgeving. Ook in organisatie en uitstraling van architectuur en landschap kan hierop ingespeeld worden. • De bodemvervuiling kan met de herontwikkeling duurzaam gesaneerd of geïsoleerd worden.

Stookgebouw

Kantoor

Loods met dubbel betonnen boogdak Luchtfoto 1970 - Fabrieksloods met gebogen daken (de Lak- en Vernisfabriek van Wed. Boonstoppel en Zn.)

H I S TO R I E VA N H E T L A N D S C H A P E N H E T K AV E L B O O N S TO P P E L Zoals reeds in het stedenbouwkundig plan beschreven is, kent de kavel van Boonstoppel en het gebied een rijke, gelaagde geschiedenis. Deze geschiedenis maakt de plek tot wat deze vandaag aan de dag is. In het beeldkwaliteitsplan willen we de historie borgen in het plan door uitgangspunten te bepalen die vormend zijn voor het plan. • •

•

• •

Leesbaar en ervaarbaar maken van de historie van de plek; Het industriële karakter van de plek ervaarbaar maken in de vormgeving en materialisatie van het plan; Behoud van elementen waar mogelijk om dit karakter te onderschrijven, bv booghal en stelconplaten; Inspelen qua vormgeving en materiaal op het landschap, bv slotenstructuur, type bomen, graslanden; Hiermee kunnen ook historische patronen in ere hersteld worden; Het ordenen in hiërarchie van de gebouwen, robuust gebouw als knipoog naar verleden, kleinere korrel als overgang naar landschap.

1915

1924

1947

1957

1964

1964 - 1998

(Bron: Verffabriek Boonstoppel, Waddinxveen, Boei, 2018)

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 13

14 - BoschSlabbers

3. Samenvatting stedenbouwkundig plan

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 15

16 - BoschSlabbers

SA M E N VAT T I N G S T E D E N B O U W K U N D I G PLAN Het plan kent twee plandelen, het eerste plandeel sluit aan op het bestaande ensemble van gebouwen en neemt een gedeelte van een bestaande hal op in het nieuwe ensemble. Dit plandeel vormt het gezicht naar de Wilhelminakade en de Gouwe. Het tweede plandeel vormt de overgang naar het polderlandschap. De herstelde verkaveling vormt hier het uitgangspunt. Een lange lijn van een polderweggetje met een sloot verbindt de locatie met het aanpalende landschap. Langs deze lijn zijn woningen gepositioneerd. Het plan krijgt één centrale entree op dezelfde locatie dan thans. Dat maakt het mogelijk om het huidige groene karakter te behouden. Bij binnenkomst treft men als eerste het de configuratie van het huidige kantoorgebouw. Het eerste gebouw is een verbeelding van het huidige gebouw. Het wordt een appartementengebouw met een sterke geleding om het zorgvuldig in te passen op de locatie. Deze geleding vormt ook een knipoog naar het bestaande gebouw. Een onderdeel van dit emsemble wordt de gebogen hal met een betonnen dak. Dit bestaande gebouw is een markant element in het plan en zal een centrale functie krijgen. In deze hal parkeren de bewoners en bezoekers van het appartementengebouw. De overige ruimte wordt benut voor een royale fietsenstalling die gemeenschappelijk gebruikt kan worden.

Het tweede plandeel kent een ander karakter, hier domineert het landschap meer. De centrale as is

een smal polderweggetje dat de woningen die in de polder staan ontsluit. Brede grasbermen, een sloot en een ontspannen plaatsing van bomen begeleiden deze as. De woningen voegen zich op een natuurlijke manier in het landschap. Hier wordt op het eigen erf geparkeerd. Landschap en natuur Het stedenbouwkundigplan beoogt een natuurlijk karakter. Stap één is voor ons behoud van bestaande waardevolle bomen. Deze staan vooral aan de dijk van de Gouwe (buiten het plangebied) en langs de Wilhelminakade. Door deze laatste deels te behouden ontstaat er rondom het appartementengebouw een meer besloten karakter en sluit dit goed aan op het bestaande beeld. Op het kavel wordt verder juist meer de openheid van de polder tot uiting laten gebracht.

Water Water is een drager van het plan. Door herstel van de oude watergang midden door het gebied komen logische lijnen van de polder weer tot hun recht in het gebied. Rondom het totale plot is een watergang aanwezig. Deze verbreedt op sommige plaatsen om meer water te kunnen maken en ruimte te bieden voor natuurontwikkeling icm met natuurvriendelijke oevers. Het hele plangebied krijgt natuurvriendelijke oevers. De huidige situatie kent een sterke verstening van het terrein. Met dit plan wordt een fors deel van het terrein ontsteend. Dat gekoppeld aan een vergroting van het wateroppervlakte, maakt dat we een klimaatvriendelijke plan realiseren dat meehelpt aan een robuuster watersysteem in deze polder.

Stap twee is dat er inheems materiaal gebruikt wordt, dus alleen beplanting van nature op deze grondslag en in dit gebied thuis hoort. Ook wordt er gewerkt met stijlmiddelen, landschapselementen die thuishoren in dit landschap, bv robuuste watergangen met natuurvriendelijke oevers, “spontaan” gegroeide bomen en boomgroepen en lange lijnen. Rondom de entree is een soort pleintje ontworpen waar je binnenkomt, even je fiets neer kan zetten en aan kan bellen bij het appartementengebouw. Ook voor het appartementengebouw langs is een verfijning in het landschap aangebracht.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 17

18 - BoschSlabbers

4. Beeldkwaliteit landschap

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 19

PROFIELEN

20 - BoschSlabbers

PROFIELEN Met de volgende pagina’s met profielen wordt het stedenbouwkundig plan verder geduid en uitgewerkt. In de profielen zijn de verschillende elementen goed in samenhang te beschouwen. Ook zijn de materialen op de profielen inzichtelijk gemaakt.

PROFIEL - 1 A

PROFIEL - 1 B

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 21

PROFIELEN

22 - BoschSlabbers

PROFIEL - 2 A

PROFIEL - 2 B

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 23

PROFIELEN

24 - BoschSlabbers

PROFIEL - 3 A

PROFIEL - 3 B

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 25

PROFIELEN

26 - BoschSlabbers

PROFIEL - 4 A

PROFIEL - 4 B

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 27

BEHEERGEBIEDEN

O P E N BA R E R U I M T E PRIVÉ TERREIN/ TUINEN

28 - BoschSlabbers

BEHEERGEBIEDEN Het gebied komt deels in collectief en deels in privaat beheer. Dat betekent dat het gebied eigen terrein wordt en de gemeente hier geen onderhoud aan hoeft te verrichten. Het gebied blijft gewoon publiek toegankelijk, dus openbaar. Het beheer is op twee manieren geregeld. Voor het gehele terrein wordt een VVE opgericht die het beheer van de wegen, het groen en het water opzich neemt. Daarnaast zijn de kavels gesitueerd op eigen grond, dus de eigenaren van deze kavels van verantwoordelijk voor het beheer van het kavel. De strook tussen de woningen en de Wilhelminakade wordt in beheer gegeven van de aanpalende kavels, maar hier worden richtlijnen aan gesteld door de VVE.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 29

M AT E R I A A L G R O E N

INHEEMSE BOMEN (ELS, ES, BERK) K N OT W I LG E N

FRUITBOMEN N AT U U R L I J K G R AS L A N D W E I D E / G R AS OEVERBEPLANTING H A AG

30 - BoschSlabbers

INHEEMSE BOMEN (ELS, W I LG , E S , B E R K )

K N OT W I LG E N

M AT E R I A A L G R O E N Het gebied is qua groen opgedeeld in diverse zones. De zone langs de Wilhelminakade wordt zo natuurlijk mogelijk ingericht met veel water en natuurlijk grasland. Dit wordt 1 keer per jaar gemaaid en kan eventueel ook beweid worden. In deze zone worden bestaande bomen behouden waar het mogelijk is en worden nieuwe bomen aangeplant. De nieuwe bomen sluiten aan op de omgeving en zullen bestaan uit essen, elzen, wilgen en berken (zachte). Natuurvriendelijke oevers met rietkragen zullen hier een belangrijk deel van het beeld bepalen. De strook waar het appartementengebouw in staat en waar het polderweggetje doorloopt wordt ingericht als een boomweide. De weide wordt regelmatiger gemaaid (4x per jaar) en kan op enkele plekken vaker gemaaid worden om een picknickplekje te maken. Met deze maaifrequentie krijgen bloemen nog een kans. In deze weide worden fruitbomen geplant. Deze worden ook onderhouden door de VVE en kunnen geoogst worden door de bewoners.

FRUITBOMEN

Op de kavelgrenzen op het achtererf van de vrijstaande woningen komt een knotwilg te staan. Deze bomen sluiten goed aan op het landschap. Rondom de erven komen hagen te staan, zie ook erfscheidingen.

K R U I D E N R I J K G R AS L A N D ( N AT U U R L I J K )

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 31

ERFSCHEIDINGEN G E B O U W D E B U I T E N R U I M T E ( I N D I CAT I E F ) L A AG H A AG N AT U U R L I J K E H E E S T E R S

H O G E H A AG

32 - BoschSlabbers

N AT U U R L I J K E H E E S T E R S

ERFSCHEIDINGEN Rondom het appartementengebouw is het helder. Het gebouw staat met zijn voeten in het gras. De overgangen zijn onderdeel van de architectuur, dus geen tuintjes aan de voeten van het gebouw. Buitenruimtes zijn vormgegeven als balkons, ook de buitenruimtes op de iets opgetilde begane grond.

L AG E H A AG

H O G E H A AG

Voor de privekavels is er gekozen voor lage hagen langs het polderweggetje om zo ook de woning zichtbaar te laten zijn. De hagen tussen de kavels in is hoger en biedt zo voldoende privacy. Op de achterzijde van de kavels lage hagen aan de zijde van de Wilhelminakade voorgesteld, om zo ook interactief tussen kade en woning te houden. Alle hagen worden gemengde hagen van beuk, haagbeuk en meidoorn. Op de achterzijde van de andere kavels zijn groepen heesters voorgesteld die zorgdragen voor een robuuste landschappelijke inpassing en een goede habitat vormen voor kleine vogels.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 33

VERHARDINGEN AS FA LT S T E LCO N P L AT E N I C M N AT U U R S T E E N

KA R R E S P O O R T Y P E 1

KA R R E S P O O R T Y P E 2

34 - BoschSlabbers

S T E LCO N P L AT E N - KA R R E S P O O R - AS FA LT

VERHARDINGEN De wegen en de bestratingen sluiten aan op het karakter van het gebied. In de omgeving zijn de wegen nagenoeg allemaal van asfalt, hetgeen op een venige ondergrond heel logisch is. Zo ook hier. De hoofdontsluiting is een smal asfalt weggetje dat zo het karakter van de polder krijgt. Rondom het appartementsgebouw willen we het industriele karakter versterken door hier stelconplaten toe te passen in afwisseling van stroken van natuursteen. De weggetjes in de polder krijgen vorm als een karrespoor in twee type. Type 1 is echt een spoor door het gras, om daarmee het niet doorgaande karakter te onderstrepen. Type 2 is ook een karrespoor maar krijgt een meer comfortabele inrichting van asfalt en open verharding. Nergens worden trottoirbanden toegepast, de verharding watert altijd af in de bermen. Circulariteit Het fabrieksterrein is in een vervallen staat, maar er zijn nog voldoende waardevolle materialen aanwezig die hergebruikt kunnen worden. Zo willen we de aanwezige stelconplaten zoveel mogelijk hergebruiken als verharding, vooral bij de entree en rond het appartementengebouw. Ook wordt onderzocht of een deel van de bestaande hal met boogdak hergebruikt kan worden als parkeerruimte. Hierdoor blijft het industriële karakter van de plek beter behouden en kan er droog en uit het zicht geparkeerd worden.

Daarnaast kan de fundering van het bestaande plot mogelijk hergebruikt worden voor het appartementengebouw.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 35

BRUG EN POORT POORT

BRUG

36 - BoschSlabbers

POORT

BRUG

POORT EN BRUGGEN Het terrein is een bijzondere plek in Waddinxveen. Dat wordt genadrukt door het terrein een eigen entree met een poort te geven. Dit markeert het terrein op een bijzondere manier. Deze poort zal in samenhang met de architectuur van het appartementsgebouw verder uitgewerkt worden. De woningen aan het polderweggetje gelegen aan de noordkant van de weg liggen aan de overzijde van de sloot. Hier wordt een brug voorgesteld om het karakter van de sloot zo doorgaand mogelijk te houden. Een brug met een polder karakter is hier het gewenste beeld. Dat mag een eenvoudige ‘plank’ over de sloot zijn, maar dat mag ook een moderne uiting zijn van de klassieke houten brug. Ook kan deze vorm krijgen in een eenvoudige, slanke betonnen brug.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 37

VERLICHTING EN MEUBILAIR H O G E L A N TA A R N PA A L INDUSTRIELE UITSTRALING

L AG E V E R L I C H T I N G EN ALLEEN DE BRUG MET L AG E V E R L I C H T I N G P L A N T VA K M E T Z I T R A N D

P I C K N I C K BA N K E N

38 - BoschSlabbers

MEUBILAIR

VERLICHTING

VERLICHTING EN MEUBILAIR De verlichting volgt de hoofdindeling van het gebied. Bij de hoofdentree, nabij het appartementengebouw, staan hogere verlichtingsmasten. Deze hebben een industrieel uiterlijk en onderstrepen het industriele karakter van de plek. De verlichting richting het polderweggetje daarentegen is juist laag en schijnt vooral het pad en het groen aan. En is daarmee meer ingetogen aanwezig in het landschap. Bij de entree van het appartementengebouw is een tweetal elementen opgenomen waar beplanting gecombineerd wordt met zitten. Hier kan je even met de buren bijpraten of even wachten op bezoek. In de wei aan de polderzijde worden enkele picknickbanken toegevoegd om spontane ontmoetingen te stimuleren.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 39

BIODIVERSITEIT WEIDE / BOOMGAARD G R AS

KRUIDENRIJK N AT U U R L I J K E G R AS L A N D

S LO OT

40 - BoschSlabbers

K R U I D E N R I J K N AT U U R L I J K E G R AS L A N D

G R AS

S LO OT_ O E V E R B E P L A N T I N G

WEIDE / BOOMGAARD

BIODIVERSITEIT Het plan kent een sterke impuls voor versterking van de biodiversiteit. Door het toevoegen van gebiedeigen landschapstypen met gebiedseigen materiaal wordt de biodiversiteit versterkt. Ook de vergroting van de oeverlengte en de natuurvriendelijke inrichting van de oevers versterken de natuurwaarde enorm. De open landschappen van weidegronden met diverse maairegimes biedt aan diverse vogelssoorten een prima foerageergebied. Ook biedt deze diversiteit plek aan verschillende soorten beplanting. De oevers liggen voor het grootste deel goed op de zon en geven met een flauw talud een goede basis van een gradiëntrijke ontwikkeling. De vele hagen en heesters bieden voeding, schuilplaats en nestelplaats voor diverse kleine vogelsoorten. De weides en watergangen vormen vervolgens de foerageergebieden. Door het gebied kleinschalig en divers in te richten biedt het ook goede kansen voor kleinere diersoorten zoals kleine zoogdieren, amfibiën en insecten. Naast de kwaliteiten op de collectieve gronden bieden ook de grote kavels kansen voor natuurvriendelijke inrichting. Hierover moet het gesprek met de toekomstige bewoners gevoerd gaan worden.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 41

BIODIVERSITEIT

42 - BoschSlabbers

BIODIVERSITEIT

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 43

PA R K E R E N

24 X 6X 18 X

44 - BoschSlabbers

G R O E N E PA R K E E R P L A AT S - G R AS S T E E N

PA R K E R E N Het plan heeft het parkeren integraal en landschappelijk opgelost. Alles is er opgericht om de auto niet dominant in het beeld te laten verschijnen. Zo zijn de meeste auto’s voor het appartmentengebouw gepositioneerd in de te behouden booghal. Verder zijn er in de weide achter de hal een 6 tal plekken opgenomen voor bezoekers. Verder zijn er minimaal 2 parkeerplaatsen per kavel voorzien. Alle parkeerplaatsen buiten worden ingericht met grasbetonstenen. Hiermee wordt het groene karakter van de plek versterkt en de infiltratie van regenwater vergroot.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 45

A F VA L E N CA L A M I T E I T E N O N D E R G R O N D S E CO N TA I N E R S

OPSTELPLEK VO O R K L I KO’ S K E E R LU S CA L A M I T E I T E N V E R K E E R

LU S VO O R V U I L N I S AU TO, D U N N E L I J N VO O R CA L M I T E I T E N RIOOL K& L

46 - BoschSlabbers

A F VA L , CA L A M I T E I T E N E N K A B E L S E N L E I DINGEN Het plan biedt met een lusje de mogelijkheid om over het terrein heen te rijden voor groter verkeer, dus ook voor afvalophaaldiensten en hulp- en nooddiensten. De afvalverzameling voor het appartementengebouw vindt plaats door een ondergrondse container voor het gebouw. Het afval van de vrijstaande woningen wordt in kliko’s aan de weg gezet nabij de 6 parkeerplaatsen. Hier is een speciale voorziening gemaakt om de containers te verzamelen. Verder is het terrein met de lus en de insteek van het polderweggetje optimaal bereikbaar bij calamiteiten. De kabels en leidingen zijn in de bermen van de wegen gepositioneerd aan de binnenzijde van de lus, dus aan de zijde van het appartementsgebouw en ook aan die zijde van het polderweggetje. Het riool ligt onder de rijbaan.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 47

48 - BoschSlabbers

5. Beeldkwaliteit architectuur

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 49

B E B O U W I N G _ A P PA R T E M E N T E N

WO O N G E B O U W

50 - BoschSlabbers

A R C H I T E C T U U R - A P PA R T E M E N T E N

Architectuur appartementsgebouw Het appartementengebouw is samen met de bestaande hal, één ensemble dat ook fysiek aan elkaar gekoppeld is. Met een corridor is het mogelijk om vanuit de bestaande hal naar je woning in het appartementengebouw te lopen. Het appartementengebouw wordt 3 lagen hoog. Het gebouw staat met zijn gezicht naar de Wilhelminakade en verbeeldt zo het bestaande kantoorgebouw. In totaal kunnen hier circa 12 appartementen gerealiseerd. Het gebouw krijgt in materiaal een duidelijke verwijzing naar het verleden, het industriele karakter. Daarmee wordt het een baksteenarchitectuur. Het gebouw is relatief eenvouding qua opbouw en wordt duidelijk als eenheid vormgegeven. Het gebouw krijgt geen expliciet dak, dus een platdak. De gevel van het gebouw kent verspringingen waardoor de massa enigszins geleed wordt. De buitenruimtes/ balkons worden nadrukkelijk onderdeel van het totale gebouw, dus los aangekoppelde balkons zijn niet toegestaan. Idem voor private tuinen. Het is goed denkbaar dat het gebouw een sterk kader/ raster krijgt dat de verschillende onderdelen en bouwlagen in één vormgeving vangt. De detaillering van het gebouw is trefzeker en sober. Ornamentiek in klassieke vorm is hier niet op zijn plek. Het gebouw is met zijn begane grond iets verheven boven het maaiveld. Dit is een referentie naar het oorspronkelijke gebouw dat ook hoger in het landschap staat.

Tevens geeft dit de bewoner meer gevoel van privacy en veiligheid. Het plat dak kan gebruikt worden voor zonnenpanelen icm een groen dak. De installaties zijn niet zichbaar opgenomen op of in het volume. De waterafvoeren zijn in het gevelvlak ontworpen, dus geen losse regenpijpen langs de gevel.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 51

B E B O U W I N G _ WO N I N G E N

52 - BoschSlabbers

A R C H I T E C T U U R - WO N I N G E N

Architectuur vrijstaande woningen De vrijstaande woningen krijgen een uitstraling die past bij het gebied. Dit wordt gedaan door landelijke architectuur met kappen en niet te grote goothoogtes (één laag met kap) toe te passen. Ook de ontspannen ordening, geen vaste rooilijnen en draaiende kaprichtingen, geeft het een landelijke uitstraling. De materialisatie van de gebouwen voegt zich ook naar het landschap, met natuurlijke materialen zoals hout en riet worden toegepast. Ook baksteen en beton zijn toegestaan, maar dan in combinatie met hout en/of riet. Dakkapelen, erkers en uitbouwen zijn toegestaan, maar worden altijd in samenhang en ondergeschikt aan het hoofdvolume vormgegeven. De bijgebouwen zijn ontworpen in familie met het hoofdgebouw. Dus deze komen overeen in vorm en uitstraling (materiaal). Ook staan de bijgebouwen altijd royaal achter de rooilijn

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 53

O R I E N TAT I E / G O OT E N K A P H O O G T E

54 - BoschSlabbers

Architectuur vrijstaande woningen In de tekening hiernaast zijn de rooilijnen, de kaprichtingen en de orientatie van de woningen weergegeven. De rooilijnen zijn enigszins wisselend gepositioneerd om een speels aanblik te krijgen langs het polderweggetje. Het maatverschil tussen de twee rooilijnen is 2 meter. De kaprichtingen verdraaien om ook zo het ontspannen en landelijke karakter te versterken. De kappen zijn dominant in het beeld, het grootste ivm de gevels. Door de draaiing van de kappen wordt er ook gereageerd op de stedenbouwkundig context, bv een hoekverdraaiing. De oriëntatie van de woningen zorgt voor een alzijdig beeld. De woningen orienteren zich op de plek van binnenkomen of het weidse landschap. Hiermee krijgt het totaal ensemble een alzijdig oriëntatie.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 55

56 - BoschSlabbers

Uitzicht van de woningen In deze kaart wordt per woning een perspectief geschetst van het uitzicht dat de woning heeft. Dit geeft enerzijds aan hoe de voorgestelde beeldkwaliteit zorgdraagt voor een samenhangend en coherent beeld. Dat uiteraard naast de toekomstige bewoners het algemene belang dient, met voldoende bomen om te zorgen voor een mooi groen beeld. Anderzijds geeft het ook aan dat deze belangen zeker niet tegenstrijdig zijn. Het mag een voorrecht heten om op zo’n mooie plek met dit uitzicht te kunnen wonen.

Stedenbouwkundig plan Boonstoppellocatie Wilhelminakade 83 - 57

Den Haag 1e Sweelinckstraat 30 2517 GD Den Haag T 070 3554407 denhaag@bsla.nl

Middelburg Oude Vlissingseweg 1 4336 AA Middelburg T 0118 592288 middelburg@bsla.nl

Maarn Landgoed Plattenberg – Het Koetshuis Amersfoortseweg 38 3951 LC Maarn T 0118 592288

b osc hs l ab be rs. n l

m.e.r. beoordelingsbesluit Woningbouw Boonstoppellocatie, Wilhelminakade 83, Waddinxveen

Aanleiding

In verband met de voorgenomen ontwikkeling van Boonstoppel Onroerend Goed B.V. hebben wij beoordeeld of een milieueffectrapportage (MER) moet worden opgesteld in het kader van het vaststellen van een plan bedoelt in artikel 3.8, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening. De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van maximaal 25 woningen aan de Wilhelminakade 83 in Waddinxveen. Op grond van de aanmeldnotitie m.e.r. beoordelen wij of, voorafgaand aan de besluitvorming het plan, een milieueffectrapport moet worden opgesteld.

Besluit

Wij besluiten, gelet op de overwegingen die zijn opgenomen in dit besluit, dat bij de voorbereiding van het plan voor hierboven genoemde ontwikkeling door Boonstoppel Onroerend Goed B.V. geen milieueffectrapport hoeft te worden opgesteld. De toelichting van het bestemmingsplan (NL.IMRO.0627.BPwilhelminakade83-0301) maakt onderdeel uit van dit besluit.

Rechtsmiddelen

Op grond van artikel 6:3 van de Algemene wet bestuursrecht is deze beoordeling een voorbereidingsbesluit waarop geen bezwaar en beroep mogelijk is, tenzij aangetoond kan worden dat dit besluit belanghebbende rechtstreeks treft. In de bestemmingsplanprocedure kan door een ieder zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan naar voren worden gebracht. De zienswijzen kunnen ook betrekking hebben op dit voorbereidingsbesluit.

Procedure

De voorbereiding van het m.e.r.-beoordelingsbesluit heeft plaatsgevonden overeenkomstig het bepaalde in paragraaf 7.6 van de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage. De aanmeldnotitie en de daarbij gevoegde bescheiden voldoen aan de eisen die het Besluit milieueffectrapportage daaraan stelt.

Overwegingen

De volgende inhoudelijke overwegingen liggen aan dit besluit ten grondslag:

5.1

Toetsingskader

De aangevraagde activiteit komt niet voor in onderdeel C van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage. Hierdoor is geen directe plicht om een milieueffectrapport op te stellen. De aangevraagde activiteit komt wel voor in onderdeel D van de bijlage van het Besluit milieueffectrapport, namelijk onder D 11.2 In kolom 2 van D11.2 is de m.e.r-beoordelingsdrempel opgenomen: In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of 3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Op grond van het Besluit milieueffectrapportage moet het bevoegd gezag, ook voor activiteiten die beneden de m.e.r-beoordelingsdrempel liggen, bepalen of de activiteit daadwerkelijk geen belangrijke nadelige milieugevolgen heeft en of al dan niet een MER opgesteld dient te worden. Dit dient te gebeuren aan de hand van de criteria genoemd in bijlage III bij de EG-richtlijn milieueffectbeoordeling (2011/92/EU en 2014/52/EU). Deze criteria omvatten: de kenmerken van het project (onder andere omvang en cumulatie); de locatie van het project (de kenmerken van het plangebied in relatie met kwetsbaarheid omgeving); soort en kenmerken van het potentiële effect (mogelijke effecten van de activiteit, onder andere bereik, waarschijnlijkheid en omkeerbaarheid).

Als uitgangspunt geldt dat alleen een MER hoeft te worden opgesteld, indien het bevoegd gezag van oordeel is dat dit noodzakelijk is vanwege belangrijke nadelige gevolgen die de activiteit voor het milieu kan hebben. 5.1.1 De kenmerken van het project De omvang van het project Het plan voorziet in het oprichten van 21 tot maximaal 25 woningen. Dit zijn 12 tot maximaal 16 appartementen en 9 vrijstaande woningen. De cumulatie met andere projecten Er is geen sprake van cumulatie. Het gebruik van natuurlijke hulpbronnen Beperkt aan de orde bij het bouwen van de woningen en bij het gebruik. Verontreiniging en hinder Bij de sloop van de bestaande bebouwing komt sloopafval vrij. Dit afval wordt conform geldende weten regelgeving afgevoerd. Risico van ongevallen Niet van toepassing 5.1.2 De plaats van het project Het bestaande grondgebruik Het plangebied ligt aan de rand van Waddinxveen op een oude bedrijvenlocatie. Het plangebied is weliswaar van archeologisch belang, maar deze waarden worden niet geschaad.

Rijkdom aan en kwaliteit en regeneratieve vermogen natuurlijke hulpbronnen van het gebied De gronden waar de realisatie van de ontwikkeling is voorzien, zijn in de huidige situatie deels ingericht ten behoeve van bedrijvigheid. Er zijn dan ook geen hernieuwbare natuurlijke hulpbronnen aanwezig op de locaties. Ook met de sloop van de huidige bebouwing gaan geen natuurlijke hulpbronnen verloren. Het opname vermogen van het natuurlijke milieu De op te richten woningen liggen buiten de invloedssfeer van verderop gelegen Natura 2000gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura2000-gebied, 'Broekvelden - Vettenbroek & Polder Stein', bevindt zich op een afstand van circa 5,2 km ten oosten van het plangebied. Het Natura2000 gebied 'Nieuwkoopse Plassen en de Haeck' ligt op een afstand van circa 10,5 kilometer. De nieuwe woningen liggen niet binnen de invloedssfeer van deze Natura 2000-gebieden voor wat betreft stikstofdepositie. 5.1.3 Kenmerken van het potentiële effect Bereik van het effect (Geografisch en grootte getroffen bevolking) De effecten van het project zijn lokaal van aard. De meest verstrekkende effecten zijn te verwachten op het gebied van verkeer, geluid en luchtkwaliteit in zowel de aanlegfase als de gebruiksfase. Deze effecten zijn deels tijdelijk van aard en hebben daarmee geen belangrijke gevolgen.

Grensoverschrijdend karakter Er is geen sprake van een grensoverschrijdend karakter. Orde van grootte en complexiteit effect Van onevenredige effecten voor de omgeving is geen sprake. Duur, frequentie en omkeerbaarheid effect De effecten zijn blijvend, maar niet van dien aard dat sprake is van een onevenredige aantasting. 5.2

Conclusie

Gelet op bovenstaande overwegingen kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het opstellen van een milieueffectrapport is daarom niet nodig.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Waddinxveen De secretaris, de burgemeester,

Dhr. A.J. Six, l.s.

Dhr. E.J. Nieuwenhuis

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12651127/2