Vragen VVD

Datum binnenkomst vraag Datum raadsvergadering Portefeuillehouder Behandelend team Uiterste afdoeningsdatum

Technische vragen

Datum beantwoording vraag

6-2-2026 5-3-2026 Dhr. T. Klerx OBL 12-2-2026 In te vullen door griffie

Aankoop Prof. Minckelerweg 1-3 en Zanddonkweg 1321 Inleiding/toelichting De gemeente Waalwijk beoogt een strategische (actieve)grondpositie in te nemen op bedrijventerrein Zanddonk voor toekomstige transformatie naar een gemengd gebied. Hoewel het voorstel uitgaat van een budget neutrale exploitatie tot aan de herontwikkeling, roepen de gehanteerde financiële parameters en de gekozen juridische constructie vragen op over de lange termijn houdbaarheid en de risico's voor de algehele financiële staat van onze gemeentefinanciën.

1

Vraag Bij de berekening van de kapitaallasten is uitgegaan van 1,25% rente voor een lening die pas in 2029/2030 wordt afgesloten. De marktrente (3,0 tot 3,3%) is nu hoger en beweegt sterk. Bij welk rentepercentage verandert de nu budgetneutrale exploitatie in een structureel jaarlijks tekort? Kunnen we dit tekort al voorzien en opvangen binnen structurele middelen? In hoeverre is het mogelijk om nu een gevoeligheidsanalyse - in stappen van 0,5 procentpunt - te ontvangen of op te nemen in opvolgende financieringsbesluiten? Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

2

Vraag De koopsom van € 7.500.000 wordt tot juli 2029 geïndexeerd op basis van CBS‑cijfers. Als deze indexatie sneller stijgt dan de marktwaarde van het vastgoed, ontstaat bij levering in 2029 een direct boekverlies. Is er een maximale grens voor de indexatie afgesproken? Zo niet, hoe wordt voorkomen dat de uiteindelijke koopprijs ruim boven het kredietkader van de raad uitkomt? Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

3

Vraag Het raadsvoorstel geeft aan dat de huurder(s) na juli 2029 kunnen verlengen en daarbij de huurprijs opnieuw mogen onderhandelen. Welke contractuele waarborgen zijn vastgelegd om te voorkomen dat de huurinkomsten na 2029 onder de kapitaallasten van € 258.750 uitkomen, terwijl de gemeente dan al de volledige eigendomslasten draagt? Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

4

Vraag Er is € 50.000 per jaar geraamd voor onderhoud en beheer van circa 5.000 m² aan opstallen uit 1968 die als ‘gedateerd’ worden omschreven. Is dit bedrag gebaseerd op een NEN 2767‑conditiemeting? En is in de exploitatie rekening gehouden met wettelijke verplichtingen voor asbestsanering of verduurzaming als de herontwikkeling langer dan tien jaar op zich laat wachten? Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

5

Vraag De opstallen hebben een boekwaarde van € 2.303.500 en worden lineair in twintig jaar afgeschreven. Het college verwacht dat de herontwikkeling al binnen vijf tot tien jaar start. Wat is de verwachtte resterende boekwaarde van de opstallen en grond? Kan dit leiden tot een eenmalige afboeking van enkele miljoenen op het moment van sloop? Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

6

Vraag Door deze aankoop én vooruitzicht op (start) van de gebiedsontwikkeling stijgt de waarde van de omliggende gronden, waaronder Deel 2. In 2036 moet de gemeente voor Deel 2 een prijs betalen die wordt vastgesteld door drie taxateurs. Hoe wordt voorkomen dat die taxateurs in 2036 een veel hogere prijs bepalen omdat de gemeente zelf de waarde heeft verhoogd door (het vooruitzicht van) de ontwikkeling van Deel 1? Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

7a

Vraag 7a. Als de grondopbrengsten uit Haven 8 Oost door het wegvallen van grootschalige logistiek sterk dalen, welk risico loopt de gemeente dan bij het lichten van de koopoptie voor Deel 2 in 2036 (circa 3,5 hectare), waarvan de prijs tegen die tijd door drie taxateurs wordt vastgesteld en waarschijnlijk veel hoger ligt dan bedrag van Deel 1? Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

7b

Vraag Is het mogelijk, mede gezien de vorige vraag en koppeling met de omgevingsvisie-om op korte termijn (bv. separate RIB)een totaaloverzicht te geven welke structurele kosten (intern – bv personeelslasten, projecten, aflossingen etc.) op dit moment uit de bestaande of voorziene/verwachtte grondopbrengsten van haven 8 worden bekostigd? Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

7c

Vraag Is het mogelijk om onafhankelijk een technische trendanalyse op te stellen van de grondprijzen van Haven 8‑oost en Zanddonk? Daarbij gaat het om een vergelijking van de prijsontwikkeling in 2024–2025 en een inschatting van de verwachte ontwikkeling voor 2026–2028, mede in het licht van het raadsbesluit van 3 februari jl. Deze analyse helpt ons om technisch en financieel te beoordelen of aankoop van de percelen en een eventuele verplaatsing van bedrijven realistisch zijn en welke opbrengsten daarbij te verwachten zijn. Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

8

Vraag Als de businesscase van Zanddonk door hogere rente of lagere huurinkomsten negatief uitvalt, in hoeverre worden dan de reserves (bv. uit winstgevende bedrijventerreinen of AR) aangesproken voor dit transformatieproject? En wat betekent dat voor de investeringsruimte die overblijft voor andere noodzakelijke voorzieningen in de stad of in

de kernen? Is het technisch mogelijk om de intern (bv concern-controller, interne auditor) of extern (bv accountant) een financiële stresstest op te laten stellen bij dit voorstel e/o toekomstige investeringsvoorstellen? Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

9a

Vraag Een huidige eigenaar en toekomstige huurder gebruikt de locatie voor een bedrijf in milieucategorie 4.2. Is er al een raming gemaakt van de mogelijke verplaatsings- of uitkoopkosten die de gemeente als eigenaar in de toekomst moet dragen om de gewenste woningbouw mogelijk te maken? Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

9b

Vraag In hoeverre zijn/worden voor zowel Deel 1 als Deel 2 (2036) de mogelijke kosten voor bodem- en grondsanering opgenomen in de financiële meerjarenberekeningen of het aankoopbedrag? Kunt u aangeven bij welke percelen (Prof. Minckelerweg 1–3, Zanddonkweg 13–21 en de percelen binnen de optie voor Deel 2) op basis van historisch gebruik, milieucategorie en beschikbare bodemonderzoeken een verhoogde kans bestaat op verontreiniging? Is het mogelijk dat u per perceel een inschatting geeft volgens het T‑shirt‑waarderingsmodel (S, M, L, XL), inclusief een korte duiding van de aard van de vermoedelijke verontreiniging (bijvoorbeeld: olie‑ en brandstofresten, zware metalen, asbest, PFAS, onbekend) en inschatting van de financiële bandbreedte die hiermee samenhangt per perceel. Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

10

Vraag In hoeverre hangt de financiële haalbaarheid van de toekomstige grondexploitatie op Zanddonk af van kruissubsidiering uit (grond)opbrengsten en andere financieringsbronnen, zoals leningen of subsidies van provincie, Rijk of EU? Kunt u aangeven welke andere financieringsbronnen u de komende jaren verwacht aan te boren om deze transformatie mogelijk te maken, kunt u daar voorbeelden (bv bij andere gemeenten of landelijke) voor geven? Antwoord College: Klik om antwoord in te voeren

Ingediend door:

Tom Klerks VVD