Vragen en antwoorden VVD

Datum Raad

Raadsvergadering 9 juni 2022

Nr. raadsvoorstel Onderwerp Opkoopbescherming Fractie VVD/M. Boksan Datum binnenkomst 9 mei 2022 vraag Datum beantwoording Naam team/steller TMAO Portefeuillehouder E. Daandels Vragen Vraag: In hoeverre komen termijnen en tijdelijkheid van opkoopbescherming terug in het voorstel en de huisvestingsverordening? Antwoord: De tijdelijkheid van de opkoopbescherming is verankerd in de Huisvestingswet zelf. In de verordening wordt een link gelegd met deze wet (bijvoorbeeld met artikel 41, eerste lid van de Huisvestingswet 2014, waarin de termijn van 4 jaar is opgenomen).

Vraag: In hoeverre is er binnen het voorstel om opkoopbescherming in te voeren ook gekeken naar de samenhang met andere maatregelen die ervoor moeten zorgen dat het woningtekort in onze gemeente opgelost wordt? Antwoord: Landelijk is hiernaar gekeken, waarbij er bewust is gekozen om de opkoopbescherming in eerste instantie in te voeren voor een periode van vier jaar. Landelijk is er de intentie om de komende vier jaar maatregelen te treffen, zodat de opkoopbescherming mogelijk na vier jaar niet meer ingezet hoeft te worden. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het verhogen van de bouwproductie. Ook lokaal zien we de opkoopbescherming niet als permanente maatregel, maar als een tijdelijke maatregel om starters te ondersteunen en verdringing te voorkomen totdat de woningmarkt (door verschillende maatregelen, zowel landelijk als lokaal) meer in balans raakt.

Vraag: Graag zie ik een nadere toelichting op de proportionaliteit van de maatregel die wordt voorgesteld. Ofwel, in hoeverre is de inbreuk op het beschikkingsrecht proportioneel? Antwoord: Het invoeren van een opkoopbescherming wordt proportioneel geacht, wanneer een gemeente kan aantonen dat er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, zodanig dat deze leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten tegenover starters en mensen met een middeninkomen. Een en ander conform de landelijke regelgeving in dit kader.

Vraag: De WOZ-waarde van panden die (zeer) lang in het bezit zijn van 1 eigenaar, zijn soms aan de lage kant. Waarom wordt er gekozen voor de WOZ-waarde en niet bijvoorbeeld de verkoopprijs? Antwoord:

De WOZ-waarde is een waarde die, ongeacht de termijn dat iemand eigenaar is, jaarlijks door de gemeente wordt vastgesteld. De waarde is gerelateerd aan de verkoopprijzen van soortgelijke objecten, maar in tegenstelling tot de verkoopprijs kan de WOZ-waarde niet direct beïnvloed worden door de verkopende en aankopende partij. Daarmee is de WOZ-waarde een soort geobjectiveerde waarde die vrij opvraagbaar is voor iedereen en daarmee erg transparant is.

Vraag: Volgens de VNG kan de gemeenteraad zelf in de verordening extra uitzonderingsgevallen aanwijzen waarbij een vergunning mag worden verleend. In hoeverre is een uitzonderingspositie voor monumentale panden onderzocht? Antwoord: Dit is niet specifiek onderzocht. Ook betaalbare monumentale panden maken onderdeel uit van de betaalbare woningmarkt en kunnen daarmee interessant zijn voor inwoners om aan te kopen voor eigen bewoning.

Vraag: In hoeverre is dit het geval voor woningen met een lage WOZ-waarde, maar een uitzonderlijk hoge verbouwingskostenpost? Antwoord: Dit is niet specifiek onderzocht. Ook panden waar de nodige verbouwingen plaats moeten vinden, kunnen interessant zijn voor inwoners die een betaalbare woning zoeken. Met name voor inwoners die zelf handig zijn, kunnen zogenaamde ‘kluswoningen’ een goede gelegenheid bieden om een woning te kunnen kopen. Bovendien is het de vraag hoe de kosten voor een verbouwing objectief vastgesteld kunnen worden. Uit de regeling dient dan immers te blijken welke kosten wel en niet meegerekend mogen worden. Anders volgen er vermoedelijk erg veel aanvragen, waarbij altijd beweerd zal worden dat er hoge verbouwingskosten zijn en dus buiten de regeling dienen te vallen.

Vraag: Is het verstandig om, in het licht van deze twee voorbeelden, een uitzonderingsclausule (met bijv. Bevoegdheid college) op te nemen? Antwoord: Als de opkoopbescherming bij dient te dragen aan het vergroten van de mogelijkheden voor inwoners om een betaalbare woning te kopen, dan is het aan te raden het aantal uitzonderingen beperkt te houden. Hoe meer uitzonderingen, hoe minder effectief de regeling zal zijn. Bovendien draagt een uitgebreid uitzonderingenkader bij aan het oplopen van de regeldruk en kan daarmee de uitvoerbaarheid van de regeling bemoeilijkt worden.

Vraag: Wat betekent de opkoopbescherming voor huidige winkelpanden buiten het kerngebied die worden opgekocht om te veranderen naar (huur)woningen? Het is mij in de opkoopbescherming niet duidelijk of woningen die later geen winkelbestemming meer hebben, dan niet onder de opkoopbescherming komen te vallen. En dus ook niet meer van eigenaar kunnen wisselen. En dus onverkoopbaar zijn. Antwoord:

Zowel in de Huisvestingswet 2014 als in de Huisvestingsverordening geldt het verbod enkel voor woningen. Dat betekent dat winkelruimte die verkocht wordt, niet onder de regeling valt. Vraag: Artikel 13: vervalt de vergunning ook wanneer een pand van twee (of meer) huidige eigenaren naar een minder aantal (maar wel dezelfde) eigenaren gaat? Antwoord: Deze bepaling is er op gericht om te voorkomen dat door overdracht van een pand er alsnog verhuur plaats kan gaan vinden (terwijl die verhuur dan niet meer aan de voorwaarden voldoet). Mocht een vergunning op twee namen staan en mocht één van deze twee vergunninghouders niet langer eigenaar zijn, dan blijft doorgaans de vergunning in stand. Bovendien heeft het college altijd de mogelijkheid om, als er sprake is van bijzondere omstandigheden, de hardheidsclausule (artikel 14) toe te passen. Vraag: In het onderzoek wordt een hoog percentage verhuur door particuliere eigenaren in het centrum aangegeven. Welk percentage van deze 27%, zijn verhuurders van (voormalige) winkelpanden en welk percentage van reguliere koopwoningen? Antwoord: Het onderzoek dat we hebben gedaan, had enkel betrekking op woningen en niet op functiewijzigingen van gebouwen. Wij hebben dus geen cijfers van voormalige winkelpanden.