Vragen en antwoorden VVD

Datum Raad

Raadsvergadering 27 juni 2024

Nr. raadsvoorstel Nota grondexploitatie 2024 Fractie VVD/I. Klerks Datum binnenkomst 10 juni 2024 vraag Datum beantwoording Naam TREW Portefeuillehoude A. de Jong team/steller r Vragen Vraag: Ik kan het hele raadsvoorstel maar moeilijk volgen. Kan er een uitleg in eenvoudigere taal komen? Dat gaat onder meer hierover: Projecten in de in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille en facilitaire projecten. In 2023 hebben er geen mutaties plaatsgevonden in de grondexploitatieportefeuille: er zijn in het vorige boekjaar geen gemeentelijke grondexploitaties geopend of afgesloten.  als dat zo is, hoe kun je dan wel kosten en opbrengsten hebben? de gemeentelijk grondexploitatie-portefeuille bestaat uit 6 grondexploitatieprojecten (alle met status BIE): Afbouw Haven I t/m VI, Haven 8 West, Insteekhaven, Haven 8 Oost, Landgoed Driessen, Achter de Hoven en Waesgeerd West.  wat is status BIE? In 2023 zijn zes facilitaire projecten afgesloten en zijn er 18 geopend. Een facilitair projectwordt geopend als er een anterieure overeenkomst is gesloten.  wat is een facilitair project? Programma Het programma in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille bestaat uit bedrijfskavels en woningbouw en is nagenoeg onveranderd ten opzichte van Nota Grondexploitatie 2023. In 2023 zijn gronden uitgegeven voor de realisatie van 28 sociale huurwoningen.

Er zijn in 2023 weliswaar geen bedrijfskavels uitgegeven, maar er is een opbrengst ontvangen vanwege de verkoop van een eerder in erfpacht uitgegeven perceel  dan is er toch een mutatie? In de resterende looptijd van de grondexploitaties worden nog gronden uitgegeven voor ca. 400 projectmatige woningen en netto 34 ha bedrijventerrein. Binnen de facilitaire projecten worden nagenoeg alleen woningen gerealiseerd.  wat kan ik met de informatie dat er nagenoeg alleen woningen worden gerealiseerd? Toch niet volledig dus? Wat kan ik hieruit afleiden? Boekwaarde Het door de gemeente geïnvesteerde vermogen in grondexploitaties (boekwaarde) daalt. Deboekwaarde in de grondexploitatie-portefeuille bedraagt per 1-1-2023 € 6,2 mln. In 2023 is de boekwaarde van de portefeuille afgenomen met € 2,3 mln. naar € 3,9 miljoen. Dit betekent dat in 2023 per saldo meer opbrengsten dan kosten zijn gerealiseerd. De prognoselaat voor het komende jaar een lichte stijging zien, waarna de boekwaarde fors daalt door de verwachte grondopbrengsten. Bij de facilitaire projecten is ook een daling in de boekwaarde te zien. Vorig jaar bedroeg deze nog € 0,4 miljoen en per 31-12-2023 is de boekwaarde - € 2,1 miljoen. Ook hier zijn in 2023 meer opbrengsten ontvangen dan kosten gemaakt. De mutaties in de boekwaarde zijn verwerkt in de jaarrekening 2023. - De boekwaarde is flink gedaald.

Maar er zijn meer opbrengsten dan kosten? Dat snap ik niet. Kan dat uitgelegd worden, ik zou juist andersom verwachten? Of wordt er

bedoeld dat er flink meer is verkocht dan aangekocht? - Hoe kan een boekwaarde negatief zijn? En hoe verhoudt zich dat dan tot meer opbrengsten dan kosten? Ik moet het achterliggende stuk nog lezen, maar ook het raadsvoorstel hoort helder te zijn. En dat is het nu helaas niet voor mij. Ik ontvang graag een toelichting! Antwoord: In de nota Grondexploitatie 2024 wordt verantwoording afgelegd over alle grondexploitaties, facilitaire projecten en grondposities binnen de materiele vaste activa. Status BIE is een afkorting voor bouwgrond in exploitatie. Dit wil zeggen dat de raad de grondexploitatie in het verleden heeft geopend. Een grondexploitatie is een begroting van kosten en opbrengsten van een ruimtelijk plan die gedurende de looptijd van dit plan worden gemaakt (vaak 10 jaar of langer) en waar de gemeente een actieve grondpolitiek voert. De raad opent een grondexploitatie eenmalig (dan wordt een grondexploitatie vastgesteld) en stelt jaarlijks de herziening vast met het vaststellen van de Nota Grondexploitatie. Dit doet de raad tot aan de afsluiting van de grondexploitatie; als alle gronden zijn uitgegeven (opbrengsten) en alle kosten aan de openbare ruimte van het plan zijn gemaakt. In 2023 zijn er geen nieuwe grondexploitaties geopend, noch afgesloten.

Er wordt dus alleen over de lopende grondexploitaties gerapporteerd en deze worden als herziene grondexploitatie ter vaststelling aangeboden aan de raad. Er hebben zich dus geen veranderingen in het aantal grondexploitaties voorgedaan, maar binnen de grondexploitaties zijn wel degelijk mutaties geweest: alle in 2023 gemaakte kosten en opbrengsten bijvoorbeeld. Omdat een grondexploitatie een financiële vertaling is van het ruimtelijke plan, wordt ook gemeld wat er binnen dat ruimtelijke plan aan bestemmingen is gerealiseerd. Zo heeft de raad zicht op welk type vastgoed (woningen, bedrijven, voorzieningen) en openbare ruimte voor het geld dat ter beschikking is gesteld uiteindelijk wordt gerealiseerd. Een facilitair project is een ruimtelijk plan waarbij de gemeente geen actief grondbeleid voert, maar het plan van een initiatiefnemer “faciliteert”, mogelijk maakt door de ruimtelijke procedure te faciliteren. De gemeente maakt wel kosten aan het beoordelen en begeleiden van het plan, soms ook wordt openbare ruimte aangelegd waar de gemeente toezicht op wil houden, of wordt een stuk gemeentelijk eigendom verkocht om het plan mogelijk te maken (dit genereert opbrengsten). De geraamde kosten die de gemeente maakt (met name ambtelijke uren) aan een dergelijk facilitair project moet zij verhalen op de initiatiefnemer (dit is een wettelijke plicht).

Dit gebeurt door het sluiten van een anterieure overeenkomst waarin onder andere het kostenverhaal is geregeld. Ook dergelijke plannen kunnen meerdere jaren lopen. Financiële afspraken hebben dus op meerdere jaren invloed. De raad stelt het ruimtelijk plan vast (in 2023 nog het bestemmingsplan), en stelt gelijktijdig vast hoe het kostenverhaal is geregeld: besluit geen exploitatieplan vast te stellen, omdat kostenverhaal anderszins verzekerd is (met een anterieure overeenkomst). Overeenkomsten worden aangegaan door het college. De raad wordt met de Nota Grondexploitatie op de hoogte gebracht van de financiële gevolgen van de facilitaire projecten. Er zijn in 2023 18 van deze nieuwe anterieure overeenkomsten ondertekend, waarover in de nota Grondexploitatie 2024 voor het eerst wordt gerapporteerd. Over eerder ondertekende overeenkomsten wordt de financiële stand van zaken weergegeven (de raad informeren). De geraamde kosten hoeven immers niet overeen te komen met de werkelijke kosten. Tevens wordt de raad gevraagd geld beschikbaar te stellen als de kosten hier hoger geraamd worden dan de opbrengsten (geen volledig kostenverhaal). Onder materiele vaste activa worden gronden verantwoord dit nog niet in transformatie zijn. Er is nog geen ruimtelijk plan vastgesteld, of een grondexploitatie geopend.

Deze gronden heeft de gemeente van oudsher in bezit, of aangekocht met het doel deze op

termijn te transformeren naar een andere bestemming. Er worden geen kosten of opbrengsten aan gemaakt. Er moet wel over gerapporteerd worden, omdat het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en gemeenten onder andere de eis stelt dat de boekwaarde niet hoger mag zijn dan de verwachtingswaarde in de nieuwe bestemming. Boekwaarde De boekwaarde wordt als volgt bepaald: Alle kosten die aan de ruimtelijke plannen waar een grondexploitatie voor is vastgesteld van het moment van vaststellen tot en met 31-12-2023 zijn gemaakt (verwerving, bouw- en woonrijp maken, plankosten, rentekosten) minus de opbrengsten die zijn ontvangen (grondverkopen, exploitatiebijdragen, subsidies) over die periode. Als deze rekensom positief is, zijn er dus meer kosten dan opbrengsten in het verleden gemaakt. Maar als de boekwaarde is gedaald ten opzichte van de stand per 31-12-2022, dan zijn er dus in 2023 meer opbrengsten ontvangen dan kosten gemaakt. Een negatieve boekwaarde betekent dat er over de gehele periode tot nu toe meer opbrengsten zijn ontvangen dan kosten gemaakt.