Vragen en antwoorden VVD

Datum binnenkomst vraag Datum raadsvergadering Portefeuillehouder Behandelend team Uiterste afdoeningsdatum

Technische vragen

Datum beantwoording vraag

6-2-2026 5-3-2026 Dhr. T. Klerx OBL 12-2-2026 12-2-2026

Aankoop Prof. Minckelerweg 1-3 en Zanddonkweg 1321 Inleiding/toelichting De gemeente Waalwijk beoogt een strategische (actieve)grondpositie in te nemen op bedrijventerrein Zanddonk voor toekomstige transformatie naar een gemengd gebied. Hoewel het voorstel uitgaat van een budget neutrale exploitatie tot aan de herontwikkeling, roepen de gehanteerde financiële parameters en de gekozen juridische constructie vragen op over de lange termijn houdbaarheid en de risico's voor de algehele financiële staat van onze gemeentefinanciën.

1

Vraag Bij de berekening van de kapitaallasten is uitgegaan van 1,25% rente voor een lening die pas in 2029/2030 wordt afgesloten. De marktrente (3,0 tot 3,3%) is nu hoger en beweegt sterk. Bij welk rentepercentage verandert de nu budgetneutrale exploitatie in een structureel jaarlijks tekort? Kunnen we dit tekort al voorzien en opvangen binnen structurele middelen? In hoeverre is het mogelijk om nu een gevoeligheidsanalyse - in stappen van 0,5 procentpunt - te ontvangen of op te nemen in opvolgende financieringsbesluiten? Antwoord In het raadsvoorstel is aangegeven dat voor nu wordt uitgegaan van een minimale huuropbrengst van € 350.000. Dit bedrag is hoger dan de berekende totale kosten op dit moment, rekening houdend met een rente-omslagpercentage van 1,25%. Voor de meerjarenbegroting wordt hiermee geen rekening gehouden, maar wordt nu uitgegaan van een budgettair neutrale situatie. Het rente-omslagpercentage is een gemiddeld percentage op basis van de gehele lening-portefeuille van de gemeente. Een hogere marktrente in 2029 betekent dus niet 1 op 1 een verhoging van dit rente-omslagpercentage. Zoals aangegeven in het raadsvoorstel zal op het moment van de daadwerkelijke transactie op basis van de te ontvangen huur en het dan geldende rente-omslagpercentage voor de begroting het effect voor de meerjarenbegroting in beeld worden gebracht.

Voor nu wordt niet uitgegaan van een verwacht jaarlijks tekort.

2

Vraag De koopsom van € 7.500.000 wordt tot juli 2029 geïndexeerd op basis van CBS‑cijfers. Als deze indexatie sneller stijgt dan de marktwaarde van het vastgoed, ontstaat bij levering in 2029 een direct boekverlies. Is er een maximale grens voor de indexatie afgesproken? Zo niet, hoe wordt voorkomen dat de uiteindelijke koopprijs ruim boven het kredietkader van de raad uitkomt? Antwoord Er is geen maximale indexatie afgesproken. Er is gekozen voor een algemeen gangbare indexeringsmethode die zo dicht mogelijk aansluit bij een inflatiecorrectie. De marktwaarde van het object kan zowel stijgen als dalen; deze waardebeweging zal zich ook voordoen zodra het object in eigendom is verkregen. Met het voorliggende voorstel wordt de raad gevraagd in te stemmen met een geïndexeerd krediet, zodat het uiteindelijke bedrag binnen het vastgestelde kredietkader blijft. Vraag

3

Het raadsvoorstel geeft aan dat de huurder(s) na juli 2029 kunnen verlengen en daarbij de huurprijs opnieuw mogen onderhandelen. Welke contractuele waarborgen zijn vastgelegd om te voorkomen dat de huurinkomsten na 2029 onder de kapitaallasten van € 258.750 uitkomen, terwijl de gemeente dan al de volledige eigendomslasten draagt? Antwoord Er zijn geen contractuele waarborgen overeengekomen. Of deze huurder daadwerkelijk doorgaat, is afhankelijk van de marktomstandigheden; hetzelfde geldt voor de uiteindelijke hoogte van de huurprijs. Wel kan worden vastgesteld dat er op dit moment vraag is naar kantoorruimte, waardoor naar verwachting een minimale huurstroom kan worden gerealiseerd die de kapitaallasten dekt.

4

Vraag Er is € 50.000 per jaar geraamd voor onderhoud en beheer van circa 5.000 m² aan opstallen uit 1968 die als ‘gedateerd’ worden omschreven. Is dit bedrag gebaseerd op een NEN 2767‑conditiemeting? En is in de exploitatie rekening gehouden met wettelijke verplichtingen voor asbestsanering of verduurzaming als de herontwikkeling langer dan tien jaar op zich laat wachten? Antwoord De geraamde onderhoudskosten zijn een inschatting die uitsluitend gericht is op het in stand houden van de opstallen en niet op verbetering of verduurzaming. Indien de beoogde ontwikkeling zich na tien jaar nog niet heeft gerealiseerd, zal opnieuw worden beoordeeld hoe lang de ontwikkeling naar verwachting op zich laat wachten. Op basis van die inschatting zal vervolgens een besluit worden genomen over de gewenste staat en het al dan niet voortzetten van de instandhouding van de opstallen. Er is volgens de huidige regelgeving geen verduurzamingsverplichting.

5

Vraag De opstallen hebben een boekwaarde van € 2.303.500 en worden lineair in twintig jaar afgeschreven. Het college verwacht dat de herontwikkeling al binnen vijf tot tien jaar start. Wat is de verwachtte resterende boekwaarde van de opstallen en grond? Kan dit leiden tot een eenmalige afboeking van enkele miljoenen op het moment van sloop? Antwoord Op het moment dat de panden worden gesloopt zal de boekwaarde van het pand op dat moment moeten worden afgeboekt. In het raadsvoorstel is dit als risico benoemd. Aangegeven is dat dit bedrag dan als kosten in een toekomstige grondexploitatie meegenomen zal moeten worden.

6

Vraag Door deze aankoop én vooruitzicht op (start) van de gebiedsontwikkeling stijgt de waarde van de omliggende gronden, waaronder Deel 2. In 2036 moet de gemeente voor Deel 2 een prijs betalen die wordt vastgesteld door drie taxateurs. Hoe wordt voorkomen dat die taxateurs in 2036 een veel hogere prijs bepalen omdat de gemeente zelf de waarde heeft verhoogd door (het vooruitzicht van) de ontwikkeling van Deel 1? Antwoord Het doel is om in de toekomst een ontwikkeling mogelijk te maken. Indien de waarde zou stijgen als gevolg van de ontwikkelmogelijkheden die ontstaan, geldt dat nooit meer zal worden betaald dan een andere marktpartij bereid zou zijn te betalen. Een dergelijke derde partij zal daarbij eveneens een risico- en winstmarge in haar afweging betrekken. Bovendien is het onzeker of de waarde daadwerkelijk wijzigt als gevolg van nieuwe mogelijkheden in

het gebied. Op dit moment ligt de waarde voor woningbouw bovendien niet ver af van de waarde voor bedrijfsgrond.

7a

Vraag 7a. Als de grondopbrengsten uit Haven 8 Oost door het wegvallen van grootschalige logistiek sterk dalen, welk risico loopt de gemeente dan bij het lichten van de koopoptie voor Deel 2 in 2036 (circa 3,5 hectare), waarvan de prijs tegen die tijd door drie taxateurs wordt vastgesteld en waarschijnlijk veel hoger ligt dan bedrag van Deel 1? Antwoord In zijn algemeenheid dient de gemeente zorgvuldig om te gaan met de schuldenratio en de risico’s die zij aangaat. Op dit moment is niet eenduidig vast te stellen welke gevolgen keuzes voor locatie B hebben voor locatie A. Voor de aankoop in 2036 verkrijgt de gemeente een koopoptie; daarbij geldt dat de gemeente niet verplicht is van deze optie gebruik te maken en er derhalve altijd de mogelijkheid bestaat om van aankoop af te zien.

7b

Vraag Is het mogelijk, mede gezien de vorige vraag en koppeling met de omgevingsvisie-om op korte termijn (bv. separate RIB)een totaaloverzicht geven welke structurele kosten (intern – bv personeelslasten, projecten, aflossingen etc.) op dit moment uit de bestaande of voorziene/verwachtte grondopbrengsten van haven 8 worden bekostigd? Antwoord Er is op dit moment geen Raadsinformatiebrief gepland. Op hoofdlijnen kunnen we u wel informeren. Voor Haven 8 Oost afronding is nog geen vastgestelde grondexploitatie, daar is dus op geen enkele wijze rekening gehouden met structurele of incidentele (verkoop en/of pacht)opbrengsten. In de grondexploitatie van de overige complexen op Haven 8 zijn wel vastgestelde grondexploitaties, de winsten zijn daar deels van genomen via de nota grondexploitatie, maar dit betreffen uitsluitend incidentele opbrengsten. Er wordt dus geen rekening gehouden met structurele inkomsten.

7c

Vraag Is het mogelijk om onafhankelijk een technische trendanalyse op te stellen van de grondprijzen van Haven 8‑oost en Zanddonk? Daarbij gaat het om een vergelijking van de prijsontwikkeling in 2024–2025 en een inschatting van de verwachte ontwikkeling voor 2026–2028, mede in het licht van het raadsbesluit van 3 februari jl. Deze analyse helpt ons om technisch en financieel te beoordelen of aankoop van de percelen en een eventuele verplaatsing van bedrijven realistisch zijn en welke opbrengsten daarbij te verwachten zijn. Antwoord Om een onafhankelijke technische trendanalyse te kunnen laten opstellen, dienen eerst de vergelijkingskaders zorgvuldig te worden afgestemd, zodat een analyse ontstaat die tussen de twee gebieden onderling vergelijkbaar is. Zodra deze kaders en uitgangspunten zijn vastgesteld, kan een analyse worden uitgevoerd. Indien wenselijk en indien hier een opdracht voor wordt gegeven en budget voor beschikbaar wordt gesteld, kan hiervoor een externe, onafhankelijke partij worden ingeschakeld.

8

Vraag Als de businesscase van Zanddonk door hogere rente of lagere huurinkomsten negatief uitvalt, in hoeverre worden dan de reserves (bv. uit winstgevende bedrijventerreinen of AR) aangesproken voor dit transformatieproject? En wat betekent dat voor de investeringsruimte die overblijft voor andere noodzakelijke voorzieningen in de stad of in de kernen? Is het technisch mogelijk om de intern (bv concern-controller, interne auditor)

of extern (bv accountant) een financiële stresstest op te laten stellen bij dit voorstel e/o toekomstige investeringsvoorstellen? Antwoord Zoals vermeld in het raadsvoorstel en bij de beantwoording van vraag 1 is aangegeven wordt op dit moment niet uitgegaan van een tekort voor de meerjarenbegroting naar aanleiding van deze aankoop. Voor een afzonderlijk investeringsvoorstel wordt geen financiële stresstest uitgevoerd. Per investeringsvoorstel/exploitatie-opzet die aan de raad wordt voorgelegd wordt ingegaan op de risico’s. Ook in de nota grondexploitatie die jaarlijks aan de raad wordt voorgelegd komen de risico’s aan bod. Deze worden in samenhang bezien in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing in de begroting en de jaarrekening.

9a

Vraag Een huidige eigenaar en toekomstige huurder gebruikt de locatie voor een bedrijf in milieucategorie 4.2. Is er al een raming gemaakt van de mogelijke verplaatsings- of uitkoopkosten die de gemeente als eigenaar in de toekomst moet dragen om de gewenste woningbouw mogelijk te maken? Antwoord De juridische verhouding wijzigt zodra de gemeente eigenaar wordt en daarmee optreedt als verhuurder; sprake is dan van een privaatrechtelijke rechtsverhouding. Binnen het te hanteren huurregime kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, zonder dat daarbij een afkoopvergoeding is verschuldigd. Indien de gemeente echter op publiekrechtelijke gronden besluit de milieucategorie op deze locatie te saneren om andere ontwikkelingen mogelijk te maken, zal aan de eigenaar/gebruiker wel een vergoeding moeten worden betaald. Deze vergoeding zal worden vastgesteld op basis van volledige schadeloosstelling.

9b

Vraag In hoeverre zijn/worden voor zowel Deel 1 als Deel 2 (2036) de mogelijke kosten voor bodem- en grondsanering opgenomen in de financiële meerjarenberekeningen of het aankoopbedrag? Kunt u aangeven bij welke percelen (Prof. Minckelerweg 1–3, Zanddonkweg 13–21 en de percelen binnen de optie voor Deel 2) op basis van historisch gebruik, milieucategorie en beschikbare bodemonderzoeken een verhoogde kans bestaat op verontreiniging? Is het mogelijk dat u per perceel een inschatting geeft volgens het T‑shirt‑waarderingsmodel (S, M, L, XL), inclusief een korte duiding van de aard van de vermoedelijke verontreiniging (bijvoorbeeld: olie‑ en brandstofresten, zware metalen, asbest, PFAS, onbekend) en inschatting van de financiële bandbreedte die hiermee samenhangt per perceel. Antwoord De verkopende partij heeft een bodemonderzoek aangeleverd van Royal Haskoning waarin de conclusie staat dat er op basis van de gedane onderzoeken geconcludeerd kan worden dat er geen verontreiniging aanwezig is die mogelijke woningbouw in de weg zou staan. Op basis van het historisch gebruik, de milieucategorie en de beschikbare bodemonderzoeken achten wij de kans op bodemverontreiniging op alle drie de percelen verhoogd. Met de huidige inzichten is het echter niet mogelijk om een betrouwbare kosteninschatting te maken voor een eventuele bodemsanering.

De bestaande onderzoeken geven geen volledig beeld van de percelen en van de aard of omvang van mogelijke verontreinigingen. Ervaringsgegevens laten zien dat op locaties met een vergelijkbare historie verontreinigingen met onder andere zware metalen, minerale olie en asbest niet ongebruikelijk zijn. Daarnaast is het toekomstige gebruik van de percelen nog niet vastgesteld, waardoor een inschatting van mogelijke saneringsvarianten en bijbehorende

kosten op dit moment niet uitvoerbaar is. Er is geen rekening gehouden in de meerjarenbegroting met mogelijke saneerkosten.

10

Vraag In hoeverre hangt de financiële haalbaarheid van de toekomstige grondexploitatie op Zanddonk af van kruissubsidiering uit (grond)opbrengsten en andere financieringsbronnen, zoals leningen of subsidies van provincie, Rijk of EU? Kunt u aangeven welke andere financieringsbronnen u de komende jaren verwacht aan te boren om deze transformatie mogelijk te maken, kunt u daar voorbeelden (bv bij andere gemeenten of landelijke) voor geven? Antwoord De financiële haalbaarheid van de ontwikkelplannen is afhankelijk van een groot aantal nog nader in te vullen uitgangspunten en randvoorwaarden. Op dit moment kan daarom geen betrouwbare inschatting worden gegeven. Eventuele beschikbare subsidies zullen worden aangevraagd op het moment dat dit aan de orde is. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat de ontwikkeling financieel zelfdragend kan worden gerealiseerd.

Ingediend door:

Tom Klerks VVD