Vragen en antwoorden SGP

Datum Raad

Raadsvergadering 26 oktober 2023

Nr. raadsvoorstel Aanpassing Huisvestingsverordening Fractie SGP/H. van Zelst Datum binnenkomst 24 oktober 2023 vraag Datum 26 oktober 2023 beantwoording Naam TMAO Portefeuillehouder A. de Jong team/steller Vragen Vragen n.a.v. brief inwoner Waalwijk. Na lezing van deze brief rijzen er bij mij allerlei vragen, blijkens de brief heeft de schrijver goed onderzoek gedaan. Vraag: Graag voorafgaande aan de vergadering van a.s. donderdag een uitgebreide reactie op deze brief van het college c.q. de portefeuillehouder. En dan graag ingaan op alle vragen en stellingen van de briefschrijver. Klopt alle informatie? Wat klopt wel en wat klopt mogelijk niet, graag met toelichting. Antwoord: Vragen en stellingen in brief van brievenschrijver: 1. Door de mogelijkheid van nieuwe kamerverhuurvergunningen in het huidige beleid van de gemeente Waalwijk komen er jaarlijks vele (tientallen) woningen niet op de koopmarkt, omdat huiseigenaren deze woningen in bezit houden. Kamerverhuur brengt tot wel 3x meer op dan normale verhuur. In 2023 reeds 15 gepubliceerde aanvragen voor kamerverhuur, nagenoeg allemaal woningen in het betaalbare (starters)segment, die hierdoor niet op de vrije koopmarkt of reguliere huurmarkt komen. Deze aanpassing van de Huisvestingsverordening verandert daar op dat punt niets aan.

Onderaan dit document, na de beantwoording van de vragen, is achtergrondinformatie opgenomen over het aantal vergunningen voor kamerverhuur en over het beleid bij andere gemeenten. Als we kijken naar de afgegeven vergunningen en daarbij uitgaan van het moment dat de aanvraag ingediend werd, dan zien we dat in de periode 2018 tot en met 2023 er gemiddeld 11 vergunningen per jaar werden afgegeven. In 2023 zijn er tot nu toe 9 omgevingsvergunningen afgegeven. Daarmee kan inderdaad gesteld worden dat kamerverhuur nog altijd interessant is voor eigenaren. In hoeverre deze panden anders op de markt zouden zijn gekomen voor potentiële kopers of verhuurd zouden zijn aan een huishouden, is niet exact na te gaan. 2. De gemeente Waalwijk is een lastgemeente. Bij veel grootschalige complexen (bv. Labour Hotel) is geen waarborg ingebouwd omtrent “werken waar je woont”. Een deel van de gerealiseerde huisvesting is voor elders gebouwd. Formeel gezien geldt het recht op vrije vestiging. Dat betekent dat we als overheid formeel niet kunnen handhaven als iemand op de ene plek werkt en op een geheel andere plek woont. Desalniettemin hebben een aantal gemeenten ten aanzien van kamerverhuur hierover wel iets opgenomen in hun beleid.

Zo heeft Dongen in hun beleid opgenomen dat mensen moeten werken in de gemeente Dongen of in de regio Hart van Brabant, de gemeente Geertruidenberg geeft aan “hoofdzakelijk in de gemeente werken” en in de gemeente Gilze en Rijen is gekozen voor een absoluut maximum van 480 plekken tot 2022. In de gemeente Waalwijk geldt dat we uitgaan van de Langstraat. Meerdere gemeenten hebben hierover niets opgenomen in beleid (Loon op Zand, Heusden, Tilburg en Den Bosch).

3. De gemeente Waalwijk is 1 van de zeldzame uitzonderingen in de regio (en zelfs in het hele land) waar kamerverhuur überhaupt nog mogelijk is onder soepele voorwaarden. Aantoonbaar is het beleid van vele gemeenten ten aanzien van kamerverhuur recent fors aangescherpt. Soms is kamerverhuur in het bestemmingsplan niet toegestaan (en nu nog steeds niet), soms enkel via een vergunning met zware eisen (bijvoorbeeld verplicht werken in de gemeente), soms zijn bestemmingsplannen aangepast zodat er nagenoeg geen mogelijkheden meer zijn. Doordat beleid in omliggende gemeenten is aangescherpt en er in Waalwijk een soepele vergunning kan worden verkregen, is er een waterbedeffect. In Laageinde zijn er recent een aantal woningen aangekocht / omgezet door een belegger uit Amsterdam. De keuze voor Waalwijk was gevoed door de soepele eisen. Het maximum van 5% kan snel achterhaald zijn / voor aanpassing vatbaar zijn. Het beleid van alle genoemde gemeenten is nogmaals langsgelopen en met enkele gemeenten is ook contact geweest. Een overzicht van het geldende beleid, een toelichting daarop en een analyse van de criteria, is onderaan deze beantwoording (bij de achtergrondinformatie) opgenomen. Daarbij is ook aangegeven wanneer het betreffende beleid is vastgesteld.

Het beleid van de gemeente Waalwijk is vastgelegd in de beleidsregels “Huisvesting arbeidsmigranten, vergunninghoudende vluchtelingen en overige personen die geen huishouden vormen” (gecombineerd met een algeheel verbod op kamerverhuur in de bestemmingsplannen) en daarnaast in de Huisvestingsverordening. Algeheel kunnen we stellen dat de voorwaarden in de gemeente Waalwijk op veel onderdelen niet veel soepeler zijn dan in andere gemeenten in de regio. Veelal gelden dezelfde kwaliteitscriteria als in andere gemeenten. Wel is in een aantal gemeenten het afstandscriterium scherper, stellen een paar gemeenten ook een maximum aantal kamers of wordt kamerverhuur ingeperkt door een prijsgrens of voorkeur voor grotere locaties. Het gaat daarmee te ver om te stellen dat de gemeente Waalwijk een lastgemeente is of dat er sprake is van een waterbedeffect. Maar er is wel aanleiding om de beleidsregels voor de gemeente Waalwijk aan te scherpen. In het verleden is namelijk de algehele lijn aangehouden dat het realiseren van extra grootschalige voorzieningen, aanleiding kan zijn om de kleinschalige mogelijkheden verder in te perken. Op dit moment worden twee grootschalige locaties gebouwd, waardoor er op korte termijn 700 plekken bijkomen.

Wij stellen daarom voor om de beleidsregels “Huisvesting arbeidsmigranten, vergunninghoudende vluchtelingen en overige personen die geen huishouden vormen” op korte termijn aan te passen. Dit is een bevoegdheid van het college en kan daarom nog dit jaar gebeuren. Daarbij stellen we voor dat we de minimale afstand tussen kleinschalige kamerverhuurpanden vergroten, dat we het maximum aantal te vergunnen plekken per wijk naar beneden brengen en dat we in de beleidsregels gaan opnemen dat er sprake mag zijn van maximaal 4 kamers per pand. 4. De resterende behoefte aan huisvesting voor internationale medewerkers, zou gerealiseerd moeten worden in de vorm van grootschalige complexen op locaties waar reguliere woningbouw niet kan of zal komen. Met de afstandscriteria die er gelden voor grootschalige locaties (ten zuiden van de A59 geldt 1.200m en ten noorden van de A59 geldt 500m), zijn de mogelijkheden om grootschalige complexen toe te voegen niet geheel onmogelijk, maar wel beperkt. Bovendien zou het volledig dichtzetten van kleinschalige kamerverhuur ook betekenen dat dit in de toekomst niet in te zetten is voor andere doelgroepen die op de woningmarkt in de knel zitten, zoals starters, studenten, statushouders en spoedzoekers. Daarom stellen we voor om de regels voor kleinschalige kamerverhuur wel aan te scherpen, maar het niet geheel onmogelijk te maken.

5. Het uitbreiden van de opkoopbescherming is een gedeeltelijke oplossing voor het beschikbaar houden en maken van woningen voor (startende) kopers, maar men moet de ogen niet sluiten voor “deuren” die nog te ruim open staan. Het klopt dat de opkoopbescherming geen totaaloplossing biedt. De beleidsregels “Huisvesting arbeidsmigranten, vergunninghoudende vluchtelingen en overige personen die geen huishouden vormen” spelen hier ook een rol in. Bij antwoord 3 is hierop ingegaan. 6. Wil de raad overwegen of de doelstellingen die destijds geformuleerd zijn in het beleid kamerverhuur nog actueel zijn. De beleidsregels “Huisvesting arbeidsmigranten, vergunninghoudende vluchtelingen en overige personen die geen huishouden vormen” worden door het college vastgesteld. Bij antwoord 3 hebben wij een voorstel opgenomen om deze beleidsregels op korte termijn op onderdelen aan te passen. Na aanpassing zullen wij u informeren middels een raadsinformatiebrief.

Vraag: En daarnaast heeft de wethouder toegezegd om alle uitspraken van Rechtbank ZeelandWest-Brabant m.b.t. de Waalwijkse huisvestingsverordening, uitspraken vanaf 1 januari 2022, aan de raad bekend te maken. Daar heb ik hem 10 oktober 2023 per app nog een herinnering over gestuurd, echter tot op heden nog niets ontvangen. Ook hier graag uitvoering aan geven. Antwoord: Alle uitspraken waar inhoudelijke consequenties uit bleken voor de Huisvestingsverordening, zijn reeds actief gedeeld met de raad (staat op RIS: https://waalwijk.notubiz.nl/dossiers/54098). Als er uitspraken worden gedaan, waarbij beroepen bijvoorbeeld ongegrond werden verklaard of waarbij er geen gevolgen waren voor beleid, dan worden die niet actief gedeeld met de raad. Ook naar de toekomst toe, zullen alleen uitspraken van de rechter worden gedeeld, waaruit blijkt dat de Huisvestingsverordening gewijzigd moet worden. Overige uitspraken zijn wel openbaar te vinden op www.rechtspraak.nl.

Achtergrondinformatie Aantal afgegeven vergunningen: Onderstaand in tabelvorm is een overzicht per wijk. Dit is gebaseerd op de afgegeven omgevingsvergunningen. Bij een aantal adressen loopt de aanvraag van de omzettingsvergunning nog en kan de omgevingsvergunning dus nog niet gebruikt worden. Wijk Centrum Waalwijk Besoyen Baardwijk Laageinde Antoniusparochie Bloemenoord Zanddonk 1

Aant. Plekken vergund (plekken = personen) 105 118 46 64 1051 41 24

Totaal aantal inwoners 4725 3990 2135 3685 2490 2765 5035

Vergunbare plekken op grond van 5% limiet 236 199 106 184 124 138 251

% vergund 2,2 3,0 2,2 1,7 4,2 1,5 0,5

Hierbij is Hotel Friends (36 plekken meegerekend). Deze locatie wordt bij de ontwikkeling van het Slachthuisterrein gesloopt. Zonder deze plekken zou het % vergund uitkomen op 2,8%

Meerdijk De Hoef Eikendonk Sprang Vrijhoeve Capelle / Nieuwe Vaart Landgoed Driessen Waspik Beneden Waspik Boven

4 0 0 8 0 30

2880 1970 200 3040 4060 2855

144 98 10 152 203 142

0,1 0 0 0,3 0 1,1

5 9 222

4315 3835 1250

215 191 62

0,1 0,2 1,8

Huisvesting internationale medewerkers / kamerverhuur in overige gemeenten in de regio: Het beleid van alle genoemde gemeenten is nogmaals langsgelopen en met enkele gemeenten is ook contact geweest. Gemeenten regelen de huisvesting van arbeidsmigranten, of kamerverhuur in het algemeen, verschillend. Veel gemeenten sluiten kamerverhuur in het bestemmingsplan uit, zodat kamerverhuur alleen mogelijk is door met een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan af te wijken. Op die manier is er meer grip op de kamerverhuur. Bij het toetsen van vergunningaanvragen zijn er dan vaak beleidsregels waarin aangegeven wordt onder welke voorwaarden er een vergunning wordt afgegeven. Soms is er (aanvullend daarop) ook een Huisvestingsverordening, zoals dat ook in onze gemeente het geval is, waardoor er ook nog een omzettingsvergunning nodig is. Enkele gemeenten hebben wel een regeling in het bestemmingsplan opgenomen, rechtstreeks of via een wijzigingsbevoegdheid.

De regelingen van de genoemde gemeenten zijn hier terug te vinden: Dongen: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR682608/1 Loon op Zand: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR623179/1 Heusden: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR649182/1 Gilze en Rijen: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR660086/1 Tilburg: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR680514/1#d16099126e1013 en https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR680515/1 Den Bosch: via het bestemmingsplan met een wijzigingsbevoegdheid: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0796.00025121301/r_NL.IMRO.0796.0002512-1301.html#_4_Woonbepalingen en daaronder hangen weer beleidsregels. Het beleid in Den Bosch is in 2023 versoepelt, zie ook: https://denbosch.nieuws.nl/gemeente/119843/woningsplitsing-en-verkameren-wordtgemakkelijker/ Geertruidenberg: bestemmingsplan in combinatie met beleidskader: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0779.BPWonenvs02/t_NL.IMRO.0779.BPWonen-vs02.pdf Uit de inventarisatie blijkt het volgende: Loon op Zand: beleid uit 2019. Voor een groot deel dezelfde kwaliteitscriteria (keurmerk, beheer, huisreglement, parkeren, aantal mensen per slaapkamer) als in Waalwijk, behalve dat er een andere afstandseis geldt (maximaal 4 woningen binnen een straal van 150m) en dat shortstay niet wordt toegestaan bij kleinschalige kamerverhuur in woningen.

Heusden: beleid uit 2020. Kwaliteitscriteria gelijk aan de gemeente Waalwijk of soepeler (bijvoorbeeld ten aanzien van keurmerk), afstandseis in de vorm van een 2

Betreft een vergunning op de aanbouw bij de Theresiakerk. Deze wordt momenteel herontwikkeld, waardoor kamerverhuur komt te vervallen.

maximumpercentage per straat (5%). Maximaal 5 personen en maximaal 4 kamers per woning, maar in historische dorpsgebieden ook grotere locaties mogelijk (tot maximaal 15 personen). Schaarste is niet van toepassing (is van toepassing in Den Bosch). Dongen: beleid uit 2022. Kwaliteitscriteria gelijk aan die van de gemeente Waalwijk. Bij rij- en hoekwoningen maximaal 4 personen, bij andere woningen maximaal 6 personen. Afstandseis is anders, namelijk maximaal 4 woningen binnen een straal van 150m. Gilze en Rijen: beleid uit 2021. Veel bestemmingsplannen staan tot 4 personen rechtstreeks toe. Bij overige aanvragen afweging per aanvraag. Tilburg: beleid uit 2022. Afstandsnorm 50m vanaf perceelsgrens, in bedrijvige linten 25m. Overige eisen vergelijkbaar of soepeler dan in Waalwijk. Den Bosch: paraplubestemmingsplan uit 2023 met daarin een wijzigingsbevoegdheid en daaronder beleidsregels, waarmee kamerverhuur versoepeld is ten opzichte van daarvoor. In Den Bosch mogen woningen onder € 260.000,- niet verkamerd worden. Overige woningen wel. In de binnenstad hoeft er geen afstand tussen kamerverhuurpanden te zitten, in de wijken rondom de binnenstad geldt 30m en in overige wijken 50m. Geertruidenberg: paraplubestemmingsplan uit 2023 in combinatie met beleidsregels uit 2021. In bestemmingsplan is bewoning door een huishouden in combinatie met maximaal 2 inwonende personen mogelijk.

Daarbuiten geeft Geertruidenberg de voorkeur aan grootschalige oplossingen.