Vragen en antwoorden Samen Waalwijk

Datum binnenkomst vraag Datum raadsvergadering Portefeuillehouder Behandelend team Uiterste afdoeningsdatum

Technische vragen

Datum beantwoording vraag

16-9-2024 10-10-2024 Dhr. T. Klerx TREW 23-9-2024 23-9-2024

Tenderstrategie voor de verkoop van oostzijde Kropholler met erfpacht Inleiding/toelichting Aan erfpacht constructies kleven voor- en nadelen. De gemeente behoudt het eigendomsrecht van de grond en via een recht van opstal behoudt de gemeente grip op de monumentale status van het ensemble. Tegenover dit voordeel staan ook nadelen, die juridische gevolgen kunnen hebben voor de gemeente. Tegen die achtergrond is het belangrijke dat de raad de kaders vaststelt (voorwaarden) vaststelt, waarbinnen het college uitvoering kan geven aan het raadsbesluit.

1

Vraag Voor welke maximale periode wordt het recht van erfpacht en het opstalrecht gevestigd? Eeuwig durend? Antwoord De erfpacht zal worden gevestigd voor 30 jaar. Aan het einde van de looptijd zal deze steeds met 10 jaar worden verlengt.

2

Vraag Wordt het recht van koop (omzetting in volledig eigendomsrecht) uitgesloten? Antwoord De opstallen worden verkocht op basis van recht van opstal. Koop van de ondergrond is uitgesloten, deze wordt enkel in erfpacht uitgegeven.

3

Vraag Kan het recht van opstal en de erfpacht worden opgezegd? Zo ja, heeft de gemeente dan het recht van eerste koop of vervallen dan de opstallen automatisch terug naar de gemeente? Antwoord Tussentijds opzeggen is voor beide partijen niet mogelijk. Opzeggen aan het einde van de looptijd is wel mogelijk voor beide partijen met inachtneming van de opzegtermijn van 1 jaar. Bij beëindiging van de erfpachtovereenkomst valt het eigendom terug aan de erfverpachter tegen betaling van een vergoeding.

4

Vraag Zo ja, tegen welke prijs? Antwoord De actuele prijs aan het einde van de looptijd wordt middels een taxatie bepaald.

5

Vraag Is het niet beter om uit te sluiten dat de erfpachter en zijn rechtsopvolgers kunnen opzeggen? Antwoord Tussentijds opzeggen is uitgesloten, zie het antwoord op vraag 3.

6

Vraag Is het recht van erfpacht verhandelbaar? Zo ja, welke grip heeft de gemeente dan op de opstallen?

Antwoord We initiëren deze tenderprocedure om voor de eerste looptijd van 30 jaar een erfpachter te vinden die een publiekstrekkende functie zal realiseren op deze locatie. Binnen de erfpachtovereenkomst is opgenomen dat de overeenkomst overdraagbaar is. Toestemming van de gemeente voor het overdragen is noodzakelijk, hieraan kunnen door de gemeente voorwaarden gesteld.

7

8

Vraag Hoe lang staat de canon vast? Hoe wordt die vastgesteld? Op basis van welke grondprijs en welk rentepercentage? Antwoord Voor de eerste looptijd van 30 jaar, deze zal jaarlijks worden geïndexeerd. De exacte vaststelling van de canon is nog niet bepaald, dit is afhankelijk van de taxatie en de beoordelingsstrategie in de tenderprocedure. Vraag Hoe voorkomt u een situatie dat sprake is van staatssteun? Worden marktconforme afspraken gemaakt m.b.t. de waarde van de ondergrond en de opstallen? Antwoord Door de marktconforme waarde van de opstallen en ondergrond aan de voorkant te laten taxeren en hierop de ondergrens voor de tender te baseren.

9

Vraag Wat gebeurt er als de erfpachter zijn verplichtingen niet nakomt? Vervallen dan de opstallen terug aan de gemeente? Zo ja, wat is dan de vergoeding die de gemeente moet betalen? Antwoord Wanneer de erfpachter tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de erfpachtovereenkomst zal de gemeente met de erfpachter in gesprek gaan en indien nodig in gebreke stellen. Bij ernstige tekortkoming kan dit voor de gemeente een reden zijn om de erfpacht te beëindigen. De opstallen en ondergrond vallen daarmee volledig in eigendom terug naar de gemeente.

10

Vraag Stel dat de gemeente de erfpacht opzegt. Wat is dan de waarde van het recht? Antwoord Zie antwoord op vraag 3 en 4.

11

Vraag Als de erfpachter failliet gaat, wat gebeurt er dan met met het erfpacht recht, gaat die mee in de boedel? Antwoord Nee, de erfpacht gaat niet mee in de boedel. Wel kan de curator besluiten om het recht van erfpacht te verkopen. In de overeenkomst wordt opgenomen dat de gemeente het eerste recht van koop heeft bij faillissement van de erfpachter. Vraag

12 Hoe is dan de positie van de gemeente? Zijn we dan preferente schuldeiser?

Antwoord Zie het antwoord op vraag 11. Het is op voorhand niet te zeggen of de gemeente dan de preferente schuldeiser is.

13

Vraag Wat als de erfpachter zijn verplichtingen niet nakomt en hij de opstallen niet naar behoren onderhoudt of erger nog het aanzien van de panden verminkt? Welke positie heeft de gemeente dan (los van de publiekrechtelijke bevoegdheden)? Kunnen deze situaties ondervangen worden door het opleggen van specifieke voorwaarden? Antwoord In de erfpachtovereenkomst staat specifiek benoemd dat de erfpachter verantwoordelijk is voor het beheren en onderhouden van de opstallen binnen de rijks monumentale status. Wanneer de erfpachter zijn verplichtingen niet nakomt zullen zij worden aangesproken, eventueel in gebreke worden gesteld en bij ernstige tekortkoming kan de overeenkomst worden beëindigd.

14

Vraag Welke erfpacht voorwaarden worden opgenomen en kunnen deze vooraf aan de raad ter goedkeuring worden voorgelegd? Antwoord Er worden onder andere erfpachtvoorwaarden opgenomen in lijn met de beantwoording van voorgaande vragen. Deze voorwaarden zullen ter goedkeuring aan het college worden voorgelegd en niet ter goedkeuring aan de raad.

Ingediend door:

Guus Kocken Samen Waalwijk