Vragen en antwoorden Samen Waalwijk (2) - Aangevuld

Datum binnenkomst vraag Datum raadsvergadering

Technische vragen

vrijdag 11 april 2025

donderdag 22 mei 2025

Portefeuillehouder

Dhr. T. Klerx

Behandelend team

SVS en FIN

Uiterste afdoeningsdatum

17-04-2025

Datum beantwoording vraag

18-04-2025

Vaststellen grondexploitatie De Els e.o. ( tweede serie vragen) Inleiding/toelichting U geeft aan dat de actieve rol van de gemeente financiële consequenties heeft voor de gemeente en dat in de te sluiten anterieure overeenkomsten afspraken worden gemaakt over o.a. de rolverdeling, de kosten en de aan- en verkoop van gronden. De financiële afspraken uit deze overeenkomsten zijn verwerkt in de gemeentelijke grondexploitatie. Gezien het voorstel om de grondexploitatie vast te stellen mag worden aangenomen dat de overeenkomsten in concept gereed zijn en er duidelijkheid is over de risico’s van de ontwikkelaars en de gemeente. Aangenomen mag worden dat de inhoud van de grondexploitatie niet bekend is bij de ontwikkelaars. Vraag Kunt u ons informeren over de inhoud van de concept overeenkomsten?

1

Antwoord Ja, na de ondertekening van de overeenkomsten zullen deze ter inzage gelegd worden voor de gemeenteraad. Vraag In de overeenkomst met De Els Project BV wordt vastgelegd dat de gemeente de parkeergarage gedurende 15 jaar niet zal verkopen of vervreemden. Waarom is een periode van 15 jaar afgesproken?

2

Antwoord Voor partijen is het voor het maken van afspraken met derden van belang om te weten dat de te realiseren parkeergarage voor afzienbare periode in beheer blijft bij de gemeente. Dit geeft partijen namelijk extra vertrouwen. De periode van 15 jaar is daarbij een onderhandelingsresultaat, waar alle partijen voldoende comfort bij voelen. Het college erkent dat dit arbitrair is. Er is vanuit de gemeentelijke (parkeer)exploitatie geen nadrukkelijk voorkeur of eis om dit 10, 15 of 20 jaar te doen. Vraag Is hier sprake van staatsteun? Is dit nader onderzocht, om te voorkomen dat commerciële partijen hiertegen in beroep zullen gaan?

3

Antwoord Het is niet helemaal helder waar het woordje ‘hier’ naar verwijst. In zijn algemeen geldt dat er door de provincie een aantal gevoelige onderdelen (aankoop panden, financiering Casade) een staatsteuntoets uitgevoerd. Hiervoor is de uitkomst gedeeld. De uitkomst is dat er geen onacceptabel risico is en de provincie over kon gaan tot financiering.

Vraag Door mede eigenaarschap voldoet de ontwikkelaar tevens aan de eis dat op eigen terrein geparkeerd moet worden. Waarom is hier niet voor gekozen?

4

Antwoord In het traject is gesproken over gedeeld eigendom en vervreemding van de gronden die bestemd zijn voor parkeren van omwonenden. De gronden rondom De Els betreffen echter waardevolle strategisch gelegen gronden (midden in de binnenstad), die onderdeel zijn van de gemeentelijke parkeerexploitatie. Daarom heeft het college besloten deze gronden bij voorkeur in volledige eigendom te houden. Vraag In uw voorstel staat dat eind 2024 de samenwerkende partijen zowel aan de publieke als aan de private kant planexploitatie is doorgelicht. Kunt u dit nader toelichten? Hebben de marktpartijen kennisgenomen van de geheime nota grondexploitatie?

5

Antwoord De basis voor de exploitatie is een totale businesscase (Stichtingskostenopzet; STIKO). Deze is door de planeconomen en haar adviseurs uit elkaar gehaald tot losse grondexploitaties en opstalexploitaties (met in sommige gevallen een doorkijk naar de vastgoedexploitatie). Er is samengewerkt, waarbij partijen met (relatief) open boeken en een open vizier gewerkt hebben aan de totstandkoming van haalbaar plan. Er is dus informatie over en weer uitgewisseld. Dit wordt nader toegelicht in de (geheime) bijlage.

Vraag U geeft aan dat eventuele aanpassingen in het programma kunnen leiden tot een lagere verhaalskostenbijdrage van de ontwikkelaar. Kunt u dit gezien de financiële risico’s nader toelichten? Antwoord

6

Dit is op dit moment niet zo algemeen te duiden. Immers: de aanpassing van het plan kan op veel manieren. Op dit moment sluit de totale exploitatie. Aanpassingen tussen VOSP en DOSP zijn over het algemeeen overzichtelijk (bijv. enkele vierkante meters over en weer) en vallen binnen de marges waar wij en private partijen rekening mee houden. De financiële risico’s van de voorliggende grondexploitatie zijn langs twee manier doorgerekend (Rismantabel en Monte Carlo-analyse). Dit is ook toegelicht in het raadsvoorstel. Er zijn echter ook andere (onwenselijke) scenario’s denkbaar. Indien de raad zou besluiten om in de planologische procedure bij te stellen en bijvoorbeeld 100 woningen minder te bouwen, zijn de financiële effecten zeer groot en is niet langer sprake van een haalbare businesscase. Dan is het financiële risico zeer groot. Vraag Wijkt het VOSP af van het door de raad vastgestelde masterplan? Qua aantal woningen en positionering en hoogte van de gebouwen?

7

Antwoord Zoals toegelicht in het raadsvoorstel, sluit het VOSP aan bij de door de raad vastgestelde kaders, zoals het Masterplan Binnenstad uit 2022, de centrumvisie uit 2024. Voor de volledigheid verwijzen wij u naar het raadsvoorstel:

Het VOSP is integraal ruimtelijk getoetst en voldoet aan vastgesteld beleid De basis voor het financiële model is het VOSP. Het VOSP is integraal getoetst op de verschillende beleidsthema’s. Het toetsingskader vormt daarbij (door de raad) vastgesteld beleid. Belangrijke (beleids-)uitgangspunten zijn: • Het stedenbouwkundig kader (o.a. bouwhoogte, bouwmassa en loop-structuur) past binnen het vastgestelde Masterplan Binnenstad Waalwijk. • De ruimtelijk-functionele invulling (o.a. programma en positionering van trekkers) sluit aan bij de vastgestelde Centrumvisie Waalwijk 2024. • De mobiliteitsoplossingen sluiten aan bij de mobiliteitsvisie 2021 en de nota parkeernormen 2025. • Er wordt onder meer rekening gehouden met de opvang van (regen)water en vergroening van de openbare en publieke ruimte conform vigerend beleid. • Voor woningbouw wordt aangesloten bij de lokale woonvisie en de regionale Woondeal SRBT. In het plan is de realisatie van 30% sociale woningbouw (door een toegelaten instelling) en 40% betaalbare woningbouw voorzien.

Vraag Kunt u aangeven wat betaalbare woningbouw is? Zijn daar afspraken over vastgelegd? Antwoord Hiervoor is aansluiting gezocht bij het lokale en regionale woonbeleid c.q. afspraken (Woondeal SRBT 2023). De volgende percentages voor de woningbouwcategorieën in acht genomen : a. minimaal 30% van de woningen worden ingezet voor Sociale huur; b. minimaal 40% van de woningen wordt ingezet voor middenduur huur en/of betaalbare koop; c. maximaal 30% van de woningen mag worden ingezet voor dure huur of dure koop.

8

Er wordt onderscheid gemaakt tussen: • Sociale huurwoningen: 1. Een huurwoning: a. Met een aanvangshuurprijs onder de grens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a. van de Wet op de huurtoeslag en; b. Welke bij aanvang zijn verhuurd aan huurders met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens en; c. Bij een nieuwbouwwoning waarvoor op grond van een omgevingsplan, voorschriften bij een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit of een doelgroepenverordening een instandhoudingstermijn van 25 jaar geldt, of waarvoor die instandhoudingstermijn anderszins is verzekerd. 2. Huurwoningen in beheer bij een toegelaten instelling en vallend onder de diensten van algemeen economisch belang als bedoeld in artikel 47 van de Woningwet. • Huurwoningen voor de middenhuur: Middenhuurwoningen zijn woningen van 144 tot en met 186 punten conform het landelijke woningwaarderingsstelsel. De maximale huurprijs wordt ook aan de hand van dat stelsel bepaald. Voor deze woningen geldt de maximale huurverhoging zoals die jaarlijks door het ministerie bekend wordt gemaakt. • Betaalbare koopwoningen:

koopwoningen met vrij op naam prijs op het moment van verkoop die ligt onder de landelijke betaalbaarheidsgrens, zoals die jaarlijks door het ministerie bekend wordt gemaakt. Voor 2025 ligt deze grens op maximaal € 405.000,-. • Dure huur of dure koop Woningen die qua huur en/of koop boven de genoemde prijzen van middenhuur of betaalbare koop liggen. Dit wordt ook vastgelegd in de overeenkomsten.

Vraag Naast een voorziening van 4 miljoen euro moet rekening gehouden worden met een risicoreservering van minimaal 1,85 en maximaal 2,94 miljoen euro. Kunt u dit nader onderbouwen?

9

Antwoord Voor het vaststellen van de grondexploitatie is een voorziening van 4 miljoen euro voldoende. Er is echter op basis van verschillende methodes doorgerekend welke risico’s er zijn bij negatieve scenario’s. De genoemde bedragen zijn reserveringen die binnen de totale grondexploitatie genomen moeten worden om ook de meest negatieve scenario’s op te vangen. Vraag Welke financiële consequenties heeft dit voor de begroting en wat zijn de mogelijke consequenties voor andere grote projecten die op stapel staan zoals het GOL en de insteekhaven? Hoe groot is ons weerstandsvermogen? Wanneer is de laatste stresstest gehouden?

Antwoord Er zijn geen directe financiële consequenties voor andere grote projecten als gevolg van deze besluitvorming. Het weerstandsvermogen bedraagt eind 2024: 10 € 40.496.838 Ratio ----------------- = 2,385 € 16.980.000 Voor de gemeente Waalwijk bedraagt de ratio voor het weerstandsvermogen 2,385. Dat is te kwalificeren als uitstekend. Bij de berekening moet wel de kanttekening worden geplaatst dat rekening is gehouden met 100% verhoging van de OZB. Wordt die buiten beschouwing gelaten, dan zakt de ratio naar 1,47 en ook dat is nog ruim voldoende. En ook hier geldt: niet alle risico’s zullen op hetzelfde moment optreden. De stresstest is in 2014 voor de laatste keer uitgevoerd.

Ingediend door:

Guus Kocken Samen Waalwijk