Vragen en antwoorden GroenLinksaf

Datum binnenkomst vraag Datum raadsvergadering Portefeuillehouder Behandelend team Uiterste afdoeningsdatum

Technische vragen

Datum beantwoording vraag

5-6-2025 26-6-2025 Dhr. A. de Jong OBL 11-6-2025 11-6-2025

Principebesluit De Nieuwe Hoven Oost Inleiding/toelichting Het Raadsvoorstel voor het Principebesluit De Nieuwe Hoven Oost wordt voorgelegd aan de gemeenteraad, omdat er onder andere geen sociale huurwoningen zijn opgenomen in het plan. Als reden hiervoor wordt aangegeven dat 20% sociale huurwoningen niet haalbaar is, omdat Stichting Casade, evenals andere in Waalwijk en in de regio actieve toegelaten instellingen, hebben aangegeven de betreffende woningen niet te kunnen/willen realiseren. Vervolgens wordt geconcludeerd dat het niet mogelijk is om een plan te ontwikkelen dat volledig past binnen de Woonvisie en de Woondeal en dat er dus voor goedkope koop wordt gekozen. De fractie van GroenLinksaf heeft ernstige bedenkingen bij de wijze waarop zomaar voorbij wordt gegaan aan de letter van de Woonvisie en de Woondeal, maar ook aan het handelen in de geest ervan. Daarom hebben wij de volgende vragen voor het college.

Vraag Welke manieren om tot sociale huurwoningen te komen zijn er, buiten standaard exploitatie door woningbouwcorporaties, door het college onderzocht om het bouwen van sociale huurwoningen mogelijk te maken. Denk hierbij aan de constructie zoals die bij de Gedempte Haven wordt toegepast, waarbij de woningen voor 15 jaar worden verhuurd, waarna zij verkocht kunnen worden na het vertrek van de huurder.

1

Antwoord Het college is van mening dat sociale huurwoningen in principe moeten worden gerealiseerd door woningbouwcorporaties. Dit geeft de hoogste garantie dat deze woningen ook blijven behoren tot de voorraad sociale huurwoningen. Helaas blijkt dat corporaties hier niet altijd meer toe in staat zijn; een geringe bouwproductie, groei van de bevolking en een toename van huishoudens leiden er toe dat er in toenemende mate een beroep gedaan wordt op toegelaten instellingen om te bouwen. In de regionale woondeals is dit vastgelegd. Bovendien staan corporaties voor flinke opgaven als het gaat om de verduurzaming van hun bestaande woningvoorraad. Van rijkswege wordt er aan gewerkt om deze opgaven financieel beter te faciliteren (verhuurdersheffing eruit, toch geen huurbevriezing, mogelijk maken dat (grotere) corporaties meer kunnen lenen, etc.). Maar zover is het nog niet. Daarnaast geeft het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting een aantal randvoorwaarden waaronder ook particuliere verhuurders sociale huurwoningen kunnen exploiteren; deze wet is echter nog niet besproken in de Eerste en Tweede Kamer. En de Tweede Kamer beslist pas in de week van 16 juni welke onderwerpen al dan niet controversieel worden verklaard. Een constructie zoals bij de Gedempte Haven was daar mogelijk omdat de daar actieve ontwikkelaar zelf een eigen fonds sociale woningbouw heeft.

De ontwikkelaar van de Nieuwe Hoven Oost heeft dit niet. Mede omdat de mogelijkheid bestaat dat ook in de toekomst woningcorporaties problemen ondervinden bij het realiseren van voldoende sociale huurwoningen, verkent de gemeente momenteel (samen met de gemeente Dongen) de mogelijkheid voor het inrichten van een vereveningsfonds sociale woningbouw (ook één van de aanbevelingen uit het STEConderzoek). Dit is echter nog niet zover.

Vraag Heeft het college overwogen om als gemeente zelf weer aan de knoppen te gaan zitten. Een manier waarbij er door de gemeente zelf wordt gefinancierd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de Koopgarantconstructie.

2

Antwoord Het betaalbaar bouwen en betaalbaar houden van woningen is een belangrijk aandachtspunt in het woonbeleid. In het STEC onderzoek worden aanbevelingen gedaan om hier als gemeente meer regie in te nemen. STEC benoemt een aantal instrumenten , waaronder een vereveningsfonds en koopgarant constructies. Dit onderzoek is met de raad gedeeld. Er wordt een raadsvoorstel voorbereid voor in het najaar met daarin een advies welke instrumenten ingezet zouden kunnen worden (of al ingezet worden). Omdat goedkope koopwoningen voor een deel van de doelgroep een passend alternatief vormen, heeft het college bij De Nieuwe Hoven Oost voor deze optie gekozen. Hiermee kan project toch doorgaan en hoeft niet gewacht te worden op de uitkomsten van bovenstaande traject. Het belang van het realiseren van dit project weegt in dit geval voor het college zwaarder dan het vasthouden aan de letter van het woonbeleid.

In de beantwoording van de vragen van de ChristenUnie wordt aangegeven dat het niet realiseren van sociale huur bij dit plan ervoor zorgt dat de totale woningvoorraad sociale huurwoningen uitkomt op 30,2%. Hiermee zit het nog boven de norm van de regiodeal. Dit is echter een conclusie die zorgen moet baren. Onze fractie heeft vorige cyclus duidelijk gemaakt dat wij ons zorgen maken over het feit dat we ons blindstaren op de 30% norm. Ons is verzekerd dat die echter voor Waalwijk prima past. We dreigen nu, zeker met de terugtrekkende beweging van Casade bij kleine ontwikkelingen in het achterhoofd, in sneltreintempo onder de 30% te zakken. Tegelijkertijd ontbreekt bij het college op het oog de creativiteit om verder te kijken dan woningbouwcorporaties. Daarom hebben we nog twee vragen. Vraag Wat heeft het college gedaan om deze trend, die we al maandenlang zien aankomen, te ondervangen, om onze kaders, zoals opgenomen in de Woonvisie, niet in gevaar te laten komen? Kan het college onze zorgen wegnemen?

3

Antwoord Het college onderkent de zorgen die uw fractie noemt. Zij is dan ook al langere tijd intensief in gesprek met woningbouwcorporatie Casade. We doen dit samen met de andere gemeenten uit het werkgebied van Casade; de gemeenten Loon op Zand en Dongen. In regionaal verband (Hart van Brabant) komen de zorgen ook aan de orde in de poho’s wonen en wordt er gekeken naar mogelijkheden. In SRBT-verband - het niveau waarop de regiodeals worden afgesloten- is hier ook voortdurend aandacht voor. Zo zijn er bijvoorbeeld via de VNG en andere koepels heldere signalen afgegeven over onder andere de verhuurdersheffing en de huurbevriezing, zaken die de financiën van woningcorporaties negatief beïnvloeden. Op lokaal niveau wordt in de gesprekken met ontwikkelaars steeds strikter en in een vroegere fase gestuurd op het concretiseren en vastleggen van afspraken over het realiseren van de betaalbaarheidsambities. Afspraken hierover moeten voor iedereen helder zijn.

Vraag Welke garantie kan het college geven dat deze afwijking van de woonvisie geen precedentwerking zal hebben bij andere projecten, zoals de Torenstraat, of mogelijk andere toekomstige gebiedsontwikkelingen.

4

Antwoord De afspraken rondom de percentages voor betaalbare woningen gelden voor de totale nieuwbouwprogrammering (in het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting wordt zelfs gesproken over regionale percentages), en dus niet per project. Ook vragen wij u in het raadsvoorstel met betrekking tot de Nieuwe Hoven Oost niet om een algemene uitspraak over het afwijken van het woonbeleid. Van precedentwerking is dus geen sprake. Per project dienen goede afspraken gemaakt te worden. Voor oktober staat er een raadssessie gepland over de woningbouwprogrammering. Dan gaan we graag met de raad in gesprek over de mogelijkheden en onmogelijkheden binnen het complexe spel van de volkshuisvesting.

Ingediend door:

Gijs den Braven GroenLinksaf