Vragen en antwoorden ChristenUnie

Technische vragen Grondexploitatie De Els e.o.

1

2

3

Datum binnenkomst vraag

10-4-2025

Datum raadsvergadering

22-5-2025

Portefeuillehouder

Dhr. T. Klerx

Behandelend team

SVS

Uiterste afdoeningsdatum

17-4-2025

Datum beantwoording vraag

16-4-2025

Vraag In het openbare raadsvoorstel wordt onduidelijk gedaan over de twee ontwikkelende partijen; is dat nodig? Antwoord Het raadsvoorstel is absoluut niet bedoeld om onduidelijkheid te scheppen. In het voorstel komt het woord 'ontwikkelaars' vijf keer voor, vaak met de toevoegingen 'de' of 'de twee'. Dit duidt dus duidelijk op maximaal twee ontwikkelaars. Dit zijn De Els Project B.V. (werkmaatschappij BanGroep) en de Sanders Retail Groep. Vraag Bij punt 3 van het raadsvoorstel staat in de voorlaatste alinea volgende zin: “Voor de volledigheid melden wij dat eventuele aanpassingen in het programma kunnen leiden tot een lagere ‘kostenverhaalsbijdrage’ van de ontwikkelaar; houdt dit in dat de raad de plannen niet kan amenderen? Antwoord Nee, dat houdt niet in dat de raad niet kan amenderen. Het betreft hier een gemeentelijke grondexploitatie (GREX) op basis van een Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (tegelijkertijd ‘rekenen en tekenen’). Dit VOSP zal worden uitgewerkt naar een DOSP en vervolgens in procedure worden gebracht (zie Vervolgstappen in het raadsvoorstel onder ‘Diverse planologische besluiten’). De raad kan altijd raadsbesluiten amenderen als zij de behoefte heeft om in te spelen op nieuwe informatie, veranderende omstandigheden of feedback van betrokkenen.

Het is belangrijk dat de plannen relevant en effectief blijven, en amenderen kan dan helpen om de effectiviteit van deze plannen te verbeteren. De raad heeft als hoogste orgaan altijd de mogelijkheid om te amenderen. Dit kan echter wel financiële consequenties hebben. Deze zullen dan voorgelegd aan de gemeenteraad.

Vraag Zijn de risico’s in verhouding verdeeld over de gemeente en de ontwikkelende partijen? Welke risico’s nemen de ontwikkelaars voor hun rekening? Antwoord Ja. Met de opstelling van een haalbare businesscase is het essentieel om een duidelijke verdeling van de risico’s te realiseren. Daarom hebben we met de ontwikkelende partijen heldere afspraken gemaakt over wie welke risico’s op zich neemt. Een goede samenwerking en duidelijke contractuele afspraken (inclusief zekerheden/garanties) zijn van cruciaal belang om een evenwichtige verdeling van de risico’s te waarborgen. Het betreft hier een fors meerjarig project met een doorlooptijd van ruim 8 jaar. De gebruikelijke risico's van de ontwikkelaars zijn substantieel. De ontwikkelaars dragen het risico van financiering, inclusief renteverhogingen en fluctuaties in vastgoedwaarden. Daarnaast moeten de ontwikkelaars voldoen aan lokale wet- en regelgeving, omgevingsplannen en vergunningen. Zo kunnen wijzigingen in beleid of vertragingen in goedkeuringen de ontwikkelaars en ook het project De Els financieel in de problemen brengen. Denk daarbij aan bouwrisico’s, omgevingsrisco’s

en operationele risico’s. Ook kan de vraag naar retailvastgoed en woningen fluctueren door economische omstandigheden. De ontwikkelaars lopen dan het risico dat het project De Els niet de verwachte verkoop- of huuropbrengsten genereert. Dit om er slechts een aantal risico’s aan de zijde van de twee ontwikkelaars te benoemen.

4

Vraag Kan het door de gemeente verworven vastgoed zonder aanbestedingstraject worden overgedaan naar de beoogde ontwikkelaars? Antwoord Bij de verkoop van de gronden moet worden voldaan aan het Didam-arrest. Dit betekent dat het voornemen voor verkoop aan deze ontwikkelaars gepubliceerd zal moeten worden, waarbij onderbouwd wordt waarom het direct verkopen aan deze partijen legitiem is. Dit volgt uit het feit dat zij een dominante grondpositie hebben en er binnen het gebied geen andere ontwikkelende partijen een dominante positie hebben verworven.

5

Vraag De parkeerterreinen bij De Els vormen een belangrijke pijler van de huidige parkeerexploitatie; wat betekent het onttrekken van deze parkeerterreinen voor de huidige exploitatie? Antwoord De totale exploitatie van parkeren in het centrum is doorgerekend. De parkeerplaatsen welke onttrokken worden komen terug in de vorm van een gebouwde parkeervoorziening. Concreet betekent dit dat tijdens de uitvoering er tijdelijk minder parkeerplaatsen beschikbaar zullen zijn dan in de huidige situatie. Dit vertaalt zich in lagere parkeeropbrengsten welke (deels) gecompenseerd zullen worden door hogere bezettingsgraden op de andere parkeerterreinen nabij het centrum. In de uiteindelijke situatie is in de parkeerexploitatie gerekend met een ingroeiscenario waarin rekening is gehouden aan een bepaalde gewenningsperiode voor de nieuwe parkeersituatie. Uiteindelijk is op basis van deze berekening bepaald wat de maximale investeringsruimte vanuit de parkeerexploitatie kan zijn voor de realisatie van de gebouwde parkeervoorziening, € 8,5 miljoen. In de voorliggende grondexploitatie is een inschatting gemaakt van de realisatiekosten van € 8,9 miljoen. Het onrendabele deel (€ 8,9 minus € 8,5 miljoen) wordt als kosten meegenomen in de grondexploitatie. Per saldo zal de ingreep in het parkeren rondom De Els dus voor de parkeerexploitatie neutraal uitpakken.

6

Vraag De parkeerterreinen bij de Els zijn ruim 10 jaar geleden opnieuw aangelegd en dus nog niet afgeschreven. Moeten deze als de raad met dit voorstel instemt versneld worden afgeschreven? Is daarmee in deze grex rekening gehouden en om welk bedrag gaat het? Antwoord Dit klopt en er is in de grondexploitatie rekening gehouden met de totale afschrijving van de restant boekwaarde van deze inrichtingskosten. Het betreft een bedrag van € 0,94 miljoen. Naast de afschrijving van restant boekwaarde van de inrichtingskosten wordt ook de afwaardering van de boekwaarde van de grond welke in de nieuwe situatie geen parkeerfunctie meer krijgen ten laste van de grondexploitatie gebracht. Dit betreft een totaal bedrag van € 0,72 miljoen. Zie ook paragraaf 3.1.1. van de toelichtende geheime notitie bij het raadsvoorstel.

7

Vraag In Begrotingswijziging 2025 staan de baten en lasten van 2025; het overzicht laat een tekort zien van € 4.000.201, terwijl in het raadsvoorstel een negatieve netto contante waarde per 1-1-2025 van circa €3,28 miljoen wordt genoemd; hoe zit dit? Antwoord Het eindwaardebedrag is een inschatting van het eindresultaat van het project prijspeil einde project (31-12-2033) Hierin is rekening gehouden met een bepaalde fasering, inflatie en rentelasten. Het saldo op contante waarde is het eindwaarde bedrag teruggerekend naar prijspeil heden o.b.v. een disconteringsvoet conform BBV van 2%. Binnen de gemeente Waalwijk is het regel, conform BBV, om over de resultaten van grondexploitaties, op Eindwaarde te rapporteren.

8

Vraag 30% van de te bouwen woningen behoort tot de sociale huur. Gezien de hoge grondkosten in het centrum betekent dat voor de toegelaten instelling een forse investering die niet eenvoudig is terug te verdienen; is de inschatting dat de gemeente hierin op één of andere manier moet bijdragen? Antwoord Nee, de afzet van de sociale huurwoningen is een zaak tussen de corporatie en de ontwikkelaar. Deze woningen zitten dus in opstalexploitatie (OPEX) van de ontwikkelaar. De corporatie heeft aangegeven wat zij maximaal kunnen betalen voor deze woningen en deze opbrengst is door de ontwikkelaar ingerekend. Daarmee past de aankoopsom voor de corporatie binnen hun reguliere normenkader en hoeft de gemeente hierin niet bij te dragen. Wel is het zo dat de corporatie aanvankelijk een lagere koopsom voorlegde dan nu ingerekend. Door inzet vanuit de provincie in de vorm van een gunstige financiering met een lagere rente, voor de corporatie, is het mogelijk geworden dat nu een hogere koopsom te hanteren dan aanvankelijk voorgesteld.

Ingediend door:

Jan van Groos ChristenUnie