Vaststellen Nota Grondexploitatie 2025

Raadsvoorstel Dossier:

37761

Datum collegevergadering: Onderwerp:

20 mei 2025 Vaststellen Nota Grondexploitatie 2025

0. Adviespunten/beslispunten 1. In te stemmen met de inhoudelijke wijziging binnen het project Haven 8 West, waardoor de grenzen van het exploitatiegebied zijn verruimd; 2. De Nota Grondexploitatie 2025 vast te stellen; 3. Een aanvullend voorbereidingskrediet voor Haven 8 oost afronding ter hoogte van €200.000 te voteren en het voorbereidingskrediet op termijn, bij uitvoering van de plannen, te integreren in een exploitatieopzet voor het gebied; 4. Het krediet voor inrichting van de Muzenkamer te Driessen van € 500.000 over te hevelen naar de grondexploitatie; 5. De 16e begrotingswijziging 2025 vast te stellen waarin de financiële consequenties ten aanzien van de Nota grondexploitatie 2025, het aanvullende voorbereidingskrediet en de overheveling van het krediet zijn verwerkt.

1. Aanleiding? Jaarlijks dienen de grondexploitaties herzien te worden en door de gemeenteraad vastgesteld te worden ten behoeve van de juiste waardering in de jaarrekening. Dit is vastgelegd in het besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Ook in de Nota grondbeleid 2025-2030 en de financiële verordening 2023 wordt de Nota Grondexploitatie benoemd als beslisdocument. In de Nota wordt de wijze waarop in het afgelopen jaar invulling is gegeven aan het grondbeleid en de effecten hiervan op de boekwaarde weergegeven. Het geprognosticeerd eindresultaat en de dotaties aan en onttrekkingen uit de Reserve grondexploitatie worden toegelicht. De jaarlijks verschijnende Nota Grondexploitatie vormt een belangrijk brondocument voor zowel de begroting als de jaarrekening.

2. Wat willen we bereiken? Raad informeren en inzicht geven Met de Nota Grondexploitatie 2025 willen we de raad inzicht verschaffen in de grondexploitaties en facilitaire projecten middels herziening van de exploitatieopzetten en in de grondposities die nog de status materiële vaste activa hebben. Bij de herziening zijn de meest recente marktinzichten en is het afgelopen jaar vastgestelde beleid financieel vertaald. Ook worden de gerealiseerde kosten en opbrengsten in beeld gebracht en wordt een prognose gegeven van de nog te maken kosten en opbrengsten. Daarmee geven de resultaten op de grondexploitaties en facilitaire projecten een getrouw beeld van het verloop van de gebiedsontwikkelingen. De winstpotentie binnen de complexen is hierdoor duidelijk.

1

Budgetrecht De geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 geven een meerjarig inzicht in de nog te realiseren kosten en opbrengsten. Deze prognoses worden gebruikt om de meerjarenbegroting 2026-2029 op te stellen. Door vaststelling van de grondexploitaties stelt de raad de financiële kaders vast waarbinnen het college de grondexploitatie mag uitvoeren. Met de Kadernota 2025 heeft de raad positief gereageerd op een verzoek voor een extra krediet van € 500.000 om de Muzenkamer als hart van de wijk in te richten. In dit voorstel is opgenomen dat dit krediet integraal opgenomen wordt in de grondexploitatie van Landgoed Driessen. De raad dient hierover een besluit over te nemen. Daarnaast beslist de raad over het te voteren voorbereidingskrediet voor Haven 8 Oost afronding. Door in te stemmen met dit krediet kunnen de voorbereidende werkzaamheden worden voortgezet en kan te zijner tijd aan de raad een voorstel worden gedaan om de grondexploitatie voor dit gebied vast te stellen.

3. Argumenten/Overwegingen Met de Nota Grondexploitatie 2025 verkrijgt de raad inzicht in het gevoerde grondbeleid. Conform de Nota Grondbeleid 2025-2030 en de financiële verordening 2023 geeft de Nota Grondexploitatie inzicht in de wijze waarop in het afgelopen jaar invulling is gegeven aan het grondbeleid plus de effecten hiervan op de boekwaarde. De Nota Grondexploitatie 2025 geeft bovendien overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties, facilitaire projecten en materiële vaste activa posities en faciliteert daarmee de kaderstellende en controlerende rol van de raad. Om zijn kaderstellende en controlerende taak te kunnen uitvoeren, moet de raad op de juiste momenten kunnen beschikken over informatie ten aanzien van de ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties. De informatie in de Nota Grondexploitatie 2025 is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties en facilitaire projecten per 1-1-2025. In de Nota Grondexploitatie 2025 wordt zowel teruggekeken (realisatie 2024) als vooruitgekeken (prognoses voor 2025 en volgende jaren). Met het vaststellen van de Nota Grondexploitatie 2025 worden de afzonderlijke en herziene grondexploitaties vastgesteld. Door vaststelling van de Nota Grondexploitatie 2025 worden de geactualiseerde en herziene grondexploitaties per 1-1-2025 vastgesteld.

In het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is opgenomen dat de grondexploitaties minimaal een keer per jaar worden geactualiseerd. Het betreft een integrale actualisering van programma, planning, parameters, kosten, opbrengsten, resultaat en risico’s. In de Nota Grondexploitatie 2025 worden de geactualiseerde grondexploitaties en facilitaire projecten afzonderlijk toegelicht. Inhoudelijke wijziging grondexploitatie Haven 8 West: Het is gelet op de ligging logisch om een perceel (kadastraal bekend als WWK00 K 1155 ged. en 1253 ged.) waarop een verkoopoptie rust toe te voegen aan de grondexploitatie van Haven 8 West. Direct grenzend aan de grondexploitatie Haven 8 West ligt een perceel waar een verkoopoptie op rust. Zo lang de verkoopoptie van dit perceel nog niet is geeffectueerd, wordt de verkoop van een perceel dat wel binnen de grondexploitatie van Haven 8 West is gelegen on hold gehouden. Mocht de verkoopoptie namelijk niet benut worden, dan is er meer flexibiliteit m.b.t. de uitgifte van de kavel. Vooralsnog is de verkoopoptie nog niet 2

benut. Omdat het e.e.a. afhankelijk is van elkaar en omdat de percelen direct naast elkaar liggen, is het logisch om ook het naastgelegen perceel te betrekken binnen de grondexploitatie van Haven 8 West. Daarom wordt voorgesteld om de grenzen van het exploitatiegebied op te rekken, zie hiervoor bijlage ‘Voorstel wijzigen exploitatiegrenzen Haven 8 West‘. Omdat het perceel vooralsnog budgetneutraal is toegevoegd aan de grondexploitatie heeft dit verder geen gevolgen voor het resultaat van de grondexploitatie Haven 8 West. Conform de Nota Grondbeleid 2025-2030 (hoofdstuk 4.3, pagina 29) past deze inhoudelijke wijziging binnen de afgesproken kaders en zou er geen besluit over genomen hoeven te worden. Door de (voorgestelde) aangepaste grenzen van het exploitatiegebied is de verhouding van de gerealiseerde kosten en opbrengsten gewijzigd, waardoor er reeds genomen tussentijdse winst teruggedraaid moet worden. Gelet op het budgetrecht van de raad is gemeend deze wijziging toch ter besluitvorming voor te leggen. In de toekomst kan de nu terug te draaien winst weer worden verzilverd, aangezien de grenscorrectie geen gevolgen heeft voor het resultaat van de grondexploitatie. Omdat dit een inhoudelijke wijziging is voor de grondexploitatie Haven 8 West dient eerst hierover een besluit genomen te worden, alvorens de Nota Grondexploitatie 2025 vastgesteld kan worden.

De inhoudelijke wijziging is namelijk al verwerkt in de Nota Grondexploitatie 2025. Dit is de reden dat dit beslispunt eerder is opgenomen dan de vaststelling van de Nota Grondexploitatie 2025. Het aanvullende voorbereidingskrediet voor Haven 8 oost afronding is noodzakelijk om de benodigde voorbereidende werkzaamheden te kunnen afronden. Op 14 januari 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met het voorbereidingskrediet van € 400.000 (begrotingswijziging 2020-019). Tot en met 2024 is er € 347.801,23 aan kosten gemaakt. Het restant van dit voorbereidingskrediet is daarmee € 52.198,77. Inmiddels zijn de nodige voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd en zijn het bestemmingsplan en het exploitatieplan vastgesteld. Echter moet om een grondexploitatie vast te kunnen stellen door de raad nog een aantal vervolgstappen gezet worden. Een van deze vervolgstappen is het uitwerken van het ontwikkelperspectief tot selectie- en uitgiftecriteria. Daarnaast wordt verwacht dat tot het moment van vaststellen van de grondexploitatie de nodige plankosten gemaakt moeten worden. Dit onder andere in het kader van planbegeleiding, lopende procedures, verwervingen en de voorbereidingen tot het vaststellen van de grondexploitatie. Daarom wordt voorgesteld om het voorbereidingskrediet te verhogen met €200.000. Overhevelen krediet Muzenkamer naar grondexploitatie zorgt voor lagere jaarlijkse kapitaallasten.

Met de Kadernota 2025 heeft de raad positief gereageerd op een verzoek voor een extra krediet van € 500.000 om de Muzenkamer als hart van de wijk in te richten. Voorgesteld wordt om het bedrag van dit krediet integraal op te nemen in de grondexploitatie van Landgoed Driessen. De ingerekende kapitaallasten van deze “nieuwe investering” van €28.000 per jaar voor de begrotingsjaren vanaf 2026 komen daarmee te vervallen. Het is noodzakelijk om een begrotingswijziging vast te stellen. Een begrotingswijziging is een aanpassing van de oorspronkelijke begroting van een organisatie, instelling of overheid. De Nota Grondexploitatie 2025 heeft ook gevolgen voor de gemeentelijke (meerjaren)begroting. De begrotingswijziging is noodzakelijk om de financiële consequenties van de Nota Grondexploitatie 2025 te verwerken in de begroting. 3

4. Financiën Jaarrekening en meerjarenprognose De financiële consequenties van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 worden verwerkt in de jaarrekening 2024. De jaarschijven vanuit de Nota Grondexploitatie 2025 worden verwerkt in het volgende begrotingsjaar en de daarbij horende meerjarenbegroting 2026-2029. De actualisering van de grondexploitaties en facilitaire projecten per 1-1-2025 geeft op hoofdlijnen het volgende beeld: Projecten in de in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille en facilitaire projecten. • de gemeentelijk grondexploitatie-portefeuille bestaat uit 6 grondexploitatie-projecten (alle met status Bouwgrond in exploitatie, BIE): Afbouw Haven I t/m VI, Haven 8 West, Insteekhaven, Haven 8 Oost, Landgoed Driessen, Achter de Hoven en Waesgeerd West. • In 2024 zijn twee gemeentelijke grondexploitaties afgesloten, namelijk Waesgeerd en de Rugt. • In 2024 zijn vier facilitaire projecten afgesloten en zijn er zes geopend. Een facilitair project wordt geopend nadat uit de initiatieffase is gebleken dat het initiatief van een derde kansrijk is, zie hoofdstuk 3.3.1 uit de Nota Grondexploitatie 2025. Boekwaarde (terugkijken) Het door de gemeente geïnvesteerde vermogen in grondexploitaties (boekwaarde) stijgt. De boekwaarde is het bedrag dat al is uitgegeven aan de grondexploitaties minus de al ontvangen bedragen.

De boekwaarde in de grondexploitatie-portefeuille bedraagt per 1-12024 € 3,8 mln. In 2024 is de boekwaarde van de portefeuille toegenomen met € 0,6 mln. naar € 4,4 mln. Dit betekent dat in 2024 per saldo meer kosten dan opbrengsten zijn gerealiseerd. Bij de facilitaire projecten is ook een stijging in de boekwaarde te zien. Vorig jaar bedroeg deze nog € -2,2 miljoen en per 31-12-2024 is de boekwaarde € - 1,5 miljoen. Ook hier zijn in 2024 meer kosten gemaakt dan opbrengsten ontvangen. De mutaties in de boekwaarde zijn verwerkt in de jaarrekening 2024. Prognose kosten en opbrengsten in de grondexploitatie-portefeuille (vooruitkijken) De geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 geven een meerjarig inzicht in de nog te realiseren kosten en opbrengsten. Om de investeringen in de grondexploitatie-portefeuille terug te verdienen en om de geprognosticeerde winsten te kunnen realiseren, moeten per 1-1-2025 nog € 51,1 mln. kosten en € 86,9 mln. opbrengsten worden gerealiseerd. Binnen de facilitaire projecten worden de komende jaren nog € 6,0 mln. aan kosten en € 9,2 mln. aan opbrengsten gemaakt. De mutaties in de geactualiseerde prognoses van de kosten en opbrengsten worden verwerkt in de meerjarenbegroting 2026-2029. Resultaat (vooruitkijken) Het resultaat van de grondexploitatie-portefeuille is voordelig en nagenoeg niet gewijzigd ten opzichte van Nota Grondexploitatie 2024.

Het geprognosticeerde voordelige financiële 4

resultaat op de gemeentelijke grondexploitaties bedraagt € 30,8 miljoen (eindwaarde per 31-12-2029). Op de facilitaire projecten is het resultaat per saldo € 3,4 miljoen positief per 31-12-2031. Winsten en verliezen (vooruitkijken) Voor verliezen dient voor het volledige bedrag op eindwaarde een voorziening te worden gevormd. Winsten mogen slechts worden genomen naar rato van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Dit is vastgelegd in het BBV. Per saldo moest in 2024 voor een bedrag van ca. € 100.000 aan tussentijdse winst worden teruggedraaid. Dit betrof met name het terugdraaien van tussentijdse winst voor de grondexploitatie Haven 8 West. Hierover is onder ‘argumenten/overwegingen’ het een en ander toegelicht. Bij de winstnemingen is tevens rekening gehouden met de risico’s die zich kunnen voordoen binnen de projecten. Daarnaast worden voor diverse complexen (aanvullende) voorzieningen getroffen, in totaal voor een bedrag van circa € 1.894.000. De grondexploitatie Landgoed Driessen is hierin de grootste, maar ook voor bijvoorbeeld het facilitaire project Grotestraat 239-241 is een verliesvoorziening getroffen. In het geval van Landgoed Driessen wordt het aanvullende verlies met name veroorzaakt doordat de kosten voor het woonrijpmaken middels een andere systematiek en daarmee nauwkeuriger en completer zijn geraamd met de huidige kennis van de markt en het plan.

Hierdoor zijn enkele posten verhoogd of toegevoegd. Dit heeft een fors kostenverhogend effect. In de civieltechnische ramingen is uitgegaan van hetzelfde kwaliteitsniveau voor het openbaar gebied als voor de reeds gerealiseerde deelgebieden. Ook het krediet van €500.000 uit de Kadernota 2025 dat is gereserveerd voor de inrichting van de Muzenkamer is integraal opgenomen in de grondexploitatie. Hiervoor is een apart beslispunt opgenomen in dit voorstel. Het een en ander is ook nader toegelicht in hoofdstuk 3.2.2.2.1 (pagina 47) van de Nota Grondexploitatie 2025. In het geval van Grotestraat 239-241 zijn de opbrengsten, in tegenstelling tot in de Nota grondexploitatie 2024 is opgenomen, direct aangewend om de boekwaarde van Grotestraat 239 af te boeken. Dit was noodzakelijk omdat het pand in 2024 is verkocht. Deze opbrengsten maken dus geen onderdeel meer uit van de grondexploitatie. Op pagina 87 van de Nota Grondexploitatie 2025 is dit ook opgenomen. Bovendien is voor een groot aantal andere facilitaire projecten een (beperkte) verliesvoorziening getroffen ten laste van de Reserve grondexploitatie. Bij deze projecten is in de praktijk sprake van hogere kosten door bijvoorbeeld tegenvallende procedures dan dat aan exploitatiebijdrage kan worden verhaald. In de Nota Grondexploitatie 2025 wordt dit, indien van toepassing, per project toegelicht.

Het totale overzicht met de projecten waarvoor een verliesvoorziening is getroffen is te vinden in paragraaf 3.5.2.5 op pagina 148. Reserve grondexploitatie Per 31 december 2023 bedraagt de stand van de Reserve grondexploitatie € 5.000.000 (de Reserve grondexploitatie is door de raad gemaximeerd op € 5.000.000, het meerdere wordt gestort in de Algemene Reserve, bij een tekort wordt hieruit aangevuld). De stortingen worden gevormd door de winstnemingen binnen de complexen. De onttrekkingen betreffen de (aanvullend) getroffen verliesvoorzieningen, de verschuldigde vennootschapsbelasting en de door het college vrijgegeven werkbudgetten. Het saldo van de Reserve grondexploitatie is na deze stortingen en onttrekkingen € 2.772.819. In het 5

raadsvoorstel m.b.t. het vaststellen van de jaarrekening 2024 wordt voorgesteld om de Reserve grondexploitatie vanuit de Algemene Reserve aan te vullen tot €5.000.000. Aanvullend voorbereidingskrediet Haven 8 oost afronding Het voorbereidingskrediet kan op termijn geïntegreerd worden in een exploitatieopzet voor het gebied. Deze mutatie is opgenomen in de 16e begrotingswijziging 2025. Overhevelen krediet inrichting van de Muzenkamer te Driessen Het bedrag van dit krediet wordt integraal opgenomen in de grondexploitatie van Landgoed Driessen. De ingerekende kapitaallasten van €28.000 per jaar van deze “nieuwe investering” voor de begrotingsjaren vanaf 2026 komen daarmee te vervallen. Deze mutatie is opgenomen in de 16e begrotingswijziging 2025. De grondexploitatie Landgoed Driessen verslechtert hiermee met € 500.000. In de verliesvoorziening is hiermee rekening gehouden.

5. Risico’s Nota grondexploitatie 2025 Risico’s zijn inherent aan grondexploitaties. Deze zijn het gevolg van langdurige looptijden van plannen en planvorming, inschatting van parameters, conjunctuur, marktwerking, betrokkenheid van marktpartijen, maar ook veranderend overheidsbeleid. In het kader van de actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2025 is ook de inschatting van de risico’s geactualiseerd. Voor de directe en indirecte risico’s met betrekking tot de grondexploitaties wordt verwezen naar hoofdstuk 2.3 van de Nota Grondexploitatie 2025 waarin de risico’s uitgebreid worden behandeld en nader worden toegelicht. Door de Raad van State-uitspraken van 18 december 2024 (Rendac/Amercentrale) is het onderdeel stikstof een (nog) groter risico geworden voor de doorlooptijd en/of de doorgang van projecten. Voor zover mogelijk en voor zover bekend is hier rekening mee gehouden in het bepalen van het financiële risico. Aanvullend voorbereidingskrediet Haven 8 Oost afronding Wanneer de gronden worden ontwikkeld en de gemeenteraad hiervoor een grondexploitatie heeft vastgesteld wordt het beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet in de grondexploitatie ingebracht. Wanneer de gronden echter niet ontwikkeld worden, zullen deze kredieten moeten worden afgeboekt.

Wanneer het aanvullende krediet wordt gevoteerd, zal dit risico worden meegenomen bij het bepalen van het weerstandsvermogen van de gemeente Waalwijk. Dit risico wordt opgenomen in de risicokaart met betrekking tot de Materiele vaste activa.

6. Participatie De Nota Grondexploitatie is een financiële vertaling van ruimtelijke, programmatische en contractuele kaders. Deze kaders zijn vaak onderwerp van participatie geweest. Om deze reden vindt er ten aanzien van de Nota Grondexploitatie 2025 geen participatie plaats. De Nota wordt na vaststelling openbaar.

7. Bijdrage aan de Duurzame Ontwikkelingsdoelen (SDG’s) SDG 11: duurzame steden en gemeenschappen. 6

8. Fatale beslisdatum De Nota Grondexploitatie 2025 dient voorafgaand aan het vaststellen van de jaarrekening 2024 te worden vastgesteld. De financiële consequenties die volgen uit de Nota zijn namelijk vertaald in de jaarrekening.

9. Vervolgstappen Na vaststelling van de Nota Grondexploitatie 2025 wordt de bewaking en beheersing per complex voorgezet voor het lopende boekjaar 2025. Bij het opstellen van de meerjarenbegroting 2026-2029 worden de jaarschijven van de Nota Grondexploitatie 2025 verwerkt. De Nota Grondexploitatie 2025 is een weergave van de stand per 1-1-2025. Per eind 2025 worden de lopende grondexploitaties en facilitaire projecten weer geactualiseerd en vindt verantwoording plaats in de Nota Grondexploitatie 2026. De in 2025 geopende grondexploitaties (bijvoorbeeld De Els) en facilitaire projecten worden dan ook toegevoegd. Eventuele inhoudelijke wijzigingen waarover in 2025 is of wordt besloten (anders dan in dit voorstel opgenomen) worden ook in de Nota grondexploitatie 2026 verwerkt. Tussentijds geeft het college een overzicht van de beleidsmatige en financiële afwijkingen betreffende het lopende jaar. Om gedurende het jaar meer financiële sturing te geven op de actieve projecten en de faciliterende projecten met de grootste financiële impact zal in het najaarsbericht verslag worden gedaan van deze projecten.

10. Bijlagen Bijlage 1: Voorstel wijzigen exploitatiegrenzen Haven 8 West Bijlage 2: Nota Grondexploitatie 2025 Bijlage 3: Begrotingswijziging 2025016

HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Michel Tromp

Sacha Ausems

Voorgeschiedenis: Vaststellen Nota grondbeleid 2025-2030 Voorbereidingskrediet Haven 8 Oost afronding Kadernota 2025, Muzenkamer Vaststellen Nota grondexploitatie 2024 Najaarsbericht 2024

7

De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 20 mei 2025,

BESLUIT: 1. In te stemmen met de inhoudelijke wijziging binnen het project Haven 8 West, waardoor de grenzen van het exploitatiegebied zijn verruimd; 2. De Nota Grondexploitatie 2025 vast te stellen; 3. Een aanvullend voorbereidingskrediet voor Haven 8 oost afronding ter hoogte van €200.000 te voteren en het voorbereidingskrediet op termijn, bij uitvoering van de plannen, te integreren in een exploitatieopzet voor het gebied; 4. Het krediet voor inrichting van de Muzenkamer te Driessen van € 500.000 over te hevelen naar de grondexploitatie; 5. De 16e begrotingswijziging 2025 vast te stellen waarin de financiële consequenties ten aanzien van de Nota grondexploitatie 2025, het aanvullende voorbereidingskrediet en de overheveling van het krediet zijn verwerkt.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 26 juni 2025. DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,

de voorzitter,

Jeroen Deneer

Sacha Ausems

1