Vaststellen grondexploitatie De Els eo

Raadsvoorstel Dossier:

448

Datum collegevergadering: Onderwerp:

25 maart 2025 Vaststellen grondexploitatie De Els e.o.

0. Adviespunten/beslispunten De ‘grondexploitatie De Els en omgeving’ vast te stellen, inclusief de bijgevoegde begrotingswijziging.

1. Aanleiding? De herontwikkeling van De Els en het omliggende gebied is een project met grote maatschappelijke impact. Afgelopen jaren hebben overheden, marktpartijen en andere betrokkenen samengewerkt aan een ‘Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan De Els en omgeving’ (VOSP), dat past binnen vastgestelde ruimtelijke- en financiële kaders. Op basis van een samenwerkingsovereenkomst (SOK, getekend op 4 dec. 2024) en dit VOSP zullen twee anterieure overeenkomsten gesloten worden met twee ontwikkelende partijen. Door het sluiten van deze overeenkomsten worden de volgende stappen gezet voor de herontwikkeling van De Els en omgeving en het Schoolkwartier. De gemeente is verantwoordelijk voor veel onderdelen van deze herontwikkeling en speelt een actieve rol in dit majeure project. Deze actieve rol heeft financiële consequenties voor de gemeente. Om deze financiële gevolgen goed in kaart te brengen, te beheersen en financiële middelen beschikbaar te stellen, wordt de gemeenteraad gevraagd om een grondexploitatie vast te stellen. Dit is een berekening waarin alle kosten en opbrengsten van het project zijn in beeld gebracht om inzicht te krijgen en te houden in de financiële haalbaarheid van deze herontwikkeling.

De grondexploitatie (zie bijlage: ‘Gemeentelijke Grondexploitatie VOSP De Els en Omgeving', zie bijlage) bepaalt enerzijds de financiële kaders voor de gemeentelijke inzet in het project en anderzijds is het tijdens de verdere uitwerking en realisatie een instrument om de financiële haalbaarheid te blijven beheersen. Kortom, het doel is om de herontwikkeling van het gebied goed te plannen en ervoor te zorgen dat alles volgens de regels en binnen de vastgestelde financiële kaders verloopt. Daarnaast sluit de gemeente ook anterieure overeenkomsten af met de hierboven genoemde twee ontwikkelaars. Hierin worden afspraken gemaakt over onder andere rolverdeling, de kosten en de aan- en verkoop van gronden. De financiële afspraken uit deze overeenkomsten zijn verwerkt in de gemeentelijke grondexploitatie.

2. Wat willen we bereiken? Waalwijk werkt al geruime tijd aan de noodzakelijke herontwikkeling van De Els en directe omgeving. Het winkelcentrum kampt met langdurige leegstand, sluit matig aan op de rest van de binnenstad en de inrichting van het openbaar gebied is weinig aantrekkelijk. De situatie wordt steeds nijpender en de urgentie neemt toe terwijl het (goed) functioneren van De Els belangrijk is om de binnenstad een aantrekkelijke plek te laten zijn. Voor een aantrekkelijke binnenstad is het ook essentieel een aantrekkelijk woonmilieu te realiseren. 1

Het vormt een belangrijke basis voor de benodigde schaalsprong van middelgrote steden in Brabant, zoals Waalwijk. De herontwikkeling van De Els en omgeving is het speerpunt uit de Centrumvisie Waalwijk 2024 in de ontwikkeling naar een toekomstbestendige binnenstad. De planvorming voor De Els en omgeving maakt deel uit van (en vormt een cruciale rol in) een bredere transformatie van de binnenstad van een ’plek om te kopen' naar een 'plek om te zijn'. Deze ontwikkeling is nodig om de binnenstad op de lange termijn aantrekkelijk en relevant te houden. Het is een kans om een impuls te geven aan de woningbouw en een nieuw stedelijk woonmilieu toe te voegen. Dat vergroot het draagvlak voor de ontwikkeling van een sterke OV-knoop en geeft ruimte aan de invulling van de groen-blauwe opgave in de binnenstad. De voorliggende grondexploitatie biedt het financiële kader om deze ontwikkeling mogelijk te maken. Daarnaast sluit de gemeente ook anterieure overeenkomsten met twee ontwikkelaars. Hierin worden afspraken gemaakt over onder andere rolverdeling, de kosten en de aan- en verkoop van gronden. De financiële afspraken uit deze overeenkomsten zijn verwerkt in de gemeentelijke grondexploitatie.

3. Argumenten/Overwegingen Vaststellen grondexploitatie is noodzakelijk om over te kunnen gaan tot realisatie De gemeente speelt een actieve rol bij de herontwikkeling van De Els. Deze actieve rol maakt het ook mogelijk om te sturen op deze voor Waalwijk belangrijke ontwikkeling. De actieve rol van de gemeente bestaat onder meer uit: • Aankoop van (winkel)panden; • Realisatie van een mobiliteitshub / parkeergarage (zie vervolgstappen onder 9) • Bouw- en woonrijpmaken van openbaar gebied; • Verkoop van bouwrijpe gronden. Om de afspraken privaatrechtelijk te waarborgen worden afspraken tussen gemeente en ontwikkelaars geformaliseerd in anterieure overeenkomsten. Deze overeenkomsten bevatten financiële afspraken (incl. kostenverhaalbijdrage) en maken deel uit van de totale planexploitatie. Door het vaststellen van de grondexploitatie stelt de gemeenteraad het college in staat om deze afspraken binnen de kaders van de grondexploitatie te realiseren. In de overeenkomst met De Els Project BV wordt vastgelegd dat de gemeente de parkeergarage gedurende 15 jaar niet zal verkopen of vervreemden. Deze afspraak is cruciaal, aangezien winkeliers en bewoners vertrouwen hechten aan de lokale overheid als beheerder van de parkeergelegenheid, in plaats van commerciële parkeerexploitanten.

Hierdoor behoudt de gemeente de regie over het parkeren en kan zij een transparante tariefstructuur hanteren. Geheimhouding grondexploitatie De grondexploitatie bevat cruciale informatie over de financieel-economische positie van de gemeente, met name in relatie tot toekomstige gemeentelijke aanbestedingen, evenals gegevens over marktpartijen. Om deze redenen heeft het college besloten dat de grondexploitatie (= 'Gemeentelijke Grondexploitatie VOSP De Els en Omgeving' en de bijbehorende bijlagen) als geheim wordt aangemerkt. Het college is van mening dat de noodzaak tot geheimhouding zwaarder weegt dan het belang van openbaarheid, zoals vastgelegd in de Gemeentewet en de Wet Open Overheid. Deze geheimhouding zal komen te vervallen zodra het project is gerealiseerd en de grondexploitatie is afgesloten. Plan is economisch haalbaar Om een volgende stap te zetten, is het belangrijk om aan te tonen dat een plan ook economisch haalbaar is. Het bouwprogramma dat volgt uit het VOSP is financieel vertaald in de planexploitatie. Geconstateerd is dat ontwikkelaars de benodigde bijdragen kunnen 2

betalen om de gemeentelijke grondexploitatie, inclusief subsidies, bijdragen en eerder getroffen verliesvoorziening van € 4,0 miljoen, op saldo € 0 te laten sluiten. Daarmee is aangetoond dat het plan economisch haalbaar is. Partijen hebben vanaf juni 2024 gewerkt om dit voor elkaar te krijgen. Zowel aan de publieke als aan de private kant is de planexploitatie doorgelicht en strak geraamd. De gemeente was hierbij de penvoerder. Eind 2024 hebben de samenwerkende partijen geconcludeerd dat er op basis van het inmiddels vastgestelde VOSP sprake was van een haalbare planexploitatie (PLANEX) binnen de gestelde randvoorwaarden. Voor de volledigheid melden wij dat eventuele aanpassingen in het programma kunnen leiden tot een lagere ‘kostenverhaals-bijdrage‘ van de ontwikkelaar en dus direct negatief effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie van de gemeente. Het VOSP is integraal ruimtelijk getoetst en voldoet aan vastgesteld beleid De basis voor het financiële model is het VOSP. Het VOSP is integraal getoetst op de verschillende beleidsthema’s. Het toetsingskader vormt daarbij (door de raad) vastgesteld beleid. Belangrijke (beleids-)uitgangspunten zijn: • Het stedenbouwkundig kader (o.a. bouwhoogte, bouwmassa en loopstructuur) past binnen het vastgestelde Masterplan Binnenstad Waalwijk. • De ruimtelijk-functionele invulling (o.a.

programma en positionering van trekkers) sluit aan bij de vastgestelde Centrumvisie Waalwijk 2024. • De mobiliteitsoplossingen sluiten aan bij de mobiliteitsvisie 2021 en de nota parkeernormen 2025. • Er wordt onder meer rekening gehouden met de opvang van (regen)water en vergroening van de openbare en publieke ruimte conform vigerend beleid. • Voor woningbouw wordt aangesloten bij de lokale woonvisie en de regionale Woondeal SRBT. In het plan is de realisatie van 30% sociale woningbouw (door een toegelaten instelling) en 40% betaalbare woningbouw voorzien.

4. Financiën Op basis van de ruimtelijke vertaling in het VOSP van de hierboven beschreven ontwikkelopgaven en de financiële afspraken met de ontwikkelaars, kent de gemeentelijke grondexploitatie een negatief resultaat van circa € 4,00 miljoen op Eindwaarde per 31-122033 c.q. circa € 3,28 miljoen negatief Netto Contante Waarde per 1-1-2025. De subsidieverstrekking (Wbi en IW) en riscicoanalyses (o.a. RISMAN en Monte-Carlo) worden Netto Contactwaarde (NCW) en Eindwaarde (EW) elk op een verschillende wijze als benadering c.q. vertrekpunt gehanteerd. Wij proeven ook de onzekerheid hierover (ook bij de accountant) en hebben (voor nu) het verschil tussen NCW en EW gekwantificeerd op € 720.000,-. De komende jaren zal dit verschil onderhevig zijn aan fluctuatie naarmate het project vordert. De eerder vastgestelde voorziening uit de Algemene Reserve van € 4,0 miljoen biedt voldoende dekking om het negatieve resultaat op eindwaarde per 31-12-2033 te dekken. (zie tabel 1 hieronder). Zoals vermeld kent een project van deze omvang en complexiteit ook risico’s en is er (aanvullend op de gebruikelijk eenvoudigere gemeentelijke analyses) is een risico-analyse uitgevoerd op deze gemeentelijke grondexploitatie om deze risico’s voor de gemeente te kwantificeren. Hierbij is zowel gebruik gemaakt van de RISMAN-methode als de Monte-Carlo analyse.

Op basis van deze risicoanalyse wordt geadviseerd aanvullend op de hierboven benoemde verliesvoorziening van € 4,00 miljoen rekening te houden met een risicoreservering van minimaal € 1,85 en maximaal € 2,94 miljoen. Deze risicoreservering wordt verwerkt in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing in de komende Programmabegroting.

3

Tabel 1: Samenvatting Gemeentelijke Grondexploitatie De Elsen omgeving

In tabel 1 is een samenvatting van de actuele gemeentelijke grondexploitatie voor de (her)ontwikkeling De Els en Omgeving weergegeven. De gedetailleerde grondexploitatieberekening is als bijlage 5 toegevoegd aan de ‘Gemeentelijke Grondexploitatie VOSP De Els en Omgeving’ (zie bijlage, deze is geheim). Om tot een sluitende grondexploitatie te komen, zijn naast de voorziening uit de Algemene Reserve ook twee rijkssubsidies meegenomen: de Impulsaanpak Winkelgebieden (IW) en de WoningbouwImpulsregeling (Wbi). Daarnaast zijn er bijdragen van de provincie NoordBrabant ingerekend. Voorts is er een optimalisatiedoelstelling van € 700.000,- voor de inrichting van de openbare ruimte opgenomen in de grondexploitatie. Tevens is nu reeds ten behoeve van de herinrichting van de openbare ruimte in de omliggende straten van het projectgebied De Els een bedrag van € 750.000,- opgenomen in deze grondexploitatie. De dekking hiervoor wordt gevormd door het nog te besluiten Integraal Uitvoeringsprogramma (2028-2032). Te zijner tijd zullen deze kosten namelijk uit de grondexploitatie worden gehaald en als separaat krediet onderdeel worden van het Integraal Uitvoeringsprogramma (periode 2028-2032).

4

Aanvullend kunnen wij u melden dat de marktconformiteit van deze businesscase op meerdere momenten is getoetst. Zo zijn aan het begin van het project de private exploitatieberekeningen getoetst op marktconformiteit door Gloudemans. In het vervolgtraject tot VOSP heeft ook de gemeentelijke planeconoom deze exploitaties getoetst. Op meerdere momenten heeft dit ook geleid tot aanscherpingen in de private exploitatieberekeningen. De voor de aan te kopen panden opgenomen bedragen volgen uit een externe taxatie in het kader van de subsidieaanvragen. Resumé De vastgestelde voorziening uit de Algemene Reserve van € 4,0 miljoen is voldoende om het tekort op Eindwaarde te dekken. Beide risico-analyse-instrumenten (RISMAN en Monte-Carlo) duiden een risicoprofiel dat als acceptabel kan worden beschouwd bij een project van deze aard en omvang. Daarnaast heeft onze accountant zowel de grondexploitatie en dit raadsvoorstel beoordeeld. Dit heeft geleid tot het tekstueel aanscherpen van dit voorstel, maar vereiste niet een aanpassing van de grondexploitatie. Dat laatste gold ook voor de fiscale toets die is uitgevoerd door adviesbureau Caraad. We hebben hiermee een solide financiële basis bereikt om verder te gaan met dit voor Waalwijk cruciale centrumproject.

5. Risico’s In de risicoparagraaf van grondexploitatie (zie bijlage: ‘Gemeentelijke Grondexploitatie VOSP De Els en Omgeving’) zijn risico's uitgebreid beschreven, financieel vertaald en van mitigerende maatregelen voorzien. Een aantal risico’s worden hieronder nader geduid. Onderliggend VOSP is nog niet 100% maatvast Het VOSP is weliswaar in dit stadium zeer ver uitgewerkt, maar dient nog verder uitgewerkt te worden naar een Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP). Daarmee is het plan ook nog niet volledig maatvast. Dat volgt pas in de uitwerking naar een Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP) en het Definitief Ontwerp voor de inrichting van de openbare ruimte. Hierdoor kan het noodzakelijk zijn alsnog (beperkte) wijzigingen door te voeren in het ontwerp. Dit kan leiden tot beperkte aanpassingen van de nu doorgerekende uitgangspunten in de grondexploitatie, denk bijvoorbeeld aan de verschillende grondtransacties binnen het plangebied of de oppervlaktes en inrichtings-niveau’s voor het nieuwe openbaar gebied. Verder zullen onderliggende kostenramingen naarmate de plannen concreter uitgewerkt worden ook gedetailleerder worden. Onzekerheid over prijsontwikkelingen De uitvoering van dit plan vindt plaats over meerdere jaren. De afgelopen jaren zijn we door externe factoren meermaals geconfronteerd met forse prijsstijgingen voor o.a. bouwmaterialen en arbeid.

Dit is opgevangen door in de grondexploitatie rekening te houden met indexatie van kosten en opbrengsten, gekoppeld aan de fasering. De voor deze indexatie gehanteerde parameters zijn conform de binnen de gemeente gebruikelijke parameters zoals opgenomen in Notitie parameters Nota grondexploitatie 2025. Uiteraard kan later blijken dat de geraamde indexatie in werkelijkheid anders is, door bijvoorbeeld externe factoren die vooraf niet te voorspellen zijn. Er is nog geen vastgesteld en onherroepelijk planologisch-juridisch kader De basis van de grondexploitatie is een stedenbouwkundig kader, dat verder uitgewerkt moet worden. Deze uitwerking dient vervolgens te worden vertaald naar een planologisch5

juridisch kader. Op dit moment wordt onderzocht wat daarvoor nog nodig is en wat de beste methode is: een wijziging van het omgevingsplan of door verlening van een BOPA (Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit). Pas als alle benodigde toestemmingen zijn verleend en onherroepelijk geworden, kan er daadwerkelijk overgegaan worden tot de realisatie van het project. Met het opstellen van het planologisch-juridisch kader wordt gemotiveerd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Belangrijke thema’s zoals geluid, externe veiligheid, netwerkcongestie, ondergrondse infrastructuur en de stikstof-problematiek zullen dan nader worden onderzocht. De uitkomst kan de haalbaarheid van het project onder druk zetten. De raad heeft in de centrumvisie 2024 en het masterplan de kaders vastgesteld. Deze worden nu uitgewerkt in een planologisch juridisch kader. De raad zal opnieuw betrokken worden bij het vaststellen van het omgevingsplan of het uitoefenen van adviesrecht over het verlenen van de BOPA. De raad kan invloed uitoefenen op de besluitvorming, vooral wanneer het gaat om het afwegen van mogelijke zienswijzen, ingediend door onder andere omwonenden of andere belanghebbenden. Het is van groot belang dat de raad zijn visie en standpunten tijdig en duidelijk communiceert, zodat er draagvlak ontstaat voor de uiteindelijke besluiten.

Realisatie is nog niet volledig gezekerd De uitvoering van het project is gepland in fasen van 2026 tot en met 2033. Gedurende deze periode kunnen zich verschillende scenario's voordoen die de voortgang van het project kunnen belemmeren. Dit kan leiden tot situaties waarin het project (deels) stil komt te liggen, ondanks dat de gemeente al aanzienlijke financiële middelen heeft geïnvesteerd in bijvoorbeeld de aankoop van onroerende zaken, de aanleg van openbaar gebied en de realisatie van een parkeergarage. Het is evident dat stilstand geen optie is; de ontwikkeling van deze locatie is essentieel voor de gemeente. Om in geval van vertragingen of obstakels adequaat te kunnen reageren, is de overeenkomst zodanig opgesteld dat de gemeente de mogelijkheid heeft om controle te verkrijgen over het vastgoed binnen het gehele plangebied. Dit kan door middel van een hypotheek of een recht van eerste koop, zoals vastgelegd in de overeenkomsten. Indien zich een scenario voordoet waarin de voortgang van het project in gevaar komt, ontstaat er een nieuw afwegingsmoment voor het college en de gemeenteraad. Zij moeten dan beslissen of zij het project zelf willen realiseren of dat zij de mogelijkheid willen onderzoeken om een nieuw plan te ontwikkelen.

Dit brengt politieke risico's met zich mee, aangezien de keuzes die gemaakt worden in deze cruciale fase invloed hebben op de toekomst van de ontwikkeling en de financiële gezondheid van de gemeente. Het is van belang dat de gemeenteraad zich bewust is van deze risico's en voorbereid is op mogelijke scenario's die de uitvoering van het project kunnen beïnvloeden.

6. Participatie In 2022 is er een start gemaakt met concrete participatie onder de naam ‘Inwonerspeiling Binnenstad’ (098 – 22). In 2023 is er volop input verzameld, waarover uw raad is geïnformeerd via een raadsinformatiebrief ‘Herontwikkeling De Els (participatietraject)’ (031 – 23). De verzamelde input is in de eerste helft van 2024 verwerkt tot een Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP), ruimtelijk getoetst aan het vastgestelde beleid en in een parallelproces is er een financiële vertaling van het plan gemaakt. Tijdens dit proces is gebleken dat er sprake was van een blijvend tekort. Dit heeft geleid tot een verdere inhoudelijke en financiële aanscherping van het plan. In het laatste kwartaal van 2024 kwam naar voren dat er, onder bepaalde voorwaarden, een haalbare businesscase kon worden gepresenteerd. Hierop zijn afspraken uitgewerkt en 6

een samenwerkingsovereenkomst (dec. 2024) opgesteld en ondertekend. In 2025 zullen we verder gaan met het uitwerken van het VOSP naar een Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP). Het is van belang dat bij deze stap de betrokkenheid van de omgeving opnieuw wordt gewaarborgd, zodat er ruimte blijft voor een transparant en inclusief proces waarin diverse perspectieven en belangen worden meegenomen. Hiervoor zal een communicatie- en participatiestrategie worden opgesteld. Hierin zal onder andere worden opgenomen hoe de communicatie over de ruimtelijke procedure zal plaatsvinden en er gereageerd kan worden op de ruimtelijke planvorming. Participatievorm:

Wie en wanneer?

Online enquête

Alle inwoners van Waalwijk. In deze enquête zijn ideeën en aandachtspunten opgehaald onder alle inwoners eind 2022.

Inwonersbijeenkomsten Herontwikkeling De Els

In 2023 hebben twee bijeenkomsten plaatsgevonden voor direct betrokken partijen. De eerste bijeenkomst was gericht op het ophalen van aandachtspunten bij een herontwikkeling, gericht op de direct betrokken partijen (bewoners uit omgeving, ondernemers). Deze zijn verwerkt in het Schetsontwerp Stedenbouwkundig Plan (SOSP). Dit schetsontwerp is gepresenteerd in november 2023. De reacties op het schetsontwerp zijn meegenomen bij het opstellen van het VOSP. Bij de totstandkoming van de centrumvisie 2024 is in 2023 een uitgebreid participatietraject doorlopen. Ook rondom de Omgevingsvisie is een uitgebreid participatietraject (o.a.: stads- en dorpsgesprekken, enquêtes, gesprekken op weekmarkt(en). Bij deze trajecten is ook door veel mensen aandacht gevraagd voor de herontwikkeling van de binnenstad, specifiek De Els. Waar mogelijk wordt deze input ook meegenomen in de ontwikkeling.

Overige participatie bij o.a. Centrumvisie 2024 en de Omgevingsvisie

7. Bijdrage aan de Duurzame Ontwikkelingsdoelen (SDG’s) De ontwikkeling van De Els is belangrijk in het kader van de duurzame verstedelijking van Waalwijk. De meeste directe relatie is er met de volgende SDG’s (met korte toelichting): • SDG 7. Betaalbare en duurzame energie. Ruimte voor de energietransitie. Het verduurzamen van vastgoed (full electric ontwikkeling) en het creëren van ruimte voor duurzame energie voor de (gehele) binnenstad. • SDG 8. Eerlijke werk en economische groei. De binnenstad is en blijft een belangrijke werkgever. Via de ontwikkeling van De Els zorgen we voor de instandhouding van deze economische motor en dragen we bij aan stedelijke interactiemilieus die nieuwe ontwikkeling stimuleren. • SDG 9. Industrie, innovatie en infrastructuur. Investeren in duurzame mobiliteit en infrastructuur en tegengaan van mobiliteitsarmoede door het versterken van de basis voor een hoogwaardig openbaar vervoer. 7

• • •

SDG 11. Duurzame steden en gemeenschappen. Betaalbare woningen, duurzamere steden met inclusieve groene en openbare ruimtes. SDG 13. Klimaatactie. Maatregelen om klimaatverandering tegen te gaan. Ruimte voor energietransitie en klimaatadaptatie. SDG 15. Leven op het land. O.a. verhogen van biodiversiteit in de stad door het toevoegen van een diversiteit van soorten groen. Dit is een belangrijk speerpunt voor de herontwikkeling van De Els.

8. Fatale beslisdatum Er is feitelijk geen fatale termijn, maar het is van groot belang om nu door te pakken. Hoewel er geen strikte deadline is, zijn er wel tijdsvoorwaarden verbonden aan de subsidievoorwaarden van de Impulsaanpak Winkelgebieden (IW) en de Woningbouwimpuls (Wbi). Voor de IW is dat er binnen één jaar na ontvangst een getekende samenwerkingsovereenkomst gesloten diende te zijn (voldaan d.m.v. SOK, december 2024). Verder moeten wij ervoor gaan zorgen dat het projectonderdeel binnen een bepaalde termijn (voor 2030) gerealiseerd wordt. Met de subsidieverstrekker Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RvO) wordt hierover regelmatig overlegd en ook de voortgang van het project gemeld. Voor de Wbi geldt dat we binnen drie jaar na toekenning, dus uiterlijk in juni 2026, moeten beginnen met de bouw. Bovendien is het belangrijk dat de laatste woningen binnen tien jaar, tegen juni 2033, opgeleverd worden. Deze data zijn passend binnen de voorliggende fasering.

9. Vervolgstappen Investeringsbesluit en kredietvotering t.b.v. de parkeergarage In 2022 heeft de gemeenteraad het stedenbouwkundig Masterplan Binnenstad en de Centrumvisie voor De Els vastgesteld, waarbij de ontwikkeling van een parkeergarage een essentieel onderdeel is van de herontwikkeling van het winkelcentrum. Deze parkeergarage, met ongeveer 350 parkeerplaatsen, is bedoeld om een duurzame en kwalitatieve leefomgeving te bevorderen en om het parkeerbeleid in de binnenstad te optimaliseren. Dit sluit aan bij de ambitie om de binnenstad leefbaar te houden, waarbij de verplaatsing van parkeerfaciliteiten naar een gebouwde parkeergarage een logische stap is. Binnen de ontwikkelopgaven voor de (her)ontwikkeling van De Els en Omgeving is ook de realisatie van 320 nieuwe maaiveldparkeerplaatsen. De aanleg kosten voor de nieuwe parkeerplaatsen op maaiveld zijn in deze grondexploitatie opgenomen onder het Bouw- en Woonrijpmaken. De realisatiekosten van de gebouwde parkeervoorziening kan, conform de richtlijnen vanuit BBV, niet als kostenpost worden opgenomen in de grondexploitatie. Immers het realiseren van gebouwen is geen grondexploitatieactiviteit. Dit betekent dat naast het voeren van deze grondexploitatie, de gemeente ook separaat als opdrachtgever voor de realisatie van de parkeergarage dient op te treden. Hiervoor zal een separaat investeringsbesluit genomen moeten worden.

De kosten voor de realisatie van de parkeergarage dienen vervolgens gedekt te worden uit de exploitatie van alle, maaiveld en gebouwd, te realiseren parkeerplaatsen in het plangebied (in totaal ca. 670 parkeerplaatsen). De gemeenteraad heeft als uitgangspunt dat parkeren kostendekkend moet zijn. Om te kunnen bepalen of de parkeerexploitatie van deze nieuwe parkeervoorzieningen voldoende dekking kan geven aan de benodigde investering voor het bouwen van de parkeergarage, is vanuit de parkeerexploitatie berekend wat de maximale investeringsruimte kan zijn. Uit deze berekening volgde een maximale investeringsruimte van € 8,5 miljoen. Vervolgens is een normatieve inschatting gemaakt van de realisatiekosten van de gebouwde parkeervoorziening. Hierbij is gebruik gemaakt van normbedragen uit het Bouwkosten8

kompas. Op basis van deze input worden de totale realisatiekosten van de garage geraamd op € 8,9 miljoen. Dit betekent dat er sprake is van een onrendabele top op het parkeren van € 0,4 miljoen (€ 8,5 minus € 8,9 miljoen). Deze onrendabele top is onder ‘Overige kosten’ opgenomen in de gemeentelijke grondexploitatie (zie bijlage, tabel 11) en zijn zowel de investeringen als de exploitatiewaarden voor het parkeren in het plangebied in de nieuwe situatie opgenomen. Deze parkeergarage wordt daarmee over een periode van max. 30 jaar (of eerder) terugverdiend. In de aankomende Kadernota 2026 zal de gemeenteraad opnieuw worden geïnformeerd over de kredietaanvraag en het investeringsbesluit. Op deze manier waarborgen we de financiële haalbaarheid en de toekomstbestendigheid van de parkeergarage voor de gemeente als eigenaar en exploitant. Diverse planologische besluiten Het huidige Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) voor De Els zal de komende maanden worden uitgewerkt naar een Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP). Tegelijkertijd wordt bezien welke ruimtelijke procedures (Omgevingsplan en/of (Buitenplanse-) omgevingsplanactiviteit (BOPA of OPA*) doorlopen kunnen worden en op welke wijze, zodat uiteindelijk het beoogde DOSP gerealiseerd kan worden. Een van de overwegingen in het bepalen van de ruimtelijke procedure is stikstof.

Voor beide instrumenten, bopa of omgevingsplan, verschilt het uitgangspunt in de berekening ervan. Bezien wordt nog wat de ‘voordeligste’ oplossing is. Voor fase 1 van de herontwikkeling (onderdeel Schoolkwartier door Sanders) wordt een aparte BOPA-procedure doorlopen. Hierover vinden momenteel overleggen plaats. *) Een omgevingsplanactiviteit (OPA) is een activiteit die de gemeente in het omgevingsplan heeft aangewezen als vergunningplichtig. Ook een activiteit die afwijkt van de regels van het omgevingsplan is een omgevingsplanactiviteit. Dit is de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Globale fasering Gelet op complexiteit van de opgave en de omvang van het programma, is voor de fasering van de afzet rekening gehouden met een fasering in 6 a 7 jaar vanaf 2026. Dit betekent dat eind 2025/begin 2026 gestart wordt met het bouwrijpmaken van de eerste fase (onderdeel Schoolkwartier) en dat na realisatie van de laatste fase van de ontwikkeling eind 2032/2033 het woonrijpmaken kan worden afgerond.

10. Bijlagen Bijlage 1: Gemeentelijke Grondexploitatie VOSP De Els en Omgeving (GEHEIM) Bijlage 2: Begrotingswijziging Exploitatieopzet De Els e.o. 2025011 HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Michel Tromp

Sacha Ausems

9

Voorgeschiedenis: Voor de mogelijke herontwikkeling van De Els en omgeving zijn verschillende brieven gestuurd. Ook is de raad verschillende keren (al dan niet vertrouwelijk) bijgepraat over deze voorgenomen ontwikkeling. Een overzicht van de meest relevante stukken: Raadsinformatie- en bestuurdersbrieven: 055 – 22: Presentatie VO De Els 098 – 22: Inwonerspeiling Binnenstad 024 – 23: Intentieovereenkomst Provincie Noord-Brabant & gemeente Waalwijk 029 – 23: Samenwerkingsovereenkomst herontwikkeling De Els 031 – 23: Herontwikkeling De Els (participatietraject) 069 – 23: Toekenning 147 – 23: Herontwikkeling De Els (vervolg participatie en toekenning IW)

Raadsbesluiten: Vaststellen Waalwijk Stadscentrum - Stedenbouwkundig Masterplan op 7 juli 2022 (agendapunt 11) Vaststellen Centrumvisie Waalwijk 2024 op 11 april 2024 (agendapunt 15) Vaststellen Cofinanciering Herontwikkeling De Els op 11 april 2024 (agendapunt 19) Principebesluit mogelijke verplaatsing bibliotheek op 10 oktober 2024 (agendapunt 14)

Informatiebijeenkomsten Raad: 12 januari 2023 8 februari 2024 28 maart 2024 (in de Loc-hal) 14 november 2024 (een besloten vergadering / (deels) geheim)

10

De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 25 maart 2025,

BESLUIT: De ‘grondexploitatie De Els en omgeving’ vast te stellen, inclusief de bijgevoegde begrotingswijziging.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 22 mei 2025. DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,

de voorzitter,

Jeroen Deneer

Sacha Ausems

11