RV Woningmarktonderzoeken en de inzet van woningmarktinstrumenten

Raadsvoorstel Dossier:

59543

Datum collegevergadering: Onderwerp:

19 augustus 2025 Woningmarktonderzoeken en de inzet van woningmarktinstrumenten

0. Adviespunten/beslispunten 1. Kennis te nemen van de notitie “Beeld woningbehoefte en inzet instrumenten”; 2. De volgende woningmarktinstrumenten en – maatregelen in te zetten dan wel nader uit te werken: a. Het instellen van en daartoe door het college nader uit te werken van een vereveningsfonds sociale huur; b. Het onderzoeken van de noodzaak van het vastleggen van restricties ten aanzien van aan- en uitbouwen in het omgevingsplan in geval van goedkope koopwoningen bij toekomstige nieuwbouwprojecten; c. Het onderzoeken van de meerwaarde van een lokale of subregionale versnellingstafel aanvullend op de reeds bestaande regionale versnellingstafel; d. Het nader onderzoeken in hoeverre het vastleggen van woningbouwcategorieën in omgevingsplannen effectiever is dan het anterieur vastleggen ervan; e. Nagaan in hoeverre we als gemeente, daar waar we in de toekomst eigen gronden ontwikkelen en daarbij goedkope koopwoningen willen laten realiseren, KoopGarant als voorwaarde kunnen en willen hanteren; f. Het uitwerken van een regeling zodat woningdelen (waaronder ook friends-wonen en hospitaverhuur) makkelijker te realiseren wordt; g. Het opstellen van een regeling voor tijdelijk wonen op achterterreinen voor familieleden; h. Het optimaliseren van interne afspraken over het registreren van en communiceren over leegstand.

1. Aanleiding? In oktober 2023 heeft er besluitvorming plaatsgevonden over het verlengen en uitbreiden van de opkoopbescherming. Daarbij hoorde een actualisatie van het schaarsteonderzoek. In een motie is toen gevraagd om het schaarsteonderzoek in een breder perspectief te plaatsen. Aspecten die daarbij bijvoorbeeld genoemd werden waren: het algehele woningtekort, de beschikbaarheid van sociale huurwoningen, scheefwonen, de nieuwbouwprogrammering en landelijke afspraken zoals richtlijnen voor betaalbaarheid. Op die manier ontstaat een beter beeld over in hoeverre we de juiste dingen aan het doen zijn: zowel als het gaat over de nieuwbouwprogrammering als over de instrumenten die we inzetten. Om antwoord te geven op de gestelde vragen, zijn verschillende informatiebronnen gekoppeld. In de eerste plaats het “Woningmarktonderzoek Waalwijk” dat Stec in 2024 en 2025 heeft uitgevoerd naar aanleiding van de motie. Vervolgens de “Update toekomstverkenning Hart van Brabant” van In.Fact.Research uit 2024 waarin een doorrekening gemaakt is van de woningbehoefte in verschillende segmenten en in verschillende scenario’s. En tot slot informatie over de nieuwbouwplannen voor de komende jaren (tot en met 2030). 1

2. Wat willen we bereiken? Op basis van een integraal beeld van de woningmarkt een keuze maken ten aanzien van in te zetten instrumenten op de woningmarkt.

3. Argumenten/Overwegingen De notitie geeft antwoord op de vragen die in de motie gesteld zijn In april is het “Woningmarktonderzoek Waalwijk” van de Stec-groep met de raad gedeeld. In 2024 is door middel van een raadsinformatiebrief de “Update toekomstverkenning Hart van Brabant” van In.Fact.Research gedeeld. In de motie die de raad in oktober 2023 heeft aangenomen worden een aantal vragen gesteld, die enkel te beantwoorden zijn door de informatie uit beide onderzoeken te combineren en daarbij ook cijfers te gebruiken over nieuwbouwplannen voor de komende jaren. In de notitie wordt de genoemde informatie gecombineerd. Op die manier ontstaat er een goed beeld van de woningbehoefte in verschillende prijssegmenten en de mate waarin de nieuwbouw voor de komende jaren daarop aansluit. Door de Stec-groep is ook een overzicht gegeven van instrumenten die gemeenten kunnen inzetten op de woningmarkt. In de notitie is in beeld gebracht welke instrumenten reeds ingezet worden in de gemeente, bij welke instrumenten voorgesteld wordt om die in te gaan zetten en bij welke instrumenten voorgesteld wordt om die niet in te zetten. Een vereveningsfonds vergroot de mogelijkheden om sociale huur te realiseren Met het instellen van een vereveningsfonds wordt het mogelijk om een heffing te ontvangen als er bij een ontwikkeling te weinig sociale huurwoningen gerealiseerd worden.

Lukt het een ontwikkelende partij niet om de vereiste sociale huur te realiseren, dan is er een verplichte afdracht per niet gerealiseerde sociale huurwoning in het fonds. De middelen in het fonds kan de gemeente vervolgens inzetten op andere locaties waar juist meer sociale huur gerealiseerd wordt dan vereist is. Op die manier ontstaan er meer mogelijkheden om tot realisatie van sociale huur te komen. Vanuit de wetenschap dat Casade, maar ook andere corporaties, een beperkt investeringsvermogen hebben, kan een fonds een belangrijke bijdrage leveren. Zowel de gemeente Dongen als Waalwijk hadden interesse in dit instrument en wat er voor nodig is om dit in te zetten. Daarom hebben beide gemeenten reeds gezamenlijk opdracht gegeven aan de Stec-groep om dit in beeld te brengen. Door restricties op te nemen voor aan- en uitbouwen, blijft de verkoopprijs van goedkope koopwoningen ook in de toekomst laag Omgevingsplannen bieden vaak de mogelijkheid om een eigen woning uit te breiden. Dat kan zijn door op de begane grondlaag een aan- of uitbouw te realiseren of in de hoogte uit te breiden (door bijvoorbeeld een dakopbouw). Bij nieuwbouwplannen sluiten we voor de bouwregels doorgaans zoveel als mogelijk aan bij de bouwregels die in bestaande woonwijken ook gelden.

Bij met name goedkope koopwoningen kan dat tot gevolg hebben dat deze door de eerste bewoner uitgebreid worden en vervolgens fors in waarde stijgen. Bij een doorverkoop is de woning dan niet langer meer een goedkope koopwoning, maar een middeldure geworden. Bovendien kan het aan- of uitbouwen ervoor zorgen dat kopers niet verhuizen naar een grotere woning, maar voor lange tijd in de van oorsprong goedkope koopwoning blijven wonen. Dit is niet bevorderlijk voor de doorstroming op de woningmarkt. Om een al te sterke prijsstijging te voorkomen, kan er voor worden gekozen om de aan- en uitbouwmogelijkheden in een omgevingsplan in te perken. Dit heeft echter voor een koper ook nadelen: een woning kan veel minder aan de eigen wensen worden aangepast, met name wanneer deze wensen in de tijd veranderen. En de verkoopwaarde bij een verhuizing kan daarmee niet zo sterk stijgen als wanneer er aan- of uitbouwen gerealiseerd zouden zijn. Uiteraard blijven vergunningsvrije mogelijkheden om een woning aan- of uit te bouwen 2

wel mogelijk. Wat het effect van vergunningsvrije mogelijkheden op de verkoopprijs is, is nog niet onderzocht. Juist vanwege de nadelen voor kopers en het feit dat aan- en uitbouwen niet helemaal aan banden gelegd kunnen worden, willen we eerst de effectiviteit van deze maatregel nader beschouwen. Mogelijk vormt een lokale of subregionale versnellingstafel een betere verbinding met ontwikkelende partijen dan de regionale versnellingstafel De Stedelijke Regio Breda – Tilburg heeft een regionale versnellingstafel. Deze versnellingstafel organiseert een aantal zaken om woningbouwplannen te versnellen. Het gaat dan bijvoorbeeld om kennisbijeenkomsten en bijeenkomsten waar specifieke problemen bij projecten besproken kunnen worden met experts. De versnellingstafel richt zich zowel op gemeenten, woningcorporaties als marktpartijen. De SRBT is een grote regio. Een lokale of subregionale versnellingstafel heeft voor- en nadelen: mogelijk zou er met een lokale of subregionale versnellingstafel een betere verbinding gemaakt kunnen worden met marktpartijen uit de Langstraat. Maar daartegenover staat dat het op SRBT-niveau makkelijker is om experts in te zetten, er kan meer van elkaars casussen geleerd worden en er gaat veel tijd zitten in het organiseren van een lokale of subregionale versnellingstafel.

Juist vanwege de voor- en nadelen, wordt voorgesteld om hier eerst een goede verkenning naar te doen alvorens te besluiten om wel of niet met een lokale of subregionale versnellingstafel te gaan werken. Mogelijk is het effectiever om woningbouwcategorieën vast te leggen in omgevingsplannen in plaats van in anterieure overeenkomsten Als gemeente maken we in anterieure overeenkomsten afspraken met ontwikkelende partijen over de prijsklassen van nieuwbouwwoningen. Het is ook mogelijk om een aantal prijsklassen op te nemen in omgevingsplannen. In hoeverre dit voordelen heeft ten opzichte van het vastleggen in anterieure overeenkomsten, brengen we graag nader in beeld. Aan de hand daarvan kan dan besloten worden om dit wel of niet te gaan doen. KoopGarant is een goed instrument om woningen betaalbare nieuwbouwwoningen te bouwen en betaalbaar te houden Woningen met KoopGarant worden voor een lagere prijs verkocht aan een koper. In ruil daarvoor moet de koper bij een verhuizing de woning terug verkopen aan de partij die KoopGarant uitvoert (waren meestal woningcorporaties). De waardeontwikkeling wordt vervolgens samen gedeeld. Met de helft van de waardeontwikkeling kan dan de uitvoerende partij de woning wederom goedkoper aanbieden aan de volgende koper.

Er zijn ook soortgelijke constructies als KoopGarant, maar doorgaans zonder terugkoopverplichting en daarmee minder aantrekkelijk om koopwoningen ook langdurig goedkoop te verkopen. KoopGarant is aantrekkelijk voor kopers met een smalle beurs, omdat zij de woning voor een gunstige prijs kunnen kopen en toch een deel van de waardeontwikkeling ontvangen en daarmee vermogen opbouwen. Tegelijkertijd drukt KoopGarant op het investeringsvermogen van de uitvoerende partij, omdat woningen langjarig teruggekocht moeten kunnen worden. Voor Casade is dit een reden om geen nieuwe KoopGarantwoningen meer te ontwikkelen (zij houden wel 96 bestaande KoopGarant-woningen in hun portefeuille). Ook vraagt het inzetten veel expertise en capaciteit. Daarom willen we niet zondermeer voorstellen om dit instrument in te zetten, maar de haalbaarheid eerst nader te onderzoeken. Woningdelen draagt bij aan het optimaal benutten van de bestaande woningvoorraad Op de woningmarkt in de gemeente Waalwijk staan net als in de rest van Nederland relatief veel eengezinswoningen. Tegelijkertijd zien we in de toekomst dat juist het aantal één- en tweepersoons huishoudens toenemen. Bij nieuwbouwplannen kunnen we rekening houden met deze verandering in de huishoudenssamenstelling en ook bij herstructurering speelt dit een nadrukkelijke rol.

Maar ook in de bestaande voorraad kunnen we kijken hoe we eengezinswoningen zo optimaal mogelijk kunnen gebruiken. Woningdelen is daar een voorbeeld van. We kennen in Waalwijk reeds een regeling voor kamerverhuur, maar ook 3

andere vormen van woningdelen zijn denkbaar, zoals friendswonen (je deelt een woning met vrienden en hebt een gezamenlijk huurcontract) of hospitaverhuur. Niet alleen worden woningen op die manier optimaler gebruikt, maar ook sociaal kan woningdelen een positieve impact hebben, bijvoorbeeld in geval verschillende generaties een woning delen. Daar waar het gaat om maximaal twee personen die een woning delen, is bovendien de ruimtelijke impact beperkt. Bij de herziening van de beleidsregels kamerverhuur, zullen we daarom ook woningdelen inregelen, zodat dit gemakkelijker te realiseren wordt voor diegenen die een dergelijke woonvariant wensen. Tijdelijk wonen op achterterreinen voor familieleden kan een oplossing zijn in geval van acute woningnood Voor jonge mensen wordt het steeds lastiger om uit huis te gaan. En hoewel we veel woningbouwplannen hebben voor de komende 10 jaar, merken we dat het voor de korte termijn lastig is om de woningnood versneld in te lopen. Tijdelijk wonen op achterterreinen voor familie in de 1e graad kan dan in sommige gevallen een oplossing bieden. Door de mogelijkheid te bieden om tijdelijk een tweede woning op het eigen terrein te realiseren, kan een inwonend kind versneld de stap maken naar zelfstandig wonen als een woning op de reguliere woningmarkt nog even niet beschikbaar is.

Of wordt het voor afgestudeerden mogelijk om na studie toch zelfstandig te wonen en wordt het terug intrekken bij ouders (wat steeds vaker voorkomt) niet noodzakelijk. Om tijdelijk wonen op achterterreinen mogelijk te maken, willen we nog in 2025 een regeling voorleggen aan het college. De aanpak van structurele leegstand kan verder geoptimaliseerd worden door betere interne afspraken en communicatie Uit nader onderzoek blijkt dat er 106 woningen structureel leegstaan in de gemeente Waalwijk (0,47% van de woningmarkt). Deze 106 panden zijn door medewerkers van belastingen allemaal aangeschreven. Daardoor is inmiddels van 56 panden bekend waarom deze leeg staan. De meest voorkomende redenen zijn: er wordt grootschalig verbouwd (fysieke ingrepen), langdurige tijdelijke leegstand vanwege de overgang naar een nieuwe woning (bij bijvoorbeeld intensieve renovatie), het pand dient als tweede huis of eigenaren hebben elders een tweede woning waar zij een groot deel van het jaar verblijven. Van de 106 panden die structureel leeg staan is er in 38 gevallen geen respons op de aanschrijvingen en in 12 gevallen is de reden van leegstand onduidelijk (totaal 0,22% van de woningmarkt). Ook bij deze woningen is het lang niet altijd zo dat een woning daadwerkelijk leegstaat en als woning terug op de markt gebracht kan worden.

Daarmee is het aantal woningen dat structureel leeg staat en op korte termijn terug op de markt gebracht kan worden, zeer gering. Daarom stellen we voor om niet met een verordening te gaan werken, maar de communicatie over leegstand te verbeteren en de interne afspraken over de registratie van leegstand te optimaliseren, bijvoorbeeld nog nader in beeld brengen van de oorzaken bij panden waarvan dit op dit moment nog niet bekend is. De opkoopbescherming heeft effect, maar de effectiviteit is wel deels door marktomstandigheden ingehaald Sinds 2022 kennen we in de gemeente Waalwijk in een aantal wijken de opkoopbescherming: betaalbare koopwoningen mogen bij verkoop niet opgekocht worden voor de verhuur. Aanvankelijk gold dit in vier wijken en in 2023 is dat uitgebreid naar acht wijken. Inmiddels zijn er door de rijksoverheid ook andere maatregelen genomen om de verhuur van betaalbare woningen aan banden te leggen. Bijvoorbeeld door de aanpassing van het puntenstelsel in de Wet betaalbare huur, waardoor particuliere huurwoningen soms ook aan maximale huurprijzen en huurverhogingen gebonden zijn, maar ook belastingmaatregelen die verhuur minder aantrekkelijk maken. Tijdens de raadsinformatieavond in april kwam daarom ook al ter sprake dat de opkoopbescherming daardoor op dit moment vermoedelijk minder effect heeft.

Het is niet mogelijk om te berekenen hoe groot het effect van de opkoopbescherming is bovenop de andere maatregelen die zijn ingevoerd. Wel is de opkoopbescherming bedoeld 4

als tijdelijke maatregel, zowel in landelijke wetgeving als lokaal. In principe loopt de huidige regeling voor een periode van 4 jaar, dus tot het najaar van 2027. Als de marktomstandigheden de komende tijd zodanig zijn of veranderen dat de effectiviteit van de opkoopbescherming beperkt blijft of beperkter wordt, dan is het voorstel om de opkoopbescherming in het najaar van 2027 niet langer te verlengen. Als de landelijke regeling in de Huisvestingswet eerder ingetrokken wordt, wordt ook de gemeentelijke regeling eerder ingetrokken.

4. Financiën De meeste maatregelen kosten enkel ambtelijke capaciteit. Met name voor het uitvoeren van een regeling voor tijdelijk wonen op achterterreinen is structureel capaciteit benodigd. Die wordt momenteel berekend en meegenomen in de begroting voor 2026. Voor het instellen van een vereveningsfonds zijn mogelijk middelen nodig. Ook dat wordt momenteel nader verkend en meegenomen in de begroting voor 2026.

5. Risico’s Vooralsnog lijken er geen risico’s aan de orde, maar bij de uitwerking van de verschillende maatregelen wordt hier nog specifiek bij stil gestaan.

6. Participatie Participatievorm: Meedenken

Wie en wanneer? In de bijlage “Beeld woningbehoefte en inzet instrumenten” is aangegeven bij de maatregelen die we willen onderzoeken of invoeren, wanneer we die oppakken. Op het moment dat maatregelen onderzocht zijn en ingevoerd kunnen worden, wordt hiervoor passende communicatie / participatie opgestart.

7. Bijdrage aan de Duurzame Ontwikkelingsdoelen (SDG’s) De gemeente Waalwijk zich heeft gecommiteerd aan de 17 duurzaamheidsdoelen van de Verenigde Naties (SDG's). Met de besluitvorming op basis van dit raadsvoorstel wordt met name bijgedragen aan de duurzaamheidsdoelstellingen “duurzame steden en gemeenschappen” (doel 11).

8. Fatale beslisdatum N.v.t.

5

9. Vervolgstappen In de bijlage “Beeld woningbehoefte en inzet instrumenten” is aangegeven bij de maatregelen die we willen onderzoeken of invoeren, wanneer we die oppakken. De verschillende maatregelen hebben elk een ander karakter. Bij de uitwerking wordt ook meegenomen in hoeverre een evaluatie aan de orde is en wanneer die uitgevoerd zal worden.

10. Bijlagen 1. Notitie “Beeld woningbehoefte en inzet instrumenten” 2. Woningmarktonderzoek Waalwijk, Stec groep, 2025 (incl. bijlage) 3. Update toekomstverkenning Hart van Brabant, In.Fact.Research, 2024 4. Structural housing vacancy in the municipality of Waalwijk, Kane de Bresser, 2025 (afstudeeronderzoek)

HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Michel Tromp

Sacha Ausems

Voorgeschiedenis: Motie uit oktober 2023: https://waalwijk.langetermijnagenda.nl/show_lta?id=1084

6

De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 19 augustus 2025 ,

BESLUIT: De volgende woningmarktinstrumenten en – maatregelen in te zetten dan wel nader uit te werken: a. Het instellen van en daartoe door het college nader uit te werken van een vereveningsfonds sociale huur; b. Het onderzoeken van de noodzaak van het vastleggen van restricties ten aanzien van aan- en uitbouwen in het omgevingsplan in geval van goedkope koopwoningen bij toekomstige nieuwbouwprojecten; c. Het onderzoeken van de meerwaarde van een lokale of subregionale versnellingstafel aanvullend op de reeds bestaande regionale versnellingstafel; d. Het nader onderzoeken in hoeverre het vastleggen van woningbouwcategorieën in omgevingsplannen effectiever is dan het anterieur vastleggen ervan; e. Nagaan in hoeverre we als gemeente, daar waar we in de toekomst eigen gronden ontwikkelen en daarbij goedkope koopwoningen willen laten realiseren, KoopGarant als voorwaarde kunnen en willen hanteren; f. Het uitwerken van een regeling zodat woningdelen (waaronder ook friends-wonen en hospitaverhuur) makkelijker te realiseren wordt; g. Het opstellen van een regeling voor tijdelijk wonen op achterterreinen voor familieleden; h. Het optimaliseren van interne afspraken over het registreren van en communiceren over leegstand.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 9 oktober 2025. DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,

de voorzitter,

Jeroen Deneer

Sacha Ausems

1