RV wijziging Huisvestingsverordening

Raadsvoorstel Dossier:

2023-048003

Datum collegevergadering: Onderwerp:

Wijziging Huisvestingsverordening

0. Adviespunten/beslispunten 1. De “Huisvestingsverordening Waalwijk 2022 – 2025, 1e wijziging” vast te stellen en op de voorgeschreven wijze bekend te maken; 2. De “Huisvestingsverordening Waalwijk 2022 – 2025” in te trekken gelijktijdig met de inwerkingtreding van de “Huisvestingsverordening 2022 – 2025, 1 e wijziging”; 3. De opkoopbescherming in 2024 wederom te actualiseren.

1. Aanleiding? In 2022 zijn vier buurten aangewezen waar de opkoopbescherming is gaan gelden. De afspraak is toen gemaakt om in 2023 nogmaals te kijken naar de stand van zaken in de buurten. Deze actualisering is uitgevoerd. Tevens is het schaarste-onderzoek geactualiseerd. Naar aanleiding van deze beide actualisaties is de Huisvestingsverordening op onderdelen aangepast.

2. Wat willen we bereiken? Meer grip op de woningmarkt en meer kansen voor starters op de woningmarkt.

3. Argumenten/Overwegingen Actualisering schaarste-onderzoek Naar aanleiding van jurisprudentie is aan de Stec-groep gevraagd om het onderzoek naar schaarste te actualiseren. Daarbij is niet enkel gekeken naar schaarste in de gehele gemeente Waalwijk, maar is ook naar de situatie per kern gekeken. Uit jurisprudentie is gebleken dat hiermee rekening moet worden gehouden. De belangrijkste conclusie uit het onderzoek van de Stec-groep is dat er nog altijd sprake is van schaarste op de Waalwijkse woningmarkt. Deze schaarste is met name aanwezig in het betaalbare koopsegment. Voor de kern Waalwijk is de schaarste duidelijk aanwezig tot een WOZ-waarde van € 300.000,-. Voor de kernen Sprang-Capelle (incl. Landgoed Driessen) en Waspik is schaarste aanwezig tot een WOZ-waarde van € 355.000,-. In de verordening is naar aanleiding van deze conclusies zowel bij de opkoopbescherming als bij de vergunning voor het onttrekken, omzetten en vormen van woningen de differentiatie in WOZ-waarden opgenomen. Actualisering opkoopbescherming Bij de opkoopbescherming is op buurtniveau gekeken naar de situatie. Bij de wijziging van de Huisvestingswet is hierover in de landelijke politiek ook gesproken. Daarbij werd toen ook aangegeven dat de problematiek van het opkopen door beleggers van buurt tot buurt kan verschillen.

Er zijn buurten waar opkopen massaal voorkomt, maar er zijn ook buurten waar dat niet het geval is en waar het particuliere huursegment ook niet zo groot is en het geen probleem is als dat segment nog iets toeneemt. In het amendement dat in de Tweede Kamer heeft gezorgd voor het opnemen van de opkoopbescherming in de Huisvestingswet zien we staan “er moet sprake zijn van een ‘fair balance’ tussen de mate van regulering van het eigendomsrecht van woningeigenaren en 1

het daarmee gediende algemeen belang. Hierdoor is het niet mogelijk om zomaar lukraak alle woningen in een gemeente aan te wijzen voor de opkoopbescherming”. We zien hier ook het belang van de eigenaar terugkomen. Als eigenaar van een woning waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd, krijg je daarmee een beperking opgelegd in het geval je jouw woning wil verkopen. Verkoop kan immers niet meer aan iedere partij, maar enkel aan mensen die het pand zelf gaan bewonen. Beide belangen moeten meewegen bij de invoering van de opkoopbescherming: het belang van de starter die een woning zoekt én het belang van de woningbezitter die als eigenaar zoveel als mogelijk gebruik wil maken van zijn / haar eigendomsrecht. De grens voor wat te veel particuliere huur is en wanneer er sprake is van ‘massaal opkopen’ moet je als gemeente zelf bepalen. Naast het schaarste-onderzoek is daarbij met name gekeken naar het aandeel particuliere huur en hoe dat aandeel zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Het aandeel an sich zegt iets over het gemeentelijk gemiddelde. De ontwikkeling geeft een indicatie van de mate waarin woningen per buurt verschuiven van eigenaar-bewoner naar eigenaar-verhuurder. In 2022 is de opkoopbescherming ingevoerd voor de buurten Centrum Waalwijk, Besoijen, Antoniusparochie en Landgoed Driessen.

In die buurten was er relatief veel particuliere verhuur en was dit aandeel in de jaren ervoor ook toegenomen. Aan de hand van de WOZ-gegevens over 2022 is een actualisatie gemaakt van de eigendomsverhoudingen in de verschillende buurten. Over het geheel gesproken is het aandeel eigenaar-verhuurders licht toegenomen in de gemeente. In de buurten die eerder aangewezen zijn, zien we nog altijd dat daar meer eigenaar-verhuurders zijn dan gemiddeld in de gemeente. In relatie tot de ‘fair balance’ wordt voorgesteld om nu alle buurten waarbij het aandeel particuliere verhuur op of boven het gemiddelde van 2021 ligt (10%) aan te wijzen. Naast de eerder aangewezen buurten, komen daar dan nu nog bij: Zanddonk, Meerdijk, Capelle – Nieuwevaart en Bloemenoord. Daarnaast is het voorstel om ook Baardwijk aan te wijzen. In deze buurt ligt het aandeel weliswaar nog onder het gemiddelde (9%), maar we zien dat daar de toename van particuliere verhuur net wat groter is geweest dan in de andere buurten die onder het gemeentelijk gemiddelde liggen. Op basis van deze uitgangspunten gaan we dus van 4 buurten waar de opkoopbescherming nu geldt, naar 9 buurten waar de opkoopbescherming straks gaat gelden.

Op deze manier komen we tegemoet aan de motie die eerder was aangenomen, waarin werd verzocht om te onderzoeken in hoeverre het werkingsgebied van de opkoopbescherming uitgebreid kon worden naar de volledige bebouwde kom van de gemeente Waalwijk, zonder daarbij de fair balance uit het oog te verliezen. Het is belangrijk om ook andere buurten te blijven monitoren. Daarom wordt voorgesteld om in 2024 een nieuwe actualisatie van de opkoopbescherming te doen, aan de hand van de meest recente gegevens van dat moment. Overige aanpassingen Bij het verlenen van een vergunning voor het onttrekken, omzetten of vormen van woningen, kan het college voorschriften verbinden. Dit is vastgelegd in artikel 4 van de verordening. Bij onderdeel b stellen we voor scootmobielen expliciet te benoemen als voorbeeld bij het realiseren van een gemeenschappelijke bergruimte. We zien dat het veilig stallen van scootmobielen steeds meer aandacht krijgt en willen het daarom in dit artikel expliciet benoemen. Voor woningcorporaties geldt op dit moment de opkoopbescherming ook, al kunnen zij vergunning aanvragen als zij een woning aankopen voor verhuur. Afgelopen jaar hebben we echter met Casade afspraken gemaakt over de aankoop van woningen die zij eerder hadden verkocht onder een regeling van maatschappelijk gebonden eigendom.

Een deel van de woningen die zij onder die regeling terugkopen, willen zij weer terugbrengen naar de sociale 2

huur. Dat betekent dat het de komende jaren wat vaker voor kan komen dat Casade met de opkoopbescherming te maken zou krijgen. Daarbij zouden zij dan telkens per geval een vergunning moeten aanvragen. Daarom stellen we voor om een algemene uitzondering op te nemen voor toegelaten instellingen al zij woningen aankopen om sociaal te verhuren.

4. Financiën De wijzigingen hebben geen verdere financiële consequenties.

5. Risico’s De wijzigingen komen voort uit jurisprudentie en uit de afspraak om de opkoopbescherming te actualiseren. Ze brengen geen nieuwe of andere risico’s met zich mee.

6. Participatie Het betreft een herziening van een eerder vastgestelde verordening. Na de vaststelling van de verordening wordt deze gepubliceerd en treedt deze in werking. De huidige verordening wordt ingetrokken op het moment dat de nieuwe verordening in werking treedt. Participatievorm: Wettelijke publicatie

Wie en wanneer? Zo snel mogelijk na besluitvorming

7. Duurzaamheid Duurzaamheid: Een Huisvestingsverordening geeft gemeenten de mogelijkheid om kaders te stellen op de woningmarkt, indien er sprake is van schaarste. Een Huisvestingsverordening is daarmee een middel om te voorkomen dat teveel woningen aan de voorraad worden onttrokken of omgezet worden, maar ook om te kijken naar de leefbaarheid in de omgeving bij een vergunningaanvraag. De opkoopbescherming biedt daarnaast de mogelijkheid om in te grijpen als in een wijk teveel koopwoningen verkocht worden aan partijen die de woningen direct daarna verhuren. Op deze manier draagt de Huisvestingsverordening in zekere zin bij aan duurzame buurten.

Meetbaarheid? Actualisatie in 2024

3

8. Fatale beslisdatum N.v.t.

9. Vervolgstappen Na vaststelling van de verordening wordt deze gepubliceerd en treedt in werking. Jurisprudentieontwikkelingen worden vervolgens gevolgd en in Q2 van 2024 wordt opnieuw gekeken naar de situatie in de wijken en kernen van de gemeente Waalwijk om te bezien of de aanwijzing van de wijken dan nog altijd aansluit bij de praktijk. Evaluatie van: Zie toelichting.

Wie en wanneer?

10. Bijlagen 1. Huisvestingsverordening Waalwijk 2022 – 2025, 1e wijziging; 2. Schaarsteonderzoek Waalwijk 2023; 3. Onderbouwing opkoopbescherming.

HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Michel Tromp

Sacha Ausems

Voorgeschiedenis: Raadsvergadering 2022 waar o.a. de opkoopbescherming op de agenda stond: https://waalwijk.notubiz.nl/vergadering/951030/Raadsvergadering%2009-06-2022

4

De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 19 september 2023,

BESLUIT: 1. De “Huisvestingsverordening Waalwijk 2022 – 2025, 1e wijziging” vast te stellen en op de voorgeschreven wijze bekend te maken; 2. De “Huisvestingsverordening Waalwijk 2022 – 2025” in te trekken gelijktijdig met de inwerkingtreding van de “Huisvestingsverordening 2022 – 2025, 1 e wijziging”; 3. De opkoopbescherming in 2024 wederom te actualiseren. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 26 oktober 2023. DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,

de voorzitter,

Jeske Louer

Sacha Ausems

1