RV Tenderstrategie voor de verkoop van oostzijde Kropholler met erfpacht

Raadsvoorstel Dossier:

2024-041523

Datum collegevergadering: Onderwerp:

27 augustus 2024 Tenderstrategie voor de verkoop van oostzijde Kropholler met erfpacht.

0. Adviespunten 1.

In te stemmen met bijgevoegde tenderstrategie om het oostelijke deel van het Kropholler in erfpacht te geven.

1. Aanleiding? Met het afstoten van deze locatie willen we enerzijds bereiken dat het Kropholler structureel gevuld wordt met publiekstrekkende functies, die een positieve bijdrage leveren aan het Raadhuisplein en het centrum van Waalwijk. Daarnaast geven we uitvoering aan het gemeentelijk vastgoedbeleid zoals vastgesteld in 2019 waarin besloten is om, wanneer mogelijk, commercieel vastgoed af te stoten. In de raadsvergadering van 21 december 2023 heeft uw raad, op basis van een eerder raadsvoorstel (‘Beschikbaar stellen van een onderzoeksbudget ten behoeve van het oostelijk deel van het Krophollerensemble’), een budget beschikbaar gesteld om onderzoek te doen naar het afstoten van het oostelijke deel van het Kropholler ensemble. Met het oostelijke deel bedoelen we in dit geval: Raadhuisplein 4, 5, 6, 7 en 8; Grotestraat 263 en Stadstuin 1. Bij het beschikbaar stellen van het gevraagde budget heeft uw raad 2 aanvullende beslispunten opgenomen in het amendement: 4. Het onderzoek mede dient te worden verricht naar de mogelijkheden om op lange Termijn als gemeente invloed te houden op de invulling van deze panden. 5. Het college hiertoe een voorstel uitwerkt en voorlegt ter goedkeuring van de raad, tezamen met het verkoopvoorstel van de ‘Kropholler ensemble Oost’ panden. Dit raadsvoorstel en de bijbehorende bijlage geeft antwoord op deze onderwerpen.

2. Wat willen we bereiken? Een goed en structureel gevuld Krophollerensemble met functies en/of activiteiten die een hoge beschikbaarheid hebben voor inwoners en bezoekers van Waalwijk. We hebben de wens om de verblijfs- en ontmoetingswaarde van het Raadhuisplein en Markt te vergroten. In de visie “Hart van de stad 2025” noemen we dit centrumdeel ook ‘de huiskamer van de stad’. In deze zelfde visie schrijven we: ‘Om de verblijfs- en ontmoetingswaarde van het Raadhuisplein te versterken moet, naast een mogelijke herinrichting van de pleinruimte zelf, de begane grond van het Krophollercomplex zo veel en vaak mogelijk worden benut voor publieksgerichte functies. Activiteiten die zich duidelijk oriënteren op en waar mogelijk ook gebruik maken van de openbare ruimte, met zogezegd wijd open voordeuren als uitnodigend gebaar.’ 1

Het college is van mening dat ‘de markt’ het beste weet welke invulling op deze unieke plek in Waalwijk haalbaar is en succesvol zal worden. Om die reden willen we door een tender in twee fasen (selectiefase en verkoopfase) een partij vinden met de beste invulling voor de locatie. In deze tender zullen we niet exact voorschrijven welke functie er gerealiseerd moet worden. We willen geïnteresseerden uitdagen met een goed onderbouwd plan te komen. Daarbij vragen we ook om een helder proces met planning, participatie- en samenwerkingsvoorstel en moet financiële haalbaarheid worden aangetoond. Om te zorgen dat potentiële plannen wel overeenkomen met de visie en eisen stellen we een tenderdocument op. Uit de tenderdocumenten volgen de eisen waaraan een plan moet voldoen. Niet voldoen aan één van de criteria zorgt voor uitsluiting van het verdere proces (knock-out). Voorbeelden van deze eisen zijn onder andere: behoud van de rijksmonumentale waarde van het ensemble (zowel exterieur als interieur), de verwachtte beeldkwaliteit en eisen uit de omgevingsvisie, en welke functie wel / beperkte of niet toegestaan zijn. Partijen worden uitgedaagd om zoveel als mogelijk invulling te geven aan de gemeentelijke ambities/ wensen, die volgen uit de tenderdocumenten. Voor de daadwerkelijke overdracht moet de oostzijde van het Kropholler leeg en ontruimd worden opgeleverd.

Hiervoor moeten de gemeentelijke installaties van cameratoezicht en parkeerbeheer worden verplaatst. De leveranciers van de systemen werken op dit moment de mogelijkheden ten aanzien van de verplaatsing van deze systemen uit. Ook zal het ensemble vrij van gebruikers worden opgeleverd. Dat betekent dat te zijner tijd voor de Oekraïners op Raadhuisplein 6 en 7, en Grotestraat 263 vervangende huisvesting gevonden moet worden. De gebruiksovereenkomst met het Huis van Waalwijk ten behoeve van opslag op de zolder van Raadshuisplein 5 zal worden beëindigd. De huurovereenkomst met restaurant ’t Slot betreft een overeenkomst voor onbepaalde tijd en zal worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar.

3. Argumenten/Overwegingen Invloed houden op de invulling Borgen dat de functie en het gebruik van de opstallen passen binnen het centrum en de visie dat daarbij hoort is essentieel. Het college is van mening dat deze invloed het beste behouden kan worden door de grond met opstallen niet te verkopen maar door deze in (langjarige) erfpacht te geven met daaraan gekoppeld een afhankelijk recht van opstal. In de erfpachtovereenkomst zal worden opgenomen dat het veranderen van de functie of vervreemding van de gebouwen niet toegestaan is zonder toestemming van de eigenaar oftewel door de gemeente. Tenderstrategie als verkoopvoorstel Om de juiste partner te vinden voor het realiseren van de juiste functie op deze locatie hebben we meer nodig als een kort verkoopvoorstel. We willen onze ambities kenbaar maken, de geschiktheid van geïnteresseerde partijen beoordelen en selecteren. Dat doen we door te werken met een tender. Deze tender is omschreven in de bijlage: Tenderstrategie Krophollerensemble oost Waalwijk met datum 21 augustus 2024. Dit voorstel is uitgewerkt door Gloudemans. Een adviesbureau op het gebied van onder andere vastgoed, gebiedsontwikkeling, tenders, grondzaken en bijbehorende juridische zaken.

2

4. Financiën Kosten Het oostelijke deel van het Kropholler heeft per 31 december 2024 een boekwaarde van € 137.563. Voor van het onderhouden van deze gebouwen, in de staat waarin deze nu zijn, is de komende jaren structureel € 90.000 benodigd. Inkomsten Bij een erfpacht zullen de opstallen worden verkocht aan de geselecteerde partner voor een eenmalige afkoopsom. Daarnaast zal er een jaarlijks terugkerende canon betaald worden voor de grond. Deze inkomsten zullen, na het afboeken van het restant van de boekwaarde en de aftrek van de noodzakelijke investeringen voor het verplaatsen van het parkeerbeheer systeem en de systemen van cameratoezicht, worden toegevoegd aan de Algemene Reserve.

5. Risico’s Prijs Voor het selecteren van een koper / erfpachter wordt gebruik gemaakt van een openbare Didam-proof tenderprocedure zoals omschreven in de bijlage. Er wordt gegund op een combinatie van kwaliteit, prijs en proces. De reden van het vervreemden van dit vastgoed is niet het ‘verkopen tegen de hoogste prijs’ maar onderdeel van het creëren van een aantrekkelijk centrum. De prijs is in dit geval dus ondergeschikt aan de kwaliteit van het plan. Om te zorgen dat wel een redelijk bedrag geboden wordt, wordt in de tender gewerkt met een minimaal financieel bod (afkoopsom voor de opstallen). Dit is een knock-out criterium waardoor lagere biedingen leiden tot uitsluiting van de procedure. Het bieden van een hoger bedrag zal positief worden beoordeeld in de beoordeling in samenhang met de beoordelingscriteria kwaliteit en proces.

Monumentale uitstraling Door het vervreemden van het vastgoed heeft de gemeente geen directe invloed meer op het vastgoed. De nieuwe eigenaar kan andere keuzes maken dan de eerdere voorkeuren van de gemeente. De rijksmonumentale status van het vastgoed beschermd de monumentale kenmerken van het vastgoed. Eventuele gewenste aanpassingen zijn vergunningplichtig en zullen worden beoordeeld aan de hand van de Omgevingswet en door ruimtelijke commissies. Daarnaast zullen we in de erfpachtovereenkomst opnemen dat de monumentale kenmerken van het geheel behouden moeten blijven. Ook worden in de erfpachtovereenkomst de gebruiksdoelen expliciet omschreven. Tegenover het oostelijke deel van het potentieel te vervreemden Krophollerdeel ligt ijssalon La Bella Vita. Ook een origineel onderdeel van het Krophollerensemble en al langere tijd geen eigendom van de gemeente. Ondanks de commerciële functie en diverse verbouwingen in de afgelopen jaren is de originele uitstraling van dit bouwdeel behouden gebleven.

3

6. Participatie Tijdens deze fase is er nog geen sprake van participatie. Onderdeel van de inschrijving van de geselecteerde partijen is het onderdeel ‘proces’. In dit deel van de inschrijving vragen we partijen om een participatievoorstel, waaruit moet blijken hoe zij de omgeving gaan betrekken bij de verdere uitwerking van de plannen en de realisatie.

7. Bijdrage aan de Duurzame Ontwikkelingsdoelen (SDG’s) Met dit voorstel werken we aan de volgende global goals: 8 – Waardig werk en economische groei 10 – Duurzame steden en gemeenschappen 17 – Partnerschap om de doelen te bereiken

8. Fatale beslisdatum Een fatale beslisdatum is ten aanzien van dit voorstel niet van toepassing. Een consequentie van het langdurig uitstellen van een beslissing ten aanzien van dit voorstel zijn de onderhoudskosten als gevolg van noodzakelijk onderhoud aan het gebouw.

9. Vervolgstappen Wanneer u instemt met dit voorstel zal het vervolgtraject met de volgende planning verlopen: Wat? Voorbereiding tender Publiceren tender Selectiefase tenderprocedure Verkoopfase tenderprocedure Toewijzing Vestiging erfpachtrecht en afhankelijk recht van opstal

Wie en wanneer? Extern adviseur en intern projectteam November – december 2024 Extern adviseur Circa januari 2025 Extern adviseur en intern projectleider Januari – maart 2025 Extern adviseur en intern projectleider April – september 2025 Extern adviseur en intern projectleider Circa oktober 2025 Nader te bepalen (na onherroepelijke omgevingsvergunning (voor een BOPA)).

Het ondertekenen van de erfpachtovereenkomsten is gemandateerd aan de burgemeester. Na de gunning zullen we uw raad middels een RIB op de hoogte brengen van het resultaat.

4

10. Bijlagen - Tenderstrategie – Krophollerensemble oost Waalwijk van Gloudemans, d.d. 21-8-2024 (vertrouwelijk)

HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Michel Tromp

Sacha Ausems

Voorgeschiedenis: Op de raadsvergadering van 28 maart 2019 heeft de raad ingestemd met het ‘Vastgoedbeleid’.

Vervolgens heeft de raad in de vergadering van 19 november 2020 de visie ‘hart van de stad 2025’ vastgesteld.

In de raadsvergadering van 21 december 2023 heeft de raad ingestemd met een raadsvoorstel om onderzoek te doen naar het afstoten van het oostelijke deel van het Kropholler ensemble.

5

De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 27 augustus 2024,

BESLUIT: 1.

In te stemmen met bijgevoegde tenderstrategie om het oostelijke deel van het Kropholler in erfpacht te geven.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 10 oktober 2024. DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,

de voorzitter,

Jeroen Deneer

Sacha Ausems

1