RV Splitsen bedrijfswoning Kloosterweg 71 Ww

Raadsvoorstel Dossier:

93939

Datum collegevergadering: Onderwerp:

20 januari 2026 Adviesrecht gemeenteraad voor het splitsen van een bedrijfswoning naar 2 appartementen op de locatie Kloosterweg 71 in Waalwijk.

0. Adviespunten/beslispunten een positief advies te geven over het splitsen van een bedrijfswoning naar 2 appartementen op de locatie Kloosterweg 71 in Waalwijk.

1. Aanleiding? Voor de locatie Kloosterweg 71 in Waalwijk is een aanvraag ingediend voor het splitsen van een bedrijfswoning naar 2 appartementen. De gevraagde activiteit is in strijd met het tijdelijke omgevingsplan voor deze locatie. Op deze locatie geldt op basis van de beheersverordening Woonwijken (incl. Duurzaamheid) een horecabestemming. In het omgevingsplan heeft het pand naast een horecabestemming categorie 1 ook een bedrijfswoning bestemming. Het realiseren van 2 appartementen in plaats van de bedrijfswoning is in strijd met het omgevingsplan. Deze ontwikkeling valt binnen de aangewezen categorieën van gevallen waarvoor de gemeenteraad zichzelf als adviseur heeft aangewezen. Het gaat hier om het bindend adviesrecht van de gemeenteraad waarbij ook participatie verplicht gesteld is. Voor meer informatie daarover verwijzen wij u naar het besluit van de gemeenteraad d.d. 24 februari 2022 over het onderwerp “Adviesrecht raad, participatieplicht en delegatie onder de Omgevingswet (https://waalwijk.notubiz.nl/vergadering/887068). Met dit voorstel vraagt het college aan de gemeenteraad om positief te adviseren over het verlenen van de gevraagde Omgevingsvergunning voor dit bouwplan door het college.

2. Wat willen we bereiken? De splitsing van de bedrijfswoning naar 2 appartementen op de locatie Kloosterweg 71 in Waalwijk.

3. Argumenten/Overwegingen Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties Bij het afwijken van het (tijdelijke) omgevingsplan moet voldaan worden aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Aan de hand van de motivering bij de Bopa, ook wel een Goflo (Goede ruimtelijke onderbouwing van de fysieke leefomgeving) genoemd, is onderzocht of met de splitsing van de bedrijfswoning naar 2 appartementen op deze locatie sprake is van ETFAL. In de Goflo wordt getoetst aan de gemeentelijke beleidskaders zoals bijvoorbeeld de groenbeleidsvisie ‘Groen Leeft’ en het ‘Integraal Waterplan Waalwijk’. De splitsing van de bedrijfswoning waarbij 2 appartementen gerealiseerd worden, bevindt zich binnen de bestaande bebouwing. Er zullen geen wijzigingen plaatsvinden op het erf waarbij de bestaande terreininrichting gehandhaafd 1

blijft. Er wordt een goed woon- en leefklimaat gerealiseerd voor de bewoners van de appartementen en de horecabestemming wordt niet beïnvloed of gehinderd door de ontwikkeling. Op basis van bovenstaande overwegingen en onder verwijzing naar de Goflo kan gesteld worden dat er sprake is van ETFAL Het omzetten van de bedrijfswoning naar 2 appartementen past binnen de huidige parkeervoorziening op eigen terrein De aanvraag is ingediend op het moment dat de nieuwe Beleidsregel parkeernormen Waalwijk 2025 nog niet in werking was. Initiatiefnemer heeft dan ook verzocht om toepassing van de Beleidsregel parkeernormen Waalwijk 2015. Op grond van artikel 16, tweede lid van de Beleidsregel parkeernormen Waalwijk 2025 hebben wij hiertoe besloten. In de nieuwe situatie worden twee huur appartementen gerealiseerd met een norm van 1,8 (huur, etage vrije sector). De horeca heeft een norm van 23,1 parkeerplaatsen en met 2 appartementen huur komen hier 3,6 parkeerplaatsen bij, dit resulteert in een parkeereis van 26,7 = 27 parkeerplaatsen. In de huidige situatie zijn 27 parkeerplaatsen gerealiseerd, het omzetten van de bedrijfswoning naar 2 appartementen past binnen de huidige parkeervoorziening op eigen terrein. De omgevingsdialoog is gevoerd Op basis van de gemeentelijke participatiehandreiking valt de voorgenomen ontwikkeling onder de categorie “Beperkte participatie”.

De direct omwonenden zijn actief betrokken in het participatieproces. Met hen zijn gesprekken gevoerd. Naar aanleiding van de geuite zorgen van een van de omwonenden is het plan aangepast. De aanleg van een dakterras aan de oostzijde van de woning leidde namelijk tot vrees voor inkijk en verlies van privacy. In overleg met deze bewoner is besloten om af te zien van een dakterras aan de oostzijde van het pand. In plaats daarvan wordt voorzien in een terras op het maaiveld, op het eigen perceel, aan de zuidzijde. Deze aanpassing voorkomt mogelijke inkijk en beperkt hinder voor de achterburen. De gekozen vorm van participatie sluit aan bij het karakter en de omvang van de ontwikkeling.

4. Financiën Er zijn geen financiële consequenties voor de gemeente. Er is namelijk sprake van een overeenkomst waarin het eventuele nadeelcompensatierisico wordt afgewenteld op initiatiefnemer. Voor het in behandeling nemen en verlenen van de gevraagde Omgevingsvergunning worden op basis van de gemeentelijke legesverordening leges in rekening gebracht.

5. Risico’s Er kan bezwaar gemaakt worden tegen de omgevingsvergunning Het is mogelijk dat belanghebbenden bezwaar aantekenen tegen de verleende omgevingsvergunning. Belanghebbenden zijn in het kader van de uitgevoerde omgevingsdialoog gevraagd om een reactie te geven op het bouwplan. Van de binnengekomen reacties is een verslag opgesteld. Dit heeft geleid tot de aanpassing van het bouwplan. Het is niet de verwachting dat het bouwplan als gevolg van de eventuele bezwarenprocedure niet uitgevoerd kan worden.

2

6. Participatie Initiatiefnemer heeft een omgevingsdialoog gehouden in de vorm van een gesprek en een verslag met beantwoording. Dit verslag is aan de bijlage van de Goflo toegevoegd. Participatievorm: Participeren

Wie en wanneer? Gesprekken met direct omwonenden met verslaglegging door initiatiefnemer

7. Bijdrage aan de Duurzame Ontwikkelingsdoelen (SDG’s) 1. Het raadsvoorstel heeft betrekking op doelstelling 11: Duurzame steden en gemeenschappen. Met deze ontwikkeling ontstaat extra woongelegenheid; 2. Het raadsvoorstel heeft daarnaast betrekking op doelstelling 13: Klimaatactie, omdat de 2 appartementen voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen voor het bouwen van woningen.

8. Fatale beslisdatum Er is geen fatale beslisdatum.

9. Vervolgstappen Nadat de gemeenteraad heeft ingestemd, kan de omgevingsvergunning worden verleend. Dit zal worden bekendgemaakt door toezending of uitreiking van het besluit aan de vergunninghouder en de aanvrager. Tegelijkertijd met de bekendmaking of zo spoedig mogelijk erna wordt kennisgegeven van het besluit in het Gemeenteblad en op de gemeentepagina en in het weekblad Waalwijk.

10. Bijlagen Bijlage 1

: Motivering BOPA-Kloosterweg 71 Waalwijk (Goflo);

Bijlagen bij de Goflo Bijlage 2 Bijlage 3

: Verzoek tot toepassing parkeernormennota 2016 in plaats van parkeernormen 2025; : Verslag omgevingsdialoog.

HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Michel Tromp

Sacha Ausems

3

Voorgeschiedenis: De gemeenteraad heeft op 24 februari 2022 het onderwerp ‘Adviesrecht raad, participatieplicht en delegatie onder de Omgevingswet’ (https://waalwijk.notubiz.nl/vergadering/887068) behandeld.

4

De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 20 januari 2026,

BESLUIT: een positief advies te geven over het splitsen van een bedrijfswoning naar 2 appartementen op de locatie Kloosterweg 71 in Waalwijk.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 5 maart 2026. DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,

de voorzitter,

Jeroen Deneer

Sacha Ausems

1