RV Nota grondbeleid 2025-2030

Raadsvoorstel Dossier:

2024-047451

Datum collegevergadering: Onderwerp:

26 november 2024 Nota grondbeleid 2025-2030

0. Adviespunten/beslispunten Voorgesteld wordt om: 1. De Nota grondbeleid 2025-2030 vast te stellen. 2. De Nota grondbeleid 2019-2023 te laten vervallen.

1. Aanleiding? Als gevolg van de maatschappelijke, economische en juridische ontwikkelingen én de verplichting vanuit de financiële verordening is het noodzakelijk het gemeentelijk grondbeleid tegen het licht te houden, zodat de gemeente haar doelstellingen ook in de toekomst waar kan maken. Terugkijkend naar de Nota grondbeleid 2019-2023 kan de conclusie getrokken worden dat het speelveld van het grondbeleid in deze periode veel beweging heeft gekend. Zo is bijvoorbeeld de Omgevingswet in werking getreden en hebben we te maken gehad met enorme prijsstijgingen door de oorlog in Oekraïne. Deze beweging kan leiden tot gewijzigde werkwijzen en gewijzigde rollen van partijen, wat mogelijk gevolgen heeft voor het grondbeleid dat door de gemeente wordt gevoerd.

2. Wat willen we bereiken? Met het vaststellen van de Nota grondbeleid wil de gemeente op transparante wijze duidelijk maken hoe de beleidskeuzes worden afgewogen en hoe het grondbeleid wordt uitgevoerd. In de Nota grondbeleid 2025-2030 is in hoofdstuk 6 een overzicht opgenomen van de voorgestelde beleidsuitgangspunten. In dit overzicht is opgenomen of de Nota grondbeleid 2025-2030 op deze punten is gewijzigd ten opzichte van de Nota grondbeleid 2019-2023 en wat de reden van de wijziging is. Met het vaststellen van deze nieuwe Nota Grondbeleid 2025-2030 komt te oude Nota Grondbeleid 2019-2023 te vervallen.

3. Argumenten/Overwegingen Het is wenselijk om enkele beleidsuitgangspunten ongewijzigd op te nemen in de Nota grondbeleid 2025-2030. Het betreft de beleidsuitgangspunten 1: Afhankelijk van het financiële én maatschappelijke rendement van een ontwikkeling wordt gekozen voor een actief of voor een facilitair grondbeleid.

3: Wanneer de gelegenheid zich voordoet, de voorwaarden redelijk zijn en de gemeente profijt heeft van de percelen (compensatiegronden en ontwikkelgrond (middel)lange termijn), wordt overgegaan tot aankoop.

5: Voor zowel ontwikkelingen binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied een bijdrage ruimtelijke kwaliteit in

rekening te brengen bij de initiatiefnemer. De bijdrage wordt ingezet voor kwaliteitsverbetering, volgens het beleid

1

van de structuurvisie of diens opvolger. De bijdrage wordt zo veel mogelijk besteed aan kwaliteitsverbetering op het perceel zelf of de omgeving. Indien dat niet (meteen) mogelijk is, wordt de bijdrage gestort in de reserve ruimtelijke kwaliteit.

14: De winsten komen ten gunste van de Reserve grondexploitatie. 15: Voor een negatief resultaat wordt op eindwaarde een voorziening getroffen ten laste van de Reserve grondexploitatie.

16: Het gevoerde beleid ten aanzien van de risicoafdekking voor de grondexploitaties wordt voorlopig gecontinueerd door de stand van de Reserve grondexploitatie € 5 miljoen te laten bedragen. Een saldo boven dit niveau dient te worden afgestort naar de Algemene reserve. Wanneer er onttrekkingen plaatsvinden en het niveau onder deze € 5 miljoen komt, dan dient vanuit de Algemene reserve direct aanvulling plaats te vinden tot dit niveau van € 5 miljoen.

18: Verschuldigde vennootschapsbelasting voortvloeiend uit het grondbedrijf wordt ten laste gebracht van de Reserve grondexploitatie.

20: Voor het bepalen van de wijze waarop de uitgifteprijzen worden bepaald wordt per categorie de volgende methode gebruikt, zie hiervoor de Nota grondbeleid pagina 45.

Deze beleidsuitgangspunten zijn eerder opgenomen in de Nota grondbeleid 2019-2023. Gedurende de looptijd van deze nota is gebleken dat deze beleidsuitgangspunten goed werkbaar zijn. Er is geen aanleiding om deze uitgangspunten te wijzigen.

Door de komst van de Omgevingswet is het noodzakelijk om enkele beleidsuitgangspunten te wijzigen. Het betreft de beleidsuitgangspunten: 4: Indien er sprake is van een actief grondbeleid op een strategisch moment over te gaan tot minnelijke verwerving. Hiertoe, indien gewenst/mogelijk/noodzakelijk, de instrumenten van het voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet, onteigening en kavelruil in te zetten.

6: Bij het opstellen van de omgevingsvisie of een programma eventueel een grondslag op te nemen op basis waarvan de bijdrage ruimtelijke kwaliteit, of een andere financiële bijdrage op basis van artikel 13.22 Omgevingswet, gevraagd kan worden.

7: Indien geen anterieure overeenkomst kan worden gesloten waarin de bijdrage ruimtelijke kwaliteit als financiële bijdrage op grond van artikel 13.22 Omgevingswet wordt opgenomen, te onderzoeken of de bijdrage ruimtelijke kwaliteit op grond van artikel 13.23 Omgevingswet opgenomen kan worden in het Omgevingsplan.

8: In het geval van ontwikkeling in te zetten op het sluiten van een anterieure overeenkomst. Indien het niet lukt

om een anterieure overeenkomst te sluiten, kostenverhaalregels op te nemen in het Omgevingsplan of voorschriften te verbinden aan de vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en te trachten een posterieure overeenkomst te sluiten. Indien privaatrechtelijk niet tot overeenstemming met de ontwikkelende partij wordt gekomen het publiekrechtelijk spoor middels de kostenverhaalsbeschikking te volgen.

De komst van de Omgevingswet heeft ook invloed op de Nota grondbeleid. Er zijn nieuwe instrumenten, grondslagen en termen geïntroduceerd. Om de Nota grondbeleid hier op aan te laten sluiten is het noodzakelijk om enkele beleidsuitgangspunten te wijzigen ten opzichte van de Nota grondbeleid 2019-2023. Het omvat met name wijzigingen in de gebruikte termen en grondslagen en niet zozeer inhoudelijke wijzigingen.

Bestaande werkwijzen vastleggen. Het betreft beleidsuitgangspunt: 10: Indien er onverhoopt geen anterieure overeenkomst wordt afgesloten en de gemaakte (plan)kosten niet verhaald kunnen worden, deze kosten ten laste te brengen van de reserve grondexploitatie.

2

In het geval van een faciliterend grondbeleid zal geen grondexploitatie worden vastgesteld door de raad, omdat de gemeente hier enkel de gemaakte kosten kan verhalen en hiermee dus budgetneutraal uit zou moeten komen. Het kan ook voorkomen dat er voorbereidende werkzaamheden worden uitgevoerd, met name in de vorm van ambtelijke uren, en dat er uiteindelijk geen anterieure overeenkomst wordt gesloten. In die gevallen worden de gemaakte kosten afgeboekt ten laste van de reserve grondexploitatie. Echter is dit nergens concreet vastgelegd. Om zo transparant en compleet mogelijk te zijn, hebben we dit beleidsuitgangspunt ook opgenomen in de Nota grondbeleid 2025-2030.

Eerder genomen raadsbesluit implementeren in de Nota grondbeleid 2025-2030. Het betreft beleidsuitgangspunt 9: Het college heeft de mogelijkheid om werkbudgetten tot €75.000 per project beschikbaar te stellen. Jaarlijks

worden deze kosten ten laste gebracht van de Reserve grondexploitatie. Dit budget wordt indien het project doorgang vindt in de grondexploitatie opgenomen. Wanneer dit bedrag niet toereikend is, zal aan de raad moeten worden voorgesteld om een aanvullend voorbereidingskrediet te voteren.

In het raadsbesluit van 4 mei 2021 (Nota grondexploitatie 2021) heeft de raad besloten om het college te mandateren om per nieuwe ontwikkeling een werkbudget van maximaal €50.000 te voteren. De afgelopen jaren is deze mogelijkheid als zeer prettig ervaren om snel te kunnen inspelen op ontwikkelingen. Op deze manier is het namelijk mogelijk om de eerste onderzoeken/voorbereidingen voor een project te kunnen uitvoeren en hierdoor in te kunnen schatten of een project haalbaar is en naar een volgende fase kan worden gebracht. Indien het werkbudget vervolgens niet toereikend blijkt te zijn voor de uitvoering van deze haalbaarheidsfase, zal een aanvullend krediet aangevraagd moeten worden bij de gemeenteraad. Om aan te sluiten bij de rapporteringsgrens in financiële verordening en vanwege de kostenstijging sinds 2021 is dit bedrag per project verhoogd naar €75.000. Dit bedrag zou toereikend moeten zijn om in deze haalbaarheidsfase de eerste onderzoeken en werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Deze kosten worden overigens verhaald op de ontwikkeling als deze doorgang vindt. Dit gebeurt bij grondexploitaties door de kosten te dekken door de uitgifte van bouwrijpe grond. Bij facilitaire projecten worden de kosten verhaald door met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst te sluiten.

Gedurende de looptijd van de Nota Grondbeleid 2019-2023 is gebleken dat bepaalde punten niet eenduidig waren geformuleerd. Het betreft de beleidsuitgangspunten 11: Wanneer een afwijking of bij te stellen raming niet binnen het vastgestelde inhoudelijke kader past en leidt tot

een financieel nadeel voor het project dat groter is dan 10% met een minimum van € 75.000, moet de voorgenomen wijziging vooraf ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd worden in een apart voorstel of indien de planning dit toelaat via eerstvolgende geëigende moment (Nota grondexploitatie óf najaarsbericht).

12: Als een afwijking of bij te stellen raming wel binnen het vastgestelde inhoudelijke kader past, maar leidt tot een financieel nadeel, geldt dat deze wijziging via een apart voorstel vooraf aan de gemeenteraad voorgelegd wordt of indien de planning dit toelaat via eerstvolgende geëigende moment (Nota grondexploitatie óf najaarsbericht), in het geval dat: het financieel nadeel groter is dan 10% van de hoofdkostensoort en groter is dan € 250.000; het financieel nadeel groter is dan € 1,5 miljoen, ondanks dat het nadeel kleiner is dan 10% van de hoofdkostensoort.

13: Wanneer de afwijking binnen bovengenoemde voorwaarden past (onder 12), wordt de raad in het

eerstvolgende geëigende moment (Nota grondexploitatie óf najaarsbericht) geïnformeerd over de afwijking.

3

In de afgelopen jaren is geconstateerd dat binnen projecten overschrijdingen zijn opgetreden ten opzichte van de door de raad vastgestelde grondexploitaties. Hoewel in de Nota Grondbeleid 2019-2023 een passage is opgenomen over het moment van melding bij overschrijdingen, is gebleken dat deze bepaling onvoldoende toereikend is. Om deze reden is in de Nota Grondbeleid 2025-2030 een duidelijkere en concretere formulering opgenomen, die naar verwachting beter toepasbaar zal zijn op alle projecten. Hiermee wordt bereikt dat het college vrijheid heeft in de uitvoering van projecten en snel kan inspelen op veranderde (externe) omstandigheden.

Gedurende de looptijd van de Nota Grondbeleid is gebleken dat enkele punten aanpassing behoeven als gevolg van ontwikkelingen, zoals veranderingen in de economie en wetgeving. Het betreft de beleidsuitgangspunt 19: Per uitgifte te bepalen of uitgifte plaatsvindt in de vorm van verkoop, erfpacht of via andere zakelijke rechten. In de Nota Grondbeleid 2019-2023 is vastgelegd dat de gemeente terughoudend omgaat met de uitgifte van gronden in erfpacht en dat gronduitgifte in principe verloopt via verkoop. Hoewel uitgifte in erfpacht bepaalde nadelen met zich meebrengt, zoals financiële risico’s en de noodzaak van aanvullende administratieve lasten, biedt erfpacht ook voordelen. Een belangrijk voordeel is dat de grond in eigendom blijft bij de gemeente, waarmee zij regie over het grondgebruik behoudt. Om meer flexibiliteit te verkrijgen, is het wenselijk de optie tot uitgifte in erfpacht niet per definitie uit te sluiten. Het is daarmee raadzaam om per uitgifte zorgvuldig af te wegen welke vorm van uitgifte het meest geschikt is, rekening houdend met de specifieke kenmerken van het project.

Gedurende de looptijd van de Nota Grondbeleid is gebleken dat enkele punten aanpassing behoeven om slagvaardig te kunnen handelen. Het betreft de beleidsuitgangspunt 2: Grondaankopen waarbij een financieel risico van maximaal € 75.000 wordt gelopen kunnen zonder raadsbesluit door het college worden aangekocht. De verantwoording hiervan vindt plaats in de eerstvolgende Nota grondexploitatie.

In bepaalde gevallen is het wenselijk, en soms zelfs noodzakelijk, om snel en slagvaardig te kunnen handelen. Soms kan een besluit van de gemeenteraad kan in dergelijke situaties niet worden afgewacht. Daarom wordt voorgesteld om, bij grondaankopen met een relatief beperkt financieel risico — dat wil zeggen aankopen waarbij het financiële risico maximaal € 75.000 bedraagt — deze handelingen zonder voorafgaand raadsbesluit uit te voeren. De raad wordt hierover achteraf geïnformeerd.

Het opheffen van de reserve grondexploitatie past in de wens om het aantal bestemmingsreserves te verminderen. Het betreft beleidsuitgangspunt 17: Te onderzoeken of de Reserve grondexploitatie geïntegreerd kan worden in de Algemene reserve en dit te zijner tijd aan de raad voor te leggen.

Een kritische blik op de huidige werkwijze in de financiële processen van een gemeentelijke organisatie is van groot belang om efficiëntie, transparantie en risicobeheersing te waarborgen. Daarom wordt bij de begroting 2026 onderzocht of het noodzakelijk en/of 4

wenselijk is om een separate Reserve grondexploitatie aan te houden of dat deze reserve geïmplementeerd kan worden in de Algemene reserve.

4. Financiën De raad heeft een kaderstellende taak en heeft het budgetrecht. Dat leidt tot het uitgangspunt dat de raad ook de richting behoort aan te geven waarin het grondbeleid zich dient te bewegen. De vaststelling van de Nota grondbeleid heeft geen directe gevolgen op de begroting of op lopende grondexploitaties. Wanneer er een krediet (bijvoorbeeld voorbereidingskrediet of een grondexploitatie) gevoteerd moet worden, zal dit worden voorgelegd aan de raad. In de jaarlijks op te stellen Nota grondexploitatie wordt de wijze waarop in het afgelopen jaar invulling is gegeven aan het grondbeleid beschreven plus de effecten hiervan op de boekwaarde. Het geprognosticeerd eindresultaat en de stortingen en onttrekkingen vanuit de Reserve Grondexploitatie (Algemene Reserve) worden toegelicht. Bovendien behandelt deze nota ook de jaarlijkse volledige actualisatie van de risicoanalyse, de meerjarenprognose en het effect daarvan op de Reserve Grondexploitatie (Algemene Reserve). De jaarlijks verschijnende Nota grondexploitatie vormt een belangrijk brondocument voor zowel de begroting als de jaarrekening. Om gedurende het jaar meer financiële sturing te geven op de actieve projecten en de faciliterende projecten met de grootste financiële impact zal in het najaarsbericht verslag worden gedaan van deze projecten.

5. Risico’s Het project waarvoor een werkbudget beschikbaar is gesteld gaat niet door. Wanneer project doorgang vindt wordt er een grondexploitatie geopend of een anterieure overeenkomst gesloten. De gemaakte kosten die ten laste zijn gekomen van het werkbudget worden dan opgenomen in de grondexploitatie of verhaald op de initiatiefnemer. Wanneer dit niet het geval is, wordt dit bedrag afgeboekt ten laste van de reserve grondexploitatie. Jaarlijks wordt in Nota grondexploitatie in beeld gebracht welke werkbudgetten beschikbaar zijn gesteld en welke kosten hiervoor zijn gemaakt. Op deze manier wordt inzichtelijk gemaakt wat het maximale bedrag aan mogelijke afboekingen betreft.

Er is sprake van een duurzame waardevermindering van de aangekochte grond. Wanneer gronden boven de marktwaarde zijn aangekocht, er sprake is van een duurzame waardevermindering en er niet wordt voldaan aan de voorwaarden conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) vindt afwaardering plaats naar de waarde volgens de geldende bestemming. Voor gronden die binnen dit financiële risico vallen, betreft het risico op afwaardering vanzelfsprekend € 75.000. Voor grondaankopen waarbij een financieel risico van meer dan € 75.000 wordt gelopen, zal een separaat raadsvoorstel worden opgesteld. Voor gronden ten behoeve van een toekomstige ontwikkeling en waarvoor nog geen bestemmingswijziging is doorgevoerd kan dit betekenen dat er (tijdelijk) een afwaardering 5

moet plaatsvinden, die grotendeels kan worden teruggedraaid zodra tot de bestemming van bouwgrond wordt besloten.

6. Participatie Participatievorm: Niet van toepassing

Wie en wanneer? Niet van toepassing

De Nota grondbeleid biedt de raad een kader om ruimtelijke, programmatische en contractuele beleidsdoelstellingen mogelijk te maken. Deze beleidsdoelstellingen zijn vaak onderwerp van participatie. Om deze reden vindt er ten aanzien van de Nota Grondbeleid geen participatie plaats. De Nota wordt na vaststelling openbaar.

7. Bijdrage aan de Duurzame Ontwikkelingsdoelen (SDG’s) 8: Eerlijk werk en economische groei 9: Industrie, innovatie en infrastructuur 11: Duurzame steden en gemeenschappen 15: Leven op het land 17: partnerschap om doelstellingen te bereiken

8. Fatale beslisdatum Er is geen sprake van een fatale beslisdatum.

9. Vervolgstappen Na vaststelling van de Nota grondbeleid 2025-2030 wordt deze gepubliceerd op de website van de gemeente Waalwijk en op overheid.nl. Gelet op het feit dat in 2030 gemeenteraadsverkiezingen worden gehouden en het niet wenselijk is om net voor de verkiezingen een nieuwe Nota grondbeleid te laten vaststellen, is er voor gekozen om de looptijd van deze nota, in tegenstelling tot wat in de financiële verordening staat, met 1 jaar te verlengen. Op deze manier kan de nieuwe gemeenteraad een besluit nemen over de nieuwe nota. Mocht het nodig zijn dat in de volgende bestuursperiode de Nota grondbeleid moet worden bijgesteld vanwege externe factoren dan wel vanwege politieke redenen, dan blijft dit altijd mogelijk.

Evaluatie van: De Nota grondbeleid 2025-2030.

Wie en wanneer? TREW (planeconomen), gedurende de gehele looptijd van de Nota grondbeleid 2025-2030.

6

10. Bijlagen Bijlage 1: Nota grondbeleid 2025-2030

HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Michel Tromp

Sacha Ausems

Voorgeschiedenis: Vaststelling Nota grondbeleid 2030-2023, raadsvergadering 4-7-2019 (6 (R5.1-19) Nota grondbeleid 2019-2023) Instemmen met werkbudget, raadsvergadering 7-7-2021 (10 Nota Grondexploitatie 2021)

7

De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 26 november 2024,

BESLUIT: 1. De Nota grondbeleid 2025-2030 vast te stellen. 2. De Nota grondbeleid 2019-2023 te laten vervallen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 30 januari 2025. DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,

de voorzitter,

Jeroen Deneer

Sacha Ausems

1