RV Aankoop Prof Minckelerweg 1-3 en Zanddonkweg 13-21

Raadsvoorstel Dossier:

90479

Datum collegevergadering: Onderwerp:

13 januari 2026 Aankoop Prof Minckelerweg 1-3 en Zanddonkweg 13-21

0. Adviespunten/beslispunten •

Ten behoeve van de aankoop van het onroerend goed aan de Prof Minckelersweg 1-3 en Zanddonkweg 13-21 te Waalwijk, kadastraal bekend als WWK00 E 3554, groot 6.105 m², WWK00 E 3555, groot 14.255 m² en WWK00 E 4487, groot 426 m², met ingang van 2029, twee kredieten beschikbaar te stellen te weten, € 5.196.500 voor de grond en € 2.303.500 voor de opstallen en beide tot 2029 te indexeren.

•

Vaststellen begrotingswijziging 2026/05.

1. Aanleiding? Het college heeft de ontwerp-Omgevingsvisie naar de raad gezonden ter vaststelling op 29 januari 2026. In de ontwerp-Omgevingsvisie is het noordoostelijke deel van bedrijventerrein Zanddonk aangewezen als onderzoeklocatie omdat we hier kansen zien als startpunt voor een mogelijke voor transformatie naar een meer stedelijk en gemengd karakter. Voor deze aangewezen onderzoeklocaties geldt dat een ontwikkeling op de korte (0–5 jaar) tot middellange termijn (5–10 jaar) voorstelbaar is, terwijl de concrete planvorming voor deze gebiedsontwikkeling nog niet is opgestart. Zanddonk is daarbij benoemd als een kansrijk schakelpunt waar werken, voorzieningen en wonen in de toekomst op een samenhangende en toekomstbestendige wijze kunnen worden gecombineerd. De eigenaren van meerdere onroerende zaken binnen het noordoostelijke deel van bedrijventerrein Zanddonk hebben de gemeente benaderd met het aanbod om deze eigendommen te kopen. Het betreft de percelen aan de Prof. Minckelersweg 1–3 en de Zanddonkweg 13–21, welke strategisch zijn gelegen binnen de onderzoeklocatie van het bedrijventerrein. En Elzenweg 1- 11c in optie. Hoewel de planvorming voor de gebiedsontwikkeling nog niet is gestart, biedt de mogelijke aankoop de gelegenheid om op termijn een substantieel oppervlak in gemeentelijk eigendom te verwerven.

Hiermee kan de gemeente een betekenisvolle grondpositie innemen, waarmee zij regie kan voeren op een toekomstige integrale en samenhangende gebiedsontwikkeling. Met de eigenaren is – onder voorbehoud van goedkeuring door het college en de gemeenteraad – overeenstemming bereikt over een gefaseerde koop. Er wordt in twee delen gekocht; Deel 1, ca. 20.000 m² wordt geleverd in 2029 voor € 7.500.000,= (dit bedrag wordt tot 2029 geïndexeerd) Deel 2, ca. 35.000 m² gemeente krijgt een koopoptie waarbij de koopprijs wordt bepaald door 3 taxateurs. Op de bijgevoegde situatietekening zijn de betreffende deelgebieden weergegeven

2. Wat willen we bereiken? Het college heeft de ontwerp-Omgevingsvisie naar de raad gezonden ter vaststelling op 29 januari 2026. In deze visie wordt een deel van bedrijventerrein Zanddonk als onderzoeklocatie aangewezen, vanwege kansen als startpunt voor transformatie naar een meer stedelijk en gemengd karakter. Met name voor de noordoosthoek, te 1

weten het gebied tussen de Bachlaan, Elzenweg, Prof. Minckelersweg en de Zanddonkweg, wordt dit specifiek benoemd. De aankoop van Prof. Minckelersweg 1-3 draagt direct bij aan de invloed van de gemeente op de uitwerking van deze visie en het versterken van de gemeentelijke regierol in het gebied. Met de aankoop wordt een strategische positie verworven die zeer wenselijk is om de regie te pakken om toekomstige gebiedsontwikkeling mogelijk te maken en samenhangende ruimtelijke kwaliteit te realiseren. Hiermee borgt de gemeente tijdig invloed op de grondpositie en kan planvorming in lijn met de Omgevingsvisie worden voorbereid.

3. Argumenten/Overwegingen Actieve grondpolitiek: veel impact en veel invloed Met de aankoop van deze onroerende zaken voert de gemeente actief grondbeleid. Door zelf gronden te verwerven kan de gemeente in een vroeg stadium invloed uitoefenen op de toekomstige ruimtelijke en programmatische invulling van het gebied. Dit vergroot de sturingsmogelijkheden aanzienlijk, zowel ten aanzien van functiemenging, ruimtelijke kwaliteit als fasering van de ontwikkeling. Een actieve grondpositie maakt het mogelijk om maatschappelijke doelen expliciet mee te nemen in de gebiedsontwikkeling en voorkomt afhankelijkheid van individuele marktpartijen. Substantiële grondpositie in de noordoosthoek van Zanddonk De omvang van de voorgenomen aankoop biedt substantiële ontwikkelmogelijkheden in het gebied. De noordoosthoek van bedrijventerrein Zanddonk heeft een oppervlakte van circa 7,7 hectare. Met deze aankoop verkrijgt de gemeente invloed op circa 2 hectare, hetgeen neerkomt op 25% van het totale gebied. Wanneer gebruikt wordt gemaakt van de koopoptie verkrijgt de gemeente invloed op 6,5 hectare, hetgeen neerkomt op ongeveer 75% van het totale gebied. Deze dominante grondpositie stelt de gemeente in staat om daadwerkelijk regie te voeren op de toekomstige gebiedsontwikkeling en maakt een integrale en samenhangende aanpak mogelijk.

Voorkomen van versnippering van eigendom Door de aankoop van deze gronden wordt versnippering van eigendom binnen de noordoosthoek van bedrijventerrein Zanddonk voorkomen. Versnipperd eigendom bemoeilijkt integrale gebiedsontwikkeling, vertraagt besluitvorming en kan leiden tot suboptimale ruimtelijke oplossingen. Met één dominante grondeigenaar kan de toekomstige ontwikkeling samenhangend, efficiënt en in lijn met gemeentelijke ambities worden vormgegeven. Dit vergroot de uitvoerbaarheid, verkort de doorlooptijd van planvorming en voorkomt afhankelijkheid van meerdere individuele eigenaren met uiteenlopende belangen. Voldoet aan de kaders van het grondbeleid De aankoop past binnen de vastgestelde kaders van het gemeentelijk grondbeleid. Enerzijds is sprake van een duidelijk maatschappelijk rendement, doordat de gemeente kan sturen op een toekomstbestendige invulling met een mix van werken, voorzieningen en wonen. Anderzijds is er perspectief op financieel rendement door waardegroei van de gronden bij toekomstige herontwikkeling. De combinatie van maatschappelijk en mogelijk financieel rendement maakt deze aankoop beleidsmatig verantwoord.

Invulling van het coalitieakkoord De aankoop geeft concreet invulling aan het coalitieakkoord, waarin is vastgelegd dat de gemeente een actievere grondpolitiek wil voeren. Door strategische verwerving van gronden kan de gemeente haar ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, functiemenging en duurzame verstedelijking daadwerkelijk realiseren. Deze aankoop is daarmee een duidelijke stap van beleid naar uitvoering. Marktconforme prijs De overeengekomen aankoopsom is marktconform en onderbouwd met een onafhankelijk taxatierapport. Door een deskundige taxateur is de marktwaarde vastgesteld op € 6.910.000. De overeengekomen aankoopprijs ligt € 600.000 hoger, wat neerkomt op een surplus van circa 8,6%. Dit verschil is te verantwoorden vanuit de strategische meerwaarde die de aankoop voor de gemeente heeft. Met name de mogelijkheden voor toekomstige verdichting, 2

intensivering en functiemenging leiden tot een potentiële waardestijging die in het taxatierapport nog niet is meegenomen. Op het moment dat in 2029 het transport daadwerkelijk plaatsvindt zal de overeengekomen aankoopprijs worden vergeleken met de marktwaarde op basis van een actueel taxatierapport. Dan zal worden bepaald in hoeverre een afwaardering moet plaatsvinden op de aankoopprijs. Koopoptie Het college stelt voor een koopoptie af te sluiten voor het tweede gedeelte (ca. 3,5 ha) van het terrein, waarmee de gemeente nu grip krijgt op het gebied zonder dat dit direct financiële gevolgen heeft. De koopoptie geeft de gemeente de mogelijkheid om in 2036 tot aankoop over te gaan; de definitieve koopbeslissing en het beschikbaar stellen van krediet zullen op dat moment aan de raad worden voorgelegd. De koopprijs wordt door drie onafhankelijke taxateurs vastgesteld, en de gemeente kan te allen tijde afzien van de aankoop. Door deze optie, gecombineerd met het reeds verworven eerste gedeelte, kan de gemeente circa 75% van de noordoosthoek van Zanddonk (5,5 ha van 7,7 ha) in bezit krijgen. Dit maakt het mogelijk om het gebied effectief te ontwikkelen en te sturen, en biedt daarnaast extra flexibiliteit voor andere gemeentelijke initiatieven, zoals het verkeersstructuurplan. Het sluiten van de optieovereenkomst brengt geen financiële of juridische risico’s met zich mee.

Het betreft uitsluitend de mogelijkheid om het terrein in de toekomst te kopen; er is geen verplichting tot aankoop.

4. Financiën Er wordt een financiële verplichting aangegaan met de koop voor een bedrag van 7.500.000 (+ indexatie). Hiervoor krijgt de gemeente 20.000 m² bedrijventerrein met een grondwaarde van €250 per m², opstallen en een ontwikkelpotentie. De aanwezige opstallen zijn te delen in 2 categorieën namelijk een kantoorgebouw met bedrijfsruimte, gebouwd eind jaren ’90 met een potentiële huurstroom van 200.000-250.000 per jaar. De waarde van dit gebouw is ca. 2.3000.000 en heeft een technische levensduur van 20 jaar. De andere opstal betreft een bedrijfshal en buitenopslagruimte. Er is vanaf 1968 gebouwd en in de loop van de jaren gewijzigd en uitgebreid. De bedrijfsruimte van ca. 5000 m² is gedateerd en heeft in combinatie met de buitenruimte een potentiële huuropbrengst van 150.000 – 200.000 per jaar. Deze opstallen zijn nagenoeg afgeschreven en hebben een restwaarde van nihil. In onderstaande tabel een inschatting van de jaarlijkse kosten.

Voor nu wordt uitgegaan van een minimale jaarlijkse huuropbrengst € 350.000 per jaar. Voor nu wordt er voor de meerjarenbegroting uitgegaan van een budgettair neutrale situatie; kapitaallasten en bijkomende jaarlijkse exploitatiekosten zullen naar verwachting lager of gelijk zijn aan de jaarlijks te ontvangen huur. Op het moment dat het transport daadwerkelijk plaatsvindt in 2029 zal dit opnieuw moeten worden bekeken en kan dit zorgen voor een bijstelling van de meerjarenbegroting.

5. Risico’s 3

Onzekerheid over toekomstige planvorming en het bijkomende financieel risico bij uitblijven of vertragen van ontwikkeling. Voor het noordoostelijke deel van bedrijventerrein Zanddonk is nog geen concrete planvorming opgestart. Hierdoor bestaat onzekerheid over de uiteindelijke programmatische invulling, fasering en het moment waarop herontwikkeling kan plaatsvinden. Dit kan leiden tot een langere exploitatieduur van de gronden dan nu voorzien. Door het verwerven van een dominante grondpositie kan de gemeente zelf richting geven aan de planvorming en het tempo van de ontwikkeling beïnvloeden. Indien de herontwikkeling later plaatsvindt dan verwacht, bestaat het risico dat de gronden en opstallen langer moeten worden aangehouden. Dit kan leiden tot doorlopende beheers-, onderhouds- en financieringslasten. Daarnaast bestaat het risico dat de verwachte meerwaarde pas op een later moment wordt gerealiseerd. Tijdelijke verhuur van de opstallen genereert inkomsten die (een deel van) deze lasten kunnen opvangen. Daarnaast behouden gronden op de lange termijn hun waarde. Waarderingsrisico opstallen Bij toekomstige herontwikkeling bestaat de kans dat (een deel van) boekwaarde van de opstallen moet worden afgeboekt, indien deze niet passen binnen het nieuwe ontwikkelconcept.

Door tijdelijke exploitatie en verhuur kan de boekwaarde in de tijd worden afgebouwd, waardoor het afboekingsrisico wordt beperkt. Huurrechtelijke beperkingen en onzekerheid na 2029 De vigerende huurovereenkomst loopt tot juli 2029 en is ontstaan uit een sale-and-leasebackconstructie. Na deze vaste huurperiode heeft de huurder een optie tot verlenging met vijf jaar. Voor deze optieperiode geldt dat de huurder ervoor kan kiezen geen gebruik te maken van de verlengingsoptie, dan wel deze optie aan te wenden om te heronderhandelen over de huurprijs. Dit brengt onzekerheid met zich mee over de continuïteit en hoogte van de huurinkomsten na 2029. Indexatie van de koopsom tot 2029 De overeengekomen koopsom bedraagt € 7.500.000 (prijspeil 2025) en wordt tot juli 2029 geïndexeerd op basis van de door het CBS vastgestelde indexcijfers. Hierdoor kan de uiteindelijke aankoopprijs hoger uitvallen dan het huidige bedrag, hetgeen leidt tot een verhoogde financiële verplichting voor de gemeente. Op het moment dat in 2029 het transport daadwerkelijk plaatsvindt zal de overeengekomen aankoopprijs worden vergeleken met de marktwaarde op basis van een actueel taxatierapport. Dan zal worden bepaald in hoeverre een afwaardering moet plaatsvinden op de aankoopprijs

Markt- en conjunctuurrisico Veranderingen in de vastgoedmarkt of economische omstandigheden kunnen invloed hebben op de haalbaarheid en opbrengsten van toekomstige ontwikkelingen, bijvoorbeeld bij functiemenging of verdichting. Door de strategische ligging en de flexibiliteit in de toekomstige invulling blijft het gebied aantrekkelijk onder verschillende marktomstandigheden. Bestuurlijk en maatschappelijk risico Een actieve grondpositie brengt bestuurlijke verantwoordelijkheid met zich mee. Keuzes over functiemenging, verdichting en herontwikkeling kunnen leiden tot maatschappelijke en politieke discussie, zowel intern als met omwonenden en ondernemers. Relatief laag financieel risico op de aankoop wel op vroegtijdige afboeking Het financiële risico van de aankoop is relatief beperkt. De bestaande opstallen kunnen tijdelijk worden verhuurd, waardoor huurinkomsten worden gegenereerd die (een deel van) de toekomstige afboeking van de opstallen kunnen opvangen. Daarnaast behouden gronden op de langere termijn hun waarde, zeker gezien de strategische ligging en de ontwikkelpotentie van het gebied. Dit maakt de aankoop financieel beheersbaar. De timing van de ontwikkeling van de onderzoek locatie zal niet gelijklopen met de afschrijvingstermijn van de aanwezige opstallen moeten hierdoor misschien versneld worden afgeschreven.

Dit zal te zijner tijd in de grondexploitatie als kosten worden opgenomen.

4

Gefaseerde afname (in 2029 en naar verwachting 2036) zorgt voor een gefaseerd aangaan van financiële verplichtingen voor de gemeente. De voorwaarden in de overeenkomsten voorzien in een gefaseerde afname van de gronden. Dit leidt tot extra lasten voor de begroting met ingang van 2030 en naar verwachting met ingang van 2036. Deze fasering geeft de gemeente de gelegenheid om de plannen voor de toekomstige ontwikkeling verder uit te werken, waardoor de gewenste invulling duidelijker is en hierop gericht kan worden gehandeld.

6. Participatie Voor de aankoop is op dit moment geen participatie nodig. De verdere uitwerking van deze onderzoeklocatie binnen de kaders van de Omgevingsvisie zal op zichzelf participatie vereisen.

7. Bijdrage aan de Duurzame Ontwikkelingsdoelen (SDG’s) De aankoop draagt bij aan de duurzame ontwikkeling van Zanddonk en is in lijn met de volgende SDG’s: • • • •

SDG 11 – Duurzame steden en gemeenschappen: regie over ontwikkeling, verbetering leefomgeving Door de verwerving krijgt de gemeente de regie over de toekomstige ontwikkeling. Mogelijkheid om duurzame en slimme stedelijke inrichting te realiseren, zoals gemengd gebruik van werk, wonen en voorzieningen. Verbetering van de leefomgeving voor bewoners en gebruikers van Zanddonk.

• • • •

SDG 9 – Industrie, innovatie en infrastructuur: ruimte voor duurzame bedrijvigheid en innovatie Het terrein kan in de toekomst worden ontwikkeld tot een modern, duurzaam gebied. Stimulering van lokale economie door ruimte voor innovatieve bedrijven en werkgelegenheid. Mogelijkheid om bestaande verouderde infrastructuur te herontwikkelen en te verduurzamen.

• • • •

SDG 13 – Klimaatactie: duurzame en klimaatbestendige inrichting Bij toekomstige ontwikkeling kan rekening worden gehouden met energie-efficiënte gebouwen en circulaire infrastructuur. Mogelijkheid voor groene inrichting en watermanagement, zoals klimaatbestendige openbare ruimte. Bijdrage aan reductie van CO₂-uitstoot door duurzaam hergebruik van het terrein.

• • • •

SDG 8 – Waardig werk en economische groei: nieuwe werkgelegenheid en economische stimulans Herontwikkeling van het terrein biedt ruimte voor nieuwe bedrijven en werkgelegenheid. Versterking van lokale economische structuur door innovatieve en duurzame bedrijvigheid te stimuleren. Toekomstige investeringen creëren kansen voor langdurige werkgelegenheid.

• •

SDG 15 – Leven op het land: vergroening en herstel van ecosystemen Mogelijkheid om natuurvriendelijke inrichting, biodiversiteit en groene verbindingen in het gebied te realiseren.

8. Fatale beslisdatum Er is een geen fatale beslisdatum. De verkoper mag wel een redelijke reactie termijn verwachten.

5

9. Vervolgstappen Wanneer de raad heeft ingestemd met het voorstel tot aankoop, zal in 2029 het transport plaatsvinden van Prof. Minckelersweg 1-3 en Zanddonkweg 13-21. De aankoop van Elzenweg 1 – 11c zal te zijner tijd aan zowel het college als aan de raad worden voorgelegd om erover te besluiten.

Evaluatie van:

Wie en wanneer?

10. Bijlagen Situatieschetsen (3)

HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Michel Tromp

Sacha Ausems

Voorgeschiedenis: n.v.t.

6

De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 13 januari 2026 ,

BESLUIT: •

Ten behoeve van de aankoop van het onroerend goed aan de Prof Minckelersweg 1-3 en Zanddonkweg 13-21 te Waalwijk, kadastraal bekend als WWK00 E 3554, groot 6.105 m², WWK00 E 3555, groot 14.255 m² en WWK00 E 4487, groot 426 m², met ingang van 2029, twee kredieten beschikbaar te stellen te weten, € 5.196.500 voor de grond en € 2.303.500 voor de opstallen en beide tot 2029 te indexeren.

•

Vaststellen begrotingswijziging 2026/05.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 5 maart 2026. DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,

de voorzitter,

Jeroen Deneer

Sacha Ausems

1