RV Aankoop gronden en opstallen Baanbrekers

Raadsvoorstel Dossier:

2024-007268

Datum collegevergadering: Onderwerp:

Aankoop gronden en opstallen Baanbrekers

0. Adviespunten/beslispunten 1. Ten behoeve van de aankoop 2 kredieten te voteren, 1 krediet ter grootte van € 3.198.900 voor de ondergrond en 1 krediet ter grootte van € 801.100 voor de opstal. 2. vaststellen begrotingswijziging (2024/13).

1. Aanleiding? In de raadsvergadering van 14 juli 2022 zijn 2 moties ingediend die betrekking hebben op het pand en de ondergrond (object) van Baanbrekers, Zanddonkweg 14 te Waalwijk. Motie 1, “Verzoek van de raad aan het college om te onderzoeken of een circulariteitscentrum haalbaar is, inclusief de financiële consequenties.” Motie 2.1, “Verzoek van de raad aan het college om een voorstel uit te werken om alle grond van Baanbrekers te kopen en dit te dekken vanuit de Grondexploitatie.” Motie 2.2, “Een plan van aanpak uit te werken voor de transformatie van industrieterrein Zanddonk naar woongebied in combinatie met de huidige in het gebied actieve detailhandel.” Naar aanleiding van deze moties zijn gesprekken gevoerd met de directeur van Baanbrekers over de eventuele grondprijs van de betreffende grond. Ten aanzien van motie 1 en motie 2.2. bent u reeds geïnformeerd over de aanpak (zie raadsinformatiebrief d.d. 29-06-2023) Over motie 2.1 gaat onderhavig voorstel. In dit voorstel wordt de raad voorgesteld middelen ter beschikking te stellen om de grond inclusief opstallen aan te kopen.

2. Wat willen we bereiken? De gemeente kan – indien de raad de benodigde middelen ter beschikking stelt - een koopovereenkomst sluiten met Baanbrekers tegen de overeengekomen voorwaarden. Met deze koopovereenkomst heeft de gemeente zekerheid over de aankoop van de grond en de opstallen over 2 jaar. De grond en opstallen kunnen we gebruiken als strategische aankoop. De komende 2 jaar gebruiken we om te onderzoeken wat de beste mogelijkheid is voor deze locatie.

1

3. Argumenten/Overwegingen Baanbrekers heeft als samenwerkende partij reeds veel geduld opgebracht om tot overeenstemming te komen over de verkoopvoorwaarden. Inmiddels is zij gestart met haar nieuwbouw. Onderdeel van de begroting van Baanbrekers voor de nieuwbouw is verkoop van het overgebleven gedeelte van het perceel en de opstallen. De belangen van Baanbrekers liggen voor Baanbrekers aan de opbrengstkant. Dit geldt indirect ook voor de gemeente. Daarnaast is het voor Baanbrekers van belang wie haar toekomstige (samenwerkende) buur wordt. Duidelijkheid over de verkoop en prijs is ook in het belang van de gemeente. Met de aankoop kunnen we een ongewenste invulling eenvoudig voorkomen. Op het perceel rust een bestemming "bedrijventerrein milieu categorie 2.0 t/m 3.2.” Hierdoor kunnen zich bedrijven uit deze, middelzware, milieu-categorie zich vestigen op deze locatie. Deze categorie is destijds aan dit perceel toegekend om de destijds bestaande ruimtelijke rechten niet te beperken. Echter zodra een nieuwe eigenaar maximaal gebruik maakt van de bestemmingsmogelijkheden (vestigen cat. 3.1 of 3.2), kan dat de toekomstige (gefaseerde) transformatie van het gebied in de weg staan. Mocht een nieuw bedrijf zich eenmaal hebben gevestigd zal deze zijn investeringen over een langere periode willen terugverdienen.

Een andere invulling van de locatie in de directe omgeving is dan op korte termijn niet meer mogelijk. De nu gehuurde 700m2 komen in eigendom waardoor huren niet langer meer nodig is. Momenteel huurt de gemeente ten behoeve van de gemeentewerf 700 m² kantoorruimte in het pand van Baanbrekers. Door aankoop zal de huurovereenkomst voor de kantoorruimte van de gemeentewerf bij Baanbrekers vervallen. De gemeente wordt door aankoop haar eigen verhuurder. De huurverplichtingen vervallen hierdoor. Door aankoop wordt een huuropzegging voorkomen. Door aankoop wordt op termijn opzegging van de huurovereenkomst van onze gemeentewerf voorkomen. Hiermee wordt voorkomen dat de Werf moet investeren in een nieuwe kantoorruimte en elders moet gaan huren/kopen en inrichten. De koopprijs is reëel onderbouwd door middel van taxaties. Rekening houdend met de uitgebrachte taxaties valt te concluderen dat de koopprijs op marktniveau ligt. Mocht er na twee jaar nog geen concrete invulling voor de locatie gevonden zijn dan kan worden besloten om tot verkoop over te gaan. In dat geval zal er een klein risico zijn dat verkoop een lagere opbrengst geeft dan dat de aankoop nu kost. De kans op winst is eveneens gering. Door uitgestelde betaling kan het perceel weer worden doorverkocht wanneer een geschikte invulling uitblijft. Er wordt nu beslist en in 2026 afgenomen.

Hierdoor ontstaat een vrij besteedbare ruimte van twee jaar om te onderzoeken wat de beste invulling kan zijn. Bij het uitblijven van een invulling biedt verkoop een uitweg waarbij de inschatting op een waardedaling klein is. Door de relatief grote omvang van het perceel zijn er meerdere mogelijkheden. Door de omvang, ca. 16.000 m², ruime bestemming van de aanwezige opstallen ontstaan er diverse mogelijkheden. Om de beste invulling te vinden dient er een gedegen onderzoek uitgevoerd te worden. Het resultaat van het onderzoek moet laten zien wat de gevolgen zijn van diverse scenario’s met alle voor- en nadelen voor de hele gemeente Waalwijk. Om dit onderzoek uit te voeren dient capaciteit en budget beschikbaar gesteld te worden. Vanwege de aanwezige hinder, zijn (tijdelijke) woonruimten niet mogelijk. 2

Er is geen mogelijkheid om (tijdelijke)woonruimte te creëren op korte termijn. Dit vanwege de aanwezigheid van hindercirkels van de aanwezige bedrijven. Het Didam-arrest is op onderhavige transactie niet van toepassing. Aangezien, bij instemming, dit een transactie tussen overheden onderling betreft dient er geen rekening gehouden te worden met het Didam-arrest. Dit arrest ziet immers toe op handelingen tussen overheden en burgers.

4. Financiën Raadsvoorstel Naast de koopsom zijn er meerdere afspraken die financiële gevolgen hebben. Voorgesteld wordt om voor de aankoopkosten (inclusief bijkomende kosten) 2 kredieten te voteren. De hiermee samenhangende kapitaallasten zorgen voor een structureel nadeel voor de meerjarenbegroting met ingang van 2027, uitgaande van een transactie in het 1e kwartaal van 2026. De totale aankoopkosten bedragen € 4.000.000 voor grond en opstallen. Op basis van taxatierapporten is een uitsplitsing gemaakt naar de waarde van de grond en de waarde van het gebouw. - Voor de waarde van de grond wordt uitgegaan van een bedrag van 15.994,5 m2 * € 200 per m2; een totaalbedrag van € 3.198.900. Uitgaande van een rentepercentage van 1,5% (op basis van de Nota van Uitgangspunten 2024) bedragen de rentelasten € 47.970 per jaar. - De waarde van de resterende opstal (gebouw Twiddus) bedraagt € 801.100. Dit gebouw dateert uit 2004. Op basis van de Nota waarderings- en afschrijvingsbeleid wordt voor gebouwen een afschrijvingstermijn van 50 jaar gehanteerd. Op basis van een nog resterende afschrijvingstermijn van 30 jaar en een rentepercentage van 1,5% (NvU 2024) bedragen de jaarlijkse kapitaallasten € 38.720. Indien als gevolg van toekomstige ontwikkelingen het gebouw eerder gesloopt wordt moet de op dat moment resterende boekwaarde worden afgeboekt.

Dit geldt eveneens voor de restende boekwaarde van de verbouwing uit 2013; per eind 2023 bedraagt de boekwaarde € 311.000. - De verwachte sloopkosten van de overige gebouwen bedragen € 200.000. In het 2e kwartaal van 2026 zal worden bezien of deze kosten meegenomen kunnen worden in de toekomstige ontwikkeling van de locatie. Indien dit niet het geval is wordt voorgesteld om de kosten op dat moment ten laste te brengen van de Algemene Reserve. - De gemeente huurt een deel van het gebouw. Na de eigendomsoverdracht zal de betreffende huurovereenkomst ontbonden zijn en betaalt de gemeente geen huur maar heeft ze nog wel het gebruik. Het betreft hier een bedrag voor jaarlijkse huur en servicekosten van €40.000. Met dit bedrag wordt rekening gehouden in de huidige meerjarenbegroting en kan worden ingezet ter dekking van de jaarlijkse exploitatielasten voor het gehele gebouw. De vraag is of dit bedrag voldoende zal zijn. Daarnaast zal ook rekening moeten worden gehouden met jaarlijkse onderhoudskosten. - Er is door de gemeente een lening aangegaan in 2013 bij Baanbrekers ten behoeve van de verbouwing van de huurruimte. De resterende som bedraagt € 120.000 en dient bij overdracht te worden afgelost. De jaarlijkse rentelasten (3,4% over de resterende som) komen dan te vervallen.

Jaarlijkse financiële consequenties met ingang van de begroting 2027 - Jaarlijkse rentelasten grond € 47.970 - Rente- en afschrijvingslasten gebouw € 38.720 - Huidige raming voor huur en servicekosten (€ 40.000) inzetten ter dekking van de 3

jaarlijkse exploitatielasten voor het gehele gebouw. De werkelijke jaarlijkse lasten zullen naar verwachting hoger zijn dan dit bedrag. Daarnaast zal rekening gehouden moeten worden met jaarlijkse onderhoudskosten. Totaal structureel nadeel per jaar: rente en afschrijving € 86.690 + exploitatielasten PM + onderhoudskosten PM Mogelijke incidentele financiële consequenties op termijn (afhankelijk van ontwikkeling) - Afboeken resterende boekwaarde gebouw (inclusief boekwaarde verbouwing) bij gewijzigde bestemming; € 801.100 + € 311.000 = € 1.112.100 - Sloopkosten van € 200.000 voor de overige panden.

5. Risico’s Deze aankoop beperkt de investeringsmogelijkheden elders. Door nu voor aankoop te kiezen van Baanbrekers wordt een beslag gelegd op de investeringsmogelijkheden in het bredere verband. Er zijn meerdere ambities die grote investeringen vragen op het gebied van financiën en capaciteit. Deze plannen zijn nu in voorbereiding c.q. in de bestuurlijke route. Deze aankoop leidt tot bijkomende eigenaarslasten. Naast de kapitaallasten komen ook belastingen en onderhoud van het gebouw voor rekening van de gemeente. Investeringen in het gebouw bieden ruimte voor verduurzaming. In totaal staan er 3 gebouwen op het perceel. 2 daarvan zijn ca. 50 jaar oude en zijn technisch afgeschreven, deze 2 gebouwen dienen gesloopt te worden op kosten van de gemeente. Het andere gebouw wordt gebruikt door Twiddus en het kantoor van de Werf. Dit gebouw is opgericht in 2004 en heeft nog een technische en economische levensduur van 30 jaar. Ten behoeve van instandhouding dient rekening te worden gehouden met jaarlijkse onderhoudskosten. Dit is buiten eventuele kosten voor verduurzaming van het gebouw. Doordat afname en betaling pas over 2 jaar plaatsvindt, kan de feitelijke waarde dalen. Door op dit moment een besluit te nemen komt de koopprijs (en voorwaarden) vast te liggen. De afname en betaling is over 2 jaar.

Gezien de ontwikkelingen van de laatste jaren is gebleken dat de vastgoedmarkt fluctueert. Dat kan zowel positieve als negatieve effecten hebben op de vraag naar bedrijfsruimte en grond wat vervolgens effect heeft op de waarde. Op basis van taxatierapporten is gebleken dat de koopprijs reëel is. Het huidige aanbod van vergelijkbaar onroerend goed is beperkt. De benodigde capaciteit staat onder druk en werkbudget is niet beschikbaar. Aankoop van de grond en opstal geeft indirect de verplichting om integraal te onderzoeken wat de best passende invulling is. De capaciteit hiervoor staat reeds onder druk, terwijl ‘tijdelijk een (ingehuurde) functionaris inzetten’ in praktische zin geen oplossing biedt. Immers, zo’n onderzoek dient integraal door gezamenlijke inzet van verschillende experts te Aankoop van de grond en opstal geeft indirect de verplichting om te onderzoeken wat de best passende invulling is. Capaciteit is hiervoor een groot aandachtspunt. Capaciteit inkopen/ inhuren is niet altijd een oplossing, het onderzoek dient gemeente breed worden verricht.

6. Participatie Het participatie traject gaat lopen zodra invulling voor de locatie bekend is. zal worden geparticipeerd bij het uitwerken van de vervolginvulling van de locatie.

Er 4

Participatievorm: Participeren/consulteren/mee-besluiten

Wie en wanneer? Bv. Adviesraad X 02-12-2020

7. Duurzaamheid Van de aanwezige (3) opstallen zijn 2 gebouwen opgericht in respectievelijk 1970 en 1978. Deze gebouwen zijn economisch en technisch afgeschreven. Verduurzamen van deze gebouwen is vanuit kostentechnisch oogpunt niet wenselijk en zullen dan ook gesloopt worden. Het gebouw waar thans Twiddus en het kantoor van de Werf in is gevestigd is opgericht in 2004. Voor dit gebouw zijn mogelijkheden om te verduurzamen. Naast verduurzamen van het gebouw kan ook het toekomstig gebruik bijdragen aan het verduurzamen. Duurzaamheid: Welke maatregelen in het raadsvoorstel dragen bij aan sociale en/of fysieke duurzaamheid en inclusieve samenleving.

Meetbaarheid? Indicatoren om effect maatregelen te kunnen monitoren

8. Fatale beslisdatum Er is geen fatale beslistermijn voor dit besluit. Echter ligt de vraag van Baanbrekers inmiddels al geruime tijd bij de gemeente.

9. Vervolgstappen Onderzoek Voor de locatie en het gebouw dient een onderzoek uitgevoerd te worden om zo een goede afweging te kunnen maken over de invulling van het geheel.

10. Bijlagen Bijlage 1 Situatietekening aankoop Baanbrekers Zanddonkweg Bijlage 2 Begrotingswijziging HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Michel Tromp

Sacha Ausems

5

De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 19 maart 2024;

BESLUIT: 1. Ten behoeve van de aankoop 2 kredieten te voteren, 1 krediet ter grootte van € 3.198.900 voor de ondergrond en 1 krediet ter grootte van € 801.100 voor de opstal. 2. vaststellen begrotingswijziging (2024/13).

6

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 30 mei 2024. DE RAAD VAN WAALWIJK de plv. griffier,

de voorzitter,

Frances Opperman-Hulsker

Sacha Ausems

7