Principebesluit De Nieuwe Hoven Oost

Raadsvoorstel Dossier:

41446

Datum collegevergadering:

13 mei 2025

Onderwerp:

Principebesluit De Nieuwe Hoven Oost

0. Adviespunten/beslispunten De raad wordt geadviseerd om: 1. in te stemmen met de realisatie van goedkope koopwoningen in plaats van sociale huurwoningen in De Nieuwe Hoven Oost; 2. de grondexploitatie Landgoed Driessen te herzien zodat: a. voor heel De Nieuwe Hoven Oost van een facilitair naar een actief grondbeleid wordt gegaan; b. het exploitatiegebied wordt uitgebreid met ca. 1.100 m2 van perceel SPR01 B 4992;

1. Aanleiding? In het bestemmingsplan Driessen hebben alle nog te ontwikkelen gronden in fase I een woonbestemming met uitwerkingsplicht. Alvorens een uitwerkingsplan vast te kunnen stellen dient er een Nota van Uitgangspunten te worden vastgesteld. Voor plandeel De Bibliotheek is dit gebeurd in 2008. De Nieuwe Hoven Oost maakt onderdeel uit van dit plandeel.

De Nieuwe Hoven Oost

Afbeelding: Plandelen Landgoed Driessen met in rood (globaal) De Nieuwe Hoven Oost

1

Ontwikkeling van het oostelijk deel van De Nieuwe Hoven is tot nog toe niet mogelijk. Het gebied ligt binnen de hindercirkel van een veehouderijbedrijf aan de Van der Duinstraat. Inmiddels heeft een projectontwikkelaar met de betreffende agrariër overeenstemming bereikt over aankoop van gronden en beëindiging van het bedrijf. Met concreet zicht op het wegnemen van de belemmering is ontwikkelaar met de gemeente in overleg getreden over de ontwikkeling van zowel het nu nog agrarisch gebruikte perceel als de hier direct aan grenzende gronden die in gemeentelijke eigendom zijn. Gezamenlijk is een concept stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit gaat uit van de realisatie van een mix van rijwoningen en twee-onder-een-kap woningen en enkele vrijstaande woningen. Een deel van het programma bestaat uit goedkope koopwoningen (25%). Voor het overige is sprake van middeldure koopwoningen (36%) en vrije sector woningen (39%). Overeengekomen is voorts dat de gemeente zowel de eigen grondpositie als die van de ontwikkelaar bouw- en woonrijp maakt. Afspraken zijn vastgelegd in een aan- en verkoopovereenkomst. Het ontbreken van sociale huurwoningen in het bouwprogramma en planinhoudelijke wijzigingen op de grondexploitatie zijn aanleiding om de raad goedkeuring te vragen.

Het plan zelf zal, na het voeren van een omgevingsdialoog, in het kader van de vergunningprocedure (buitenplanse omgevingsplanactiviteit, bopa) nog een keer voor bindend advies aan u voorgelegd worden.

2. Wat willen we bereiken? • •

Middels een actief grondbeleid mogelijk maken dat in de Nieuwe Hoven Oost (Landgoed Driessen) 61 eengezinswoningen toegevoegd worden aan de woningvoorraad Te faciliteren dat aansluitend aan bovengenoemd plangebied maximaal 2 extra vrijstaande woningen gerealiseerd worden.

3. Argumenten/Overwegingen Andere woningtypen In de Nota van Uitgangspunten voor de Bibliotheek (2008) wordt voor De Nieuwe Hoven een beeld geschetst met uitsluitend vrijstaande woningen. Dit zou een goede overgang vormen van de projectmatige bouw in Landgoed Driessen naar de meer incidentele bebouwing aan de Van der Duinstraat en de wijk Achter de Hoven. Verder naar het Westen (aan de Hein Jordansstraat) is ook vrijwel uitsluitend vrijstaand gebouwd. Gemeente en ontwikkelaar hebben samen echter geconstateerd dat een dergelijk programma niet goed aansluit bij de huidige woningbouwopgave en de ambities uit het gemeentelijke woonbeleid en de SRBT Woondeal 2023. Hierin neemt betaalbaarheid een belangrijke plaats is. Het concept stedenbouwkundig plan voorziet in een mix van twee-onder-één-kapwoningen en rijwoningen, aangevuld met enkele vrijstaande woningen. Niet gewijzigd ten opzichte van de Nota van uitgangspunten is dat het gebied ontsloten wordt vanuit Landgoed Driessen en dat alleen voor fietsers en voetgangers een verbinding gelegd wordt met het lint en de wijk Achter de Hoven. Goedkope koop in plaats van sociale huur Met het ondertekenen van de SRBT woondeal heeft de gemeente Waalwijk de ambitie uitgesproken om in nieuwbouwprojecten tenminste 30% sociale huurwoningen toe te voegen.

In de gemeentelijke Woonvisie Waalwijk 2020 wordt voor projecten kleiner dan 70 woningen een iets lager percentage van 20% gehanteerd. 2

Bij het opstellen van het concept stedenbouwkundig plan is in eerste instantie rekening gehouden met dit laatste uitgangspunt. Realiseren van meer goedkope (rij)woningen achtten wij hier, op de overgang van Landgoed Driessen en het lint, niet wenselijk. Dit zou leiden tot een te compact plan dat onvoldoende aansluit bij de omgeving. Helaas is zelfs 20% sociale huurwoningen niet haalbaar gebleken; Stichting Casade heeft aangegeven de betreffende woningen niet te kunnen/willen realiseren. Ook andere in Waalwijk en de regio actieve toegelaten instellingen hebben geen interesse om hier sociale huurwoningen te realiseren of af te nemen. Het is met andere woorden niet mogelijk om een plan te ontwikkelen dat volledig past binnen de Woonvisie en de Woondeal! Goedkope woningen hoeven niet altijd huurwoningen zijn. Voor een deel van de woningzoekenden is kopen ook een optie, mits deze woningen voldoende betaalbaar zijn. Gemeente en ontwikkelaar zijn daarom – onder voorbehoud van instemming van de raad overeengekomen dat 20% van de woningen in het plangebied verkocht wordt voor maximaal 70% van de van rijkswege vastgestelde betaalbaarheidsgrens. (Voor 2025 ligt deze grens op € 405.000. 70% hiervan is € 283.500). Ook mogen deze woningen alleen verkocht worden aan gegadigden met een gezinsinkomen van niet meer dan 1,5 keer de DAEB-inkomensgrens (Diensten van Economisch Belang). N.B.

Gekeken is naar mogelijkheden om deze eisen voor langere tijd te stellen. Opnemen van een kettingbeding om deze verplichtingen bij doorverkoop over te dragen op eventueel volgende kopers is juridisch echter niet haalbaar gebleken. Dit staat op gespannen voet met het eigendomsrecht (recht op waardeontwikkeling) en leidt tot problemen bij toekomstige kopers bij het afsluiten van een hypotheek en de belastingaangifte. Waarom een raadsbesluit? De situatie waarin de toegelaten instellingen geen sociale huurwoningen kunnen/willen realiseren is niet voorzien in de Woonvisie. Hierin wordt in relatie tot betaalbaarheid alleen gesproken over sociale huurwoningen. Goedkope koopwoningen worden niet genoemd. Vandaar dat uw raad nu expliciet gevraagd wordt om een besluit te nemen. De gemeente Waalwijk heeft op dit moment circa 30,3% sociale huur in de totale woningvoorraad. Dat is ruim boven het Nederlands gemiddelde (27%). In de programmering voor de komende vijf jaar zit, ook zonder sociale huur in De Nieuwe Hoven, bijna 30% sociale huur. Daarmee zou het aandeel sociale huur in de totale woningvoorraad over vijf jaar uitkomen op 30,2% en blijft dit nog altijd boven 30% en ruim boven het Nederlands gemiddelde.

4. Financiën Van faciliterend naar actief grondbeleid De door ontwikkelaar van agrariër te verwerven grond ligt in het plangebied van het exploitatieplan Landgoed Driessen. In de huidige grondexploitatie wordt voor deze grond uitgegaan van een faciliterend grondbeleid. Kostenverhaal vindt dan plaats middels via het in rekening brengen van een exploitatiebijdrage. Met de beëindiging van het veehouderijbedrijf vervalt ook de milieubelemmering en wordt de ontwikkeling van ca. 16.500 m2 gemeentegrond mogelijk. De verkavelingsmogelijkheden van het gehele gebied zijn groter als de huidige kadastrale grenzen niet maatgevend zijn. Het ligt dan ook voor de hand om te kiezen voor een actief grondbeleid waarbij de gemeente grond aankoopt van de ontwikkelaar en deze vervolgens bouw- en woonrijp maakt en uitgeeft. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan een van de 3

beleidsuitgangspunten uit de nota Grondbeleid 2025-2030: “Afhankelijk van het financiële én maatschappelijke rendement van een ontwikkeling wordt gekozen voor een actief of voor een facilitair grondbeleid”. Voordeel van deze werkwijze is dat de gemeente ook eenvoudig de regie kan houden op de openbare ruimte. De wijziging van faciliterend naar actief grondbeleid betekent dat de nog te maken kosten op de hoofdkostensoorten Bouwrijp maken en Woonrijp maken in de grondexploitatie Landgoed Driessen worden opgehoogd met 3% respectievelijk 2%. De hoofdkostensoort Verwerving stijgt met de overeengekomen aankoopprijs voor het perceel. Daar staan echter ook meer verkoopopbrengsten tegenover. Per saldo heeft deze wijziging geen nadelige gevolgen. Extra woningen net buiten plangebied In de onderhandeling over aankoop van het perceel van agrariër heeft ontwikkelaar toegezegd om zich in te spannen om planologisch mogelijk te maken dat op het terrein dat bij agrariër blijft een extra vrijstaande woning gerealiseerd kan worden (perceel SPR01 B 4992). Bij het opstellen van het concept stedenbouwkundig plan is geconstateerd dat ook twee vrijstaande woningen hier ruimtelijk voorstelbaar zijn. Het overgrote deel van de ontwikkeling heeft betrekking op gronden binnen het bestemmingsplan en exploitatieplan Driessen.

Kosten en opbrengsten kunnen dus geboekt worden via de administratie van de grondexploitatie Landgoed Driessen. Dit geldt niet voor het achterste gedeelte van het perceel van agrariër waar deze één of twee woningen wenst te realiseren. Teneinde ook voor deze gronden via het project kostenverhaal verzekerd te hebben, dient deze grond toegevoegd te worden aan de administratieve grondexploitatie Landgoed Driessen.

Afbeelding: verbeelding bestemmingsplan Driessen met daarop: - Grens bestemmingsplan, tevens grens grondexploitatie (lijn met bolletjes) - De Nieuwe Hoven Oost (rood, binnen grens bestemmingsplan/grondexploitatie) - De uitbreiding van het plangebied (blauw, buiten grens bestemmingsplan/grondexploitatie)

Marktconforme prijzen Partijen zijn onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring een aankoopprijs van de grond overeengekomen. Ook is afgesproken om de grondprijs die ontwikkelaar betaalt voor bouwrijpe grond op het moment van levering te bepalen op basis van vooraf opgenomen grondquotes. Dit is de grondprijs als percentage van de vrij-op-naam prijs (VON-prijs). Hierdoor profiteert de gemeente van een eventuele stijging van de VON-prijzen. Mocht de 4

verkoopprijs dalen, dan is een minimum grondprijs afgesproken. Op die manier kunnen kosten voor grondaankoop, plankosten en uitvoeringskosten gedekt worden. Zowel de aankooprijs als de grondwaarde is getaxeerd. De overeengekomen prijzen en grondquotes zijn marktconform te noemen Herziening van de grondexploitatie Bij een planinhoudelijke wijzigingen moet de grondexploitatie op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording Gemeenten en Provincies (BBV) opnieuw door de raad worden vastgesteld. Helaas was het in tijd niet mogelijk om bovengenoemde wijzigingen van de grondexploitatie mee te nemen in de Nota Grondexploitatie 2025 (behandeling in de raadsvergadering van 26 juni 2025). Bij het schrijven van dit raadsvoorstel zijn wij er van uitgegaan dat de raad eerst de nota Grondexploitatie 2025 vaststelt en dan pas de in dit voorstel beschreven herziening. Bij een actieve ontwikkeling van De Nieuwe Hoven Oost is het resultaat op eindwaarde van de grondexploitatie Landgoed Driessen nagenoeg gelijk aan de situatie waarin de gemeente geen grond aankoopt maar een kostenverhaalsbijdrage ontvangt. Hierdoor kan de gevormde verliesvoorziening bij de Nota Grondexploitatie 2025 ter hoogte van het eindwaarderesultaat onveranderd blijven.

5. Risico’s Ontwikkelaar koopt van agrariër niet alleen grond en opstallen, maar ook stikstofrechten. Gedachte was om de ontwikkeling mogelijk te maken door deze in ter leveren (intern salderen). In december 2024 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State echter uitgesproken dat ook voor intern salderen een Natuurvergunning vereist is. De depositie ten gevolge van het huidige gebruik (veehouderijbedrijf) is hoger dan de berekende depositie voor het woningbouwproject (bouw- en gebruiksfase). Maar vooralsnog is niet duidelijk aan welke regels een aanvraag Natuurvergunning getoetst gaat worden. Daarmee lijkt stikstof vooralsnog niet zozeer een belemmering te vormen. Wel is sprake van een risico op vertraging. Om dit risico te beperken wordt gekeken naar de mogelijkheid om ecologisch te laten onderbouwen dat realisatie van het project geen significant nadelige gevolgen heeft op kwetsbare natuur.

6. Participatie De ontwikkeling valt binnen het besluit van de gemeenteraad d.d. 24 februari 2022 over het onderwerp ‘Adviesrecht raad, participatieplicht en delegatie onder de Omgevingswet’. De gemeenteraad heeft op 24 februari 2022 een lijst met categorieën vastgesteld waarover zij wenst te adviseren en waarvoor participatie verplicht is. Ontwikkelaar heeft daarom een participatieplan opgesteld. Hierin wordt voorgesteld om een bewonersavond te organiseren en een online tool te gebruiken om te reageren. De tijd die rest tussen de behandeling van dit raadsvoorstel en de zomervakantie (de schoolvakantie begint op 5 juli) is te kort om een goede Omgevingsdialoog te kunnen voeren. Deze vindt derhalve pas plaats na de zomervakantie. Ontwikkelaar maakt een verslag van de omgevingsdialoog. Dit wordt toegestuurd aan de mensen die aanwezig waren op de bewonersavond of online gereageerd hebben. Zij worden in de gelegenheid gesteld om te reageren. Ook wordt dit verslag toegevoegd stukken bij de te zijner tijd door ontwikkelaar in te dienen aanvraag omgevingsvergunning. Deze vorm van participatie past bij het aan de hand van de Handleiding Participatie bepaalde participatieniveau (uitgebreid).

5

Gemeente en ontwikkelaar zijn zich er van bewust dat participatie kan leiden tot aanpassing van het concept stedenbouwkundig plan en/of het bouwprogramma.

7. Bijdrage aan de Duurzame Ontwikkelingsdoelen (SDG’s) Ontwikkeling van De Nieuwe Hoven Oost draagt bij aan de volgende doelen van de duurzaamheidsdoelen van de Verenigde Naties (SDG's): • Doel 11, duurzame steden en gemeenschappen: Beweging op de woningmarkt is belangrijk voor starters en doorstromers. • Doel 7, betaalbare en duurzame energie: In De Nieuwe Hoven Oost wordt geen energie opgewekt, maar door te voldoen aan van rijkswege gestelde eisen zoals BENG 2.0 en TO-juli wordt het energieverbruik beperkt. Dit alles (uiteraard) zonder gasaansluiting. • Doel 17, partnerschap om doelen te bereiken: Gemeente en ontwikkelaar werken ieder vanuit hun eigen doelen samen om dit gebied tot ontwikkeling te brengen.

8. Fatale beslisdatum Er is geen sprake van een fatale beslistermijn. Wel zijn ontwikkelaar en agrariër een datum overeengekomen waarop de grond afgenomen moet zijn door ontwikkelaar. Streven is om de omgevingsvergunning op dat moment afgegeven te hebben. Dat doel komt in het gedrang als besluitvorming over dit voorstel uitgesteld wordt.

9. Vervolgstappen Na het voeren van een omgevingsdialoog en naar aanleiding hiervan eventueel aanpassen van het plan, wordt door ontwikkelaar een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Omdat het hier een buitenplanse omgevingsplanactiviteitenvergunning (bopa) betreft heeft de raad daarbij een bindend adviesrecht. Te zijner tijd zal de concept omgevingsvergunning dus voor bindend advies aan u voorgelegd worden. Met een door de raad vastgestelde herziene grondexploitatie is het college bevoegd binnen de nieuwe financiële kaders te handelen, dat wil zeggen grond aan te kopen van ontwikkelaar en kosten te maken voor het bouw- en woonrijp maken.

10. Bijlagen Bijlage 1: Concept stedenbouwkundig plan Bijlage 2: Participatieplan De Nieuwe Hoven Oost Bijlage 3: Aan- en verkoopovereenkomst

HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Michel Tromp

Sacha Ausems

6

Voorgeschiedenis:

De nota van Uitgangspunten voor plandeel De Bibliotheek is vastgesteld door het college op 3 maart 2008. Het bestemmingsplan Driessen is vastgesteld door de raad op 14 juni 2023

7

De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 13 mei 2025,

BESLUIT: 1. in te stemmen met de realisatie van goedkope koopwoningen in plaats van sociale huurwoningen in De Nieuwe Hoven Oost; 2. de grondexploitatie Landgoed Driessen te herzien zodat: a. voor heel De Nieuwe Hoven Oost van een facilitair naar een actief grondbeleid wordt gegaan; b. het exploitatiegebied wordt uitgebreid met ca. 1.100 m 2 van perceel SPR01 B 4992;

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 26 juni 2026. DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,

de voorzitter,

Jeroen Deneer

Sacha Ausems

1