Presentatie woningmarktonderzoek Waalwijk

Woningmarktonderzoek Waalwijk Stec Groep aan gemeente Waalwijk Job Wevers 10 april 2025

Even voorstellen • Stec Groep: advies, onderzoek en strategie over wonen, werken en winkelen • Oog voor zorgvuldig ruimtegebruik en de impact daarvan op leefomgeving, maatschappij en economie • Werkvelden: wonen (en zorg), bedrijventerreinen, retail, kantoren, grond en gebiedsontwikkeling • Klanten: overheden, woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers • 35 medewerkers: geografen en planologen • Kantoor in Arnhem met werkgebied heel Nederland

Aanleiding onderzoek Er lagen al onderzoeken: • In 2023 geactualiseerd schaarsteonderzoek opgeleverd.

• Ook regionaal woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. Ondanks dat leven er nog meerdere vragen, onder andere over:

• Woningtekort • Scheefwonen • Leegstand • Verhuisbewegingen • Trends en ontwikkelingen • Regelgeving en instrumenten

Dit onderzoek geeft daar een antwoord op.

Woningmarkt

Relatief veel eengezinswoningen in Waalwijk Woningvoorraad naar type en eigendom, 1 januari 2023 0%

10%

20%

Waalwijk

Nederland Koop egw

30%

40%

50%

55%

5%

48% Koop mgw

Bron: LMW (2024, cijfers 1 januari 2023).

60%

9% Corp egw

70%

80%

16%

12%

Corp mgw

90%

15%

17% Part egw

100%

4% 5%

4%

10% Part mgw

Transactieprijzen met +44% gestegen in afgelopen vijf jaar € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2015

2016

2017 Nederland

Bron: CBS (2025, cijfers 2015-2024).

2018

2019

2020

2021 Waalwijk

2022

2023

2024

Stijgende prijzen leiden tot krapte bij corporatiewoningen Inschrijftijd en zoektijd naar aantal maanden bij vrijkomend corporatiebezit 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

86 77

92 83

16

14

14

67

12 10 8

9

9

2020

2021

13

6

6 4 2 0 2019

2020

2021

2022

Gemiddelde inschrijfduur Bron: Casade (2024, cijfers 2019-2023).

2023

2019

2022

Gemiddelde zoekduur

2023

1.315 huishoudens wonen scheef in sociale huur Aandeel huishoudens dat scheef woont in sociale huur per doelgroep 0%

5%

10%

15%

Alleenstaand tot 35 jaar

11% 0%

Stel zonder kinderen tot 35 jaar

11%

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar

10%

Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar

8% 0%

Stel met kinderen Eenouder

6%

5%

Totaal

Midden inkomen Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 1 januari 2023).

7%

30%

35%

24% 26%

13%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

Stel zonder kinderen > 75 jaar

25%

13%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar Alleenstaand >75 jaar

20%

28%

14% 31%

29% 22%

13% 23% 17% 23%

Hoog inkomen

Woningtekort Waalwijk bedraagt circa 900 woningen Het woningtekort is als volgt berekend: • Landelijk woningtekort bepaald op basis van personen ouder dan 25 jaar die niet zelfstandig wonen. • In woningmarktregio Tilburg leidt dat tot tekort van 6%. Streven is terugbrengen naar 2%. Dit vraagt om 7.730 woningen. • Aandeel Waalwijk in deze opgave bedraagt circa 900 woningen.

690 woningen staan administratief leeg, kleiner deel structureel Aantal leegstaande woningen in de gemeente Waalwijk, 1 januari 2023 800 700

690

600 500 400

285

300

195

200 100

0 Administratieve leegstand

Langdurige leegstand (adm.)

Bron: CBS Leegstandsmonitor 2024 (cijfers 1 januari 2023).

Daadwerkelijke langdurige leegstand

Minder opgekochte woningen, ook geen sprake van waterbedeffect Verkochte woningen in de gemeente Waalwijk naar type koper, 2022 – 2024 H1

Totaal

Tot € 300.000

0%

20%

40%

2022

60%

80%

80% 7%

2023

88%

2024 H1

91%

2022

89%

100% 10%

4%

3% 1% 8% 0% 5% 4%

4% 5% 2%

2023

93%

3% 1% 3%

2024 H1

90%

6% 2% 2%

Eigenaar bewoner

Tweede woning

Bron: Kadaster (2024, cijfers 2022 – 2024 H1).

Investeerder

Overig

Verhuisbewegingen

Migratie biedt tegenwicht voor natuurlijke krimp Bevolkingsontwikkeling gemeente Waalwijk, 2014 – 2023 700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Natuurlijke ontwikkeling (geboorte - sterfte)

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Totale bevolkingsontwikkeling

Bron: CBS (2024, cifjers 2014-2023).

2023

Vergrijzing en huishoudensverdunning zichtbaar Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudens naar samenstelling (rechts) 14.000

9.000

12.000

8.000

10.000

7.000

8.000 6.000

6.000

4.000

5.000

2.000

4.000

0

3.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0-15 jaar 55-75 jaar

15-35 jaar >75 jaar

Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2024).

35-55 jaar

Alleenstaanden

Stellen

Gezinnen

Jongeren verhuizen relatief veel, ouderen juist relatief weinig Verhuizingen naar doelgroepen, 2018-2022 7%

Alleenstaand tot 35 jaar Alleenstaand 35 tot 55 jaar

15%

32%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

Alleenstaand >75 jaar

1%

Stel zonder kinderen tot 35 jaar

5%

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar

4%

Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar Stel zonder kinderen > 75 jaar 12% 2%

16% 6%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022).

Stel met kinderen Eenouder

Jongeren vaker afkomstig van buiten gemeentegrens Herkomst inkomende verhuizingen richting woning in de gemeente Waalwijk, 2018-2022 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Alleenstaand tot 35 jaar

20%

51%

29%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar

23%

50%

27%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

47%

42%

Alleenstaand >75 jaar

11%

75%

25%

0%

Stel zonder kinderen tot 35 jaar

35%

55%

10%

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar

35%

52%

12%

Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar

49%

47%

Stel zonder kinderen > 75 jaar

74%

Stel met kinderen Totaal Binnengemeentelijk Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022).

26%

57%

Eenouder

39% 47%

Binnenlands

0%

37%

51% 35%

3% 6% 9% 18%

Buitenlands

Veel jongeren van buitenaf komen uit Tilburg Herkomst inkomende binnenlandse verhuizingen per doelgroep, 2018-2022 0%

10%

20%

Tilburg Loop op Zand

30%

240

60%

Den Bosch

105

Breda

60

Dongen

50

100 60

20

125 20

35

15

30

20

30

20

55

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022).

180

55

20

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar Gezinnen

90% 165

30 65

20

40

80% 85

30

40

Altena

70%

155 95

235

Oosterhout

50%

415

Heusden

Geertruidenberg

40%

35

20 20

20 15

15 20

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar Alleenstaanden en stellen >75 jaar

100%

Corporatiewoningen wel vaak toegewezen aan eigen inwoners Verhuringen corporatiebezit in de gemeente Waalwijk naar herkomst, 2018-2022 8%

13%

28%

7%

7%

31%

30%

35%

100% 17%

90%

80% 28%

70% 60% 50% 40%

65%

52%

62%

62%

55%

30% 20%

10% 0% 2019

2020 Waalwijk

Bron: Casade (2019-2023).

2021 Regionaal

2022

2023 Buiten-regionaal

Ook betaalbare nieuwbouw in trek bij eigen inwoners • Ook mogelijkheid tot sturing op voorrang eigen inwoners bij betaalbare nieuwbouw (tot € 405.000 in 2025, mits schaarste aangetoond). • Juist dit segment ook in trek bij eigen inwoners: 60% van betaalbare nieuwbouw bewoond door eigen inwoners. • Ook zonder regeling wordt daarmee 50% voorrang aan eigen inwoners dus al gehaald.

Buitenlandse verhuizer is veelal arbeidsmigrant Buitenlandse verhuizingen naar herkomst, 2018-2022

21% Polen

Spanje

Roemenië

Oekraine

3% 3%

Bulgarije

Portugal

4%

Belgie

Hongarije

Litouwen

Overig

34% 2%

5%

10% 8%

9%

Bron: CBS Microdata (2024, cijers 2018-2022).

Maatregelen

Doorbouwen en waar mogelijk versnellen • Voldoende harde plannen voor continue bouwstroom • Parallel plannen in het woningbouwontwikkelingsproces • Inzetten op standaardisatie in de bouw, fabrieksbouw • Werken met realisatieplichten in overeenkomst en bij vergunning • Effectief samenwerken op de (regionale) versnellingstafel • Overweging: inzet actief grondbeleid voor realiseren doelen

Betaalbaar bouwen en houden Instrument Omgevingsplan Restricties uit- en opbouwmogelijkheden Percentages woningbouwcategorieën Verordening Vereveningsfonds Toewijzen specifieke doelgroepen Opkoopbescherming Grondbeleid Contractuele verplichting of overeenkomst Zelfbewoningsplicht Antispeculatiebeding Anterieure overeenkomst Koop- en financieringsconstructies KoopGarant KoopSmarter KoopStart Starterslening

Betaalbaar maken

Betaalbaar houden Beschikbaar maken

Beschikbaar houden

Gemeente Waalwijk al actief met sommige instrumenten Instrument Omgevingsplan

Al ingezet in de gemeente Waalwijk?

Restricties uit- en opbouwmogelijkheden

Weinig.

Percentages woningbouwcategorieën

Ja, via anterieure overeenkomsten. Geen doelgroepenverordening.

Verordening Vereveningsfonds Toewijzen specifieke doelgroepen Opkoopbescherming Grondbeleid

Nee, nog niet. Enkel via urgentieregeling sociale huur. Ja, in 8 buurten binnen de gemeente. In de hoofdzaak passief grondbeleid. Soms actieve aankoop bij duidelijke maatschappelijke meerwaarde.

Contractuele verplichting of overeenkomst Zelfbewoningsplicht Regelmatig ingezet via anterieure overeenkomsten. Antispeculatiebeding Regelmatig ingezet via anterieure overeenkomsten. Anterieure overeenkomst Ja, zeer regelmatig. Koop- en financieringsconstructies 100 woningen met een KoopGarant-constructie in bezit van KoopGarant Casade. KoopSmarter Nee, nog niet. KoopStart Nee, nog niet. Starterslening Ja, op dit moment geldend tot de NHG-grens.

Bevorderen van doorstroming ouderen Zeker doen: • Aandeel nultredenwoningen opnemen in woonprogrammering en volkshuisvestingsprogramma/woonzorgvisie op basis van woningbehoefte

• Voorrang voor ouderen die doorstromen naar ouderenwoning • Bewustwordingscampagne (landelijk, regionaal, lokaal) Overwegen te doen: • Stimuleringsmaatregelen zoals doorstroomcoaches • Financiële prikkels zoals huurkorting en verhuispremie

Beter benutten van bestaande voorraad

Conclusies

Beantwoording vragen • Woningtekort: 900 woningen, betaalbare woningen benodigd • Scheefwonen: 1.315 scheefhuurders, beschikbaar middensegment nodig voor doorstroming • Leegstand: 690 woningen, maar slechts klein deel kan beter benut worden. Ook transformatie overige panden als oplossing. • Verhuisbewegingen: instroom van buitenaf, maar voorrangsregeling heeft weinig effect. • Trends en ontwikkelingen: toenemende koopwoningprijzen, vergrijzing en huishoudensverdunning vragen om maatregelen. • Regelgeving en instrumenten: mogelijkheden om via instrumenten en acties betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen te vergroten

Contact opnemen? Job Wevers 06-82262585 j.wevers@stec.nl www.stec.nl