Presentatie RK-Waalwijk Onderzoek Woningbouwbeleid

Onderzoek Woningbouwbeleid Rekenkamer Waalwijk

10 april 2025

Rosa Slagt & Thierry Wever

Vanavond • Aanleiding • Onderzoeksopzet • Conclusies en aanbevelingen • Vragen (spaar deze even op…) 2

Aanleiding onderzoek Tijdig bijsturen mogelijk maken vanuit de constatering dat: • De doelstelling is om tussen 2022 t/m 2026: 1.180 woningen toegevoegd moeten worden (Woondeal, 2023). • In de Woondeal zijn ook eisen voor betaalbaarheid zijn opgenomen: 2/3 betaalbaar, 30% sociaal. • Het realiseren van woningen veel tijd kost.  Nu bijsturen op plannen t/m 2026 is al bijna niet meer mogelijk… 3

Onderzoeksvragen Hoofdvraag: “In hoeverre geeft de gemeente Waalwijk – in samenwerking met andere stakeholders op lokaal en regionaal niveau – effectief en efficiënt invulling aan de gemeentelijke woningbouwdoelstellingen?”

Deelvragen over onder meer: • Huidige beleidskaders en doelstellingen; • (Gerealiseerde) plancapaciteit, met bijbehorende risico’s; • De rol van de gemeenteraad. 4

Onderzoeksmethode (1/2) Beleidsanalyse

Interviews

Belangrijkste documenten:

Gemeente:

• Coalitieakkoord 2022- 2026 | 2022

• Beleidsmedewerkers wonen

• Woondeal SRBT | 2023

• Wethouder De Jong

• Woonvisie Waalwijk | 2020 • Prestatieafspraken Casade 2024 – 2028 | 2023

• Gemeenteraad Extern:

• Brabantse verstedelijkingsstrategie | 2023

• Woningcorporatie Casade • Projectontwikkelaars actief in Waalwijk

• Provincie Noord-Brabant

5

Onderzoeksmethode (2/2) Risicoscan Plancapaciteit • 23 plannen zijn onderzocht, criteria: − Alle plannen met een verwachte oplevering van >10 woningen t/m 2026; − Aanwezigheid gemeentelijke projectleider.

• Gemeentelijke projectleiders hebben ieder (potentieel) risico gescoord op kans op vertraging. • Focusgroep met de projectleiders en beleidsmedewerkers over de risico’s en risicobeheersing. 6

Hoeveel bouwen? (Vastgesteld) beleid • Verschillende beleidsdoelen (Woonvisie / Coalitieakkoord/ Woondeal t/m 2026 vs. provinciale prognose):

• Prognose kent geen verdeling naar woningtypen en prijsklasse. 7

Deelconclusie 1

Aanbevelingen - raad

• Vastgestelde woningbouwdoelstellingen voor de middellange termijn (van 2026 tot 2030/2035) ontbreken. • Zonder duidelijke doelstellingen voor de middellange termijn is het moeilijk om de effectiviteit en efficiëntie van het huidige beleid te beoordelen.

• Geef het college de opdracht om bij de eerstvolgende regionale Woondealafspraken in te zetten op doelstellingen voor de middellange termijn (2030/2035). • Maak de doelstellingen voor het totaal te realiseren aantal woningen en het aantal woningen per segment SMART, zodat monitoring mogelijk is.

Update! Uit de ambtelijke reactie blijkt dat in oktober 2024 regionale woningbouwafspraken zijn gemaakt voor de periode 2024 t/m 2030. Afspraken t/m 2034 staan in de regio voor 2025 op de planning. 8

Plancapaciteit en risico’s (1/2) •

Plancapaciteit wordt niet per opleverjaar bijgehouden.

•

Ondanks de grote plancapaciteit, zijn veel plannen nog in de beginfase en dus minder zeker van uitvoering (niet ‘hard’).

•

Niet van alle gesloopte woningen sinds 2022 is bekend tot welk segment ze behoorden.

•

Risico’s worden op planniveau ingeschat, overkoepelende monitoring en risicobeheersing ontbreekt. 9

Plancapaciteit en risico’s (2/2) Top 10 risico’s voor vertraging Ranking risico's

Aantal woningen met mogelijk vertraging

Aantal woningen met grote kans grote vertraging

Bezwaar omwonenden

1

1159 (50%)

258 (11%)

Financiële haalbaarheid

2

1596 (69%)

52 (2%)

Afhankelijkheid particulier initiatief

3

1652 (72%)

52 (2%)

Samenwerking gemeente en bouwende partij(en)

4

1484 (6%)

0 (0%)

Aanleg infrastructuur / ontbrekende ontsluiting / capaciteitsproblemen

5

1321 (57%)

450 (19%)

Stikstof

5

1175 (51%)

450 (19%)

Bodemverontreiniging

7

1145 (50%)

0 (0%)

Onderzoek en maatregelen flora en fauna

7

478 (21%)

69 (3%)

Parkeernorm

9

789 (34%)

0 (0%)

Overig milieu (bijv. luchtkwaliteit, geur, externe veiligheid)

9

650 (28%)

0 (0%)

Gebrek aan marktdruk

9

461 (20%)

0 (0%)

Risico's/ knelpunten

Let op, dit is een momentopname per oktober 2024 10

Deelconclusie 2

Aanbevelingen - raad

• De huidige monitoring van woningbouwplannen sluit niet goed aan bij de gestelde beleidsdoelen.

• Geef het college de opdracht om de monitoring van de nieuwbouwproductie te verduidelijken, zowel voor gerealiseerde als geplande woningen. • Monitor risico’s niet enkel op planniveau, maar doorlopend • Maak risico's op vertraging of planuitval voor de raad inzichtelijk.

Update! Vanaf eerste helft 2025 worden in de SRBT-gemeenten een uitgebreid monitoringssysteem voor de planvoorraad geïmplementeerd. 11

Deelconclusie 3

Aanbevelingen - raad

• Voor de gemeenteraad is onbekend welke lokale beleidsruimte er is ten opzichte van en binnen regionale afspraken. • De informatievoorziening buiten de P&C-cyclus om wordt als minimaal ervaren door raadsleden.

• Werk samen met het college bij het opstellen van de Omgevingsvisie. Maak daarin keuzes over ambities en prioriteiten voor woningbouw en andere ruimtelijke ontwikkelingen. Zorg ervoor dat deze keuzes in samenhang worden gemaakt, zodat ze elkaar versterken. • Houd jaarlijkse bijeenkomst om de raad te informeren over de voortgang van de woningbouw, beoordeel de optelsom van de (verwachte) bouwproductie, in relatie tot de gestelde woningbouw-doelstellingen. • Bespreek de plannen en geef de raad de kans om te bespreken welke kaders en uitgangspunten voor de gemeente van wezenlijk belang zijn.

12

Deelconclusie 4

Aanbevelingen - college

• De samenwerking met projectontwikkelaars en woningcorporatie Casade wordt als goed ervaren. • Projectontwikkelaars merken verschillen in de snelheid van projecten, mede afhankelijk van de werkwijze van de projectleiders.

• Standaardiseer de aanpak voor projectmatig werken rondom woningbouwprojecten. • Maak daarin gebruik van duidelijke projectopdrachten waarin het proces, de verantwoordelijkheden en de prioriteiten helder worden benoemd.

13

Deelconclusie 5

Aanbevelingen - college

• Casade heeft een (te) beperkte investeringscapaciteit om de 30% nieuwbouw sociale huurwoningen te realiseren. • Onduidelijk is hoe op de middellange termijn het aandeel sociale huur structureel gehaald kan worden.

• Verken de grenzen en alternatieven met betrekking tot de beperkte investeringscapaciteit van woningcorporatie Casade. • Neem deze overwegingen mee in het formuleren van realistische beleidsdoelen.

14

Vragen?

15

www.rigo.nl

Dit onderzoek is uitgevoerd door RIGO in opdracht van de Rekenkamer Waalwijk.