Presentatie informatieavond 8 feb - De Els
Tekst van het document
Herontwikkeling De Els Gemeenteraad Waalwijk 8 februari 2024
Programma informatieavond De Els • Blok 1: Positie in de centrumvisie • Blok 2: Ontwikkeling ruimtelijk model • Blok 3: Financieel • Blok 4: Vervolgproces
Structuur centrumvisie 2023 (concept)
De Els: Positie binnen centrum(visie) De Els (binnen en buiten de deuren)
• Circa 14.000 m2 wvo detailhandel • Vormt ca. 50% van het toekomstig compacte (publieks)rondje van 25.000 – 30.000 m2 wvo • 22 van de 70 objecten staan leeg (eind 2023) • Circa 3.050 m2 wvo leegstand (eind 2023)
De Els: Conclusies Bedreigingen: • Functioneren De Els is essentieel voor de toekomst van binnenstedelijke winkelfunctie. • Maar: situatie steeds nijpender. Het is nu of nooit voor De Els en daarmee ook voor het functioneren van de binnenstad als geheel. • Zonder binnenstad geen aantrekkelijk woonmilieu als basis voor groeiambitie (of groeinoodzaak).
• Allerhoogste prioriteit!
De Els: Conclusies Kansen: • Impuls woningbouwopgave (350-380 woningen) • Toevoegen stedelijk woon- en interactiemilieu • Invullen ‘groen-blauwe’ opgave binnenstad • Voeding OV-knooppunt & mobiliteitstransitie
Programma informatieavond De Els • Blok 1: Positie in de centrumvisie
• Blok 2: Ontwikkeling ruimtelijk model • Blok 3: Financieel • Blok 4: Vervolgproces
De Els: Huidige situatie
De Els: doorontwikkeling model WBI
De Els: Modellenstudie
De Els: ontwikkelstrategie IW
De Els: Schetsontwerp (1)
De Els: Schetsontwerp (2)
De Els: Groen-blauwe opgave
De Els: Groen-blauwe opgave
De Els: participatie • Oktober 2022: Online enquête TIP over binnenstad & de Els [690 respondenten] • 19 april 2023: Inwonersbijeenkomst ophalen wensen en belangrijke thema’s en aandachtspunten • 15 november 2023: Presentatie voorkeursmodel en ophalen aandachtspunten voor het vervolgtraject
• Doorlopend proces • Individuele gesprekken met omwonenden • Gesprekken met betrokken inwoners over o.a. terugbrengen De Loint
Programma informatieavond De Els • Blok 1: Positie in de centrumvisie • Blok 2: Ontwikkeling ruimtelijk model
• Blok 3: Financieel • Blok 4: Vervolgproces
De Els: Financieel • Uitgangspunt gemeente: grondexploitatie moet sluitend zijn. • Echter: businesscase kende (fors) tekort • Binnenstedelijk bouwen is (incidenteel) duur • Betaalbare woningbouw (30 / 40 / 30) • Hoge ambitie openbare ruimte (groen-blauwe opgave) • Realisatie parkeerhub / mobiliteitsoplossing
Niet uniek -> regelingen PNB & Rijk ter financiering tekort
De Els: Financieel Subsidieaanvragen • Provincie → 87.500 euro bijdrage plankosten • WBI → toegekend ca. 2,92 mln voor (betaalbare) woningbouw • IW - → toegekend 2,85 mln voor opkopen vastgoed t.b.v. realisatie parkeerhub & openbaar gebied • Voorwaarde subsidies: 50% cofinanciering noodzakelijk
De Els: Financieel • Totaal benodigde cofinanciering 5,3 miljoen euro (excl. BTW) • Dekking tekort: • 1,3 miljoen euro ‘boekwinst’ door verschil taxatiewaarde en boekwaarde parkeerterrein • 4 miljoen euro door onttrekking uit Algemene Reserve
Raadsvoorstel in raadscyclus van maart / april t.b.v. vorming reserve
Programma informatieavond De Els • Blok 1: Positie in de centrumvisie • Blok 2: Ontwikkeling ruimtelijk model • Blok 3: Financieel
• Blok 4: Vervolgproces
De Els: Vervolgproces • Businesscase sluit nog niet volledig: • Optimalisatie van programma en businesscase • Bouwprogramma • Fiscale optimalisatie • Aanscherpen (onderhandelings)resultaten
• Afspraken over financiële bijdrage (huidige) eigenaren in De Els • Zoektocht naar aanvullende dekking
De Els: Globale planning • Kwartaal 1 van 2024 • Opstellen en afronden Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) • Vastleggen afspraken in (anterieure) overeenkomst(en) • Opstarten onderzoeken t.b.v. wijziging Omgevingsplan
• 2024: Start ontwikkeling fase I ‘Schoolkwartier’ • Principebesluit t.b.v. verplaatsing bibliotheek (bezoek LocHal) • Planologische procedure t.b.v. verbouwing
• 2026: Start uitvoering overige overige fases