Presentatie Casade gemeenteraad waalwijk 2025

De toekomst maken we samen

Raadsinformatieavond gemeente Waalwijk, 23 oktober 2025

Voorstellen en introductie • Michiel van Amelsfort, manager Vastgoed • Peter Offenberg, beleidsadviseur • Hassan Najja, bestuurder • Brenda Kreetz, bestuurssecretaris

De toekomst maken we samen EenEen buurt waar jewoning je thuis voelt Een goede thuis voor iedereen

Een buurt waar je je goede thuis voelt Een woning

De toekomst maken we samen Een Een buurt waar jewoning je thuis voelt Een goede thuis voor iedereen

Er zijn veel verschillende doelgroepen: • normale mensen met een vorm van voorrang en soms wat extra begeleiding Hoe komen deze mensen aan een woning: • Casade maakt afspraken met de gemeente • Casade heeft zelf voorrangsregels • Woningzoekenden schrijven zich in

Verhuringen gaan via Woning in Zicht

Wel of geen voorrang • Het liefst zo min mogelijk regeltjes: het voordeel voor een kleine groep is het nadeel voor een grote groep • Maatschappelijke discussie

Een buurt waar je je thuis Een goedevoelt woning

Hoe zorgen we voor wijken en buurten waar iedereen fijn woont → een buurt waar je je thuisvoelt

De toekomst maken we samen Een buurt je thuis voelt Een waar goedejewoning

Buurten waar iedereen kan wonen • Mix van huurders door verschillende woonvormen, contracten, huurprijzen • Zelfstandig wonen of enige begeleiding • Langer thuis voor ouderen • Alle leeftijdsgroepen Hoe • Ontmoeten en betrekken van huurders • Samen met partners zoals gemeente Waar → in een goede woning

Een buurt waar je je thuis Een goedevoelt woning

De toekomst maken we samen Een goede woning

Voor huurders nu en in de toekomst Ontwikkeling van de woningvoorraad • Langetermijn plannen • Goede kwaliteit → verduurzaming • Onderhoud • Veel bouwen • Betaalbare huren • Diverse typen Financiën

Een goede woning

De toekomst maken we samen Een thuis voor iedereen

Een buurt waar je je thuis voelt

Een goede woning

Een buurt waar je je thuis voelt

Een goede woning

De toekomst maken we samen Een thuis voor iedereen

Een buurt waar je je thuis voelt

Een goede woning

Toelichting op de doelgroep Woonruimteverdeling Wie krijgt voorrang?

Woonvormen Ontmoeten Projecten Gebiedsvisie Plannen

Woondeal Ambities Planning Projecten Onderhoud, verduurzaming en betaalbaarheid Financiën

Uitnodiging We nodigen u graag uit: Om onderwerpen verder te bespreken Projecten te bezoeken Ons nieuwe kantoor te bezichtigen We maken graag een afspraak! Hassan Najja, h.najja@casade.nl Michiel van Amelsfort, m.v.amelsfort@casade.nl Peter Offenberg, p.offenberg@casade.nl Brenda Kreetz, b.kreetz@casade.nl

Een thuis voor iedereen • Vraag: hoeveel woningen verhuurd Casade aan bijzondere doelgroepen?

Doelgroep sociale huur en woningvoorraad • 48% van Waalwijkse bevolking valt in doelgroep Casade • 27% valt in doelgroep ‘passend toewijzen’: • inkomen tot huurtoeslaggrens • maximale huur €732,• Waalwijk: 5.300 woningen betaalbaar van de 6.350

Bron: Woningmarktonderzoek Hart van Brabant, Factsheet Waalwijk, 2022, In.Fact.Research

Verhuringen per jaar • Totaal: 270

• Weer Thuis (ca 20 per jaar), doel 30 per jaar Rijksbeleid, gezamenlijk in de regio Hart van Brabant

• Stadsvernieuwingsurgenten, afhankelijk van sloopprojecten

• Statushouders (ca 27 woningen per jaar) • Urgenten (ca 18 per jaar) regionale afspraak + ruimte voor gemeente

• WMO (ca 22 per jaar)

• Regulier

terug

terug

Van groot naar beter • Acht 75-plussers persoonlijk benaderd om te verhuizen (15 heel Casade) • Woningen gelabeld om te adverteren met voorrang • Verhuiskostenvergoeding gemeente (toekomstige besparing WMO) • Keuze uit: • Hulp bij verhuizen • Minder kosten mutatiewerkzaamheden • Huurgewenning

• Pilot 2025/2026: Waarom verhuist men wel of niet, welke maatregelen zijn effectief? • Eerste verhuring is nog niet geweest

Wie sneller wonen wil Onderzoek onder woningzoekenden: maak ‘persoonlijke situatie’ belangrijker bij zoeken naar woning Wie wonen wil Wie wonen moet

Wie met wensen wonen wil

Urgenten Vergunninghouders Weer Thuis ---

Verdelen via Inschrijfduur

Wie sneller wonen wil Onderzoek onder woningzoekenden: maak ‘persoonlijke situatie’ belangrijker bij zoeken naar woning Wie wonen wil Wie wonen moet Urgenten Vergunninghouders Weer Thuis ---

Wie sneller wonen wil • • •

•

Wie met wensen wonen wil

Je bepaalt zelf of je in aanmerking wil komen Je moet minimaal 6 x per maand reageren Je accepteert het aanbod dat je krijgt Je levert de helft van je inschrijfduur in

Januari 2025: ca 1.200 aanmeldingen april 2025: tussenevaluatie

Verdelen via loting

Verdelen via Inschrijfduur

terug

terug

Wie krijgt voorrang? Gemeente • Waalwijk: www.waalwijk.nl/tijdelijke-extra-woning • Huisvestingsverordening

Wensen Casade • Friendscontracten • Skaeve huse • Project dakloosheid

Dilemma • Wie geven we voorrang? terug

terug

Woonvormen Nieuwe manieren om meer huishoudens te huisvesten • Samen met zorgpartijen • Kleinere woningen?

• Skaeve huse • Friendscontracten • Goedkopere bouwvormen • Tijdelijke (mantelzorg-)woningen bij huurders

terug

terug

Ontmoeten • Ontmoeten • Kansenfabriek Balade • Ontmoetingsruimte Rumah Baru

terug

terug

Projecten

Tiny wonen Het woongebied aan het Meulenpad is ingericht op de manier van leven die hoort bij Tiny wonen. Daarbij horen de kenmerken: groene omgeving, een kleine ecologische voetafdruk, samen delen en duurzaam leven.

Rumah Baru In het woongebouw met 26 appartementen (blok C: zie overzicht hieronder) krijgen Molukse en Indische ouderen vanaf 55 jaar de mogelijkheid om met voorrang te wonen en samen een woongemeenschap te vormen. Het doel is het bevorderen van samenleven en zorg voor elkaar. Kasteellaan: 18 appartementen waar (jong)volwassenen met autisme zelfstandig kunnen wonen. Dit is een ouderinitiatief van Chapeau Woonkring Waalwijk.

Magic Mix: Het doel is dat de jonge statushouders hiermee een goede ‘landing’ in Waalwijk krijgen, zodat ze aan hun toekomst kunnen werken. De Waalwijkse jongeren helpen hen hierbij. Zij krijgen zelf de kans om hier een aantal jaar te wonen en dan door te stromen. terug terug

(Gebieds-)visies Basis om samen te werken • Regionale Woonzorgvisie • Woonzorgvisie gemeente Waalwijk • Visie wonen, welzijn en zorg Casade • Visie op wijken Casade

Een buurt waar je je thuis voelt

• Op te stellen gebiedsvisie in samenwerking met partners

terug

terug

Plannen voor 2026 en verder ‘Tactische’ laag met onder andere gemeente. Op operationeel vlak gaat samenwerking prima. Op bestuurlijk niveau ook. Er is winst te halen op de laag ertussen.

Dilemma: • hoe gaan we om met bewoners die het moeite kost om mee te doen met de maatschappij?

terug

terug

Woondeal 2022-2030 Ontwikkelingen Woondeal ‘22-’30: • Voor deze aantallen ligt Casade op schema • Aanvulling in okt ‘24 met ruim 20% • Nieuwe herijking (2031-2034) wacht op groen licht uit Baronie

terug

terug

Ontwikkeling woningvoorraad Ambities Casade • Verschuiving van duurzaamheid naar toevoegen woningen • Betaalbaarheid blijft belangrijk • 9.000 woningen betaalbaar (5.300 in Waalwijk)

Portfoliobeleid Casade 2025-2034 Voldoen aan financiële ratio’s Gelijkmatiger investeringsniveau € 5,5 mln/ 10 jaar extra operationele kasstroom € 200 mln voor woningverbetering en € 565 mln voor nieuwbouw

9.000 blijven woningen betaalbaar 500 woningen voor middeninkomens Meer kleinere levensloopbestendige woningen Minder grote eengezinswoningen Meer 55-pluswoningen

Groei(!) in 10 jaar ‘25-’34 Dongen: + 300 Loon op Zand: +250 Waalwijk: + 450 Casade: +1.000

Prognose Woningverbetering Nieuwbouw Sloop Verkoop Transformatiesnelheid Toename

Omvang voorraad

in 10 jaar 2.000 2.050 -450 -600 5.100 1.000

Differen -tiatie

Transformatiesnelheid

Rendement

Doelmatigheid

Doorstroomregeling voor bewoners van te verkopen woningen Doorstroming bevorderen waardoor huurders passender wonen terug

terug

Planning van de verandering • Verandering van de voorraad kost veel tijd • Lange termijnplanning (meer dan 10 jaar) • Ruim de tijd voor betrekken bewoners

• Langdurige contracten om kosten te beheersen • Uitdaging in investeringskosten

terug

terug

Projecten Salviapark en Magnoliapark 250 appartementen

Kasteellaan

Molenhoek

75 appartementen waarvan 18 voor Chapeau Woonkring

51 woningen 30 appartementen

jaar project

Akkerwinde 8 woningen

Borksesticht 12 woningen 47 appartementen

aantal

2025 Kasteellaan Waalwijk

75

2026 Akkerwinde Sprang-Capelle

8

2027 Borksesticht Waalwijk

60

Molenhoek Sprang-Capelle

81

Loonsestraat Sprang-Capelle

19 terug

terug

Onderhoud, verduurzaming en betaalbaarheid Woonlastenbeperking door

• Isoleren van woningen

Betaalbaar door

• Dakenstroom (€70 voordeel voor huurders per jaar) • Isoleren en verbeteren woningen • 5.300 in Waalwijk betaalbaar (€732)

• Dakenstroom

• Geen huurverhoging bij woningverbetering

• Geen huurverhoging bij woningverbetering • Efficiënte werkstromen

Verduurzaming door • Isoleren, maar dan ook goed

• Dakenstroom • Landelijke afspraak CO2 neutraal in 2050 • Goed onderhouden overige woningen

Evenwicht investeringen en opbrengsten % van de huur • Investering: € 275.000,(gemiddeld) • Rente: 3% (80/20) • Exploitatie periode 1e jaar, aflossing reservering per jaar

Tekort aan huur (€500)

Aflossen (€375)

Aflossen 50%

Onderhoud (€225)

Instandhouding 30%

Beheer + belasting (€94) Huur (€650,- + € 100 EPV)

Rente (€562)

Vaste lasten: 87,5% van de huur

Doel

25-30 jaar break even

Instandhouding en vaste lasten: 100% van de huur

Dus wat doet Casade • We bouwen woningen • met exploitatieduur van meer dan 50 jaar • hoewel we pas na 25 jaar positieve kasstromen ontvangen

• We zijn zorgvuldig in de keuzes van projecten • Een verliesgevend project betekent elders minder woningen bouwen

terug

terug