GEWIJZIGD RV Waalwijk De Els e.o. - def raadsvoorstel beslissing op bezwaar

Gewijzigd raadsvoorstel Dossier:

(wijziging geel gearceerd)

448

Datum collegevergadering: Onderwerp:

5 augustus 2025 Beslissingen op bezwaar vestiging voorkeursrecht ‘De Els en omgeving‘

0. Adviespunten/beslispunten 1. Het bezwaar namens Bezwaarmaker 1, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, ontvankelijk doch deels gegrond te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het perceel, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, nummer 1964, en het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, complexaanduiding 2410-A, appartementsindex 10, in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar. 2. A. Het bezwaar van Bezwaarmaker 2A, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, ontvankelijk doch deels gegrond te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het de appartementsrechten, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, complexaanduiding 2410-A, appartementsindex 7 en 13, in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar.

B. Het bezwaar van Bezwaarmaker 2B, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, niet-ontvankelijk te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het de appartementsrechten, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, complexaanduiding 2410-A, appartementsindex 7 en 13, in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar. 3. Het bezwaar namens Bezwaarmaker 3, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, ontvankelijk doch deels gegrond te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het perceel/de percelen, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, nummer 971, in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar. 4. De verzoeken om proceskostenvergoeding, met overname van de in het adviezen van d.d.

8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, af te wijzen.

1

1. Aanleiding? Op 20 maart 2025 heeft de raad van de gemeente Waalwijk besloten tot het vestigen van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet op onroerende zaken in het (winkel)gebied De Els en omgeving, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening en percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen onroerende zaken, hun grootte alsmede de namen van de eigenaren en rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die onroerende zaken zijn onderworpen. Door drie partijen zijn, binnen de daarvoor geldende termijn, bezwaarschriften tegen dit besluit ingediend. Het betreft de volgende partijen: 1. Bezwaarmaker 1 2. Bezwaarmaker 2A en Bezwaarmaker 2B 3. Bezwaarmaker 3 Conform het bepaalde in de ‘Verordening commissie Bezwaarschriften Waalwijk 2023’ is het bezwaarschrift voor advies in handen gesteld van onze commissie Bezwaarschriften. Conform het bepaalde in artikel 12 van de ‘Verordening commissie Bezwaarschriften Waalwijk 2023’ heeft de commissie bezwaarmakers en u in de gelegenheid gesteld te worden gehoord. Deze hoorzitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2025. U treft de adviezen van commissie Bezwaarschriften en de geluidsopname van de hoorzitting in de bijlagen bij dit voorstel.

De commissie komt tot de conclusie dat de raad bevoegd is het besluit te nemen, en het besluit onder expliciete aanvulling van de motivering in stand kan laten. Uw raad wordt gevraagd een beslissing te nemen op de ingediende bezwaarschriften.

2. Wat willen we bereiken? Het nemen van een beslissing op de bezwaren die zijn ingediend tegen het besluit van uw raad van 20 maart 2025 tot het vestigen van een voorkeursrecht op grond van artikel 9 lid 1 onder c van de Omgevingswet.

3. Argumenten/Overwegingen 1.

Kennisname van het advies van de commissie Bezwaarschriften

De gemeente beschikt over een onafhankelijke bezwarencommissie in de zin van artikel 7:13 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze commissie hoort de bezwaarmakers en geeft vertegenwoordigers van het bestuursorgaan de gelegenheid om een toelichting op het standpunt van het bestuursorgaan te geven, alvorens zij het betrokken bestuursorgaan (i.c. uw raad) over de bezwaren zal adviseren. Op 19 juni 2025 heeft de commissie een hoorzitting gehouden en heeft de behandeling van de bezwaarschriften plaatsgevonden. Tijdens deze hoorzitting hebben de bezwaarmakers hun bezwaarschrift mondeling kunnen toelichten, heeft de commissie vragen kunnen stellen aan bezwaarmakers en de gemeente en hebben de vertegenwoordigers namens het bestuursorgaan verweer gevoerd. Vervolgens heeft de commissie Bezwaarschriften op 8 juli 2025 haar advies uitgebracht. 2.

Advies van de commissie Bezwaarschriften overnemen met nadere motivering 2

De commissie adviseert: 1) Het bezwaar ingediend namens Bezwaarmaker 1 ontvankelijk en deels gegrond te verklaren; 2) Het bezwaar van Bezwaarmaker 2B niet-ontvankelijk te verklaren en het bezwaar van Bezwaarmaker 2A ontvankelijk en deels gegrond te verklaren 3) Het bezwaar ingediend namens Bezwaarmaker 3 ontvankelijk en deels gegrond te verklaren; 4) Het bestreden besluit in stand te laten met aanvulling van de motivering; 5) Proceskosten niet toe te kennen. 2.1 Ontvankelijkheid Tegen de voorkeursrechtbeschikking staat bestuursrechtelijke rechtsbescherming open. Belanghebbenden kunnen een bezwaarschrift indienen tegen de voorkeursrechtbeschikking. Belanghebbenden zijn de eigenaar en alle rechthebbenden die in hun mogelijkheden worden beperkt door het voorkeursrecht. In tegenstelling tot de andere bezwaarmakers is het de commissie niet gebleken dat Bezwaarmaker 2B een belang als bedoeld in artikel 1:2 Algemene wet bestuursrecht heeft met betrekking tot het bestreden besluit. Zodoende wordt voorgesteld om het bezwaar van Bezwaarmaker 2B niet-ontvankelijk te verklaren. De overige bezwaren voldoen (ook) aan de andere formele eisen en zijn daarom ontvankelijk. 2.2 Inhoudelijk-motivatie De commissie Bezwaarschriften heeft in de adviezen een gelijkluidend algemeen advies over de motivering van het besluit gegeven.

In het navolgende wordt – in navolging van het advies van de commissie Bezwaarschriften – eerst ingegaan op de motivatie waarna de specifieke bezwaargronden aan bod komen. De commissie Bezwaarschriften stelt vast dat in het bestreden besluit nauwelijks een motivering is gegeven. Daardoor is dit besluit genomen in strijd met artikel 3:47, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht. In zoverre is het bezwaar naar het oordeel van de commissie gegrond. In zijn verweer en op de hoorzitting heeft de raad namelijk verwezen naar de overwegingen in het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Waalwijk, dat is voorafgegaan aan het bestreden besluit. De commissie is van oordeel dat deze overwegingen niet kunnen worden geacht onderdeel uit te maken van het besluit van de raad, omdat zij afkomstig zijn van een ander bestuursorgaan, het college, en omdat de raad op geen enkele wijze in zijn besluit heeft vermeld dat hij de overwegingen van het college tot de zijne maakt. De zinsnede “gezien het voorstel van het college van Waalwijk” is op dit punt onvoldoende, temeer omdat een dergelijke zinssnede in ieder raadsvoorstel staat, aldus de commissie.

De commissie meent dat de raad in de beslissing op bezwaar aan de hand van het verweerschrift en van hetgeen hij op de hoorzitting naar voren heeft gebracht tot een deugdelijk gemotiveerde vestiging van het voorkeursrecht kan komen. In artikel 160 lid 1 van de Gemeentewet is opgenomen dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om beslissing van de raad voor te bereiden. Op 18 maart 2025 heeft het college, middels een raadsvoorstel, voorgesteld om een voorkeursrecht te vestigen. In het raadsbesluit van 20 maart 2025 heeft de raad besloten om het voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken in het (winkel)gebied De Els en omgeving. 3

Volgens artikel 3:46 Algemene wet bestuursrecht dient een besluit te berusten op een deugdelijke motivering. Voor een raadsbesluit betekent dit dat de motivering aanwezig moet zijn, daarvoor mag verwezen worden naar het bijbehorende voorstel. In artikel 3:47, eerste lid, Algemene wet bestuursrecht is opgenomen dat de motivering wordt vermeld bij de bekendmaking van het besluit. In artikel 3:41, eerste lid Algemene wet bestuursrecht is opgenomen dat de bekendmaking van besluiten die tot een of meer belanghebbende zijn gericht, geschiedt door toezending of uitreiking aan hen. Het college heeft bij brief van 21 maart 2025 het voorkeursrecht bekendgemaakt aan de afzonderlijke belanghebbenden. Bij de brief heeft het college het raadsbesluit van 20 maart 2025 inclusief bijlagen gevoegd. De set bijlagen bestond uit: - Getekend raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 - Masterplantekening d.d. 10 december 2024 Grondtekening De Els en omgeving d.d. 10 december 2024 - Lijst van eigenaren en/of zakelijke gerechtigden gemeentelijk voorkeursrecht Aan deze set bijlagen ontbrak het raadsvoorstel waarin de motivatie van het besluit is opgenomen.

Dit gebrek aan het besluit wordt hersteld door in de beslissing op bezwaar het raadsvoorstel van 18 maart 2025 en onderhavig raadsvoorstel onderdeel te maken van de motivatie en deze beide als bijlage van de beslissing op bezwaar te sturen aan de bezwaarmakers. Daarnaast wordt hierbij de motivatie van het bestreden besluit als volgt aangevuld. 2.3 Grondslag van het voorkeursrecht De grondslag voor het vestigen van een voorkeursrecht staat in hoofdstuk 9 van de Omgevingswet. Uit artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet volgt dat de raad een voorkeursrecht kan vestigen op onroerende zaken die deel uitmaken van een locatie, waaraan in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het huidige feitelijke gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. 2.4 Er wordt voldaan aan de vereisten tot vestiging van een voorkeursrecht Uit het wettelijk kader volgt dat een voorkeursrecht slechts ten behoeve van een toegedachte niet-agrarische functie of moderniseringslocatie kan worden gevestigd. Daarnaast dient het huidige feitelijke gebruik van die toegedachte functie af te wijken.

Daarbij volgt uit de wetsgeschiedenis dat ook wanneer een functie voorziet in een vergelijkbaar maar ‘intensiever’ of ‘kwalitatief beter’ gebruik dan het daadwerkelijke gebruik van afwijkend gebruik kan worden gesproken (zie onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 januari 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BP1306). De voorkeursrechtbeschikking heeft betrekking op onroerende zaken in het (winkel)gebied De Els en omgeving, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening en percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen onroerende zaken, hun grootte alsmede de namen van de eigenaren en rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die onroerende zaken zijn onderworpen, een en ander naar de stand van de openbare registers van het kadaster van (bijgewerkt t/m) 6 december 2024, welke onroerende zaken deel uitmaken van een locatie waaraan een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht, betreffende een ‘gemengd gebied voor woningen, economische en maatschappelijke functies (waaronder kantoren, detailhandel, horeca, 4

dienstverlening en bibliotheek), voorzieningen (waaronder ontmoetings-/verblijfsplekken en parkeerplaatsen) en groen’, en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. De raad ontkomt er bij de omschrijving van de toegedachte functie echter niet aan een vrij algemene en abstracte formulering te hanteren. Indien met het vestigen van het voorkeursrecht zou moeten worden gewacht totdat een per perceel uitgewerkt gedetailleerde functie voorhanden is, zouden de doelstellingen van het voorkeursrecht niet kunnen worden gerealiseerd. Ook is nog niet volledig duidelijk in wat voor planologisch instrument de ontwikkeling uiteindelijk zal worden vastgelegd. Aan de toepassing van artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet is derhalve inherent dat van de toekomstige functie respectievelijk ruimtelijke ontwikkeling van het gebied nog slechts een globaal beeld bestaat. Dat het huidige gebruik van een deel van de op de voorkeursrechtbeschikking betrekking hebbende onroerende zaken mogelijk in overeenstemming is met één van de toegedachte functies neemt niet weg dat de gemeente voor de locatie waarvan die onroerende zaken deel uitmaakt ook andere (niet-agrarische) functies toedenkt dan het huidige gebruik.

Daar komt bij dat de gemeente voor deze locatie een intensiever en kwalitatief beter gebruik beoogt dan het daadwerkelijke feitelijke gebruik, door onder andere het binnenstedelijk verdichten met een intensievere woonfunctie als gevolg van de toevoeging van woningen. De gemeente wil het (winkel)gebied De Els en omgeving transformeren naar een plek waar wonen, werken, ontmoeten, verblijven én winkelen hand in hand gaan: van een ‘place to buy’ naar een ‘place to be’. De ambitie voor het gebied is dan ook tweeledig. De herontwikkeling van het winkelcentrum wordt gecombineerd met een nieuwe stedelijke woonomgeving waarin ongeveer 400 woningen worden toegevoegd. Daarbij is het goed en volwaardig functioneren van winkelcentrum De Els enerzijds benodigd voor het overleven van de binnenstedelijke winkelfunctie in de gemeente Waalwijk (aangezien er op dit moment veel sprake is van leegstand in het winkelcentrum) en anderzijds omdat er ‘zonder’ binnenstad geen aantrekkelijk woonmilieu kan worden gecreëerd als basis voor de ambitie van de gemeente om woningen toe te voegen in het centrum (en daarmee te voorzien in de behoefte van woningzoekenden). Dit betekent dat het bestaande feitelijke gebruik van de onroerende zaken die nodig zijn voor de transformatie van het gebied ‘(winkel)gebied De Els en omgeving’ afwijkt van de in deze beschikking toegedachte functie.

Bovendien is deze functie niet toegedacht in een omgevingsvisie of een programma en niet toegedeeld in een omgevingsplan. Derhalve wordt voldaan aan de in artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet gestelde vereisten voor vestiging van een voorkeursrecht. 2.5 Verbod tot vestiging van een voorkeursrecht Uit artikel 9.3 van de Omgevingswet volgt dat het voor een bevoegd gezag niet is toegestaan om een voorkeursrecht te vestigen binnen twee jaar na de intrekking of het vervallen van een eerder voorkeursrecht van hetzelfde bestuursorgaan. De niet tijdige inschrijving van het raadsbesluit van 27 februari 2025 heeft tot gevolg dat het voorkeursrecht niet is ingegaan c.q. niet in werking is getreden. Op 20 maart 2025 heeft de raad het besluit van 27 februari 2025 ingetrokken. Voor de betrokken onroerende zaken is dus geen sprake van een eerder gevestigd gemeentelijk voorkeursrecht door de raad. 2.6 Belangenafweging Een gemeentelijke voorkeursrechtbeschikking maakt slechts een beperkte inbreuk op het eigendomsrecht van de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken.

Door de wetgever is in de Omgevingswet voorzien in de bescherming van de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden door regels die bepalen onder welke voorwaarden het voorkeursrecht mag worden toegepast, regels ten aanzien van de procedure en regels ten aanzien van de rechtsbescherming. De in hoofdstuk 9 van de 5

Omgevingswet opgenomen regels respecteren bijvoorbeeld bestaande rechtsverhoudingen. Zo kan toch tot vervreemding worden overgegaan als dat aan de echtgenoot of geregistreerd partner is, of aan bepaalde bloed- of aanverwanten. Een belanghebbende kan ook verzoeken om toepassing van de bevoegdheid tot intrekking. Daarnaast is het uitgangspunt dat als er een wens is om tot vervreemding over te gaan de betreffende gerechtigde een reële prijs ontvangt. Als partijen het niet eens zijn over de prijs, kan via de rechter een oordeel over de prijs worden verkregen. Op grond van artikel 16.122 van de Omgevingswet stelt de rechter de prijs vast overeenkomstig de werkelijke waarde, zoals die ook bij onteigening wordt bepaald. De omstandigheid dat de desbetreffende onroerende zaken eerst aan de gemeente moeten worden aangeboden, betekent dus niet dat de prijs lager dan de werkelijke waarde zou kunnen worden vastgesteld. In het kader van deze belangenafweging is gekeken naar de belangen van de gemeente bij transformatie van het ‘(winkel)gebied De Els en omgeving’ en de belangen van de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken.

Als gevolg van deze voorkeursrechtbeschikking zijn er geen verdere gevolgen voor de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken, anders dan dat zij, bij de wens om de onroerende zaak of het beperkte recht te vervreemden, de verplichting hebben om de onroerende zaak of het beperkte recht eerst aan te bieden aan de gemeente. Van een verplichting om tot vervreemding over te gaan is geen sprake. Tegenover de belangen van de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken staat het algemene belang om te voorzien een attractieve (woon)stad te blijven door voorzieningen en werkgelegenheid in stand te houden, voldoende woningen te bieden aan verschillende doelgroepen van jong tot oud en een goede bereikbaarheid te waarborgen. De gemeente is gebaat bij maximale regie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling en het voorkomen van grondspeculatie. Dat leidt tot de conclusie dat het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht vanwege het algemeen belang zwaarder weegt dan het achterwege laten van de toepassing daarvan. De verplichting voor de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken om deze eerst aan de gemeente aan te bieden, heeft voor hen geen onevenredige gevolgen in verhouding tot het te dienen algemene belang. 2.7

Er moet worden voldaan aan de procedurele vereisten na het nemen van de voorkeursrechtbeschikking Het besluit van de raad moet op grond van de gestelde eisen in de Omgevingswet, de Algemene wet bestuursrecht en de Bekendmakingswet bekend worden gemaakt, ter inzage worden gelegd en worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Verder moet het bestuursorgaan kennisgeven van de terinzagelegging door publicatie in het elektronisch publicatieblad. Aan voorgaande procedurele vereisten is voldaan. 2.8 Geldigheidsduur van het voorkeursrecht De voorkeursrechtsbeschikking treedt in werking op het tijdstip op het tijdstip van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. De voorkeursrechtbeschikking is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster op 21 maart 2025 om 11:01 uur. De voorkeursrechtbeschikking vervalt drie jaar na voornoemd tijdstip waarop het is ingegaan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in het omgevingsplan (artikel 9.4 lid 1 onder a van de Omgevingswet). In het laatste geval wordt de gelding van het voorkeursrecht op basis van een nieuwe grondslag voortgezet voor een wettelijk bepaalde termijn (op grond van artikel 9.1 lid 1 onder a of b van de Omgevingswet).

Als het voorkeursrecht niet meer voldoet aan de eisen die de Omgevingswet daaraan stelt, wordt het door de raad ingetrokken. 2.9

Het vestigen van het voorkeursrecht betekent actie van de gemeente 6

Als een eigenaar of houder van een beperkt recht op een met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak dit ter verkoop aanbiedt aan de gemeente, moet het bevoegd gezag (het college) conform artikel 9.13 van de Omgevingswet binnen zes weken na ontvangst van de opgave van de eigenaar of houder van een beperkt recht besluiten of de gemeente al dan niet in beginsel bereid is de onroerende zaak of het beperkt recht tegen nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen. Indien het bevoegd gezag een positief beginselbesluit neemt, zal er vervolgens een onderhandelingsproces op gang komen gericht op de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen de eigenaar of houder van een beperkt recht en de gemeente. Ingeval van een negatief beginselbesluit of na het ongebruikt verstrijken van de termijn van zes weken is de eigenaar of houder van een beperkt recht gedurende drie jaar vrij om de in het aanbod vermelde zaak of het beperkt recht daarop te vervreemden aan derden (artikel 9.14 lid 1 van de Omgevingswet). Gedurende deze termijn blijft het voorkeursrecht wel op de onroerende zaak of het beperkt recht rusten en dus voor een eventuele nieuwe eigenaar gelden. 2.10

De vestiging van het voorkeursrecht kan met zich meebrengen dat de gemeente verplicht is tot aankoop Het voorkeursrecht wordt alleen geactiveerd doordat een eigenaar of houder van een beperkt recht – als hij zijn onroerende zaak of beperkt recht daarop wil vervreemden – wettelijk verplicht is de zaak eerst aan de gemeente aan te bieden. Hoewel de Omgevingswet als uitgangspunt heeft dat het volledig aan de gemeente is om te bepalen of zij de te koop aangeboden zaak of beperkt recht wenst aan te kopen, zijn er twee uitzonderlijke situaties waarin de gemeente kan worden verplicht om de onroerende zaak of beperkt recht waarvoor de uitnodiging is gedaan aan te kopen. De eerste situatie kan zich voordoen indien de rechtbank naar aanleiding van een prijsvaststellingsprocedure uitspraak heeft gedaan over de prijs (artikel 9.20 van de Omgevingswet). De andere situatie kan zich voordoen als sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden van de vervreemder (artikel 9.18 lid 1 van de Omgevingswet). Ten aanzien van laatstgenoemde situatie geldt dat het bevoegd gezag (het college) voorafgaand het verzoek van de vervreemder om een prijsvaststellingsprocedure te starten heeft afgewezen, de termijn voor het starten van die procedure stilzwijgend heeft laten verstrijken of de prijsvaststellingsprocedure tussentijds heeft beëindigd.

2.11 De omvang van de aanbieding kan ruimer zijn dan hetgeen is aangewezen Uitgangspunt is dat een eigenaar of houder van een beperkt recht vrij is om te bepalen wat hij aan de gemeente te koop aanbiedt. Het aanbod kan het geheel van de met een voorkeursrecht belaste onroerende zaak betreffen, maar ook slechts een deel daarvan. Het is daarnaast mogelijk dat de eigenaar of houder van een beperkt recht zijn aanbod verruimt door daarin niet alleen de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak te nemen, mits de andere gronden tezamen met de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak een zogeheten ‘samenhangend geheel’ vormen. De gemeente is vervolgens verplicht om ten aanzien van dat verruimde aanbod een beginselbesluit te nemen. Indien de gemeente het aanbod weigert, dan is de eigenaar of houder van een beperkt recht gedurende drie jaar vrij de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak waarvoor de uitnodiging is gedaan, aan derden te vervreemden (artikel 9.14 lid 1 van de Omgevingswet). 2.12 Financiën Voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht worden (beperkte) proceskosten gemaakt. De kosten voor de eventuele aankoop van een met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak zullen ten laste worden gebracht van de op 22 mei 2025 door de raad vastgestelde ‘grondexploitatie De Els en omgeving’.

Zoals vermeld in het raadsvoorstel van 25 maart 2025 kent een project van deze omvang en complexiteit ook risico’s en is er (aanvullend op de gebruikelijk eenvoudigere gemeentelijke analyses) een risico-analyse uitgevoerd op deze gemeentelijke grondexploitatie om deze risico’s voor de gemeente te kwantificeren. Hierbij is zowel gebruik gemaakt van de RISMAN-methode als de Monte-Carlo analyse. Op basis van deze risicoanalyse wordt geadviseerd aanvullend op de hierboven 7

benoemde verliesvoorziening van € 4,00 miljoen rekening te houden met een risicoreservering van minimaal € 1,85 en maximaal € 2,94 miljoen. Bij de nadere uitwerking van de transformatie kunnen op termijn mogelijk aanvullende budgetten nodig zijn. Voor de dekking van de kosten en de verdeling van risico’s in de gebiedsontwikkeling heeft de gemeente daarom subsidie aangevraagd bij de Provincie Noord-Brabant. Deze aanvraag is inmiddels toegekend. Verder ontvangt de gemeente voor de ontwikkeling van het gebied De Els en omgeving een subsidie van het Rijk vanuit de Woningbouwimpuls (Wbi) en de Impulsaanpak Winkelgebieden (IW). Daar komt bij dat uit de ‘Programmabegroting 2025’ volgt dat de gemeente Waalwijk rekening houdende met het weerstandsvermogen op grond van de risicomatrix beschikt over een gezonde financiële positie. Weliswaar beschikt de gemeente over een relatief hoge schuldpositie, maar deze is door het hoge investeringsniveau in de afgelopen jaren goed te verklaren. Voor de gemeente Waalwijk bedraagt de ratio voor het weerstandsvermogen 3,125. Dat is kwalificeren als uitstekend. Ook als de verhoging van de OZB buiten beschouwing wordt gelaten, dan zakt de ratio naar 2,175 en dat is ook nog ruim voldoende.

Dit houdt in dat de gemeente “ruim voldoende” in staat is om de eventuele restrisico’s (afgezet tegen de kans een reële kans van voldoen) op te vangen bij de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van het gebied. 2.13 Bezwaargrond geen sprake van afwijkend gebruik In het bezwaarschrift van Bezwaarmaker 1 is aangevoerd dat niet wordt voldaan aan voorwaarden voor de vestiging van een voorkeursrecht, omdat er geen sprake is van afwijkend gebruik. Verwezen wordt naar paragraaf 2.4 waarin is toegelicht dat het huidige feitelijke gebruik af wijkt van de toegedachte functie. Het bezwaar is op dit punt gegrond. Met de gegeven aanvullende motivering kan het bestreden besluit in stand worden gelaten. 2.14 Bezwaargrond financiële paragraaf en belangenafweging ontbreken In het bezwaarschrift van Bezwaarmaker 1 is aangevoerd dat het besluit ondeugdelijk is gemotiveerd omdat een financiële paragraaf en een belangenafweging ontbreken. Verwezen wordt naar paragraaf 2.6 en 2.12 waarin deze aspecten aan bod komen. Het bezwaar is op dit punt gegrond. Met de gegeven aanvullende motivering kan het bestreden besluit in stand worden gelaten.

2.15 Bezwaargrond voorkeursrecht beschikking voldoet aan formele eisen Bezwaarmaker 1 stelt in het bezwaarschrift dat de voorkeursrechtbeschikking en de grondtekening niet voldoen aan de formele eisen, zoals bepaald in artikel 7.1, eerste lid, van het Omgevingsbesluit. Naar het oordeel van de commissie Bezwaarschriften volgt dat de door bezwaarmaker gestelde gebreken zich niet voordoen. De voorkeursrechtbeschikking voldoet dus aan het gestelde in artikel 7.1 eerste lid van het Omgevingsbesluit. Het bezwaar is op dit punt ongegrond. 2.16 Bezwaargrond eerste recht van koop In het bezwaarschrift van Bezwaarmaker 2A is aangevoerd dat de huurder contractueel het eerste recht op koop heeft. Een voorkeursrecht heeft het doel om de gemeente voorrang te geven bij aankoop van onroerende zaken die nodig zijn voor de realisatie van toekomstige planologische ontwikkelingen. Een contractueel eerste recht van koop van een derde staat niet in de weg aan het gebruik van de wettelijke bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Het bezwaar is op dit punt ongegrond. 2.17 Bezwaargrond projectontwikkelaar wil huurder niet in nieuwe winkelcentrum Bezwaarmaker 2A wijst erop dat zij reeds lang in onderhandeling is met de projectontwikkelaar en wenst dat de huurder zich in het winkelcentrum weer kan vestigen.

Naar het oordeel van de raad en de commissie Bezwaarschriften staan de onderhandelingen tussen bezwaarmaakster en een derde partij de vestiging van een voorkeursrecht niet in de 8

weg. Daarnaast wordt opgemerkt dat de raad er op dit moment niet aan ontkomt een vrij algemene en abstracte formulering van de toegedachte functie te hanteren. De toegedachte functie is een gemengd gebied voor woningen, economische en maatschappelijke functies (waaronder kantoren, detailhandel, horeca, dienstverlening en bibliotheek), voorzieningen (waaronder ontmoetings-/verblijfsplekken en parkeerplaatsen) en groen. Het bezwaar is op dit punt ongegrond. 2.18 Bezwaargrond gemeente laat zich gebruiken Bezwaarmaker 2A is van mening dat de gemeente zich laat gebruiken door de projectontwikkelaar om haar onder druk te zetten en om haar te dwingen haar eigendom te verkopen. Bezwaarmaker heeft haar stelling dat de raad de wettelijke bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht, in strijd met artikel 3:3 Algemene wet bestuursrecht gebruikt voor een ander doel dan waarvoor die is verleend, niet gemotiveerd. De raad mag gebruik maken van het vestigen van een voorkeursrecht om te bereiken dat de ter plaatse gewenste planologische ontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd. Van een ander doel is de commissie niets gebleken. Het bezwaar is op dit punt ongegrond. 2.19 Bezwaargrond lopende onderhandelingen In het bezwaarschrift van Bezwaarmaker 2A is aangevoerd dat een voorkeursrecht wordt gevestigd, terwijl bezwaarmaakster nog in onderhandeling is met de projectontwikkelaar.

Met de raad is de commissie Bezwaarschriften van oordeel dat onderhandelingen tussen bezwaarmaakster en een derde partij de vestiging van een voorkeursrecht hoe dan ook niet in de weg staan. Bezwaarmaker wordt op geen enkele wijze verplicht om op wat voor wijze dan ook afstand te doen van haar eigendom. Het bezwaar is op dit punt ongegrond. 2.20 Bezwaargronden motivering en belangenafweging In het bezwaarschrift van Bezwaarmaker 3 is aangevoerd dat sprake is van onvoldoende motivering, een te groot financieel risico en het belang van bezwaarmaker onvoldoende heeft betrokken in de belangenafweging. Verwezen wordt naar paragraaf 2.2 t/m 2.12 waarin deze aspecten aan bod komen. Het bezwaar is op dit punt gegrond. Met de gegeven aanvullende motivering kan het bestreden besluit in stand worden gelaten. 2.21 Bezwaargrond monumentale status geen belemmering Bezwaarmaker 3 heeft aangevoerd dat geen rekening is gehouden met de monumentale status van de woning. Met de raad is de commissie Bezwaarschriften van oordeel dat feit dat de onroerende zaak een monumentale status heeft, het vestigen van een voorkeursrecht niet in de weg staat. Het bezwaar is op dit punt ongegrond.

2.22 Planschade In het bezwaarschrift van Bezwaarmaker 3 is verwezen naar een gespreksverslag waaruit zou blijken dat de gemeente monumentale objecten heeft opgenomen omdat er anders potentieel planschade zou kunnen optreden. De raad mag gebruik maken van de bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht om te bereiken dat de ter plaatse gewenste planologische ontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd. Het voorkeursrecht is gevestigd op de percelen waar het huidige feitelijke gebruik afwijkt van de toegedachte functie. Het bezwaar is op dit punt ongegrond. 3.

Er heeft een zorgvuldige behandeling van de bezwaarschriften plaatsgevonden door de commissie Bezwaarschriften

Uit het advies van de commissie Bezwaarschriften blijkt dat de commissie een zorgvuldige afweging heeft gemaakt bij de totstandkoming van de adviezen (artikel 3:9 Algemene wet bestuursrecht).

9

4. Financiën Het thema financiën is niet van toepassing op onderhavig voorstel.

5. Risico’s Partijen kunnen een verzoek om voorlopige voorziening indienen en een beroepschrift bij de rechtbank Tegen de beslissing op bezwaar kan in beroep worden gegaan bij de rechtbank. Tegen de uitspraak van de rechtbank kan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het beroep heeft geen schorsende werking. Dat betekent dat de gevolgen niet worden gepauzeerd. De voorkeursrechtbeschikking blijft dus gelden. De belanghebbende die beroep heeft ingesteld kan de president van de rechtbank verzoeken om de voorkeursrechtbeschikking te schorsen. Dat heeft een voorlopige voorzieningsprocedure. Dit is een aparte procedure.

6. Participatie Het thema burgerparticipatie is niet van toepassing op het onderhavige voorstel.

7. Bijdrage aan de Duurzame Ontwikkelingsdoelen (SDG’s) De ontwikkeling van De Els is belangrijk in het kader van de duurzame verstedelijking van Waalwijk. De meeste directe relatie is er met de volgende SDG’s (met korte toelichting): • SDG 7. Betaalbare en duurzame energie. Ruimte voor de energietransitie. Het verduurzamen van vastgoed (full electric ontwikkeling) en het creëren van ruimte voor duurzame energie voor de (gehele) binnenstad. • SDG 8. Eerlijke werk en economische groei. De binnenstad is en blijft een belangrijke werkgever. Via de ontwikkeling van De Els zorgen we voor de instandhouding van deze economische motor en dragen we bij aan stedelijke interactiemilieus die nieuwe ontwikkeling stimuleren. • SDG 9. Industrie, innovatie en infrastructuur. Investeren in duurzame mobiliteit en infrastructuur en tegengaan van mobiliteitsarmoede door het versterken van de basis voor een hoogwaardig openbaar vervoer. • SDG 11. Duurzame steden en gemeenschappen. Betaalbare woningen, duurzamere steden met inclusieve groene en openbare ruimtes. • SDG 13. Klimaatactie. Maatregelen om klimaatverandering tegen te gaan. Ruimte voor energietransitie en klimaatadaptatie. • SDG 15. Leven op het land. O.a. verhogen van biodiversiteit in de stad door het toevoegen van een diversiteit van soorten groen. Dit is een belangrijk speerpunt voor de herontwikkeling van De Els.

8. Fatale beslisdatum In artikel 7:10 van de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat de gemeenteraad beslist binnen twaalf weken, gerekend vanaf de dag na die waarop de termijn voor het indienen van het bezwaarschrift is verstreken. 10

Op 3 juli 2025 heeft uw raad besloten om de beslistermijn met zes weken te verdagen. De uiterste beslistermijn is daarmee opgeschoven tot en met 5 september 2025. Verder uitstel van de beslistermijn is mogelijk voor zover alle belanghebbenden daarmee instemmen, de indiener van het bezwaarschrift daarmee instemt en andere belanghebbenden daardoor niet in hun belangen kunnen worden geschaad, of dit nodig is in verband met de naleving van wettelijke procedurevoorschriften.

9. Vervolgstappen Nadat uw raad een beslissing op de bezwaren heeft genomen, wordt het besluit op de gebruikelijk wijze bekendgemaakt aan de bezwaarmakers en gewezen op de mogelijkheid tot het indienen van beroep. Het vervolg is afhankelijk of de bezwaarmakers gebruik maken van hun mogelijkheid tot het indienen van beroep.

10. Bijlagen Bijlage 1. Raadsbesluit beslissing op bezwaar Bezwaarmaker 1 Bijlage 2. Raadsvoorstel en -besluit 20 maart 2025 Bijlage 3. Bezwaarschrift d.d. 10 januari 2025 en 28 april 2025 Bijlage 4. Geluidsopname hoorzitting 19 juni 2025 Bijlage 5. Advies van de commissie Bezwaarschriften 8 juli 2025 Bijlage 6. Brief beslissing op bezwaar Bijlage 7. Raadsbesluit beslissing op bezwaar Bezwaarmaker 2A en Bewaarmaker 2B Bijlage 8. Raadsvoorstel en -besluit 20 maart 2025 Bijlage 9. Bezwaarschrift d.d. 29 januari 2025 Bijlage 10. Geluidsopname hoorzitting 19 juni 2025 Bijlage 11. Advies van de commissie Bezwaarschriften 8 juli 2025 Bijlage 12. Brief beslissing op bezwaar Bijlage 13. Raadsbesluit beslissing op bezwaar Bezwaarmaker 3 Bijlage 14. Raadsvoorstel en -besluit 20 maart 2025 Bijlage 15. Bezwaarschrift d.d. 10 april 2025 Bijlage 16. Geluidsopname hoorzitting 19 juni 2025 Bijlage 17. Advies van de commissie Bezwaarschriften 8 juli 2025 Bijlage 18. Brief beslissing op bezwaar

HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Michel Tromp

Sacha Ausems

11

Voorgeschiedenis: Op 20 maart 2025 heeft de raad een besluit genomen over vestigen van een voorkeursrecht op grond van artikel 9 lid 1 onder c van de Omgevingswet op onroerende zaken in het (winkel)gebied De Els en omgeving, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening en percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen onroerende zaken, hun grootte alsmede de namen van de eigenaren en rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die onroerende zaken zijn onderworpen. Tegen besluit zijn een drietal bezwaarschriften ingediend. Op 22 mei 2025 heeft de raad de ‘grondexploitatie De Els en omgeving’ vastgesteld, inclusief de bijgevoegde begrotingswijziging.

12

De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 5 augustus 2025, gehoord de geluidsopname van de in het kader van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht op 19 juni 2025 door de Commissie bezwaarschriften gehouden hoorzitting, gelezen het advies van de Commissie bezwaarschriften d.d. 8 juli 2025, Gelet op de bepalingen zoals genoemd in de Omgevingswet en de Algemene wet bestuursrecht;

BESLUIT: 1. Het bezwaar namens Bezwaarmaker 1, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, ontvankelijk doch deels gegrond te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het perceel, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, nummer 1964, en het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, complexaanduiding 2410-A, appartementsindex 10, in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar. 2. A. Het bezwaar van Bezwaarmaker 2A, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, ontvankelijk doch ongegrond te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het de appartementsrechten, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, complexaanduiding 2410-A, appartementsindex 7 en 13, in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar. B.

Het bezwaar van Bezwaarmaker 2B, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, niet-ontvankelijk te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het de appartementsrechten, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, complexaanduiding 2410-A, appartementsindex 7 en 13, in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar. 3. Het bezwaar namens Bezwaarmaker 3, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, ontvankelijk doch deels gegrond te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het perceel/de percelen, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, nummer 971, in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar.

1

4. De verzoeken om proceskostenvergoeding, met overname van de in het adviezen van d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, af te wijzen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 28 augustus 2025. DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,

de voorzitter,

Jeroen Deneer

Sacha Ausems

2