GEWIJZIGD Bijlage 1 Nota grondbeleid 2025-2030

Nota grondbeleid 2025 – 2030

2

Inhoudsopgave VOORWOORD

5

1.

6

INLEIDING

1.1 WAAROM EEN NOTA GRONDBELEID? 1.2 AANLEIDING VOOR ACTUALISERING 1.3 DOELSTELLINGEN GRONDBELEID 1.4 LEESWIJZER

6 6 6 7

2. GRONDBELEID

8

2.1 VERSCHILLENDE VORMEN VAN GRONDBELEID 2.1.1 ACTIEF GRONDBELEID 2.1.2 FACILITEREND GRONDBELEID 2.1.3 SAMENWERKINGSMODELLEN 2.2 AFWEGINGSKADER GRONDBELEID 2.2.1 MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT 2.2.2 FINANCIEEL RENDEMENT 2.2.3 KEUZE GRONDBELEID

8 8 9 9 11 11 12 14

3. GRONDBELEIDSINSTRUMENTEN

16

3.1 ACTIEF GRONDBELEID 3.1.1 MINNELIJKE VERWERVING 3.1.2 VOORKEURSRECHT 3.1.3 ONTEIGENING 3.1.4 KAVELRUIL 3.2 FACILITEREND GRONDBELEID 3.2.1 KOSTENVERHAAL 3.2.2 FINANCIËLE BIJDRAGE 3.2.3 ANTERIEURE OVEREENKOMST 3.2.4 KOSTENVERHAALREGELS OMGEVINGSPLAN

16 16 19 19 20 20 20 23 26 26

4. FINANCIËLE ASPECTEN

28

4.1 ALGEMEEN 4.2 FINANCIEEL KADER 4.2.1 ACTIEF GRONDBELEID 4.2.2 FACILITEREND GRONDBELEID 4.3 OVERSCHRIJDING BUDGET 4.4 WINSTNEMINGEN

28 28 28 29 29 30

Nota grondbeleid 2025 – 2030

3

4.5 VERLIEZEN 4.6 RISICOMANAGEMENT 4.7 WEERSTANDSVERMOGEN EN RESERVE GRONDEXPLOITATIE 4.8 VENNOOTSCHAPSBELASTING

31 31 31 32

5. UITGIFTEBELEID

33

5.1 ALGEMEEN 5.2 UITGIFTEVORMEN 5.2.1 OMSCHRIJVING UITGIFTEVORMEN 5.2.2 KEUZE VAN UITGIFTEVORM 5.2.3 UITGIFTEVOORWAARDEN 5.3 UITGIFTEPRIJZEN 5.3.1 METHODEN 5.3.2 KEUZE VAN GRONDPRIJSMETHODE 5.3.3 MARKCONFORMITEIT 5.3.4 UITVOERINGSNOTA GRONDPRIJZEN 5.4 TIJDELIJK BEHEER EN UITGIFTE RECHTEN 5.4.1 PACHT 5.4.2 GENOT VAN DE JACHT 5.4.3 VISRECHT

33 33 33 34 34 34 34 36 39 39 40 40 40 40

6. BELEIDSUITGANGSPUNTEN

41

BIJLAGE 1 KADERS

46

1.1 EUROPESE REGELGEVING 1.1.1 STAATSSTEUN 1.1.2 AANBESTEDING 1.2 LANDELIJKE REGELGEVING 1.2.1 OMGEVINGSWET 1.2.2 BESLUIT BEGROTING EN VERANTWOORDING 1.2.3 WET OPEN OVERHEID (WOO) 1.2.4 WET OP DE VENNOOTSCHAPSBELASTING 1.2.5 BTW EN OVERDRACHTSBELASTING 1.2.6 AANBESTEDINGSWET 1.2.7 WET MARKT EN OVERHEID 1.2.8 DIDAM-ARREST 1.2.9 WETSVOORSTEL VERSTERKING REGIE OP DE VOLKSHUISVESTING 1.3 PROVINCIAAL, REGIONAAL EN LOKAAL BELEID 1.3.1 PROVINCIAAL 1.3.2 REGIONAAL 1.3.3 LOKAAL

46 46 46 46 46 49 49 49 49 50 50 50 50 51 51 51 52

Nota grondbeleid 2025 – 2030

4

Voorwoord Voor u ligt de Nota grondbeleid 2025-2030 van de gemeente Waalwijk. Deze nota is opgesteld ter vervanging van de geldende Nota grondbeleid 2019-2023. De geldende Nota grondbeleid is opgesteld in 2019. Sindsdien is er op maatschappelijk, economisch en juridisch vlak veel veranderd. Naar aanleiding van deze veranderingen én de verplichting uit de financiële verordening is het noodzakelijk het gemeentelijk grondbeleid tegen het licht te houden. Dit is gebeurd en heeft geresulteerd in de Nota grondbeleid 2025-2030. Met deze Nota grondbeleid wordt een basis gelegd voor een transparante en eenduidige werkwijze bij de uitvoering van het grondbeleid van de gemeente Waalwijk. De Raad stelt op basis van deze Nota grondbeleid de kaders vast waarbinnen het College het grondbeleid uitvoert. Naast de Nota grondbeleid wordt de raad ook op andere wijzen geïnformeerd over het grondbeleid en de uitvoering van dit beleid. Onder andere via de grondexploitaties voor nieuwe ontwikkelingen die aan de raad ter vaststelling worden aangeboden, de paragrafen grondbeleid bij de begroting en de jaarrekening en natuurlijk ook de jaarlijkse verantwoording middels de Nota grondexploitatie.

Belangrijke documenten, waardoor de raad inzicht krijgt in het gevoerde en te voeren beleid en waarmee het college verantwoording aflegt over de financiële resultaten van grondexploitaties, facilitaire projecten en andere gemeentelijke grondeigendommen. Verwacht wordt dat met deze Nota grondbeleid bijgedragen wordt aan een voortvarende ontwikkeling van de Gemeente Waalwijk gedurende de komende jaren.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

5

1. Inleiding 1.1 Waarom een Nota grondbeleid? Het grondbeleid is geen beleid dat op zichzelf staat. Het is een middel dat kan worden ingezet om onze maatschappelijke ambities en doelen binnen de gemeente te kunnen realiseren. Daarnaast staan middelen als het heffen van belasting en het vaststellen van ruimtelijke plannen om maatschappelijke doelen te verwezenlijken.

Maatschappelijk doel

Grondbeleid

Belastingen

Planologie

...

Grondbeleid is ook een speelveld waar het publiekrecht en het privaatrecht samenkomen. Met het grondbeleid willen we sturing geven aan toekomstige ontwikkelingen, we willen het gewenste stimuleren en het ongewenste tegengaan zodat de maatschappelijke doelstellingen en ambities kunnen worden gerealiseerd. Om grondbeleid te voeren heeft de gemeente verschillende wettelijke instrumenten. Door deze instrumenten in onderlinge samenhang in te zetten, kan sturing gegeven worden aan bepaalde ontwikkelingen en kunnen de ambities en doelstellingen worden gerealiseerd.

1.2 Aanleiding voor actualisering Als gevolg van de maatschappelijke, economische en juridische ontwikkelingen én de verplichting vanuit de financiële verordening is het noodzakelijk het gemeentelijk grondbeleid tegen het licht te houden, zodat de gemeente haar doelstellingen ook in de toekomst waar kan maken. Terugkijkend naar de Nota grondbeleid 2019-2023 kan de conclusie getrokken worden dat het speelveld van het grondbeleid in deze periode veel beweging heeft gekend. Zo is bijvoorbeeld de Omgevingswet in werking getreden en hebben we te maken gehad met enorme prijsstijgingen door de oorlog in Oekraïne. Deze beweging kan leiden tot gewijzigde werkwijzen en gewijzigde rollen van partijen, wat mogelijk gevolgen heeft voor het grondbeleid dat door de gemeente wordt gevoerd.

1.3 Doelstellingen grondbeleid Zoals al eerder aangegeven is het grondbeleid een middel om maatschappelijke doelstellingen en ambities te realiseren. Dit is dan ook het hoofddoel van het grondbeleid. Dit is niet gewijzigd ten opzichte van de Nota grondbeleid 2019-2023. Naast bovengenoemde hoofddoelstelling kunnen door het grondbeleid ook andere doelen worden bereikt, te weten: Invloed uitoefenen op de soort en de kwaliteit van het ruimtegebruik. Een rechtmatige verdeling van kosten en baten. Transparantie aanbrengen in het gemeentelijk handelen. Genereren van financiële middelen waarmee overheidsdoeleinden kunnen worden bereikt.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

6

1.4 Leeswijzer Deze nota schetst de uitgangspunten van het grondbeleid van de gemeente Waalwijk en de kaders waarbinnen zij dat moet en wenst te doen. Allereerst wordt in hoofdstuk 2 uiteengezet welke vormen van grondbeleid er zijn en welke vorm de gemeente in welke situatie kiest. In hoofdstuk 3 worden alle instrumenten beschreven welke mogelijk zijn bij een actief en faciliterend grondbeleid. Wanneer de gemeente een actieve of faciliterende grondpolitiek voert heeft dit voor de gemeente mogelijk financiële gevolgen (Hst. 4) evenals de wijze waarop de gemeente de gronden uitgeeft (Hst. 5). Wanneer gekozen wordt voor een facilitair grondbeleid, dienen er keuzes gemaakt te worden in het kostenverhaal en over de verantwoording hierover aan de raad (Hst 3). In bijlage 1 wordt geschetst welke (wettelijke) kaders van toepassing zijn op het grondbeleid. Vervolgens worden in het laatste hoofdstuk (6) alle beleidsuitgangspunten gebundeld en wordt aangegeven of de uitgangspunten zijn gewijzigd ten opzichte van de Nota grondbeleid 2019-2023. Bovenstaande is in onderstaande figuur schematisch weergegeven.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

7

2. Grondbeleid 2.1 Verschillende vormen van grondbeleid Door middel van het grondbeleid kan de gemeente haar invloed uitoefenen op de wijze waarop de grond wordt gebruikt. Sturing van het grondgebruik door middel van het grondbeleid is wenselijk omdat het kan bijdragen aan de realisering van (publieke) doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, infrastructuur, werkgelegenheid, milieu, etc. De twee uiterste vormen van grondbeleid zijn (pro)actief grondbeleid en faciliterend (passief) grondbeleid. Actief grondbeleid is beleid wat gericht is op de verwerving van alle binnen een project benodigde gronden waarna de gemeente deze gronden zelf bouw- en woonrijp maakt en verkoopt aan marktpartijen, instellingen of particulieren. Bij faciliterend grondbeleid wordt dit aankoop- en ontwikkelproces juist aan de markt overgelaten, de gemeente faciliteert hier enkel in juridisch-planologische zin. Beide vormen kennen hun voor- en nadelen. Hetgeen als een voordeel voor actief grondbeleid geldt, zal in algemene zin als een nadeel voor faciliterend grondbeleid kunnen worden aangemerkt. Van beide hoofdvormen worden de voornaamste voor- en nadelen verderop benoemd. Ook is het mogelijk om voor een tussenvorm te kiezen, namelijk de samenwerking tussen de gemeente en private partijen.

De keuze die het gemeentebestuur uiteindelijk maakt over het te voeren grondbeleid, wordt grondpolitiek genoemd.

Grondbeleid

Actief

Facilitair

Samenwerkingsmodellen

2.1.1 Actief grondbeleid Bij een actief grondbeleid is de gemeente eigenaar en voert de werkzaamheden in eigen beheer uit. De gemeente maakt zelf een plan, verwerft de grond, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt bouwrijpe kavels. De gemeentelijke invloed is in dit proces maximaal. De gemeente houdt de ontwikkeling geheel in eigen hand. Inkomsten komen volledig in de gemeentekas. Daartegenover staat dat alle risico’s (tegenvallers, renteverliezen, tekorten, verkooprisico etc.) ook voor rekening van de gemeente komen. Uit het voeren van een actief grondbeleid vloeit voort dat de gemeente actief gronden verwerft. De meeste grondaankopen vinden plaats ten behoeve van de realisering van woningbouw en/of bedrijventerrein. De gemeente kan bij de uitvoering van haar actieve grondbeleid bij de verwerving van gronden gebruik maken van de volgende instrumenten: • • •

Minnelijke verwerving Vestigen voorkeursrecht Onteigening

Nota grondbeleid 2025 – 2030

8

Voordelen actief grondbeleid Optimale sturing en regie op het gewenste grondgebruik De gemeente kan initiatieven realiseren die anders niet door de markt worden opgepakt Mogelijk kunnen de kosten van de grondexploitatie worden terugverdiend, al dan niet met winst

Nadelen actief grondbeleid Ondernemersrisico ‘Dubbele petten-rol’ door zowel privaat als publiek belang bij ontwikkeling Verlies op de grondexploitatie is voor rekening van de gemeente

2.1.2 Faciliterend grondbeleid Niet in alle gevallen is het voor de gemeente noodzakelijk en/of mogelijk alle gronden binnen het plangebied te verwerven. De gemeente kan ook kiezen voor faciliterend grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente de aankoop en grondexploitatie volledig over aan de private partijen. De gemeente heeft hier een voorwaardenscheppende rol. Ondanks dat de gemeente zelf niet actief deelneemt aan bepaalde ontwikkelingen, kan zij wel de (ruimtelijke) kaders stellen door middel van het opstellen van een omgevingsplan of een vergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit. Daarnaast heeft de gemeente ook invloed op de inrichting en kwaliteit van het openbare gebied. De gemeente houdt in ieder geval toezicht wanneer de initiatiefnemer het openbare gebied aanlegt. In overleg met de initiatiefnemer kan ook overeengekomen worden dat de gemeente het openbare gebied aanlegt. Voordelen faciliterend grondbeleid Minder (ontwikkel)risico Kostenverhaal is verzekerd. De gemeente kan de te maken kosten verhalen op de ontwikkelaar Zuivere rolverdeling, enkel publiek belang Er kunnen locatie-eisen gesteld worden

Nadelen faciliterend grondbeleid Geen zekerheid dat de gewenste ruimtelijke ontwikkeling door de markt wordt opgepakt Mogelijkheden tot (tussentijdse) bijsturing van de ontwikkeling zijn beperkter Omvang kostenverhaal kent wettelijke beperkingen Winst op de ontwikkeling vervalt aan marktpartij Bij faillissement van de marktpartij staat de gemeente aan de zijlijn

De indruk kan ontstaan dat aan faciliterend grondbeleid geen financiële risico’s zijn verbonden voor de gemeente. Dit is echter wel het geval. Bij faciliterende projecten wordt doorgaans een exploitatiebijdrage overeengekomen die de private partij aan de gemeente betaalt vanwege de werkzaamheden die de gemeente moet uitvoeren. Afspraken hierover worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst (zie hiervoor hoofdstuk 3.2.3 Anterieure overeenkomst). In de praktijk kan blijken dat deze afgesproken bijdrage te laag is, omdat bijvoorbeeld de ambtelijke inzet hoger is dan vooraf gedacht of doordat de openbare ruimte die de gemeente zal aanleggen, duurder is dan voorzien. Afhankelijk van de afspraken die gemaakt zijn, kunnen de meerkosten dan bij de gemeente terecht komen.

2.1.3 Samenwerkingsmodellen Bij de eerdergenoemde vormen van grondbeleid (actief en faciliterend) is meestal één partij aan zet die vervolgens ook de risicodragende partij is. In de praktijk zijn er ook samenwerkingsmodellen. Hieronder zijn de twee meest voorkomende samenwerkingsmodellen beschreven.

Het bouwclaimmodel Het kan voorkomen dat in gebieden waar gekozen wordt voor een actieve grondpolitiek reeds grondposities zijn ingenomen door ontwikkelende (markt)partijen. Ook deze gronden dienen dan door de gemeente te worden aangekocht. Vaak zijn deze partijen bereid hun gronden aan de gemeente te verkopen in ruil voor een zogenaamde bouwclaim waarmee zij ontwikkelrechten verkrijgen om binnen het gebied vastgoed te kunnen Nota grondbeleid 2025 – 2030

9

realiseren. Hierbij verkopen de private partijen de grond aan de gemeente in ruil voor het recht of plicht op afname van bouwrijpe kavels. De private partij krijgt als het ware een "claim" op de bouwrechten van de grond. Evenals bij het zuiver actieve grondbeleid voert de gemeente een eigen grondexploitatie en draagt zij zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. De marktpartijen nemen, net als bij het zuiver actieve grondbeleid, de realisatie van het vastgoed voor hun rekening. De gemeente draagt bij dit model vrijwel alle risico's van de grondexploitatie. Dit is enigszins te beperken door op voorhand strakke (prijs)afspraken te maken met de ontwikkelaar en de afname van bouwrijpe kavels contractueel te verplichten.

De Publiek Private Samenwerking (PPS) De gemeente kan ook besluiten om in samenwerking met private partijen over te gaan tot exploitatie van grond en/of het realiseren van vastgoed. Dergelijke Publiek Private Samenwerking (PPS) kent meerdere verschijningsvormen. De meest voorkomende verschijningsvormen zijn: Joint venture Bij het Joint Venture model richt de gemeente samen met de marktpartij een gemeenschappelijke Grond Exploitatie Maatschappij (GEM) op. De GEM is een aparte nieuw op te richten rechtspersoon, vaak in de vorm van een BV-CV, en het uitvoerend orgaan voor de ontwikkeling. Het doel van deze samenwerking is om de expertise, middelen en belangen van zowel de private sector als de publieke sector te combineren. Zowel de gemeente als de private partijen brengen hun gronden in en investeren kapitaal naar rato van hun aandeel in de GEM en participeren daarmee risicodragend in de grondexploitatie. De private partner krijgt in ruil daarvoor het recht op de opstalontwikkeling van een deel van het gebied, vaak vergelijkbaar met de werkwijze bij een bouwclaim. De exacte structuur en verdeling van verantwoordelijkheden in een joint venture kunnen verschillen, afhankelijk van de specifieke omstandigheden en doelstellingen. Vaak worden de grondexploitatie, planvorming en planuitwerking gezamenlijk uitgevoerd.

Samenwerkingsovereenkomst Bij een samenwerkingsovereenkomst behouden de deelnemende partijen vaak hun juridische en operationele onafhankelijkheid en richten ze geen aparte juridische entiteit op. In plaats daarvan werken ze samen op basis van een (minder formele) overeenkomst die de algemene voorwaarden van de samenwerking, de verdeling van kosten en opbrengsten, en overige aspecten beschrijft. Enkel de planvorming wordt gezamenlijk uitgewerkt, de overige onderdelen als verwerving, grondexploitatie en planuitwerking worden individueel uitgevoerd. Concessie Bij een concessie wordt de ontwikkeling zoveel mogelijk aan private partijen overgelaten. De gemeente vraagt dan een bieding op de grond. De gemeente stelt vooraf de publiekrechtelijke randvoorwaarden vast. Binnen deze randvoorwaarden wordt vervolgens de gehele planontwikkeling (grond- én opstalexploitatie) overgelaten aan een private partij. De uitvoering van de gehele ontwikkeling, inclusief de realisatie van de openbare ruimte wordt ook door de private partij uitgevoerd. Aan het einde van de ontwikkeling wordt de openbare ruimte (voor zover niet in eigendom van de gemeente) geleverd aan de gemeente. Tot aan verlening van de concessie ligt het economisch risico bij de gemeente omdat zij grondeigenaar is, na verlening ligt dat risico bij de private partijen omdat zij grondeigenaar zijn geworden.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

10

2.2 Afwegingskader grondbeleid Voor de gemeente Waalwijk zijn alle vormen van grondbeleid (actief, passief of een mengvorm) in principe aanvaardbaar, omdat ze allemaal kunnen bijdragen aan het algemeen belang. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie. Het primaire doel van de gemeente bij een ontwikkeling is om hiermee in maatschappelijke zin waarde toe te voegen. Het maatschappelijke rendement van een ontwikkeling speelt daarmee ook een grote rol in de keuze van het grondbeleid van de gemeente. Daarnaast wordt ook gekeken naar het financiële rendement van de ontwikkeling. Dit is niet gewijzigd ten opzichte van de Nota grondbeleid 2019-2023.

2.2.1 Maatschappelijk rendement Een ontwikkeling kan in maatschappelijke zin een toegevoegde waarde geven. Gedacht kan worden aan een meerwaarde op het gebied van onder andere: - Ruimtelijke kwaliteit - Volkshuisvesting - Milieu/ natuur - Economie - Mobiliteit - Cultuurhistorie - Recreatie - Gezondheid en zorg - Onderwijs Elke ontwikkeling is uniek, waardoor deze ook zijn eigen maatschappelijke meerwaarde kan leveren. Waar de ene ontwikkeling een huisvestingsprobleem oplost, geeft de andere een boost aan de economie of een bijdrage aan het sociale domein. Op voorhand kunnen niet alle maatschappelijke effecten van een ontwikkeling worden voorzien. Derhalve is bovengenoemde lijst niet limitatief. Het maatschappelijke rendement kan direct en indirect worden behaald. De ontwikkeling kan op zichtzelf een maatschappelijke meerwaarde leveren. Dit wordt gezien als het directe rendement. Ook kan een ontwikkeling een dermate financieel rendement opleveren dat dit kan worden ingezet om een ander maatschappelijk doel te kunnen realiseren. Op onderstaande afbeelding is het een en ander ter verduidelijking weergegeven.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

11

Of een ontwikkeling een direct of indirect maatschappelijk rendement oplevert zal moeten blijken uit een analyse. Omdat elke ontwikkeling uniek is, is vooraf niet vast te stellen op welke factoren getoetst wordt. Om het maatschappelijke rendement te kunnen bepalen zal altijd maatwerk geleverd moeten worden.

2.2.2 Financieel rendement Naast het directe maatschappelijke rendement van een ontwikkeling is ook het financiële rendement van belang voor de keuze van het te voeren grondbeleid. Er moet een afweging gemaakt kunnen worden of het te behalen maatschappelijke rendement in verhouding staat tot het financiële rendement. Voorheen werd vooral gekeken naar het financiële rendement voor de gemeente. Wanneer het plan voor de gemeente niet financieel haalbaar was, werd dit plan meestal niet door de gemeente opgepakt en werd het overgelaten aan de markt. Projectontwikkelaars kunnen hun verdiensten immers halen uit zowel grondexploitatie als uit de vastgoedexploitatie en soms zelfs de huur- en beheerexploitatie. De gemeente heeft deze mogelijkheid niet, zij voert enkel een grondexploitatie. Op onderstaande afbeelding is de relatie tussen de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie weergegeven. Hierbij is ook de rol van de eindgebruiker inzichtelijk gemaakt; de consument die een kavel voor particulier opdrachtgeverschap aankoopt, om er zelf een woning te realiseren.

Grondexploitatie Inkoop locatie (verwerving)

Vastgoedexploitatie Inkoop bouwrijpe grond

Bouwrijp maken

Bouwkosten Overige investeringen

Verkoop bouwrijpe grond Woonrijp maken

Verlies/winst Inkoop van een locatie en de transitie naar bouw- en woonrijpe grond met als eindpunt de verkoop van grond aan de vastgoedontwikkelaar/eindgebruiker

Verkoop grond + vastgoed of gebruik Verlies/winst Inkoop van bouwrijpe grond, bouw van vastgoed en gebruik of de verkoop van het vastgoed met grond aan gebruiker/ belegger

Om het financiële rendement te bepalen wordt per ontwikkeling gekeken naar een aantal factoren, waaronder: - Het risicoprofiel - De prijs van het onroerend goed - De mogelijkheid tot waardeontwikkeling voor de gemeente - De bouw-/ ontwikkelkosten - De ontwikkelingstermijn - De grondposities Per ontwikkeling is er een viertal scenario’s mogelijk. Binnen deze scenario’s wordt gekeken naar het financiële rendement op de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie. Afhankelijk van het scenario zal het interessant zijn voor de gemeente en/of een ontwikkelaar om een ontwikkeling te realiseren.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

12

De scenario’s zijn weergegeven in onderstaande tabel en worden hieronder verder uitgewerkt (+ betekent een positief financieel rendement, - betekent een negatief rendement). De grondeigenaar kan zowel de gemeente, de ontwikkelaar of een derde (die de grondexploitatie voert) zijn.

Scenario Grondexploitatie + 1 + 2 3 4

Vastgoedexploitatie Interessant voor + Grondeigenaar, Ontwikkelaar Grondeigenaar Niemand + Ontwikkelaar

Scenario 1 Er is een positief financieel rendement te behalen op zowel de grond (grondexploitatie) als op de opstallen (vastgoedexploitatie). Dit scenario is voor zowel de grondeigenaar als voor de ontwikkelaar interessant. Dit project zal zonder meer gerealiseerd gaan worden. De vraag is dus niet of het opgepakt gaat worden, maar door wie. Er is concurrentie op de grondmarkt, immers, wie de grond heeft, heeft een positie in de ontwikkeling ervan. Dit heeft een prijsopdrijvend effect.

Scenario 2 Er is een scenario mogelijk waarin wel een positief financieel rendement kan worden behaald op de grond, maar niet op de opstallen, bijvoorbeeld doordat de grondeigenaar de gronden in het verleden tegen een lage prijs heeft aangekocht, de gronden goedkoop aangekocht kunnen worden, maar de bouw-/uitvoeringkosten hoog zijn of het risico op de vastgoedontwikkeling te hoog is. In deze gevallen zal de grondeigenaar willen gaan ontwikkelen, maar kan zij geen ontwikkelaar vinden die onder de gebruikelijke condities de vastgoedexploitatie wil uitvoeren. In sommige gevallen is dit toch gewenst, omdat er wel een maatschappelijk rendement te behalen valt. Er zal dan een modus gezocht moeten worden waarbij zowel de grondeigenaar als de ontwikkelaar baat hebben bij deze ontwikkeling. Dit kan op verschillende wijzen. Per geval zal bekeken moeten worden wat de meest geschikte wijze is.

Scenario 3 In dit scenario is er geen financieel rendement te behalen op zowel de grondexploitatie als op de vastgoedexploitatie. Dergelijke projecten zullen dus niet door de markt worden opgepakt. Ondanks dat er geen financieel rendement op deze projecten valt te behalen, is het voor de gemeente mogelijk toch van belang om deze projecten op te pakken, namelijk als er een maatschappelijk probleem mee opgelost kan worden. Alsdan kan de gemeente overwegen om het project toch in ontwikkeling te brengen. De gemeente behartigt dan een publiek belang en is bereid hierin te investeren, zonder (volledige) terugverdienmogelijkheden.

Scenario 4 Wanneer de verwervingskosten of de kosten om grond bouwrijp te maken erg hoog zijn of, doordat er bijvoorbeeld opstallen op het perceel aanwezig zijn of de grond nog gesaneerd moet worden, kan scenario 4 ontstaan. De verwervingskosten en/of kosten voor het bouwrijp maken zijn niet terug te verdienen met enkel de grondexploitatie. Een ontwikkelaar heeft zoals eerder aangegeven ook de mogelijkheid om de kosten af te wenden op de vastgoedexploitatie. Als de ontwikkelaar voldoende rendement kan halen uit de vastgoedexploitatie, dan zal de ontwikkelaar de ontwikkeling willen trekken en de gronden willen verwerven. Onder aan de streep blijft er voor de ontwikkelaar immers een winst over. Omdat de gemeente alleen een rol heeft in de grondexploitatie, en daar een verlies op geleden wordt, is de rol van de gemeente in principe beperkt tot de publiekrechtelijke.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

13

2.2.3 Keuze grondbeleid In deze paragraaf wordt beschreven in welke gevallen de gemeente een actieve of faciliterende rol inneemt.

Actief grondbeleid Wanneer een ontwikkeling een positief maatschappelijk rendement oplevert, kan de gemeente er voor kiezen om een actief grondbeleid te voeren. Wanneer een ontwikkeling een dermate positief financieel rendement oplevert, kunnen deze financiële middelen worden ingezet om een ander maatschappelijk doel te kunnen verwezenlijken. Dit is het geval bij de financiële scenario’s 1 en 2. Ontwikkelingen die gecategoriseerd zijn in deze twee scenario’s kunnen ook een direct maatschappelijk rendement opleveren. In positieve en negatieve zin. Afhankelijk van de combinatie tussen het directe maatschappelijke rendement en de hoogte van het positieve financiële rendement kan de gemeente beslissen om in deze gevallen een actief grondbeleid te voeren. Het komt ook voor dat een ontwikkeling een negatief financieel rendement oplevert, maar wel direct een bijdrage levert aan de maatschappij. Wanneer deze ontwikkeling niet wordt opgepakt door de markt, dit is het geval in scenario 3, kan de gemeente er voor kiezen om zelf een actieve rol in te nemen. Op onderstaande afbeelding is het een en ander schematisch weergegeven.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

14

Facilitair grondbeleid Niet in alle gevallen wil de gemeente een actief grondbeleid voeren. In het geval van het financiële scenario 4, dat een ontwikkeling een negatief financieel rendement oplevert op de grondexploitatie, maar wel een positief financieel rendement oplevert op de vastgoedexploitatie, zal de markt de ontwikkeling naar alle waarschijnlijkheid oppakken. Wanneer de ontwikkeling een direct maatschappelijk rendement oplevert, kan de gemeente een faciliterende rol aannemen. Indien de ontwikkeling geen direct maatschappelijk rendement oplevert, zal de gemeente zich moeten afvragen of zij in publiekrechtelijke zin wel wil meewerken aan de ontwikkeling.

Conclusie Op basis van de analyses met betrekking tot het verwachte maatschappelijke en/of financiële rendement wordt bepaald welke vorm van grondbeleid gevoerd zal worden. Beleidsuitgangspunt 1 Afhankelijk van het financiële én maatschappelijke rendement van een ontwikkeling wordt gekozen voor een actief of voor een facilitair grondbeleid.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

15

3. Grondbeleidsinstrumenten Binnen het kader van de geldende wetgeving beschikt de gemeente over een scala aan grondbeleidsinstrumenten die ingezet kunnen worden om de gemeentelijke doelen te verwezenlijken. In dit hoofdstuk wordt uiteengezet welke instrumenten binnen de verschillende vormen van grondbeleid beschikbaar zijn.

3.1 Actief grondbeleid 3.1.1 Minnelijke verwerving Wanneer de gemeente kiest voor een actief grondbeleid, zal de gemeente bij een ontwikkeling in principe alle eigendommen binnen het plangebied moeten verwerven. Dit zal bij voorkeur middels minnelijke verwerving gebeuren, oftewel in overleg met de eigenaar. De verwerving van de gronden houdt in de aankoop, het eventueel pachtvrij maken, het eventueel ontbinden van bestaande huurovereenkomsten en het beëindigen van de op de percelen c.q. gebouwen drukkende zakelijke rechten. Er zijn vier verschillende soorten te verwerven gronden te onderscheiden:

Grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente (warme grond) Gemeenten kunnen gronden verwerven met het oog op gebiedsontwikkeling, waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld door de gemeenteraad. Dergelijke gronden worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. Vaak wordt er bij prijsvorming van deze percelen rekening gehouden met de toekomstige functie. In de regel wordt er dus meer betaald voor deze grond, dan normaliter gedaan zou worden voor de reeds geldende bestemming. Wanneer de gronden worden ontwikkeld verdient zich deze hogere aankoopprijs weer terug. Wanneer de ontwikkeling niet (tijdig) doorgaat en er sprake is van duurzame waardevermindering, zal er afgeboekt moeten worden op deze gronden. Besluitvorming raad Indien er in de aankoopprijs rekening is gehouden met de toekomstige ontwikkeling en de aankoopprijs daardoor hoger is dan de waarde van de geldende bestemming loopt de gemeente met deze aankoop een mogelijk financieel risico. Wanneer de ontwikkeling namelijk niet (tijdig) doorgaat zal er afgeboekt moeten worden. Gelet op dit mogelijke financiële risico zullen degelijke aankopen altijd aan de raad voorgelegd worden of wordt aan de raad voorgelegd om binnen een bepaald gebied binnen vastgestelde kaders te kunnen aankopen.

Om in gevallen waarbij het financiële risico gering is slagvaardig te kunnen handelen wordt voorgesteld om grondaankopen waarbij een financieel risico van maximaal €75.000,- wordt gelopen, zonder raadsbesluit te kunnen aankopen. Deze aankopen zullen ter verantwoording in de eerstvolgende Nota grondexploitatie worden opgenomen. Beleidsuitgangspunt 2 Grondaankopen waarbij een financieel risico van maximaal € 75.000 wordt gelopen kunnen zonder raadsbesluit door het college worden aangekocht. De verantwoording hiervan vindt plaats in de eerstvolgende Nota grondexploitatie. Verantwoording Conform voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) kunnen dergelijke gronden niet onder de voorraden worden gerangschikt, maar moeten deze worden verantwoord onder materiële vaste activa tegen de verkrijgingsprijs, dat wil zeggen de inkoopprijs en de bijkomende kosten. Het toerekenen (activeren) van andere kosten is daarbij niet toegestaan.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

16

Ingeval van duurzame waardevermindering vindt afwaardering plaats naar de waarde volgens de geldende bestemming. Voor gronden die zijn verworven en waarvoor nog geen bestemmingswijziging is doorgevoerd kan dit betekenen dat er (tijdelijk) een forse afwaardering moet plaatsvinden, die grotendeels kan worden teruggedraaid zodra tot de bestemming van bouwgrond wordt besloten. Dit leidt met name bij de gebiedsontwikkeling voor bijvoorbeeld een grootschalige woningbouwopgave tot ongewenste effecten, zoals grote fluctuaties in de waardering van deze gronden, en als gevolg daarvan het resultaat en de financiële positie van een gemeente. Om deze ongewenste effecten tegen te gaan kan afwaardering naar de waarde volgens de geldende bestemming van dergelijke gronden achterwege blijven als aan een aantal cumulatieve voorwaarden wordt voldaan. Indien aan deze cumulatieve voorwaarden wordt voldaan kan voor wat betreft de toepassing van artikel 65 BBV uitgegaan worden van de toekomstige bestemming in plaats van de geldende bestemming.

Het betreft de volgende cumulatieve voorwaarden: • de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; • de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied dien(en)t goed onderbouwd te worden; • de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; • de visie/het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk; • periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden.

Compensatiegronden en ontwikkelgrond (middel)lange termijn Compensatiegronden betreffen de gronden die voornamelijk dienen als ruilgrond bij verwervingen. In verwervingsonderhandelingen komt het meermaals voor dat een agrariër bereid is mee te werken aan een grondverkoop aan de gemeente, wanneer hij hiervoor vanuit de gemeente compensatiegrond aangeboden krijgt. Om deze reden is het wenselijk dat de gemeente een voorraad grond aanhoudt en waar de gelegenheid zich voordoet ook dergelijke gronden verwerft. Ontwikkelgronden voor de (middel)lange termijn zijn in het verleden verworven met het oog op toekomstige ontwikkelingen. Voor deze gronden is nog geen ontwikkeling voorzien. Omdat er voor bovengenoemde gronden geen toekomstige ontwikkeling is voorzien zal bij de prijsbepaling enkel worden gekeken naar de waarde van de grond met de reeds geldende bestemming, vaak agrarisch. Besluitvorming raad Wanneer de prijs van de grond is bepaald op grond van de geldende bestemming, zal er geen sprake zijn van een duurzame waardevermindering. De ervaring leert dat de prijzen op de markt van gronden minimaal gevoelig zijn voor economische ontwikkelingen. Wanneer er grond kan worden aangekocht tegen de marktwaarde op grond van de geldende bestemming, dan loopt de gemeente slechts een beperkt/ geen financieel risico.

De aankoop zal hierdoor niet aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd, maar ter informatie worden opgenomen in de eerstvolgende Nota grondexploitatie. Verantwoording Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) worden bovenvermelde gronden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs mits deze lager is dan of gelijk is aan de marktwaarde van de huidige bestemming (bijvoorbeeld agrarische grond). Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan de marktwaarde van de huidige bestemming, dient afwaardering van de grond plaats te vinden tot aan deze marktwaarde. Er vindt geen

Nota grondbeleid 2025 – 2030

17

toerekening plaats van kosten zoals rentekosten, beheers- en plankosten en van (pacht)opbrengsten. Deze lasten en baten worden op het product ‘Diverse percelen en panden’ (kostenplaats 6813015) verantwoord. Beleidsuitgangspunt 3 Wanneer de gelegenheid zich voordoet, de voorwaarden redelijk zijn en de gemeente profijt heeft van de percelen (compensatiegronden en ontwikkelgrond (middel)lange termijn), wordt overgegaan tot aankoop.

Gronden met opstallen Gelet op het feit dat de afgelopen jaren het aantal inbreidingslocaties is toegenomen en het in de lijn der verwachting ligt dat dit de komende jaren niet zal veranderen, zal het mogelijk (vaker) voor gaan komen dat het wenselijk is voor de gemeente om gronden met opstallen aan te kopen. Dergelijke aankopen van gronden met opstallen is in de regel complexer en kostbaarder dan de aankoop van enkel grond. Naast de staat van de grond zal ook onderzocht moeten worden wat de staat is van de opstallen, wat de waarde hiervan is en wat voor onderhouds- en exploitatiekosten de opstallen hebben. Een voorbeeld van een dergelijke aankoop is de aankoop van de gronden van Baanbrekers. Besluitvorming raad Wanneer er opstallen op de aan te kopen gronden aanwezig zijn en blijven, wordt de aankoop aan de raad ter besluitvorming voorgelegd. De kapitaallasten door de aankoop bevatten namelijk meer dan alleen de rentelasten voor de grondaankoop. Naast deze rentelasten dient er ook rekening gehouden te worden met extra rentelasten, afschrijving en onderhoudskosten voor de opstallen. De raad dient hier een krediet voor beschikbaar te stellen.

Gronden binnen vastgestelde grex Het kan ook voorkomen dat er gronden verworven moeten worden voor een gebied waarbij de bestemming al is gewijzigd om zo het gewenste plan te kunnen realiseren. Voor deze projecten is door de gemeenteraad een grondexploitatie vastgesteld. Het tijdstip waarop met de aankoop wordt gestart wordt idealiter zodanig gekozen dat op het moment van de uitvoering van het omgevingsplan het overgrote deel van de gronden eigendom van de gemeente is. Gestreefd wordt om het tijdstip niet te ver voor de start van de uitvoering van het omgevingsplan te laten liggen om renteverliezen over de investeringen te beperken. Uiteraard kunnen strategische belangen een rol spelen om gronden in een eerder stadium te verwerven. Verwerving vanuit materiële vaste activa In een aantal gevallen worden plannen ontwikkeld op gronden die reeds in eigendom zijn van de gemeente. Wanneer deze gronden vallen binnen de ‘materiële vaste activa’ van de gemeente en in het verleden dus zijn aangekocht als strategische verwerving, dan dienen deze gronden voor de boekwaarde (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) in het plan ingebracht te worden. Middels de inbreng van de gronden binnen de grondexploitatie wordt vervolgens de boekwaarde van de ‘materiële vaste activa’ afgewaardeerd.

Verwerving van andere organisatieonderdelen binnen de gemeente Waalwijk Het kan voorkomen dat ten behoeve van de grondexploitatie gronden worden overgedragen door een ander gemeentelijk organisatieonderdeel. Als voorbeeld kan gegeven worden de situatie dat woningbouw wordt gerealiseerd op een voormalig schoollocatie. Het ‘grondbedrijf’ dient dan de gronden te verwerven van het team Maatschappelijke ontwikkeling. Voor gronden die ter herontwikkeling door een gemeentelijk organisatieonderdeel worden vrijgemaakt en intern worden geleverd ten behoeve van grondexploitatie, dient de grond conform de BBV in principe tegen boekwaarde (maximaal marktwaarde) ingebracht te worden.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

18

Op gronden met een openbare bestemming (wegen, groen, water) zit in principe geen boekwaarde. Inbreng van deze gronden vanuit de beheerafdeling naar het grondbedrijf voor gebiedsontwikkeling betekent dan ook geen kostenpost voor de grondexploitatie. Besluitvorming raad Voor deze planmatig te verwerven gronden is door de gemeenteraad een grondexploitatie vastgesteld. Wanneer de grondaankoop past binnen het hiervoor beschikbaar gestelde krediet in de Nota grondexploitatie, dan hoeft de aankoop niet aan de raad ter goedkeuring te worden voorgelegd. Mocht het bedrag wel hoger zijn dan het beschikbaar gestelde krediet, dan wordt de aankoop ter besluitvorming voorgelegd aan de raad, met inachtneming van het gestelde onder 4.2 . Verantwoording De gronden die vallen binnen een plan waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatie heeft vastgesteld zijn ondergebracht in de betreffende grondexploitatie.

Eisen bodemkwaliteit Bij het bereiken van overeenstemming over de aankoop van een perceel grond, al dan niet bebouwd, wordt in de koopovereenkomst de voorwaarde opgenomen dat de gemeente gerechtigd is om vóór de notariële overdracht van de aangekochte grond een verkennend bodemonderzoek te laten uitvoeren conform de wettelijke regelgeving, thans de Nederlandse Norm voor verkennend bodemonderzoek (NEN 5740). Naar aanleiding van dit verkennend onderzoek kan worden overwogen om aanvullend onderzoek uit te voeren. Een dergelijk onderzoek zal moeten worden uitgevoerd door een ter zake deskundig bureau. Indien de grond niet geschikt is voor het doel waarvoor deze wordt aangekocht dan kunnen partijen in overleg treden. De kosten van het verkennend bodemonderzoek en het mogelijk aanvullende onderzoek zijn voor rekening van de gemeente.

3.1.2 Voorkeursrecht De gemeente Waalwijk maakt, indien het mogelijk en wenselijk is, gebruik van het voorkeursrecht als instrument om actief gronden te verwerven. Toepassing van het voorkeursrecht is mede afhankelijk van de concrete omstandigheden van een project. Met name de fase waarin het project verkeert en de juridische status van de planvorming zijn van wezenlijk belang. Indien de gemeente opteert voor toepassing van het voorkeursrecht betekent dit de aanwijzing van gronden door de gemeente, via de wettelijke procedures, waarop het voorkeursrecht van toepassing zal zijn. De eigenaar die de aangewezen gronden wenst te vervreemden is verplicht die gronden eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Het beperkt dus de verhandelbaarheid, gaat speculatie tegen en biedt de gemeente inzicht in de bewegingen van de grondmarkt. De procedure van vestiging van een voorkeursrecht is gekoppeld aan de planologische procedure waarin de bestemmingswijziging van de betreffende gronden wordt voorbereid.

3.1.3 Onteigening Evenals het voorkeursrecht voor gemeenten is onteigening een verwervingsinstrument dat past binnen een actief grondbeleid. Indien de gemeente niet minnelijk tot overeenstemming komt met een grondeigenaar over de aankoop van gronden die nodig zijn om de bestemming in het Omgevingsplan of een buitenplanse omgevingsactiviteit e verwezenlijken, kan de gemeente overgaan tot onteigening van die gronden. Er is sprake van gedwongen eigendomsovergang om redenen van algemeen belang. De onteigeningsprocedure is gekoppeld aan de planologische procedure en hierbij is een uitermate zorgvuldige wettelijke procedure van toepassing. Het starten van een onteigeningsprocedure heeft het voordeel dat het de onderhandelingen over minnelijke verwerving kracht bij kan zetten. Overigens hoort onteigening niet tot de mogelijkheden indien de eigenaar kan aantonen dat hij zelf in staat en bereid is om de bestemming te realiseren. De noodzaak, de wenselijkheid en de mogelijkheid om gebruik te maken vtan het instrument onteigening zijn afhankelijk van de

Nota grondbeleid 2025 – 2030

19

concrete omstandigheden van het project, waaronder de fase waarin het project zich bevindt en de juridische status.

3.1.4 Kavelruil Kavelruil, zowel de landelijke als de stedelijke kavelruil, kan worden ingezet bij zowel een actief als faciliterend grondbeleid. Bij een faciliterend grondbeleid kan de gemeente op verschillende manieren in de kavelruil acteren. De gemeente kan bij een faciliterend grondbeleid initiatieven van private partijen afwachten en die (planologisch of ook procesmatig) faciliteren. De gemeente kan ook, bij wijze van gebiedsmanagement, private partijen uitlokken om tot kavelruil over te gaan. Een gedwongen variant van herverkaveling is echter niet in de Aanvullingswet opgenomen.

Beleidsuitgangspunt 4 Indien er sprake is van een actief grondbeleid op een strategisch moment over te gaan tot minnelijke verwerving. Hiertoe, indien gewenst/mogelijk/noodzakelijk, de instrumenten van het voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet, onteigening en kavelruil in te zetten.

3.2 Faciliterend grondbeleid Bij de keuze voor faciliterend grondbeleid wordt het noodzakelijk om kostenverhaal toe te passen. Dit betekent dat de gemeente de kosten die gepaard gaan met ruimtelijke ontwikkelingen kan verhalen op de ontwikkelaar. Hierover is veel wettelijk vastgelegd, waardoor er slechts beperkte ruimte is voor beleidsmatige keuzes. De Omgevingswet biedt daarnaast de mogelijkheid om van de ontwikkelaar een financiële bijdrage te vragen voor aanvullende gemeentelijke voorzieningen. De afspraken met betrekking tot het kostenverhaal als de financiële bijdrage kunnen worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst of door middel van de wettelijke kostenverhaalsregels.

3.2.1 Kostenverhaal Wanneer verplicht? De Omgevingswet verplicht tot kostenverhaal bij aangewezen bouwplannen. Als een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit een in het Omgevingsbesluit aangewezen bouwplan of functieverandering mogelijk maakt, en er verhaalbare kosten zijn, moeten die kosten in beginsel verhaald worden. Het kostenverhaal betreft alleen de kosten die op de kostensoortenlijst 6.2.3. en verder van het Omgevingsbesluit staan. Zie ook verderop onder “kostensoorten”. Bouwactiviteiten waarvan kosten moeten worden verhaald, zijn: a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft of f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties

Nota grondbeleid 2025 – 2030

20

voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m² bedraagt. Daartoe worden in het omgevingsplan kostenverhaalregels opgenomen of in omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsactiviteit kostenverhaalvoorschriften gesteld. De regeling kostenverhaal is bedoeld voor het verhaal van kosten van de overheid op grondeigenaren. Als de gemeente alle gronden waarop een aangewezen activiteit mogelijk wordt gemaakt in het kostenverhaalsgebied in eigendom heeft, is kostenverhaal niet toepasbaar. Via gronduitgifte kan de gemeente dan de gemaakte kosten geheel of gedeeltelijk terugverdienen. Als de gemeente gronden in erfpacht heeft uitgegeven is kostenverhaal niet nodig, als erin voorzien is dat de canon wordt aangepast bij functieverandering of extra bouwmogelijkheden. In de meeste erfpachtovereenkomsten is daarin voorzien, doordat de canon wordt gebaseerd op de geldende grondwaarde. Wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is hoeft de gemeente geen kostenverhaalregels vast te stellen.

Het kostenverhaal is anderszins verzekerd wanneer er voor alle aangewezen activiteiten in het potentiële kostenverhaalsgebied een anterieure overeenkomst is afgesloten en de kosten door de initiatiefnemer zijn voldaan, ofwel er voldoende zekerheid is dat de kosten worden voldaan. Het bevoegd gezag kan in drie gevallen afzien van het toepassen van de wettelijke regeling voor het verhalen van kosten via de afdeling kostenverhaal. Artikel 8.14 van het Omgevingsbesluit maakt afzien van kostenverhaal mogelijk als: a. het totaal van de verschuldigde geldsommen dat op grond van artikel 13.18 van de wet kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000; • er geen verhaalbare kosten als bedoeld in de onderdelen A5 tot en met A9 van bijlage IV 1 van het Omgevingsbesluit zijn; b. de verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen. Als een van deze drie situaties zich voordoet, mag het bevoegd gezag afzien van kostenverhaal. Het betreft een facultatieve bevoegdheid.

Kostenverhaalsgebied Wanneer blijkt dat kostenverhaal nodig is moet het kostenverhaalsgebied worden bepaald. De kosten binnen een kostenverhaalsgebied worden namelijk bij elkaar opgeteld en omgeslagen over het geheel van de aangewezen activiteiten. Daarom is de begrenzing van het gebied van belang. Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waar de kostenverhaalplichtige activiteiten zijn geprojecteerd (zij betalen mee aan de kosten) als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen (waaraan de kosten worden gemaakt). Als voor een gebied het kostenverhaal slechts ten dele is verzekerd door middel van een of meer overeenkomsten, dan moet het gehele kostenverhaalsgebied, inclusief de locaties waarvoor een overeenkomst tot stand is gekomen, worden aangewezen in het omgevingsplan. Die locaties zijn immers nodig voor de berekening en de verevening van het kostenverhaal binnen het kostenverhaalsgebied. De gemeenteraad kan de begrenzing in een omgevingsplan alleen aanpassen via een wijziging van het omgevingsplan.

1

Bijlage IV bevat de kostensoortenlijst. Verhaalbare kosten in de onderdelen A5 tot en met A9 zijn globaal: sloopkosten, bouwrijpmaken, compensatie natuur en groen, aanleg openbaar gebied, kosten aan veilige en gezonde fysieke leefomgeving.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

21

Methode: met of zonder tijdvak Onder de Omgevingswet zijn twee systemen mogelijk om het kostenverhaal te verzekeren, namelijk kostenverhaal mét en zonder tijdvak. Het systeem van kostenverhaal met tijdvak is vergelijkbaar met het systeem van kostenverhaal uit de Wro, oftewel het voormalige exploitatieplan. De plannen hebben dan een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum. Daardoor is het goed mogelijk om de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling vooraf te berekenen. Maar er is ook een nieuw systeem voor kostenverhaal toegevoegd. Dit heet kostenverhaal zonder tijdvak. Dit systeem is bestemd voor organische gebiedsontwikkeling. Dus voor plannen zonder een duidelijk eindbeeld, zonder fasering en zonder einddatum. Het gaat om plannen met globale functieaanduidingen die op verschillende manieren kunnen worden uitgewerkt.

Kostensoorten De wet beperkt het kostenverhaal tot een aantal specifieke kostensoorten en geeft ook regels over de berekening daarvan en over criteria waaraan ze moeten voldoen. De verhaalbare kostensoorten staan in artikel 6.2.3. en verder van het Omgevingsbesluit. Dit betreft de zogenoemde kostensoortenlijst. De kostensoortenlijst heeft een limitatief karakter. Het bevoegd gezag kan geen andere kosten verhalen dan op de kostensoortenlijst staan. Dat geldt voor de kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen binnen het kostenverhaalsgebied, waarvan alleen dat gebied profijt heeft. En het geldt ook voor de kosten van de aanleg van zogenoemde gebiedsoverstijgende werken, werkzaamheden en maatregelen binnen en buiten het kostenverhaalsgebied, waarvan meerdere kostenverhaalsgebieden en de bestaande stad profijt hebben. Het gaat dan vooral om hoofdontsluitingswegen, werken voor de waterhuishouding en groenvoorzieningen. Ook voor gebiedsoverstijgende kosten geldt dat het moet gaan om kosten die op de kostensoortenlijst staan.

PTP-criteria Alle kosten van de kostensoortenlijst moeten voldoen aan drie eisen. Voldoen ze daar niet aan, dan kunnen ze niet worden verhaald. Aan de hand van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (de zogenaamde PTP-criteria) moet worden bepaald of de kosten geheel of deels aan een kostenverhaalsgebied kunnen worden toegerekend. Deze criteria omvatten: • profijt: het kostenverhaalsgebied moet nut hebben van de voorzieningen en maatregelen waarvoor kosten worden gemaakt. • proportionaliteit: de kosten worden verdeeld naar rato van het profijt. Als een locatie meer profijt heeft van een voorziening of maatregel dan draagt deze locatie meer bij. • toerekenbaarheid: er moet causaal verband zijn tussen de kosten en hetgeen in het kostenverhaalsgebied wordt ontwikkeld.

Macro-aftopping en waardevermeerderingstoets Afhankelijk van het te kiezen systeem van kostenverhaal (met en zonder tijdvak) is er sprake van macroaftopping. In de variant met tijdvak is sprake van 'macro-aftopping': het totaal van de voor het betrokken kostenverhaalsgebied te verhalen geraamde kosten mag niet meer bedragen dan het totaal van de geraamde opbrengsten ervan (artikel 13.14 lid 2 Ow). Door de macro-aftopping kan het totaal van de kostenverhaalsbijdragen van alle eigenaren samen niet hoger zijn dan de opbrengsten in het kostenverhaalsgebied, wat ervoor zorgt dat de rendabiliteit van de bouwactiviteiten wordt beschermd en het aantrekkelijk blijft voor initiatiefnemers een project uit te voeren. In de variant zonder tijdvak worden in het omgevingsplan alleen het maximum (kostenplafond) en het maximum van de per onderscheidene activiteit te verhalen kosten van de in het kostenverhaalsgebied te verhalen kosten vastgelegd (artikel 13.15 lid 1 onder a en lid 2 onder a Ow). Macro-aftopping is hierbij niet goed mogelijk. In plaats daarvan vindt een waardevermeerderingstoets plaats. De kostenverhaalsbijdrage die een initiatiefnemer bij de afgifte van de kostenverhaalsbeschikking moet betalen mag niet hoger zijn dan de

Nota grondbeleid 2025 – 2030

22

waardevermeerdering van de grond die optreedt of zal optreden als gevolg van de activiteit (artikel 13.15 lid 2 onder b Ow). De waardevermeerderingstoets vindt pas plaats ten tijde van de vaststelling van de kostenverhaalsbeschikking.

3.2.2 Financiële bijdrage Onder de Omgevingswet zijn naast het kostenverhaal een tweetal financiële bijdragen mogelijk, namelijk op grond van artikel 13.22 (via overeenkomst) en artikel 13.23 van de Omgevingswet (kostenverhaalsbeschikking). Beide vormen van financiële bijdragen maken geen onderdeel uit van het kostenverhaal zoals is beschreven in de vorige paragraaf.

Financiële bijdrage via overeenkomst Artikel 13.22 van de Omgevingswet biedt de mogelijkheid om een overeenkomst te sluiten over financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied. Dit is mogelijk bij een wijziging van het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Een financiële bijdrage gebiedsontwikkeling is een financiële bijdrage aan kosten van ontwikkelingen die niet onder kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van een gebied. Vereist is een grondslag in een omgevingsvisie of een programma. Deze mogelijkheid is overgenomen uit de Wro. De financiële bijdrage kan niet alleen gevraagd worden bij de voor kostenverhaal aangewezen activiteiten, maar ook bij het toelaten van enkele andere aangewezen activiteiten. Het totaal aan activiteiten betreft: •

de bouw en verbouw van gebouwen: o bouw van een of meer woningen of andere hoofdgebouwen o uitbreiding van een gebouw met meer dan 1.000 m2 o bouw van een ander gebouw dan een hoofdgebouw van meer dan 1000 m 2 o verbouwing van andere gebouwen tot woningen, maar alleen bij minimaal 10 woningen o verbouwing van gebouwen voor kantoor, winkel of horeca, maar alleen als de totale oppervlakte voor deze functies minimaal 1.500 m2 is

•

de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor: o land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m² bedraagt; o opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; o infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatieinfrastructuur; o handelsreclame; of o recreatie;

•

andere activiteiten met het oog op het gebruik op grond van een nieuw toegedeelde functie, voor zover het gaat om het gebruik van: o een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de brutovloeroppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.500 m² bedraagt; o gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m² bedraagt; o een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.

Bijdrage Ruimtelijke kwaliteit In de Omgevingsverordening (OV) van de provincie Noord-Brabant heeft de provincie de verplichting voor gemeenten opgenomen om een kwaliteitsbeleid voor het landschap te voeren. Deze verplichting gaat verder dan de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit in artikel 5.7 OV, waar landschappelijke inpassing deel

Nota grondbeleid 2025 – 2030

23

van uit kan maken. In artikel 5.11 lid 1 OV is geregeld dat een omgevingsplan - dat de ontwikkeling van activiteiten mogelijk maakt in Landelijk Gebied - bepaalt dat die ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Die verbetering wordt gerealiseerd tegelijk met de ontwikkeling of via een fondsbijdrage. Een ontwikkeling omvat het mogelijk maken van een functie of activiteit die op grond van het vigerende omgevingsplan niet is toegelaten. Naar aanleiding van een evaluatie op de regeling kwaliteitsverbetering landschap is een nieuwe set uitgangspunten voor de toepassing van de regeling opgesteld, namelijk de notitie “Uitgangspunten toepassing kwaliteitsverbetering landschap Noord-Brabant”. Op basis van deze notitie zijn in 2023 de werkafspraken binnen de regio Hart van Brabant geactualiseerd. Gedurende de looptijd van deze Nota grondbeleid 2025-2030 zal blijken op welke wijze deze werkafspraken binnen de gemeente Waalwijk verankerd worden. Tot die tijd blijft het reeds vastgestelde beleid van de gemeente Waalwijk geldig. Zolang er immers nog geen omgevingsvisie is vastgesteld kan de gemeente op basis van de structuurvisie een financiële bijdrage opnemen in een anterieure overeenkomst (Artikel 4.9 Aanvullingswet grondeigendom.) Dit betreft de bijdrage ruimtelijke kwaliteit.

In de structuurvisie heeft de gemeente opgenomen dat zij de kwaliteit van het landschap en de kernen een impuls wil geven met een bijdrage ruimtelijke kwaliteit. Voor het doen van een fondsbijdrage is de ‘Reserve ruimtelijke kwaliteit’ in het leven geroepen om ‘rode’ projecten bij te laten dragen aan ‘groene’ projecten op het gebied van onder andere natuur, landschap en cultuurhistorie. Op deze wijze betaalt ‘rood voor groen’. Op basis van de gemeentelijke structuurvisie passen we voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied vergelijkbare werkafspraken toe als voor buiten het bestaand stedelijk gebied. Zowel voor interne projecten als externe initiatieven. Met dien verstande dat de bijdrage gekoppeld aan een ruimtelijke ontwikkeling in het bestaand stedelijk gebied niet alleen besteed kan worden aan verbetering van de kwaliteit van natuur, landschap en/of cultuurhistorie maar ook aan andere kwaliteitsverbeteringen in de fysieke leefomgeving. Bovendien is geen bijdrage nodig indien het plan op zichzelf voorziet in een evenredige maatschappelijke en/of landschappelijke bijdrage aan de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld de opheffing van een milieuhygiënisch knelpunt en/of sociale woningbouw. In de looptijd van deze Nota grondbeleid 2025-2030 zal naar verwachting de eerste omgevingsvisie worden vastgesteld.

Indien gewenst kan in deze visie, of in een programma een grondslag worden opgenomen voor de huidige bijdrage ruimtelijke kwaliteit of een andere financiële bijdrage. Beleidsuitgangspunt 5 Voor zowel ontwikkelingen binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied een bijdrage ruimtelijke kwaliteit in rekening te brengen bij de initiatiefnemer. De bijdrage wordt ingezet voor kwaliteitsverbetering, volgens het beleid van de structuurvisie of diens opvolger. De bijdrage wordt zo veel mogelijk besteed aan kwaliteitsverbetering op het perceel zelf of de omgeving. Indien dat niet (meteen) mogelijk is, wordt de bijdrage gestort in de reserve ruimtelijke kwaliteit. Beleidsuitgangspunt 6 Bij het opstellen van de omgevingsvisie of een programma indien nodig een grondslag op te nemen op basis waarvan de bijdrage ruimtelijke kwaliteit, of een andere financiële bijdrage op basis van artikel 13.22 Omgevingswet, gevraagd kan worden.

Financiële bijdrage via kostenverhaalsbeschikking Artikel 13.23 van de Omgevingswet biedt de mogelijkheid om een financiële bijdrage af te dwingen via een kostenverhaalsbeschikking. Het heeft de voorkeur om de financiële bijdrage via een overeenkomst (zie ‘Financiële bijdrage via overeenkomst’) te regelen. Mocht dit onverhoopt niet lukken, dan kan indien het omgevingsplan een regeling van de financiële bijdrage bevat, de financiële bijdrage worden opgelegd middels Nota grondbeleid 2025 – 2030

24

de kostenverhaalsbeschikking. Deze bijdrage wordt dus niet geheven als er een overeenkomst met de initiatiefnemer over kostenverhaal is gesloten. Voor de financiële bijdrage via de kostenverhaalsbeschikking gelden een aantal eisen: • De bijdrage wordt alleen geheven bij in de wet aangewezen activiteiten. Dit zijn dezelfde activiteiten als waarvoor kostenverhaal mogelijk is. • Er is een grondslag in het omgevingsplan. • De bijdrage wordt geheven voor en besteed aan aangewezen categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Deze categorieën zijn aangewezen in het Omgevingsbesluit. Als voor een voorziening kostenverhaal mogelijk is, mag voor deze zelfde voorziening geen afdwingbare financiële bijdrage worden gevraagd. Ook als slechts een gering percentage wordt verhaald via kostenverhaal, kan de financiële bijdrage niet worden geheven. Een initiatiefnemer die via het kostenverhaal al geheel of gedeeltelijk aan een voorziening moet bijdragen kan dus niet voor diezelfde voorziening ook nog tot een financiële bijdrage worden verplicht. De afdwingbare financiële bijdrage kan slechts worden verhaald als tussen de bouwactiviteit van een initiatiefnemer en de ontwikkeling waarvoor een financiële bijdrage verhaald wordt, een functionele samenhang bestaat. In de eerste plaats is er een rol voor profijt bij functionele samenhang.