GEAMENDEERD RV Opkoopbescherming

Raadsvoorstel - GEAMENDEERD Dossier:

2022-015194

Datum collegevergadering: Onderwerp:

Opkoopbescherming

0. Adviespunten/beslispunten 1. De “Huisvestingsverordening Waalwijk 2022 – 2025” vast te stellen en op de voorgeschreven wijze bekend te maken; 2. De “Huisvestingsverordening Waalwijk 2018 – 2021, 3e wijziging” in te trekken gelijktijdig met de inwerkingtreding van de “Huisvestingsverordening Waalwijk 2022 – 2025”.

1. Aanleiding? De Huisvestingswet biedt sinds 1 januari 2022 de mogelijkheid om in te grijpen in de verhuur van woningen die te koop gezet worden. Dit is vastgelegd in de “Tijdelijke Regeling inzake Opkoopbescherming”. Met deze regeling is het mogelijk voor de gemeente Waalwijk om het verhuren van koopwoningen in specifieke gebieden en onder bepaalde voorwaarden vergunningplichtig te maken.

2. Wat willen we bereiken? Meer kansen voor starters op de woningmarkt door het terugdringen van opkopen van woningen door beleggers in wijken waar het aandeel particuliere verhuur hoog is en de afgelopen jaren ook is toegenomen.

3. Argumenten/Overwegingen Opkoopbescherming In buurten in de gemeente Waalwijk waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen en waar particuliere verhuur een belangrijke bijdrage levert in deze schaarste, kan de gemeenteraad een opkoopbescherming invoeren. Zo blijven er meer woningen beschikbaar voor starters en lage middeninkomens op de koopmarkt. Door de Stec-groep is in 2021 onderzoek gedaan naar schaarste op de woningmarkt in de gemeente Waalwijk. Daaruit kwam naar voren dat het koopsegment tot € 344.500,schaarste kent. Deze prijsgrens ligt reeds vast in de Huisvestingsverordening. Hier is nu een onderzoek aan toegevoegd naar de verhuur van woningen in de wijken en kernen binnen de gemeente. Daarbij is er gekeken naar het aandeel particuliere verhuur binnen de wijken. Ook is er gekeken hoe de particuliere verhuur zich de afgelopen vier jaar ontwikkeld heeft. Hieruit ontstaat een beeld in welke wijken er sprake is van veel particuliere verhuur en een toename daarvan de afgelopen vier jaar. Een gemeente mag een opkoopbescherming enkel invoeren voor een bepaalde wijk als aangetoond kan worden dat er daar schaarste is en dat particuliere verhuur een belangrijke bijdrage levert aan die schaarste. In wijken waar dit (nog) niet aangetoond kan worden, mag ook (nog) geen opkoopbescherming ingevoerd worden.

Wanneer naar de verschillende buurten in Waalwijk wordt gekeken, blijkt dat in Waalwijk Centrum, Besoijen, Antoniusparochie en Landgoed Driessen het aandeel particuliere verhuur 1

sinds 2018 tot eind 2021 telkens is toegenomen en op een hoog niveau ligt. Voor deze wijken stellen we voor om een opkoopbescherming in te voeren. In met name Antoniusparochie en Waalwijk Centrum verdient de leefbaarheid (op onderdelen) extra aandacht. Maatregelen ten behoeve van opkoopbescherming kunnen hier positief aan bijdragen. In Baardwijk, Laageinde, De Hoef en Bloemenoord is ook een toenemend aandeel particuliere verhuur te zien, maar dit aandeel is (nog) beperkt. Voor deze wijken kan een opkoopbescherming nog niet onderbouwd worden, maar wordt geadviseerd om in Q1 2023 wederom te bezien hoe de situatie in deze wijken dan is. Overige wijzigingen De huidige Huisvestingsverordening was oorspronkelijk in werking getreden in 2018. Wettelijk gezien dient een Huisvestingsverordening eens per vier jaar herzien worden. Daarom was de titel van de Huisvestingsverordening "2018 - 2021". Ondanks dat er de afgelopen jaren een aantal herzieningen zijn geweest, is er nu voor gekozen om niet enkel de opkoopbescherming op te nemen in de verordening, maar ook de titel van de verordening aan te passen. Relatie met kamerverhuur Het invoeren van een opkoopbescherming in de genoemde wijken, kan effect hebben op het aantal nieuwe vergunningen voor kamerverhuur.

Kamerverhuur blijft nog altijd mogelijk, maar enkel in panden die reeds verhuurd werden of in panden met een WOZ-waarde boven de grens zoals die opgenomen is in de Huisvestingsverordening. Dit maakt dat het aantal aanvragen voor kamerverhuur in de wijken waar een opkoopbescherming van toepassing is, mogelijk zal afnemen. Er zijn geen gevolgen voor panden waar reeds kamerverhuur is. Uitvoeringskosten opkoopbescherming VTH Het toevoegen van de opkoopbescherming aan de huisvestingsverordening heeft gevolgen voor de uitvoering. De teams TVVB en TLTH geven uitvoering aan de vergunning, toezicht en handhavingsketen (VTH). De uitvoering van deze nieuwe taak bestaat grofweg uit: informatieverstrekking, beoordeling van ingediende aanvragen, toezicht naar aanleiding van ingekomen signalen, inschrijvingen BRP of afgegeven/afgewezen aanvragen, handhaving van overtreding van de regels en vertegenwoordiging van het college bij hieruit voortkomende rechtsbescherming (bezwaar, beroep etc). Een nieuwe regeling zoals de opkoopbescherming brengt nieuwe (extra) taken met zich mee. Deze extra taken kunnen niet zondermeer ingepast worden binnen de huidige formatie. Bovendien zijn er meer ontwikkelingen op het gebied van vergunningverlening, toezicht en handhaving die zorgen voor druk op de formatie. Bijvoorbeeld de invoering van de omgevingswet en nieuwe taken op het gebied van participatie.

Zonder de benodigde formatie komt de uitvoering van deze en andere regelingen in gevaar. Door TVVB en TLTH wordt in beeld gebracht welke ontwikkelingen de komende jaren op de gemeente afkomen. Daarbij wordt er gekeken naar de huidige formatie en naar de benodigde formatie in de toekomst, passend bij de taken die er dan zijn. Een voorstel hierover volgt later in 2022. Vanzelfsprekend is de invoering van de omgevingswet daarbij het meest nadrukkelijk in beeld, maar ook de opkoopbescherming zal daarin meegenomen worden.

4. Financiën Zie argumenten / overwegingen.

5. Risico’s De opkoopbescherming is een nieuw instrument dat gemeente sinds 1 januari 2022 in kunnen zetten. Dit betekent echter dat er nog geen jurisprudentie over is. Uit jurisprudenties 2

volgen soms details die van invloed kunnen zijn op details van de regeling of op de onderbouwing. We zullen de jurisprudentie ten aanzien van de opkoopbescherming gaan volgen. Mochten daaruit ook wijzigingen voortkomen voor de gemeente Waalwijk, dan zullen wij een voorstel doen tot aanpassing van de Huisvestingsverordening.

6. Participatie Het betreft hier de toevoeging van een instrument aan de Huisvestingsverordening. De wens voor het invoeren van een opkoopbescherming en daarmee meer mogelijkheden bieden voor starters, is reeds meermaals geuit. Het voeren van een separaat participatietraject wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Bovendien zou dit betekenen dat de invoering van de opkoopbescherming pas later dit jaar plaats kan vinden. Participatievorm: Wettelijke publicatie

Wie en wanneer? Zo snel mogelijk na besluitvorming

7. Duurzaamheid Een Huisvestingsverordening geeft gemeenten de mogelijkheid om kaders te stellen op de woningmarkt, indien er sprake is van schaarste. Een Huisvestingsverordening is daarmee een middel om te voorkomen dat teveel woningen aan de voorraad worden onttrokken of omgezet worden, maar ook om te kijken naar de leefbaarheid in de omgeving bij een vergunningaanvraag. De opkoopbescherming biedt daarnaast de mogelijkheid om in te grijpen als in een wijk teveel koopwoningen verkocht worden aan partijen die de woningen direct daarna verhuren. Op deze manier draagt de Huisvestingsverordening in zekere zin bij aan duurzame buurten. Duurzaamheid: Zie toelichting.

Meetbaarheid? N.v.t.

8. Fatale beslisdatum N.v.t.

9. Vervolgstappen Na vaststelling van de verordening wordt deze gepubliceerd en treedt in werking. Jurisprudentieontwikkelingen worden vervolgens gevolgd en in Q1 van 2023 wordt opnieuw gekeken naar de situatie in de wijken en kernen van de gemeente Waalwijk om te bezien of de aanwijzing van de wijken dan nog altijd aansluit bij de praktijk.

Evaluatie van: Zie toelichting.

Wie en wanneer?

3

10. Bijlagen 1. Huisvestingsverordening Waalwijk 2022 – 2025; 2. Schaarsteonderzoek gemeente Waalwijk; 3. Nadere toelichting onderbouwing opkoopbescherming. HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Jan H. Lagendijk

Sacha C.A.M. Ausems

Voorgeschiedenis:

4

De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van

,

BESLUIT: 1. De “Huisvestingsverordening Waalwijk 2022-2025” als volgt gewijzigd vast te stellen en op de voorgeschreven wijze bekend te maken: Aan artikel 9 wordt het volgende punt toegevoegd: h. De woonruimte na 2018 bestemming winkelruimte had en thans bestemming wonen. 2. De “Huisvestingsverordening Waalwijk 2018 – 2021, 3e wijziging” in te trekken gelijktijdig met de inwerkingtreding van de “Huisvestingsverordening Waalwijk 2022 – 2025”.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 9 juni 2022.

DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,

de voorzitter,

Jeske Louer

Sacha C.A.M. Ausems

1