Bijlage 5. Advies commissie CB25-108 bezwaarmaker 2
Tekst van het document
(geanonimiseerd) COMMISSIE
BEZWAARSCHRIFTEN
Kenmerk
Ë
CB25/108
advies
E
de
Ë
(geanonimiseerd) (hierna: |
aan
bezwaarschriften bestreden
van
besluit
À
uw
raad
van
besluit
het
perceel
E‚
nummer
de gemeente
De
commissie
De
volgende
licht haar
advies
commissieleden
de
raad)
bezwaarmaker)
9 oktober 2025 waarbij onder meer op kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie 2107, dat in eigendom is bij bezwaarmaker,
van
-
van
gevestigd op grond van artikel 9.1, de Omgevingswet (hierna: het
bezwaar
te
verklaren.
hierna
ongegrond
is
—
voorkeursrecht eerste lid, onder c‚ bestreden besluit) een
Ons advies De commissie adviseert u het in stand worden gelaten.
Waalwijk (hierna:
Het
bestreden
besluit
kan
toe.
hebben
in deze zaak (geanonimiseerd) t, plaatsvervangend voorzitter r, lid (geanonimise rd)
advies
uitgebracht:
(geanonimiseerd)
(geanonimise rd) (geanonimiseerd) Zij
hebben zich daarbij gebaseerd op de stukken die zich bevinden in het dossier van commissie en op wat tijdens de hoorzitting op 15 januari 2025 aan bod is gekomen. Op de hoorzitting zijn verschenen:
de
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) bezwaarmaker; (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) bezwaarmaker; (geanonimiseerd) (ge(geanonimiseerd) anonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) namens de raad. ‚
Van
de
hoorzitting is een verslag gemaakt die wordt verstrekt aan partijen. Wat partijen hoorzitting in aanvulling op de schriftelijke stukken hebben aangevoerd, is zover van belang om te komen tot een zorgvuldig oordeel van de commissie
tijdens voor
de
verwerkt De
-
-
in dit advies.
deze zaak relevante regelgeving is opgenomen in de bijlage van dit advies. Daar commissie naar uitspraken van de bestuursrechter verwijst, zijn deze onder het genoemde nummer te vinden op www.rechtspraak.nl. voor
waar
de
Gronden
van
de
bezwaren
Bezwaarmaker voert samengevat het volgende aan: 1. De toekomstplannen van bezwaarmaker worden ernstig vestiging van het voorkeursrecht. 2. Het voorkeursrecht leidt tot langdurige onzekerheid. 3. Er is een inbreuk het sprake van onevenredige op bezwaarmaker. 4.
Het voorkeursrecht wordt waardoor er sprake is van
CB25/108-1
slechts een
op
een
waardedaling
gedeelte en
van
verminderde
belemmerd
door
eigendomsrecht
de
van
het perceel gevestigd, bruikbaarheid.
Gemeente
Overwegingen
van
de
Waalwi jk _
commissie
Ontvankelijkheid Aan alle formele vereisten voor het maken van bezwaar bezwaar ontvankelijk is en dat de commissie de inhoud
is voldaan. Dit betekent dat het het bezwaar kan beoordelen.
van
Bezwaarmaker
maakte eerder ook bezwaar tegen het besluit van het college van Wethouders van Waalwijk van 19 augustus 2025, waarmee het college burgemeester van artikel op grond 9.1, tweede lid, van de Omgevingswet een voorkeursrecht heeft een deel van het perceel van bezwaarmaker. Dit besluit van het college is gevestigd op en
door het in werking treden van het bestreden besluit vervallen, zo volgt uit artikel 9.4, derde lid, van de Omgevingswet. Daarom laat de commissie dit besluit van het college in dit advies verder onbesproken. De bezwaargronden die bezwaarmaker had gericht tegen het besluit van het college zijn bovendien gelijk aan die tegen het bestreden besluit en worden hieronder besproken.
Inhoudelijk Belemmering
toekomstplannen
(bezwaargrond
1)
Bezwaarmaker stelt dat het vestigen van het voorkeursrecht het toekomstige plan van hem en zijn partner belemmert om het perceel over te dragen en (geanonimiseerd) Tijdens de hoorzitting heeft bezwaarmaker duidelijk naar voren gebracht hoe hij de vestiging van het voorkeursrecht ervaart. Daarbij heeft bezwaarmaker erop gewezen dat zijn perceel al zeer lange tijd in het bezit is van zijn familie en dat hij gevoel heeft dat de
gemeente
alles
van
hem
afneemt.
De
commissie begrijpt dat bezwaarmaker het vestigen van het voorkeursrecht kan als een ingrijpende gebeurtenis en als een bron van zorg en onzekerheid, omdat dit zijn plannen voor een overdracht en investeringen kan beïnvloeden. De commissie wil echter benadrukken dat er geen sprake is van onteigening, maar van de vestiging van ervaren
een
voorkeursrecht.
Het
vestigen van een voorkeursrecht is een wettelijk instrument waarmee de gemeente toekomstige ontwikkeling van gronden kan veiligstellen en regie kan behouden over een beoogd ruimtelijk doel. Feitelijk veranderen de mogelijkheden tot gebruik van het perceel van bezwaarmaker niet door een dergelijke vestiging. Het enige verschil is dat als hij vrijwillig besluit om zijn perceel te koop aan te bieden, hij verplicht is eerst de gemeente de kans te geven om zijn perceel aan te kopen tegen een marktconforme prijs. Op
deze verplichting bestaan uitzonderingen. Op grond van artikel 9.8, aanhef en onderdeel a, van de Omgevingswet, kan een perceel ondanks de vestiging van een voorkeursrecht worden vervreemd aan onder andere bloed- of aanverwanten. Gelet op (geanonimiseerd) ing is de door bezwaarmaker beoogde overdracht van zijn perceel aan EMA steeds mogelijk.
(geanonimiseerd) nh: Ì
Wel
is het voorstelbaar dat mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen in het betreffende waarvan het voorkeursrecht slechts een onderdeel is, voor twijfel of onzekerheid kunnen zorgen bij de keuze van bezwaarmaker om zijn perceel aan dragen. Ditzelfde geldt voor de eventuele keuze van bezwaarmaker of (geanonimiseerd) om in het perceel of de daarop gevestigde bebouwing te investeren.
gebied,
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
De door bezwaarmaker ervaren belemmeringen zijn inherent aan de aard van het voorkeursrecht en zeggen op zichzelf overigens niets over de noodzakelijkheid ervan voor het realiseren van het gemeentelijke doel. Naar het oordeel van de commissie betekent het feit dat bezwaarmaker het perceel wil overdragen aan een van zijn zoons dat er mogelijk investeringsplannen bestaan, niet dat het voorkeursrecht onrechtmatig zou
zijn.
CB25/108-2
en
Gemeente
Het
bezwaar
is op
dit punt
Waa lwijk ‚n
ongegrond.
Vestiging
op gedeelte perceel (bezwaargrond 4) Bezwaarmaker heeft aangevoerd dat het voorkeursrecht slechts op een gedeelte van het perceel is gevestigd, waardoor het overgebleven deel minder goed bruikbaar is en aanzienlijk minder waarde vertegenwoordigt bij de verkoop daarvan. Dit is onredelijk en schaadt zijn belangen.
Vestiging het
voorkeursrecht op een deel van een perceel is toegestaan. Dit is met besluit bij het perceel van bezwaarmaker gebeurd. Stel dat bezwaarmaker
van
een
bestreden
vrijwillig besluit om zijn perceel te koop aan te bieden aan de gemeente, dan kan hij daarbij als voorwaarde stellen dat zijn gehele perceel tegen een markconforme prijs wordt aangekocht en dus niet alleen het deel waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Dit is geregeld in artikel 9.12, tweede lid, van de Omgevingswet. Van belang is daarbij wel dat beide delen van het perceel een ‘samenhangend geheel’ vormen. Tijdens de heeft de raad toegelicht dat dit bij het perceel van hoorzitting (B geanonimise rd) (geanonimiseerd) bezwaarmaker het geval te zijn. Op deze wijze wordt rekening gehouden met zowel lijkt de samenhang als de waarde van het perceel van bezwaarmaker.
MN:
De
commissie overweegt dat de raad met het bestreden besluit op een deel van het van bezwaarmaker een voorkeursrecht heeft kunnen vestigen. Dit is juridisch toelaatbaar en vormt geen onevenredige beperking.
perceel
Het
bezwaar
is op
dit punt
ongegrond.
Langdurige
onzekerheid (bezwaargrond 2) Bezwaarmaker voert aan dat het vestigen van het voorkeursrecht leidt tot langdurige onzekerheid. Hierbij speelt mee dat bezwaarmaker en zijn partner op leeftijd zijn, waardoor zij mogelijk niet meer in staat zijn om hun belangen te behartigen op het moment
dat
er
daadwerkelijk
iets gaat
gebeuren
met
of rondom
het
perceel.
Tijdens de hoorzitting is gebleken dat de zorgen van bezwaarmaker mede zien op de mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen in het betreffende gebied, bestaande uit de realisatie van een zogeheten mobiliteitshub. De commissie neemt deze zorgen uiteraard serieus, maar mag in haar advies alleen ingaan op het bestreden besluit dat in deze procedure centraal staat. Dit betekent dat de commissie de door bezwaarmaker gestelde langdurige onzekerheid alleen kan beoordelen wat betreft de vestiging van het voorkeursrecht op een deel van zijn perceel. De commissie overweegt dat tijdelijke onzekerheid inherent is aan het instrument van het voorkeursrecht. Op grond van artikel 9.4, aanhef en onder a, van de Omgevingswet geldt het voorkeursrecht vanaf het ingaan maximaal drie jaar, tenzij vóór dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd is toegedacht in een omgevingsvisie of een
de de
programma of is toegedeeld in het omgevingsplan. Deze duur van het instrument en waarborgt dat de periode van eigenaar, in dit geval bezwaarmaker, in duur is beperkt.
Gelet
hierop is de commissie van langdurige onzekerheid oplevert. Het
bezwaar
is op
dit punt
oordeel
dat
het voorkeursrecht
geen
onredelijk
ongegrond.
Inbreuk eigendomsrecht (bezwaargrond 3) Bezwaarmaker voert aan dat de vestiging van het inbreuk maakt op zijn eigendomsrecht.
CB25/108-3
wettelijke bepaling beperkt mogelijke onzekerheid voor
voorkeursrecht
een
onevenredige
Gemeente
Waalwijk
er De commissie inbreuk wordt
overweegt
dat met de vestiging van een voorkeursrecht weliswaar op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht, maar
een
deze gemaakt inbreuk plaatsvindt in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de Omgevingswet. Het algemeen belang betreft in dit geval: behoud van regie bij beoogde ontwikkelingen. Het behoud van deze regiefunctie wordt door de commissie als een legitiem doel aangemerkt. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat de vestiging van een voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht maakt. In de Omgevingswet is een redelijk evenwicht bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de eigenaar. Zoals hierboven bij de bespreking van bezwaargrond 1 al is gemeld, heeft de vestiging van het voorkeursrecht niet tot gevolg dat de bezwaarmaker als eigenaar van het perceel niet langer de hem toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen. Het enige gevolg is dat hij indien hij vrijwillig tot verkoop van zijn perceel zou willen overgaan eerst de de om het aan te gemeente in gelegenheid moet geven perceel kopen, uitzonderingen daargelaten (zoals de overdracht aan bloed- of aanverwanten). —
—
Het voorgaande sluit aan de Raad van State, zoals
bij vaste rechtspraak van bijvoorbeeld de uitspraak (ECLI:NL:RVS:2012:BX8248). Er is geen reden om aan te concrete geval onevenredig Conclusie Gelet op het
voorgaande
nemen
is. Het
is de
rechtmatig
de van
Afdeling bestuursrechtspraak 26 september 2012
dat de vestiging van het voorkeursrecht bezwaar is op dit punt ongegrond.
Waalwijk,
30
de
commissie
de
secretaris
januari
2026
Bezwaarschriften
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
CB25/108-4
in dit
commissie van oordeel dat het bestreden besluit en dat de aangevoerde bezwaargronden niet slagen. bezwaar ongegrond te verklaren en het bestreden
tot stand is gekomen commissie adviseert de raad het besluit in stand te laten.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
van
De
(geanonimiseerd)
Bijlage Relevante
regelgeving
Omgevingswet (Ow) Artikel 9,1. 1. De gemeenteraad,
provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak
deel
uitmaakt
van
een
locatie
waaraan:
a.
voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Voorafgaand aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van het eerste lid kunnen het college van burgemeester en wethouders en gedeputeerde staten bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk of provinciaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in die beschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die c.
2.
in de
functie.
Artikel 1.
9.4 Een voorkeursrecht vervalt: a. bij een voorkeursrecht
als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder c: drie het jaar ingaan ervan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in het omgevingsplan, na
c.
3.
Een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, tweede lid, vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, ingaat.
4, Artikel 9.7. Een vervreemder
gaat niet over tot vervreemding dan nadat hij de rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd in overeenstemming met paragraaf 9.2.3 de gelegenheid heeft gesteld het goed te verkrijgen. Artikel 9.8. Artikel 9.7 is niet van toepassing op vervreemding: a. aan de echtgenoot of de geregistreerd partner, rechte lijn of in de duurzaam als een b.
CB25/108-5
zijlijn eigen
tot
aan
bloed-
in de tweede graad of aan een kind is onderhouden en opgevoed,
of aanverwanten
pleegkind
dat
in
in de
Artikel
(geanonimiseerd) 9.12
2. Als de
voorgenomen vervreemding betrekking heeft op onroerende zaken waarop deel een voorkeursrecht is gevestigd maar die een samenhangend geheel kan de vervreemder, onverminderd afdeling 11 van titel 5 van Boek 7 van vormen, het Burgerlijk Wetboek, als voorwaarde stellen dat dit geheel van onroerende zaken in de vervreemding wordt betrokken. voor
CB25/108-6
een