Bijlage 4 Notitie Wonen en verstedelijking
Tekst van het document
Wat is er nodig om meer woningbouw naar Waalwijk te halen? In Brabant wordt een verstedelijkingsstrategie vastgesteld in juni 2022. De B5 steden, waterschappen, provincie en het Rijk stellen deze strategie vast. Daarin staan leidende principes waar we in Brabant woningen gaan bouwen, de mobiliteit versterken, werklocaties ontwikkelen, energie opwekken en klimaat gaan beschermen. Tegelijkertijd werken stedelijke regio’s aan akkoorden (november 2022), de concretisering per regio. De woningbouw aantallen worden daar ook verdeeld. Willen we extra woningbouw aantallen naar Waalwijk halen (schaalsprong voor voorzieningen), dan moeten onze plannen in lijn zijn met de Brabant strategie: binnenstedelijk, rondom OV (trein) knooppunten, dichtbij werklocaties bijvoorbeeld. Waalwijk heeft een propositie gedaan voor 5.500 wonen extra tot aan 2040. Hoofdargument is de enorme werkgelegenheidsgroei (in percentage grootste groeiende gemeente). Daarvoor is wel een kwaliteitsslag nodig in het OV (concessie en busstation), moeten we verdichten en verhogen binnen de bestaande stad. De komende maanden zijn cruciaal voor onze propositie. Dat vraagt om forse bestuurlijke en ambtelijke inzet. Het glas lijkt halfvol: de noodzaak tot een kwaliteitsslag in het OV wordt breed gedragen. Ook de notitie om te bouwen daar waar werkgelegenheid is.
Het glas is ook half leeg: de grote steden krijgen veel meer aantallen, de verhouding tussen Waalwijk en bijvoorbeeld Tilburg gaat (nog) schever worden. Maar ook binnen de middelgrote steden (M7) gaan de verschillen toenemen tussen die steden met (IC) treinstation en die zonder. Op de middellange termijn gaat dit ten koste van onze positie in Brabant en de dus de mogelijkheden om onze ambities en belangen op strategische overlegtafels goed in te brengen. Onze ontwikkelkracht neemt relatief af in vergelijking met andere steden.
Wat is nodig om de bouwproductie op te schroeven? De afgelopen 5 jaar hebben we gemiddeld 224 woningen per jaar toegevoegd aan de woningmarkt in de gemeente Waalwijk. In de huidige programmering zitten ca. 2.200 woningen in concrete plannen: - Ruim 200 woningen zijn in aanbouw - Ruim 800 woningen zitten in vastgestelde bestemmingsplannen (waaronder Landgoed Driessen fase I en Akkerlanen) - Circa 150 woningen zijn in procedure (voorontwerp of ontwerp-bestemmingsplan) - En ongeveer 1.100 woningen waarvan de locatie en soms het plan bekend is, maar waar de uitwerking nog plaatsvind (excl. Landgoed Driessen fase II) Als we de woningbouwproductie willen opschroeven, dan is het dus op dit moment vooral zaak om de plannen voor allerlei reeds bekende locaties te versnellen. Het zoeken van nieuwe locaties hoeft op dit moment geen prioriteit te krijgen. Wat kunnen we doen Versnellen reeds bestaande plannen
Hoe gaan we dat doen?
Wat is daarvoor nodig
•
•
Inzetten op flexwonen: in nieuwbouw, maar ook kijken of
Capaciteit in de gehele fysieke keten:
•
•
er mogelijkheden zijn bij transformatie Naar voren halen eigen grondposities: meer sturing mogelijk op programma en tempo Zo lean mogelijk maken van (met name de voorbereiding van) procedures
projectleiders, planjuristen, medewerkers verkeer, wonen, stedenbouw, groen, bodem, cultuurhistorie enz, vergunningverleners.
Wat kunnen we extra doen voor starters? Wat kunnen we doen? Creëren meer betaalbaar aanbod
Hoe gaan we dat doen?
Wat is daarvoor nodig?
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Vergroten kansen binnen sociale huurmarkt in samenwerking met Casade & Woning in Zicht, maar ook door jongeren bewust te maken van het belang van tijdig inschrijven en tijdig oriënteren Inzetten op betaalbare flexwoningen (tijdelijke woningbouw in sociale huur of betaalbare middenhuur) Versneld oppakken van locaties (ook voor andere doelgroepen, want doorstroming is vooral belangrijk) Steviger gaan sturen op programma: meer goedkoop in het programma (ook bijvoorbeeld betaalbare koop) en minder middelduur en duur Sturen op kleinere woningen in projecten: woningen met maximaal 2 slaapkamers en weinig tot geen uitbreidingsmogelijkheden, waardoor ze ook goedkoop blijven Blijven toepassen van antispeculatiebeding, zelfbewoningsplicht waar nodig en mogelijk Naar voren halen eigen grondposities in combinatie met meer differentiatie in het grondprijzenbeleid Bij grote projecten: inzet middelen vanuit de gemeente voor bijvoorbeeld openbaar gebied (en parkeren?), zodat ontwikkelaar meer financiële ruimte krijgt voor betaalbaar programma
•
• •
•
Onderzoek naar en heldere uitwerking van beoogd programma naar prijsniveaus: wat verwachten we van de markt (hoeveel % sociaal, hoeveel % goedkope koop enz.) Beleidscapaciteit om het sturen op programma en woningtypen beter (juridisch) te verankeren Capaciteit fysieke keten Middelen om bij grote projecten bijdrage te kunnen doen, zodat ontwikkelaar betaalbaarder programma kan realiseren Middelen voor onderzoek t.b.v. verankeren programma en inzet subsidiemogelijkheden
• Toegang tot krediet beperken voor beleggers en specifieke constructies voor starters onderzoeken
• •
•
Kansen benutten bij demografische ontwikkelingen
•
Nauwlettend volgen van nieuwe landelijke regelgeving en subsidiemogelijkheden Opkoopbescherming daar waar noodzakelijk Specifieke financiële constructies voor starters waar geen of weinig prijsopdrijvende werking mee veroorzaakt wordt onderzoeken (KoopGarant door ontwikkelaars, eventueel KoopLater als KoopGarant niet lukt) Onderzoeken of voorrang voor eigen inwoners bij goedkope en betaalbare koop mogelijk en nodig is (regeling komt vermoedelijk per 1-1-2024) Inzetten DUO-wonen voor senioren met leegstand: woningsplitsing waarbij de woning boven bewoond wordt door een starter en de benedenwoning door de senior(en) die er altijd al woonde(n)
•
Capaciteit fysieke keten, met name op wonen, vergunningverlening en handhaving
•
Heldere kaders waarbinnen DUOwonen mogelijk is Inzet van externe partij voor het begeleiden van trajecten en matchen van bewoners (met deze partij is al gesproken in het verleden). Financiële ruimte voor het ondersteunen van dergelijke initiatieven Financiële middelen voor onderzoek en een breed programma gericht op jongeren Personele capaciteit voor opzet en uitvoering van een breed programma
•
• Breed programma gericht op het vasthouden van jongeren dan wel terugkeer aantrekkelijk maken
•
•
•
Specifiek onderzoek onder jongeren: wat vinden zij belangrijk, wat zij ervoor kunnen zorgen dat ze in de gemeente blijven, wat willen ze op het gebied van wonen, maar ook op andere vlakken? Inzet op carrière-kansen in de gemeente (stagemogelijkheden, jongeren kennis laten maken met bedrijfsleven) Persoonlijke benadering bijvoorbeeld als jongeren 18 jaar worden (wat verandert er dan voor je, schrijf je in bij WiZ, maar misschien ook lucratieve acties aan verbinden, zoals kortingskaart De Leest?)
•
•