Bijlage 3 Onderbouwing opkoopbescherming 2022
Tekst van het document
Bijlage 2
Notitie Nadere toelichting Onderbouwing opkoopbescherming
1. Achtergrond 1.1 Kader De Huisvestingswet maakt het sinds 1 januari 2022 mogelijk, met de Tijdelijke Regeling inzake Opkoopbescherming (artikel 41), voor gemeenten om in te grijpen in de verhuur van particuliere huurwoningen. Hierdoor is het voor de gemeente Waalwijk mogelijk om het verhuren van koopwoningen in specifieke gebieden en onder bepaalde voorwaarden vergunningplichtig te maken. Als de woning en de eigenaar niet aan de voorwaarden voldoen, kan de woning niet worden verhuurd. In buurten van Waalwijk waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen kan de gemeenteraad een opkoopbescherming invoeren. Met een opkoopbescherming kan grip gehouden worden op de verhouding huurwoningen en koopwoningen. Meer specifiek maakt de opkoopbescherming het mogelijk in de aangewezen wijken een verdere afname van de woningen in het schaarse segment (woningen met een WOZwaarde tot de € 344.500) van de koopsector tegen te gaan. Zo blijven er meer woningen beschikbaar voor starters en lage middeninkomens op de koopmarkt.
1.2 Wat merken we in Waalwijk? De gemeente Waalwijk ziet zich in toenemende mate geconfronteerd met koopwoningen die opgekocht worden door particulieren om vervolgens (kamergewijs) te verhuren. Dit heeft een negatief effect op de werking van de woningmarkt van Waalwijk. Het opkopen van woningen ten behoeve van verhuur zorgt voor een dermate prijsopdrijving starters op de koopmarkt het niet lukt om een woning te kopen. Er blijven hierdoor te weinig goedkope en middeldure koopwoningen over. Hier worden vooral huishoudens met een middeninkomen door getroffen die noodgedwongen ‘ blijven zitten’ terwijl ze graag een volgende stap hadden gezet in hun wooncarrière. In dit verband concludeert Stec Groep (2021) in het door hen opgestelde Schaarsteonderzoek gemeente Waalwijk: “De woningmarkt- en verhuisdymaniek in Waalwijk duiden op een woningschaarste waarbij vooral starters op de koopmarkt in de verdrukking raken.”
1
Bijlage 2
2. De situatie in Waalwijk Mede naar aanleiding van de in hoofdstuk 1 genoemde conclusie uit het Stec-rapport is onderzocht hoe het aandeel particuliere verhuurde woningen zich per buurt in de gemeente Waalwijk zich heeft ontwikkeld. Figuur 1 geeft dit weer.
Waspik Boven Waspik Beneden Vrijhoeve
2021 2020 2019 2018
Sprang
2021 2020 2019 2018 2021 2020 2019 2018
Landgoed Driessen
2021 2020 2019 2018
29% 30% 30% 31%
54% 53% 53% 52%
2021 2020 2019 2018 2021 2020 2019 2018
10% 10% 9% 8%
37% 37% 38% 39%
9% 9% 9% 9%
71% 71% 70% 69%
25% 25% 26% 27%
4% 3% 4% 4%
67% 67% 68% 67%
27% 27% 27% 28%
6% 5% 5% 5%
54% 54% 54% 54%
41% 41% 41% 42% 67% 66% 67% 67%
5% 5% 5% 4%
25% 25% 25% 25% 81% 81% 82% 82%
11% 11% 11% 11%
64% 64% 65% 65%
2021 2020 2019 2018
23% 23% 24% 27%
43% 44% 44% 44%
8% 7% 7% 7% 14% 13% 10% 9% 6% 5% 4% 4%
2021 2020 2019 2018 2021 2020 2019 2018 2021 2020 2019 2018
71% 71% 71% 71%
17% 17% 17% 17%
11% 12% 11% 12%
2021 2020 2019 2018
72% 72% 71% 72%
19% 19% 19% 19%
9% 8% 9% 8%
Antoniuspa rochie Baardwijk
Bloemenoo Besoijen rd
De Hoef
51% 52% 52% 52%
Centrum
2021 2020 2019 2018
9% 8% 8% 8%
Capelle / Nieuwe Vaart
Laageinde
60% 60% 60% 60%
2021 2020 2019 2018
Meerdijk
Zanddonk
WAALWIJ K
Figuur 1, Eigendomssegmenten in Waalwijk
55% 55% 55% 55% 49% 50% 51% 52%
41% 41% 41% 42% 24% 25% 25% 28%
60% 59% 62% 61%
2021 2020 2019 2018
27% 26% 24% 19%
30% 31% 31% 31%
50% 50% 51% 51%
2021 2020 2019 2018
0%
10%
20%
Eigenaar-Bewoner
10% 11% 8% 8%
42% 42% 42% 42% 68% 69% 69% 69%
2021 2020 2019 2018
4% 4% 4% 3%
30%
8% 8% 7% 6% 22% 23% 23% 24%
40%
50%
60%
Eigenaar-Sociale Verhuurder
Bron: VSJ-tabel gemeente Waalwijk
2
70%
80%
Eigenaar-Verhuurder
10% 8% 7% 7% 90%
100%
Bijlage 2 Uit figuur 1 komt naar voren in Centrum, Besoijen, Antoniusparochie en Landgoed Driessen geldt het aandeel particuliere verhuur sinds 2018 tot eind 2021 telkens is toegenomen en dit aandeel varieert in de huidige situatie tussen de 10% en 27%. In deze buurten is sprake van de grootste onevenwichtigheid en schaarste, die zich laat voelen. Ook in Baardwijk, Laageinde, De Hoef en Bloemenoord is het aandeel particuliere huur toegenomen in de periode 2018-2021, maar bevindt het zich nog onder de 10% van de totale voorraad in deze buurten. Het is belangrijk de aandelen particuliere huur in deze en andere buurten te blijven monitoren om te bezien of opkoopbescherming ook benodigd is. De verdringingseffecten door opkopen van de bestaande goedkope en middeldure koopwoningen t.b.v. van verhuur kan ook effect hebben op de ervaren leefbaarheid in een buurt. In dit kader is daarom ook gekeken naar de resultaten van het meest recente Leefbaarheidsonderzoek voor de gemeente Waalwijk: Rigo (2022) Leefbaarheid in Waalwijk, Lemon-onderzoek 2021. In dit onderzoek komen uiteenlopende aspecten van leefbaarheid in de gemeente Waalwijk aan de orde. In dit kader zijn met name de onderwerpen Thuisgevoel, Betrokkenheid bewoners en Kwaliteit woningvoorraad van belang.
Voor deze onderwerpen geldt dat Antoniusparochie en soms Centrum een score hebben onder het gemeentelijk gemiddelde op deze onderwerpen. Besoijen zit meestal op het gemiddelde en Langgoed Driessen zit er meestal boven. Dit betekent dat dus met name in Antoniusparochie en Centrum de ervaren leefbaarheid (op onderdelen) extra aandacht behoeft. Een halt toeroepen aan het verder opkopen van de bestaande goedkope en middeldure koopwoningvoorraad kan daar positief aan bijdragen. In figuur 2 worden ter vergelijking de aandelen naar eigendomssegment voor de Langstraat-gemeenten, Tilburg, Roosendaal, Oosterhout en Nederland als totaal weergegeven. Hieruit blijkt dat voor de meeste gemeenten het aandeel particuliere verhuur redelijk stabiel is. Alleen Tilburg en Roosendaal laten, na aanvankelijk een stabiele periode, in het laatste jaar een stijging zien. Hetzelfde geldt ook voor Nederland als geheel. In Waalwijk was de afgelopen 4 jaar telkens een stijging te zien van het aandeel particuliere verhuur. Dat betekent dat deze ontwikkeling zich in Waalwijk versneld lijkt te manifesteren.
3
Bijlage 2
Roosendaal
2021
61%
33%
7%
2020
61%
33%
7%
2019
60%
33%
2018
59%
Nederland
Dongen
Heusden
Loon op Zand
Tilburg
2021
Oosterhout
Figuur 2, Vergelijking Eigendomssegmenten 62%
28%
10%
2020
63%
28%
9%
2019
63%
28%
9%
2018
61%
28%
10%
7%
33%
9%
2021
50%
32%
18%
2020
51%
33%
16%
2019
51%
33%
16%
2018
51%
33%
16%
2021
64%
24%
12%
2020
63%
24%
12%
2019
64%
25%
12%
2018
63%
25%
12%
2021
68%
26%
6%
2020
68%
26%
6%
2019
68%
26%
6%
2018
68%
26%
6%
2021
70%
21%
9%
2020
71%
20%
9%
2019
70%
21%
9%
2018
69%
23%
8%
2021
57%
29%
14%
2020
57%
29%
13%
2019
58%
29%
13%
2018
57%
30%
13%
0%
10%
20%
30%
40%
Koopwoningen
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Huurwoningen|Eigendom woningcorporatie
Huurwoningen|Eigendom overige verhuurders Bron: CBS
3. Conclusies Wanneer naar de verschillende buurten in Waalwijk wordt gekeken, blijkt dat in Centrum, Besoijen, Antoniusparochie en Landgoed Driessen het aandeel particuliere verhuur sinds 2018 tot eind 2021 telkens is toegenomen. In Baardwijk, Laageinde, De Hoef en Bloemenoord is ook een toenemend aandeel te zien, maar dit aandeel is (nog) beperkt. In een aantal van de genoemde wijken verdient leefbaarheid (op onderdelen) extra aandacht. Maatregelen ten behoeve van opkoopbescherming kunnen hier positief aan bijdragen. Tot slot neemt in Waalwijk het aandeel particuliere verhuur versnelt toe wanneer we dit vergelijken met andere gemeenten en de rest van Nederland. Daar waar dit het gevolg is van het opkopen van particuliere koopwoningen ten behoeve van verhuur, vergroot dit ook versneld de schaarste en dus verdringing van middeninkomensgroepen in de gemeente. 4