Bijlage 2a RV 2 Vestiging gem. voorkeursrecht OZ De Els en omgeving, 20 mrt 2025

Raadsvoorstel Dossier:

De Els en omgeving

Datum collegevergadering: Onderwerp:

18 maart 2025 Opnieuw Vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht op de onroerende zaken die deel uitmaken van locatie De Els en omgeving

0. Adviespunten/beslispunten Het college stelt de raad voor om: Op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet (Ow) een voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken in het (winkel)gebied De Els en omgeving, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening (bijlage 1) en percelenlijst (bijlage 2), waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen onroerende zaken, hun grootte alsmede de namen van de eigenaren en rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die onroerende zaken zijn onderworpen, een en ander naar de stand van de openbare registers van het kadaster van (bijgewerkt t/m) 6 december 2024, welke onroerende zaken deel uitmaken van een locatie waaraan een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht, betreffende een ‘gemengd gebied voor woningen, economische en maatschappelijke functies (waaronder kantoren, detailhandel, horeca, dienstverlening en bibliotheek), voorzieningen (waaronder ontmoetings-/verblijfsplekken en parkeerplaatsen) en groen’ (bijlage 3), en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. De aanwijzing vervalt ten aanzien van elk van de aangewezen onroerende zaken drie jaar na het ingaan van dit besluit, tenzij voordien een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder a of onder b van de Ow in werking treedt.

1. Aanleiding? Vanwege de te late inschrijving van het vorige besluit dient de raad, volgens de Omgevingswet, opnieuw dit besluit te nemen op het onveranderde voorstel van 27 februari 2025. Kortheidshalve verwijzen we u naar het raadsvoorstel waarin u wordt voorgesteld tot ‘intrekking van het genomen besluit tot het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht de onroerende zaken die deel uitmaken van locatie De Els en omgeving’. Verder is dit voorstel ongewijzigd ten opzichte van het voorstel waarover u op 27 februari 2025 heeft besloten. Om als Waalwijk een attractieve (woon)stad te blijven in de toekomst is het van belang om de voorzieningen en werkgelegenheid in stand te houden, voldoende woningen te bieden aan verschillende doelgroepen van jong tot oud en een goede bereikbaarheid te waarborgen. Een aantrekkelijke binnenstad met goede (centrale) voorzieningen is een belangrijk onderdeel hierin en vormt de benodigde basis om door te kunnen groeien. De binnenstad als sociaal en economisch hart van de stad vraagt om voldoende draagvlak (consumenten) om (binnen)stedelijke functies als een theater en winkels op lange termijn te handhaven en/of te versterken. Een aantrekkelijke binnenstad en groei kunnen elkaar dan stimuleren. Vanuit de Centrumvisie Waalwijk 2017 en het Addendum Centrumvisie Waalwijk (2020) zijn al verschillende ontwikkelingen in het centrumgebied in gang gezet.

Om de ambities 1

concreet te maken, ervoor te zorgen dat de stedenbouwkundige samenhang behouden blijft en waar mogelijk te versterken is het op 8 juli 2022 door de raad vastgestelde document ‘Waalwijk stadscentrum - Stedenbouwkundig Masterplan’ opgesteld. Het Masterplan is een richtinggevend ontwerp- en inspiratiekader voor de doorontwikkeling van de binnenstad van Waalwijk. De transformatie van het overdekte winkelcentrum De Els en omgeving wordt daarbij aangemerkt als één van de grotere en belangrijke ontwikkellocaties in het centrum van Waalwijk. De door de raad op 20 april 2024 vastgestelde Actualisatie centrumvisie Waalwijk 2024 sluit aan bij de hiervoor vermelde - maatschappelijk en bestuurlijke - ambities. Om deze ambities te realiseren wordt in de Actualisatie centrumvisie 2024 ingezet op de volgende speerpunten: 1. 2. 3. 4. 5.

Kwalitatieve herontwikkeling van De Els en omgeving; Sterke basis creëren voor dagelijkse centrumbezoekers; Verbeteren van de ontmoetings- en verblijfsfunctie; Lokale identiteit beter zichtbaar en beleefbaar maken; Het centrum als levendig en leefbaar woongebied.

In dezelfde Actualisatie centrumvisie Waalwijk 2024 staat dat het geen doel op zich is om bij de herontwikkeling van De Els een bepaalde hoeveelheid commerciële ruimte terug te brengen. Doel is om de gewenste bijdrage aan het centrum te realiseren (te weten: compact rondje, boodschappenbronpunt, verblijfsplek en nieuw woonmilieu) én de ruimtelijke kwaliteit en flexibiliteit van het gebied drastisch te verbeteren (reguliere centrumstraten in plaats van winkelpassages). Komende jaren zal de gemeente daarom samen met partijen binnen en buiten het gebied aan de slag gaan om de voorgenomen transformatie van (winkel)gebied De Els en omgeving concreet vorm te geven. Daarbij is het van algemeen belang dat de gemeente grip houdt op de gebiedsontwikkeling in z’n algemeenheid en de strategische posities op deze locatie in het bijzonder. Tegen die achtergrond heeft het college op 17 december 2024 besloten om op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Ow een voorlopig voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken gelegen in het (winkel)gebied De Els en omgeving, vooruitlopend op een aanwijzing door de gemeenteraad.

2. Wat willen we bereiken? Om betere omstandigheden te creëren voor de herontwikkeling van De Els en omgeving kan de gemeente het instrument van het voorkeursrecht inzetten. Het vestigen van een voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid om een actieve en regisserende rol te spelen bij de uitvoering van haar plannen. Door de vestiging van een voorkeursrecht is een eigenaar verplicht om, wanneer hij zijn onroerende zaak wenst te verkopen, deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De mogelijkheid tot vestigen van een voorkeursrecht moet dan ook worden gezien als een instrument voor de gemeente om positie op de grondmarkt in te nemen. Een aanwijzing maakt het immers mogelijk om preventief te acteren, anticiperend op eventuele (ongewenste) grondtransacties in het gebied. Daarnaast ziet het voorkeursrecht op het voorkomen van prijsopdrijving door marktpartijen, waardoor de financieel economische uitvoerbaarheid van de plannen dichterbij komt. De wet biedt de gemeente een instrument om speculatie tegen te gaan, met het oog op het algemeen belang.

3. Argumenten/Overwegingen 2

Door de vestiging van het voorkeursrecht houdt c.q. verkrijgt de gemeente regie op de beoogde ontwikkeling Artikel 9.1 lid 1 onder c van de Ow biedt de raad de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken die deel uitmaken van een locatie, waaraan in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht, en waarvan het gebruik afwijkt van die functie, zodat zij reeds in een vroegtijdig stadium slagvaardig kan optreden om betere omstandigheden te creëren voor de herontwikkeling van De Els en omgeving. Het vestigen van een voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid om een actieve en regisserende rol te spelen bij de uitvoering van haar plannen. Door de vestiging van een voorkeursrecht is een eigenaar verplicht om, wanneer hij zijn onroerende zaak wenst te verkopen, deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De mogelijkheid tot vestigen van een voorkeursrecht moet dan ook worden gezien als een instrument voor de gemeente om positie op de grondmarkt in te nemen. Een aanwijzing maakt het immers mogelijk om preventief te acteren, anticiperend op eventuele (ongewenste) grondtransacties in het (winkel)gebied De Els en omgeving. Daarnaast ziet het voorkeursrecht op het voorkomen van prijsopdrijving door marktpartijen, waardoor de financieel economische uitvoerbaarheid van de plannen dichterbij komt.

De wet geeft de gemeente daarmee een middel in handen om de waardevermeerdering van de betrokken onroerende zaken in eigen hand te houden en in te zetten in het algemeen belang. Het instrument van het voorkeursrecht en artikel 9.1 lid 1 onder c van de Ow in het bijzonder brengen mee, dat op het moment dat het voorkeursrecht kan worden aangewend, veelal nog niet zeker zal zijn of de toegedachte functie feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van het voorkeursrecht, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van de onroerende zaken die benodigd zijn voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat deze onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht door het college. Gedurende de werkingsduur van het voorkeursrecht kunnen de plannen verder worden uitgewerkt en zal vorm worden gegeven aan een meer concrete inpassing van de voorgenomen ontwikkeling. Er wordt voldaan aan de vereisten voor vestiging van het voorkeursrecht De in de aanwijzing betrokken onroerende zaken (bijlage 1 en 2) zijn voor een deel gelegen in het bestemmingsplan ‘Centrumgebied Waalwijk’ en voor een ander deel in het bestemmingsplan ‘Herziening Centrumgebied Waalwijk’, welke plannen zijn opgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan gemeente Waalwijk.

Aan deze onroerende zaken zijn grotendeels de bestemmingen respectievelijk functies ‘Centrumdoeleinden’, ‘Centrum-1’ en ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ toegekend. Voor een enkele onroerende zaak geldt de bestemming respectievelijk functie ‘Gemengde doeleinden’, ‘Woondoeleinden’, ‘Verblijfsdoeleinden - promenade’ en ‘Tuin (parkeren)’. De onroerende zaken zijn feitelijk ook als zodanig in gebruik. De gemeente wil het (winkel)gebied De Els en omgeving transformeren naar een modern, aantrekkelijk, duurzaam en gemengd gebied voor wonen, economische en maatschappelijke functies (waaronder kantoren, detailhandel, horeca, dienstverlening en bibliotheek), voorzieningen (waaronder ontmoetings-/verblijfsplekken en parkeerplaatsen) en groen, zoals ter visuele verduidelijking is aangeduid op de bijgevoegde kaart (bijlage 3). Dit betekent dat een functie aan de locatie wordt toegedacht die ten tijde van het nemen van de voorkeursrechtbeschikking al deels conform die functie wordt gebruikt. Desondanks kan worden gesproken van een afwijkend gebruik, omdat de gemeente een kwalitatief beter of intensiever gebruik dan het daadwerkelijke feitelijke gebruik beoogt. Het bestaande gebruik wijkt daarmee af van de toegedachte functie en daarmee wordt voldaan aan de in artikel 9.1 lid 1 onder c van de Ow gestelde formele vereisten tot vestiging van het voorkeursrecht.

Aan een voorkeursrecht is een maximale termijn gekoppeld Artikel 7.1 eerste lid onder f. van het Omgevingsbesluit bepaalt dat een voorkeursrechtbeschikking de eerst mogelijk vervaldatum dient te vermelden. Uit artikel 9.4 lid 1 onder a van de Ow volgt dat een voorkeursrecht van de raad als bedoeld in artikel 9.1 3

lid 1 onder c van de Ow vervalt drie jaar na het ingaan ervan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in het omgevingsplan. Dit betekent dat voorkeursrechten kunnen doorlopen. Als in het nieuwe planologisch besluit (omgevingsvisie of programma of omgevingsplan) de nieuwe functies worden opgenomen blijft het voorkeursrecht mitsdien van kracht op basis van die nieuwe grondslag. Er is dan geen nieuwe voorkeursrechtbeschikking nodig. De geldingsduur van die nieuwe grondslag van het voorkeursrecht geldt vanaf dat moment.

4. Financiën Voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht worden (beperkt) proceskosten gemaakt. Het voorkeursrecht heeft als zodanig geen financiële consequenties. Indien en voor zover de gemeente tot verwerving van een met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak wenst over te gaan, dient hiervoor te zijner tijd krediet beschikbaar te zijn. Aan de raad zal alsdan een specifiek voorstel worden gedaan voor het beschikbaar stellen van financiële middelen voor de aankoop van strategische gronden. Die gronden moeten dan worden gewaardeerd tegen marktwaarde en worden opgenomen onder de materiële vaste activa. Op deze gronden wordt niet afgeschreven. Wel worden rentelasten berekend tegen interne rekenrente. Deze lasten komen voor rekening van een nader te bepalen kostenpost.

5. Risico’s Het vestigen van het voorkeursrecht betekent actie van de gemeente Als een eigenaar zijn met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak of zaken aanbiedt, moet het bevoegd gezag (het college) conform artikel 9.13 van de Ow binnen zes weken na ontvangst van de opgave van de eigenaar besluiten of de gemeente al dan niet in beginsel bereid is de onroerende zaak of zaken tegen nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen. Indien het bevoegd gezag een positief beginselbesluit neemt, zal er vervolgens een onderhandelingsproces op gang komen gericht op de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen de eigenaar en de gemeente. Ingeval van een negatief beginselbesluit of na het ongebruikt verstrijken van de termijn van zes weken is de eigenaar gedurende drie jaar vrij om de in het aanbod vermelde zaak of zaken te vervreemden aan derden (artikel 9.14 lid 1 van de Ow). Gedurende deze termijn blijft het voorkeursrecht wel op de onroerende zaak of zaken rusten en dus voor een eventuele nieuwe eigenaar gelden. De vestiging van het voorkeursrecht kan met zich meebrengen dat de gemeente verplicht is tot aankoop Het voorkeursrecht wordt alleen geactiveerd doordat de eigenaar – als hij zijn onroerende zaak of zaken wil vervreemden – wettelijk verplicht is de zaak of zaken eerst aan de gemeente aan te bieden.

Hoewel de Ow als uitgangspunt heeft dat het volledig aan de gemeente is om te bepalen of zij de te koop aangeboden zaak of zaken wenst aan te kopen, zijn er twee uitzonderlijke situaties waarin de gemeente kan worden verplicht om de onroerende zaak of zaken waarvoor de uitnodiging is gedaan aan te kopen. De eerste situatie kan zich voordoen indien de rechtbank uitspraak heeft gedaan over de prijs (artikel 9.20 van de Ow). De tweede situatie kan zich voordoen als sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden van de vervreemder (artikel 9.18 lid 1 van de Ow). Ten aanzien van hiervoor genoemde situaties geldt dat het bevoegd gezag (het college) voorafgaand reeds een beginselbesluit heeft genomen of zij al dan niet bereid is om de aangeboden zaak onder nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen, of de termijn voor het nemen van een beginselbesluit heeft overschreden. De omvang van de aanbieding kan ruimer zijn dan hetgeen is aangewezen Uitgangspunt is dat de eigenaar vrij is om te bepalen wat hij aan de gemeente te koop aanbiedt. Het aanbod kan het geheel van de met een voorkeursrecht belaste onroerende zaak of zaken betreffen, maar ook slechts een deel daarvan. Het is daarnaast mogelijk dat 4

de eigenaar zijn aanbod verruimt door daarin niet alleen de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak of zaken op te nemen, mits de andere gronden tezamen met de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak of zaken een zogeheten ‘samenhangend geheel’ vormen. De gemeente is vervolgens verplicht om ten aanzien van dat verruimde aanbod een beginselbesluit te nemen. Indien de gemeente het aanbod weigert, dan is de eigenaar gedurende drie jaar vrij de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak of zaken, waarvoor de uitnodiging is gedaan, aan derden te verkopen (artikel 9.14 lid 1 van de Ow).

6. Participatie Het thema burgerparticipatie is niet van toepassing op het onderhavige voorstel.

7. Bijdrage aan de Duurzame Ontwikkelingsdoelen (SDG’s) Het thema duurzaamheid is niet in directe zin van toepassing op het onderhavig voorstel. Bezien in de bredere context van de (her)ontwikkeling van De Els is er een relatie met de volgende SDG’s (met korte toelichting): • SDG 7. Betaalbare en duurzame energie. Ruimte voor de Energietransitie. Het verduurzamen van vastgoed, creëren van ruimte voor duurzame energie voor de (gehele) binnenstad. • SDG 8. Eerlijke werk en economische groei. De binnenstad is en blijft een belangrijke werkgever. Via de ontwikkeling van De Els dragen we bij aan stedelijke interactiemilieus die nieuwe ontwikkeling stimuleren. • SDG 9. Industrie, innovatie en infrastructuur. Investeren in duurzame mobiliteit en infrastructuur en tegengaan van mobiliteitsarmoede door het versterken van de basis voor een hoogwaardig openbaar vervoer. • SDG 11. Duurzame steden en gemeenschappen. Betaalbare woningen, duurzamere steden met inclusieve groene en openbare ruimtes. • SDG 13. Klimaatactie. Maatregelen om klimaatverandering tegen te gaan. Ruimte voor energietransitie en klimaatadaptatie. • SDG 15. Leven op het land. O.a. verhogen van biodiversiteit in de stad door het toevoegen van verschillende soorten groen. Dit is een belangrijk speerpunt binnen de herontwikkeling van De Els. Zoals hiervoor onder 3.

Argumenten/Overwegingen ‘De raad is bevoegd om een voorkeursrecht te vestigen’ vermeld brengt het instrument van het voorkeursrecht en artikel 9.1 lid 1 onder c van de Ow in het bijzonder met zich mee, dat op het moment dat het voorkeursrecht kan worden aangewend, veelal nog niet zeker zal zijn of de toegedachte functie feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van het voorkeursrecht, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van de onroerende zaken die benodigd zijn voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat deze onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht door het college. Gedurende de werkingsduur van het voorkeursrecht kunnen de plannen verder worden uitgewerkt en zal vorm worden gegeven aan een meer concrete inpassing van de voorgenomen ontwikkeling. In de fase van ruimtelijke ontwikkeling kan alsdan het thema duurzaamheid nader worden uitgewerkt.

8. Fatale beslisdatum Artikel 9.4 lid 3 van de Ow bepaalt dat een voorkeursrecht van het college als bedoeld in artikel 9.1 lid 2 van de Ow vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 van de Ow ingaat. Om het voorkeursrecht voort te zetten is mitsdien binnen die periode van drie maanden, te weten 17 maart 2025, een voorkeursrechtbeschikking nodig van de raad. 5

9. Vervolgstappen Het onderhavige raadsvoorstel alsmede het voorgenomen raadsbesluit is per brief van 18 december 2024 aan belanghebbenden (eigenaren en beperkt gerechtigden) bekend gemaakt. Gedurende een termijn van vier weken vanaf bekendmaking zijn eigenaren en beperkt gerechtigden ingevolge artikel 4:8 van de Awb in de gelegenheid gesteld om mondeling of schriftelijk zienswijzen bij uw raad naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Wij adviseren u derhalve om het voorgenomen raadsbesluit ongewijzigd te laten. Indien de raad conform het voorstel besluit, wordt de voorkeursrechtbeschikking op 21 maart 2025 bekendgemaakt aan de eigenaren en beperkt gerechtigden. Vervolgens dient het besluit binnen vier dagen na de bekendmaking te worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Het voorkeursrecht treedt in werking op het tijdstip van inschrijving. Vanaf 25 maart 2025 ligt het besluit van de raad met de daarbij behorende documenten ter inzage op de receptie van het stadhuis, Taxandriaweg 6 te Waalwijk, en zijn de stukken te raadplegen via de gemeentelijke webpagina: www.waalwijk.nl. De kennisgeving van deze terinzagelegging wordt op 25 maart 2025 gepubliceerd in het Gemeenteblad. Voor belanghebbenden bestaat de mogelijkheid om uiterlijk 6 mei 2025 bezwaar te maken tegen het besluit.

Indien een belanghebbende bezwaar heeft gemaakt kan deze tevens aan de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, afdeling bestuursrecht, Postbus 90006, 4800 PA Breda, verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen, indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist.

10. Bijlagen Bijlage 1 Grondtekening De Els en omgeving (2 bladen) Bijlage 2 Percelenlijst (achter slotje) Bijlage 3 Masterplantekening De Els en omgeving (2 bladen)

HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

de burgemeester,

Michel Tromp

Sacha Ausems

Voorgeschiedenis: Op 27 februari 2025 heeft de raad een besluit genomen over het vestigen van voorkeursrecht t.a.v. locatie De Els en omgeving. Vanwege de te late inschrijving van het vorige besluit dient de raad, volgens de Omgevingswet, opnieuw dit besluit te nemen op het (onveranderde) voorstel van 27 februari 2025.

6

De raad van de gemeente Waalwijk gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 18 maart 2025,

BESLUIT: Op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet (Ow) een voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken in het (winkel)gebied De Els en omgeving, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening (bijlage 1) en percelenlijst (bijlage 2), waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen onroerende zaken, hun grootte alsmede de namen van de eigenaren en rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die onroerende zaken zijn onderworpen, een en ander naar de stand van de openbare registers van het kadaster van (bijgewerkt t/m) 6 december 2024, welke onroerende zaken deel uitmaken van een locatie waaraan een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht, betreffende een ‘gemengd gebied voor woningen, economische en maatschappelijke functies (waaronder kantoren, detailhandel, horeca, dienstverlening en bibliotheek), voorzieningen (waaronder ontmoetings-/verblijfsplekken en parkeerplaatsen) en groen’ (bijlage 3), en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. De aanwijzing vervalt ten aanzien van elk van de aangewezen onroerende zaken drie jaar na het ingaan van dit besluit, tenzij voordien een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder a of onder b van de Ow in werking treedt.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van xxxxxx. DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,

de voorzitter,

Jeroen Deneer

Sacha Ausems

1