Bijlage 2 Nadere toelichting onderbouwing

Bijlage 2

Notitie Nadere toelichti ng Onderbouwing opkoopbescherming

1. Achtergrond 1.1 Kader De Huisvestingswet maakt het sinds 1 januari 2022 mogelijk, met de Tijdelijke Regeling inzake Opkoopbescherming (artikel 41), voor gemeenten om in te grijpen in de verhuur van particuliere woningen. Hierdoor is het voor de gemeente Waalwijk mogelijk om het verhuren van koopwoningen in specifieke gebieden en onder bepaalde voorwaarden vergunningplichtig te maken. Als de woning en de eigenaar niet aan de voorwaarden voldoen, kan de woning niet worden verhuurd. In buurten van Waalwijk waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen kan de gemeenteraad een opkoopbescherming invoeren. Met een opkoopbescherming kan grip gehouden worden op de verhouding huurwoningen en koopwoningen. Meer specifiek maakt de opkoopbescherming het mogelijk in de aangewezen wijken een verdere afname van de woningen in het schaarse segment van de koopsector tegen te gaan. Zo blijven er meer woningen beschikbaar voor starters en lage middeninkomens op de koopmarkt.

1.2 Wat merken we in Waalwijk? De gemeente Waalwijk ziet zich nog altijd in toenemende mate geconfronteerd met koopwoningen die opgekocht worden door particulieren om vervolgens (kamergewijs) te verhuren. Dit heeft een negatief effect op de werking van de woningmarkt van Waalwijk. Het opkopen van woningen ten behoeve van verhuur zorgt voor een dermate prijsopdrijving starters op de koopmarkt het niet lukt om een woning te kopen. Er blijven hierdoor te weinig goedkope en middeldure koopwoningen over. Hier worden vooral huishoudens met een middeninkomen door getroffen die noodgedwongen ‘ blijven zitten’ terwijl ze graag een volgende stap hadden gezet in hun wooncarrière. In dit verband concludeert Stec Groep (2023) in het door hen opgestelde Schaarsteonderzoek Waalwijk: “De woningmarkt- en verhuisdymaniek in Waalwijk duiden op een woningschaarste in het betaalbare huur- en koopsegment.”

1

Bijlage 2

2. De situatie in Waalwijk Mede naar aanleiding van de in hoofdstuk 1 genoemde conclusie uit het Stec-rapport is onderzocht hoe het aandeel particuliere verhuurde woningen zich per buurt in de gemeente Waalwijk zich heeft ontwikkeld. Figuur 1 geeft dit weer.

2

Bijlage 2

Figuur 1: eigendomssegmenten in Waalwijk, 2018 - 2022 58% 60% 60% 60% 60% 53% 54% 53% 53% 52%

30% 29% 30% 30% 31% 37% 37% 37% 38% 39%

69% 71% 71% 70% 69% 66% 67% 67% 68% 67% 52% 54% 54% 54% 54% 66% 67% 66% 67% 67% 77% 81% 81% 82% 82% 64% 64% 64% 65% 65% 42% 43% 44% 44% 44% 53% 55% 55% 55% 55% 45% 49% 50% 51% 52% 67% 71% 71% 71% 71% 63% 72% 72% 71% 72% 58% 60% 59% 62% 61% 49% 50% 50% 51% 51%

0%

10%

20%

65% 68% 69% 69% 69% 30% 40%

Eigenaar-Bewoner

50%

12% 10% 10% 9% 8% 10% 9% 9% 9% 9% 25% 6% 25% 4% 25% 3% 26% 4% 27% 4% 27% 7% 27% 6% 27% 5% 27% 5% 28% 5% 41% 6% 41% 5% 41% 5% 41% 5% 42% 4% 25% 9% 25% 9% 25% 8% 25% 8% 25% 8% 12% 11% 11% 8% 11% 7% 11% 7% 11% 7% 21% 14% 23% 14% 23% 13% 24% 10% 27% 9% 51% 7% 51% 6% 52% 5% 52% 4% 52% 4% 42% 5% 41% 4% 41% 4% 41% 4% 42% 3% 24% 31% 24% 27% 25% 26% 25% 24% 28% 19% 18% 15% 17% 11% 17% 12% 17% 11% 17% 12% 27% 11% 19% 9% 19% 8% 19% 9% 19% 8% 30% 12% 30% 10% 31% 11% 31% 8% 31% 8% 42% 9% 42% 8% 42% 8% 42% 7% 42% 6% 22% 13% 22% 10% 23% 8% 23% 7% 24% 7% 60% 70% 80% 90% 100%

Eigenaar-Sociale Verhuurder

Eigenaar-Verhuurder

Uit figuur 1 komt naar voren dat over het geheel gesproken het aandeel particuliere verhuur licht is toegenomen in de gemeente. Gemiddeld is er 12% particuliere verhuur in de gemeente. Het jaar ervoor, bij het invoeren van de opkoopbescherming, lag dit nog op 10%. In een aantal wijken zien we dat het aandeel hoger ligt dan deze 10%.

3

Bijlage 2 In 2022 constateerden we reeds dat er in Centrum Waalwijk, Besoijen, Antoniusparochie sprake was van een aandeel dat op of boven het gemiddelde lag en dat er tevens sprake was van een groeiende trend in de jaren 2018 tot en met 2021. We zien dat deze wijken nog altijd een hoog aandeel particuliere verhuur hebben, variërend van 12% tot 31%. In deze buurten is nog altijd sprake van de grootste onevenwichtigheid en schaarste, die zich ook laat voelen. Daarnaast zien we dat in de buurten Capelle – Nieuwevaart, Bloemenoord, Meerdijk en Zanddonk het aandeel particuliere verhuur inmiddels ook op of boven de 10% ligt en er daarmee sprake is van een bovengemiddeld aandeel particuliere verhuur die om maatregelen vraagt. Met name de stijging van het aandeel particuliere verhuur in Capelle – Nieuwevaart valt op. Uit een analyse van de gegevens zijn geen hele bijzondere omstandigheden naar voren gekomen. Op basis van de WOZ-gegevens over 2022 moet dan ook geconcludeerd worden dat er ook hier sprake is van een bovengemiddelde groei in de particuliere verhuur die om maatregelen vraagt. In Baardwijk ligt het aandeel particuliere verhuur op 9% en dus nog niet op 10%, maar we zien daar wel een stijging van 3% sinds 2018.

Bij de meeste buurten waar het percentage particuliere verhuur onder het gemeentelijk gemiddelde ligt, zien we dat de stijging sinds 2018 ook beperkt is (hooguit 1% of 2%). Aangezien de stijging in Baardwijk wel wat forser is, wordt ook voor deze buurt voorgesteld om de opkoopbescherming in te voeren. De verdringingseffecten door opkopen van de bestaande goedkope en middeldure koopwoningen t.b.v. van verhuur kan ook effect hebben op de ervaren leefbaarheid in een buurt. In dit kader is daarom ook gekeken naar de resultaten van het meest recente Leefbaarheidsonderzoek voor de gemeente Waalwijk: Rigo (2022) Leefbaarheid in Waalwijk, Lemon-onderzoek 2021. In dit onderzoek komen uiteenlopende aspecten van leefbaarheid in de gemeente Waalwijk aan de orde. In dit kader zijn met name de onderwerpen Thuisgevoel, Betrokkenheid bewoners en Kwaliteit woningvoorraad van belang. Voor deze onderwerpen geldt dat Antoniusparochie, Baardwijk en soms Centrum een score hebben onder het gemeentelijk gemiddelde op deze onderwerpen. De overige buurten zitten veelal rond het gemeentelijk gemiddelde of er boven. Dit betekent dat dus met name in Antoniusparochie, Baardwijk en Centrum de ervaren leefbaarheid (op onderdelen) extra aandacht behoeft. Een halt toeroepen aan het verder opkopen van de bestaande goedkope en middeldure koopwoningvoorraad kan daar positief aan bijdragen.

In figuur 2 worden ter vergelijking de aandelen naar eigendomssegment voor de Langstraat-gemeenten, Tilburg, Roosendaal, Oosterhout en Nederland als totaal weergegeven. Hieruit blijkt dat in heel Nederland er de laatste jaren een hele lichte stijging van particuliere verhuur is. In de meeste onderzochte gemeenten is het aandeel particuliere verhuur redelijk stabiel. Alleen Tilburg, Roosendaal en Heusden laten in de laatste paar jaren een lichte stijging zien. In Waalwijk was de afgelopen 4 jaar telkens een stijging te zien van het aandeel particuliere verhuur. Dat betekent dat deze ontwikkeling zich in Waalwijk versneld lijkt te manifesteren.

4

Bijlage 2

Figuur 2: vergelijking eigendomssegmenten 65% 64% 63% 63% 63%

24% 24% 24% 25% 25%

68% 68% 68% 68% 67%

26% 26% 26% 26% 26%

7% 6% 6% 6% 6%

70% 70% 71% 70% 69%

21% 21% 20% 21% 23%

9% 9% 9% 9% 8%

50% 50% 50% 51% 51%

0%

10%

20%

11% 12% 12% 12% 12%

32% 32% 33% 33% 33%

18% 18% 16% 16% 16%

62% 62% 62% 63% 61%

28% 28% 28% 28% 28%

10% 10% 9% 9% 10%

61% 61% 60% 60% 58%

32% 32% 33% 33% 32%

7% 7% 7% 7% 8%

57% 57% 57% 57% 57% 30%

Koopwoningen

40%

50%

Eigendom woningcorporatie

60%

29% 29% 29% 29% 29% 70%

80%

14% 14% 13% 13% 13% 90% 100%

Eigendom overige verhuurders

Bron: CBS

3. Conclusies Wanneer naar de verschillende buurten in Waalwijk wordt gekeken, blijkt dat in Waalwijk Centrum, Besoijen, Antoniusparochie, Landgoed Driessen, Capelle – Nieuwevaart, Bloemenoord, Meerdijk en Zanddonk het aandeel particuliere verhuur boven het gemiddelde van 10% ligt (moment van invoeren opkoopbescherming) en sinds 2018 tot eind 2022 ook is toegenomen. In Baardwijk is er ook sprake van een relatief grote toename van particuliere verhuur. In een aantal van de genoemde wijken verdient leefbaarheid (op onderdelen) extra aandacht. Maatregelen ten behoeve van opkoopbescherming kunnen hier positief aan bijdragen. Tot slot neemt in Waalwijk het aandeel particuliere verhuur versnelt toe wanneer we dit vergelijken met andere gemeenten en de rest van Nederland. Daar waar dit het gevolg is van het opkopen van particuliere koopwoningen ten behoeve van verhuur, vergroot dit

5

Bijlage 2 ook versneld de schaarste en dus verdringing van middeninkomensgroepen in de gemeente.

6