Bijlage 1 Waalwijk Stedenbouwkundige plan

De Gedempte Haven Waalwijk Stedenbouwkundig Plan November 2021

Colofon De Gedempte Haven, Waalwijk Stedenbouwkundig Plan November 2021

In opdracht van:

Uitgevoerd door:

Adviseurs:

Gemeente Waalwijk PPO Hoefnagel Project Ontwikkeling

Hoesbergen Stedenbouw

Cultuurhistorie Bureau Lotte Zaaijer

+31 612342207 infohoesbergenstedenbouw.nl www.hoesbergenstedenbouw.nl

Inrichting openbare ruimte Tom van Tuijn Stedenbouw

Tuinstraat 32 5611 PL Eindhoven

Impressies JYB Architecten Parkeer- en mobiliteits adviesbureau Empaction Milieu Agel Adviseurs Milieu NLVO-Advies Milieu BSB Advies b.v. Milieu Bureau Meervelt Woonanalyse Companen Ruimtelijke ontwikkeling BRO Begeleiding participatie Beerens Advies

Voorwoord Aan de Gedempte Haven ligt de oorsprong van Waalwijk. Pal op de grens van twee ‘landen’ die elkaar tot ver in de middeleeuwen met argusogen bekijken. Van hieruit vertrekt begin veertiende eeuw een Brabants leger op veroveringstocht naar Holland. Hier ligt het vlaggenschip van stadhouder Frederik Hendrik tijdens het beleg van Breda in de Tachtigjarige Oorlog. Hier durft Amalia van Solms, Frederiks echtgenote, het schip vanwege de Zwarte Dood niet te verlaten en stapt Hugo de Groot in 1621 uit zijn boekenkist. In 1787 spreken de lokale patriotten er over vrijheid, gelijkheid en broederschap. Vanuit de haven vertrekken rond 1900 de stoomschepen richting Rotterdam en Amsterdam. Tegelijkertijd ligt bij de haven het eindpunt van de tramroute TilburgWaalwijk. Wie wil doorreizen richting Den Bosch moet te voet verder naar Baardwijk, omdat het Waalwijks gemeentebestuur de tram lange tijd blijft weren. Tegenwoordig ligt het hart van Waalwijk een paar honderd meter verderop, rond het Krophollerstadhuis en de St. Jan de Doper. Op een paar pakhuizen, een prachtige gotische kerk en enkele bekende horecagelegenheden na ligt de Gedempte Haven er al decennialang tamelijk desolaat bij. De ziel van Waalwijk verdient beter: de transformatie naar een eigentijdse gemengde woonbuurt. Het water komt terug waar het ooit was.

De oorspronkelijke kadewand en de bestrating van kinderkopjes blijven. Groen wordt toegevoegd. Waardevolle panden worden behouden en nieuwe panden in pakhuisstijl dragen bij aan de kadesfeer. Parkeren ondergronds. Startups voor jonge ondernemers. Samen vormt het een welkome versterking van het stadshart, even verderop. Soms moet je durven dromen. PPO, Hoefnagel Projectontwikkeling en de gemeente vonden elkaar in die ambitie en dit plan is er de uitkomst van. Als je weet wat je wilt bereiken is er heel veel mogelijk. Mede namens onze partners, Drs. A.M.P. Kleijngeld Historicus en burgemeester van Waalwijk, in de periode 2007-2021

04

05

Inhoud

06

INLEIDING 1.1 Inleiding p.

08

1.2

Planproces en participatie p.

10

RUIMTELIJKE PRINCIPES 2.1 Cultuurhistorie p.

14

2.2

Autovrij dwaalmilieu p.

20

2.3

Herkenbare sfeer van bebouwing en inrichting p.

20

PLAN 3.1 Stedenbouwkundige opzet p.

22

3.2

Inrichting openbaar gebied p.

28

3.3

Bebouwing p.

36

3.4

Architectuur p.

52

3.5

Programma p.

56

INTERMEZZOS A Cultuurhistorie p.

15

B

Mobiliteit p.

21

C

Verkenning maat en schaal

p.

42

D

Woonprogramma p.

57

E

Milieu p.

60

F

Duurzaamheid p.

63

07

Gedempte Haven 01 De Waalwijk

Inleiding 1.1 Inleiding In 2017 heeft gebiedsontwikkelaar PPO een groot deel van het gebied Gedempte Haven in Waalwijk overgenomen. Met de aankoop heeft de ontwikkelaar de unieke kans gegrepen om een nieuwe leefomgeving te creëren in een gebied met een tot de verbeelding sprekend verleden in de flank van het centrum. Voor de herontwikkeling van het gebied zijn de gemeente Waalwijk, PPO en Hoefnagel Projectontwikkeling samen opgetrokken. Aan Hoesbergen Stedenbouw is gevraagd het team inhoudelijk te begeleiden en het Stedenbouwkundig Plan op te stellen. In het voorliggende plan voor het gebied van de Gedempte Haven staat de ambitie centraal om het gebied te transformeren tot een bijzonder woongebied, met een eigen signatuur die recht doet aan zowel de historie als invulling geeft aan eigentijdse woonwensen

Het is een belangrijk project voor de stad. De kans om de structuur van de stad te verbeteren en een aansprekende en onderscheidende woonkwaliteit aan de stad toe te voegen. Onderscheidend in uitstraling en gebruik. Zeker ook een complex project. Complex omdat het gewenste resultaat alleen gehaald kan worden als de belemmeringen worden overwonnen en de uiteenlopende kwaliteiten in het gebied optimaal in elkaar haken. Synergie als leidmotief: het samenspel tussen de oude en de nieuwe topografie, tussen de waardevolle bestaande gebouwen en de nieuwe panden, tussen de oude en de nieuwe bomen en vooral het samenspel tussen de mensen die er straks wonen, werken en recreëren.

De Gedempte Haven in Waalwijk (Google Maps) 08

09

1.2 Planproces en participatie Dit Stedenbouwkundig Plan is een belangrijke stap in de planvorming. Het is de uitkomst van veel studie en het overleg tussen de gemeente Waalwijk, de initiatiefnemers en de belanghebbenden rondom het plangebied. Op basis van dit Stedenbouwkundig Plan kan het bestemmingsplan worden opgesteld. Het planproces heeft plaatsgevonden vanaf september 2020. Bij het opstellen van het plan zijn naast het planteam van gemeente en eigenaren diverse adviseurs betrokken. (zie Colofon) De initiatiefnemers achter het plan voor de Gedempte Haven hechten veel waarde aan een goede invulling van de participatie van omwonenden en andere belanghebbenden. Voor het begeleiden van de participatie is Beerens Advies ingeschakeld. De participatie was erop gericht om de omwonenden en belanghebbenden vroegtijdig te informeren en met hen in gesprek te gaan over de ontwikkeling. Omwonenden en belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld om te reageren op de ideeën en de plannen en om suggesties met betrekking tot de invulling van de plannen aan te dragen. Uitgangspunt hierbij was dat de betrokkenen het niet per definitie met elkaar eens hoeven te zijn. Wensen, ideeën en argumenten voor en tegen zijn gedeeld en door Beerens opgenomen in een verslag.

Concreet zijn er, voordat het plan is afgerond en aangeboden aan de gemeente voor besluitvorming, 3 sessies voor omwonenden en andere belanghebbenden georganiseerd. Daarnaast zijn er 1 op 1 gesprekken met belanghebbenden geweest.

Foto’s planlocatie en directe omgeving 10

11

De drie gesprekken: 29-09-2020, Stadsbrouwerij Sint-Crispijn Deze groepsdialoog betrof het ophalen van informatie bij commerciële partijen in en rondom het plangebied. De sessie heeft plaatsgevonden voordat er een stedenbouwkundig plan is opgesteld. De bijeenkomst was met name gericht op het ontvangen van input voor het ruimtelijke en functionele plan. De input is gebruikt bij het maken van het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan en besproken met de gemeente Waalwijk, ambtelijk en bestuurlijk. 20-07-2021, Kerk aan de Haven De initiatiefnemers hebben de omwonenden geïnformeerd over de plannen. Het opgestelde Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) is toegelicht en de aandachtspunten van de omwonenden zijn in kaart gebracht. 28-09-2021, Haven12 De initiatiefnemers hebben voor bezorgde omwonenden een overleg georganiseerd specifiek over het thema parkeren en mobiliteit, waarin de parkeerbalans centraal stond. Naast overleg met omwonenden en andere belanghebbenden heeft twee keer professioneel inhoudelijk overleg plaatsgevonden met de Ruimtelijke Kwaliteitscomissie. Dit overleg heeft belangrijke inzichten opgeleverd over de ruimtelijke voornemens. Vanwege de belemmeringen rondom Covid-19 is door de ontwikkelaars een film opgesteld over de plannen.

De film is getoond aan de gemeenteraad van Waalwijk en daarna aan omwonenden op de bewonersbijeenkomsten die zijn gehouden in juli 2021. De film is openbaar gemaakt.

12

13

Gedempte Haven 02 De Waalwijk

Ruimtelijke principes Het plan Gedempte Haven draagt bij aan een verdere profilering van Waalwijk als stad waarin het rijke verleden en de eigentijdse leef-kwaliteit hand in hand gaan. Het plan heeft ook een maatschappelijke ambitie. Het plan voorziet in ruimte voor aangenaam en actief wonen, werken en recreëren. Het plan biedt een basis voor een leefomgeving waarin liefhebbers van de stad en stedelijke gezelligheid elkaar ontmoeten, ervaringen uitwisselen en belevenissen delen. Tegelijk moet het gebied een plaats krijgen in het beleid van het stadscentrum.

2.1 Cultuurhistorie

Om houvast te bieden aan het ontwerpproces heeft het planteam deze ambities uitgewerkt en vertaald in gebiedseigen, ruimtelijke en functionele principes die samen voor een belangrijk deel de identiteit van het gebied zullen bepalen:

Het stedendbouwkundig plan is gericht op het weer herkenbaar maken van het historische verhaal van het gebied. Deze ambitie is, naast het realiseren van een goed woonmilieu, de belangrijkste opgave in de planvorming voor de transformatie van het gebied de Gedempte Haven.

• • •

Het herkenbaar houden en maken van de historie van het gebied. Het realiseren van een gezellig autovrij ‘dwaalmilieu’ gericht op ontmoeten. Het vormgeven van een actueel woonprogramma met de kadeidentiteit als vertrekpunt en ambitie.

In het hart van het gebied liggen nog steeds de hardstenen kadebanden, de meerringen en de kadekeien. Deze elementen zijn aangewezen als gemeentelijk monument. Maar de haven is gedempt. Op de luchtfoto is goed te zien dat de oude haven door de aanleg van de grootschalige infrastructuur ten noorden van het plangebied, afgesneden is van de watertoegang van de stad. Op de plek van het havenhoofd staan nu auto’s geparkeerd.

De haven is in de geschiedenis van Waalwijk van grote betekenis geweest. Dit is de reden om de geschiedenis van het plangebied, rondom de haven, nader in beeld te brengen. Bureau Lotte Zaaijer heeft in het kader van het opstellen van dit plan de opdracht gekregen om de cultuurhistorische waarden van het gebied te inventariseren.

INTERMEZZO A CULTUURHISTORIE

Historische haven

Historische kaart (Topotijdreis)

In de huidige situatie mist de Gedempte Haven kwaliteit als gebruiks- en verblijfsgebied en is de identiteit van vroeger slechts minimaal te voelen en te beleven. Afgezien van een enkel monumentaal pakhuis herinneren momenteel alleen de hardstenen kadebanden, de meerringen en de keibestrating nog aan het verleden. Daarnaast verwijst ook de naam van het restaurant op de hoek, Hugo, naar het verleden; na zijn ontsnapping uit het Hollandse Slot Loevestijn in 1621 zou Hugo de Groot hier in de haven aangekomen zijn in Brabant.

Gestart als agrarische veenontginning was in de 14e eeuw al sprake van turfwinning op grote schaal. Er werden turfvaarten naar de Oude Maas gegraven, voor het vervoer van de turf naar elders in Brabant en Holland. De huidige haven was van oorsprong een verbrede turfvaart en onderdeel van het slagenlandschap. De haven had destijds een strategisch gunstige ligging en was ook economisch waardevol.

Toch is de cultuurhistorische achtergrond van de locatie aanleiding geweest om Cultuurhistorisch Bureau Lotte Zaaijer te vragen een cultuurhistorische verkenning voor het gebied op te stellen. Waalwijk en de omliggende kernen Besoyen en Baardwijk ontwikkelden zich waarschijnlijk vanaf 1000 na Chr. De eerst vermeldingen van Waalwijk, dan ‘Walewich’ (wijk op de wal) geheten, dateert uit 1200. De stad kreeg in 1303 stadsrechten.

De cultuurhistorische ambitie heeft geresulteerd in het besluit om vier karakteristieke werkpanden in het gebied te handhaven, de oude inrichtingselementen rond de haven in te passen en het beeld van de karakteristieke Winterdijk te hestellen en te versterken.

Historische haven

14

Het slagenlandschap van toen was bepalend voor de richting van huidige lijnen en structuren rondom de Gedempte Haven. Voorbeelden zijn de haven, Zomerdijkweg, Hugo de Grootstraat, verkaveling, de rooilijnen van de gebouwen en de voormalige grens tussen Waalwijk en Besoyen. Deze lijnen zijn van cruciaal belang voor de afleesbaarheid van de structuur van het landschap. De Winterdijk is aangelegd als waterkering na de verwoestende St. Elisabethvloed uit 1421. De Winterdijk wordt onderbroken tussen de voormalige dijkhuizen voor de Hervormde Kerk en de locatie van de voormalige leerlooierij.

Historische haven met kerk op achtergrond

15

Rond 1900 was er veel bedrijvigheid rond de haven, als gevolg waarvan er zich ook cafés en herbergen vestigden. Er kwamen grotere pakhuizen buitendijks, rondom de haven. De ruimte direct naast het havenhoofd was openbaar en bestemd als laad- en losplaats. Veel goederen waren bestemd voor Tilburg. Deze werden vanaf de haven per stoomtram naar Tilburg gebracht. Tilburg zelf had toen nog geen haven.

OUDE MAAS

HAV EN

WEG DIJK

ER ZOM

Het tramstation lag aan de Grotestraat tegenover de hervormde kerk. De omslag kwam na de aanleg van het kanaal Oosterhout – Tilburg en Tilburg zelf per boot bereikbaar werd. De activiteiten rond de

WAALWIJK BESOYEN

Kaart van Sluyter 1562

haven namen af en de tramverbinding werd opgeheven. In de loop van de 20ste eeuw groeide Waalwijk sterk. De economische groei vroeg om schaalvergroting van de industrie. Het gebied tussen de haven en de Zomerdijkweg werd bedrijventerrein. Hier kwamen twee industriehallen en bedrijfspand Taxandriaweg 2. De provinciale weg werd aangelegd en de haven werd in 1959 gedempt. Aan de noordzijde van de provinciale weg werd de nieuwe haven aangelegd. Rond de gedempte haven verschijnen bedrijven. Ten westen van het gebied wordt de woonbuurt Leefdaelhof gerealiseerd.

Taxandriaweg Fabrieksgebouw (georienteerd op de

Op de kaart van Sluyter uit 1562 is de loop van de haven naar de Oude Maas, de Zomerdijkweg en de Winterdijk goed zichtbaar. In 1616 neemt de heer van Waalwijk het initiatief om de haven te verbreden en te verdiepen zodat schepen met diepgang de kern ook kunnen bereiken. Het havenhoofd vormde het werkterrein en het kloppende hart in al de jaren van het functioneren van de haven. Hier vond de bedrijvigheid, die kenmerkend is voor een haven, plaats. De handel in turf maakte in de 18e en 19e eeuw plaats voor de leerindustrie en de schoennijverheid. Voor de economische ontwikkeling van Waalwijk was het belangrijk dat de mogelijkheid open bleef om vrachten per boot via de vaart naar de Oude Maas te vervoeren naar allerlei steden in Holland. Waalwijk werd een belangrijk centrum op het gebied van de schoenenfabricage.

weg)

De versierde panden van notabelen en fabrikanten aan de Grotestraat geven uiting aan deze bloeitijd.

(voormalige) Zomerdijkweg Industriehallen (georienteerd op de weg) Kademuren haven (natuursteen, met aanlegringen) Kademuren haven (staal-hout) Haven gerelateerde gebouwen Keienbestrating

*

Op de kadastrale minuut van 1811 – 1832 is de haven weergegeven. De haven leidt vanaf het havenhoofd naar de Oude Maas. De haven is verbonden met het pad over de Winterdijk. De dijk is tussen de Hervormde kerk onderbroken en de Leerloijerij. Ter hoogte van de haven worden kleinschalige werkpanden gerealiseerd, deel buitendijks, deels in de dijk.

Winterdijk Zichtlijn naar de kerk Entree Plangebied

Taxandriaweg Fabrieksgebouw (georienteerd op de weg) (voormalige) Zomerdijkweg Industriehallen (georienteerd op de weg) Kademuren haven (natuursteen, met

*

In het begin van de 20ste eeuw bestond het havenhoofd uit kademuren die aan de westzijde bestond uit hout en aan de oostzijde uit steen. Tussen 1888 en 1904 werd de Bergsche Maas tussen Heusden en Geertruidenberg gegraven, deze verbond de Maas met de Amer en het Hollandsch Diep. De havenmond werd via het Oude Maasje aangesloten op de Bergsche Maas.

22

aanlegringen) Kademuren haven (staal-hout) Haven gerelateerde gebouwen Keienbestrating

*

Winterdijk Zichtlijn naar de kerk Entree Plangebied

Opbouw huidige structuur Waardering

Hoge monumentwaarde Positieve monumentwaarde Indifferente monumentwaarde

Zomerdijkweg Winterdijk Havenkade met keienbestrating plangebied

22

Leerlooierij buitendijks tpv kruispunt van twee sloten Winterdijk

Winterdijk?

Winterdijk

Dijkwoning? Dijkwoning

Straatwoning binnendijks

Waardering

Hoge monumentwaarde Positieve monumentwaarde Indifferente monumentwaarde

Zomerdijkweg Winterdijk Havenkade met keienbestrating plangebied

Herkenningspunten in historische kaart

Havenhoofd net kademuren

16

55

Historische waarderingskaart

17

De waardering is onderdeel van de overwegingen achter het stedenbouwkundige plan. De drie gebouwen met een hoge waardering alsmede het pand bedrijfspand aan de Taxandriaweg zijn opgenomen in het stedenbouwkundige plan. Daarnaast is besloten om de gebogen spanten van de noordelijke industriehal aan de Zomerdijksestoep te handhaven en op te nemen in het openbaar gebied. Over deze vier gebouwen: • • • • • • • • • • • •

Pakhuis Gedempte Haven 1

Het pakhuis is aangewezen als rijksmonument. De omschrijving in de monumentenlijst leert dat het pakhuis is gebouwd in 1903 in een stijl met elementen van neorenaissance. In 1918 werd het pakhuis in opdracht van Ant. van Iersel verbouwd tot fabriek, hierbij werd vooral het interieur gewijzigd. Het gebouw ligt op de hoek van de Gedempte Haven en de Dijkstraat aan het nu geheel bestrate plein. Het is een herinnering aan de oorspronkelijke haven en thans in gebruik als winkel en wijnhuis. Groot bakstenen pand op een rechthoekige plattegrond onder een samengesteld (dubbel) mansardedak. Tussen de daken, in het midden van de voorgevel, is een eveneens uitkragende kleine torenachtige opbouw met zinken spits geplaatst. Daaronder bevindt zich een geschilderd vlak, oorspronkelijk met de bedrijfsnaam. De beide topgevels hebben smalle rondboogramen, rechts met een hijsinrichting. Daaronder zijn luiken aangebracht. In gele strengperssteen zijn speklagen aangebracht. Ook de achtergevel heeft diepliggende getoogde ramen.

• •

Het pakhuis heeft een functionele architectuur. Het bestaat uit twee beuken, een hoofdbeuk en een kleinere aanbouw, met zadeldak, gedekt met rode shingles. De gevel is witgepleisterd en voorzien van een grijze plint. Op de begane grond een dubbele deur met loopdeur. Op de verdieping eveneens een openslaande deur. De aanbouw heeft ook een dubbele deur. Karakteristiek zijn de gevelankers.

18

•

Fabrieksgebouw Taxandraiweg 2

Pakhuis Gedempte Haven 4

Het pand is waarschijnlijk in 1900 gebouwd en maakte deel uit van bebouwing die nagenoeg het volledig perceel vulde. De bebouwing bestaat uit een stenenpakhuis. De zadeldaken zijn haaks op de haven gesitueerd. De indeling van de gevel is later aangepast. De voorgevel bestaat uit de twee topgevels.

Het pakhuis is van algemeen belang. Het gebouw is van cultuurhistorisch belang als uitdrukking van een sociaal-economische ontwikkeling en als voorbeeld van de typologische ontwikkeling van het pakhuis. Het heeft industrieel-archeologische waarde. Het heeft ensemblewaarden in relatie tot de overige gebouwen aan de voormalige haven van Waalwijk.

Industriehallen Dijkstraat 5-7

Er staan aan de Zomerdijkweg twee vrij identitieke hallen. De eerste hal werd gebouwd in 1951. In 1959 wordt de hal te klein. Het pand wordt grondig aangepast en ernaast wordt een tweede hal gebouwd. De twee hallen worden verbonden en aan de zuidgevel wordt een aanbouw met kantoorruimte gerealiseerd. In 1961 krijgt ook de achterzijde een aanbouw. Naast de loods verrijst een separaat trafohuisje. Het kavel wordt aangesloten met een laag muurtje. Tussen de loodsen en de panden aan de Gedempte Haven en het bedrijfspand Taxandriaweg 2 liggen binnenstraten. Voorgevel De voorgevel van industriehal 1 heeft, in tegenstelling tot de tekening uit 1951, een asymmetrische gevelindeling. Het rood/ bruine metselwerk, opgetrokken in een soort van halfsteens verband, wordt aan de bovenzijde beëindigt met een ‘rondlopend’ overstek steunend op houten klossen. Aan de onderzijde heeft de gevel een plint van afwijkende steen met rollaag. Het metselwerk wordt boven de vensters ondersteund door een latei gecombineerd met een metselwerk rollaag. Tussen de vensters op de begane grond en de verdieping is in het metselwerk een versiering aangebracht van baksteen en crèmekleurige tegels.

De fabrieksruimte bestaat uit een tweelaagse bebouwing met platdak. Het pand is in verschillende bouwfasen tot stand gekomen. Het betreft een opbouw boven een éénlaags gebouw. De voorzijde van het pand is gesitueerd richting de Taxandriaweg, die lager ligt dan het bedrijfsterrein. Tussen gebouw en Taxandriaweg ligt een trap. De voorgevel van het pand aan de Taxandriaweg heeft een symmtrische indeling met centraal een accent voor de entree. De voor- en de achtergevel is, gelijk aan de voorgevel, opgebouwd uit smalle muurdammen met daartussen spaarvelden, doorlopend over de beide lagen van het gebouw. De constructie van het pand betreft een betonconstructie met in het werk gestorte gewapende betonnen kolommen en balken. De betonnen balken zijn opgelegd op de muurdammen in de voor- en achtergevel. In het openbaar zijn monumentale, historische kwaliteiten aangewezen: de kadermuren, de meerringen en de kadekeien. Deze elementen blijven gehandhaafd en maken deel uit van het ontwerp voor de nieuwe inrichting.

19

2.2 Autovrij dwaalmilieu

2.3 Herkenbare sfeer van bebouwing en inrichting

Het plan legt de basis voor een eigen, onderscheidend karakter in het gebied waarin de bewoners elkaar in een sfeer van collectiviteit kunnen ontmoeten en bezoekers gastvrijheid ervaren. Het ontwerp laat een dwaalsfeer zien waarin de wandelaar en de fietser vrij bewegen tussen de gebouwen door, van plek naar plek en autos aan de randen parkeren. Dit is mogelijk met een eigen visie op mobiliteit. De grote behoefte aan mobiliteit, is steeds minder gekoppeld aan het bezit van een auto.

De vormgeving van de gebouwen en het openbaar gebied sluit aan bij het thema ‘haven en kade’. In de architectuur van gebouwen is de pakhuisarchitectuur het dragende thema en in de vormgeving van het openbare gebied sluiten we aan bij de kadesfeer met een herkenbare robuuste vormgeving die het gebied bindt tot een samenhangend geheel. Daarnaast zal het groen in de buurt een belangrijke kwaliteitsbijdrage leveren. Het groen wordt aangelegd op het maaiveld in de vorm van grotere groene elementen en in de overgangstuinen tussen de gebouwen en het openbare gebied.

INTERMEZZO B MOBILITEIT

In het plan zijn 99 openbare parkeerplaatsen op maaiveld opgenomen en 159 privé plaatsen in parkeergarages. Voor het bepalen van de parkeeropgave is advies ingewonnen bij Parkeer en mobiliteitsbureau Empaction. Basisberekenking Op basis van de door de gemeente gestelde parkeernormen per functie en oppervlakte is de parkeervraag van de nieuwe ontwikkeling berekend. Daarbij geldt dat de behoefte aan parkeerplaatsen gedurende de week niet constant is. De auto wordt immers ook gebruikt. Bewoners zijn vooral ’s nachts allemaal thuis, terwijl de kantoren dan over het algemeen dicht zijn. Hiervoor zijn zogenaamde aanwezigheidspercentages gehanteerd. De aanwezigheidspercentages geven een indicatie van de verwachte aanwezigheid per functie. Bezoekersparkeren. Bij de functie wonen bedraagt de norm voor bezoekers 0,3 parkeerplaatsen per woning. Dit aantal lijkt redelijk voor kleinere ontwikkelingen. Als er een ontwikkeling is met 10 appartementen, dan is 3 parkeerplaatsen voor bezoek nodig voor het opvangen van piekbelasting, zoals bij een feestje. Maar op een ontwikkeling van 171 appartementen is 52 parkeerplaatsen voor bezoekers overdadig. Diverse onderzoeken bevestigen dit. Onderzoeken geven aan dat ‘we minder gezellig zijn dan we denken’ en pleiten voor een norm van 0,1 parkeerplaats per woning voor bezoekers.

Uit eigen onderzoek van bureau Empaction, met de input van de door het CBS gepubliceerde verplaatsingscijfers blijkt dat we in Nederland gemiddeld 0,11 vervoersbewegingen per dag met de auto maken ten behoeve van visite/logeren. Ook deze informatie pleit voor een lagere parkeernorm voor bezoekers. Voor deze ontwikkeling is gekozen voor de norm 0,2.

20

Restcapaciteit in de buurt In de directe omgeving is restcapaciteit te vinden op de parkeerterreinen Taxandriaweg en Heulstraat. Het aangeleverde parkeeronderzoek van gemeente Waalwijk geeft een indicatie van het aantal vrije parkeerplaatsen in de directe omgeving van de ontwikkeling. Gegeven de beschikbare informatie lijkt de optie om het aandeel bezoekers parkeren te verplaatsen naar deze plaatsen heel reëel. Het CROW hanteert voor bezoekers de maximaal aanvaardbare loopafstand van 250 meter. De locatie Heulstraat valt binnen deze afstand. Het aandeel bezoekersparkeerplaatsen opvangen in de openbare ruimte is daarom een logische stap. Verrekenen parkeervraag bestaande functies Bij functiewijzigingen of verbouwingsprojecten dient bij het bepalen van de parkeervraag niet alleen rekening te worden gehouden met het nieuwe plan, maar heeft ook de oude, bestaande functie zijn doorwerking op de parkeerbehoefte. De parkeervraag van de oude functie wordt berekend door de parkeernorm van de oude functie toe te passen op het aantal m2 van de functie. In het plan worden 61 bestaande parkeerplaatsen gecompenseerd. Deelmobiliteit Er is een maatschappelijke trend waarneembaar van bezit naar gebruik. In de deeleconomie maakt een partij (tijdelijk) gebruik van de bezittingen of faciliteiten van een ander en kunnen middelen efficiënter worden gebruikt.

De doelgroep van de Gedempte Haven zijn jongeren zogeheten ‘young professionals’ én ouderen die bewuste de keuze maken om te wonen in een stedelijk gebied. Deze doelgroepen staan bekend om het minder denken in ‘bezit’ en meer in gebruik. De ideale doelgroep voor deelmobiliteit. Vanaf de verkoop/verhuur van de wooneenheden zal duidelijk gecommuniceerd worden over het mobiliteitsconcept. Dit ‘trekt’ ook een doelgroep aan. In het plan zijn 3 deelautos opgenomen. Voor de uitvoering van het mobiliteitsbeleid en de juiste samenstelling van het type deelauto en andere vervoermiddelen zal een mobiliteitspartner aan het project worden gekoppeld.

21

Gedempte Haven 03 De Waalwijk

Plan 3.1 Stedenbouwkundige Opzet Samenspel van structuren en ruimten Op het niveau van de wijdere omgeving is de stedenbouwkundige situatie te lezen als een netwerk van ruimtelijke verbindingen tussen de verschillende lijnen en zones in de topografie van Waalwijk. Hierin spelen de langerekte ontginningsassen een belangrijk rol en ook de doorgangen tussen de Grotestraat en de Winterdijk, de veelbeschreven ‘Mijnen en Dammen’. Deze doorgangen verbinden de hoofdstructuren in dit deel van de stad en vormen de aanleiding om vooral ook de wandelaar als uitgangspunt te kiezen in de herontwikkeling van het gebied en het informele dwaalmilieu te realiseren. Rond de kerk, de brouwerij en de Gedempte Haven verandert in de bestaande situatie de karakteristieke Winterdijk van sfeer. Hier ligt op stedenbouwkundig niveau de kans om in het gebied een samenspel te realiseren tussen de kerk, de ruimte rond de brouwerij en de gedempte haven. Met nieuwe bebouwing, een nieuwe inrichting en een aangepaste organisatie van de ruimte ontstaat een hoogwaardige verblijfsruimte die de basis vormt voor de beoogde gebiedsontwikkeling. Bovendien kan in deze ontwikkeling de Winterdijk duidelijker gecontinueerd worden naar het westen.

In een groter verband kan de gebiedsontwikkeling rond de Gedempte Haven ook van invloed zijn op toekomstige ontwikkelingen ten oosten en ten westen van het plangebied en rondom de kerk.

Legenda: Snelweg, bedrijven Woongebied Winterdijk Grotestraat

Analyse bestaande situatie: gefragmenteerd buitendijks gebied, auto op de haven

Legenda: Snelweg, bedrijven Woongebied Winterdijk Grotestraat De nieuwe buurt

Ambitie op structuurniveau: samenhangend gebied buitendijks, auto vrij, doortrekken Winterdijk 22

23

Op het schaalniveau van plangebied komt het ruimtelijk spel van schakelen en schakeren van ruimten terug. Het plan bestaat op stedebouwkudig niveau in essentie uit de realisatie van 9 plekken en pleintjes die direct of via korte schakelruimten met elkaar en met de Gedempte Haven verbonden zijn. Het lopen van ruimte naar ruimte is wat we bedoelen met ‘het dwalen’ door het gebied. De basis van het stedenbouwkundig ontwerp bestaat uit drie ruimten: De ruimte naast de kerk als schakelruimte naar de Grotestraat en de Winterdijk en de ruimte rond de stadsbrouwerij die een onderdeel vormt van de Winterdijk en de

ruimte rondom het waterelement op de plaats van de Oude Haven. Deze ruimten kennen een eigen sfeer maar zijn tegelijkertijd met elkaar verbonden. Ze haken in elkaar zowel in ruimtelijke hoedanigheid als in gebruik. De ruimte rondom de kerk maakt geen deel uit van dit plan. Meer aan de buitenkant liggen 6 ruimten die welliswaar direct verbonden zijn met de haven maar een meer autonome positie in het samenspel van ruimten innemen. In vier van deze zes ruimten is het openbaar parkeren georganiseerd. De andere twee zijn groene openbare tuinen met name voor de bewoners.

Negen plekken en pleintjes

P P P

P Legenda van ruimtes rondom: Waterplein Horecaplein verbinding naar Grotestraat

Drie in elkaar hakende ruimten, rondom de Gedempte Haven 24

Vijf parkeer- en verblijfsruimten in buitenschil 25

Door de nieuwe panden zo te plaatsen dat de interne zichtlijnen in het plangebied kort zijn ontstaat de intimiteit die eigen is aan de nieuwe woonbuurt. Direct of indirect zijn alle ruimten verbonden met het waterplein ter plaatse van de Oude Haven. In dit dwaalmilieu is de voetganger het meest op zijn plaats.

Ook wat betreft de bebouwing is een tweedeling in het gebied aanwezig. Rondom het waterelement is de bebouwing kleinschaliger en is de bebouwingskorrel fijner. Bovendien is in dit deel van het plan meer van belang dat in de begane grond laag waar mogelijk een publiek gerichte invulling komt. Een op de omgeving gerichte plint.

Drie inspirerende Nederlandse inbreidingsbuurten willen we noemen als voorbeelden: Het plan Mariaplaats in de binnenstad van Utrecht, het (nog) niet gerealiseerd plan voor de inbreiding rond de Weverstraat in Arnhem en het NREterrein in Eindhoven.

Plan voor Weverstraat Arnhem (awg)

In de daarnaast liggende plandelen is de bebouwingskorrel grover en zijn de panden groter en hoger. Dat geldt voor de bestaande bebouwing én de nieuwbouw.

Mariaplaats Utrecht (awg)

26

NRE-terrein Eindhoven

27

3.2 Inrichting Openbaar Gebied

Voor de inrichting van het openbaar gebied is de keuze gemaakt om dicht bij de kadesfeer te blijven. Essentieel onderdeel van het idee om de haven van Waalwijk weer terug in beeld te brengen, is het besluit om hier een waterelement te realiseren. Op historische beelden is het water van de haven goed te zien en in de bestaande bestrating zijn de oude kadestenen en de meerringen nog te vinden. Het openbaar gebied kent een grote mate van eenduidigheid. De ‘werkvloer’ van het gebied loopt door tot de uiteinden van het gebied, zodat het

gebied heel herkenbaar is. Een utilitaire werkvloer die bestaat uit bestaande keien zoals in een deel van het gebied al liggen of bijpassend nieuw materiaal. De vloer maakt daarbij geen onderscheid tussen rijbanen verblijfsgebieden en parkeerplaatsen. Het geheel wordt aaneen gesmeed door de continuïteit van de ‘werkvloer’.

Afwijkend zijn de overgangszones tussen de bebouwing en het openbaar gebied waar terrassen en groene randen zijn opgenomen. In het noordelijke deel van het plangebied liggen ook grotere en kleinere groenelementen. Het

P

groen maakt hier deel uit van de woonsfeer. De uiteindelijke inrichting van de groengebieden moet passen in de robuuste sfeer van het geheel. Keurig aangeharkt perkjes zijn hier minder op z’n plaats. Bomen staan verspreid in het gebied. We kiezen voor de toepassing van sterke inheemse soorten. Ontsluiting en parkeren De ontsluiting van het gebied vindt plaats van buitenaf. Bezoekers vinden aan de buitenkant van het plangebied een parkeerplaats en bewoners kunnen terecht in de parkeergarage. In de plannen wordt rekening gehouden met 258 autoparkeerplaatsen. Centraal in het gebied ligt de ondergrondse

parkeergarage met 140 plaatsen. In de zuid-oost hoek van het plan is een parkeergarage met 19 plaatsen opgenomen. Op maaiveld zijn, verspreid over de buitenrand van het gebied, vier parkeerplaatsen met een totale capaciteit van 99 plaatsen opgenomen zodat auto’s niet in het gebied zelf hoeven te komen. Het centrale deel van het gebied kan daardoor autovrij worden gebruikt. De afstanden zijn klein en de inrichting is plezierig voor de voetgangers. Als het nodig is of in geval van calamiteiten zijn de entrees van de appartementenpanden goed bereikbaar met auto’s en kleine busjes, maar de inrichting van het gebied is dusdanig dat duidelijk is dat het laten staan van een auto buiten de parkeerpleintjes niet de bedoeling is.

P

P P

P

P

Legenda: Autovrije zone of autoluw gebied

Ontsluiting en parkeren, autovrij gebied rondom haven 28

Rijloper door gebied 29

Raamwerkkaart de Gedempte Haven

30

31

Referentiebeelden openbaar gebied 32

33

Hergebruik materialen en elementen In het duurzaamheidstreven van gemeente en ontwikkelaars past het hergebruik van materiaal. Dat geldt zowel voor de bestaande bestrating als elementen en materialen die vrijkomen bij de sloop van de bestaande panden. Een zorgvuldige inventarisatie van de bruikbare vrijkomende materialen en elementen moet nog plaatsvinden. De sfeer van de kade en de haven kan bovendien versterkt worden door de inzet van haven-gerelateerde objecten. In de uitwerking van de plannen voor de inrichting van de openbare ruimte zullen deze ideeën verder vorm krijgen. Op een heel markante plek in het plan, aan de haven op het brandpunt tussen de 3 verblijfspleinen is een eenvoudige kleine kiosk opgenomen. De havenkiosk hoort tot het publieke gebied en zal veel gebruikt worden bij activiteiten. De precieze plaats en vorm van de kiosk zal bepaald worden bij de uitwerking van het openbaar gebied. Civiele techniek In deze fase van de planvorming heeft een globale scan plaatsgevonden van de bovengrondse en ondergrondse voorzieningen die in het gebied worden opgenomen. De verdere uitwerking maakt deel uit van het inrichtingsplan. Een paar globale uitgangspunten: •

gebouwen sedumdaken om het regenwater te bufferen. Het plan introduceert een gescheiden rioolstelsel. De hoofdriolering komt te liggen in het openbaar gebied. Voor onderhoud zal de riolering goed bereikbaar zijn voor het benodigde materieel.

•

Afval Binnen de gemeente Waalwijk wordt het restafval ingezameld via het zogenaamde Diftar principe, kort gezegd “de vervuiler betaalt”. Om die reden zijn de ondergrondse containers uitgevoerd met een toegangscontrole welke door middel van een gebruikerspas te ontgrendelen is. De plaats van de container of containers zal in overleg met de gemeentelijke deskundigen bepaald worden. Dit geldt ook voor de locatie waar de inzameling van oud papier plaats zal vinden.

•

Wegbeheer Het gebied krijgt een verharding waarin de rijlopers en de parkeerplaatsen onderdeel uitmaken van het openbaar gebied en in principe, omwille van de eenheid in het gebied, niet zijn gemarkeerd in de inrichting. Het gehele gebied zal op 1 niveau bestraat worden. Door het gebied heen loopt een zone waarin een ruimte met een breedte van minimaal 6 meter vrij zal blijven voor gemotoriseerde voertuigen. Voor de parkeerplaatsen is een afmeting van minimaal 2,5 bij 5 meter aangehouden. In de uitwerking zullen een aantal parkeerplaatsen voor mindervaliden worden opgenomen. Kabels en leidingen en openbare verlichting worden in een later stadium verder uitgewerkt. De ondergrondse voorzieningen zullen in nauw overleg tussen initiatiefnemers en de gemeente worden uitgewerkt.

Waterhuishouding Het klimaat verandert en dit heeft gevolgen voor de intensiteit van de neerslag. Bij de uitwerking van het plan wordt rekening gehouden met dit gegeven. Op piekmomenten wordt de afvoer vertraagd en het regenwater vastgehouden voor drogere dagen. Het plan is om het regenwater op te vangen met retentielagen, buffervaten of in het groen. De werking van de retentie zal in samenhang bestudeerd worden met de inrichting van het centrale waterelement in het plan. Aanvullend krijgen de

Referentiebeelden openbaar gebied 34

35

3.3 Bebouwing Op basis van de resultaten van het Cultuur Historisch onderzoek (zie intermezzo A) is gekozen om naast het monument Gedempte Haven 1, nog drie panden te handhaven: De kleinschalige loods aan de oostzijde van de Haven, de zuidelijke loods en het bedrijfspand aan de Taxandriaweg (nr. 2). Bovendien worden de spanten van de noordelijke industriehal opgenomen in het openbaar gebied. De nieuwbouw bestaat voornamelijk uit herkenbare middelgrote stadspanden met meerdere appartementen en

eventueel voorzieningen op de begane grond. Grotere en kleinere panden met een zelfstandige organisatie en uitstraling. In de noordwand in het plan zijn de verschillende panden tegen elkaar geplaats om een scherm te vormen tegen de aanwezige geluidsdruk. De wand is opgebouwd uit verschillende panden en bouwmassa’s. Centraal in het plan is, ondergronds onder de Oude Haven, een parkeergarage opgenomen, toegankelijk via de Taxandriaweg.

Te handhaven bebouwing

Beelden te handhaven bebouwing 36

37

Maat en schaal Zonder dat het gebied uiteen valt zijn ook wat betreft de schaal van de bebouwing en de bebouwingshoogte een tweedeling te onderscheiden: De panden van Dosis en de Stadsbrouwerij vormen samen met de grotere bebouwing aan de Zomerdijk de urgentie voor maat en schaal voor de nieuwe bebouwing rond de haven. De nieuwe bebouwing is hier vier lagen hoog.

Aan de noordkant vormt een bebouwingswand de afscherming van het geluid vanaf de snelweg. De wand heeft een hoogte die varieert van 4 tot 8 lagen. De woningen zijn gericht op het zuiden mede vanwege de geluidsdruk aan de noordkant. De wand is verdeeld in delen zodat ook hier de aaneenschakeling van aparte gebouwen de uitstraling bepaald.

Kleinere bebouwingskorrel rondom de haven

In de noordwest hoek van het plangebied voorziet het plan in een appartementengebouw van 13 lagen. De hoogbouw krijgt zijn plaats tussen de industriële hal en het bedrijfspand aan de Taxandriaweg. De schaal van de hoogbouw past tussen deze relatief grootschalige panden.

De hoogbouw markeert samen met de bomen aan de Zomerdijkse Stoep, de entree van de stad. De inpassing van de hoogbouw in het beeld vanaf de snelweg is goed onderzocht. Komend vanuit het westen gaat het nieuwe hoogteaccent eerst een boeiend ruimtelijk samenspel aan met de toren van de St Jan. De kerktoren is door de bocht in de snelweg eerst links en daarna rechts van de nieuwe hoogbouw te zien. Daarna, op kortere afstand, neemt het nieuwe gebouw een meer solitaire positie in.

Door de hoogte van dit gebouw krijgt het centrum van Waalwijk een extra bebouwingsaccent aan de snelweg. De hoogbouw voegt zich als een nieuw herkenningspunt in de reeks van de moskee, het stadskantoor en de kerktorens van de stad.

Grotere bebouwingskorrel buitenkant en hoogteaccent (in rood) 38

39

Isometrie

Schema parkeergarages

Gedempte Haven Waalwijk

A59 A59 A59

geluidsscherm geluidsscherm Geluidsscherm

Isometrie

SO

Taxandriaweg Taxandriaweg Taxandriaweg

1816

DosisDosis Dosis

Dijkstraat Dijkstraat Dijkstraat

Doorsnedes

De rechten op digitaal verstrekte tekeningen ( E-mail, diske , cd, etc.) berusten bij de architect. Het is niet toegestaan tekeningen zonder toestemming van de architect te wijzigen. X:\projecten\1816 Havenkwar a \1816 TEK\1816 01-SO\1816-SO-11.pln

1816 1816 SO

Pro -B Pro Havenkwar -B

SO

Havenkwar

De rechten op digitaal verstrekte tekeningen ( E-mail, diske , cd, etc.) berusten bij de architect. Het is niet toegestaan tekeningen zonder toestemming van de architect te wijzigen. X:\projecten\1816 Havenkwar a \1816 TEK\1816 01-SO\1816-SO-10.pln

1:500 1:500

a a

40

41

Dijkstraat Dijkstraat

bestaande hal Bestaande Hal

bestaande hal Bestaande Hal

Taxandriaweg Taxandriaweg

geluidsscherm Geluidsscherm

A59 A59

De rechten op digitaal verstrekte tekeningen ( E-mail, diske , cd, etc.) berusten bij de architect. Het is niet toegestaan tekeningen zonder toestemming van de architect te wijzigen. X:\projecten\1816 Havenkwar a \1816 TEK\1816 01-SO\1816-SO-10.pln

INTERMEZZO C VERKENNING MAAT EN SCHAAL

Om de maat en schaal van de ruimte en de sfeer van het dwalen door dit gebied zonder straten te kunnen ‘proeven’, hebben we JYB Architecten uit Waalwijk gevraagd om de massas in het stedenbouwkundige plan te combineren met de referentiebeelden (zie paragraaf 3.4). Dit heeft geresulteerd in eerste verbeeldingen van de nieuwe buurt. De sfeerbeelden op ooghoogte zijn hiernaast als korte wandelingen door het plan weergegeven. Het is goed om te benadrukken dat dit een eerste verkenning is en dus nog geen architectuurbeelden. De uitwerking van de bouwplannen en ook van de inrichting van de openbare ruimte vindt in de volgende fase plaats. Nieuwe inzichten en andere afwegingen over de architectuur keuze’s krijgen dan zeker nog de ruimte.

42

43

3 2

1

1

2

3

44

45

6 6

4

5 5

4

4

5

6

46

47

8

7

7

8

48

49

9

11

11

10

9

10

50

51

3.4 Architectuur Over de architectuur zijn in dit stedenbouwkundig plan nog geen vaste uitspraken gedaan. Wel is duidelijk geworden dat in de architectonische expressie en in vormgeving van het openbaar gebied de uitstraling van het kademilieu past bij de havengeschiedenis. In vroegere tijden contrasteerde de meer chique architectuur van de huizen in de Grotestraat met de industriële en functionele architectuur van de gebouwen aan de haven. Dit contrast wordt weer zichtbaar. Refereren aan het kleinere of grotere pakhuis is leidend. Ook gebiedseigen zijn inspirerend. Bijvoorbeeld de panden Winterdijk 43 en Heuvelpark 5 in Dongen. Meer concreet: een warme baksteen-architectuur die veelal in havengebieden te vinden is. In deze sfeer zijn zowel robuuste als meer gedetailleerde gebouwen denkbaar. Het geheel blijft echter in de zakelijke sfeer die eigen is aan werkpanden. Kansen die zich aandienen zijn bijvoorbeeld: Aanhangende stalen balkons, een bijzondere optopping op het pand Taxandriaweg 2 en de eventuele overkapping bij de ruimte tussen de nieuwbouw aan het waterplein en de loods.

52

53

Referentiebeelden: Ontwerpthema’s opbouw, overkapping en privé buiten

54

55

INTERMEZZO D WOONPROGRAMMA

3.5 Programma Wonen Het overgrote deel van het programma bestaat uit woningen. De behoefte aan betaalbare (huur)woningen is in Waalwijk groot. Er is sprake van een snelle stijging van het aantal kleine huishoudens en alleenstaanden. Deze ontwikkeling is zichtbaar zowel onder jongeren als senioren. Waalwijk heeft een grote opgave om juist voor deze doelgroepen aan de huisvestingsbehoefte te kunnen voldoen. Vooral ook in het centrum zijn starterswoningen wenselijk omdat er op dit moment weinig jongeren wonen. De concrete doelstelling van het plan is de realisatie van een hoogwaardig nieuw stedelijk woonmilieu waarin we met name aan de bovengenoemde behoefte tegemoet komen.

Om aan te sluiten bij de wensen van een belangrijk deel van deze doelgroepen kiezen we ervoor het bouwprogramma met name te richten op ouderen en starters op de woningmarkt. Een stadsbuurt met een uitnodigende openbare ruimte waar bewoners elkaar ontmoeten en met extra faciliteiten zoals deelauto’s en elektrische deelfietsen. We realiseren hoog kwalitatieve- en betaalbare woningen die een kwaliteitsimpuls aan de wijk geven. Daarnaast betreft het woonprogramma een aantal wat duurdere en luxere appartementen, die ook goed geschikt zijn voor ouderen die de gezellige sfeer van de buurt waarderen. In totaal bevat het programma voor het gebied 171 appartementen. Verdeeld over 52 sociale huurappartementen, 102 middeldure huur- en koopappartementen en 17 dure huur- en koop appartementen.

Als start van het ontwerpproces is een marktonderzoek uitgevoerd. De Gedempte Haven aan de rand van het centrum van Waalwijk wordt een buurt met een buitencentrum en kleinstedelijk woonmilieu. Het plangebied is goed ontsloten en ligt pal aan de A59. Voor dagelijkse boodschappen zijn er diverse supermarkten op loopafstand aanwezig alsmede horecagelegenheden, warenhuizen en diverse zorgvoorzieningen. De Gedempte Haven lijkt daarmee interessant voor zowel jonge als oudere bewoners, die graag dicht bij voorzieningen willen wonen en die stedelijkheid waarderen. Het aantal huishoudens in gemeente Waalwijk zal naar verwachting tot 2040 sterk groeien. In de periode 2021 tot 2030 is de woningbehoefte geraamd op circa 2.045 woningen. Er liggen de nodige woningbouwplannen klaar om op deze ontwikkeling in te spelen, maar de harde plannen zijn vooralsnog niet voldoende om in de verwachte behoefte te voorzien. Voor het toevoegen van 170 woningen op locatie Gedempte Haven lijkt voldoende behoefte te bestaan. In de afgelopen jaren zijn de meeste verhuizingen in gemeente Waalwijk intern van aard: 58% van de huishoudens dat in Waalwijk een woning betrok woonde daarvoor ook al in de gemeente. Van de overige groep komt het grootste deel uit de directe omgeving (Loon op Zand, Tilburg en Heusden) van de gemeente. Nieuwbouwwoningen in Waalwijk worden nog vaak door mensen uit Waalwijk betrokken.

deze doelgroep stelt. De appartementen moeten dan ook goed toegankelijk zijn en dus bereikbaar per lift. Daarnaast strekt het tot de aanbeveling om bij het ontwerp rekening te houden met bewoning voor mensen met een (lichte) fysieke beperking en te zorgen voor voldoende buitenruimte. In totaal bevat het programma voor het gebied 171 appartementen. Verdeeld over 52 sociale huurappartementen, 102 middeldure huur- en koopappartementen en 17 dure huur- en koopappartementen. In het plan is nu 1 verblijfsobject aanwezig met een woonfunctie. De netto toevoeging is daarmee 170 appartementen. PPO is voornemens om een deel van de appartementen binnen het fonds van PPO te houden: Social Invest. Het betreffende fonds investeert zowel in sociale huur als in middeldure huur. De overige appartementen wordt een mix van goedkope, middeldure en dure koop- en huurappartementen. Het plan bevat een aantal grotere appartementen, die ook aantrekkelijk zijn voor ouderen. Deze appartementen zullen rolstoelvriendelijk worden uitgevoerd. Doordat binnen het plan rekening is gehouden met deelauto’s, deelfietsen, gezamenlijke buitenruimtes ontstaat een wisselwerking tussen de gebouwen en een ‘community’.

Uit de analyses van het WoON2018 komt naar voren dat er voldoende marktvraag is naar appartementen in zowel huur als koop op dit terrein. De vraag naar huurappartementen is grotendeels afkomstig van jonge één- en tweepersoonshuishoudens. Voor deze groep speelt betaalbaarheid een belangrijke rol. De vraag naar koopappartementen is grotendeels afkomstig van 55-plussers. Dit betekent dat bij de ontwikkeling zorgvuldig moet worden ingespeeld op de eisen die

56

57

Horeca De Gedempte Haven is ook een ontmoetingsplek in de stad. De bestaande horecagelegenheden dragen bij aan de gezellige sfeer in het gebied en geven karakter aan de nieuwe buurt. Aan de kant van de bestaande horeca is in het plan circa 350m2 bvo gereserveerd voor extra horeca met een complementair karakter.

Gezondheidscentrum Het plan legt de basis voor een inclusieve woonbuurt, met een mix van bewoners. Bewoners ontmoeten elkaar in de openbare ruimte en ook niet-bewoners voelen zich welkom. De loods voorziet in ruimte voor een gezondheidscentrum. Een gezondheidscentrum past goed bij de doelstelling om voor de senioren een goede woonbuurt te realiseren. Daarnaast nodigt het gezondheidscentrum ook mensen uit, die niet binnen het plangebied wonen maar in de buurten rondom. Hierdoor ontstaat een mooie menging van bewoners en heeft het plan een extra ontmoetingsplek.

Werkruimte Het gebouw aan de Taxandriaweg 2 (noordwestelijk van het plangebied) wordt behouden. Het gebouw biedt door zijn industriële uitstraling een mooie werksfeer. Het wordt ingevuld met (flexibele) werkruimte. Het concept betreft werken en verblijven op maat. Van flexplek tot volledig ingericht kantoor, met de mogelijkheid tot het huren van vergaderruimtes. Daarnaast speelt het concept in op de (bestaande) horeca in omgeving. Door de goede ligging van het gebied, aangrenzend aan de A59 biedt de locatie een prettige locatie voor (flex)werkers. Concrete invulling wordt nader onderzocht.

Horeca

Impressie avond sfeer waterplein

Impressie parkeren en opladen aan de voet van de hoogbouw 58

59

INTERMEZZO E MILIEU

Inleiding De Gedempte Haven ligt in de rand van het centrum van Waalwijk in een gebied waar verschillende functies voor komen. De Gedempte Haven ligt direct ten zuiden van de A59 en industrieterrein Haven. Dit betekent dat van te voren goed is gekeken naar de stedenbouwkundige mogelijkheden en onmogelijkheden van het plangebied. Voor verschillende milieuaspecten is onderzoek gedaan. De resultaten van die onderzoeken zijn gebruikt als input voor het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan en meegenomen in dit Ontwerp Stedenbouwkundig Plan. De belangrijkste milieuaspecten die van invloed zijn op de stedenbouwkundige mogelijkheden voor de Gedempte Haven zijn geluid, externe veiligheid en bodem. Daarnaast wordt kort ingegaan op de aspecten stikstof, luchtkwaliteit en flora en fauna. Geluid De Gedempte Haven ligt in de geluidzone van verschillende wegen, waarvan de Rijksweg A59 en de Taxandriaweg de belangrijkste zijn. Daarnaast ligt het plangebied in de geluidzone van het gezoneerde industrieterrein Haven. Het plangebied is vanuit verschillende kanten geluidbelast en de geluidbelasting is hoger dan de voorkeursgrenswaarden uit de Wet geluidhinder. De inzichten in de geluidssituatie hebben geleid tot het strenge uitgangspunt aan de noordkant van het plangebied een gesloten en relatief hoge woonwand te realiseren.

Dit is goed mogelijk doordat de woonwand aan de kant van de nieuwe buurt op het zuiden gericht is. De noordzijde kan daardoor relatief gesloten blijven. Voor de verdere uitwerking is het van belang dat wordt voldaan aan het Hogere waarde beleid Wet geluidhinder van de gemeente Waalwijk. Als een woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur

gesitueerd aan de geluidluwe zijde. De gemeente Waalwijk kan hogere waarde vaststellen omdat de woningen een open plaats opvullen tussen aanwezige bebouwing en de woningen ter vervanging dienen van bestaande bebouwing. Bovendien hebben de nieuwe woningen aan de noordkant van het plangebied een afschermende functie voor andere woningen. Externe Veiligheid De plangrens Gedempte Haven ligt ongeveer 25 meter uit het hart van de Rijksweg A59. Over de A59 worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Daardoor speelt het aspect externe veiligheid een rol bij de ontwikkeling van De Gedempte Haven. Ter hoogte van De Gedempte Haven is geen plaatsgebonden risicocontour 10-6. Dit betekent dat er geen beperking is voor De Gedempte Haven vanuit het aspect Externe veiligheid. Wel zal er een verantwoording van het groepsrisico moeten plaatsvinden. Het groepsrisico zal in de toekomstige situatie de oriëntatiewaarde niet overschreden. In de verantwoording van het groepsrisico wordt ingegaan op de aspecten zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid voor de mogelijke scenario’s. Bodem Het plangebied is heterogeen verontreinigd met metalen, PAK en olie. Dit is logisch vanuit de geschiedenis van de Gedempte Haven. De bodemverontreiniging heeft geleid tot de belangrijke keuze in het VOSP om de parkeergarage op de locatie van de Oude Haven te situeren.

De vervuiling ter plaatse van de Oude Haven ligt dieper waardoor daarboven ruimte aanwezig is om een parkeergarage te realiseren met 1 laag onder maaiveld. Verder zal de bovengrond ter plaatse van bebouwing, verharding, groenstroken etc. tot 0,5 – 1,0 meter worden ontgraven. Het idee is om de bovenste meter te saneren.

60

Stikstof Natura 2000-gebied Langstraat is zeer gevoelig voor tal van factoren. Punt van aandacht is de project-gerelateerde stikstofdepositie (de gebruiksfase). Uit stikstofberekeningen blijkt dat het toekomstig gebruik van het plangebied niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie ter plaatse van de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. Luchtkwaliteit Het plan is aan te merken als een plan dat slechts in geringe mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Ter plaatse van De Gedempte Haven zijn de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 veel lager dan de gestelde grenswaarden. Vanwege de algemene trend dat de emissies en achtergrondconcentraties zullen dalen worden er geen overschrijdingen verwacht. Vanuit het oogpunt luchtkwaliteit is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Flora en fauna Er zijn twee soorten vleermuizen foeragerend aangetroffen. De aanwezige bomen in het plangebied fungeren voornamelijk als foerageergebied en in geringe mate als vliegroute. Voor deze functies zijn voldoende alternatieven aanwezig in de directe omgeving aanwezig. Vaste rest- en verblijfplaatsen zijn niet in de te slopen opstallen aangetroffen. Door het ontbreken van waarnemingen van vogelsoorten met een jaarrond beschermd nest kan ervan uitgegaan worden dat nesten in de te slopen opstallen ontbreken.

In het kader van natuurinclusief bouwen worden in de nieuwe gebouwen vogelvides en Gierzwaluwdakpannen opgenomen voor Huismus en Gierzwaluw. Voor vleermuizen worden inbouwstenen opgenomen in de nieuwbouw, waardoor in nieuwe (en permanente) rustplaatsen en verblijfsplaatsen wordt voorzien.

61

INTERMEZZO F DUURZAAMHEID

Inleiding Het plan sluit zoveel mogelijk aan bij de ambities van het duurzaam ontwikkelen. Duurzame gebiedsontwikkeling gaat daarbij over energietransitie, water en groen, maar kan niet los gezien worden van de doelstellingen achter de sociale opgave. De ambitie om een gebied te ontwikkelen waar mensen zich thuis voelen en elkaar weten te vinden is onderdeel van de duurzaamheidsopgave. ‘People, planet en profit’ haken in elkaar. De ontwikkelaars gaan deze uitdaging graag aan samen met de toekomstige bewoners. De duurzaamheidsstrategie is gebouwd op vier pijlers die in samenhang worden benaderd. 1. Circulaire gebiedsontwikkeling 2. Energietransitie 3. Klimaatadaptatie 4. Gezondheid 1. Circulaire gebiedsontwikkeling Circulair ontwerp gaat over het bewustzijn van de totale levenscyclus van het gebouw en de openbare ruimte in de ontwerpfase, maar ook in het gebruik en beheer. Bij de ontwikkeling van het gebied worden zoveel mogelijk hergebruikte en herbruikbare materialen toegepast. Daarbij worden een aantal elementen behouden, welke zo beter tot haar recht komt. Hierbij valt te denken aan de bogen/ spanten van de noordelijke koepelhal, de kinderkopjes ter hoogte van het waterelement, het behoud van de zuiderlijke koepelhal en de Taxandriaweg 2, het behoud van de kadewanden en ringen.

Daarbij is er ook aandacht voor het terugwinnen van materialen bij het slopen van de bestaande bebouwing op het terrein. Het streven is om de vrijkomende materialen na sloop zo maximaal, zo lokaal en zo hoogwaardig mogelijk te hergebruiken

62

of te recyclen. Daarnaast wordt in het ontwerp van de gebouwen en het openbaar gebied rekening gehouden met het feit dat deze in de toekomst ook hoogwaardig hergebruikt kunnen worden. Voor de toekomstwaarde van de gebouwen en het terrein worden in het ontwerp- en realisatieproces materialen geselecteerd op basis van hun milieu footprint. 2. Energietransitie De Gedempte Haven wordt een gasloze wijk. De nieuwbouw in het gebied voldoet aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Daarbij streven we naar een energieneutrale opzet voor de nieuwbouw en een zo goed mogelijk energielabel voor de te handhaven bebouwing. Hierbij maken we zoveel mogelijk gebruik van hernieuwbare energiebronnen, bijvoorbeeld door het plaatsen van zonnepanelen. Dit zal in combinatie met groen (zoals groene daken) worden uitgevoerd. 3. Klimaat adaptatie De leefomgeving wordt zo ingericht dat deze zo veel mogelijk bestand is tegen wateroverlast, hittestress en langdurige droogte. Om dit te bereiken hanteren we de volgende uitgangspunten: • Groen Het huidige gebied is een bedrijventerrein en is geheel verhard en bebouwd. Onderdeel van het nieuwe plan is het ‘open maken’ van een groot deel van het maaiveld. De groene delen van het oppervlakte worden voorzien van een rijke variatie van plantenen boomsoorten. Daarnaast worden de daken van de nieuwbouw groen uitgevoerd.

Een deel van deze daken krijgt een dubbele of zelfs driedubbele functie: waterbergend dak, waarop een groendak wordt aangelegd, waarboven (deels) een energieleverend dak komt in de vorm van een PV-installatie (photovoltaïsche installatie/ zonnepanelen). In de uitwerkingsfase wordt verder gekeken naar de mogelijkheden van gevelgroen

63

en groen op/aan de buitenruimtes van de woningen. Deze invullingen zorgen ervoor dat de omgeving beter bestand is tegen hitte, droogte en wateroverlast. Naast klimaatbestendigheid draagt het groen bij aan geluid- en windhindereductie en een verbetering van de luchtkwaliteit en biodiversiteit van de buurt.

wordt gestimuleerd door veel aandacht te geven aan de kwaliteit van het gebied voor wandelaars en fietsers. Het gebied wordt autoluw ingericht.

• Water Het nieuwe gebied wordt in zijn geheel afgekoppeld: het hemelwater dat op het terrein valt wordt niet via de riolering afgevoerd, maar vastgehouden in het gebied. Verder wordt voorzien in het bergen van regenwater voor het gehele plangebied. Dit wordt gerealiseerd met de berging en infiltratie in de onverhard groene ruimte en de groene daken, zogeheten retentiedaken. Op momenten van extreme piekbelasting kan de gerealiseerde capaciteit onvoldoende blijken om alle hemelwater te bergen. Voor die gevallen wordt voorzien in een overstortvoorziening naar het dichtstbijzijnde riool en/of kan het beoogde waterelement hier een rol in vervullen. 4. Gezondheid In de buurt Gedempte Haven is het aangenaam verblijven en nodigen we bewoners uit tot gezond gedrag. De Gedempte Haven is sociaal- en functiedivers. Er worden woningen gerealiseerd in verschillende klassen; van sociale huur tot duurdere koop. Naast wonen is er ruimte voor werken en recreëren. De opzet van het plan, de inrichting van (semi-)openbare en private buitenruimten en de gebouwen zijn (sociaal) veilig, (mentaal) gezond en nodigen uit tot ontmoeting en tot onthaasting. Bij de ontwikkeling van het plan worden toekomstige bewoners en bedrijven betrokken. Bewoners en de buurt spelen een actieve rol bij het inrichten van de gedeelde buitenruimtes en tuinen.

Het plan voorziet in aangename plekken om te verblijven, elkaar te ontmoeten en te bewegen, voor zowel de bewoners van de Gedempte Haven als anderen uit de omgeving. Het bewegen

64

65