Bijlage 1 Toelichting

BESTEMMINGSPLAN TOELICHTING Waalwijk, Torenstraat 6 Datum: 7-3-2024

DATUM KENMERK PROJECT

7-3-2024 20231553 Torenstraat 2-6, Waalwijk

PLANNAAM Waalwijk, Torenstraat 6 IDENTIFICATIENR. NL.IMRO.0867.bpWWTorenstraat6-VA01 STATUS

Vastgesteld

INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1.

Inleiding ......................................................................................................... 5

1.1.

Aanleiding ............................................................................................................... 5

1.2.

Ligging en plangrenzen ........................................................................................... 5

1.3.

Geldende bestemmingsplannen ............................................................................. 6

1.4.

Leeswijzer................................................................................................................ 7

Hoofdstuk 2.

Projectbeschrijving ......................................................................................... 9

2.1.

Huidige situatie ....................................................................................................... 9

2.2.

Beoogde situatie ................................................................................................... 11

Hoofdstuk 3.

Beleidskader ................................................................................................ 19

3.1.

Rijksbeleid ............................................................................................................. 19

3.2.

Provinciaal beleid .................................................................................................. 22

3.3.

Gemeentelijk beleid .............................................................................................. 26

Hoofdstuk 4.

Planologische aspecten ................................................................................. 33

4.1.

Archeologie en cultuurhistorie ............................................................................. 33

4.2.

Water .................................................................................................................... 37

4.3.

Flora en fauna ....................................................................................................... 38

4.4.

Verkeer en parkeren ............................................................................................. 40

4.5.

Kabels, leidingen en hoogspanningsverbindingen ................................................ 43

Hoofdstuk 5.

Milieuaspecten ............................................................................................. 45

5.1.

Bodem- en grondwaterkwaliteit ........................................................................... 45

5.2.

Geluid .................................................................................................................... 46

5.3.

Luchtkwaliteit........................................................................................................ 48

5.4.

Bedrijven en milieuzonering ................................................................................. 49

5.5.

Externe veiligheid .................................................................................................. 52

5.6.

Milieueffectrapportage ......................................................................................... 54

Hoofdstuk 6.

Uitvoerbaarheid ........................................................................................... 55

6.1.

Economische uitvoerbaarheid .............................................................................. 55

6.2.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................... 55

3

Hoofdstuk 7.

Juridische planbeschrijving ........................................................................... 57

7.1.

Onderdelen bestemmingsplan.............................................................................. 57

7.2.

Toelichting op de verbeelding............................................................................... 57

7.3.

Toelichting op de regels ........................................................................................ 57

Bijlagen

.................................................................................................................... 59

4

HOOFDSTUK 1. INLEIDING 1.1. Aanleiding Aan de Torenstraat 6 in Waalwijk is een voormalig fabrieksterrein gelegen. Het terrein wordt al enige tijd niet meer structureel gebruikt en de bedrijfsgebouwen staan leeg. Initiatiefnemer wil de locatie graag weer een actieve functie geven door het fabrieksterrein volledig te saneren (bedrijfsgebouwen en erfverharding verdwijnt) en hiervoor in de plaats een nieuwe woonbuurt te realiseren met 70 woningen. De beoogde ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Het plan bevat geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsmogelijkheid om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Daarom is het nodig om voor deze locatie een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. Voorliggend plan met de titel "Waalwijk, Torenstraat 6" voorziet in een nieuw bestemmingsplan voor de gelijknamige locatie.

Luchtfoto met het plangebied rood omcirkeld. (Bron: https://www.pdok.nl/viewer/)

1.2. Ligging en plangrenzen Het plangebied ligt in het noordwesten van Waalwijk, in het gebied tussen de Loeffstraat / Hoogeinde (ten zuiden) en de Winterdijk / A59 (ten noorden). Het plangebied bevindt zich daarmee achter de lintbebouwing van de Loeffstraat en Hoogeinde met daarbinnen ook de Hervormde Kerk Baardwijk. Ten westen van het plangebied loopt een doorsteek vanaf de Loeffstraat richting de Winterdijk, waarmee het lint wordt verbonden met de Oude kerktoren en begraafplaats van de Hervormde kerk. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de diepe bebouwde percelen vanuit het lint Hoogeinde. In het bijzonder betreft het plangebied de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Waalwijk, sectie G, nummers 513 (gedeeltelijk), 972, 1004, 1103 en 1120. De totale grootte is ongeveer 12.600 m².

5

Luchtfoto en kadastrale situatie. Het plangebied is blauw omlijnd. (Bron: https://www.pdok.nl/viewer/)

Uitsnede van het bestemmingsplan “Gemengd gebied” / “Gemengd gebied herziening 1” met het plangebied blauw omlijnd

1.3. Geldende bestemmingsplannen Het plangebied ligt binnen het geldende bestemmingsplan “Gemengd gebied herziening 1” dat op 17 december 2021 door de gemeenteraad van Waalwijk is vastgesteld. Dat is een herziening van het bestemmingsplan “Gemengd gebied”, waarvan

6

de verbeelding in stand is gelaten en de regels zijn herzien. De gronden hebben binnen dat bestemmingsplan de enkelbestemming “Gemengd” (met deels aanduiding ‘maatschappelijk’). Verder is het paraplubestemmingsplannen “Parapluherziening parkeren Waalwijk” (vastgesteld d.d. 21 juni 2018) relevant. Dit plan is van toepassing op het gehele plangebied en bevat bepalingen over parkeernormen, laden en lossen. Voorliggend plan met de titel "Waalwijk, Torenstraat 6" is voor zover relevant in overeenstemming gebracht met dit parapluplan.

1.4. Leeswijzer Het bestemmingsplan ‘Waalwijk, Torenstraat 6’ bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie en de planontwikkeling beschreven. Hoofdstuk 3 bevat de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en de verantwoording van alle relevante planologische aspecten. Hoofdstuk 5 bevat alle relevante milieuaspecten zoals bodem, geluid en luchtkwaliteit. In hoofdstuk 6 staat uitleg over de uitvoerbaarheid, waarbij ingegaan wordt op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 7 beschrijft het juridische plan waarbij ook een korte beschrijving van de bestemmingsregels wordt gegeven.

7

8

HOOFDSTUK 2. PROJECTBESCHRIJVING 2.1. Huidige situatie Het plangebied heeft grofweg betrekking op het voormalige fabrieksterrein Torenstraat 6 in Waalwijk. Tot voor kort was hier een textielfabriek gevestigd (vervaardiging van kleding). Inmiddels is de fabriek zelf vertrokken en worden delen van het gebouw tijdelijk verhuurd als kantoor of voor opslag.

Foto’s van het plangebied. Links- en rechtsboven en linksmidden het fabrieksterrein gezien vanaf de Torenstraat respectievelijk de Winterdijk.. De overige foto’s laten het binnenterrein zien.

Het plangebied ligt ingeklemd tussen de percelen aan het bebouwingslint van het voormalige dorp Baardwijk (Loeffstraat / Hoogeinde) ten zuiden en de Winterdijk met daarachter de rijksweg A59 aan de noordzijde. Aan de oostzijde grenst het perceel eveneens aan de diepe bebouwde percelen die vanaf het lint Hoogeinde richting de Winterdijk lopen. Aan de westzijde is de Torenstraat gelegen. Deze straat verbindt grofweg het kerkgebouw van de Nederlandse Hervormde kerk aan de Loeffstraat met de begraafplaats en oude kerktoren aan de Winterdijk. Aan de Loeffstraat (hoek Torenstraat) is ook verenigingsgebouw ‘De Ouwe Toren’ gelegen. De hoofdontsluiting van het fabrieksterrein is gelegen aan de Torenstraat, waar zich ook de kantoren van de voormalige fabriek bevinden. Het plangebied is daarnaast ook te betreden via een smalle doorgang direct vanaf de Hoogeinde / Loeffstraat ter hoogte van de Hoefsteeg.

9

Foto’s van de omgeving van het plangebied. Linksboven de Oude kerktoren en begraafplaats van de Nederlandse Hervormde kerk. Rechtsboven de Winterdijk. Linksmidden de Torenstraat gezien vanaf de Loeffstraat en rechtsmidden de toegang tot het fabrieksterrein vanaf Hoogeinde. Linksen rechtsonder de pastorie en het kerkgebouw van de Nederlandse Hervormde kerk aan de Loeffstraat.

Luchtfoto van het plangebied, waarbij het plangebied met de rode stippellijn is aangeduid.

10

2.2. Beoogde situatie In de beoogde situatie wordt het fabrieksterrein volledig gesaneerd om plaats te maken voor een nieuwe woonbuurt. Dat wil zeggen dat alle bebouwing en erfverharding wordt gesaneerd en in plaats daarvan 70 woningen worden gebouwd. Positionering Het plangebied heeft een bijzondere ligging en bevat een aantal belangrijke omgevingsfactoren en kwaliteiten. Zo ligt de A59 aan de noordzijde van het plangebied met parallel daaraan de Winterdijk. De A59 is een drukke rijksweg en zorgt voor de nodige geluidsbelasting. De Winterdijk daarentegen heeft een meer sereen karakter en is een meanderende dijk met een voetpad bestaande uit vooral groen en bomen. Het vormt een buffer met de A59. Aan de Oostzijde van het plangebied bevindt zich de Torenstraat. Dit is een vrij smalle straat met grondgebonden woningen. Aan het begin van de Torenstraat bevindt zich een verenigingsgebouw ‘De Oude Toren’ geheten. Hier stond vroeger het gemeentehuis van Baardwijk. Aan het einde van deze Torenstraat staat zoals de naam al doet vermoeden de Oude Toren. Deze toren stamt nog uit de 14e eeuw en is een bijzondere blikvanger. Direct aan de oostzijde van de toren gelegen is de begraafplaats behorende bij de Hervormde kerk.

Aan de zuidzijde van de planlocatie bevindt zich de Hervormde Kerk (Rijksmonument) met daarnaast de voormalige pastorie ‘Flambouw’ en de kosterwoning (beiden een gemeentelijk monument). Dit bijzondere ensemble ligt in het groen en heeft een grote tuin aan de achterzijde en grenst direct aan de planlocatie. Dit geeft fraaie doorzichten vanaf de Loeffstraat naar het plangebied. Naast de Kosterwoning ligt de toegangsweg van het bedrijventerrein en zal ook de ontsluiting worden van de nieuwe ontwikkeling. Ten slotte grenst het plan aan de Oostzijde aan de achtertuinen van diverse woningen aan de Loeffstraat.

Type D

Type E

Concept stedenbouwkundige visualisatie met woningtypen A t/m E (Bron: Architectenbureau Van Reeven).

11

Stedenbouw Bij de planontwikkeling naar woningbouw is er rekening gehouden met bovenstaande omgevingsfactoren. De belangrijkste uitgangspunten zijn: 1. Geluidswering van de A59 aan de Noordzijde voor een hoog wooncomfort; 2. Behoud en versterken van de monumentswaarden van de omliggende monumenten; 3. Het groene karakter van de Winterdijk zichtbaar houden vanuit de woningen en indien mogelijk toegankelijk maken; 4. Het gebouwensemble van de kerk en de kerktuin betrekken in het plan. 5. De afwikkeling en ontsluiting van het verkeer. Deze laatste is ook een belangrijk onderdeel aangezien veel omwonenden vooral daar hinder van kunnen ondervinden. Op vorige afbeelding is het stedenbouwkundig ontwerp te zien. Als hoofdopzet is ervoor gekozen om de bebouwing als een U-vorm aan de buitenzijde van het plangebied te situeren. Deze bebouwing zorgt hiermee voor een geluidswering en maakt een coulisse voor het binnengebied. Door de bebouwing ook naar elkaar te richten ontstaat ook een samenhang die zorgt voor geborgenheid en aangename sfeer in het plan. Door de bebouwing zover mogelijk naar de randen te plaatsen ontstaat er ook meer ruimte voor groen in het centrale gebied. Dit centrale gebied sluit aan bij de tuin van de kerk en loopt zo fraai in elkaar over. Zo wordt de kwaliteit van de monumenten rond de kerk betrokken bij het plan.

In het binnen gebied zijn nog een tweetal appartementenblokjes opgenomen die vrij in het groen staan. Er is dan ook bewust voor gekozen om de bergingen in de massa’s op te nemen, zodat er geen extra losse volumes in het open gebied liggen. Dit sluit het beste aan op het vrije karakter. Er is dus voor gekozen om aan de noordzijde bebouwing te situeren die functioneren als geluidswering. Om dit effectief te doen is deze bebouwing 4 bouwlagen hoog. Zo is blok A aan de noordzijde uitgevoerd met een dove gevel en bevinden de tuinen zich aan de zuidzijde. Naast blok A is blok C gesitueerd met eveneens appartementen in 3 tot 4 bouwlagen. De verspringing zorgt voor een speelsere opbouw richting de A59, maar zorgt ook voor een accent aan de noordzijde van het groene plein. Tussen de gebouwen A en C is ruimte gelaten om de entree van blok C te situeren, maar geeft tevens een direct doorzicht vanaf de ontsluitingsweg vanaf de Loeffstraat naar de Winterdijk. De rijwoningen van blok B zijn aan het einde van de Torenstraat gesitueerd en beëindigen daarmee de straat. In de huidige situatie staat de bedrijfsbebouwing ver in de straat en zorgt voor een onaangename vernauwing. De nieuwe woningen zorgen ervoor dat de straat zich meer opent en zicht biedt op de Oude Toren en de begraafplaats.

Tevens zorgen ook deze woningen indirect als geluidswering en hebben deze de geluidsluwe buitenruimte aan de achterzijde liggen. De woningen van Blok B hebben drie bouwlagen en zijn afgedekt met een sheddak. De sheddaken geven de woningen een industrieel karakter. De drie bouwlagen zorgen niet alleen voor de juiste geluidswering, maar sluit ook het beste aan op het straatprofiel van de Torenstraat. De woningen van Blok B zijn opgetrokken uit drie bouwlagen met een sheddak. De hoogte sluit nagenoeg aan bij die van appartementen van blok C. De woningen liggen bewust met de voorgevel naar het plan. Het is een duidelijke façade aan het ‘groene’ plein en vraagt om een voorkant. De achterzijden liggen wat verder weg van de A59 en hebben zoals uit de geluidsberekening blijkt voldoende geluidsniveau in de tuin. Aandachtpunt voor de beide blokken B zijn de kopgevels waar door weerkaatsing extra geluidsoverlast kan worden ervaren. Deze gevels zullen moeten worden voorzien van een geluidsabsorberend ontwerp. Zoals bijvoorbeeld gevelgroen of een ander metselverband. Ten slotte liggen de appartementen blokken D en E los in het gebied en hebben een alzijdige oriëntatie ofwel ze hebben geen voor- of achterzijde. Ook de bergingen zijn in de massa opgenomen om geen extra losse volumes te krijgen.

12

Vrijwaringszone - weg Volgens het (voorheen) geldende bestemmingsplan ‘Gemengd gebied’ ligt het noordwestelijke deel van het plangebied binnen de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringzone – weg’. Hier is in beginsel geen nieuwe bebouwing toegestaan, behalve de met rijksweg A59 verband houdende bouwwerken, zoals geluidswerende voorzieningen en ecologische voorzieningen. Met de gekozen stedenbouwkundige opzet wordt echter geen bebouwing mogelijk gemaakt dichter bij de rijksweg dan voorheen planologisch al was toegestaan. De inbreuk op de vrijwaringszone wordt dan ook niet vergroot met voorliggend bestemmingsplan. Programma Het plan bestaat uit 70 woningen verdeeld in diverse typologieën en bijbehorende doelgroepen. Kijkend naar de bestaande wijk is er vooral behoefte aan woningen voor starters, doorstromers en senioren. Zo is er ruimte voor ongeveer 29 rijwoningen vooral geschikt als gezinswoning. Waarvan zich de helft bevindt in blok A. De andere helft van de rijwoningen zijn opgenomen in de blokken B aan de oost -en westzijde van het plan. Daarnaast is er in het plan ruimte voor ongeveer 41 appartementen verdeeld over drie bouwblokken: ongeveer 17 appartementen in blok C (aan de Winterdijk), ongeveer 14 appartementen in blok D en ongeveer 10 appartementen in blok E.

De verdeling tussen huur en koop is als volgt: • Koop middensegment (appartementen (circa 27 stuks) en grondgebonden woningen (circa 29 stuks)) • Sociale huurappartementen (14 stuks) Architectuur Het plangebied ligt achter het historische lint van de Loeffstraat. Langs dit lint staan vooral de statige herenhuizen en boerderijen. Van oudsher werden de landerijen langzaam omgetoverd naar fabrieken en bedrijven op de achterterreinen. De bedoeling is om in de architectuur een verbinding te leggen naar industriële karakter met een duidelijk contrast naar de statigere woningen aan het lint. Het is belangrijk dat deze duidelijk van elkaar gescheiden zijn en het lint als lint herkenbaar blijft. De woningen zullen herkenbaar zijn als kloeke gebouwen opgetrokken uit metselwerk met staal en houten accenten, en afgedekt worden met platte en sheddaken. Groen Aan de noordzijde is de Winterdijk gelegen met een aantal grote en forse bomen. De waarde van deze bomen zal zichtbaar zijn vanaf de blokken A en C. Echter door de geluidswerende functie zal dit gebied langs de Winterdijk niet direct met het plan worden gekoppeld. Wel zal er voldoende ruimte zijn voor groen in het plan. Zo wordt ongeveer 25% van de planlocatie ingericht als groen en is bijna 10% als combinatiegroen ingevuld. Visueel komt daar de tuin rond de kerk nog bij.

De type beplanting en groen invulling zullen later door een landschapsarchitect worden ingevuld en vraagt om een nadere invulling. Er zal daarbij ook rekening worden gehouden met bijvoorbeeld gevelgroen en verblijfsplaatsen voor onder andere vogels. In paragraaf 3.3.3 tot en met 3.3.5 wordt hier nader op ingegaan. Waterinfiltratie De hoeveelheid verharding en bebouwd oppervlak neemt met de nieuwbouw af. In de huidige situatie is het gehele terrein voorzien van klinkerbestrating en bebouwing. Door nu veel meer groen en open bestrating aan te leggen is, neemt de verharding sterk af. Het hemelwater zal op eigen terrein worden geïnfiltreerd, waarbij rekening wordt gehouden met 60 liter per m² afvoerend oppervlak. Een deel zal mogelijk worden opgevangen met wadi’s, infiltratieriool of kratten. In de waterparagraaf (paragraaf 4.2) wordt hier verder op ingegaan.

13

Parkeren en ontsluiting De bestaande inrit aan de Loeffstraat blijft gehandhaafd als de hoofdontsluiting van het plangebied. De inrit zal worden verbreed door een strook grond aan te kopen van de kerk. Hiermee wordt de Torenstraat ontzien. Het plan is om ter plaatse van de begraafplaats één richtingsverkeer te maken; enkel als uitrit. De Torenstraat kan zelf dan wel tweerichtingsverkeer blijven voor de bewoners. In het plan zijn voldoende parkeerplaatsen opgenomen conform de parkeernota van de gemeente Waalwijk. Een deel van de woningen van blok A en B krijgen een parkeerplaats op eigen terrein aan de achterzijde van de woning. Dit reduceert de hoeveel parkeerplaatsen in het openbaar gebied. De parkeerplaatsen zullen indien mogelijk uitgevoerd worden met open bestrating. Ook zijn er mindervalide en laadpalen opgenomen in het plan. Installaties Het plan zal voldoen aan de meest actuele (duurzaamheids)eisen ofwel de eisen gesteld aan BENG. De bedoeling is luchtwarmtepompen te gebruiken die zorgen voor de verwarming en koeling. De ventilatie wordt geregeld door middel van een warmteterugwinning systeem en gestuurd op CO2. Het dak zal waar mogelijk bedekt worden met PV-cellen om de gebruikte elektriciteit op te wekken. Plattegrond en sfeerimpressies Hieronder zijn een plattegrond en 3D-impressies van het project opgenomen.

Concept stedenbouwkundige visualisatie totale plangebied in de beoogde situatie (Bron: Architectenbureau Van Reeven)

14

Concept visualisatie doorsneden stedenbouwkundig ontwerp (Bron: Architectenbureau Van Reeven)

Concept 3D-sfeerimpressie van het plangebied gezien vanuit het zuidoosten (Bron: Architectenbureau Van Reeven)

15

Concept 3D-sfeerimpressie van het plangebied gezien vanuit het noordoosten (Bron: Architectenbureau Van Reeven)

Concept 3D-sfeerimpressie van het plangebied gezien vanuit het zuidwesten (Bron: Architectenbureau Van Reeven)

16

Concept 3D-impressies beoogde situatie en rechtsonder een ‘moodboard’ van de industriële vormgeving ( Bron: Architectenbureau Van Reeven)

17

18

HOOFDSTUK 3. BELEIDSKADER 3.1. Rijksbeleid 3.1.1. Nationale omgevingsvisie Op 9 september 2020 is de NOVI vastgesteld. Met de NOVI geeft wordt richting gegeven aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende 30 jaar ingrijpend zullen veranderen. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie • duurzaam economisch groeipotentieel • sterke en gezonde steden en regio’s • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet. Beoordeling plan De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes. In de toelichting van de NOVI zijn deze beleidskeuzes vertaald naar 21 Nationale belangen.

Voor dit bestemmingsplan zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: • (1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; • (2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit; • (5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften; Dit bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van een bestaand bouwperceel (bedrijfsbestemming) binnen bestaand stedelijk gebied naar een nieuwe woonbuurt met maximaal 70 woningen. In paragraaf 3.1.2 wordt aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking gemotiveerd dat er bij dit plan sprake is van een duurzame ontwikkeling (nationaal belang 1). In paragrafen 3.2.4 en 3.3.2 wordt aan de hand van respectievelijk het provinciale en lokale woonbeleid gemotiveerd dat er zowel kwalitatief als kwantitatief voldoende behoefte bestaat aan de woningen die met dit plan worden mogelijk gemaakt (nationaal belang 5). Ten aanzien van nationaal belang 2 kan worden opgemerkt dat in hoofdstuk 4 en 5 van deze toelichting is gemotiveerd dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat en dat de ontwikkeling geen nadelige effecten oplevert ten aanzien van de waterhuishouding, natuur, milieu en omliggende bedrijven. Er is dan ook sprake van een goede omgevingskwaliteit.

Overige nationale belangen zijn minder van relevant voor dit bestemmingsplan, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een ander onderwerp betrekking hebben. Het bestemmingsplan past binnen het beleidskader van de Nationale Omgevingsvisie. 3.1.2. Ladder voor duurzame verstedelijking Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Ieder ruimtelijk besluit dat een nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen

19

van de behoefte aan de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel van uitgegaan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet dit worden gemotiveerd in de ruimtelijke onderbouwing. Toets toepassing ladder voor duurzame verstedelijking Nieuwe stedelijke ontwikkeling Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of ander stedelijke voorzieningen. De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 12 woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er met het toevoegen van maximaal 70 woningen dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Er is ook sprake van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling omdat het geldende bestemmingsplan geen woningen mogelijk maakt.

Bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Een motivering van de locatiekeuze is niet nodig. Beschrijving behoefte In dit geval worden maximaal 70 woningen mogelijk gemaakt op een voormalig fabrieksterrein in Waalwijk. Het gaat om ongeveer 29 grondgebonden woningen en ongeveer 41 appartementen. 14 appartementen vallen in de categorie sociale huur (20%). De overige woningen worden koopwoningen in het middensegment. De woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen, die hierna worden behandeld. Afspraken woningbouw 2022-2030 Regionale Woondeal SRBT Op 9 maart 2023 is de SRBT Woondeal getekend door rijk, provincie, de gemeenten in de stedelijke regio Breda – Tilburg en de woningcorporaties die in dit gebied werkzaam zijn. In de woondeal zijn afspraken opgenomen over de regionale woningbouwopgave, het versnellen de woningbouw, de betaalbaarheid van woningen en de kwalitatieve opgaven bijvoorbeeld voor een aantal bijzondere doelgroepen.

Ook gaat de woondeal in op herstructurering, transformatie en verduurzaming. Tot slot staan er afspraken in over de samenwerking in de regio, monitoring van de afspraken, kritische succesfactoren en ondersteuning. De gemeenten in de stedelijke regio Breda – Tilburg hebben afgesproken om tot en met 2030 minimaal 39.000 woningen toe te voegen in de regio. Voor Waalwijk betekent dit dat de focus de komende jaren (2022 tot en met 2026) ligt op het toevoegen van minimaal 1.180 woningen aan de woningvoorraad. Binnen de SRBT-regio is op dit moment tot 2030 een harde planvoorraad van 18.555 woningen, uitgaande van vastgestelde/ onherroepelijke bestemmingsplannen. De opgave 2022 tot en met 2026 bedraagt 22.325 woningen. Het is dus nog nodig om plannen voor 3.770 woningen ‘op te harden’. Voor elke gemeente ligt de minimale bouwopgave vast tot en met 2026. De minimale opgave voor Waalwijk in de periode 2022-2026 is 1.180 woningen. Betaalbaarheid is belangrijk bij het toevoegen van woningen. Daarom is er afgesproken dat er bij nieuwe plannen een verdeling aangehouden wordt van 30% sociale huur, 40% middeldure huur of betaalbare koop en 30% vrije sector. Dit plan hoeft niet te voldoen aan de eisen van de Regionale Woondeal uit 2023, omdat al in 2022 is gestart met de planvorming.

Er is wel een inspanningsverplichting dat gemeenten bestaande plannen waar mogelijk omvormen in lijn met dat 30% in de

20

sociale huur wordt gerealiseerd en 40% in middeldure huurwoningen en/ of betaalbare koopwoningen. Bij dit plan is dit niet aan de orde omdat over de segmentering al in 2022 afspraken zijn gemaakt, met de gemeentelijke woonvisie als basis. Perspectief op Wonen en Woningbouw Hart van Brabant 2022 Hieruit blijkt dat er voor de korte termijn (2021 t/m 2030) behoefte is aan 21.490 woningen voor de regio Midden-Brabant. De totale plancapaciteit in de regio Midden-Brabant bedraagt 22.824 woningen. Dat is meer dan de provinciale prognose, maar met 106% ten opzichte van de prognose ligt het lager dan de richtlijn van 130% voor de komende 10 jaar. Er is dus nog ruim voldoende ruimte om plannen toe te voegen. In de regionale programmering is opgenomen dat de gemeente Waalwijk kan voorzien in 2.045 woningen. De bouw van 70 woningen past binnen de benodigde capaciteit voor de regio MiddenBrabant en de gemeente Waalwijk. In de periode 2021 tot en met 2030 wordt in het woningbouwprogramma van de gemeente Waalwijk reeds voorzien in 1.122 woningen (harde plancapaciteit). De locatie Torenstraat 6 is daarin nog niet opgenomen. Het programma biedt echter nog ruimte, waardoor de toevoeging van 70 woningen past binnen de woningbehoefte voor de gemeente Waalwijk. Actuele plancapaciteit en behoefte provinciale prognose Per 1-1-2023 is de harde capaciteit 1.073 woningen.

De behoefte in de periode 1-1-2023 t/m 31-12-2032 (10-jaars periode) op basis van de prognose van de provincie uit 2020 is 1.940 woningen. Dit betekent dat er op basis van de prognose uit 2020 nog harde plancapaciteit moet worden toegevoegd voor 867 woningen. De prognose wordt dit jaar vernieuwd en zal vermoedelijk hoger uit gaan vallen, waardoor de behoefte aan harde plancapaciteit ook zal toenemen. Woonvisie 2020 Uit de gemeentelijke Woonvisie 2020 blijkt dat er sprake is van een woningtekort binnen de gemeente Waalwijk. Bij de invulling van het woonprogramma streeft de gemeente naar voldoende kwalitatief goede en betaalbare woningen voor alle bevolkingsgroepen. De voor dit plan relevante algemene hoofdlijnen van de visie voor de komende tien jaar zijn: • Plannen moeten voorzien in de actuele behoefte en moeten aansluiten bij de lange termijn vraag. • Het transformeren of herstructureren van leegstaand of leegkomend vastgoed heeft de voorkeur. • Initiatieven waarbij een woonproduct wordt aangeboden dat nog niet of nauwelijks aanwezig is in onze woningmarkt, maar waar wel aantoonbaar vraag naar is, krijgen de voorkeur. • Streven naar 25% sociale huurwoningen en een goede spreiding.

Bij de (her)ontwikkeling van grotere locaties gelden in principe de volgende uitgangspunten ten aanzien van sociale huurwoningen: o Ontwikkeling van 35 tot 70 woningen: minimaal 20% daarvan sociale huurwoningen; o Ontwikkeling van 70 tot 100 woningen: minimaal 25% daarvan sociale huurwoningen; o Ontwikkeling van 100 woningen of meer: minimaal 30% daarvan sociale huurwoningen; • Bij (her)ontwikkelingen in wijken met een hoog aandeel sociale huurwoningen kan van deze uitgangspunten worden afgeweken. • Woningen in de middenhuur (bij voorkeur lage middenhuur) toevoegen. • Het aanbod middeldure en dure woningen vergroten, om doorstroming te bevorderen. Het project sluit aan bij enkele hoofdlijnen van de Woonvisie 2020 van gemeente Waalwijk. In de Woonvisie is benoemd dat het transformeren van leegstaand vastgoed de voorkeur heeft. Ook wil de gemeente het aanbod aan middeldure en dure woningen vergroten, om zo de doorstroming op de woningmarkt te vergroten. Daarnaast is benoemd dat bij alle nieuwbouwontwikkelingen de mogelijkheid wordt bekeken om levensloopgeschikte woningen voor senioren te ontwikkelen. De realisatie van grondgebonden woningen en levensloopbestendige appartementen geeft invulling aan deze hoofdlijnen uit de Woonvisie. Ook wordt in lijn met de woonvisie minimaal 20% sociale huur gerealiseerd.

Daarnaast wordt met dit plan de doorstroming bevorderd door het toevoegen van woningen in het middeldure koopsegment.

21

Onlangs is door de Stec-groep onderzoek gedaan naar schaarste op de woningmarkt in de gemeente Waalwijk. Dit onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Uit dit onderzoek blijkt dat de woningvoorraad voor lage en hoge inkomens in de gemeente Waalwijk krap is. Met dit plan wordt op beide segmenten ingezet (20% sociaal en de overige woningen in het middeldure koopsegment). Nu het project invulling geeft aan enkele hoofdlijnen uit de Woonvisie en uit het onderzoek van Stec-groep blijkt dat de woningvoorraad voor lage en hoge inkomens in de gemeente Waalwijk krap is, kan worden gesteld dat er ook kwalitatief voldoende behoefte bestaat aan dit project. Conclusie woningbehoefte Er is sprake van een grote woningbehoefte in de regio, waaronder in Waalwijk. Er zijn nog onvoldoende harde plannen. Dit plan voegt nieuwe harde plancapaciteit toe op een binnenstedelijke transformatielocatie. Omdat sprake is van een plan waarvoor de planvorming al in 2022 is gestart, hoeft dit plan niet te voldoen aan de segmentering zoals in de regionale woondeal is afgesproken. Dit plan is afgestemd op de beleidswensen uit de gemeentelijke woonvisie, namelijk 20% sociaal en bouwen voor de doorstroming. Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik en daarmee van duurzame verstedelijking. 3.1.3.

Besluit en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening Ter bescherming van de nationale belangen is door het Rijk het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) opgesteld. De regels van het Barro en Rarro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen. Beoordeling plan Uit het Barro en de Rarro vloeien geen bepalingen voort die rechtstreeks doorwerken in dit bestemmingsplan. Wel blijkt dat het plangebied is gelegen binnen het radarverstoringsgebied voor windturbines van militair radarstation Herwijnen. In de Rarro is binnen dit gebied een maximumbouwhoogte van 90 meter ten opzichte van NAP opgenomen voor het bouwen van windturbines. Aangezien dit plan geen windturbine of andere bouwwerken van een dergelijke hoogte mogelijk maakt, levert dit artikel in de Rarro geen belemmeringen op voor dit plan.

3.2. Provinciaal beleid 3.2.1. Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ met bijbehorende planMER vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Brabant. Deze ‘Brabantse Omgevingsvisie’ is opgesteld met het oog op de naderende invoering van de Omgevingswet, waarin onder andere het instrument structuurvisie wordt vervangen door het instrument omgevingsvisie. De achterliggende doelen van de Omgevingswet komen dan ook terug in de Brabantse Omgevingsvisie. Met de omgevingsvisie wordt de ambitie voor de Brabantse leefomgeving tot 2050 geformuleerd. Daarbij worden ook tussendoelen gesteld voor wat de provincie in 2030 voor elkaar wil hebben om de ambitie voor 2050 te kunnen verwezenlijken. Tot slot geeft de omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Draagvlak en draagkracht zijn daarbij belangrijke begrippen. In de omgevingsvisie worden één basisopgave en vier hoofdopgaven uitgewerkt in een langetermijnvisie (2050) en middellangetermijndoelstellingen (2030): • Basisopgave: Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit;

22

•

Hoofdopgaven: o Werken aan de Brabantse energietransitie; o Werken aan een klimaatproof Brabant; o Werken aan de slimme netwerkstad; o Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Het beleid uit de Omgevingsvisie wordt verder uitgewerkt in programma’s en de Omgevingsverordening. De programma’s bevatten vooral concrete maatregelen die zelfbindend zijn voor de provincie. De omgevingsverordening bevat vooral bindende regels voor lagere overheden en burgers. In paragraaf 3.2.3 wordt ingegaan op de Interim omgevingsverordening. 3.2.2. Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking. Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren. De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn de Groenblauwe structuur, het Landelijk gebied, de Stedelijke structuur, en Infrastructuur. Beoordeling plan Onderhavig plangebied bevindt zich in binnen het ‘Stedelijke concentratiegebied’. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma. Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van provincie Noord-Brabant, mits voldaan wordt aan de regionale woningbouwafspraken en de ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 3.1.2 is al ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 3.2.4 wordt ingegaan op de Brabantse Agenda Wonen, waarin de meest actuele afspraken voor woningbouw per gemeente en regio zijn weergegeven.

Gelet op het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant. 3.2.3. Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de ‘Interim omgevingsverordening Noord-Brabant’ vastgesteld. De Interim omgevingsverordening (hierna: Iov) vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en Verordening wegen. Om straks als de Omgevingswet in werking treedt echt klaar te zijn, maakt de provincie eerst een Interim omgevingsverordening. Deze Iov voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één

23

verordening en is nagenoeg beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

Uitsnede Interim omgevingsverordening kaart 3 ’Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed’. De ligging van het plangebied is met de rode marker aangeduid. (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)’

De Iov is opgebouwd volgens een doelgroepenbenadering. Dit betekent dat de regels in de Iov zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel leidend is. Daarbij wordt grofweg onderscheid gemaakt tussen de doelgroepen ‘Burgers en bedrijven’ (hoofdstuk 2, rechtstreeks werkende regels voor activiteiten), gemeenten (hoofdstuk 3, instructieregels), waterschappen (hoofdstuk 4, instructieregels), gedeputeerde staten (hoofdstuk 5, instructieregels), en faunabeheer en beheer waterwegen (hoofdstuk 7). Voor dit bestemmingsplan zijn vooral de bepalingen uit hoofdstuk 3 van belang. Instructieregels voor gemeenten: Stedelijke ontwikkeling en mobiliteit Met dit bestemmingsplan wordt een stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. In de Iov is bepaald dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen, binnen ‘Stedelijk gebied’ dient te liggen. Dat is volgens de kaart ‘Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed’ het geval, aangezien het gebied binnen ‘Concentratiegebied’ ligt. In het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet verder onderbouwd worden dat het om een duurzame stedelijke ontwikkeling gaat en dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken. Voor deze onderbouwing wordt verwezen naar paragraaf 3.1.2.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 3.1.2 van de regels van de Iov zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot de evenwichtige toedeling van functies. In de verordening is bepaald dat een bepaalde bestemming pas aan gronden mag worden toegekend als sprake is van een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie. Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. De ontwikkeling maakt gebruik van meerdere bestaande bouwpercelen binnen bestaand stedelijk gebied. Er is dan ook sprake van een inbreidings-/herstructureringslocatie. Zoals in

24

paragraaf 3.1.2 van deze toelichting te zien is, is daarbij voor wat betreft de toevoeging van woningen toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema’s aan de orde: • de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; • de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. • de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Al deze aspecten komen terug in deze toelichting bij het bestemmingsplan. In het kort kan voor al deze aspecten geconcludeerd worden dat het plan voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillende thema’s binnen de lagen (zie planologische en milieuaspecten in hoofdstuk 4 en 5). Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen voor dit plan zijn en dat het plan voorziet in een veilig en goed woon- en leefklimaat. Overige rechtstreekswerkende regels of instructieregels Overige rechtstreekswerkende- of instructieregels zijn voor dit plan niet relevant.

Gelet op het voorgaande past de ontwikkeling binnen de regels van de Interim omgevingsverordening. 3.2.4. Brabantse Agenda Wonen De Brabantse Agenda Wonen is een agenda op hoofdlijnen en stippelt een koers uit voor (verdere) regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Daarin nodigt de provincie alle subregio’s uit om, samen met relevante partijen op de woningmarkt en de provincie, een regionaal perspectief op wonen te ontwikkelen. Versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen zijn belangrijke doelen van de Brabantse Agenda Wonen. In deze agenda geeft de provincie aan welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe zij zich hiervoor gaat inzetten. In de Brabantse Agenda Wonen wordt genoemd dat ruim baan moet worden gegeven voor goede plannen. “Een beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik biedt ruim baan voor ‘goede plannen’ binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen.

Ruim baan dus voor woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen.” Per gemeente is een indicatie (met bandbreedte) gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Overeenkomstig de Interim omgevingsverordening is deze ‘programma-indicatie’ richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de hierover te maken regionale afspraken. Gemeentelijke bestemmingsplannen, die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader. Beoordeling plan Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van in totaal 70 woningen. De woningen worden opgericht op een voormalig fabrieksterrein. Er is dan ook sprake van een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied en van een inbreidings/herstructureringslocatie. Zoals in de Brabantse Agenda Wonen is aangegeven biedt het beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik ‘ruim baan voor goede plannen binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen’, waaronder een inbreidings-/herstructureringslocatie als deze.

25

Voor een toets aan de Brabantse Agenda Wonen wordt verwezen naar het kopje ‘Perspectief op Wonen en Woningbouw Hart van Brabant 2022’ binnen paragraaf 3.1.2. Op deze plaats volstaat de conclusie dat er kwantitatief voldoende ruimte is voor een woningbouwontwikkeling van deze omvang. Gelet op het voorgaande past dit woningbouwinitiatief zowel kwalitatief als kwantitatief binnen de Brabantse Agenda Wonen.

3.3. Gemeentelijk beleid 3.3.1. Structuurvisie Waalwijk 2025 Op 4 februari 2016 heeft de raad van de gemeente Waalwijk de Structuurvisie Waalwijk 2025 vastgesteld. Uit deze visie blijkt dat het de ambitie van de gemeente Waalwijk is een stedelijk knooppunt te zijn dat met zijn krachtige economische functie en karakteristieke kernen en omgeving een vitale schakel is in de regionale netwerken van Midden Brabant. Op de deelkaart ‘Visie 2025 – Werken’ is het plangebied aangeduid als ‘Bedrijventerreinen met bepaalde menging van functies’. De omgeving van het plangebied is volgens de totaalkaart Visie 2025 echter omgeven door de functie ‘Kleinstedelijk wonen’. Daarnaast is de Loeffstraat/Hoogeinde aangeduid als ‘Gemengd wonen in bebouwingslint’. Voor het projectgebied zijn navolgende beleidsuitgangspunten uit de structuurvisie van belang. • Ondergrond: zorgen voor een veilig bodem- en watersysteem; Beschermen van waarden en ruimte reserveren o.a.: gebiedsgericht grondwaterbeheer, behoud drinkwaterwinning zuiden kern Waalwijk. • Wonen: speerpunten zijn het vraaggericht herstructureren van bestaande woongebieden en vraaggericht ontwikkelen van (overige) woningbouwlocaties, beiden volgens de duurzaamheidsladder en thematisering van bestaande woongebieden. Daarbij moeten kansen worden benut, zoals inbreidingslocaties binnen bestaand stedelijk gebied.

• Duurzaamheid: de gemeente pakt dit begrip breed op en hieronder vallen de volgende thema's: • Duurzaamheid algemeen: zorgvuldig ruimtegebruik en behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit. Hieronder vallen ook de principes van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' • Energie: het stimuleren van een afname in energiegebruik is van belang. • Milieu: behouden en versterken van de milieukwaliteit. Waar mogelijk milieuproblemen aanpakken bij de bron. • Erfgoed: hergebruik wordt gestimuleerd door een flexibele functionele invulling van gebieden, objecten en gebouwen met voldoende behoud van de cultuurhistorische waarden. • Gezondheid: geschikt wonen aanbieden voor alle levensfasen al dan niet met een zorgbehoefte en aanpassingen in de woningvoorraad als gevolg van scheiden wonen - zorg. Gezondheid van het begin af aan expliciet meewegen bij ruimtelijke ontwikkelingen, met name als het gaat om geluid, luchtkwaliteit en groen. Beoordeling plan Deel A en B: Hoofdlijnen en onderbouwing Dit plan voorziet in een inbreidingslocatie. In de structuurvisie wordt dit genoemd als het benutten van een kans. De Structuurvisie Waalwijk 2025 biedt binnen de beleidsuitgangspunten ruimte voor inbreidingslocaties binnen bestaand stedelijk gebied, mits voldaan wordt aan de duurzaamheidsladder.

De duurzaamheidsladder is in hoofdstuk 6 van deel B van de Structuurvisie uiteengezet en gaat verder dan de wettelijke ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. In de gemeentelijke duurzaamheidsladder komt duurzaamheid in het algemeen aan bod, waaronder energie, milieu, erfgoed en sociale aspecten. Door te voldoen aan de eisen voor nieuwbouw voor wat betreft de energieprestatie, wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan duurzaam energieverbruik. In hoofdstuk 5 van deze toelichting is gemotiveerd dat het plan aanvaardbaar is gelet op het

26

milieu. In hoofdstuk 4 bevat eenzelfde motivering voor de natuur, erfgoed en waterhuishouding. Kortheidshalve volstaat op deze plaats de conclusie dat er, gelet op deze onderdelen, sprake is van een duurzame ontwikkeling. Zo wordt het hemelwater conform de normen binnen het plangebied vastgehouden en omvat het plangebied veel openbaar groen, waaronder ook combinatie-groen in de vorm van groene parkeerplaatsen. Ten aanzien van ‘sociale aspecten’ kan hieraan worden toegevoegd dat, met het opwaarderen van de doorgang vanaf Hoogeinde en het openstellen van het plangebied, het voormalige fabrieksterrein meer betrokken wordt bij het voormalige dorp Baardwijk. Dit nodigt mensen wellicht uit om, via het plangebied, een ommetje te maken in de richting van de Oude Toren of Winterdijk. Dit brengt een betere (sociale) interactie tussen het voormalige fabrieksterrein en voormalig Baardwijk (het lint rondom de Loeffstraat/Hoogeinde) op gang, wat bijdraagt aan meer beweging en ontmoeting, maar ook aan de beleefbaarheid van het cultuurhistorisch erfgoed (Oude Toren, begraafplaats, kerkgebouw Nederlands Hervormde Kerk) dat zich direct aangrenzend aan het plangebied bevindt. Vanwege het belang van een gezonde leefomgeving zijn in de structuurvisie waar mogelijk verbanden gelegd tussen fysieke omgeving, sociale omgeving en effecten op gezondheid.

Een aantal van deze verbanden komt in dit bestemmingsplan terug: • Het plan gaat gepaard met een toename van openbare ruimte en groen in de buurt (waaronder speelvoorzieningen), wat een gunstig effect heeft op de leefbaarheid en gezondheid; • Verouderde panden worden gesloopt en maken plaats voor nieuwbouw. Hierbij moet aan de hedendaagse bouw- en duurzaamheidseisen worden voldaan. Dit heeft een gunstig effect op de gezondheid van de bewoners en gebruikers; • In het kader van dit plan is de milieugezondheidskwaliteit (met name luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, externe veiligheid en geluid) onderzocht en aanvaardbaar geacht voor beoogde functies. Een (planologische mogelijkheid voor een) fabrieksterrein maakt plaats voor een woonbuurt, waardoor minder (potentiële) milieuhinder voor de omgeving te verwachten is. Deel C: uitvoeringsprogramma Structuurvisie Waalwijk De raad van Waalwijk heeft in het uitvoeringsprogramma van de Structuurvisie van de gemeente Waalwijk opgenomen dat voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied een bijdrage moet worden betaald aan kwaliteitsverbetering van de fysieke leefomgeving. Deze bijdrage kan worden gedaan aan de verbetering van de kwaliteit van natuur, landschap en/of cultuurhistorie alsmede aan andere kwaliteitsverbeteringen in de fysieke leefomgeving.

Er is geen bijdrage nodig indien het project op zichzelf voorziet in een evenredige maatschappelijke en/of landschappelijke bijdrage aan de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld het opheffen van een milieuhygiënisch knelpunt en/of realisatie van sociale woningbouw. De hoogte van de bijdrage wordt berekend aan de hand van de toename van de bestemmingswaarde van het object, waarover een percentage van 20% zal moeten worden geïnvesteerd. In onderhavig project is er door de huidige bestemming en bebouwing geen sprake van een toename van de bestemmingswaarde. Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het plan past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie Waalwijk 2025. 3.3.2. Woonvisie 2020 Gemeente Waalwijk Op 17 september 2020 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2020 van de gemeente Waalwijk vastgesteld. Drie hoofdthema’s vormen het hart van de Woonvisie 2020, te weten ‘Betaalbaarheid’, ‘Wonen en zorg’ en ‘Leefbaarheid en duurzaamheid’. Daarnaast worden in de woonvisie een aantal specifieke doelgroepen op de woningmarkt uitgelicht: starters, stop the brain drainers, urgenten en spoedzoekers, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners. De doelstellingen per thema zijn als volgt: • Betaalbaarheid: o Voldoende woningen bouwen, zodat het woningtekort terugloopt o Stimuleren van doorstroming op de woningmarkt o Betalingsproblemen tegengaan

27

•

•

Wonen en zorg: o Streven naar voldoende geschikte woningen voor de verschillende doelgroepen die een zorgvraag hebben o (Her)ontwikkeling van een locatie moet gedaan worden met een bredere kijk op de omgeving Leefbaarheid en duurzaamheid o Aandacht geven aan buurten waar de leefbaarheid onder druk staat o Zorgen voor diversiteit in woonmilieus binnen de gemeente o Zorgen voor een klimaatbestendige woningmarkt

Beoordeling plan Voor een toets aan de Woonvisie wordt verwezen naar het kopje ‘Woonvisie 2020’ binnen paragraaf 3.1.2. Op deze plaats volstaat de conclusie dat er kwantitatief voldoende ruimte is voor een woningbouwontwikkeling van deze omvang en dat de ontwikkeling ook kwalitatief een bijdrage levert aan de doelstellingen uit de Woonvisie. 3.3.3. Groenbeleidsvisie Groen Leeft! De groenbeleidsvisie ‘Groen Leeft!’ is op 14 november 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. In de groenbeleidsvisie wordt ingegaan op de thema’s biodiversiteit, toekomstbestendigheid, beleving en participatie. Het beleidsstuk bevat een langetermijnvisie voor het groen. Het vormt de basis voor al het andere beleid en regels over het groen in de gemeente Waalwijk. In het beleid is een groennorm opgenomen. Deze schrijft voor dat in nieuwe woonwijken, dorpen en bedrijventerreinen de openbare ruimte tenminste voor 10% uit groen moet bestaan. En daarbovenop moet in de woonwijken minimaal 5% groen worden gerealiseerd dat wordt gecombineerd met andere functies zoals parkeren, spelen en het opvangen van water. Bij bestaande woongebieden en bedrijventerreinen dient bij reconstructies of herontwikkeling 10% méér openbaar groen dan dat er voor de ontwikkeling aanwezig was te worden aangelegd. Naast de hoeveelheid aan groen, wordt er ingezet op het verbeteren van de kwaliteit van het openbare groen.

De groennorm vormt een vertrekpunt voor het ontwerpen van de openbare ruimte. Met als doel te zorgen voor een gezonde, klimaat- en toekomstbestendige leefomgeving. In de Richtlijn Groenbeleidsvisie 2022 is de groennorm uit de Groenbeleidsvisie ‘Groen Leeft!’ verder vertaald in eisen voor de hoeveelheid en kwaliteit van het openbare groen. Beoordeling plan Het projectgebied is conform de ambitiekaart uit de groenbeleidsvisie gelegen binnen het gebiedstype ‘Woonwijk’. De ambities voor de omgeving van het projectgebied zijn vooral gericht op het voorkomen van hittestress en wateroverlast door de aanleg van groen. Bovendien wil gemeente Waalwijk dit groen beleefbaar maken en is er ruimte voor bewoners om dit groen te ‘adopteren’ en naar eigen wens aan te leggen of in te richten. Tot slot hoopt gemeente Waalwijk met de aanleg van groen het aantal soorten te vergroten en daarmee een bijdrage te leveren aan de biodiversiteit. Binnen het plangebied is veel oog voor groen. In totaal wordt ongeveer 3.016 m² aan openbaar groen gerealiseerd. Dit groen bevindt zich vooral in het midden van het plangebied, rondom de twee appartementencomplexen die daar voorzien zijn. Ook is een speelveld voorzien en worden parkeerstroken her en der onderbroken door groene vakken waar bomen komen. Op een totale oppervlakte van 12.600 m² aan plangebied zou de norm (10%) 1.270 m² betreffen.

In dit geval wordt echter 24% van het plangebied groen uitgevoerd. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de norm uit de Groenbeleidsvisie. Bovendien wordt daarnaast nog eens 1.190 m² aan combinatie-groen (groene parkeerplaatsen t.b.v. opvangen water) gerealiseerd. De norm hiervoor is 5% (oftewel 630 m²). In dit geval wordt echter een percentage van 9,4% gehaald. Ook aan deze norm wordt dus voldaan. In de volgende subparagraaf wordt verder ingegaan op de groennorm. Op deze plaats volstaat de conclusie dat er in het plan ruimschoots aandacht is besteed aan groen en de beleefbaarheid ervan.

28

Uitsnede ambitiekaart Groenbeleidsvisie gemeente Waalwijk. Het plangebied is globaal blauw omlijnd.

3.3.4. Richtlijn Groenbeleidsvisie 2022 Op 20 december 2022 is de Richtlijn Groenbeleidsvisie 2022 door het college vastgesteld. De richtlijn is een (praktische) vertaling van de groennorm uit de Groenbeleidsvisie ‘Groen Leeft!’ en bevat eisen voor de hoeveelheid en kwaliteit van het openbare groen. Er zijn verschillende scenario’s (woongebieden, centrumzone Waalwijk en bedrijventerreinen) benoemd, waar met de groennorm op ingespeeld wordt. Voor het plangebied is scenario ‘A Woongebieden: in huidige situatie geen openbaar groen of minder dan 10% / 5% groen’ aan de orde. Plannen binnen dit gebied moeten voldoen aan de volgende voorwaarden: a. Minimaal 10% van het projectgebied moet als grondgebonden openbaar groen en/of dak- en gevelgroen ingericht worden. b. Daarnaast moet minimaal 5% van het projectgebied als combinatie-groen worden ingericht. c. In betrokken aangrenzende groenzones dient ter plaatse 10% extra grondgebonden openbaar groen te worden gerealiseerd. De betrokken aangrenzende groenzones en de 10% aan extra grondgebonden openbaar groen, tellen niet mee in de berekening voor het behalen van de 10%/5% groennormen in het projectgebied. d. Toetsing voor het behalen van 10% grondgebonden openbaar groen en 5% combinatie-groen gebeurt op basis van m². Om de m² grondgebonden openbaar groen en combinatie-groen te berekenen, heeft de gemeente een groencalculator opgesteld.

e. Als in een bouwplan meer grondgebonden openbaar groen dan 10% wordt gerealiseerd, mag het ‘overschot’ NIET worden meegerekend voor het behalen van 5% combinatie-groen. Een uitzondering hierop is het groentype ‘wadi’, het overschot van dit groentype mag wel worden meegerekend voor het behalen van de 5% combinatiegroen. f. Als in een bouwplan meer dan 5% combinatie-groen wordt gerealiseerd, mag het ‘overschot’ NIET worden meegerekend voor het behalen van 10% grondgebonden openbaar groen. Een uitzondering hierop is het groentype ‘wadi’, het

29

overschot van dit groentype mag wel worden meegerekend voor het behalen van de 10% grondgebonden openbaar groen. Beoordeling project Hierna wordt getoetst aan de voorwaarden in voorgenoemde opsomming: Ad a) Het projectgebied is kadastraal 12.600 m² groot. Dat betekent dat minimaal 1.260 m² als grondgebonden openbaar groen moet worden ingericht. Hier wordt ruimschoots aan voldaan (3.016 m², oftewel 24%); Ad b) Het projectgebied is kadastraal 12.600 m² groot. Dat betekent dat minimaal 630 m² als combinatie-groen moet worden ingericht. Hier wordt ruimschoots aan voldaan (1.190 m², oftewel 9,4%); Ad c) Bij dit plan is geen sprake van ‘betrokken aangrenzende groenzones’ zoals gedefinieerd in de Richtlijn. Zodoende is deze voorwaarden niet van toepassing. Bovendien wordt ruimschoots voldoende grondgebonden openbaar groen gerealiseerd (24% van het plangebied); Ad d) Zonder specificatie conform de groencalculator is uit het stedenbouwkundig plan (zie paragraaf 2.2) op te merken dat in ruimschoots voldoende grondgebonden openbaar groen en combinatie-groen wordt voorzien; Ad e) Het overschot aan grondgebonden openbaar groen is niet meegerekend bij het behalen van 5% combinatie-groen. In het plan wordt volgens de norm ruimschoots voldoende combinatie-groen aangelegd; Ad f) Het overschot aan combinatie-groen is niet meegerekend bij het behalen van 10% grondgebonden openbaar groen.