Bijlage 1 Schaarsteonderzoek

j.

Schaarsteonderzoek Waalwijk

Stec Groep aan gemeente Waalwijk

Erik de Leve, Job Wevers & Julia Bloem 7 augustus 2023

2

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

Inhoudsopgave 1

Inleiding

1.1 1.2 1.3

2

2.2

3

Uw situatie ..................................................................................................... 3 Onze aanpak .................................................................................................. 3 Leeswijzer ...................................................................................................... 3

Conclusies 2.1

3.2 3.3 3.4

4

Overal in gemeente woningschaarste in betaalbare koopsegment................................................................................................. 4 Prijsgrens koopsegment: in ieder geval woningschaarste tot € 300.000 in gehele gemeente, in Sprang-Capelle en Waspik ook tot € 355.000 .................................................................................................. 5

Analyse schaarste 3.1

3

6

Te weinig passende woningen voor lage inkomens in gemeente Waalwijk ......................................................................................................... 6 Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in betaalbare segment.......................................................................................................... 8 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe, ondanks stijging mutaties........................................................................................................ 10 Demografische ontwikkelingen zorgen voor extra druk op woningmarkt ............................................................................................... 12

Bijlage: analyses op kernniveau

15

A. Indeling naar kernen ........................................................................................... 15 B. Betaalbaarheid woningvoorraad, 2023............................................................ 15 C. WOZ-waarde koopwoningen, 2023 .................................................................. 15 D. Marktdynamiek op basis van aanbodgegevens, maart 2023 ...................... 16 E. Marktdynamiek op basis van transactiegegevens, december 2021 – december 2022............................................................................................ 16 F. Reacties per verhuring, 2018-2022.................................................................... 16 G. Migratiesaldo, 2018-2022................................................................................... 16 H. Huishoudensontwikkeling, 2023-2043 ............................................................. 16

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

3

1 Inleiding 1.1 Uw situatie

De gemeente Waalwijk beschikt over een huisvestingsverordening die door middel van een schaarsteonderzoek wordt onderbouwd. Het onderzoek voor de onderbouwing is door Stec in 2021 voor de gemeente uitgevoerd. De gemeente Waalwijk heeft nu behoefte aan een actualisatie van het onderzoek uit 2021 en wil ook verschillen tussen de diverse kernen in de gemeente meer uitgewerkt hebben. Hiermee kan de gemeente de instrumenten die ze wil inzetten zo goed mogelijk onderbouwen. De gemeente Waalwijk wil met een actueel schaarsteonderzoek antwoord op de volgende vragen: • Is er op dit moment schaarste op de koopwoningmarkt in de gemeente Waalwijk? En zo ja, hoe ziet deze schaarste eruit, zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (woningtypen en prijssegmenten)? • Zijn er verschillen in de mate van schaarste tussen de verschillende kernen binnen de gemeente Waalwijk? En betekent dit dat er een verschil in prijsgrens is tussen deze kernen? • Op basis van bovenstaande: welke doelgroepen ervaren op dit moment krapte op de woningmarkt? (Zoals koopstarters en middeninkomens). • Hoe ontwikkelt de woningmarkt in Waalwijk zich naar verwachting op de middellange termijn (tien jaar)?

1.2 Onze aanpak We onderzoeken in hoeverre er sprake is van woningschaarste in de gemeente Waalwijk op gemeente- en kernniveau. We analyseren uitgebreid de huidige inkomenssamenstelling, woningvoorraad, marktdynamiek en verhuisdynamiek in de gemeente en kernen en we kijken vooruit op basis van de verwachte huishoudensontwikkeling. Hierbij trekken we regelmatig een vergelijking met regionale, provinciale en landelijke aantallen. De aan- of afwezigheid van schaarste vormt de basis voor onze conclusies. Vervolgens beredeneren we op basis van actuele marktcijfers voor welke prijsklassen schaarste aantoonbaar is. Dit onderzoek biedt daarmee een eventuele grondslag om regels op te kunnen nemen in de huisvestingsverordening voor de woningsegmenten waarvoor schaarste wordt aangetoond.

1.3

Leeswijzer

Onze onderzoeksresultaten vertalen we in hoofdstuk 2 naar de belangrijkste conclusies. De analyse van de woningschaarste zetten we uiteen in hoofdstuk 3. Analyses op kernniveau staan in de bijlagen.

4

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

2 Conclusies

2.1 Overal in gemeente woningschaarste in betaalbare koopsegment De woningmarkt- en verhuisdynamiek in de gemeente Waalwijk duiden op woningschaarste in het betaalbare koopsegment. Op hoofdlijnen baseren we dit op een beperkte passende woningvoorraad voor lage inkomens, sterk gestegen transactieprijzen op de koopwoningmarkt, toegenomen wachttijd en aantal reacties op de sociale huurwoningmarkt en een toenemende demografische druk door verwachte huishoudensgroei (onder andere door migratie-instroom) in de toekomst. Dit tezamen zorgt ervoor dat huishoudens met een laag- of middeninkomen moeilijk de woningmarkt kunnen betreden of kunnen doorstromen naar een voor hen passende woning. Tabel 1: Conclusies woningschaarste gemeente Waalwijk Aspect

Bevindingen

Passende woningvoorraad (3.1)

• De groep lage inkomens in gemeente Waalwijk is relatief vergelijkbaar met de rest van de regio en Nederland. Wel zijn er relatief meer lage inkomens waarvoor geen passende woning toegewezen hoeft te worden (zie paragraaf 3.1 voor de toelichting op de inkomensgroepen). Dit versterkt de druk op de woningmarkt. • De bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan. Rekening houdend met huurprijzen en WOZ-waarden zijn er onvoldoende woningen voor huishoudens met een laag inkomen. De passende woningvoorraad voor lage inkomens bedraagt slechts 72% van de omvang van deze inkomensgroep. • De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in de gemeente Waalwijk (€ 349.000) ligt lager dan gemiddeld in de regio. Dit is wel fors hoger dan een paar jaar terug. • Slechts 7% van aangeboden of verkochte woningen in de gemeenten Waalwijk had het afgelopen jaar een vraagprijs tot € 245.000. Ook tot een vraagprijs van € 300.000 is het aanbod nog beperkt (27%). In duurdere prijssegmenten is het aanbod groter. Op basis van het aanbod/transactieratio zien we ook dat met name woningen tot een vraagprijs van € 300.000 snel verkocht worden. • De gemiddelde transactieprijs is de afgelopen vijf jaar met circa 50% gestegen en ligt daardoor nog fors hoger (€ 401.400) dan de gemiddelde WOZ-waarde. Hierdoor is een groot deel van de koopwoningvoorraad niet bereikbaar voor huishoudens met een laag- of middeninkomen.

• Het aantal reacties per verhuring is in de gemeente Waalwijk de afgelopen vijf jaar fors gestegen, van 56 reacties in 2018 naar 184 reacties in 2022. Dit is meer dan een verdriedubbeling. • De wacht- en zoektijd van woningzoekenden is fors toegenomen sinds 2018. In 2022 was de wachttijd in de gemeente Waalwijk opgelopen tot circa 7,5 jaar. Dit is 25% langer dan in 2018. De zoektijd is fors korter dan de wachtttijd, maar waarschijnlijk weten huishoudens dat ze de eerste jaren na inschrijving sowieso weinig kans maken op een sociale huurwoning. • Bovenstaande wijst erop dat huishoudens met een midden- of hoog inkomen onvoldoende kunnen doorstromen naar een geschikte koopwoning. • De gemeente Waalwijk kent de afgelopen jaren zowel een positief binnenlands- als buitenlands migratiesaldo. Dit kan de concurrentie en dus de schaarste op de woningmarkt vergroten. • Het aantal huishoudens neemt naar verwachting toe tot 2043. Dit komt met name door een toename van gezinnen en ouderen. Het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar neemt naar verwachting af. • Met name het aantal huishoudens met een laag inkomen neemt nog toe. Dit komt door de verdere vergrijzing. Dit zet mogelijk de betaalbaarheid van de woningvoorraad verder onder druk.

Dynamiek koopwoningmarkt (3.2)

Dynamiek sociale huurwoningmarkt (3.3)

Demografische ontwikkelingen (3.4)

Bron: Stec Groep (2023).

Taxatie schaarste

5

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

2.2 Prijsgrens koopsegment: in ieder geval woningschaarste tot € 300.000 in gehele gemeente, in Sprang-Capelle en Waspik ook tot € 355.000 Op basis van onze analyses zien we dat huishoudens met een laag inkomen lastig aan een woning kunnen komen in de gemeente Waalwijk. De woningvoorraad die past bij hun inkomen is voor hen beduidend kleiner dan de omvang van de doelgroep. We zien daarnaast echter dat ook huishoudens met een hoger inkomen moeite hebben om te starten of door te stromen op de woningmarkt. Dit komt met name door de sterk gestegen koopwoningprijzen. Aanvullend op de woningsegmenten voor huishoudens met een laag inkomen zien we daardoor ook schaarste in het koopsegment tot een hogere WOZ-waarde. We zien daarbij ook onderscheid naar de verschillende kernen in de gemeente. We baseren de mate van schaarste in het koopsegment op basis van de indicatoren die de dynamiek op de koopwoningmarkt duiden. Waalwijk: schaarste duidelijk aanwezig tot € 300.000, daarboven meer ontspannen markt In de kern Waalwijk heeft 56% van de koopwoningvoorraad een WOZ-waarde van minder dan € 300.000. We zien echter dat op de huidige woningmarkt woningen voor een beduidend hogere prijs worden aangeboden en verkocht dan hun WOZ-waarde. In de kern Waalwijk werd 30% van de woningen aangeboden of verkocht voor een prijs tot € 300.000 en was de gemiddelde transactieprijs circa € 380.000.

Om die reden concluderen we dat woningschaarste in het koopsegment tot € 300.000 duidelijk aanwezig is. Dit heeft betrekking op meer dan de helft van de koopwoningen in de gemeente (56%). Van de woningen met een prijs tussen de € 300.000 en € 355.000 neemt het aantal aangeboden/verkochte woningen op tot circa 50%. Oftewel één op de twee woningen wordt aangeboden voor een prijs tot € 355.000. Ook heeft meer dan 70% van de koopwoningen een WOZ-waarde lager dan € 355.000. We concluderen daaruit dat de koopwoningmarkt voor woningen met een WOZ-waarde hoger dan € 300.000 meer ontspannen is. Sprang-Capelle en Waspik: schaarste in gehele betaalbare koopsegment tot € 355.000 In de kernen Sprang-Capelle en Waspik zien we een duurdere koopwoningvoorraad. Dit zorgt ervoor dat doorstroming lastiger kan plaatsvinden. Zo heeft circa 50% van de koopwoningen in deze kernen een WOZwaarde hoger dan € 355.000. Daarnaast zien we dat de aangeboden en verkochte woningen vaak nog een hogere transactieprijs hebben dan de WOZ-waarde, gemiddeld circa € 440.000. Hieruit concluderen we dat in deze kernen schaarste in het gehele betaalbare woningsegment aanwezig is tot € 355.000. Dit heeft betrekking op 50% van de woningen in Sprang-Capelle en 53% van de woningen in Waspik. Tabel 2: Indicatie woningschaarste per WOZ-waardeklasse naar kern in de gemeente Waalwijk Kern Sprang-Capelle Waalwijk Waspik

Tot € 215.000

€ 215.000 tot € 245.000

Bron: Schaarsteonderzoek gemeente Waalwijk (2023).

€ 245.000 tot € 300.000

€ 300.000 tot € 355.000

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

6

3 Analyse schaarste

In dit hoofdstuk werken we ons onderzoek naar woningschaarste verder uit. Allereerst brengen we de huidige woningmarkt van Waalwijk in beeld. Dit doen we onder andere door in te gaan op het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun bijkomende huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. Ter ondersteuning hiervan tonen we de recente markt- en verhuisdynamiek op de Waalwijkse woningmarkt. We leggen hierbij regelmatig een vergelijking met provinciale en landelijke aantallen. Zo tonen we ook de mate van schaarste in verhouding tot andere gemeenten. Tenslotte kijken we vooruit: hoe gaat het aantal huishoudens zich ontwikkelen, om welke doelgroepen gaat het en wat betekent dit voor de te verwachte woningschaarste? De analyses in dit hoofdstuk tonen we op gemeenteniveau. Dezelfde analyses op kernniveau staan in de bijlagen. In dit hoofdstuk verwijzen we daar regelmatig naar. Zo duiden we ook de verschillen tussen de kernen.

3.1 Te weinig passende woningen voor lage inkomens in gemeente Waalwijk Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit schaarsteonderzoek zijn conform de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en in 2023 geïndexeerd. Ter verduidelijking lichten we hierna de geldende regels per inkomensgroep inclusief bijbehorende inkomensgrenzen toe: • Lage inkomens met passend toewijzen: bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 25.475 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 34.575. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 25.075 / € 33.800). • Lage inkomens zonder passend toewijzen: ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen. In de gemeente Waalwijk zijn er afspraken gemaakt tussen de gemeente, dee huurdersorganisatie men de corporatie en mag de corporatie daarom tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep.

Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 44.035 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 48.625. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: er is geen vaste inkomensgrens voor middeninkomens. In dit onderzoek gaan we uit van een maximaal inkomen van € 56.329 per huishouden. Deze is voor 2023 met een zelfde percentage geïndexeerd als voor lage inkomens zonder passend toewijzen (+8,02%). • Hoge inkomens: alle huishoudens met een inkomen boven de € 56.329 per huishouden behoren in dit onderzoek tot de hoge inkomens. Ongeveer evenveel lage inkomens als midden- en hoge inkomens in gemeente Waalwijk In de volgende tabel geven we de omvang van inkomensgroepen voor de gemeente Waalwijk weer en zetten we deze af tegen de omvang van deze groepen in de regio Midden-Noord-Brabant, de provincie Noord-Brabant en heel Nederland. In Waalwijk wonen ongeveer evenveel huishoudens met een laag inkomen (circa 49%) als huishoudens met een midden- of hoog inkomen (circa 51%). Dit is vergelijkbaar met de regionale, provinciale en landelijke verdeling. Wel wonen er in de gemeente Waalwijk relatief veel huishoudens met een laag inkomen zonder passend toewijzen (26%). In heel Nederland is dit slechts 19%.

De verdeling naar inkomensgroepen op kernniveau toont dat er relatief veel lage inkomens in de stad Waalwijk wonen (53%) en relatief weinig in de kernen Sprang-Capelle (43%) en Waspik (44%). Tabel 2: Huishoudens naar inkomensgroepen

7

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

Inkomensgroep Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 25.475 / € 34.575) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625) Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239) Hoge inkomens (€ 56.239+) Totaal

Waalwijk

Midden-NoordBrabant

Noord-Brabant

5.210

71.965

5.870

35.165

1.550

117.355

(23%) (26%) (7%)

9.945 (44%) 22.570

(100%)

Nederland 2.493.835

(52%)

339.145 (29%) 221.525 (19%) 601.600 (52%)

224.665 (100%)

1.162.270 (100%)

8.010.720

(32%) (16%)

(31%)

1.537.315

(19%)

3.979.570

(50%)

(100%)

Bron: Lokale Monitor Wonen (31 december 2021), WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Waalwijk mogelijk beperkt is, stellen we eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vast. We rekenen wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde (peildatum: 1 januari 2022). We zien dat in de gemeente Waalwijk de huidige transactieprijzen de gemiddelde WOZ-waarde overstijgt. Hiermee kan de benadering op basis van WOZ-waarden nog een onderschatting zijn van de actuele marktsituatie. We schenken daarom verderop aandacht aan de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Voor lage inkomens met huurtoeslag zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 150.000 en een huurwoning tot circa € 725 betaalbaar (kale huur, uitgaande van een huurquote van 25%). In de praktijk heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 647,19 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 693,60 voor meerpersoonshuishoudens). Voor lage inkomens zonder huurtoeslag met een inkomen tot maximaal € 48.625 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 210.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden. Een betaalbare huurprijs voor deze groep loopt van € 725 tot € 1.015.

Aansluitend bij de toewijzingsregels van sociale huurwoningen vormt het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 647,19 / € 693,60) tot de liberalisatiegrens (€ 808,06) een geschikte huurcategorie. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 56.239 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 245.000 bereikbaar en huurwoningen van € 1.015 tot € € 1.180. Dit laatste komt overeen met woningen die vaak als middenhuur worden getypeerd, namelijk vanaf de liberalisatiegrens (€ 808,60) tot € 1.050. Overige woningen met een hogere huurprijs (meer dan € 1.180) of woningwaarde (meer dan € 245.000) zijn enkel bereikbaar voor hoge inkomens (of lagere inkomens met voldoende vermogen). Gegevens van deze huurcategorie zijn beschikbaar met de ondergrens € 1.050. Passende woningvoorraad voor lage inkomens circa 74% van omvang inkomensgroep In onderstaande tabel geven we de betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep weer en geven we een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse. Hieruit blijkt dat een relatief klein deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor lage inkomens. Voor de groep met een laag inkomen (11.080 huishoudens) zijn in totaal circa 8.145 woningen passend op basis van de huurprijs of WOZ-waarde. De passende woningvoorraad is hiermee circa 74% van de omvang van deze inkomensgroep.

In principe zijn er daarmee onvoldoende woningen om lage inkomens mee te kunnen voorzien. Dit is een eerste indicatie van woningschaarste voor lage inkomens. Voor midden- en hoge inkomens zijn er op basis van deze tabel voldoende passende woningen. Ondanks dat kan ook tot een hoger prijsniveau schaarste optreden. Hiervoor voeren we een verdere analyse van de dynamiek op de woningmarkt uit. Tabel 3: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse

8

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

Inkomensgroepen

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 25.475 / € 34.575) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625) Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239) Hoge inkomens (€ 56.239+) Totaal

Betaalbare klasse huur en koop Koop: tot € 150.000 Huur: tot € 725

Aantal huishoudens 2023 5.210

Passende Huurwoningen

Passende koopwoningen

4.445 (tot aftoppingsgrens, < € 647,19 / € 693,60)

75

Aandeel passende woningen

87%

Koop: € 150.000 - € 210.000 Huur: € 725 - € 1.015

5.870

2.935 (tot liberalisatiegrens, < € 808,06)

690

62%

Koop: € 210.000 - € 245.000 Huur: € 1.015 - € 1.180 Koop: € 245.000+ Huur: € 1.180+

1.550

1.580 (middenhuur, < € 1.050) 475 (dure huur, € 1.050+) 9.430*

2.230

246%

9.885

104%

9.945 22.570

12.875*

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Waalwijk (2023). Bewerking Stec Groep (2023). Afronding op vijftallen. *1% onbekend.

In alle kernen onvoldoende passende woningen voor lage inkomens Op gemeenteniveau zien we dat het aandeel passende woningen voor lage inkomens 74% is. Op kernniveau zien we in elke kern een passende woningvoorraad van onder 100%. Dat betekent dat er op basis van inkomensgroepen niet voldoende woningen zijn kijkend naar de WOZ-waarde. Het aandeel passende woningen voor lage inkomens is het laagst in Waspik (69%). In Waalwijk en Sprang-Capelle geldt 74% van de woningen passend zijn voor lage inkomens. Een overzicht van deze gegevens is te vinden in bijlage A.

3.2 Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in betaalbare segment Gemiddelde WOZ-waarde relatief laag in gemeente Waalwijk Wanneer we de gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in Waalwijk vergelijken met andere gemeenten in de regio Midden-Noord-Brabant zien we dat deze relatief laag ligt (€ 349.000). Alleen gemeente Dongen en Tilburg hebben een lager gemiddelde. De gemiddelde WOZ-waarde van de regio lag in 2022 op € 390.000. Vergeleken met 2021 is de gemiddelde WOZ-waarde van gemeente Waalwijk met ongeveer 9% gestegen. Vergeleken met 2019 zelfs bijna 25%. Volgens de gemeentelijke WOZ-gegevens van 2023 is de gemiddelde WOZ-waarde ongeveer € 346.500. Dit is licht gedaald ten opzichte van 2022. Ter vergelijking is het Nederlandse gemiddelde ongeveer € 368.700 in 2023. Figuur 1: Gemiddelde WOZ-waarde koopwoningen, 2022 € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €0

Bron: CBS (2023, cijfers 2022).

9

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

WOZ-waarde koopwoningvoorraad verschilt tussen kernen Op basis van de gemeentelijke WOZ-gegevens (2023) hebben we ook inzichtelijk gemaakt hoe de koopwoningvoorraad van de diverse kernen in de gemeente Waalwijk is opgedeeld naar WOZ-waardeklassen. Op gemeenteniveau geldt dat 23% van de koopwoningen een WOZ-waarde tot € 245.000 heeft en daarmee bereikbaar is voor lage- en middeninkomens. Verder heeft 39% een WOZ-waarde tussen € 245.000 en € 355.000 en heeft 38% van de koopwoningen een waarde boven de NHG-grens. De gemiddelde WOZwaarde ligt in 2023 op € 346.500. Op kernniveau zien we dat het aandeel koopwoningen dat bereikbaar is voor lage- en middeninkomens (op basis van WOZ-waarde) het hoogst is in Waalwijk (31%). In SprangCapelle (13%) en Waspik (9%) is dit aandeel beduidend lager. In de kern Waalwijk heeft ruim 32% van de koopwoningen een WOZ-waarde boven NHG. In Sprang-Capelle (47%) en Waspik (50%) liggen deze percentages hoger. De verdere verdeling is in te zien in bijlage B. Figuur 2: Verdeling koopwoningen naar WOZ-waardeklassen, 2023 Tot € 150.000 € 150.000 tot € 210.000 Gemeente Waalwijk 0%5%

17%

23%

16%

€ 210.000 tot € 245.000

38%

€ 245.000 tot € 300.000 € 300.000 tot € 355.000

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Meer dan € 355.000

Bron: WOZ-register gemeente Waalwijk (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

Hoge dynamiek in betaalbare koopsegment tot € 355.000 Ook de marktdynamiek geeft een inkijk in de krapte van bepaalde woningprijsklassen in de gemeente Waalwijk. Immers hoe hoger de dynamiek op de woningmarkt, hoe sneller woningen over het algemeen verkocht worden. We zien dat in de gemeente Waalwijk met name in het prijssegment tot € 355.000 (NHGgrens) de marktdynamiek hoog is. We zien dat het merendeel van de te koop staande/verkochte woningen een vraagprijs heeft van meer dan € 355.000 (54%). Ongeveer 7% wordt aangeboden of is verkocht voor een prijs tot € 245.000, wat bereikbaar is voor lage- en middeninkomens. Dit bevestigt het beeld dat het afgelopen jaar de druk op het betaalbare woningsegment hoog was. Een overzicht van de markt-dynamiek per kern is in te zien in bijlage C. Hierin is te zien dat 36% tot van de woningen worden aangeboden voor een prijs tot € 355.000 in Waalwijk en 25% in Sprang-Capelle. In Waspik is dit 6%. Tabel 4: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen, april 2023 Prijsklassen (€)

Te koop april 2023

Verkocht afgelopen jaar

Totaal te koop en verkocht

Aanbod / transactieratio* (%) WaalMiddenNoordNL wijk NoordBrabant Brabant Tot € 150K 0 0% 0 0% 1 0% 0% 0% 0% 19% € 150K tot € 210K 2 1% 16 3% 18 3% 13% 48% 19% 18% € 210K tot € 245K 5 2% 25 5% 30 4% 20% 17% 16% 20% € 245K tot € 300K 35 16% 102 21% 137 20% 34% 25% 23% 24% € 300K tot € 355K 36 16% 101 21% 137 20% 36% 31% 29% 27% Meer dan € 355K 141 64% 234 49% 375 54% 60% 68% 55% 51% Totaal 219 100% 478 100% 697 100% 46% 49% 44% 40% Bron: Funda (24 april 2023). Bewerking Stec Groep (2023). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent hogere dynamiek.

10

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

Hoge gemiddelde transactieprijzen en snelle verkooptijd van woningen Uit cijfers van de NVM blijkt dat de gemiddelde transactieprijs van een woning in de gemeente het afgelopen jaar op € 401.400 lag. Dit is beduidend hoger dan de gemiddelde WOZ-waarde van een koopwoning in 2022 in gemeente Waalwijk (€ 349.000). Ook relatief kleinere woningen zoals tussenwoningen hebben een gemiddelde transactieprijs die boven de betaalbaarheidsgrens voor lage- en middeninkomens (€ 245.000) ligt. Gemiddeld gezien werden woningen het afgelopen jaar binnen een maand verkocht (22 dagen). Het verschil tussen woningtypen is klein. Tussenwoningen zijn gemiddeld gezien iets sneller (20 dagen) verkocht dan appartementen (22/25 dagen) en vrijstaande woningen (26 dagen). Een overzicht van de gemiddelde transactieprijzen per kern is in te zien in bijlage D. Hieruit blijkt dat in bijna alle kernen de transactieprijs hoger is dan de gemeentelijke gemiddelde WOZ-waarde. SprangCapelle heeft gemiddeld de hoogste transactieprijs (bijna € 447.000) in het afgelopen jaar. Tabel 5: NVM-transactiegegevens, december 2021 – december 2022 Woningtypen

Transacties Transactieprijs

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement t/m 80 m2 Appartement vanaf 80 m2 Totaal

145 99 100 103 29 31 507

€ 319.000 € 361.400 € 444.200 € 556.700 € 243.300 € 408.200 € 401.400

Transactieprijs Woonopp. Perceelopp. Verkooptijd per m2 transacties transacties € 3.090 20 105 m² 140 m² € 3.110 21 117 m² 185 m² € 3.380 23 129 m² 277 m² € 3.670 26 150 m² 581 m² € 3.975 22 62 m² € 3.960 25 99 m² € 3.370 22 118 m² 282 m²

Bron: NVM (2022). Bewerking Stec Groep (2023). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.

Gemiddelde transactieprijs met 51% gestegen in afgelopen vijf jaar Uit vergelijking van de gemiddelde transactieprijs volgens de NVM-transactiegegevens met de gemiddelde transactieprijs uit eerdere jaren (CBS, 2022) blijkt dat deze sterk gestegen is. In 2018 bedroeg de gemiddelde transactieprijs € 265.000. In vijf jaar tijd (2018 t/m oktober 2022) is de gemiddelde transactieprijs gestegen met circa 50%. Figuur 3: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs, 2012-2022 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022*

Bron: CBS (2022, cijfers 2012-2021). NVM (2022). *De cijfers van 2022 zijn op basis van NVM-gegevens.

3.3 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe, ondanks stijging mutaties Gegevens van de actieve woningcorporatie in de gemeente Waalwijk, Casade geven inzicht in de dynamiek op de sociale huurwoningmarkt: dit geeft een beeld van de huidige krapte en hoe deze zich ontwikkelde in de afgelopen jaren.

11

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

Mutatiegraad is ongeveer gelijk gebleven sinds 2018 In 2018 bedroeg de gemeentelijke mutatiegraad (verhuizingen, aankopen en verkopen) 5,8%. Dit was iets terug gelopen in 2020 (5,1%). In 2022 kwam dit percentage weer op 5,8%. Op kernniveau valt op dat de mutatiegraad het hoogst was in 2022 in Waalwijk (8,4%). In Waspik lag dit het laagst met 4,8%. Aantal reacties per verhuring sterk toegenomen Wanneer we vervolgens kijken naar het aantal reacties per verhuring in gemeente Waalwijk, zien we dat dit in vijf jaar tijd fors is toegenomen. In 2018 waren er gemiddeld 56 reacties per verhuring. In 2022 was dit gemiddeld 184. Dat betekent een toename van 231%. De sterkste toename lag bij de huurwoningen tot de 2e aftoppingsgrens. Het aantal reacties was ten opzichte van 2018 verzesvoudigd. De gegevens per kern zijn te vinden in bijlage E. Hierin valt op dat de sterkste toename van reacties per verhuring in de kern Waalwijk was (274%). Figuur 4: Ontwikkeling reacties per verhuring gemeente Waalwijk 250 200

1e aftoppingsgrens

150

2e aftoppingsgrens

100

Liberalisatiegrens Middenhuur

50 0

Totaal 2018

2019

2020

2021

2022

Bron: Casade (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

Wachttijd met 25% toegenomen in de afgelopen vijf jaar De wachttijd is ook een belangrijke indicator voor krapte op de huurwoningmarkt. De wachttijd wordt geteld vanaf het moment van inschrijven tot het verkrijgen van de woning. Uit de gegevens blijkt dat de wachttijd in de gemeente met 25% is toegenomen ten opzichte van 2018. Waar woningzoekenden in 2018 bijna 74 maanden moesten wachten, was dat in 2022 ongeveer 92 maanden. De wachttijd is vooral hoog in de kern Sprang-Capelle. In de kern Waspik is de wachttijd het sterkst toegenomen (+48%). Figuur 6: Wachttijd in maanden, 2018-2022 200 150

Waalwijk Sprang-Capelle

100

Waspik

50 0

Gemeente Waalwijk 2018

2019

2020

2021

2022

Bron: Casade (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

Zoektijd meer dan verdubbeld in de afgelopen vijf jaar De zoektijd wordt gemeten vanaf het moment van eerste reactie tot het toegewezen krijgen van een woning. Wanneer de zoektijd toeneemt wijst dit erop dat het lastiger is geworden om een woning te krijgen. De gemiddelde zoektijd in gemeente Waalwijk was in 2018 4,5 maanden. In 2022 was dit

12

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

toegenomen tot 14,5 maanden (+219%). Absoluut gezien is de zoektijd in de kern Sprang-Capelle het hoogst. In 2022 zochten mensen gemiddeld 32 maanden naar een huurwoning. Figuur 5: Zoektijd in maanden, 2018-2022 35 30 25

Waalwijk

20

Sprang-Capelle

15

Waspik

10

Gemeente Waalwijk

5 0

2018

2019

2020

2021

2022

Bron: Casade (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

3.4 Demografische ontwikkelingen zorgen voor extra druk op woningmarkt Positief buitenlands migratiesaldo grootste drijver van bevolkingsgroei De historische demografische ontwikkeling van de gemeente Waalwijk laat zien dat er sinds 2012 elk jaar een toename van het aantal inwoners is. Met name het buitenlands migratiesaldo draagt hieraan bij. Bovendien is het saldo binnenlandse verhuizingen overwegend positief in de afgelopen jaren. Het valt ook op dat de natuurlijke groei jaarlijks wisselt. Deze heeft geen sterke invloed op het aantal inwoners in de gemeente de afgelopen jaren. Op kernniveau zien we dat de meeste kernen een positief migratiesaldo kenden in de periode 2018-2022. Opvallend hierin is het relatief hoge positieve buitenlandse migratiesaldo van de kern Waalwijk. Een overzicht van de migratiesaldi van de kernen is in te zien in bijlage F. Figuur 6: Demografiemodel Waalwijk, 2012-2022 800

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

600 400

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

200

Buitenlandse migratie (saldo)

0 -200 -400

Totaal personen 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Bron: CBS (2021, cijfers 2012-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Jongeren trekken vaker weg, gezinnen vestigen zich Het migratiesaldo heeft een overwegende positieve invloed op de bevolkingsontwikkeling van Waalwijk. Uitgesplitst naar leeftijden zien we dat dit saldo bijna voor alle leeftijdsgroepen positief is. Enkel de leeftijdsgroep 15-24 jaar trekt vaker weg uit de gemeente. Dit zijn vaak studenten die het ouderlijk huis verlaten. Het migratiesaldo is daarentegen juist het positiefst voor personen tussen de 25 en 40 jaar. Het positieve migratiesaldo zorgt voor een toenemende druk op de woningmarkt. Er zijn immers meer huishoudens die concurreren bij beschikbare woningen. Dit kan mogelijk leiden tot verdringingseffecten van de eigen inwoners.

13

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

Figuur 7: Binnenlandse verhuizingen naar leeftijdsklassen, 2018-2022 4.500 3.500 2.500 1.500 500 -500 -1.500 -2.500 -3.500 -4.500

Gevestigd Vertrokken Saldo

<15 jaar

15-25 jaar

25-40 jaar

40-55 jaar

55-70 jaar

> 70 jaar

Bron: CBS (2022, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Sprang-Capelle trekt de meeste binnengemeentelijke verhuizingen aan Wanneer we ons vervolgens richten op de interne verhuisdynamiek van de gemeente Waalwijk zien we dat met name Waalwijk een negatief binnengemeentelijk migratiesaldo kent. Dit komt met name door een grote aantrekkingskracht van Sprang-Capelle. Er verhuizen meer mensen binnen de gemeente naar Sprang-Capelle vanuit de kern Waalwijk dan andersom. Dit komt onder meer door de uitleglocatie Landgoed Driessen, die wordt toegerekend aan de kern Sprang-Capelle. Figuur 8: Binnengemeentelijk migratiesaldo, 2018-2020 -150

-100

-50

0

50

100

150

Sprang-Capelle Waalwijk Waspik

Sprang-Capelle

Waalwijk

Waspik

Bron: BRP-register gemeente Waalwijk (2022, cijfers 2018-2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Zowel Sprang-Capelle als Waspik sterke interne verhuisdynamiek met Waalwijk Op basis van de BRP-gegevens van de gemeente kunnen we ook inzien hoe sterk de interne verhuisdynamiek per kern is en met welke andere kernen er relatief veel verhuizingen plaats vinden. Wat opvalt is dat de kernen Sprang-Capelle en Waspik de sterkste verhuisdynamiek hebben met Waalwijk. Ook valt op dat er meer verhuizingen van Sprang-Capelle naar Waalwijk dan binnen de eigen kern plaatsvinden. In Waspik verhuist iets meer dan de helft binnen de kern. In de kern Waalwijk is dit 85%. Slechts 15% is in de jaren 2018-2020 binnengemeentelijk naar een andere kern verhuist. Tabel 6: Uitgaande verhuizingen per kern, 2018-2020 Uitgaande verhuizingen*

Sprang-Capelle

Waalwijk

Waspik

Sprang-Capelle

32%

60%

8%

Waspik

20%

27%

52%

Waalwijk

13%

85%

Bron: BRP-register gemeente Waalwijk (2022, cijfers 2018-2020). Bewerking Stec Groep (2023). *Verticaal herkomst, horizontaal vestiging.

2%

14

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

Aantal huishoudens neemt naar verwachting toe, met +2.125 tot 2033 en met +3.040 tot 2043 De verwachte huishoudensontwikkeling is van belang om inzicht te krijgen in de toekomstige druk op de woningmarkt. Uitgesplitst naar vijf doelgroepen zien we dat met name het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar toeneemt. In totaal verwachten we een toename van +24% tot 2033 en +36% tot 2043 in deze doelgroep. Tegelijkertijd neem het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar naar verwachting juist af. In totaal zien we dat het aantal huishoudens in de prognose van gemeente Waalwijk toeneemt van 22.570 in 2023 tot 24.695 in 2033 (+2.125) en 25.610 in 2043 (+3.040). Dit duidt erop dat de aantrekkingskracht van de gemeente Waalwijk van buiten de gemeente hoog blijft en huishoudensverdunning doorzet. Een toenemende huishoudensomvang, en dus verwachte woningvraag, kan de druk vergroten op de woningmarkt. Uitgesplitst naar kernen verwachten we met name een positieve huishoudensontwikkeling in Sprang-Capelle. Tot 2033 zien we een ontwikkeling van +1.135 huishoudens terug. Dit is meer dan de helft van de gehele huishoudensontwikkeling van de gemeente Waalwijk. Verdere cijfers over huishoudensontwikkeling per kern zijn te vinden in bijlage G. Tabel 7: Huishoudensontwikkeling gemeente Waalwijk, 2023-2043 Doelgroep

2023

2033

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Overig Totaal

2.555 7.590 5.745 6.600 80 22.570

2.300 8.205 5.950 8.170 80 24.695

Ontw. 20232033 -255 (-10%) +615 (+8%) +200 (+4%) +1.565 (+24%) 0 (0%) +2.125 (+9%)

2043 2.065 8.685 5.795 8.985 85 25.610

Ontw. 2033-2043 -235 (-10%) +480 (+6%) -150 (-3%) +815 (+10%) +5 (+9%) +915 (+4%)

Ontw. 2023-2043 -495 (-19%) +1.095 (+14%) +50 (+1%) +2.380 (+36%) +5 (+9%) +3.040 (+13%)

Bron: Primos (2022). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Huishoudenstoename vindt naar verwachting met name plaats onder lage inkomens Tussen 2023 en 2033 neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen naar verwachting het sterkst toe. Dit komt met name door de verwachte vergrijzing in de gemeente Waalwijk. Dit kan ervoor zorgen dat de woningdruk in het betaalbare segment relatief groot zal zijn. Met name in kernen waar vergrijzing naar verwachting sterker optreedt, verwachten we ook een sterkere ontwikkeling van het aandeel lage inkomens. De uitwerking hiervan op de woningmarkt is echter ook mede afhankelijk van andere woningmarktontwikkelingen die zich de volgende jaren zullen voordoen. Aangezien dit deels onzeker is, is het belangrijk demografische- en woningmarktontwikkelingen goed te blijven monitoren. Tabel 8: Ontwikkeling inkomensgroepen gemeente Waalwijk, 2023-2033 Inkomensgroep Laag inkomen met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag (secundaire doelgroep) Middeninkomens Hoge inkomens Totaal

Inkomensgrenzen Tot € 25.475 / € 34.575 € 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625 € 44.035 / € 48.625 tot € 56.239 € 56.239+

2023

2033

Ontw. 2023-2033

5.210 (23,1%)

5.965 (24,4%)

+755 (+15%)

5.870 (26%)

6.650 (26,9%)

+785 (+13%)

1.550 (7,1%)

1.630 (6,6%)

+80 (+5%)

9.945 (44,1%)

10.450 (42,3%)

+505 (+5%)

22.570 (100%)

24.695 (100%)

Bron: Primos (2022), WoOn2021, LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

+2.125 (+9%)

15

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

Bijlage: analyses op kernniveau A. Indeling naar kernen

Bron: CBS-wijkenindeling gemeente Waalwijk (2023). 00 = Wijk 00 Waalwijk, 01 = Wijk 01 Sprang-Capelle, 02 = Wijk 02 Waspik.

B. Betaalbaarheid woningvoorraad, 2023 Huishoudens met een laag inkomen*

Kern Sprang-Capelle Waalwijk Waspik

2.545 7.605 950

Passende huurwoningen

180 650 30

Passende koopwoningen

1.020 3.850 316

Passende woningen

1.200 4.500 346

Aandeel passend

47% 59% 36%

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Waalwijk (2023). Bewerking Stec Groep (2023). *Dit omvat zowel lage inkomens met passend toewijzen als lage inkomens zonder passend toewijzen.

C. WOZ-waarde koopwoningen, 2023 Sprang-Capelle 2% 10% Waalwijk

18%

7%

23%

Waspik 2% 7%

20%

0%

10%

20%

23% 26%

12%

40%

€ 150.000 tot € 210.000 € 210.000 tot € 245.000

32%

21% 30%

Tot € 150.000

47%

€ 245.000 tot € 300.000 € 300.000 tot € 355.000

50% 50%

60%

70%

Bron: WOZ-register gemeente Waalwijk (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

80%

90%

100%

Meer dan € 355.000

16

Schaarsteonderzoek Waalwijk (22.244)

D. Marktdynamiek op basis van aanbodgegevens, maart 2023 Aangeboden / verkocht tot € 300.000 t.o.v. totaal

Kern Sprang-Capelle Waalwijk Waspik

Aangeboden / verkocht Aanbod / transactieratio tot € 355.000 t.o.v. tot € 355.000 totaal 18% 41% 25% 33% 50% 36% 0% 30% 6%

Aanbod / transactieratio tot € 300.000

25% 30% 6%

Bron: Funda.nl (maart 2023). Bewerking Stec Groep (2023).

E. Marktdynamiek op basis van transactiegegevens, december 2021 – december 2022 Kern

Transacties

Sprang-Capelle Waalwijk Waspik

Gemiddelde transactieprijs 144 328 35

Gemiddelde transactieprijs per m2

€ 446.600 € 378.200 € 432.400

€ 3.470 € 3.330 € 3.365

Bron: NVM (december 2022). Bewerking Stec Groep (2023). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.

F. Reacties per verhuring, 2018-2022 Kern Sprang-Capelle Waalwijk Waspik Gemeente

2018

77 49 61 56

2019

149 98 95 108

2020

198 140 173 153

2021

195 170 212 178

2022

185 183 200 184

2018 - 2022 + 140% + 274% + 230% + 231%

Bron: Casade (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

G. Migratiesaldo, 2018-2022 1.050 900 750 600 450 300 150 0 -150

Sprang-Capelle Saldo binnenlands

Waalwijk Saldo buitenlands

Waspik Saldo binnegemeentelijk

Bron: BRP-register gemeente Waalwijk (2022, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

H. Huishoudensontwikkeling, 2023-2043 Kern Sprang-Capelle Waalwijk Waspik

2023

2033 5.955 14.440 2.175

Ontw. 2023-2033 7.095 15.340 2.265

+1.135 (+19%) +900 (+6%) +90 (+4%)

Bron: Primos (2022). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

2043 7.835 15.490 2.285

Ontw. 2033-2043 +745 (+10%) +150 (+1%) +2.285 (+1%)

Ontw. 20232043 +1.880 (+32%) +1.050 (+7%) +110 (+5%)