Bijlage 1 - Notitie beeld woningbehoefte en inzet instrumenten Ww

Notitie Datum Aan wie Behandeld door Dossiernummer

: 31-7-2025 : Aan : S. Brooijmans : 59543

Onderwerp: Beeld woningbehoefte en inzet instrumenten Toelichting collegevoorstelcorsa collegevoorstelprefill

Aanleiding In oktober 2023 heeft er besluitvorming plaatsgevonden over het verlengen en uitbreiden van de opkoopbescherming. Daarbij hoorde een actualisatie van het schaarsteonderzoek. In een motie is toen gevraagd om het schaarsteonderzoek in een breder perspectief te plaatsen. Aspecten die daarbij bijvoorbeeld genoemd werden waren: het algehele woningtekort, de beschikbaarheid van sociale huurwoningen, scheefwonen, de nieuwbouwprogrammering en landelijke afspraken zoals richtlijnen voor betaalbaarheid. Op die manier ontstaat een beter beeld over in hoeverre we de juiste dingen aan het doen zijn: zowel als het gaat over de nieuwbouwprogrammering als over de instrumenten die we inzetten. Om antwoord te geven op de gestelde vragen, moeten we verschillende informatiebronnen koppelen. In de eerste plaats het “Woningmarktonderzoek Waalwijk” dat Stec in 2024 en 2025 heeft uitgevoerd naar aanleiding van de motie. Vervolgens de “Update toekomstverkenning Hart van Brabant” van In.Fact.Research uit 2024 waarin een doorrekening gemaakt is van de woningbehoefte in verschillende segmenten en in verschillende scenario’s. En tot slot combineren we dit met informatie die we weten over de nieuwbouwplannen voor de komende jaren (tot en met 2030). Bij deze nieuwbouwprogrammering zullen we tijdens een informatieavond in oktober van dit jaar nog nader met u stilstaan.

In deze memo beperken we ons daarom tot de benodigde informatie om tot beantwoording van de vragen te komen en zoomen we in op het woningtekort en de woningbehoefte, de nieuwbouwprogrammering en de inzet van instrumenten.

Woningtekort en woningbehoefte in verschillende prijssegmenten Woningtekort Zowel het onderzoek van de Stec-groep als van In.Fact.Research geven een beeld van het woningtekort en de behoefte naar de toekomst toe. Hanteren we de landelijke definitie, dan bedraagt het woningtekort 900 woningen. Daarbij wordt uitgegaan van iedereen die 25 jaar of ouder is en die in een onzelfstandige woning woont of onderdeel is van een ander huishouden. De totale opgave om woningen toe te voegen is groter dan enkel het woningtekort. Door de huishoudensgroei komen er immers ook huishoudens bij. De provinciale woningbouwprognose houdt met beide factoren rekening: de groei van het aantal huishoudens en het inlopen van het woningtekort. In de rapportage van In.Fact.Research worden telkens drie varianten doorgerekend: - Een variant uitgaande van de provinciale huishoudensprognose - Een variant uitgaande van de SRBT Woondeal (cijfers van het rijk die beschikbaar gesteld werden ca. een half jaar voordat de nieuwe woningbouwprognose van de provincie uitkwam) - Een variant uitgaande van de provinciale woningbouwprognose (de ‘woonbehoefte-variant’) We richten ons als gemeente in principe op de provinciale woningbouwprognose (de ‘woonbehoefte-variant’), omdat deze rekening houdt met het inlopen van het woningtekort en recenter is dan de woondeal-variant.

Pagina 1 van 8

De ‘woonbehoefte-variant’ van In.Fact.Research laat voor de periode 2022 tot 2030 een totale woningbehoefte zien van 2.235 woningen. Als we daar het aantal woningen vanaf halen dat in de jaren 2022 tot en met 2024 reeds gerealiseerd is, dan houden we nog een opgave van 1.815 over. Houden we rekening met de opgave tot en met 2030, dan moeten we opgave met ca. 250 woningen verhogen en is er dus nog een opgave van 2.065 woningen1. In het najaar van 2024 is de woningbouwopgave in de SRBT-woondeal nog herijkt en vastgesteld voor de periode 2024 tot en met 2030. Daarin is voor de gemeente Waalwijk een minimale opgave opgenomen van 2.010 woningen. Dit sluit op hoofdlijnen dus aan bij de berekening die In.Fact.Research eerder in 2024 ook maakte. Daarmee kunnen we concluderen dat er voor de gemeente Waalwijk een minimale opgave is voor de periode 2024 tot en met 2030 om 2.010 tot 2.065 woningen toe te voegen. Daarmee spelen we dan zowel in op de huishoudensgroei als op het inlopen van het woningtekort.

Woningbehoefte in verschillende prijssegmenten In.Fact.Research heeft vervolgens berekeningen gemaakt voor de ontwikkeling van inkomensgroepen2. Dat geeft voor de ‘woonbehoefte-variant’ samengevat het volgende beeld: Inkomensgroepen Doelgroep sociale huur tot en met passend toewijzen (de ‘primaire’ doelgroep)3 Doelgroep sociale huur boven passend toewijzen (de ‘secundaire’ doelgroep) Middeninkomens Hoge inkomens TOTAAL

Verwachte ontwikkeling 2022-2030 635

% 28,5%

590

26,5%

535 470 2.230

24,0% 21,0% 100%

De stijging van de secundaire doelgroep komt met name voort uit de sterke groei van alleenstaande ouderen. Na pensionering hebben zij een daling van het belastbaar jaarinkomen en behoren op basis daarvan in vaak in de secundaire doelgroep. Tegelijkertijd woont een aanzienlijk aandeel van hen in een koopwoning en hebben zij veelal vermogen in de vorm van een (grotendeels) afgeloste eigen woning. De verhuisgeneigdheid onder senioren is bovendien relatief laag en wordt lager naarmate mensen ouder worden. Dit blijkt ook uit het onderzoek van de Stecgroep. Een aanzienlijk deel van deze groep zal daarom uiteindelijk niet naar de sociale huur verhuizen en de groei van de secundaire doelgroep zal dus in de praktijk vaak niet direct ook een toenemende vraag in de sociale huur opleveren. In.Fact.Research heeft vervolgens een berekening gemaakt van de woningbehoefte naar verschillende prijsklassen op basis van constante woonpatronen. Voor Waalwijk geeft dat samengevat het volgende beeld: Woningtype Koop betaalbaar Koop duur Particuliere huur Corporatie huur Onzelfstandig

Verwachte ontwikkeling 2022-2030 765 655 185 475 160

% 34,2% 29,2% 8,3% 21,2% 7,1%

1 In regionale afspraken wordt de periode tot en met 2030 gehanteerd. Helaas is In.Fact.Research uitgegaan van de periode tot

2030. Dit is vanuit de gemeente Waalwijk meermaals aangegeven, maar werd door de overige gemeenten niet als zodanige belemmering gezien dat het onderzoek daarop aangepast moest worden. 2 Uitgaande van een koopkrachtgroei van gemiddeld 0,3% per jaar voor de periode 2022 tot 2030 3 De primaire doelgroep is vrij vertaald de doelgroep die in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Woningcorporaties moeten het overgrote merendeel (85%) van hun woningen aan deze doelgroep toewijzen. De secundaire doelgroep mag op basis van inkomen wel bij een corporatie huren, maar komen niet in aanmerking voor huurtoeslag.

Pagina 2 van 8

TOTAAL

2.240

100%

Een aantal aandachtspunten en aannames zijn hier van belang: 1. In de berekening van In.Fact.Research worden sociale huurwoningen voor een gedeelte ook gerealiseerd in de particuliere huur (185 woningen). Dit verklaart dat de opgave in het realiseren van corporatie huur bij hen uitkomt op 475 woningen en dus lager is dan de daadwerkelijke groei van de doelgroep tot en met passend toewijzen (de ‘primaire’ doelgroep voor corporaties). Het is de vraag of dit in de praktijk ook gaat gebeuren, met name nu de definitie van sociale huur zoals die in de Wet versterking regie volkshuisvesting wordt vastgelegd, vereist dat sociale huurwoningen een instandhoudingstermijn hebben van minimaal 25 jaar, waardoor veel particuliere verhuurders dit niet willen oppakken. We gaan er dus voor de gemeente Waalwijk beleidsmatig vanuit dat de opgave voor woningcorporaties hoger ligt en meer in de buurt zal liggen van de groei van de primaire doelgroep. Hanteren we 30% van de meest recente woondealafspraken, dan komen we op 603 sociale huurwoningen. Dit aantal wordt beleidsmatig gehanteerd. 2. Uit het onderzoek van de Stec-groep komt naar voren dat er ca. 1.315 huishoudens ‘goedkoop scheefwonen’. Bij de huishoudens met een middeninkomen woont 23% in een sociale huurwoning en bij de huishoudens met een hoog inkomen is dat 7%.

Tegelijkertijd zijn de doorstroommogelijkheden voor met name de middeninkomens zeer beperkt op dit moment. Het is daarom belangrijk om naast de aandacht voor het realiseren van voldoende sociale huur, ook alert te blijven op het realiseren van voldoende middeldure woningen en dan met name betaalbare koopwoningen, zodat scheefhuurders eerder in de gelegenheid komen om de overstap te maken naar een koopwoning. 3. De Stec-groep heeft een beeld gegeven van leegstand. Daaruit bleek dat er in totaal op 690 adressen leegstand was. Een groot deel daarvan betreft frictieleegstand. De structurele leegstand zou ongeveer 195 adressen bevatten. Inmiddels is er nader onderzoek gedaan naar de structurele leegstand in de gemeente Waalwijk4. Hieruit blijkt aan de hand van de WOZ-gegevens van de gemeente Waalwijk dat er 106 panden structureel leeg staan (0,47% van de woningmarkt). Deze 106 panden zijn door medewerkers van belastingen allemaal aangeschreven. Daardoor is inmiddels van 56 panden bekend waarom deze leeg staan. De meest voorkomende redenen zijn: er wordt grootschalig verbouwd (fysieke ingrepen), langdurige tijdelijke leegstand vanwege de overgang naar een nieuwe woning (bij bijvoorbeeld intensieve renovatie), het pand dient als tweede huis of eigenaren hebben elders een tweede woning waar zij een groot deel van het jaar verblijven.

Van de 106 panden die structureel leeg staan is er in 38 gevallen geen respons op de aanschrijvingen en in 12 gevallen is de reden van leegstand onduidelijk (totaal 50 woningen wat neerkomt op 0,22% van de woningmarkt). 4. Er wordt in de berekeningen van In.Fact.Research uitgegaan dat actuele woonpatronen hetzelfde blijven. Bijvoorbeeld: tweepersoonshuishoudens wonen vaak in grondgebonden woningen en we gaan er vanuit dat dat zo blijft. In hoeverre dit daadwerkelijk stabiel zal blijven is niet met zekerheid te zeggen. 5. De actuele woonpatronen spelen ook breder een rol, namelijk dat er vanuit gegaan wordt dat ook de relatieve marktpositie van gemeenten gelijk blijft. Bijvoorbeeld: als gemeenten nu vooral gezinnen en middeninkomens aantrekken, dan blijft dat ook in de toekomst zo. In de huidige beleidscontext is het echter zeer de vraag of dit zo blijft. Gemeenten moeten regionale afspraken gaan maken over de huisvesting van urgentiegroepen, waarbij evenredigheid een belangrijke rol speelt. En vanuit rijksbeleid worden regels gesteld over de ontwikkeling van betaalbare woningen en specifiek ook sociale huurwoningen. Op die manier wordt voorkomen dat de verschillen tussen gemeenten steeds groter worden. Dit heeft tot gevolg dat regionale patronen heel langzaam zullen gaan verschuiven.

Er zijn gemeenten waar, bij constante woonpatronen, de vraag naar betaalbare woningen relatief klein is en die vanuit evenredigheid daarin een extra stap moeten gaan zetten. Andersom geldt, met name voor de gemeente Tilburg, dat zij vanuit evenredigheid juist een stap minder zouden moeten zetten als het gaat om de realisatie van sociale huur.

4 Structural housing vacancy in the municipality of Waalwijk, Kane de Bresser, juni 2025

Pagina 3 van 8

In.Fact.Research heeft per gemeente onderzocht welke verschillen er zijn tussen de berekening van de behoefte op basis van constante woonpatronen en de uitkomst als uitgegaan wordt van beleidsmatige ontwikkelingen5. Uitgaande van een behoefte van 603 sociale huurwoningen, sluit dit voor Waalwijk reeds op elkaar aan. Hieruit kunnen we concluderen dat de regionale afspraak over nieuwbouw (30% sociale huur, 40% middelduur segment en 30% duur segment) aansluit bij de ontwikkeling zoals we die als gemeente ook door zouden maken, ook als er geen landelijke of regionale afspraken zouden zijn.

5 Update toekomstverkenning Hart van Brabant, tabel 3-13 op pagina 21

Pagina 4 van 8

Nieuwbouw in de plannen De opgaven die hierboven beschreven zijn aan de hand van de uitgevoerde onderzoeken, kunnen heel kort samengevat worden: - Van 2024 tot en met 2030 is er een minimale opgave om 2.010 tot 2.065 woningen toe te voegen. - Een verdeling van 30% - 40% - 30% is passend bij de gemeente Waalwijk. Dat zou betekenen 603 tot 620 sociale huurwoningen, 804 tot 826 middeldure woningen (huur en koop) en 603 tot 620 dure woningen. In 2024 zijn 250 woningen toegevoegd. Halen we de onttrekkingen (sloop en overige onttrekkingen) er vanaf, dan komen we uit op netto 170 woningen in 2024 in de volgende prijsklassen: - 80 sociale huurwoningen - 22 betaalbare koopwoningen - 68 dure koopwoningen Voor de jaren 2025 tot en met 2030 hebben we in totaal 2402 woningen in de pijplijn zitten, verdeeld naar de volgende prijsklassen: - 722 sociale huurwoningen - 908 middeldure woningen (225 middeldure huurwoningen en 683 betaalbare koopwoningen) - 772 dure koop- en huurwoningen Daarmee sluiten we op hoofdlijnen goed aan bij de verwachte behoefte zoals die in de verschillende onderzoeken beschreven is. Aandachtspunten bij deze paragraaf: 1. We zijn uitgegaan van de meest actuele gegevens op 31 juli 2025. Deze gegevens veranderen wekelijks, bijvoorbeeld omdat er nieuwe projecten bijkomen of projecten worden opgeleverd. 2.

De sociale huurwoningen in de projecten Slachthuisterrein en Gedempte Haven zijn meegenomen in het totaalaantal sociale huurwoningen. Voor de projecten De Nieuwe Hoven en Torenstraat zijn geen sociale huurwoningen meegenomen. 3. Met het vallen van het kabinet is de voorgenomen huurbevriezing vooralsnog van de baan. Mocht dit in de toekomst toch door het nieuwe kabinet ingezet worden, dan heeft dat nadrukkelijk gevolgen voor het aantal sociale huurwoningen dat gebouwd kan worden.

Pagina 5 van 8

Inzet van instrumenten Instrumenten gericht op het realiseren en versnellen van nieuwbouw: De instrumenten worden uitgebreid beschreven in de rapportages van Stec. In deze memo staat dus enkel een beperkte toelichting en benoemen we eventueel de meest in het oog springende aandachtspunten. Met kleuren geven we aan in hoeverre we een instrument op dit moment al inzetten (groen), in hoeverre we een instrument in willen gaan zetten of onderzoeken (blauw) en instrumenten waar we adviseren om deze (op dit moment) niet in te zetten (rood). Bij de instrumenten waar we adviseren om deze in te gaan zetten of te onderzoeken, geven we aan wanneer we dit op willen pakken. Categorie Doorbouwen en versnellen

Instrumenten Voldoende harde plannen

Parallel plannen in ontwikkelingsprocessen

Inzetten op standaardisatie in de bouw, fabrieksbouw Werken met realisatieplichten in overeenkomsten

Samenwerken op (regionale) versnellingstafels Betaalbaar bouwen en houden

Sturen op betaalbaarheid in programmering Benutten mogelijkheden omgevingsplan, zoals vastleggen percentages voor woningbouwcategorieën en opnemen van restricties voor uiten aanbouwen Instellen vereveningsfonds

Toewijzing / voorrang voor specifieke doelgroepen

Grondbeleid

Aandachtspunten In 2024 zijn er netto 170 woningen toegevoegd. Op dit moment hebben we ca. 400 woningen in aanbouw staan en ca. 1100 in harde plannen (nog niet in aanbouw). Dus totaal ca. 1670 woningen in harde plannen (ca. 83% van de opgave 2024 t/m 2030). In ontwikkelprocessen doen we gelijktijdig wat kan, en volgtijdig wat moet. Bij projecten met een externe ontwikkelende partij, heeft die partij uiteraard een grote invloed op de keuzes om bepaalde stappen gelijktijdig te zetten. We zien dat, mede veroorzaakt door de strenge stikstofregels, steeds vaker door ontwikkelende partijen gekozen wordt voor fabrieksbouw. Vooralsnog is gemeentelijke actie op dit onderdeel daarom niet nodig. Het huidige economische klimaat is momenteel niet belemmerend in de realisatie, maar onvoorziene omstandigheden leiden soms wel tot vertraging, zoals de besluitvorming rondom stikstof en problemen met netcongestie. Dergelijke onvoorziene omstandigheden zijn ook niet op te lossen met een realisatieplicht. Er is een regionale versnellingstafel.

Planning

We gaan onderzoeken in hoeverre een lokale of subregionale versnellingstafel meerwaarde kan hebben. Bij de monitoring van het woningbouwprogramma en bij de advisering bij projecten is er specifieke aandacht voor het aandeel betaalbare woningen en daarbinnen specifiek sociale huur. We spreken woningbouwcategorieën nu anterieur af, maar zullen onderzoeken of het vastleggen in omgevingsplannen effectiever is. Restricties voor uit- en aanbouwen zullen we onderzoeken in geval van goedkope koop in toekomstige nieuwbouwplannen (zodat die ook goedkoop blijft).

2026

We zijn van mening dat dit een waardevolle aanvulling in het instrumentarium kan zijn, omdat het de mogelijkheden om sociale huur te realiseren vergroot. We zijn samen met de gemeente Dongen de randvoorwaarden nader in beeld aan het brengen. Er is regionaal onderzoek gedaan naar het toewijzen aan bepaalde doelgroepen (mensen met binding en vitale beroepsgroepen). Hieruit blijkt dat meer dan de helft van de betaalbare woningen (sociale huur en betaalbare koop) reeds naar inwoners met een binding gaan. Dit blijkt ook uit het onderzoek van de Stec-groep. Middels een raadsinformatiebrief is de gemeenteraad hierover geïnformeerd. Afhankelijk van het financiële én maatschappelijke rendement van een ontwikkeling wordt gekozen voor een actief of voor een facilitair grondbeleid.

2025

2026 2026

Pagina 6 van 8

Zelfbewoningsplicht

Financieringsconstructies zoals KoopGarant en de Starterslening

Nemen we voor betaalbare woningen doorgaans op in de anterieure overeenkomst. Nemen we voor betaalbare woningen doorgaans op in de anterieure overeenkomst. Anterieure overeenkomsten worden gesloten tussen gemeente en een initiatiefnemer. Het is een privaatrechtelijke afspraak die ruimte biedt voor maatwerk en onderhandeling tussen de partijen. Daar waar mogelijk wordt dit instrument door de gemeente al ingezet. Casade heeft in het verleden KoopGarant toegepast en heeft nog 96 woningen in die constructie. Als gemeente verstrekken we de starterslening.

Aandeel nultredenwoningen opnemen in programmering

We gaan onderzoeken in hoeverre we als gemeente daar waar we eigen grond hebben en goedkope koopwoningen willen laten realiseren, we KoopGarant als voorwaarde willen hanteren. Voor de periode 2025 t/m 2029 zitten er meer dan 1.300 nultredenwoningen in de programmering. Tijdens de raadsinformatie-bijeenkomst in oktober zullen we hier ook bij stil staan.

Antispeculatiebeding Anterieure overeenkomst

Bevorderen van doorstroming van ouderen

2026

Voorgestelde acties: 1. We stellen een vereveningsfonds sociale huur in. Daarvoor inventariseren we juridische en financiële randvoorwaarden en leggen kaders voor ter besluitvorming. 2. We onderzoeken de noodzaak van het vastleggen van restricties t.a.v. aan- en uitbouwen in het omgevingsplan bij goedkope koopwoningen in de toekomst. 3. We gaan na in hoeverre een lokale of subregionale versnellingstafel meerwaarde kan hebben aanvullend op de reeds bestaande regionale versnellingstafel. 4. We onderzoeken in hoeverre het vastleggen van woningbouwcategorieën in omgevingsplannen effectiever is dan het anterieur vastleggen ervan. 5. We gaan na in hoeverre we als gemeente, daar waar we eigen gronden ontwikkelen en goedkope koopwoningen willen laten realiseren, KoopGarant als voorwaarde kunnen en willen hanteren. Instrumenten gericht op de bestaande voorraad: De juiste dingen doen is meer dan een goede nieuwbouwprogrammering. Het overgrote merendeel van de woningmarkt staat er al en het is dus ook van belang hoe we met die voorraad omgaan. Ook hiervoor zijn verschillende instrumenten beschreven. Het gaat daarbij niet alleen over het bereikbaar maken van woningen voor de juiste doelgroepen, maar ook het optimaal benutten van de bestaande voorraad en mogelijk op die manier woningen toevoegen. Categorie Betaalbaar houden

Bevorderen van doorstroming van ouderen

Instrumenten Toewijzing voor specifieke doelgroepen Opkoopbescherming

Starterslening Voorrang voor ouderen die doorstromen naar ouderenwoning

Aandachtspunten Zie toelichting bij dit punt in de vorige tabel.

Planning

Er zijn de afgelopen jaren minder bestaande koopwoningen opgekocht door investeerders. Dit komt enerzijds door de opkoopbescherming, maar vermoedelijk deels ook door gewijzigde marktomstandigheden. Dit is gunstig voor starters die de koopwoningmarkt willen betreden. De huidige regeling loopt in principe door tot het najaar van 2027 (4 jaar). Als de situatie op de woningmarkt doorzet zoals dat nu is, stellen we voor om dan de regeling in te trekken. Als het rijk eerder beslist om de wettelijke regeling in te trekken, vervalt ook de regeling in de gemeente Waalwijk eerder. Als gemeente verstrekken we de Starterslening. Casade heeft een doorstroompilot lopen, om oudere bewoners in de sociale huur te ondersteunen als zij een verhuiswens hebben. Voor de koopsector is een dergelijke regeling lastig, omdat we als overheid op dat

Pagina 7 van 8

Bewustwordingscampagne

Beter benutten bestaande voorraad

Inzetten op woningdelen, woningsplitsing, transformatie, optoppen, (pre)mantelzorg

Leegstaande woningen beter in beeld brengen

moment geen invloed hebben op het versneld bieden van een alternatief aanbod. Binnen het platform Oog voor Elkaar (bestaande uit senioren/vertegenwoordigers van de ouderenbonden) wordt in samenwerking met Senioren Brabant-Zeeland ingezet op een bewustwordingscampagne genaamd ‘Senioren zelf aan Zet’. Inzet hierbij is bewustwording creëren en informatie verschaffen over de woonmogelijkheden in de nabije toekomst in combinatie met de opgave om langer zelfstandig (verantwoord) te kunnen blijven wonen. Woningsplitsing, transformatie en (pre)mantelzorg staan we als gemeente al langer toe. Casade heeft de mogelijkheden van optoppen voor haar bezit nader onderzocht. Daaruit blijkt dat de kansen zeer gering zijn: zowel bij oudere als bij nieuwere complexen is de constructie technisch veelal niet geschikt om er nog één of twee lagen op te zetten. We werken aan een regeling om woningdelen makkelijker te maken en tijdelijk wonen op achterterreinen voor familie mogelijk te maken. Dit is in de eerste helft van 2025 in beeld gebracht. Gezien het beperkte percentage structurele leegstand zonder logisch verklaarbare reden en de reeds lopende acties, stellen we vooralsnog geen leegstandsverordening in. Wel optimaliseren we interne afspraken over registratie van en communicatie over leegstand.

2025 - 2026

2025 - 2026

Voorgestelde acties: 6. We voeren een regeling in zodat woningdelen (waaronder ook friends-wonen en hospitaverhuur) makkelijker wordt. 7. We maken een regeling voor tijdelijk wonen op achterterreinen voor familie. 8. We optimaliseren de interne afspraken over het registreren van en communiceren over leegstand.

Pagina 8 van 8