Bijlage 1 Nota Grondexploitatie 2022

2

Managementsamenvatting De nota grondexploitatie 2022 is opgesteld om de raad inzicht te geven in de financiële en economische ontwikkelingen van de lopende dan wel toekomstige complexen binnen Gemeente Waalwijk. Per 31 december 2021 zijn de volgende complexen afgesloten: ▪ Oranjeplein ▪ Oudestraat 1 In 2021 zijn de volgende complexen geopend: ▪ Poolsestraat Tiny-houses De regelgeving vanuit BBV (Beheer, Begroting en Verantwoording) is in 2016 dwingend gewijzigd inzake de winstneming bij een actief grondbeleid. Baten en lasten, en het daaruit vloeiende resultaat, moet worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Dit heeft ertoe geleid dat over 2021 bij diverse winstgevende complexen winst moest worden genomen. Winst Waesgeerd-West

€

90.103

Winst Afbouw Haven 1 t/m 6

€

17.606

Winst Achter de Hoven

€

18.581

Winst Haven 8 West

€

863.817

Winst Landgoed Driessen

€

196.513

Winst Haven 8 Oost

€

4.863.221

Winst Haven 7

€

134.767

€

6.184.608

Daarnaast is er sprake geweest van het treffen van (aanvullende) voorzieningen. Verlies Drogerij 55

€

Verlies Gebied bij Lidl

€

25.650 3.500

Verlies Laageinde 103

€

21.657

Verlies Poolsestraat Tiny-houses

€

5.199

Verlies Kasteellaan vm verpleegflat

€

5.413

€

61.419

De stand van de Reserve grondexploitatie per 1 januari 2021 bedroeg € 8.631.146,-. Na verrekening van bovenstaande en overige winsten en verliezen en daarbij de lopende verplichtingen in acht nemend, bedraagt de stand per 31 december 2021 € 11.453.401. Voor een nadere toelichting omtrent de genomen winsten en getroffen voorzieningen wordt verwezen naar paragraaf 3.5.2 Reserve Grondexploitatie op pagina 83. Op basis van het door de raad vastgestelde beleid dient alles boven het plafond van € 5.000.000,- afgestort te worden naar de Algemene reserve. Voorgesteld wordt om het verschil tussen de stand per 31 december 2021 en het plafondbedrag van € 5.000.000, zijnde € 6.453.401,-, over te hevelen naar de Algemene reserve.

3

1. INLEIDING............................................................................................. 7 1.1. DOELSTELLING ............................................................................................................... 7 1.2. LEESWIJZER ................................................................................................................... 7

2. ALGEMEEN ........................................................................................... 8 2.1. RELATIE GRONDBELEID EN P&C-CYCLUS .............................................................................. 8 2.1.1. Grondbeleid .................................................................................................................... 8 2.1.1.1. Actief grondbeleid................................................................................................................... 8 2.1.1.2. Passief (faciliterend) grondbeleid ........................................................................................... 8 2.1.1.3. Grondbeleid gemeente Waalwijk ........................................................................................... 9

2.1.2. P&C-cyclus ...................................................................................................................... 9 2.1.3. Relatie ........................................................................................................................... 10

2.2. ONTWIKKELINGEN ........................................................................................................ 11 2.2.1. Wetgeving..................................................................................................................... 11 2.2.1.1. Omgevingswet ...................................................................................................................... 11 2.2.1.2. Stikstof .................................................................................................................................. 11 2.2.1.3. Jurisprudentie ....................................................................................................................... 12

2.2.2. Woningmarkt Waalwijk ................................................................................................ 12 2.2.2.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 12 2.2.2.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 13

2.2.3. Markt bedrijventerreinen Waalwijk ............................................................................. 14 2.2.3.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 14 2.2.3.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 14

2.2.4. Bouwkosten .................................................................................................................. 14 2.2.4.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 14 2.2.4.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 14

2.2.5. Financieringslasten ....................................................................................................... 15 2.2.5.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 15 2.2.5.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 15 2.3. RISICO’S ..................................................................................................................... 16

2.3.1. Indirecte risico’s ............................................................................................................ 16 2.3.1.1. Wetgeving ............................................................................................................................. 16 2.3.1.2. Onroerendgoedmarkt ........................................................................................................... 16 2.3.1.3. Financieringslasten ............................................................................................................... 16 2.3.1.4. Loon- en prijsontwikkelingen ................................................................................................ 17

2.3.2. Doorrekening risicoscenario’s m.b.t. indirecte risico´s ................................................. 17 2.3.3. Directe risico´s .............................................................................................................. 19 2.3.3.1. Procedures ............................................................................................................................ 19 2.3.3.2. Planschade ............................................................................................................................ 19 2.3.3.3. Uitgifte in erfpacht ................................................................................................................ 19 2.3.3.4. Archeologische monumenten ............................................................................................... 20 2.3.3.5. Bodemverontreiniging .......................................................................................................... 20

2.3.4. Maatregelen voor risicobeheersing .............................................................................. 20

2.4. UITGANGSPUNTEN EN KADERS......................................................................................... 22 2.4.1. BBV-voorschriften ......................................................................................................... 22 2.4.2. Uitgangspunten en parameters.................................................................................... 22 2.4.3. Winstneming................................................................................................................. 22 2.4.4. Treffen van voorzieningen voor te verwachten verliezen ............................................. 22 4

2.4.5. Vennootschapsbelasting ............................................................................................... 22

3. FINANCIËLE VERANTWOORDING .........................................................24 3.1. MATERIËLE VASTE ACTIVA (MVA) ................................................................................... 25 3.1.1. Algemeen ...................................................................................................................... 25 3.1.2. Materiële vast activa .................................................................................................... 25 3.1.2.1. Ontwikkelgrond op korte en middellange termijn................................................................ 25 3.1.2.2. Compensatiegronden en ontwikkelgrond lange termijn ...................................................... 27 3.1.2.3 Totaal gronden materiële vaste activa .................................................................................. 27

3.1.3. Strategische grondaankopen ........................................................................................ 28

3.2. BOUWGROND IN EXPLOITATIE ......................................................................................... 29 3.2.1. Algemeen ...................................................................................................................... 29 3.2.2. Toelichting locaties Bouwgrond in exploitatie (BIE) ..................................................... 30 3.2.2.1. BIE vallend onder bedrijven en winkelgebieden ................................................................... 30 3.2.2.1.1. Haven Zeven (complex 136) .......................................................................................... 30 3.2.2.1.2. Afbouw Haven I t/m VI (complex 138) .......................................................................... 32 3.2.2.1.3. Haven 8 west (complex 139) ......................................................................................... 34 3.2.2.1.4. Insteekhaven (complex 140) ......................................................................................... 36 3.2.2.1.5. Haven 8 oost (complex 141) .......................................................................................... 37 3.2.2.2. BIE vallend onder wonen ...................................................................................................... 39 3.2.2.2.1.

Oranjeplein (complex 103) ............................................................................................ 39 3.2.2.2.2. Landgoed Driessen (complex 124) ................................................................................ 41 3.2.2.2.3. Achter de Hoven (complex 250) .................................................................................... 44 3.2.2.2.4. Waesgeerd-West (complex 381) ................................................................................... 46 3.2.2.2.5. De Rugt (complex 383) .................................................................................................. 48 3.2.3. Totaal Bouwgrond in exploitatie .............................................................................................. 50 3.3. FACILITEREND GRONDBELEID ........................................................................................... 51

3.3.1. Algemeen ...................................................................................................................... 51 3.3.2. Toelichting locaties Faciliterend Grondbeleid............................................................... 52 3.3.2.1. Capelsche put (171200/6849060) .................................................................................... 52 3.3.2.2. Oudestraat 1 (171700/6849080) ..................................................................................... 53 3.3.2.3. Distelplein/Larixplein Bloemenoord (172000/6849095) ................................................. 54 3.3.2.4. Tilburgseweg (172100/6849100) ..................................................................................... 56 3.3.2.5. Herontwikkeling Lidl (172300/6849105) ......................................................................... 58 3.3.2.6. Julianastraat 36 Waspik (172200/6849110) .................................................................... 60 3.3.2.7. Drogerij 55 Waalwijk (172400/6849115)......................................................................... 62 3.3.2.8. Laageinde 103 (172800/6849135) ................................................................................... 64 3.3.2.9. Kasteellaan vm. basisschool (172900/6849140) .............................................................. 66 3.3.2.10.

Kasteellaan GGZ-gebouw (173000/6849145) ................................................................ 68 3.3.2.11. Akkerlanen (173100/6849150) ..................................................................................... 70 3.3.2.12. Wijnruitstraat 196 (173200/6849155) .......................................................................... 72 3.3.2.13. Akkerlaan 20 (173300/6849160) ................................................................................... 74 3.3.2.14. Jacob Marisstraat (173400/6849165) ........................................................................... 75 3.3.2.15. Poolsestraat Spang-capelle Tiny-houses (173500/6849170) ......................................... 76

3.3.3. Totaal Facilitair grondbeleid ......................................................................................... 78 3.3.4. Verantwoording voorbereidingskrediet........................................................................ 79

3.4. TOTAAL GRONDEXPLOITATIE ........................................................................................... 80 3.4.1. Totaal Grondbedrijf ...................................................................................................... 80 3.4.2. Totaal boekwaarde ....................................................................................................... 81 3.4.3. Mutatie boekwaarde 2021 ........................................................................................... 82

3.5. RESERVES EN VOORZIENINGEN......................................................................................... 83 3.5.1. Algemeen ...................................................................................................................... 83 5

3.5.2. Reserve grondexploitatie .............................................................................................. 83 3.5.3. Voorzieningen grondexploitatie ................................................................................... 87 3.5.4. Reserve Cultuur ............................................................................................................. 87 3.5.5. Reserve ruimtelijke kwaliteit ........................................................................................ 88 3.5.6 Reserve parkmanagement ............................................................................................. 89 3.5.7. Reserve revitalisering Haven I t/m VI ........................................................................... 90 3.5.8. Reserve bovenwijkse voorzieningen faciliterend .......................................................... 91

4. AFSLUITING .........................................................................................92

6

1. Inleiding 1.1. Doelstelling Met deze Nota grondexploitatie 2022 geven we inzicht in de financiële stand van zaken en het toekomstperspectief van het totale grondbedrijf. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de belangrijkste ontwikkelingen en de risico’s. De Nota grondexploitatie 2022 wordt in samenhang met de jaarrekening geactualiseerd en wordt door de gemeenteraad vastgesteld. De Nota Grondexploitatie 2022 is een document voor financiële besluitvorming door het college en door de raad.

1.2. Leeswijzer De Nota Grondexploitatie 2022 is opgebouwd vanuit 2 onderdelen: 1. Het algemene deel Hierin wordt beschreven hoe de Nota grondexploitatie 2022 zich verhoudt tot de Nota Grondbeleid 2019-2023 en de Planning en Control cyclus. Ook worden de belangrijkste ontwikkelingen omschreven, worden de belangrijkste risico’s in kaart gebracht en worden de uitgangspunten beschreven. 2. De financiële verantwoording Onder de financiële verantwoording wordt ingegaan op de uitsplitsing van de in eigendom zijnde gronden, al of niet in exploitatie genomen, waarbij ook de risico’s in kaart worden gebracht. Er wordt een toelichting verstrekt op de gronden welke zijn verantwoord onder de materiële vaste activa, er wordt een beeld geschetst van de financiële stand van zaken met betrekking tot de Bouwgrond In Exploitatie (BIE), waarbij de werkelijke uitgaven en inkomsten binnen de diverse complexen verwerkt zijn tot en met 31 december 2021 en er wordt een beeld geschetst van het faciliterend grondbeleid per 31 december 2021. Tevens is een meer jaren prognose opgesteld van de complexen waarvan de exploitatie door de raad is vastgesteld (BIE), dan wel waarvoor door het college of raad een exploitatieovereenkomst is gesloten (faciliterend). Daarnaast wordt in beeld gebracht wat de stand van zaken is van de reserves en voorzieningen per 31 december 2021.

7

2. Algemeen 2.1. Relatie grondbeleid en P&C-cyclus De Nota grondexploitatie 2022 is geen losstaand document. De Nota grondexploitatie 2022 heeft een directe relatie met de Nota grondbeleid 2019-2023 en de Planning en Control cyclus (P&C-cyclus). Hieronder wordt kort omschreven wat de Nota grondbeleid 2019-2023 en de P&C-cyclus inhouden en wat de relatie is met de Nota grondexploitatie 2022.

2.1.1. Grondbeleid In 2019 is de Nota grondbeleid 2019-2023 vastgesteld door de gemeenteraad. Deze nota schetst de kaders en de uitgangspunten van het grondbeleid van de gemeente Waalwijk. Hiermee wordt inzicht verkregen in de voorgestane werkwijze ten aanzien van het te voeren grondbeleid. Het grondbeleid is geen beleid dat op zichzelf staat. Het grondbeleid kan worden ingezet om onze maatschappelijke ambities en doelen binnen de gemeente te realiseren. Daarnaast draagt het grondbeleid ook bij aan: - Het invloed uitoefenen op de soort en de kwaliteit van het ruimtegebruik. - Een rechtmatige verdeling van kosten en baten. - Transparantie aanbrengen in het gemeentelijk handelen. - Genereren van financiële middelen waarmee overheidsdoeleinden kunnen worden bereikt. Grondbeleid is ook een speelveld waar het publiekrecht en het privaatrecht samenkomen. Met het grondbeleid willen we sturing geven aan toekomstige ontwikkelingen, we willen het gewenste stimuleren en het ongewenste tegengaan zodat de maatschappelijke doelstellingen en ambities kunnen worden gerealiseerd. Binnen het grondbeleid moet rekening worden gehouden met de wettelijke kaders. Deze kaders gelden op verschillende niveaus, namelijk op Europees, landelijk, provinciaal, regionaal en lokaal niveau. De twee uiterste vormen van grondbeleid zijn (pro)actief grondbeleid en faciliterend (passief) grondbeleid.

Actief grondbeleid is beleid wat gericht is op de verwerving van alle binnen een project benodigde gronden waarna de gemeente deze gronden zelf bouw- en woonrijp maakt en verkoopt aan marktpartijen, instellingen of particulieren. Bij faciliterend grondbeleid wordt dit aankoop- en productieproces juist aan de markt overgelaten, de gemeente faciliteert hier enkel in ruimtelijke zin.

2.1.1.1. Actief grondbeleid Bij een actief grondbeleid is de gemeente eigenaar en voert de werkzaamheden in eigen beheer uit. De gemeente maakt zelf een plan, verwerft de grond en maakt deze bouw- en woonrijp. De gemeentelijke invloed is in dit proces maximaal. De gemeente houdt de ontwikkeling geheel in eigen hand. Inkomsten komen volledig in de gemeentekas. Daartegenover staat dat alle risico’s (tegenvallers, renteverliezen, tekorten, etc.) ook voor rekening van de gemeente komen. Uit het voeren van een actief grondbeleid vloeit voort dat de gemeente actief gronden verwerft. De meeste grondaankopen vinden plaats ten behoeve van de realisering van woningbouw en/of bedrijventerrein. Indien noodzakelijk zal de gemeente bij de uitvoering van haar actieve grondbeleid bij de verwerving van gronden gebruik maken van de instrumenten als de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) en de Onteigeningswet.

2.1.1.2. Passief (faciliterend) grondbeleid Niet in alle gevallen is het voor de gemeente noodzakelijk alle gronden binnen het plangebied te verwerven. De gemeente kan namelijk ook kiezen voor passief (faciliterend) grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente de aankoop en exploitatie volledig over aan de private partijen. De gemeente heeft hier een voorwaardenscheppende rol.

8

Ondanks dat de gemeente zelf niet actief deelneemt aan bepaalde ontwikkelingen, kan zij wel de (ruimtelijke) kaders stellen door middel van het opstellen van een bestemmingsplan, het nemen van een projectafwijkingsbesluit of het opstellen van een exploitatieplan. Daarnaast heeft de gemeente ook invloed op de inrichting en kwaliteit van het openbare gebied. De gemeente houdt in ieder geval toezicht wanneer de initiatiefnemer het openbare gebied aanlegt. In overleg met de initiatiefnemer kan ook overeengekomen worden dat de gemeente het openbare gebied aanlegt. Als tussenvorm van een actief en een passief grondbeleid kan de gemeente op verschillende manieren samenwerken met private ondernemingen. Deze samenwerkingsvormen staan in de praktijk bekend onder de naam Publiek Private Samenwerking (PPS). Het komen tot een samenwerking kan voor beide partijen een meerwaarde hebben waarbij er afspraken worden gemaakt over de verdeling van de eventuele financiële voor- of nadelen en de risico’s.

2.1.1.3. Grondbeleid gemeente Waalwijk In de Nota grondbeleid 2019-2023 is aangegeven dat voor de gemeente Waalwijk alle vormen van grondbeleid (actief, passief of een mengvorm) in principe aanvaardbaar zijn omdat ze allemaal kunnen bijdragen aan het algemene belang. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie. Het primaire doel van de gemeente bij een ontwikkeling is om hiermee in maatschappelijke zin iets toe te voegen. Het maatschappelijke rendement van een ontwikkeling speelt daarmee ook een grote rol in de keuze van het grondbeleid van de gemeente. Naast het maatschappelijke rendement wordt ook gekeken naar het financiële rendement van de ontwikkeling. De gemeente Waalwijk voert tot dusverre zowel een actief als passief grondbeleid. In het geval van de uitleglocaties heeft de gemeente tot dusverre voornamelijk een actieve grondpolitiek gevoerd. Bij herstructureringsprojecten in de bestaande kernen wordt, waar mogelijk, de uitvoering aan projectontwikkelaars overgelaten, mede door de veelal hoge verwervingskosten en eventuele saneringskosten. Dit alles onder de regie van de gemeente Waalwijk met gebruikmaking van het instrumentarium welke de wet biedt.

2.1.2. P&C-cyclus Elk jaar wordt er een P&C-cyclus doorlopen binnen de gemeente Waalwijk. Het primaire doel van de P&C-cyclus is om beheersing te krijgen over het beleid en de bedrijfsvoering van de gemeente. De P&Ccyclus moet inzicht geven in welke doelstellingen de gemeente wil bereiken, welke (financiële) middelen daarbij nodig zijn en in hoeverre de gemeente haar doelstellingen bereikt. De organisatie legt daarbij vervolgens (financiële) verantwoording af aan de gemeenteraad. De P&C-cyclus zit er daarmee als volgt uit:

Kadernota 2021

Jaarrekening 2021

Najaarsbericht 2021

Begroting 2021

Voorjaarsbericht 2021

9

2.1.3. Relatie In de Nota grondbeleid 2019-2023 zijn de beleidsmatige keuzes gemaakt omtrent het grondbeleid. De Nota grondexploitatie 2022 betreft de financiële verantwoording van deze Nota grondbeleid 2019-2023. Voor wat betreft de P&C-cyclus maakt de Nota Grondexploitatie 2022 onderdeel uit van de jaarrekening. In de Nota grondexploitatie 2022 wordt immers financiële verantwoording afgelegd over de gronden onder de materiele vaste activa, de bouwgrond in exploitatie en gronden waar een faciliterend grondbeleid wordt gevoerd. Daarnaast wordt in de Nota grondexploitatie een doorkijk gegeven in de toekomst. De relatie met de Nota grondbeleid 2019-2023 en de P&C-cyclus is schematisch weergegeven in onderstaande diagram.

Nota grondbeleid 2019-2023

Nota grondexploitatie 2022

Kadernota 2021

Jaarrekening 2021

Najaarsbericht 2021

Begroting 2021

Voorjaarsbericht 2021

10

2.2. Ontwikkelingen Afgelopen jaar is er op verschillende onderwerpen welke raakvlakken hebben met het grondbeleid veel gebeurd. De belangrijkste ontwikkelingen worden in dit hoofdstuk geschetst.

2.2.1. Wetgeving Op het gebied van wetgeving zijn het afgelopen jaar verschillende ontwikkelingen geweest. De belangrijkste ontwikkelingen welke mogelijk gevolgen hebben voor het grondbedrijf zijn hieronder benoemd.

2.2.1.1. Omgevingswet De Rijksoverheid heeft zich tot doel gesteld om de verschillende plannen voor ruimtelijke ordening, milieu en natuur beter op elkaar af te stemmen. De overheid wil dit bereiken door de Omgevingswet in te voeren waarin 26 wetten die gaan over de fysieke leefomgeving worden samengevoegd en vereenvoudigd. Dat maakt het omgevingsrecht inzichtelijk, voorspelbaar en gemakkelijk in het gebruik. Gemeenten kunnen de Omgevingswet inzetten om complexe en urgente maatschappelijke opgaven beter het hoofd te bieden, zoals de woningbouwopgave, energietransitie en klimaatadaptatie. De regels voor grondbeleid zijn met het aanvullingsspoor grondeigendom opgenomen in de Omgevingswet. De regels voor grondbeleid zijn beter op elkaar afgestemd en duidelijker in het gebruik. Hierdoor wordt het eenvoudiger om de verschillende instrumenten in samenhang te gebruiken. Het aanvullingsspoor grondeigendom bestaat uit de Aanvullingswet, het Aanvullingsbesluit en de Aanvullingsregeling. De Omgevingswet is aangenomen en zal naar verwachting ingaan op 1 januari 2023.

2.2.1.2. Stikstof Veel activiteiten leiden tot een toename van stikstofuitstoot, denk aan bouwactiviteiten, de landbouw, de aanleg van wegen en industriële activiteiten. Stikstofdepostie heeft vooral een negatief effect op Natura 2000-gebieden. Sinds mei 2019 mag de overheid het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet meer gebruiken omdat het niet voldeed aan de eisen die op grond van de Europese Habitatrichtlijn gelden voor de staat van instandhouding van Natura 2000-gebieden. Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State kwam de vergunningverlening zo goed als stil te liggen voor projecten waarbij stikstofuitstoot vrijkomt, zoals woningbouw en infrastructuur. De overheid kwam in november 2019 met maatregelen om ruimte te bieden aan woningbouw, infrastructuur en natuurherstel. Op 1 juli 2021 is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) in werking getreden. Hierin is wettelijk vastgelegd dat de natuur herstelt en de uitstoot van stikstof daalt door middel van het vaststellen van resultaatsverplichtingen voor stikstofreductie. Deels moeten deze maatregelen per provincie worden uitgewerkt in het Programma stikstofreductie en natuurverbetering.

11

2.2.1.3. Jurisprudentie In het 'Didam'-arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheden bij de verkoop van grond gelegenheid moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen. Dat betekent dat gemeenten op grond van artikel 3:14 BW niet zonder meer vrij zijn om grond te verkopen aan een partij naar keuze maar een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure moeten hanteren. Een prangende vraag die de praktijk in zijn greep houdt is wat de consequenties zijn van dit arrest voor huidige projecten en reeds gesloten overeenkomsten. De Hoge Raad zegt hier niets over en heeft de zaak terugverwezen naar het Gerechtshof 's-Hertogenbosch. Naar verwachting zal dit arrest van het hof meer duidelijkheid geven over de gevolgen van niet-naleving van de verplichting om gelijke kansen aan (potentiële) gegadigden te bieden. Het lijkt op het eerste oog niet dat elke overeenkomst die in het verleden is gesloten in strijd is met de verplichting om gelijke kansen aan (potentiële) gegadigden te bieden, nietig is. Uit de feiten en omstandigheden moet een gekwalificeerde schending van deze verplichting zijn af te leiden Naast nietigheid bij een eventuele schending, zou het overheidslichaam – onder omstandigheden – op grond van onrechtmatige daad kunnen worden aangesproken. Als onrechtmatige daad kan bijvoorbeeld worden aangemerkt een inbreuk op een recht.

Hetgeen is in strijd is met een wettelijke plicht of met de ongeschreven wetten in onze maatschappij. Indien sprake is van een onrechtmatige daad, zou degene die daardoor schade heeft geleden (zoals concurrenten die mee hadden kunnen dingen), mogelijk schadevergoeding kunnen vorderen.

2.2.2. Woningmarkt Waalwijk 2.2.2.1. Terugblik afgelopen jaar Elk jaar stelt de NVM een marktoverzicht op voor de gemeente Waalwijk. Dit marktonderzoek geeft weer hoe de woningmarkt zich in het betreffende jaar heeft ontwikkeld. In 2021 is het aantal te koop staande woningen wederom gedaald. Dit is weergegeven in onderstaande grafiek. Het aantal in aanbod laat het aantal bij NVM-Makelaars te koop staande woningen aan het eind van het kwartaal zien.

Bron: NVM

Door de enorme vraag naar koopwoningen in combinatie met te weinig beschikbaar aanbod stijgen de prijzen al enkele jaren. In onderstaande grafiek is de vraagprijsontwikkeling weergegeven van alle aan het eind van het kwartaal in aanbod staande woningen.

12

Bron: NVM

In onderstaande grafiek worden de aantal transacties weergegeven van woningen die verkocht zijn in een kwartaal.

Bron: NVM

De krapte-indicator, welke is weergegeven in onderstaand grafiek, geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De krapte-indicator kent met 1,4 de laagste waarde sinds de start van de meting in 1995. Ofwel, de woningmarkt is krapper dan ooit.

Bron: NVM

2.2.2.2. Verwachtingen toekomst De ontwikkeling op de woningmarkt is en blijft moeilijk voorspelbaar. De markt blijft in beweging en de prijzen kunnen schommelen. Hierbij bestaat er kans dat de huizenprijzen gaan dalen. De woningmarkt lijkt echter op dit moment geen forse prijsdalingen te kunnen verwachten. De voornaamste reden is vanwege het grote tekort aan woningen. Daarnaast is de rente historisch laag en geldt er voor starters onder voorwaarden een vrijstelling en een laag tarief voor overdrachtsbelasting voor woningen ten 13

behoeve van zelfbewoning, wat ook invloed heeft op de prijsontwikkeling. Het blijft van belang om de woningmarkt realistisch te benaderen.

2.2.3. Markt bedrijventerreinen Waalwijk 2.2.3.1. Terugblik afgelopen jaar In het tweede en derde kwartaal van 2020 leidde de coronacrisis tot uitstel van investeringsbeslissingen. In het eerste half jaar van 2021 is de locatiedynamiek op bedrijventerreinen snel weer hersteld. Inmiddels is de dynamiek weer op het ‘oude’ niveau.

De aanhoudende vraag houdt het aanbod aan bedrijfsruimte op een laag niveau.

2.2.3.2. Verwachtingen toekomst Naar verwachting blijft het komende jaar de vraag naar bedrijfskavels groot. Er zijn vooralsnog geen signalen waaruit blijkt dat de vraag zal afnemen. Uiteraard kan dit op basis van verschillende invloeden wijzigen. Het is daarom van belang om de ontwikkelingen in de markt in de gaten te blijven houden.

2.2.4. Bouwkosten 2.2.4.1. Terugblik afgelopen jaar In de tweede helft van 2021 zijn de prijzen van staal, hout, koper, isolatiemateriaal, glas en natuursteen sterk gestegen. De prijzen zijn nu gestabiliseerd maar nog steeds aanzienlijk hoger dan een jaar geleden. De prijsstijging van materialen is in 2021 bijna net zo hoog als de totale periode 2015-2020.

2.2.4.2. Verwachtingen toekomst Hoe het prijsverloop verder zal verlopen is onzeker en is ook afhankelijk van de brandstofprijzen. Voor het maken van staal, aluminium etc. is veel energie nodig en de energieprijs bepaalt dus mede de prijs. Bij complexe en hoog-risico projecten zullen de prijsstijgingen hoger zijn dan bij kleinere en laag-risico projecten. Dit wordt mede veroorzaakt doordat hiervoor minder aanbieders zijn. Mogelijk dat de oorlog in Oekraïne nog gevolgen zal hebben voor de bouwkosten. De structurele gevolgen zijn op dit moment nog niet bekend.

14

2.2.5. Financieringslasten 2.2.5.1. Terugblik afgelopen jaar Over het algemeen vormen de financieringslasten (de rente) een enorme kostenpost binnen de grondexploitatie. Veelal gaan de kosten voor de baten uit. Doordat de kosten van vooral grondverwerving bij langdurige projecten ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rente kosten oplopen. Het is daarom zaak om kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de opbrengsten in een voegtijdig stadium te realiseren. Op basis van de “Notitie grondbeleid 2016” van de commissie BBV is de aan grondexploitaties toe te rekenen rente genormeerd. Op basis van deze systematiek wordt voor 2022 en volgende jaren binnen de grondexploitaties gerekend met 1,00%. In de particuliere markt kan de hypotheekrente effect hebben op vraag en aanbod. Wanneer de hypotheekrente stijgt, kan dit leiden tot een verminderde vraag naar woningbouw en dus bouwgrond. Ook de steeds terugkerende politieke discussie over de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente kan van negatieve invloed zijn op de verkoopbaarheid van de bouwgrond. Momenteel is de hypotheekrente historisch laag. De woning- en hypotheekmarkt bleek vorig jaar immuun voor de gevolgen van het coronavirus en noteerden cijfers als nooit tevoren.

2.2.5.2. Verwachtingen toekomst Het is erg lastig om de ontwikkeling m.b.t. de hoogte van de hypotheekrente in de toekomst te voorspellen. Er kunnen zich gedurende een jaar allerlei verrassende ontwikkelingen voordoen die grote invloed kunnen hebben op een economie en op de renteontwikkeling. Als de economische groei zich door blijft ontwikkelen zoals de belangrijkste instanties op dit moment verwachten, dan hoeft de Europese Centrale Bank (ECB) minder monetaire steun en zal ze nog slechts beperkt obligaties opkopen. Als resultaat zal de marktrente mogelijk licht oplopen met een paar tienden. Het meest waarschijnlijke scenario is dat de hypotheekrente in 2022 licht gaat stijgen met 0,2 à 0,4%.

15

2.3. Risico’s Bij uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid worden risico’s gelopen. Het is moeilijk om alle risico’s op voorhand te benoemen en in te schatten. In het algemeen geldt dat hoe langer de looptijd van een plan is, hoe complexer het is om de te lopen risico’s in te schatten. Desalniettemin is het wel van belang om de risico’s zo goed mogelijk in beeld te brengen en – waar mogelijk – in beeld te brengen wat de (financiële) gevolgen kunnen zijn voor de lopende projecten. De risico’s zijn te onderscheiden in directe en indirecte risico’s.

2.3.1. Indirecte risico’s De indirecte risico’s vloeien voornamelijk voort uit macro-economische ontwikkelingen en veranderende wet- en regelgeving. Gelet op de aard en oorsprong van de indirecte risico’s hebben deze gevolgen voor alle lopende projecten. Daarnaast zijn de indirecte risico’s erg divers van aard en zijn ze vaak niet gemakkelijk te duiden en te voorspellen. De belangrijkste indirecte risico’s zijn hieronder opgesomd en toegelicht.

2.3.1.1. Wetgeving Veranderende wetgeving of jurisprudentie kan van invloed zijn op de resultaten van de lopende projecten. Sommige veranderingen zijn te verwachten, bijvoorbeeld de invoering van de Omgevingswet. Echter het komt ook voor dat we gedurende het project geconfronteerd worden met bepaalde wetgeving en jurisprudentie. In die gevallen is het niet mogelijk om voordat de verandering zich voordoet het risico in te schatten. In het vorige hoofdstuk zijn de grootste ontwikkelingen m.b.t. wetgeving benoemd. Gevolgen projecten De wetgeving m.b.t. stikstof heeft mogelijk gevolgen voor de lopende en toekomstige projecten. De weten regelgeving met betrekking tot stikstof is sterk veranderd. Op dit moment is er nog veel onzekerheid omtrent deze wet- en regelgeving. Gelet op deze onzekerheid is het op dit moment lastig om in te schatten welke gevolgen dit heeft op de lopende projecten. De wet- en regelgeving wordt nauwlettend in de gaten gehouden, zodat wanneer er duidelijkheid is, hier ook direct naar gehandeld kan worden.

2.3.1.2. Onroerendgoedmarkt De onroerendgoedmarkt kan aan grote schommelingen onderhevig zijn. Er kan sprake zijn van een landelijke tendens, maar het kan soms ook regio gebonden zijn. Het is zaak om adequaat in te spelen op veranderingen in de onroerendgoedmarkt om de risico’s, waaraan de gemeente is blootgesteld, zoveel mogelijk te beperken. Op de onroerendgoedmarkt spelen een tweetal elementen een rol bij de risico’s die men loopt; de vraag- en aanbodzijde in relatie tot de prijsvorming. Gevolgen projecten Op dit moment floreert zowel de woningmarkt als de markt voor bedrijfspanden. Er is veel vraag en weinig aanbod naar zowel woningbouw als bedrijfspanden. Vooralsnog lijkt het er niet op dat de vraag naar onroerend goed afneemt en de prijzen zullen dalen. Het risico op dalende opbrengsten wordt daarom op dit moment op nihil geschat.

2.3.1.3. Financieringslasten Financiering gemeente: Wanneer de financieringslasten zoals de hypotheekrente stijgen, kan dit leiden tot een verminderde vraag naar woningbouw en dus bouwgrond. Ook de steeds terugkerende politieke discussies over de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente kan van negatieve invloed zijn op de verkoopbaarheid van bouwgrond in de particuliere markt. De hoogte van de hypotheekrente is dus mede van invloed op de opbrengstenkant van de grondexploitatie.

16

Gevolgen projecten Doordat de kosten van vooral grondverwerving bij langdurige projecten meestal ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rentekosten oplopen. Het is daarom zaak om de kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de opbrengsten in een vroegtijdig stadium te realiseren. Vanwege het feit dat met een vrij lage rente wordt gerekend en de hypotheekrente historisch laag is, is het financiële renterisico ook beperkt. Particuliere markt: In het geval van financieringslasten voor de particuliere markt, gaat het veelal over de hypotheekrente. Wanneer deze rente stijgt, kan dit een verminderde vraag naar woningbouw tot gevolg hebben. De hoogte van de hypotheekrente kan van invloed zijn op de opbrengstenkant van de grondexploitatie. Indirect kan stijging van de hypotheekrente dus invloed hebben op het exploitatieresultaat van de grondexploitatie. Zoals ook in het vorige hoofdstuk is weergegeven is de hypotheekrente momenteel historisch laag . Gevolgen projecten Zoals in het vorige hoofdstuk weergegeven begint de hypotheekrente weer een stijgende lijn in te zetten. Omdat de rente historisch laag is, zal de rente naar verwachting ook na de stijging niet zorgwekkend hoog worden. Daarnaast is de vraag naar woningen vooralsnog erg hoog en het aanbod gering. Het risico m.b.t. de stijgende hypotheekrente wordt voor het komende jaar daarom laag ingeschat.

2.3.1.4. Loon- en prijsontwikkelingen Stijgende loon- en bouwkosten hebben invloed op het resultaat van de lopende projecten. Het is dan ook zaak om ter beheersing van de risico’s die hieraan verbonden zijn de exploitatieberekeningen jaarlijks te actualiseren zodat tijdig eventuele noodzakelijke aanpassingen onderkend worden en kunnen worden bijgesteld. Gevolgen projecten In de geactualiseerde ramingen is uitgegaan van een loon- en prijsstijging van 3%. Hiermee hebben we gepoogd om aan te sluiten bij de werkelijkheid zonder mee te gaan met de enorme mogelijk tijdelijke fluctuaties. De prijsstijging van 3% heeft beperkte gevolgen voor de projecten. Mede doordat er eveneens rekening is gehouden met een opbrengstenstijging van 2%.

2.3.2. Doorrekening risicoscenario’s m.b.t. indirecte risico´s Wanneer de indirecte risico’s zich voordoen heeft dit effect op alle lopende projecten. Om inzichtelijk te maken wat het financiële effect is van elk risico, zijn deze doorgerekend op de grote complexen. Het financiële effect betreft het verschil tussen de exploitatieberekening met in acht name van de door de raad vastgestelde parameters (zie hoofdstuk 2.4) en de exploitatieberekening waarbij het betreffende risico zich voordoet. Toelichting risicocomponenten: 1. Rentetoerekening:

2. Verlenging looptijd plan:

3. Opbrengstdaling:

4. Kostenstijging:

Er wordt met een rentepercentage van 1% vanaf 2022 en volgende jaren gerekend. Gekeken is wat het financiële effect is als dit percentage met 1% wordt verhoogd. Bij dit scenario is gekeken naar het financiële effect wanneer de planrealisatie met één jaar wordt verlengd. Deze kosten bestaan uit rentekosten. In de huidige exploitatieopzetten is gerekend met 2% opbrengststijging. Echter er is geen rekening gehouden met een algemene opbrengstdaling. In dit scenario wordt zichtbaar wat het financiële effect is als de opbrengsten met jaarlijks 1% extra dalen ten opzicht van de (aangepaste) opbrengsten in de exploitatieopzet Bij de doorrekening van de exploitatieopzetten is de kostenstijging gesteld op 3%. In dit scenario wordt zichtbaar wat het financiële effect

17

is wanneer de kosten met jaarlijks 1% extra stijgen ten opzichte van de (aangepaste) kosten in de exploitatieopzet. In dit scenario is rekening gehouden met een inflatiestijging van 0,5%.

5. Inflatie

RISICOPROFIEL GRONDEXPLOITATIE

RISICO - INSCHATTING

Complex

24

Landgoed Driessen

TOTAAL

Rente-

Looptijd/fasering

Opbrengsten-

Kosten-

Inflatiestijging

verhoging

verlenging

daling

stijging

1%

1 jaar

-1% cumulatief restant looptijd

+1% cumulatief restant looptijd

+0,5% cumulatief restant looptijd

€

373.298

€

- 3.802

€

658.397

€

289.386

€

33.507

39 Haven 8 West

€

- 104.395

€

- 36.474

€

10.421

€

-

€

-

€

- 130.448

40 Insteekhaven

€

131.340

€

- 72.953

€

340.668

€

63.907

€

4.325

€

467.287

41

€

50.442

€

- 231.608

€

584.535

€

69.333

€

6.991

€

479.694

1.594.022

€

422.626

€

44.824

Haven 8 Oost

€

450.685

€

- 344.838

€

€ 1.350.785

€

2.167.318

Bovenstaande tabel geeft het financiële effect op eindwaarde aan per eenheid risicocomponent uitgaande van ingang van de risicoprofielen per 01-01-2022. In de tabel hieronder wordt weergegeven wat het effect is van een combinatie van deze componenten in een scenario waarin de rente met 2% stijgt, de looptijd van de diverse plannen met 2 jaar wordt verlengd, de kosten jaarlijks met 2% zullen stijgen terwijl de opbrengsten jaarlijks met 2% zullen afnemen en de inflatie met 1% stijgt. Ook hier is uitgegaan van ingang van de risicoprofielen per 01-01-2022. Oneindig veel scenario’s zouden op een soortgelijke manier berekend kunnen worden.

18

RISICOPROFIEL GRONDEXPLOITATIE RISICO - INSCHATTING

Complex

TOTAAL

Rente-

Looptijd/fasering

Opbrengsten-

Kosten-

verhoging

verlenging

daling

stijging

Inflatiestijging

2%

2 jaar

-2% cumulatief restant looptijd

+2% cumulatief restant looptijd

+1% cumulatief restant looptijd

Landgoed 24 Driessen

€

768.563

€

- 7.643

€

1.299.578

€

585.847

€

67.433

€

2.713.779

Haven 8 39 West

€

- 209.905

€

- 73.313

€

20.843

€

-

€

-

€

- 262.375

40 Insteekhaven

€

263.924

€

- 146.636

€

677.912

€

128.127

€

8.663

€

931.990

Haven 8 41 Oost

€

103.184

€

- 465.532 €

1.165.173

€

138.941

€

14.000

€

955.767

€

925.767

€

- 693.124

3.163.507

€

852.915

€

90.096

€

€

4.339.161

2.3.3. Directe risico´s Naast de indirecte risico’s kan een project ook te maken krijgen met projectgebonden risico’s, ofwel de directe risico’s. Deze directe risico’s hoeven zich niet bij elk project voor te doen. Per project kunnen de directe risico’s dus verschillend zijn. De meest voorkomende directe risico’s worden hieronder omschreven. Wanneer een direct risico zich voordoet in een project, dan wordt dit beschreven en toegelicht in hoofdstuk 3.1.

2.3.3.1. Procedures Wanneer er een ruimtelijk besluit genomen wordt, hebben belanghebbenden altijd recht op rechtsbescherming. Wanneer er gebruikt wordt gemaakt van deze rechtsbescherming, kan dat betekenen dat een project vertraging oploopt. Zeker bij de binnenstedelijke ontwikkelingen, waar veel omwonenden zijn, is de kans groot dat deze omwonenden gebruik maken van deze mogelijkheden.

2.3.3.2. Planschade Aanvragen om vergoeding van planschade vormen een toenemend risico. Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen nemen de verzoeken om planschade toe. Wanneer de gemeente grondeigenaar is van het te ontwikkelen gebied, wordt er vooraf een inventariserend planschadeonderzoek gedaan. Hierbij wordt een reële inschatting gemaakt van de planschade voor omliggende percelen. Kosten van dit onderzoek en mogelijke uitbetaling van planschade worden ten laste gebracht van de exploitatieopzet of de Reserve grondexploitatie. Bij projecten waarbij de gemeente geen grondeigenaar is wordt een planschadeovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Hierdoor heeft de gemeente bij deze projecten nagenoeg geen nadelige financiële gevolgen van mogelijke planschade.

2.3.3.3. Uitgifte in erfpacht Reden voor uitgifte in erfpacht is om mee te denken in het financieringsvraagstuk voor bedrijven om ze op deze wijze toch een investeringsbeslissing te laten nemen. Ten opzichte van verkoop is en blijft uitgifte in 19

erfpacht een risico. Een erfpachter kan immers failliet gaat of betalingsproblemen hebben. In geval er wel rentelasten van de geactiveerde erfpachtgrond zijn maar geen ontvangen canon impliceert een en ander een deficit voor de gemeente. Desondanks kan de mogelijkheid van erfpacht leiden tot een hogere afzet van bedrijfsgrond wat vervolgens leidt tot een beter economisch klimaat met daaraan gekoppeld werkgelegenheid. De gemeenteraad heeft in het verleden besloten dat er terughoudend omgegaan moet worden met de uitgifte in erfpacht. Primair worden de gronden dus verkocht. Bij uitzondering kan de gemeente ook gronden in erfpacht uitgeven. Dit beleid ligt ook vast middels de Nota grondbeleid 20192023. In 2022 worden een aantal in erfpacht zijnde gronden aan de erfpachter verkocht waardoor het risico beëindigt.

2.3.3.4. Archeologische monumenten Als er bij de ontwikkeling van een locatie een archeologisch monument wordt aangetroffen, dienen de kosten, indien deze niet verhaald kunnen worden op derden, ten laste van de grondexploitatie gebracht te worden. Gemeenten zijn op grond van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) verplicht om bij vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met in de bodem aanwezige en te verwachten archeologische overblijfselen. De gemeenteraad heeft de geactualiseerde Erfgoedkaart met daarin de Archeologische beleidskaart vastgesteld op basis waarvan de noodzaak tot het verrichten van archeologisch onderzoek wordt bepaald. Het is daarom vereist om, vooruitlopend op het in ontwikkeling brengen van een locatie met archeologische verwachtingswaarde, op basis van deze Archeologische beleidskaart, archeologisch onderzoek te verrichten. Naast de wettelijke plicht biedt dit de gemeente ook de mogelijkheid om bij te sturen naar aanleiding van het onderzoek.

2.3.3.5. Bodemverontreiniging Een van de directe risico’s die grote financiële gevolgen kan hebben is het risico op bodemverontreiniging. Vaak is bodemsanering een grote kostenpost binnen een exploitatie. Om het risico op onvoorziene bodemverontreiniging te voorkomen, wordt er een bodemonderzoek uitgevoerd bij aanvang van het project. De eventuele kosten voor sanering kunnen dan in de exploitatieraming worden meegenomen. Het uitvoeren van een bodemonderzoek sluit eventuele onvoorziene verontreiniging niet uit, maar het risico wordt hierdoor sterk beperkt.

2.3.4. Maatregelen voor risicobeheersing Om de hierboven opgesomde risico’s zoveel mogelijk beheersbaar te houden worden jaarlijks, gelijktijdig met het jaarrekeningproces, de calculaties van de bouwgrond in exploitatie bijgesteld en verwerkt in de nota grondexploitatie. De nota wordt jaarlijks aan de raad ter vaststelling voorgelegd. Uitgangspunt is dat sprake moet zijn van reële ramingen, de normale en algemene bedrijfsrisico’s inbegrepen.

20

Daarnaast worden nieuwe exploitaties afzonderlijk ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Jaarlijks wordt een overzicht op hoofdlijnen van de afwijkingen ten opzichte van de laatst vastgestelde opzet vervaardigd en toegelicht. Indien binnen een project zich een direct risico voordoet wordt, indien van toepassing, een voorziening getroffen ten laste van de Reserve grondexploitatie. Voor de indirecte – of niet voorziene directe – risico’s geldt de Reserve grondexploitatie als buffer binnen de grondexploitatie. Door de raad is bepaald dat de Reserve grondexploitatie € 5 miljoen bedraagt. Het meerdere boven € 5 miljoen zal worden toegevoegd aan de Algemene reserve. Een saldo beneden het minimum verlangt direct aanvulling vanuit de Algemene reserve. De hoogte van de Reserve grondexploitatie wordt jaarlijks in het kader van de Nota grondexploitatie heroverwogen. Momenteel zie we geen aanleiding om het plafond van de Reserve grondexploitatie bij te stellen.

21

2.4. Uitgangspunten en kaders 2.4.1. BBV-voorschriften De financiële regels waaraan gemeenten en provincies moeten voldoen zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). In de nieuwste notitie “Grondbeleid in begroting en jaarverslaggeving” van juli 2019 van de commissie BBV staan de richtlijnen welke of leiden tot stellige uitspraken of tot aanbevelingen met betrekking tot het grondbeleid. Van de stellige uitspraken van de commissie BBV mag door de gemeenten niet worden afgeweken.

2.4.2. Uitgangspunten en parameters Als uitgangspunt voor de op te stellen grondexploitaties heeft de raad in de begroting 2022 een aantal parameters vastgesteld. Zo wordt er gerekend met een rentepercentage van 1% voor 2022 en volgende jaren. Voor de kosten is gerekend met een stijgingspercentage van 3%. Aan de opbrengstenzijde is een stijgingspercentage van 2% gehanteerd.

2.4.3. Winstneming Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de kostprijsberekeningen winsten per ultimo looptijd van een complex worden geprognosticeerd, dan zal deze winst worden afgeroomd. Deze winstneming geschiedt middels de zogenaamde POC-methode (Percentage Of Completion) waarbij het percentage van de reeds gerealiseerde kosten vermenigvuldigd wordt met het percentage van de reeds gerealiseerde opbrengsten waarna de uitkomst vermenigvuldigd wordt met de geraamde winst op eindwaarde. De winstneming wordt als last op het complex geadministreerd en wordt vervolgens toegevoegd aan de Reserve grondexploitatie.

2.4.4. Treffen van voorzieningen voor te verwachten verliezen Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de kostprijsberekeningen verliezen per ultimo looptijd van een complex worden geprognosticeerd, dan zullen voor deze verliezen dekkingsmiddelen worden aangewezen. Hierbij dient het volgende onderscheid gemaakt te worden: 1.

2.

Op basis van geactualiseerde calculaties dient rekening te worden gehouden met een optredend verlies per ultimo van het plan. De verlieslatende verwachting wordt vastgelegd in de paragraaf ‘Weerstandsvermogen’ bij de jaarrekening. Aangegeven wordt dat de ‘Reserve grondexploitatie’ in dekking voorziet op het moment dat het verlies genomen moet worden. Op basis van geactualiseerde calculaties moet een optredend verlies per ultimo van het plan als onafwendbaar worden gezien. Ten laste van de Reserve grondexploitatie dient een voorziening gevormd te worden ter grootte van de eindwaarde van het gecalculeerde verlies.

Bij de toelichting van de diverse complexen wordt nader op de voorzieningen ingegaan.

2.4.5. Vennootschapsbelasting De invoering van de vennootschapsbelastingplicht voor overheidsondernemingen met ingang van 1 januari 2016 heeft over het algemeen vooral voor grondbedrijven c.q. grondexploitaties belangrijke consequenties. Op basis van de tekst van de wet is het zeker dat de uitgifte van bouwkavels aan particulieren of ondernemers in de heffing van vennootschapsbelasting betrokken wordt. Aan de bepaling van de hoogte van de heffing gaat een complexe berekening vooraf. De heffing hangt, naast het tarief, uiteraard in het bijzonder af van de fiscale winst. De SVLO (Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden), waarbij aangesloten de Belastingdienst, het Ministerie van Financiën, VNG, Provincies en Waterschappen, heeft een handreiking uitgebracht voor de grondexploitaties. 22

De handreiking, die een kader aanreikt met behulp waarvan de grondbedrijven hun fiscale positie vanaf 2016 kunnen vaststellen, beoogt de grondbedrijven ondersteuning te bieden bij het inventariseren en analyseren van de relevante individuele feiten en omstandigheden. Vooralsnog is de conclusie dat de gemeente met haar grondexploitaties door de ondernemingspoort komt, zodat er sprake is van een fiscale onderneming en er vennootschapsbelasting is verschuldigd. Op basis van de meer jaren prognose grondexploitaties is de gezamenlijke totaalwinst van de in exploitatie genomen complexen over de gehele looptijd van het traject, exclusief grondexploitatie-vreemde posten, inclusief kapitaalstortingen/onttrekkingen en rentelasten, beoordeeld. De tot en met 2021 verschuldigde vennootschapsbelasting is, vooruitlopend op het overleg met de belastingdienst, doorgerekend aan de hand van de exploitatieberekeningen van de diverse complexen. De totaal verschuldigde vennootschapsbelasting over 2021 bedraagt € 71.888. Over de jaren 2022 t/m 2027 is, gebaseerd op de doorkijk behorend bij de aangifte 2019, nog een bedrag verschuldigd van € 535.000 aan vennootschapsbelasting.

23

3. Financiële verantwoording Binnen de gemeente Waalwijk wordt in het kader van grondexploitatie onderscheid gemaakt in een drietal soorten gronden. 1.

Materiële vaste activa (MVA) Deze gronden kunnen in een drietal soorten worden onderverdeeld. a. Compensatiegronden welke in de toekomst ingezet kunnen worden als ruilgrond en welke gronden derhalve thans verpacht worden. b. Gronden waarbij niet op middellange termijn een herbestemming verwacht mag worden en welke gronden ook verpacht worden. c. Gronden waarvan de bestemming (nog) niet is gewijzigd, maar waarvan verwacht wordt dat deze binnen korte dan wel middellange termijn een andere bestemming krijgen.

2.

Bouwgrond in exploitatie (BIE) Dit betreffen gronden waarvan de gronden al een herbestemming hebben gekregen en waarvan de raad een exploitatieopzet heeft vastgesteld. Er is dus sprake van actief grondbeleid.

3.

Faciliterend grondbeleid Er is met een ontwikkelende partij een exploitatieovereenkomst gesloten. Er is dus sprake van passief grondbeleid.

24

3.1. Materiële vaste activa (MVA) 3.1.1. Algemeen Onder de materiële vaste activa staan enerzijds de ruil- of compensatiegronden en anderzijds de gronden die door het college en de raad worden aangemerkt als mogelijk toekomstig te ontwikkelen locaties. Voor deze gronden zal te zijner tijd een exploitatieopzet aan de raad ter vaststelling worden voorgelegd dan wel door het college of raad een exploitatieovereenkomst worden gesloten. Locaties Materiële vaste activa Compensatiegronden, incl. mogelijke ontwikkelingen lange termijn Poolsestraat Noord Scharlo-Maasoever 2 fase 1 Haven 8 Oost afronding Binnen de gronden, vallend onder de materiële vaste activa, is het niet mogelijk om rente op de boekwaarde bij te schrijven. Wel is het onder voorwaarden toegestaan om de voorbereidingskosten te activeren onder immateriële vaste activa waarbij ze in een later stadium ingebracht kunnen worden indien de gronden worden overgeheveld naar bouwgrond in exploitatie. Hierna volgt een toelichting op deze gronden.

3.1.2. Materiële vast activa 3.1.2.1. Ontwikkelgrond op korte en middellange termijn De ontwikkelgronden op korte en middellange termijn betreffen de gronden die met het oog op gebiedsontwikkeling zijn verworven, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld. Conform de voorschriften van het BBV kunnen dergelijke gronden niet onder de voorraden worden gerangschikt, maar moeten deze worden verantwoord onder materiële vaste activa tegen de verwervingskosten. Ingeval van duurzame waardevermindering vindt afwaardering plaats naar de waarde volgens de geldende bestemming. Voor gronden die zijn verworven en waarvoor nog geen bestemmingswijziging is doorgevoerd kan dit betekenen dat er (tijdelijk) een forse afwaardering moet 25

plaatsvinden, die grotendeels kan worden gecompenseerd zodra tot de bestemming van bouwgrond wordt besloten. Dit leidt met name bij de gebiedsontwikkeling voor bijvoorbeeld een grootschalige woningbouwopgave tot ongewenste effecten, zoals grote fluctuaties in de waardering van deze gronden, en als gevolg daarvan het resultaat en de financiële positie van een gemeente. Om deze ongewenste fluctuaties ten gevolge van mogelijke afwaardering tegen te gaan mag onder de navolgende cumulatieve voorwaarden voor wat betreft de toepassing van artikel 65 BBV uitgegaan worden van de toekomstige bestemming in plaats van de geldende bestemming: • de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; • de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; • de visie / het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk; • er is een betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling van provincie of rijksoverheid; • het mag alleen gaan om gebiedsontwikkeling voor de bouw van woningen en niet voor bedrijfsterreinen; •

periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige woningbouwbestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden; Poolsestraat Noord De waarde waaronder deze gronden onder de materiële vaste activa zijn verantwoord, bedraagt € 296.986,-- per 31 december 2021 met een gemiddelde m²-prijs van € 39,76. Het perceel van 7.470 m² valt binnen het bestemmingsplan Woonwijken en biedt op basis van het bestemmingsplan ruimte aan 6 half vrijstaande woningen. Voorafgaand aan een eventuele ontwikkeling zal een exploitatieopzet voor het gebied worden opgesteld en ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. Er is vooralsnog van uitgegaan dat de ontwikkeling van deze gronden op korte dan wel middellange termijn ter hand wordt genomen. In relatie tot de bestemming woningbouw zal er geen afwaardering van de boekwaarde hoeven plaats te vinden. Hiertoe zijn de gronden in 2019 getaxeerd. Om de onderhandelingspositie naar de toekomst te waarborgen, wordt het niet raadzaam geacht om hier nader op de taxatie in te gaan. Scharlo-Maasoever 2 fase I Dit gebied betreft het gedeelte ten westen van de weg Scharlo. Het gebied heeft een oppervlakte van 61.380 m2 en een boekwaarde van € 685.000,-. Dit is per m² € 11,16.

Voor dit gebied worden momenteel de voorbereidingen getroffen om een gedeelte om te zetten naar bedrijventerrein, waarbij de op het terrein staande woning wordt verkocht als bedrijfswoning. Op basis van het voornemen van de commissie BBV tot herziening van de BBV-verslaggevingsregels rondom grondexploitaties was het van belang dat voor dit gebied vóór 31 december 2019 de bestemming zou worden gewijzigd. Indien dit niet het geval was moest, op basis van de richtlijnen, de boekwaarde van dit complex op dat moment worden afgewaardeerd tot agrarische waarde. Dit is in 2019 gebeurd. Op dit moment worden voorbereidingen getroffen om het bedrijventerrein Scharlo-Maasoever te gaan ontwikkelen. Verwacht wordt dat de locatie in 2022 in exploitatie wordt genomen. De gedane afboeking ad €361.033,- kan dan weer worden verzilverd. Haven 8 Oost afronding Begin 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met de nota van uitgangspunten voor het gebied Haven 8 Oost afronding. Dit betreft het gebied tussen Haven 8 Oost en het Drongelens kanaal. De gemeente is voornemens om dit gebied middels een actieve grondpolitiek te ontwikkelen. Vanuit het verleden heeft de gemeente al een fors aantal percelen in dit gebied in eigendom. De afgelopen jaren zijn verschillende percelen verworven.