Bijlage 1 Nota grondbeleid 2025-2030

Een initiatiefnemer moet objectief gezien voordeel hebben van een beoogde ontwikkeling, Ook kan functionele samenhang aanwezig zijn als een ontwikkeling en een locatie waarop nieuwe bouwactiviteiten worden toegestaan eenzelfde functie vervullen. Belangrijk is dat er geen sprake mag zijn van toerekenbaarheid, want dan is de regeling van kostenverhaal van toepassing. Onderscheidend tussen de financiële bijdrage en kostenverhaal is het toerekenbaarheidscriterium (causaliteit). Als de voorzieningen niet nodig zijn voor de aanleg of ontsluiting van een kostenverhaalsgebied, vallen ze niet onder het kostenverhaal, maar onder de afdwingbare financiële bijdrage. Het is voor gemeenten geen verplichting om een afdwingbare financiële bijdrage op te nemen in het omgevingsplan, maar een bevoegdheid. Het omgevingsplan bepaalt voor welke ontwikkelingen een financiële bijdrage wordt verhaald en welke activiteiten die moeten betalen. De maatregelen voor deze ontwikkelingen worden in het omgevingsplan concreet uitgewerkt. Het omgevingsplan bepaalt de plaats, de aard, de omvang en de realisatietermijn van de ontwikkeling. Het omgevingsplan legt bijvoorbeeld de locatie voor de ontwikkeling voor verbetering van de fysieke leefomgeving vast. Het omgevingsplan stelt ook regels over de financiële bijdragen voor de bouwactiviteiten.

Als een aangewezen ontwikkeling in het omgevingsplan waarvoor financiële bijdragen worden verlangd niet langer op de beleidsagenda staat, hoort geen bijdrage meer opgelegd te worden. De gemeente dient dan het omgevingsplan te actualiseren. Omdat de ontwikkelingen waarvoor een bijdrage wordt verplicht regelmatig kunnen veranderen, – sommige zijn gereed of niet meer nodig, andere dienen zich aan – zal de regeling in het omgevingsplan een regelmatige actualisatie vergen. Hoogte financiële bijdrage Het omgevingsplan legt de hoogte van de financiële bijdragen vast. De financiële bijdragen moeten redelijk zijn. Het bedrag kan per bouwactiviteit verschillen. Een vrijesectorwoning kan bijvoorbeeld meer bijdragen dan een sociale huurwoning. Voor de verdeling van de kosten tellen ook bestaande woningen mee die voordeel hebben van de ontwikkeling. Dit deel van de kosten wordt dan bijvoorbeeld door de gemeente of door subsidies betaald. Het gaat over een financiële bijdrage aan een ontwikkeling. Niet om een volledige betaling van de ontwikkeling.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

25

Bijdrage ruimtelijke kwaliteit via omgevingsplan De huidige bijdrage ruimtelijke kwaliteit (zie bladzijde 23) wordt door middel van het overgangsrecht (Artikel 4.9 Aanvullingswet grondeigendom) omgezet in een bijdrage op grond van artikel 13.22 van de Omgevingswet. Deze bijdrage ruimtelijke kwaliteit valt echter ook binnen de aangewezen categorieën voor de financiële bijdrage op grond van artikel 13.23 van de Omgevingswet. Om deze bijdrage in de toekomst te kunnen afdwingen indien er geen (anterieure) overeenkomst kan worden afgesloten, is het mogelijk om de bijdrage ruimtelijke kwaliteit op te nemen als financiële bijdrage ín het Omgevingsplan. Beleidsuitgangspunt 7 Indien geen anterieure overeenkomst kan worden gesloten waarin de bijdrage ruimtelijke kwaliteit als financiële bijdrage op grond van artikel 13.22 Omgevingswet wordt opgenomen, te onderzoeken of de bijdrage ruimtelijke kwaliteit op grond van artikel 13.23 Omgevingswet opgenomen kan worden in het Omgevingsplan.

3.2.3 Anterieure overeenkomst Indien er sprake is van een actief grondbeleid en de gemeente is eigenaar van de te ontwikkelen gronden, dan verdient zij haar kosten terug met de uitgifte van gronden (de grondopbrengsten). Wanneer de gemeente niet beschikt over alle gronden en de eigenaar geeft aan de gronden zelf te willen exploiteren, dan is dit niet mogelijk en zal op een andere wijze compensatie moeten plaatsvinden van de door de gemeente te maken kosten. Dit gebeurt door het sluiten van een (privaatrechtelijke) overeenkomst. De Omgevingswet biedt in artikel 13.13, eerste lid, een expliciete grondslag voor een anterieure overeenkomst over het kostenverhaal bij locatieontwikkeling: “De rechtspersoon waarvan het bestuursorgaan een orgaan is, kan met degene die kosten is verschuldigd een overeenkomst aangaan over kostenverhaal.” In veel gevallen gaan de gemeente en ontwikkelaars met elkaar in overleg over de ontwikkeling van een gebied. Meestal leidt dit tot een overeenkomst over de ontwikkeling. In deze overeenkomst worden een aantal belangrijke financiële aspecten vastgelegd, namelijk het kostenverhaal en financiële bijdragen. Veelal worden in de overeenkomst ook afspraken gemaakt over de locatieontwikkeling.

Voorbeelden hiervan zijn de stedenbouwkundige opzet en verkaveling, programmering, proces, tijdpad, koppelingen, locatie-eisen, verdeling werkzaamheden en toezicht, levering van gronden, algemene bepalingen over ontbinding et cetera. Wanneer de overeenkomst wordt gesloten voorafgaand aan het toelaten van de ontwikkeling in een omgevingsplan of met een omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsactiviteit, wordt dit een anterieure overeenkomst genoemd. Wanneer de overeenkomst hierna wordt gesloten, betreft het een posterieure overeenkomst.

3.2.4 Kostenverhaalregels omgevingsplan Indien bij kostenverhaal geen anterieure overeenkomst tot stand komt met de ontwikkelende partij in het kader van privaatrecht, verplicht de Omgevingswet om over te gaan op publiekrechtelijk kostenverhaal. Het publiekrechtelijke kostenverhaal wordt gevormd door een combinatie van twee instrumenten die de Omgevingswet biedt namelijk; de kostenverhaalregels in het omgevingsplan of voorschriften aan een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en de kostenverhaalsbeschikking. Onder de Omgevingswet maken de kostenverhaalregels onderdeel uit van het omgevingsplan of de vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Het onder de Wro zelfstandige planfiguur exploitatieplan is daarmee komen te vervallen. In het omgevingsplan kunnen op grond van de Omgevingswet ook regels over locatie-eisen, aanbesteding en woningbouwcategorieën worden opgenomen. Deze moesten onder de Wro worden opgenomen in het exploitatieplan. Een specifieke grondslag daarvoor is onder de Omgevingswet niet meer nodig.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

26

Kostenverhaalbeschikking Als het kostenverhaal niet geregeld is via een anterieure of posterieure overeenkomst, loopt het daadwerkelijke opleggen van het kostenverhaal via een beschikking, de zogenoemde kostenverhaalbeschikking. De initiatiefnemer moet de kostenverhaalbeschikking aanvragen bij het bevoegd gezag. In de kostenverhaalbeschikking wordt de verschuldigde geldsom, oftewel de kostenverhaalbijdrage, opgelegd voor de aangevraagde bouwactiviteiten. Degene tot wie de beschikking is gericht is verplicht het bedrag te betalen. Totdat betaald is, geldt in beginsel een bouwverbod. Beleidsuitgangspunt 8 In het geval van ontwikkeling in te zetten op het sluiten van een anterieure overeenkomst. Indien het niet lukt om een anterieure overeenkomst te sluiten, kostenverhaalregels op te nemen in het Omgevingsplan of voorschriften te verbinden aan de vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en te trachten een posterieure overeenkomst te sluiten. Indien privaatrechtelijk niet tot overeenstemming met de ontwikkelende partij wordt gekomen het publiekrechtelijk spoor middels de kostenverhaalsbeschikking te volgen.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

27

4. Financiële aspecten 4.1 Algemeen Wanneer de gemeente een actieve of faciliterende grondpolitiek voert heeft dit voor de gemeente mogelijk financiële gevolgen. Voor grondexploitaties en facilitaire projecten die een negatief resultaat hebben, moet een voorziening worden gevormd. Voor grondexploitaties en facilitaire projecten met een positief resultaat gelden regels ten aanzien van de winstneming. De resultaten op de grondexploitaties en facilitaire projecten lopen binnen de gemeente Waalwijk vooralsnog via de Reserve Grondexploitatie. In dit hoofdstuk worden de regels en de keuzes nader toegelicht.

4.2 Financieel kader 4.2.1 Actief grondbeleid Bij een actief grondbeleid wordt een grondexploitatie vastgesteld. De grondexploitatie bestaat uit een langjarige begroting van kosten en opbrengsten (beschouwd vanuit de gemeente) voor afgebakende gebiedsontwikkelingen (het exploitatiegebied) waarbij er sprake is van transformatie van bestemming en uitgifte van gronden. Het saldo van de kosten en de opbrengsten per locatie is het resultaat van een grondexploitatie. Dit saldo kan zowel positief zijn (opbrengsten hoger dan de kosten), alsook negatief zijn (opbrengsten lager dan de kosten).

Openen grondexploitatie Het openen (of vaststellen) van de grondexploitatie is voorbehouden aan de raad. De grondexploitatie wordt bij voorkeur gelijktijdig met het ruimtelijk-planologisch kader vastgesteld. De grondexploitatie is zo een financiële vertaling van de ruimtelijke uitgangspunten. Bij de vaststelling van de grondexploitatie, aan het begin van de planperiode, wordt een raming opgesteld van de kosten en opbrengsten die gedurende de looptijd (vaak 10 jaar of langer) worden gemaakt aan de locatie. Dit is omgeven met een bepaalde mate van onzekerheid. Om deze reden wordt de grondexploitatie jaarlijks herzien of geactualiseerd en opnieuw vastgesteld door de raad middels de Nota grondexploitatie. Naarmate de planperiode vordert, is er meer sprake van gerealiseerde kosten en opbrengsten (boekwaarde) en zal de onzekerheid afnemen. Het resultaat op eindwaarde is dan beter in te schatten. De raming van kosten wordt per grondexploitatie geaggregeerd tot de volgende hoofdkostensoorten: • verwervingskosten • bouwrijp maken • milieumaatregelen • woonrijp maken • plankosten • rente en BTW • overige kosten Hoofdopbrengstensoorten: • gronduitgifte • bijdragen • subsidies De grondexploitatie biedt hiermee een financieel kader waarbinnen de gebiedsontwikkeling gerealiseerd moet worden en een boekhoudkundig kader waarin gemaakte kosten kunnen worden verantwoord als boekwaarde.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

28

Kosten tot aan de vaststelling van de grondexploitatie Vooruitlopend op het vaststellen van een grondexploitatie voor een project worden vaak ook al gemeentelijke kosten gemaakt. Dit betreffen onder andere kosten voor de ambtelijke uren en onderzoekskosten. Om de haalbaarheid van een dergelijk project te beoordelen wordt voorgesteld om het college de mogelijkheid te geven om per project € 75.000 werkbudget beschikbaar te stellen. In het raadsbesluit van 4 mei 2021 (Nota grondexploitatie 2021) heeft de raad besloten om het college te mandateren om per nieuwe ontwikkeling een werkbudget van maximaal €50.000 te voteren. Om aan te sluiten bij de financiële verordening is dit bedrag per project verhoogd naar €75.000. Jaarlijks worden deze kosten ten laste gebracht van de Reserve grondexploitatie. Wanneer een grondexploitatie voor dit project geopend wordt, worden de gemaakte kosten die ten laste komen van dit werkbudget opgenomen in de grondexploitatie. Wanneer dit niet het geval is, wordt dit bedrag afgeboekt ten laste van de reserve grondexploitatie. Wanneer het werkbudget van € 75.000 niet toereikend is, zal aan de raad worden voorgesteld om een aanvullend voorbereidingskrediet te voteren. Ook dit aanvullende voorbereidingskrediet zal bij het openen van een grondexploitatie worden opgenomen in de grondexploitatie.

Zo worden het werkbudget (tot € 75.000) en het eventuele aanvullende voorbereidingskrediet (deels) betaald uit de verkoop van bouwrijpe grond. Jaarlijks zal verantwoording worden afgelegd over de door het college en door de raad beschikbaar gestelde werkbudgetten en voorbereidingskredieten in de Nota grondexploitatie. Beleidsuitgangspunt 9 Het college heeft de mogelijkheid om werkbudgetten tot €75.000 per project beschikbaar te stellen. Jaarlijks worden deze kosten ten laste gebracht van de Reserve grondexploitatie. Dit budget wordt indien het project doorgang vindt in de grondexploitatie opgenomen. Wanneer dit bedrag niet toereikend is, zal aan de raad moeten worden voorgesteld om een aanvullend voorbereidingskrediet te voteren.

4.2.2 Faciliterend grondbeleid In het geval van een faciliterend grondbeleid zal geen grondexploitatie worden vastgesteld door de raad, omdat de gemeente hier enkel de gemaakte kosten kan verhalen en hiermee dus budgetneutraal uit zou moeten komen. In enkele gevallen zal de gemeente werkzaamheden uitvoeren die ten laste komen van de gemeente. In deze gevallen wordt, indien deze kosten niet passen binnen de sectorale begroting, vooraf om krediet gevraagd bij de raad. Het kan ook voorkomen dat er voorbereidende werkzaamheden worden uitgevoerd, met name in de vorm van ambtelijke uren, en dat er uiteindelijk geen anterieure overeenkomst wordt gesloten. In die gevallen worden de gemaakte kosten afgeboekt ten laste van de reserve grondexploitatie. Daarnaast kan het voorkomen dat op basis van een vastgestelde overeenkomst niet alle kosten verhaald kunnen worden. Indien van toepassing zijn dan paragraaf 4.3 en/of 4.5 van toepassing. Beleidsuitgangspunt 10 Indien er onverhoopt geen anterieure overeenkomst wordt afgesloten en de gemaakte (plan)kosten niet verhaald kunnen worden, deze kosten ten laste te brengen van de reserve grondexploitatie.

4.3 Overschrijding budget Wanneer een raming van een bepaald project is vastgesteld door de raad, komt het voor dat de realisatie hiervan afwijkt t.o.v. deze raming. De afwijking kan verschillende oorzaken hebben, waaronder een niet voorziene kostenstijging, tegenvallers in de uitvoering en een onvoorziene langere looptijd. Wanneer een afwijking of bij te stellen raming niet binnen het vastgestelde inhoudelijke kader past en leidt tot een financieel nadeel voor het project dat groter is dan 10%, moet de voorgenomen wijziging vooraf ter Nota grondbeleid 2025 – 2030

29

goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd worden in een apart voorstel of indien de planning dit toelaat via eerstvolgende geëigende moment (Nota grondexploitatie óf najaarsbericht). Het inhoudelijke kader wordt gevormd door bijvoorbeeld het Omgevingsplan (ruimtelijk en planologisch) en een Nota van Uitgangspunten (programmatisch, stedenbouwkundig en/of beeldkwaliteit ). Als een afwijking of bij te stellen raming wel binnen het vastgestelde inhoudelijke kader past, maar leidt tot een financieel nadeel, geldt dat deze wijziging via een apart voorstel of indien de planning dit toelaat via eerstvolgende geëigende moment (Nota grondexploitatie óf najaarsbericht) vooraf aan de gemeenteraad voorgelegd wordt, in het geval dat: • het financieel nadeel groter is dan 10% van de hoofdkostensoort en groter is dan € 250.000; • het financieel nadeel groter is dan € 1,5 miljoen, ondanks dat het nadeel kleiner is dan 10% van de hoofdkostensoort. Wanneer de afwijking binnen bovengenoemde voorwaarden past, wordt de raad in het eerstvolgende geëigende moment (Nota grondexploitatie óf najaarsbericht) geïnformeerd over de afwijking.

Beleidsuitgangspunt 11 Wanneer een afwijking of bij te stellen raming niet binnen het vastgestelde inhoudelijke kader past en leidt tot een financieel nadeel voor het project dat groter is dan 10% met een minimum van € 75.000, moet de voorgenomen wijziging vooraf ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd worden in een apart voorstel of indien de planning dit toelaat via eerstvolgende geëigende moment (Nota grondexploitatie óf najaarsbericht). Beleidsuitgangspunt 12 Als een afwijking of bij te stellen raming wel binnen het vastgestelde inhoudelijke kader past, maar leidt tot een financieel nadeel, geldt dat deze wijziging via een apart voorstel vooraf aan de gemeenteraad voorgelegd wordt of indien de planning dit toelaat via eerstvolgende geëigende moment (Nota grondexploitatie óf najaarsbericht)., in het geval dat: • het financieel nadeel groter is dan 10% van de hoofdkostensoort en groter is dan € 250.000; • het financieel nadeel groter is dan € 1,5 miljoen, ondanks dat het nadeel kleiner is dan 10% van de hoofdkostensoort. Beleidsuitgangspunt 13 Wanneer de afwijking binnen bovengenoemde voorwaarden past (onder 12), wordt de raad in het eerstvolgende geëigende moment (Nota grondexploitatie óf najaarsbericht) geïnformeerd over de afwijking.

4.4 Winstnemingen Winstneming is gebonden aan de regels die daarover worden gesteld in het BBV. Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties en facilitaire projecten winsten per ultimo looptijd van een complex worden geprognosticeerd, dan zal deze winst worden afgeroomd. Deze winstneming geschiedt middels de zogenaamde POC-methode (Percentage Of Completion) die het BBV voorschrijft, waarbij het percentage van de reeds gerealiseerde kosten vermenigvuldigd wordt met het percentage van de reeds gerealiseerde opbrengsten waarna de uitkomst vermenigvuldigd wordt met de geraamde winst op eindwaarde. De winstneming wordt gecorrigeerd voor het gewogen project of directe risico. Het resultaat van deze berekening wordt als last op het complex geadministreerd. Op grond van deze methode kan het ook voorkomen dat winst moet worden teruggeboekt, omdat de verhouding gerealiseerde kosten en opbrengsten versus nog te realiseren kosten en opbrengsten verandert. Nota grondbeleid 2025 – 2030

30

In het laatste jaar van de planperiode (bij afsluiting van het complex) wordt het positieve resultaat ineens als winst genomen. Het resultaat op eindwaarde is daarmee per definitie nihil. De gemeente Waalwijk heeft de reserve grondexploitatie opgesteld waar de winsten in gestort worden of uit onttrokken worden. Beleidsuitgangspunt 14 De winsten komen ten gunste van de Reserve grondexploitatie.

4.5 Verliezen Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatieberekeningen verliezen op eindwaarde van een complex worden geprognosticeerd, dan moet voor het volledige verlies een voorziening worden gevormd. Dit gebeurt op eindwaarde. Dit geldt zowel voor de grondexploitaties, als voor de facilitaire projecten. Dit is vastgelegd in de BBV. De gemeente Waalwijk laat deze voorziening ten laste van de Reserve Grondexploitatie komen (dekkingsmiddel). Beleidsuitgangspunt 15 Voor een negatief resultaat wordt op eindwaarde een voorziening getroffen ten laste van de reserve grondexploitatie.

4.6 Risicomanagement Bij uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid worden risico’s gelopen. In het algemeen geldt dat hoe langer de looptijd van een plan is, des te complexer het is om de risico’s in te schatten. Desalniettemin is het wel van belang om de risico’s en de financiële gevolgen hiervan zo goed mogelijk in beeld te brengen. De risico’s zijn te onderscheiden in directe (de project specifieke) risico’s en indirecte (markt) risico’s. Deze directe (project specifieke) risico’s hoeven zich niet bij elk project voor te doen. Per project kunnen de directe risico’s dus verschillend zijn. Voorbeelden van directe risico’s zijn: langere procedures door bijvoorbeeld beroep, bodemverontreiniging en archeologische vondsten. De indirecte risico’s vloeien voornamelijk voort uit macro-economische ontwikkelingen en veranderende weten regelgeving. Gelet op de aard en oorsprong van de indirecte risico’s hebben deze gevolgen voor alle lopende projecten. Per grondexploitatie, groot facilitair project en grote MVA-positie wordt een risicoanalyse opgesteld. Hierbij worden de directe risico’s benoemd, gekwantificeerd en gewogen. De indirecte risico’s worden voor de gehele grondexploitatieportefeuille bepaald door scenario’s door te rekenen en een gevoeligheidsanalyse op te stellen. Daarbij worden veronderstellingen gedaan voor de parameters voor rente en inflatie.

De financiële gevolgen van de project directe en indirecte risico’s moeten bekostigd kunnen worden uit de positieve resultaten van de afzonderlijke projecten of uit het weerstandsvermogen. Daar waar sprake is van een positief eindwaarderesultaat wordt met de bepaling van de winstneming rekening gehouden met dit risicobedrag.

4.7 Weerstandsvermogen en reserve Grondexploitatie Het weerstandsvermogen van de grondexploitaties kan als volgt worden omschreven: Nota grondbeleid 2025 – 2030

31

“De relatie tussen de weerstandscapaciteit en alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen, die van materiële betekenis kunnen zijn voor de financiële positie van de gemeente in relatie tot de grondexploitaties”. Het weerstandsvermogen geeft daarmee de mate aan waarin de gemeente in staat is middelen vrij te maken om substantiële tegenvallers op te vangen, zonder dat het beleid behoeft te worden aangepast. Een algemene norm voor het weerstandsvermogen van gemeenten is er niet. In de toelichting op artikel 11 van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) staat dat het aan de gemeenten zelf is een beleidslijn te formuleren over het in de organisatie noodzakelijk geachte weerstandsvermogen. Binnen de gemeente Waalwijk is de reserve grondexploitatie als incidenteel weerstandsvermogen aangemerkt. Voeding van deze reserve vindt plaats middels (tussentijdse) winstnemingen van de diverse complexen binnen de grondexploitatie. Bij verlieslatende complexen volgt echter een onttrekking uit de reserve. De reserve grondexploitatie is de enige vrije reserve binnen de grondexploitatie, te vergelijken met de Algemene reserve op concernniveau, zij het dat de primaire doelstelling van de reserve grondexploitatie zich beperkt tot zaken die een duidelijk raakvlak met het taakgebied grondexploitatie hebben.

Tot heden dient de stand van de reserve grondexploitatie € 5 miljoen te bedragen. Een saldo boven dit niveau dient te worden afgestort naar de Algemene reserve. Wanneer er onttrekkingen plaatsvinden en het niveau onder deze € 5 miljoen komt, dan dient vanuit de algemene reserve direct aanvulling plaats te vinden tot dit niveau van € 5 miljoen. Bij het opstellen van de begroting 2026 zal worden onderzocht of deze systematiek nog wenselijk is, of dat de reserve grondexploitatie geïntegreerd wordt in de algemene reserve. Wordt hiervoor gekozen, dan zal dit te zijner tijd aan de raad worden voorgelegd. Het tot heden gevoerde beleid ten aanzien van risicoafdekking voor de grondexploitaties in de reserve grondexploitatie wordt voorlopig te gecontinueerd. Beleidsuitgangspunt 16 Het gevoerde beleid ten aanzien van de risicoafdekking voor de grondexploitaties wordt voorlopig 4.8 Vennootschapsbelasting gecontinueerd door de stand van de reserve grondexploitatie € 5 miljoen te laten bedragen. Een saldo Zoals in hoofdstuk is aangegeven de gemeente fiscale winst vennootschapsbelasting te betalen. boven dit niveau2.2.4 dient te worden dient afgestort naar de bij Algemene reserve. Wanneer er onttrekkingen Over de winsten binnen grondexploitaties dient derhalve ook vennootschapsbelasting betaald te worden.

Deze plaatsvinden en het niveau onder deze € 5 miljoen komt, dan dient vanuit de Algemene reserve direct vennootschapsbelasting wordt ten laste aanvulling plaats te vinden totvoorlopig dit niveau van € 5 gebracht miljoen. van de reserve grondexploitatie. Beleidsuitgangspunt 17 Te onderzoeken of de reserve grondexploitatie geïntegreerd kan worden in de Algemene reserve en dit te zijner tijd aan de raad voor te leggen.

Beleidsuitgangspunt 18 Verschuldigde vennootschapsbelasting voortvloeiend uit het grondbedrijf wordt ten laste gebracht van de Reserve grondexploitatie.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

32

5. Uitgiftebeleid 5.1 Algemeen De afgelopen jaren zijn er vele maatschappelijke, economische en juridische ontwikkelingen geweest. Dit heeft ook gevolgen gehad voor de vastgoedmarkt. Er is een krapte op de woningmarkt en er is een ongewijzigde grote vraag naar bedrijfskavels. Daarnaast zijn de bouwkosten de afgelopen jaren ook enorm gestegen. De huidige economische situatie vraagt ons om weer naar de uitgiftevormen en -prijzen te kijken.

5.2 Uitgiftevormen 5.2.1 Omschrijving uitgiftevormen Het is mogelijk om gronden op verschillende manieren uit te geven of afspraken te maken m.b.t. het grondeigendom. Hieronder worden de meest gebruikte manieren beschreven:

Verkoop De meest voorkomende manier is de verkoop van grond. Het gehele eigendom gaat hierbij over van de gemeente naar de kopende partij. De gemeente ontvangt bij verkoop de verkoopsom en het risico gaat direct over op de kopende partij.

Erfpacht Naast de verkoop van grond is ook de uitgifte in erfpacht mogelijk. Een recht van erfpacht houdt in dat een persoon of bedrijf de bevoegdheid heeft om een onroerende zaak gedurende een bepaalde tijd te houden en te gebruiken, terwijl het eigendom bij een ander blijft. De gemeente blijft dus eigenaar van het perceel, maar geeft het recht om de onroerende zaak te gebruiken aan de erfpachter. In ruil hiervoor krijgt de gemeente een vergoeding, de zogenaamde canon. Deze canon wordt door de gemeente jaarlijks in rekening gebracht en is een percentage van de grondwaarde. Dit rentepercentage wordt gebaseerd op het gemiddeld rentepercentage voor aangetrokken geldleningen en een opslag voor administratie en risico. Daarnaast wordt gekeken naar de geldende hypotheekrente. De optie om gronden in erfpacht te nemen moet namelijk minder interessant zijn dan het kopen van de gronden. Wanneer de gronden in erfpacht worden uitgegeven worden deze gronden geboekt op de ‘materiële vaste activa’ van de gemeente. Als de in erfpacht uit te geven gronden onderdeel zijn van een grondexploitatie, dan wordt in de grondexploitatie de uitgifteprijs verantwoord. Op de balans worden de gronden gewaardeerd tegen de eerste uitgifteprijs, waartegenover de erfpachtcanon staat. Op de erfpachtgronden hoeft niet te worden afgeschreven, behalve wanneer er sprake is van een duurzaam lagere marktwaarde.

Bij latere herziening van erfpacht of heruitgifte zal de eerste uitgifteprijs ongewijzigd blijven. De dan geldende (hogere) marktwaarde heeft wel gevolgen voor de hoogte van de nieuwe erfpachtcanon, maar niet voor de waardering van de grondwaarde op de balans. Bij de uitgifte in erfpacht bestaat overigens de mogelijkheid voor de erfpachter om de grond later in eigendom te verwerven. Eventuele overwinst bij verkoop, wegens stijging van de marktprijs van de grond, komt ten gunste van het product Erfpachtgronden en daarmee ten gunste van het jaarrekeningresultaat van de gemeente evenals het jaarlijkse exploitatiesaldo. Indien de grondprijs daalt, dient de grond te worden afgewaardeerd. De reden om gronden uit te geven in erfpacht in plaats van te verkopen is dat dit voor sommige kopers interessanter is. De (start)investering is namelijk kleiner, er hoeft immers geen grond aangekocht te worden, maar er wordt een jaarlijkse vergoeding (canon) betaald.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

33

Uitgifte in erfpacht kan dus de verkoopbaarheid van gronden bevorderen. Gevolg is wel dat er binnen de gemeente een erfpachtadministratie moet worden bijgehouden en dat het risico voor de gemeente groter is dan verkoop door mogelijke wanbetalers/faillissementen van de erfpachters. In het verleden zijn meerdere percelen in erfpacht uitgegeven op bedrijventerreinen. De voornaamste reden was destijds dat bedrijven onvoldoende middelen hadden om het perceel direct te kopen. Om de bedrijventerreinen toch te kunnen ontwikkelen en om bedrijven toch vooruit te kunnen laten gaan, zijn destijds verschillende percelen in erfpacht uitgegeven. Inmiddels zijn verschillende bedrijven conform de algemene erfpachtvoorwaarden alsnog overgegaan tot aankoop van de grond. De canons worden conform de geldende algemene erfpachtvoorwaarden bijgesteld.

Recht van opstal Wanneer er een bouwwerk op een stuk grond wordt gebouwd, vindt er normaal gesproken ‘natrekking’ plaats: de eigenaar van het stuk grond wordt ook eigenaar van het bouwwerk. Er zijn echter ook situaties te bedenken waarin natrekking niet wenselijk is. In die situaties biedt het beperkte recht van opstal uitkomst. Door het vestigen van een recht van opstal wordt voorkomen dat er natrekking plaatsvindt. Degene met het recht van opstal blijft hiermee de juridisch eigenaar van de opstallen.

5.2.2 Keuze van uitgiftevorm De uitgifte van eigendom kan plaatsvinden in de vorm van verkoop, erfpacht of via andere zakelijke rechten. Welke vorm van uitgifte wordt toegepast, wordt per situatie beoordeeld, afhankelijk van de aard van het eigendom en de specifieke wensen van de betrokken partijen. Waar in het verleden vaak terughoudend werd omgegaan met uitgifte in erfpacht, is er tegenwoordig meer ruimte voor deze optie. De keuze voor een specifieke uitgiftevorm vindt plaats met inachtneming van het Didam-arrest. Dit arrest benadrukt dat overheden bij de uitgifte van schaarse publieke goederen, zoals grond, verplicht zijn transparant en non-discriminatoir te handelen. Om te voldoen aan deze verplichting wordt een zorgvuldige en eerlijke afweging gemaakt, waarbij potentiële gegadigden gelijke kansen krijgen om in aanmerking te komen voor de uitgifte van het eigendom. Beleidsuitgangspunt 19 Per uitgifte te bepalen of uitgifte plaatsvindt in de vorm van verkoop, erfpacht of via andere zakelijke rechten.

5.2.3 Uitgiftevoorwaarden Als richtinggevend kader voor de uitgifte van kavels zijn algemene uitgiftevoorwaarden opgesteld voor de verkoop van bouwterreinen, particuliere woningen, verkoop van bedrijventerreinen, verkoop van snippergroen en uitgifte in erfpacht bedrijventerreinen.

5.3 Uitgifteprijzen 5.3.1 Methoden Een veranderende economische situatie heeft ook gevolgen voor de grondprijs die de gemeente kan vragen. De prijs wordt op basis van de ligging van de kavels en de marktsituatie bepaald. Uitzondering hierop zijn de gehanteerde grondprijzen voor sociale koop en sociale huur waarover met de corporatie afspraken zijn gemaakt. De prijs kan op verschillende manieren worden vastgesteld. De meest gebruikte methoden worden hieronder toegelicht.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

34

Residuele methode Voor bepaling van de marktwaarde van grond wordt bij projectmatige woningbouw de residuele grondwaardemethode gehanteerd. De grondprijs wordt bepaald door bij koopwoningen op de Vrij Op Naam (V.O.N.)-prijs van de woning exclusief BTW de bouwkosten met alle bijkomende kosten en winst en risico in mindering te brengen. Bij huurwoningen worden van de beleggingswaarde (of de kasstroom van alle huur- en verkoopinkomsten en exploitatiekosten gedurende de huurperiode) de bouw- en bijkomende kosten afgetrokken. Wat dan resteert is het residu of wel de residuele grondwaarde. Onderstaand is een schematische weergave van de residuele grondwaardebepaling opgenomen. Indien omstandigheden een andere wijze van grondprijsbepaling rechtvaardigen kan hier voor gekozen worden.

Vastgoedmarkt

Huurmarkt

Bouwkostenmarkt

Ontwikkel/bouwkosten

Koopmarkt

+ Rendement

Huurniveau

Bijkomende kosten

+ Beleggingswaarde

Winst en risico

VON-prijs

Opbrengstwaarde

Stichtingskstn. Excl grond

-/Grondwaarde

Vergelijkende methode Indien de waarde wordt vastgesteld aan de hand van de vergelijkende methode, dan wordt de waarde van de grond afgeleid uit vergelijkbare gerealiseerde transacties van vergelijkbare gronden. De waarde van de te waarderen locatie wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de gehanteerde vergelijkingstransacties. Het voordeel van deze methode is haar eenvoud en de toepasbaarheid, maar het nadeel is dat er vaak gebrek is aan kwalitatief goede vergelijkingstransacties. Deze methode wordt veel toegepast bij de uitgifte van bedrijventerrein.

Vaste prijs per m² uitgeefbaar terrein Een afgeleide methode van de vergelijkende methode is de vaste prijs per m². Op basis van de vergelijkende methode wordt een vaste prijs per m² vastgesteld. Deze methode leent zich voor een plangebied waarbij de grond in het hele gebied dezelfde kwaliteiten heeft, bijvoorbeeld kavels voor particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels voor woningen). Indien gewenst kan een verschillende m²-prijs gehanteerd worden bij verschillende woningtypologieën, prijscategorieën, locaties of kavelgrootte.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

35

Inschrijving/bieding De prijs kan ook worden bepaald aan de hand van een inschrijving-/ biedingsprocedure. Hierbij wordt veelal een minimumprijs voor de totale grond vastgesteld, vaak op basis van de vergelijkende methode. Vervolgens krijgt iedereen de mogelijkheid om een bod uit te brengen op een kavel. In de meeste gevallen zal de kavel dan gegund worden aan de hoogst biedende. Er kunnen echter ook situaties zijn waar de prijs niet doorslaggevend is, maar waar het plan bepalend is.

Kostprijsmethode Bij deze methode worden de kosten die de gemeente maakt (verwerving, bouw- en woonrijp maken en plankosten) als basis gehanteerd bij het bepalen van de grondprijs. De verkoopprijs van de grond betreft de optelling van alle gemeentelijke kosten. Indien deze methode van prijsbepaling wordt gekozen, sluit de gemeentelijke grondexploitatie op € 0. De kostprijs blijkt vaak geen goede afspiegeling te zijn van de marktconforme prijs. Daardoor bestaat het risico dat deze methode niet voldoet aan de staatssteunregels die stellen dat de gemeente bouwgrond tegen de marktwaarde dient te verkopen. Het kan wel worden toegepast indien de grond naar een ander organisatieonderdeel van de gemeente wordt overgeheveld (onderwijs of sport bijvoorbeeld).

Grondquote Deze methode is afgeleid van de residuele grondprijsmethode. In plaats van de grondwaarde per object te bepalen, wordt de waarde voor meerdere objecten bepaald. De grondprijs wordt aangegeven in een percentage van de vrij-op-naam prijs. Deze methode leent zich met name voor projectmatige woningbouw.

5.3.2 Keuze van grondprijsmethode Afhankelijk van het soort project, het te realiseren vastgoed en de doelstellingen en ambities van de gemeente wordt de keuze van de grondprijsmethode bepaald. Niet voor ieder project zal dezelfde methode worden gekozen. Uitgangspunt is dat de uitgifteprijzen marktconform zijn en dus de werkelijke marktwaarde vertegenwoordigen. Op deze manier wordt verkapte, ongeoorloofde staatssteun in de grondprijs voorkomen. Bij de bepaling van de grondprijs moet ook invulling gegeven worden aan het kostenverhaal. Voorgesteld wordt om de volgende grondprijsmethode te hanteren:

Bedrijventerrein Bij bedrijfskavels worden vaste m²-prijzen gehanteerd, al dan niet bepaald aan de hand van de vergelijkende methode, en wordt niet gewerkt met de residuele benadering. Het is namelijk zeer lastig om voor individuele afnemers de stichtingskosten van de opstal en de commerciële waarde van de opstal vast te stellen. Vandaar dat voor bedrijventerreinen en/of kantoorlocaties geadviseerd wordt voor de uitgifte op basis van een vaste prijs per m² uitgeefbaar of eventueel een vaste prijs per m² Bruto Vloer Oppervlakte (B.V.O.). Uitgangspunt bij de prijsvorming vormt o.a. de op dat moment geldende marktconforme grondprijs in de regio. Verder is de kwaliteit van het bedrijventerrein, onder andere vanwege aard, omvang, functie en ligging in vergelijking met andere locaties, bepalend voor de m²-prijs. Binnen het plangebied kan voorts ook nog onderscheid in de prijs per m² gemaakt worden op basis van de ligging (zichtlocatie). Wanneer de uitgeefbare gronden binnen een ontwikkeling liggen waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatie heeft vastgesteld, zullen de uitgifteprijzen nooit onder de in de grondexploitatie opgenomen prijzen worden verkocht, tenzij hiervoor een separaat raadsbesluit is genomen, met inachtneming van het gestelde onder 4.2 .

Voor de meeste lopende erfpachtcontracten en huurovereenkomsten dient daarnaast periodiek een grondwaarde te worden bepaald voor de betreffende percelen. Deze worden vastgesteld door het college conform de geldende (erfpacht)voorwaarden.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

36

Projectmatige woningbouw Binnen de projectmatige bouw worden de m²-prijzen op verschillende methoden vastgesteld. Hier wordt onderscheid gemaakt in twee verschillende typologieën, namelijk sociale huur en overige categorieën: Sociale huur In het verleden is besloten om voor kavels waarop sociale huurwoningen worden gerealiseerd een vaste prijs per kavel aan te houden. Onder sociale huurwoningen wordt verstaan: - Woningen in beheer van een woningcorporatie en vallend onder de diensten van algemeen economisch belang (DAEB) als bedoeld in artikel 47 van de woningwet of; - Woningen waarbij: o De aanvangshuur niet hoger is dan € 879,66 per maand (prijspeil 2024); o De maximale huurprijs wordt bepaald door het aantal punten dat volgt uit het landelijke woningwaarderingsstelsel; o De maximale huurverhoging aansluit bij de huurverhoging zoals die jaarlijks door de rijksoverheid wordt bepaald voor sociale huurwoningen; o Er verhuurd wordt aan inwoners met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens; o Er een instandhoudingstermijn als zijnde een sociale huurwoning geldt voor ten minste 25 jaar. Voor sociale huurwoningen zijn de opbrengsten (huur) namelijk vaak lager dan de bouw- en exploitatiekosten. Daarmee wordt de residuele waarde negatief. Omdat dit in de huidige markt nog steeds van toepassing is, wordt voorgesteld om vaste kavelprijzen te blijven hanteren.

Sociale koop In het verleden is besloten om voor kavels waarop sociale koopwoningen worden gerealiseerd een vaste prijs per kavel aan te houden. Net als bij sociale huurwoningen zijn de opbrengsten hier vaak lager dan de bouw- en exploitatiekosten, waardoor een residuele waarde negatief wordt. Daarom wordt ook voor deze categorie voorgesteld om vaste kavelprijzen te blijven hanteren. Overige categorieën Bij projectmatig gebouwde vrije sectorwoningen is sprake van de bouw van verschillende typen en financieringscategorieën woningen door één marktpartij of consortium van partijen. Dit kunnen bijvoorbeeld rijwoningen, tweekappers en appartementen zijn, en een mix van huur en koop, en de woningen kunnen in het goedkope, middeldure en dure segment gerealiseerd worden. Voor zo’n totaal aan woningen (het project), waar met de marktpartij een overeenkomst voor gesloten wordt, geldt dat het geheel tot een marktconforme grondprijs moet leiden. Er zal bij projectmatige gebouwde vrije sectorwoningen de residuele grondwaardemethode worden gehanteerd. De grondprijs wordt bepaald door op de Vrij Op Naam (V.O.N.)-prijs van de woning exclusief BTW de bouwkosten met alle bijkomende kosten in mindering te brengen. Wat dan resteert is het residu of wel de grondwaarde. Tevens wordt de uitkomst getoetst aan de behaalde grondquote en comparatief met andere soortgelijke projecten.

Aan het begin van de planperiode is er nog geen overeenkomst over het bouwplan. Toch moet in de grondexploitatie een grondwaarde worden ingeschat. In de grondexploitatie wordt in dat stadium een grondprijs bepaald die residueel wordt benaderd op basis van het globale bouwprogramma.

Individuele woningbouw Het hanteren van de residuele grondwaarde bij de uitgifte van bouwkavels aan particulieren is niet aan te bevelen. Dit vanwege het feit dat we te maken hebben met individuele afnemers waarbij het zeer lastig is om de stichtingskosten van de opstal en de V.O.N.-prijs vast te stellen. Voor uitgifte van bouwkavels aan particulieren is uitgangspunt dat verkocht wordt tegen de marktwaarde. De marktprijs per m² is afhankelijk van Nota grondbeleid 2025 – 2030

37

ligging en locatie en kan onder andere worden bepaald door marktonderzoek of toetsing aan bv. een residuele grondwaarde in hetzelfde plangebied. Vervolgens vindt de uitgifte van particuliere bouwkavels plaats door middel van inschrijving en vervolgens eventueel loting bij de notaris. Middels de grondexploitatieopzet wordt de verkoopprijs per m², al of niet gedifferentieerd, vastgesteld. In sommige gevallen kan de prijs bepaald worden middels een biedingsprocedure. Dit houdt in een inschrijvingsprocedure met daaraan gekoppeld een minimumbedrag. Particulieren kunnen dan op een specifieke kavel inschrijven. Deze methodiek zou toegepast kunnen worden indien sprake is van gewilde locaties of indien er sprake is van een incidentele kavel.

Maatschappelijke voorzieningen Wanneer gronden geleverd dienen te worden ten behoeve van maatschappelijke doeleinden (bibliotheek, cultureel centrum etc.) zal de gemeente per geval bekijken welke uitgiftevorm zal worden gekozen. Bij deze categorie ontbreekt een echte marktsituatie voor de bepaling van een grondprijs per m². Het realiseren van deze voorzieningen ten behoeve van het maatschappelijk belang staat voorop. Voorgesteld wordt dan ook om per locatie prijsafspraken te maken waarbij in ieder geval de kostprijs van de grond betrokken wordt. Indien de realisatie van een maatschappelijke voorziening van gemeentewege plaats vindt en het eigendom blijft bij de gemeente, dan moet op basis van de BBV-voorschriften de grond worden ingebracht tegen kostprijs.

Commerciële voorzieningen Wanneer er gronden geleverd worden voor commerciële doeleinden, wordt een marktconforme prijs gehanteerd. Bij commerciële voorzieningen waarbij het niet of moeilijk mogelijk is om de vergelijkende methode toe te passen, is het mogelijk om een vaste prijs te hanteren. Wel wordt dan gekeken of deze vaste prijs vergelijkbaar is met de prijzen die in de regio worden gevraagd. Denk hierbij aan bijvoorbeeld de verkoop van kavels ten behoeve van bijvoorbeeld transformatorhuisjes en glasvezelstations. Uitgiftevorm transformator- en glasvezelstations Om de bestaande en nieuwe bebouwing te voorzien van de nutsvoorzieningen worden trafohuisjes en glasvezelstations geplaatst. De gemeente verkoopt de gronden de hiervoor benodigd zijn aan de netbeheerder. Uitgiftevorm zend- en reclamemasten Zendmasten die benodigd zijn om het bereik van de verschillende providers binnen de gemeente te realiseren worden veelal geplaatst op gemeentegrond. De masten zelf worden door de verschillende providers aangebracht. Door het vestigen van een recht van opstal blijven de opstallen (=masten) van de providers en de grond van de gemeente. De verschillende providers betalen hiervoor een jaarlijkse vergoeding voor het aan hen toegekende recht van opstal aan de gemeente (retributie). Hetzelfde geldt voor reclamemasten.

Uitgiftevorm andere commerciële voorzieningen Gronden die worden uitgegeven voor commerciële doeleinden (winkels, horeca, huisarts, apotheek etc.) worden door de gemeente verkocht. Door de Raad wordt in de grondexploitatieopzet van een locatie waarin commerciële meters in deze categorie gerealiseerd worden de verkoopprijs per m², al of niet gedifferentieerd, vastgesteld.

Snippergroen Incidenteel kan de gemeente overgaan tot het afstoten van snippergroen. De gemeente is terughoudend met de verkoop van snippergroen. Dit naar aanleiding van het groenbeleidsplan en de ontwikkelingen op het gebied van energietransitie. Daarnaast wordt de druk op openbaar groen steeds groter en is dit steeds meer nodig ten behoeve van de algemene voorzieningen. Wanneer gemeentegronden al in gebruik zijn genomen, bijvoorbeeld als voortuin, dan volgt op basis van een verzoek of een Integraal uitvoeringproject (IUP) een integrale beoordeling op basis van diverse

Nota grondbeleid 2025 – 2030

38

beleidsuitgangspunten. Indien uit de integrale beoordeling volgt dat tot verkoop kan worden overgegaan, dan krijgt de verzoeker de gelegenheid om de desbetreffende strook grond te verwerven tegen vooraf vastgestelde vaste prijs.

Uitgifte aan andere organisatieonderdelen binnen de gemeente Waalwijk Het komt ook voor dat het ‘Grondbedrijf’ grond levert aan andere organisatieonderdelen binnen de gemeente ten behoeve van bijvoorbeeld huisvesting van onderwijs, het realiseren van sportvoorzieningen of maatschappelijke voorzieningen. Vanuit de grondexploitatie worden de gronden bouwrijp geleverd en vervolgens wordt na de realisatie ook zorg gedragen voor het woonrijp maken. Beleidsuitgangspunt 21 Voor het bepalen van de wijze waarop de uitgifteprijzen worden bepaald wordt per categorie de volgende methode gebruikt: Categorie Bedrijventerrein Projectmatige bouw - Sociale huur - Sociale koop - Overige categorieën Individuele woningbouw Maatschappelijke voorzieningen Commerciële voorzieningen Snippergroen Uitgifte aan andere organisatieonderdelen binnen de gemeente

Methode Marktconforme prijs per m2 kavel of b.v.o. Vaste prijs per kavel Vaste prijs per kavel Residuele grondwaarde, evt. prijs per m2 kavel of grondquote Inschrijving/bieding Per geval bekijken/ kostprijs (indien eigendom bij gemeente blijft) Vergelijkende methode/ vaste prijs Vaste prijs per m2 Kostprijs

5.3.3 Markconformiteit Bij verkoop van grond voor een commerciële bestemming geldt dat de uitgifteprijs marktconform dient te zijn. Staatssteunregels vereisen dit. Als er een markt ontbreekt (bij maatschappelijke bestemmingen en sociale woningbouw) gelden staatssteunregels niet en kan de grondprijs afwijkend worden bepaald. Marktconformiteit kan bij commerciële bestemmingen op twee manieren worden vastgesteld: met een openbare aanbesteding of middels een taxatie. Wanneer er met één partij onderhandeld wordt (bijvoorbeeld bij bouwclaims), dan zal een taxatie van de grondprijs uitgevoerd moeten worden. In alle andere gevallen zal met een biedprocedure de partij gegund krijgen die de hoogste grondwaarde biedt en/of de beste voorwaarden levert.

5.3.4 Uitvoeringsnota Grondprijzen Het college is op grond van artikel 160 lid 1 onder d Gemeentewet bevoegd te besluiten tot het aangaan van een privaatrechtelijke rechtshandeling. Het vaststellen van grondprijzen is een voorbereidende handeling voor het aangaan van de privaatrechtelijke rechtshandeling tot grondverkoop/gronduitgifte en behoort daarom ook tot de bevoegdheid van het college. Het college zal daarom de Uitvoeringsnota Grondprijzen 2025-2029 vaststellen. In deze nota worden de grondprijzen vastgesteld voor de verschillende functies; soms in vaste prijzen, soms met bandbreedtes of ondergrenzen en met ruimte voor maatwerk. De nota geldt voor alle in eigendom, erfpacht of anderszins uit te geven gronden binnen de grenzen van de gemeente Waalwijk.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

39

Met de nota wordt een eenduidig gemeentelijk handelen onderstreept en oneerlijke concurrentie voorkomen doordat derden in vergelijkbare omstandigheden met vergelijkbare grondprijzen worden geconfronteerd. Het grondprijzenbeleid wordt in ieder geval iedere vier jaar door het college herzien, waarbij voorafgaand aan de vaststelling ervan, de raad zal worden geïnformeerd. Actualisatie kan, indien daar aanleiding toe is, ook tussentijds plaatsvinden. Dit kan een gehele of gedeeltelijke actualisatie zijn. Voor zover de Nota Grondprijzenbeleid niet van toepassing is (bijvoorbeeld bij bebouwd onroerend goed) en verkoop niet bij openbare inschrijving plaatsvindt, zal de verkoopprijs worden vastgesteld middels een taxatie van een gecertificeerd en zo nodig externe taxateur. De raad stelt wel indirect grondprijzen vast van gronden die bij de gemeente in eigendom zijn en zijn gelegen binnen een actief project en waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld. Zo behoudt zij het budgetrecht.

5.4 Tijdelijk beheer en uitgifte rechten 5.4.1 Pacht Gronden die zijn aangekocht maar niet direct nodig zijn voor ontwikkeling worden tijdelijk beheerd. Agrarische gronden worden zoveel mogelijk verpacht. Het college is bevoegd om pachtovereenkomsten aan te gaan. Voor de uitgifte in pacht worden dan ook door het college richtlijnen vastgesteld die uitgaan van een transparante en eenduidige verdeling van de gronden tegen marktconforme prijzen waarbij criteria worden opgesteld voor CO2 uitstoot en ecologische activiteiten. Voor niet-agrarische gronden en voor panden wordt per situatie beoordeeld hoe het tijdelijk beheer kan plaatsvinden. Uitgangspunt is hierbij om dit zo kostenefficiënt mogelijk te doen. Ook hiervoor is het college bevoegd.

5.4.2 Genot van de jacht Een recht dat de eigenaar van gronden kan uitgeven is het jachtrecht. Maatregelen in het kader van faunabeheer, buiten de jacht, vallen onder populatiebeheer of schadebestrijding. Hiervoor is de grondgebruiker (de pachter) verantwoordelijk. Jagen voor dit doel is zonder meer toegestaan, indien wordt voldaan aan de nodige voorwaarden, en wordt contractueel bij de pachter neergelegd. Het genot van de jacht dat de eigenaar (de gemeente) daarnaast kan uitgeven voor een beperkt aantal soorten, is voorbehouden aan het college en hiertoe zal het college richtlijnen opstellen.

5.4.3 Visrecht De gemeente Waalwijk heeft gronden in eigendom waar wateren deel vanuit maken. Daarnaast is zij eigenaar van enkele watergangen. Als eigenaar van deze wateren heeft de gemeente daarmee het visrecht. De gemeente kan er voor kiezen om dit visrecht te verhuren. Dit is voorbehouden aan het college. Het college zal hiervoor richtlijnen opstellen. Als een watergang is gelegen op een perceel dat in ontwikkeling wordt gebracht, dan wordt het visrecht niet meer verhuurd.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

40

6. Beleidsuitgangspunten In deze nota zijn diverse beleidsuitgangspunten geformuleerd, al dan niet in lijn met het bestaande beleid, waarvoor expliciete goedkeuring van de raad vereist is. Deze beleidsuitgangspunten zijn in dit hoofdstuk gebundeld. Het voorstel aan de raad is om akkoord te gaan met deze uitgangspunten. Nr.

1

2

Gewijzigd t.o.v. Nota grondbeleid 2019-2023? Hoofdstuk 2 Grondbeleid Afhankelijk van het financiële én maatschappelijke rendement van een ontwikkeling wordt gekozen voor een actief of voor een facilitair grondbeleid. Hoofdstuk 3 Grondbeleidsinstrumenten Grondaankopen waarbij een financieel risico van maximaal € 75.000 wordt gelopen kunnen zonder raadsbesluit door het college worden aangekocht. De verantwoording hiervan vindt plaats in de eerstvolgende Nota grondexploitatie.

Toelichting

Nee

Ja

3

Wanneer de gelegenheid zich voordoet, de voorwaarden redelijk zijn en de gemeente profijt heeft van de percelen (compensatiegronden en ontwikkelgrond (middel)lange termijn), wordt overgegaan tot aankoop.

Nee

4

Indien er sprake is van een actief grondbeleid op een strategisch moment over te gaan tot minnelijke verwerving. Hiertoe, indien gewenst/mogelijk/noodzakelijk, de instrumenten van het voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet, onteigening en kavelruil in te zetten.

Ja

5

Voor zowel ontwikkelingen binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied een bijdrage ruimtelijke kwaliteit in rekening te brengen bij de initiatiefnemer. De bijdrage wordt ingezet voor kwaliteitsverbetering, volgens het beleid van de structuurvisie of diens opvolger. De bijdrage wordt zo veel mogelijk besteed aan kwaliteitsverbetering op het perceel zelf of de omgeving. Indien dat niet (meteen) mogelijk is, wordt de bijdrage gestort in de reserve ruimtelijke kwaliteit.

Nee

Ten opzichte van de Nota grondbeleid 20192023 is hier niets over opgenomen. Om slagvaardig en snel te kunnen handelen is het in bepaalde gevallen wenselijk zonder raadsbesluit gronden te kunnen verwerven.

Het instrument stedelijke kavelruil is geïntroduceerd door de invoering van de Omgevingswet. Dit instrument bestond dus nog niet ten tijde van de Nota grondbeleid 20192023.

6

Bij het opstellen van de omgevingsvisie of een programma eventueel een grondslag op te nemen op basis waarvan de bijdrage ruimtelijke kwaliteit, of een andere financiële bijdrage op basis van artikel 13.22 Omgevingswet, gevraagd kan worden.

Ja

Ten tijde van de Nota grondexploitatie 20192023 was de Omgevingswet nog niet in werking getreden.

7

Indien geen anterieure overeenkomst kan worden gesloten waarin de bijdrage ruimtelijke kwaliteit als financiële bijdrage op grond van artikel 13.22 Omgevingswet wordt opgenomen, te onderzoeken of de bijdrage ruimtelijke kwaliteit op grond van artikel 13.23 Omgevingswet opgenomen kan worden in het Omgevingsplan.

Ja

8

In het geval van ontwikkeling in te zetten op het sluiten van een anterieure overeenkomst. Indien het niet lukt om een anterieure overeenkomst te sluiten, kostenverhaalregels op te nemen in het Omgevingsplan of voorschriften te verbinden aan de vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en te trachten een posterieure overeenkomst te sluiten. Indien privaatrechtelijk niet tot overeenstemming met de ontwikkelende partij wordt gekomen het publiekrechtelijk spoor middels de kostenverhaalsbeschikking te volgen.

Ja

Door de invoering van de Omgevingswet is het mogelijk om op basis van een Omgevingsplan en financiële bijdrage af te dwingen. Dit was nog niet mogelijk ten tijde van de Nota grondbeleid 2019-2023. Het principe is gelijk aan hetgeen in de Nota grondbeleid 2019-2023 is opgenomen. Nieuw zijn de instrumenten uit de Omgevingswet.

9

10

Hoofdstuk 4 Financiële aspecten Het college heeft de mogelijkheid om werkbudgetten tot €75.000 per project beschikbaar te stellen. Jaarlijks worden deze kosten ten laste gebracht van de Reserve grondexploitatie. Dit budget wordt indien het project doorgang vindt in de grondexploitatie opgenomen. Wanneer dit bedrag niet toereikend is, zal aan de raad moeten worden voorgesteld om een aanvullend voorbereidingskrediet te voteren.

Indien er onverhoopt geen anterieure overeenkomst wordt afgesloten en de gemaakte (plan)kosten niet verhaald kunnen worden, deze kosten ten laste te brengen van de reserve grondexploitatie.

Nota grondbeleid 2025 – 2030

Ja

Ja

In de Nota grondbeleid 2019-2023 is hier niets over opgenomen. In het raadsbesluit van 4 mei 2021 (Nota grondexploitatie 2021) heeft de raad besloten om het college te mandateren om per nieuwe ontwikkeling een werkbudget van maximaal €50.000 te voteren. Om aan te sluiten bij de financiële verordening is dit bedrag per project verhoogd naar €75.000. In de Nota grondbeleid 2019-2023 is hier niet expliciet iets over opgenomen. In de praktijk werd wel op deze wijze gewerkt. Om zo transparant en volledig mogelijk te zijn hebben

42

we dit in de Nota grondbeleid 2025-2030 opgenomen. In de Nota grondbeleid 2019-2023 is wel opgenomen wie beslissingsbevoegd is bij een overschrijding. Echter is in de praktijk gebleken dat dit niet altijd even duidelijk is. Daarom hebben we dit concreter gemaakt.

11

Wanneer een afwijking of bij te stellen raming niet binnen het vastgestelde inhoudelijke kader past en leidt tot een financieel nadeel voor het project dat groter is dan 10% met een minimum van € 75.000, moet de voorgenomen wijziging vooraf ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd worden in een apart voorstel of indien de planning dit toelaat via eerstvolgende geëigende moment (Nota grondexploitatie óf najaarsbericht).

Ja

12

Als een afwijking of bij te stellen raming wel binnen het vastgestelde inhoudelijke kader past, maar leidt tot een financieel nadeel, geldt dat deze wijziging via een apart voorstel vooraf aan de gemeenteraad voorgelegd wordt of indien de planning dit toelaat via eerstvolgende geëigende moment (Nota grondexploitatie óf najaarsbericht), in het geval dat: • het financieel nadeel groter is dan 10% van de hoofdkostensoort en groter is dan € 250.000; • het financieel nadeel groter is dan € 1,5 miljoen, ondanks dat het nadeel kleiner is dan 10% van de hoofdkostensoort.

Ja

In de Nota grondbeleid 2019-2023 is wel opgenomen wie beslissingsbevoegd is bij een overschrijding. Echter is in de praktijk gebleken dat dit niet altijd even duidelijk is. Daarom hebben we dit concreter gemaakt.

13

Wanneer de afwijking binnen bovengenoemde voorwaarden past (onder 12), wordt de raad in het eerstvolgende geëigende moment (Nota grondexploitatie óf najaarsbericht) geïnformeerd over de afwijking.

Ja

In de Nota grondbeleid 2019-2023 is wel opgenomen wie beslissingsbevoegd is bij een overschrijding. Echter is in de praktijk gebleken dat dit niet altijd even duidelijk is. Daarom hebben we dit concreter gemaakt.

14

De winsten komen ten gunste van de Reserve grondexploitatie.

Nee

15

Voor een negatief resultaat wordt op eindwaarde een voorziening getroffen ten laste van de Reserve grondexploitatie.

Nee

16

Het gevoerde beleid ten aanzien van de risicoafdekking voor de grondexploitaties wordt voorlopig gecontinueerd door de stand van de Reserve grondexploitatie € 5 miljoen te laten bedragen. Een saldo boven dit niveau dient te worden afgestort naar de Algemene reserve. Wanneer er onttrekkingen plaatsvinden en het niveau onder deze € 5 miljoen komt, dan

Nee

Nota grondbeleid 2025 – 2030

43

dient vanuit de Algemene reserve direct aanvulling plaats te vinden tot dit niveau van € 5 miljoen. 17

Te onderzoeken of de Reserve grondexploitatie geïntegreerd kan worden in de Algemene reserve en dit te zijner tijd aan de raad voor te leggen.

Ja

18

Verschuldigde vennootschapsbelasting voortvloeiend uit het grondbedrijf wordt ten laste gebracht van de Reserve grondexploitatie.

Nee

19

20

Hoofdstuk 5 Uitgiftebeleid Per uitgifte te bepalen of uitgifte plaatsvindt in de vorm van verkoop, erfpacht of via andere zakelijke rechten.

Voor het bepalen van de wijze waarop de uitgifteprijzen worden bepaald wordt per categorie de volgende methode gebruikt:

Nota grondbeleid 2025 – 2030

Ja

Bij het opstellen van de begroting 2026 zal worden onderzocht of deze systematiek nog wenselijk is, of dat de reserve grondexploitatie geïntegreerd wordt in de algemene reserve.

In de Nota grondbeleid 2019-2023 is opgenomen dat terughoudend wordt omgegaan met de uitgifte in erfpacht. In de huidige tijd met bijbehorende ontwikkelingen zou de uitgifte in erfpacht ook tot een volwaardige optie kunnen worden beschouwd.

Nee

44

Categorie Bedrijventerrein Projectmatige bouw - Sociale huur - Sociale koop - Overige categorieën Individuele woningbouw Maatschappelijke voorzieningen Commerciële voorzieningen Snippergroen Uitgifte aan andere organisatieonderdelen binnen de gemeente

Methode Marktconforme prijs per m2 kavel of b.v.o. Vaste prijs per kavel Vaste prijs per kavel Residuele grondwaarde, evt. prijs per m2 kavel of grondquote Inschrijving/bieding Per geval bekijken/ kostprijs (indien eigendom bij gemeente blijft) Vergelijkende methode/ vaste prijs Vaste prijs per m2 Kostprijs

Nota grondbeleid 2025 – 2030

45

Bijlage 1 Kaders 1.1 Europese regelgeving Europese regelgeving speelt in toenemende mate een rol bij het grondbeleid van overheden. Europa kent onder andere regelgeving op het gebied van staatssteun en aanbesteding. Het niet naleven van deze regels kan ingrijpende (financiële) gevolgen of sancties tot gevolg hebben.

1.1.1 Staatssteun Het uitgangspunt van Europese regels rond staatssteun is het scheppen van gelijke concurrentievoorwaarden voor alle ondernemingen op de gemeenschappelijke markt. De maatregelen van de overheid die concurrentievervalsend uitpakken zijn niet toegestaan. Grondtransacties tussen overheden en ondernemingen kunnen aspecten van staatssteun met zich meebrengen. Het gaat er kort gezegd om dat bij grondtransacties tussen overheden en ondernemingen een marktconforme prijs wordt betaald voor de verkoop, verhuur, erfpacht of aankoop van grond of een gebouw. De voorwaarden waaronder grondtransacties als marktconform worden gezien, worden uitgelegd in de ‘Mededeling staatssteun en grondtransacties’. De Mededeling is van toepassing op de transacties van grond en gebouwen in eigendom van de overheid aan ondernemingen. In de praktijk wordt de Mededeling ook toegepast op de aankoop, uitgifte in erfpacht of verhuur van gronden en gebouwen. Verloopt de uitgifte van de overheidsgrond via één van de volgende verkoopprocedures, dan gaat de Europese Commissie er vanuit dat er geen sprake is van staatssteun: • een openbare biedingsprocedure waarbij meerdere marktpartijen een bod op de grond mogen uitbrengen, of; • door een voorafgaande onafhankelijke taxatie of waardebepaling.

Ook is het van belang dat de gemeente grondeigenaren die zelf projecten realiseren gelijk behandelt als het gaat om het verhalen van kosten. Dit verhalen van kosten gebeurt doorgaans door middel van het sluiten van (anterieure) overeenkomsten.

1.1.2 Aanbesteding Door de Europese Unie zijn richtlijnen vastgesteld, waarin voorschriften zijn opgenomen voor het door aanbestedende diensten verstrekken van overheidsopdrachten voor leveringen, diensten en werken. Deze richtlijnen zijn ook relevant voor de uitvoering van het grondbeleid. Uitgangspunt van het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid is dat wanneer de Europese regels van toepassing zijn hieraan uitvoering wordt gegeven.