Bijlage 1 Motivering BOPA-Kloosterweg 71 Waalwijk (Goflo)

Planologische onderbouwing (t.b.v. Goede Onderbouwing van de effecten op de Fysieke Leefomgeving )

Splitsen bedrijfswoning naar 2 appartementen Kloosterweg 71 Waalwijk.

Projectnummer: 240230 Datum 21 oktober 2025 Versie 1.7

1 Inhoudsopgave 1

Inleiding ........................................................................................................................................... 3 1.1

2

3

Huidige situatie en nieuwe situatie ................................................................................................. 4 2.1

Beschrijving huidige situatie .................................................................................................. 4

2.2

Beschrijving nieuwe situatie (mag in meerdere paragrafen)................................................. 5

2.3

Beschrijving strijdigheid ......................................................................................................... 6

Toetsing aan beleid ......................................................................................................................... 7 3.1

Toetsing rijksbeleid. ............................................................................................................... 7

3.2

Toetsing provinciaal beleid/ provinciale verordening ........................................................... 7

3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant ......................................................................................... 7

3.2.2

Omgevingsverordening Noord-Brabant ............................................................................ 8

3.3

4

5

Inleiding en aanduiding projectgebied .................................................................................. 3

Toetsing gemeentelijk beleid. .............................................................................................. 10

3.3.1

Structuurvisie ................................................................................................................... 10

3.3.2

Omgevingsplan ................................................................................................................ 11

3.3.3

Woonvisie/ Regionale agenda Wonen ............................................................................ 11

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu ..................................................................................... 13 4.1

Groen ................................................................................................................................... 13

4.2

Verkeersgeneratie, -afwikkeling & (fiets)parkeren.............................................................. 13

4.3

Ecologie ................................................................................................................................ 14

4.4

Milieu effectrapportage ....................................................................................................... 14

4.5

Luchtkwaliteit....................................................................................................................... 15

4.6

Geluid ................................................................................................................................... 16

4.7

Geur ..................................................................................................................................... 16

4.8

Omgevingsveiligheid ............................................................................................................ 17

4.9

Archeologie, Cultuurhistorie, Erfgoed ................................................................................. 18

4.10

Bodem .................................................................................................................................. 18

4.11

Lichthinder ........................................................................................................................... 18

4.12

Buitenruimte ........................................................................................................................ 19

Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties ........................................................ 19

2

1

Inleiding

1.1 Inleiding en aanduiding projectgebied Op het perceel Kloosterweg 71 te Waalwijk wordt momenteel een horecagelegenheid gerealiseerd met op de verdieping een bedrijfswoning. Met het vaststellen van de bedrijfsvoering is er geen noodzaak meer om een bedrijfswoning te realiseren gekoppeld aan de aangrenzende horecabestemming. Dit is aanleiding om de woning te splitsen naar 2 reguliere appartementen binnen de bestaande bebouwing.

Afb. 1: luchtfoto planlocatie in Waalwijk

Afb. 2: kadastrale kaart: Perceel 24, Sectie H gemeente Waalwijk

3

2

Huidige situatie en nieuwe situatie

2.1 Beschrijving huidige situatie Het pand aan de Kloosterweg 71 te Waalwijk wordt momenteel gerealiseerd. Op de begane grond is er een horecagelegenheid, in de categorie horeca 1. Op de verdieping en zolder is in de huidige vergunning een bedrijfswoning opgenomen.

Afb. 3: eerste en tweede verdieping met bedrijfswoning conform vergunningstekening. Voor de omgevingsvergunning van de horecagelegenheid met bedrijfswoning is in 2013 een bestemmingsplan (Kloosterweg 71, Waalwijk, vastgesteld 2013-12-19) opgesteld. Hierin zijn aanvullende eisen/uitgangspunten opgenomen voor de uitvoering van de horecagelegenheid categorie 1: 3.4.1 Strijdig gebruik Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik: a. van gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca, anders dan voor horeca zoals bedoeld in artikel 3.1 lid a, waaronder in elk geval wordt verstaan gebruik ten behoeve van een cafetaria en van een bezorg- en/of afhaalservice; b. van gronden en bouwwerken ten behoeve van bruiloften, feesten en partijen; c. waarbij muziek, anders dan achtergrondmuziek binnen de bebouwing, ten gehore wordt gebracht; d. van gronden en bebouwing voor het hebben van gasten tussen 23:00 en 7:00 uur; e. van gronden en bouwwerken ten behoeve van wonen, anders dan voor een bedrijfswoning zoals bedoeld in artikel 3.1 lid a.2; f. van gronden ten behoeve van open opslag; g. van gronden en bouwwerken ten behoeve van activiteiten en evenementen welke niet binnen de bestemmingsomschrijving passen, behalve incidentele en/of kortstondige activiteiten en 4

evenementen die naar schaal en omvang geen onevenredige afbreuk doen aan de bij de bestemmingen omschreven doeleinden van het betreffende perceel en de omliggende gronden; h. van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting. 2.2 Beschrijving nieuwe situatie (mag in meerdere paragrafen) Het initiatief omvat het splitsen van een bestaande bovenwoning met de bestemming bedrijfswoning naar 2 reguliere appartementen. Conform de bijgevoegde tekening krijgen de appartementen een BVO van ca 75m2 en 76m2. De appartementen zijn bereikbaar door middel van een eigen gedeelde opgang los van het restaurant aan de zijkant van het pand naar de eerste verdieping waar de toegangen zitten van beide appartementen. Het splitsen van de bovenwoning zal binnen de bestaande vergunde contouren van het gebouw plaatsvinden. Er hoeven geen externe aanpassingen en/of uitbreidgingen gedaan te worden om de splitsing te realiseren.

Afb. 4: Eerste en tweede verdieping met ingetekende appartementen Aangezien er met het realiseren geen uitbreiding nodig is van het bouwvolumen en enkel intern plaats zal vinden heeft het geen invloed op de stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten van het plan. Verder zal het parkeren van de appartementen op eigen terrein plaatsvinden waardoor de impact op de omgeving nihil is. De appartementen worden uitgevoerd conform nieuwbouweisen op het gebied van comfort, duurzaamheid en gezondheid.

5

2.3 Beschrijving strijdigheid In het omgevingsplan heeft het pand naast een horecabestemming categorie 1 ook een bedrijfswoning bestemming. Het realiseren van 2 appartementen in plaats van de bedrijfswoning is in strijd met het omgevingsplan.

Afb. 5: bestemmingsplankaart

6

3 Toetsing aan beleid Wat is het geldend beleid dat van toepassing is op de locatie en is de gewenste situatie voor deze locatie zoals deze geschetst is in hoofdstuk 2 passend in dit beleid? 3.1 Toetsing rijksbeleid. Ladder duurzame verstedelijking In geval van stedelijke ontwikkeling moet de Ladder voor duurzame verstedelijking worden toegepast. Deze is wettelijk vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Toepassing van de ladder is verplicht voor opgaven die nieuwe stedelijke ontwikkelingen, gebaseerd op een regionale behoefte, mogelijk moeten maken. Voor woningbouw vanaf 12 woningen is sprake van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Het initiatief betreft het realiseren van 1 appartement en het omzetten van een bedrijfswoning naar reguliere woning (appartement), wat geen betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een regionale behoefte. Toepassing van de ladder is daarom niet nodig. 3.2 Toetsing provinciaal beleid/ provinciale verordening Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is omschreven in de Omgevingsvisie, Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 en de Omgevingsverordening Noord-Brabant. 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld.

De omgevingsvisie vindt zijn legitimatie in de Omgevingswet. Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet dan ook centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto ‘eenvoudig beter’, doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de omgevingsvisie is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. In de visie is voor verschillende programma’s de ambitie geformuleerd hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij zijn mobiliserende tussendoelen gesteld voor 2030 om het einddoel te kunnen bereiken. De uitwerking in programma’s is een opgave die de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Het belangrijkste programma dat hier een rol speelt is ‘Werken aan de slimme netwerkstad’. Het Brabantse doel voor 2050 in dit programma is: ‘Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool.

Brabant kenmerkt zich door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur.’ Het tussendoel voor 2030 in dit programma is: ‘Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zich verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving.’ Brabant doet het goed. Om top kennis- en innovatieregio te blijven en deze positie te versterken is het nodig dat Brabant zich sterker inzet voor een toekomstbestendig woon-, leef- en 7

vestigingsklimaat met een robuust mobiliteitssysteem. Binnen het netwerk zullen de verschillen toenemen. In en rond de grote steden is er een relatief hoge dynamiek: de economie en de bevolking van de stedelijke regio’s groeit. Andere delen van Brabant, met name de grensregio’s, krijgen te maken met krimp. De verschillen vragen om maatwerk: enerzijds zorgdragen voor de vitaliteit van krimpgebieden en de aanhaking hiervan op het centrale stedelijke netwerk en anderzijds het ondersteunen en versterken van het centrale stedelijke netwerk. Daarnaast is het van belang de laag dynamische gebieden die rust, ruimte, cultuurhistorie en natuur bieden te koesteren. Om de doelen te bereiken wordt ingezet op een samenhangende ruimtelijke koers waarin stad, land en mobiliteit met elkaar worden verbonden. Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Er is nog steeds sprake van een woningtekort, ook binnen de gemeente Waalwijk. Bij de invulling van het woonprogramma streeft de gemeente naar voldoende kwalitatief goede en betaalbare woningen voor alle bevolkingsgroepen. De gemeente Waalwijk heeft bij het initiatiefplan aangegeven dat er vooral behoefte is aan woningen in de midden huur (tussen de €900,07 en €1.184,82 ).

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van woningen in de midden huur. Hieruit blijkt dat de beoogde ontwikkeling wenselijk is vanuit een concrete marktvraag en derhalve passend is binnen de Omgevingsvisie Noord-Brabant. 3.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de Omgevingsvisie “De kwaliteit van Brabant” vastgesteld. Deze visie vormt het strategisch beleidskader voor de fysieke leefomgeving in Brabant en vervangt onder meer de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2010 en de partiële herziening uit 2014. In de Omgevingsvisie geeft de provincie richting aan de gewenste ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen tot 2050, met als centrale opgave het duurzaam versterken van de omgevingskwaliteit. De visie richt zich op het verbinden van opgaven op het gebied van wonen, werken, landbouw, natuur, energie, mobiliteit, water en klimaatadaptatie, met aandacht voor zowel stedelijke als landelijke gebieden. Daarbij wordt gestuurd op een evenwichtige balans tussen economische dynamiek, leefkwaliteit en behoud van natuurlijke en landschappelijke waarden.

Afb. 6: Kaart omgevingsverordening Noord-Brabant Volgens de structurenkaart, ligt de planlocatie in het gebied ‘landelijk gebied’. Volgens de Omgevingsverordening Noord-Brabant 2024 is het landelijk gebied primair bestemd voor functies als landbouw, natuur, landschap en water, maar biedt het beleid ook ruimte voor een zorgvuldige transformatie van vrijkomende bebouwing naar andere passende functies.

8

Het splitsen van een (voormalige) bedrijfswoning in twee zelfstandige woningen kan, onder voorwaarden, bijdragen aan de kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied, mits de ruimtelijke uitstraling behouden blijft en het initiatief past binnen de doelstellingen voor zorgvuldig ruimtegebruik. In dit geval blijft de bestaande bebouwing behouden en worden geen nieuwe woningen toegevoegd in strijd met de provinciale verstedelijkingsstrategie. Tevens wordt invulling gegeven aan de wens om het bestaande woningaanbod te differentiëren en beter af te stemmen op de woonbehoefte, bijvoorbeeld van starters. Daarmee sluit het initiatief aan bij de provinciale inzet op hergebruik van bestaande gebouwen, het tegengaan van leegstand en het behoud van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. In afstemming met de provincie wordt deze ontwikkeling gemotiveerd op basis van artikel 5.56, lid 2 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Dit artikel maakt het mogelijk om woningbouw in het landelijk gebied toe te staan, mits sprake is van een ontwikkeling die past binnen een planmatige stedelijke ontwikkeling. In onderhavig geval is sprake van een locatie die onderdeel uitmaakt van een samenhangende stedelijke structuur, omdat het perceel direct grenst aan het bestaande woonlint en functioneel verbonden is met de kern.

De toevoeging van één extra woonfunctie (door splitsing) draagt bij aan de reguliere opvang van de woonbehoefte van de kern, in lijn met gemeentelijke woningbouwprogrammering die inzet op kleinschalige, passende invulling binnen de bestaande structuur. Door uitsluitend gebruik te maken van bestaande bebouwing zonder uitbreiding van het ruimtebeslag, wordt voldaan aan het provinciale uitgangspunt van zorgvuldig ruimtegebruik. Uit het regionale Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering Hart van Brabant volgt dat 1 % van de ‘bestemmingswinst’ moeten worden geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze investering is berekend en komt uit op € 225,86 uitgaande van de volgende uitgangspunten: Bestemmingswaarde ‘bestaande’ bedrijfswoning: 150,57 m2 * € 100,-/m² •

• • •

Bestemmingswaarde nieuw: 1. ‘Wonen appartementen’: 75,13 m² * € 250/m² 2. ‘Wonen appartementen’: 75,44 m² * € 250,-/m² Totaal bestaand: € 15.057,Totaal nieuw: € 37.642,50 Verschil * 1% = € 225,86

(NB! In het rekenmodel is geen categorie ‘Horeca bedrijfswoning’ opgenomen, dus is voor de bestaande situatie aangesloten bij de categorie ‘Agrarische bedrijfswoning’). De berekende investering in kwaliteitsverbetering wordt ingezet om de natuurlijke erfafscheiding (heg) en aanplanting in de tuin aan te leggen. Gelet op de bescheiden omvang van dit bedrag is het niet proportioneel of doelmatig om een uitgebreide nadere onderbouwing of landschappelijke inpassingsvisie op te stellen. In plaats daarvan zal het bedrag worden aangewend voor een concrete en zichtbare ingreep in de directe omgeving van het initiatief, namelijk de aanleg en beplanting van de voortuin aan de straatzijde van het perceel. Deze maatregel draagt bij aan de landschappelijke uitstraling en versterkt de aansluiting van de bebouwing op de omgeving, in lijn met het doel van de kwaliteitsverbetering.

9

3.3 Toetsing gemeentelijk beleid. Het gemeentelijk beleid is omschreven in de gemeentelijke structuurvisie, het bestemmingsplan en de woonvisie (en de Regionale Agenda Wonen). 3.3.1 Structuurvisie Op 4 februari 2016 heeft de raad van de gemeente Waalwijk de ‘Structuurvisie Waalwijk 2025’ vastgesteld. Uit deze visie blijkt dat het de ambitie van de gemeente Waalwijk is een stedelijk knooppunt te zijn dat met zijn krachtige economische functie en karakteristieke kernen en omgeving een vitale schakel is in de regionale netwerken van Midden Brabant. Uit de kaart van de Visie 2025 blijkt dat het plangebied is gelegen ter plaatse van een gebied met thematisering ‘Kleinstedelijk wonen’. De structurele veranderingen in de samenleving, met name de bevolkingssamenstelling maar ook klimaatveranderingen zorgen ervoor dat het nodig is de bestaande woongebieden onder de loep te nemen en waar nodig vraaggericht te herstructureren. Vraaggericht wil zeggen dat sprake moet zijn van bouwen voor de échte vraag in de markt, welke blijkt uit (regionaal) onderzoek. Essentieel daarbij is de afstemming van kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogramma’s in overleg met de regiogemeenten en de provincie Noord-Brabant. Vraaggericht betekent ook ‘voor iedereen een thuis’. Groepen die specifieke aandacht vragen zijn: ▪ Ouderen en mensen met een zorgvraag.

De juiste woningen en een passende woonomgeving waar nodig gecombineerd met zorg. Hierbij gaat het niet alleen om fysieke maar ook om geestelijke zorg. ▪ Lagere en middeninkomens. Betaalbare koop en/of bereikbare huur. ▪ Starters. Instap in de koopmarkt, mede met het oog op beweging in de (koop)markt. ▪ Arbeidsmigranten. Voldoende toereikende woonvoorzieningen. Dit onderwerp wordt regionaal verder uitgewerkt in een Convenant Huisvesting Arbeidsmigranten en is lokaal uitgewerkt in de beleidsnota Huisvesting van arbeidsmigranten. Herstructureren betekent het aanpassen van de woningvoorraad en het openbare gebied van het bestaand stedelijk gebied. Daarbij wordt de afbakening van het bestaand stedelijk gebied gehanteerd, zoals dat is aangegeven in de provinciale Verordening Ruimte (Omgevingsverordening Noord-Brabant). Voor de woningvoorraad kan herstructurering betekenen aanpassing van bestaande (woon)gebouwen of inbreidingslocaties met als resultaat bijvoorbeeld: • • • • • • • •

Meer kleinere woningen voor bijvoorbeeld ouderen en jongeren. Levensloopbestendige woningen. Woningen geschikt maken voor langere bewoning door ouderen valt hieronder. Focus op woonlasten via energiebesparende maatregelen. Realiseren van op maat gesneden woon-, zorg-, welzijns- en dienstverleningsarrangementen voor de groeiende groep zorgbehoevenden. Voor het openbare gebied kan herstructurering betekenen dat meer ruimte nodig is voor: Waterberging. Klimaatveranderingen zorgen ervoor dat extra waterberging in bestaand stedelijk gebied nodig is. Parkeren. Zeker in gebieden met een hoge parkeerdruk. Groen. Met daarbij aandacht voor de relatie tussen gezondheid en groen. Gerichte verdichting, oftewel inbreiding, is in ieder geval wenselijk in combinatie met versterking van de omgevingskwaliteit.

De 2 nieuwe appartementen worden opgericht voor de huursector, waarbij de huur bereikbaar zal zijn. De appartementen zijn derhalve bedoelde voor mensen met lagere en middeninkomens. Er is sprake van het splitsen van een bedrijfswoning waarbij de bedrijfswoning omgezet wordt naar een 10

reguliere woonfunctie. De beoogde ontwikkeling wordt gecombineerd met een versterking van de omgevingskwaliteit, door het saneren van de verouderde bedrijfsbebouwing binnen het plangebied. Voor de nieuw te bouwen woningen geldt sinds 1 juli 2018 een aardgasverbod. Dit betekent dat de woningen niet op het aardgas mogen worden aangesloten. De woningen zullen derhalve worden voorzien van toekomstbestendige energievoorzieningen. De woningen worden op een duurzame wijze ontwikkeld met duurzame materialen en er zal op eigen terrein voldoende ruimte zijn voor parkeren De beoogde ontwikkeling past derhalve binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie Waalwijk 2025. 3.3.2 Omgevingsplan Op de locatie zijn meerdere vigerende omgevingsplannen: ‘Omgevingsplan gemeente Waalwijk’, ‘Woonwijken (incl. Duurzaamheid)’, ‘Parapluherziening parkeren Waalwijk’ en ‘Kloosterweg 71, Waalwijk’. Dit laatstgenoemde omgevingsplan is opgesteld tbv de realisatie van de horecagelegenheid met bedrijfswoning en terras. Conform het vigerend planologisch beleid is het splitsen van de bedrijfswoning naar 2 appartementen en het omzetten van een bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning niet rechtstreeks mogelijk. Hiervoor wordt het verzoek gedaan om gebruik te maken van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. 3.3.3

Woonvisie/ Regionale agenda Wonen

Op 20 februari 2020 heeft de gemeenteraad van Waalwijk de Woonvisie 2020 vastgesteld. De Woonvisie 2020 bevat drie hoofdthema’s met elk eigen doelstellingen. Eén en ander is hieronder samengevat. 1. Betaalbaarheid: Van belang is dat iedereen kan wonen in een woning die qua woningtype en prijsklasse past bij zijn/haar huishouden en inkomen. 2. Wonen en zorg: Voor alle inwoners is er een geschikte woning en woonomgeving, waar zorg geleverd kan worden en waar een sterke sociale structuur is. 3. Leefbaarheid en duurzaamheid: Alle inwoners wonen in aantrekkelijke en toekomstbestendige woonmilieus De gemeente biedt de ruimte om de woningmarkt de komende 10 jaar met minimaal 1.500 woningen te laten groeien. Volgens de cijfers van de provincie, leidt de toenemende huishoudensomvang tot een extra woningbehoefte van circa 2.045 woningen in de gemeente Waalwijk in de komende tien jaren (tot en met 2030). De regiogemeenten Hart van Brabant en de provincie Noord-Brabant maken jaarlijks woningbouwafspraken. Van toepassing is de Regionale Agenda Wonen 2018 Hart van Brabant d.d. 28 november 2017. In deze Regionale agenda wordt ingegaan op de ontwikkelingen in de regionale woningvoorraad, de verwachtingen op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, alsook de kwantitatieve en kwalitatieve samenstelling van de gemeentelijke woningbouwprogramma’s.

Voorts worden in de agenda de regionale woningbouwafspraken voor de actuele 10-jaarsperiode weergegeven, zoals deze door de provincie met de regio is voorbereid. De regionale woningbouwopgave biedt gemeenten in de regio een kader en de ruimte om hun woningbouwambities via de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning nader in te vullen.

11

In de gemeentelijke woonvisie geeft de gemeente aan te streven naar voldoende kwalitatief goede en betaalbare woningen. Inbreidingslocaties gaan in principe voor op uitbreidingslocaties en het transformeren of herstructureren van leegkomend vastgoed heeft de voorkeur. De voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van twee appartementen die zullen worden aangeboden in de midden huur. De woningen worden gerealiseerd in een bestaande bedrijfswoning op de verdieping van een horecagelegenheid. Door het realiseren van de twee appartementen zal de locatie geen grote transformatie ondergaan. Wel wordt met de realisatie van de nieuwe appartementen en het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning bijgedragen aan het realiseren van 1.500 of 2.045 woningen binnen de gemeente Waalwijk. De beoogde ontwikkeling aan de Kloosterweg 71 past derhalve binnen de gemeentelijke woonvisie en binnen de regionale afspraken over de woningbouwprogrammering.

12

4 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu In dit hoofdstuk wordt de gewenste ontwikkeling getoetst aan de verschillende aspecten uit de fysieke leefomgeving die van toepassing zijn. 4.1 Groen De splitsing van de bedrijfswoning waarbij 2 appartementen gerealiseerd worden bevindt zich binnen de bestaande bebouwing. Er zullen geen wijzigingen plaatsvinden op het erf waarbij de bestaande terreininrichting gehandhaafd blijft. 4.2 Verkeersgeneratie, -afwikkeling & (fiets)parkeren Op de locatie Kloosterweg 71 te Waalwijk geldt de parkeerverordening ‘Nota Parkeernormen Waalwijk 2015’. De locatie ligt in gebied ‘Waalwijk – rest bebouwde kom’, De bestaande bedrijfswoning valt onder ‘koop, etage duur’ met een norm van 2,0 parkeerplaatsen. Het restaurant heeft een oppervlakte van 192,5 m² wat met een parkeernorm van 12 p.p. per 100 m² BVO uitkomt op 23,1 parkeerplaatsen. Met de realisatie van het restaurant met bovenwoning in 2015 zijn 27 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Dit is 1,9 = 1 parkeerplaats extra tov de parkeernorm.

Afb. 7: uitsnede nota parkeernormen Waalwijk 2015 In de nieuwe situatie worden twee huur appartementen gerealiseerd met een norm van 1,8 (huur, etage vrije sector). De horeca heeft een norm van 23,1 parkeerplaatsen en met 2 appartementen huur komen hier 3,6 parkeerplaatsen bij, dit resulteert in een parkeereis van 26,7 = 27 parkeerplaatsen. In de huidige situatie zijn 27 parkeerplaatsen gerealiseerd, het omzetten van de bedrijfswoning naar 2 appartementen past binnen de huidige parkeervoorziening op eigen terrein.

13

Afb. 8: situatietekening met 27 parkeerplaatsen op eigen terrein 4.3 Ecologie Voor de omzetten van een bedrijfswoning op de verdieping naar 2 appartementen zullen minimale interne ingrepen aan de bestaande bebouwing nodig zijn. De interne bouwwerkzaamheden beperken zich tot het plaatsen van tussenwanden en aanleggen van voorzieningen zonder uitbreiding van het bouwvolume. De werkzaamheden hebben geen invloed op de buitenruimte van het pand. Bestaande vegetatie in de omgeving, zoals bomen en struiken, zal niet worden aangetast. Er is geen kappen van bomen of verwijderen van groene ruimtes noodzakelijk voor het realiseren van de appartementen. Voorafgaand aan de realisatie van het gehele pand, vergund op 6 juli 2015, is dit aspect reeds door de gemeente beoordeeld. Dit aspect is in dat kader reeds getoetst aan de natuurwetgeving bij het verstrekken van de vergunning voor de bouw van het pand. Gezien de zeer beperkte aard van de huidige interne werkzaamheden is de extra verstoring voor flora en fauna verwaarloosbaar ten opzichte van de eerdere bouwwerkzaamheden. Het uitvoeren van een aanvullende quickscan flora en fauna wordt daarom niet noodzakelijk en niet uitgevoerd.

4.4 Milieu effectrapportage De voorgenomen omzetting van één woning naar twee appartementen betreft een kleinschalige ontwikkeling binnen het bestaande stedelijk gebied. Op grond van bijlage V van het Omgevingsbesluit is een milieueffectrapportage alleen aan de orde bij projecten die naar aard en omvang kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij gaat het met name om grootschalige stedelijke ontwikkelingen, zoals de realisatie van een aanzienlijk aantal woningen of de uitbreiding van een stedelijk gebied van substantiële omvang. De beoogde activiteit kan gelet op de beperkte schaal en het gebruik van bestaande bebouwing niet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van categorie J11 van bijlage V van het Omgevingsbesluit. Er is beoordeeld of sprake kan zijn van belangrijke milieueffecten. Hierbij is gekeken naar de volgende aspecten:

14

Verkeer en infrastructuur De omzetting leidt slechts tot een zeer beperkte toename van verkeersbewegingen door de komst van één extra huishouden. Deze toename heeft geen merkbare invloed op de verkeersveiligheid of parkeerdruk in de omgeving, mede omdat parkeren op eigen terrein plaatsvindt. Water- en energieverbruik De toevoeging van een extra woning leidt tot een beperkte stijging in het gebruik van water en energie. Deze toename is marginaal en heeft geen relevante invloed op de milieubelasting of de lokale nutsvoorzieningen. Ruimtelijke inpassing De ontwikkeling vindt plaats binnen de bestaande bouwmassa en past binnen het karakter van de omgeving. Er is geen sprake van een wijziging in de ruimtelijke structuur of aantasting van de landschappelijke kwaliteit. Gezien de kleinschaligheid van het initiatief en het ontbreken van belangrijke milieueffecten, is het opstellen van een milieueffectrapportage niet noodzakelijk. De ontwikkeling kan binnen de reguliere beoordelingskaders van de Omgevingswet worden afgewikkeld zonder dat een afzonderlijke milieueffectrapportage-beoordeling hoeft te worden uitgevoerd. 4.5 Luchtkwaliteit Het doel van de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging.

Deze wetgeving richt zich primair op het voorkomen van schadelijke gevolgen voor de gezondheid van de bevolking. De grenswaarden voor stoffen zoals zwaveldioxide, stikstofdioxide, fijnstof (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen zijn vastgesteld om het kwaliteitsniveau van de buitenlucht te waarborgen. Deze normen geven aan welk niveau van luchtkwaliteit op een bepaald moment moet zijn bereikt, en waar dat niveau al aanwezig is, dient dit zo veel mogelijk in stand gehouden te worden. Een project draagt volgens het NSL ‘niet in betekenende mate’ bij zolang de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide maximaal 3% bedraagt van de grenswaarde. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Aangenomen wordt dat het initiatief ‘niet in betekenende mate (NIBM)’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging. De fysieke omvang van het gebouw blijft ongewijzigd. Er worden geen bouwkundige uitbreidingen of vergrotingen uitgevoerd die zouden kunnen leiden tot een hogere emissie van stikstof door bijvoorbeeld bouwactiviteiten.

De gewijzigde indeling van de woning wordt meteen met de bouw meegenomen zodat er geen extra werkzaamheden te hoeven worden uitgevoerd om de appartementen te realiseren. De origineel vergunde bedrijfswoning is (nog) niet uitgevoerd en staat kwa bouwkundige werkzaamheden gelijk aan het realiseren van de 2 appartementen. Hierdoor hebben de bouwkundige werkzaamheden geen invloed op de aanlegfase. Hoewel de ruimte niet toeneemt, kunnen de een lichte toename in gebruik van energie en andere bronnen veroorzaken. Echter, bij kleine schaal is deze impact verwaarloosbaar. Dit project betreft een kleinschalige ontwikkeling die gebruikmaakt van de bestaande infrastructuur, zonder nieuwe ontsluitingswegen of significante wijzigingen in het verkeersvolume. De beperkte 15

toename van bewoners en verkeersbewegingen resulteert in een verwaarloosbare impact op de luchtkwaliteit, waarbij de verwachte toename van stikstofdioxide en fijnstof ruim onder de 3% van de grenswaarden blijft. Hierdoor heeft de ontwikkeling geen significante negatieve invloed op het milieu en de luchtkwaliteit in de omgeving. De Aerius-berekening gebruiksfase is bijgevoegd bij deze onderbouwing. 4.6 Geluid De beoogde bedrijfsvoering aan de Kloosterweg 71 te Waalwijk betreft een restaurant. Boven het restaurant wordt een tweetal appartementen (niet zijnde een bedrijfswoning) gerealiseerd. De reguliere openingstijden van het restaurant zijn van maandag t/m zondag tussen 10.00 en 22.00 uur, in het omgevingsplan is een mogelijke verruiming van de openingstijden tot 23:00 toegestaan. In het restaurant zal enkel achtergrondmuziek ten gehore worden gebracht met een equivalente geluidniveau (LAeq) minder dan 70 dB(A). In het Omgevingsplan van de gemeente Waalwijk (d.d. 0101-2024) staat in artikel 22.60 – lid 1i het navolgende opgenomen: In de volgende gevallen wordt er een geluidonderzoek verricht: Als het op basis van de aard van de activiteit aannemelijk is dat: 1.

in enige ruimte op de locatie waarop de activiteit wordt verricht, het equivalente geluidniveau (LAeq) veroorzaakt door de ten gehore gebrachte muziek in de representatieve bedrijfssituatie, meer bedraagt dan: - 70 dB(A), als die ruimte in- of aanpandig is gelegen met geluidgevoelige gebouwen. Ten behoeve van de planontwikkeling van twee appartementen boven het restaurant aan de Kloosterweg 71 is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Wematech Milieu Adviseurs, d.d. 26 mei 2025, kenmerk RV60250134.R001-1) naar de effecten van industrielawaai, stemgeluid op het terras, wegverkeerslawaai en incidentele piekgeluiden zoals het dichtslaan van portieren en laden/lossen. Voor het wegverkeerslawaai is aanvullend een memo opgesteld (Wematech Milieu Adviseurs, d.d. 8 mei 2025, kenmerk RV60250133.M001-1), waarin de cumulatieve geluidbelasting van de omliggende wegen [Meerdijk, Kloosterweg en Hoekje] is gemodelleerd. Uit de berekeningen blijkt dat de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (LAr,LT) in de geluidgevoelige ruimten van de appartementen maximaal 44 dB(A) bedragen in de dagperiode. Voor wegverkeerslawaai wordt een maximaal Lden van 47 dB berekend aan de gevels van de appartementen. Dit valt binnen de categorie “goed tot zeer goed” woon- en leefklimaat conform de richtlijnen van het RIVM en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Het stemgeluid van bezoekers op het onoverdekte terras en incidentele piekgeluiden worden buiten toetsing gelaten, en de gevelwering van minimaal 25–27 dB(A) waarborgt dat de binnenwaarden van 35 dB(A) etmaalwaarde in de geluidgevoelige ruimten worden gehaald. De gezamenlijke geluidbelasting van industrielawaai en wegverkeer varieert tussen 47 en 59 dB Lden, wat een matig tot goed woon- en leefklimaat oplevert. Hiermee wordt een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (Etfal) gewaarborgd. De noodzakelijke bouwkundige maatregelen, zoals de voorgeschreven gevelisolatie, worden vastgelegd in de omgevingsvergunning om een aanvaardbaar binnenklimaat te garanderen. Het restaurant op de begane grond wordt door de realisatie van de appartementen niet in haar bedrijfsvoering belemmerd. Aanvullende geluidbeperkende maatregelen (BBT-maatregelen) zijn niet noodzakelijk. 4.7 Geur De bedrijfswoning die gesplitst gaat worden in twee appartementen bevindt zich boven een horecagelegenheid. Deze horecagelegenheid is de primaire bron van geurhinder, met name door 16

kook- en bakactiviteiten. Door de splitsing van de bedrijfswoning in twee afzonderlijke wooneenheden worden twee geurgevoelige objecten toegevoegd, terwijl de bedrijfswoning als zodanig niet als zodanig werd aangemerkt. Dit maakt het van belang om extra aandacht te besteden aan de beheersing van geurhinder. Het is belangrijk op te merken dat de splitsing zelf geen toename van geurbronnen veroorzaakt en geen fysieke wijzigingen met zich meebrengt in de horecagelegenheid of de daarbij behorende geuremissies. Om potentiële geurhinder voor de nieuwe wooneenheden te minimaliseren, worden de volgende maatregelen getroffen: 1. Afvoer van dampen Alle dampen die vrijkomen door kook- en bakactiviteiten in de horecagelegenheid worden afgezogen en afgevoerd op een hoogte van minimaal 2 meter boven de hoogste daklijn van de horecabebouwing. Dit zorgt ervoor dat de verspreiding van geurhinder naar de omliggende en bovenliggende woningen zoveel mogelijk wordt beperkt. 2. Vetvangend filter Dampen die vrijkomen bij grillactiviteiten (anders dan met houtskool), evenals frituren of bakken in olie of vet, worden eerst door een vetvangend filter geleid voordat deze in de buitenlucht worden afgevoerd. Dit vermindert de geurbelasting en draagt bij aan een schonere afvoer. 3.

Bouwtechnische maatregelen Bij de interne herindeling worden bouwtechnische maatregelen getroffen om geurinsijpeling tussen de horecagelegenheid en de wooneenheden te voorkomen. Dit omvat het verbeteren van de lucht- en geurafdichting van plafonds, vloeren en wanden die de horecagelegenheid en de appartementen scheiden. 4.8 Omgevingsveiligheid Het beleid voor omgevingsveiligheid is gericht op het beheersen van risico’s voor de omgeving als gevolg van het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen, het transport van gevaarlijke stoffen via wegen, waterwegen, spoorwegen of buisleidingen, en het gebruik van luchthavens. De beoogde appartementen aan de Kloosterweg 71 worden aangemerkt als kwetsbare gebouwen conform het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). In dit kader is onderzocht of de locatie binnen een aandachtsgebied ligt voor brand, explosie of een giftige wolk. Uit de beschikbare gegevens blijkt dat het initiatief niet binnen een dergelijk aandachtsgebied is gelegen. Het plangebied bevindt zich daarmee buiten zones waar een verhoogd groepsrisico aanwezig is. Er worden geen nieuwe risicobronnen gerealiseerd, waardoor de veiligheid van de toekomstige bewoners gewaarborgd blijft. Voorafgaand aan de splitsing van de bedrijfswoning naar twee appartementen is rekening gehouden met de nabijgelegen infrastructuur en eventuele risico’s van omliggende bedrijven.

Er is vastgesteld dat de afstand tot relevante risico objecten voldoende is om een veilig woon- en leefklimaat te waarborgen. Volgens de Risicokaart Nederland en Atlas Leefomgeving ligt het plangebied buiten aandachtsgebieden voor brand, explosie of giftige wolken en is een uitgebreide groepsrisicoverantwoording niet noodzakelijk. Kortom, de voorgenomen splitsing naar twee appartementen heeft geen negatieve effecten op het aspect omgevingsveiligheid en voldoet aan het actuele wettelijke kader van de Omgevingswet en het Bkl.

17

Afb. 9: uitsnede kaart risicogebieden - atlasleefomgeving. 4.9 Archeologie, Cultuurhistorie, Erfgoed Het pand waar de splitsing in plaats zal vinden aan de Kloosterweg 71 is recent gebouwd waardoor er geen archeologische, cultuurhistorie of erfgoedwaarden van toepassing zijn waar rekening mee gehouden moet worden. De werkzaamheden die worden uitgevoerd bij de splitsing zullen alleen intern plaatsvinden waardoor de buitenkant en de uitstraling onveranderd blijven. 4.10 Bodem Het realiseren van de appartementen op de verdieping heeft enkel invloed op de binnenzijde van de bestaande bebouwing. Er zullen geen ingrepen aan de bodem worden uitgevoerd of andere werkzaamheden die invloed hebben op de bodemkwaliteit 4.11 Lichthinder De interne herindeling van de bedrijfswoning naar twee appartementen heeft geen invloed op de externe lichtbronnen. De splitsing leidt niet tot een toename van lichthinder, aangezien er geen nieuwe buitenverlichting of licht intensieve activiteiten worden geïntroduceerd.

18

4.12 Buitenruimte Bij de splitsing van de bovenwoning in twee appartementen wordt de buitenruimte evenwichtig verdeeld. Het eerste appartement (app. 1) maakt gebruik van het aangrenzende dakterras van 27 m², direct toegankelijk vanuit de woning. Voor het tweede appartement (app. 2) wordt een privéterras van circa 20 m² gerealiseerd naast het pand. Dit terras grenst niet direct aan het appartement, maar heeft een eigen toegangsroute, waardoor het exclusief te gebruiken is door de bewoners. Het terras wordt duidelijk afgescheiden van het naastgelegen horecaterras, zodat privacy en een eigen buitenruimte gewaarborgd blijven. De indeling is te vinden op bijgevoegde erfinrichtingstekening.

Afb. 10: erfinrichtingstekening met aangegeven privé terras. 5 Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties In het vigerende bestemmingsplan is er naast de horecafunctie een bovenwoning toegestaan. Het splitsen van deze bovenwoning naar 2 appartementen is in strijd met het bestemmingsplan maar op basis van bovenstaande onderbouwing kan geconcludeerd worden dat er geen onevenredige situatie ontstaat. Er wordt een goed woon- en leefklimaat gerealiseerd voor de bewoners van de appartementen en de horecabestemming wordt niet beïnvloed of gehinderd door de ontwikkeling.

19

Opgesteld door:

Irenestraat 46 5141 GJ Waalwijk +31 (0)416 337517 www.goedehuizen.nl 20