Bijlage 1. Advies commissie CB25-109 bezwaarmaker 1
Tekst van het document
(geanonimiseerd) COMMISSIE
BEZWAARSCHRIFTEN
Kenmerk
Ë
CB25/109
advies
E
de
Ë
(geanonimiseerd) (hierna: bezwaarmaker) |
aan
bezwaarschriften bestreden
van
besluit
À
uw
raad
van
besluit
het
perceel
E‚
nummer
de gemeente
Waalwijk (hierna:
de
raad)
9 oktober 2025 waarbij onder meer op kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie 56, dat in eigendom bij bezwaarmaker een
van
-
—
voorkeursrecht is gevestigd op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder c‚ van de Omgevingswet (hierna: het bestreden besluit)
Ons advies De commissie adviseert u het in stand worden gelaten. De
commissie
licht haar
bezwaar
advies
ieleden
hierna
hebben
(geanonimiseerd)
ongegrond
te
verklaren.
Het
bestreden
besluit
kan
toe. in deze
zaak
advies
uitgebracht:
(geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd) Zij
hebben commissie
Op
zich en
daarbij gebaseerd op de stukken die zich wat tijdens de hoorzitting op 15 januari
op
itting
zijn
bevinden in het dossier van 2025 aan bod is gekomen.
de
verschenen:
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)k,‚ bezwaarmaker
.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd) bezwaarmaker (geanonimiseerd)(geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) amens de raad. Van
de
hoorzitting is een verslag gemaakt die wordt verstrekt aan partijen. Wat partijen hoorzitting in aanvulling op de schriftelijke stukken hebben aangevoerd, is zover van belang om te komen tot een zorgvuldig oordeel van de commissie
tijdens voor
de
verwerkt De
-
-
in dit advies.
deze zaak relevante regelgeving is opgenomen in de bijlage van dit advies. Daar commissie naar uitspraken van de bestuursrechter verwijst, zijn deze onder het genoemde nummer te vinden op www.rechtspraak.nl. voor
waar
de
Gronden
van
de
bezwaren
Bezwaarmaker voert samengevat het volgende aan: 1. De aangetekende brief waarin het vestigen van het voorkeursrecht bekend wordt gemaakt, is aanvankelijk niet ontvangen. Hierdoor is bezwaarmaker pas later op de 2. 3.
hoogte geraakt. De toekomstplannen van bezwaarmaker worden vestiging van het voorkeursrecht. Het voorkeursrecht leidt tot langdurige onzekerheid.
CB25/109-1
ernstig
belemmerd
door
de
Gemeente
4. 5.
Er is een sprake van bezwaarmaker. Het voorkeursrecht wordt waardoor er sprake is van
Overwegingen
van
de
onevenredige slechts een
op
inbreuk een
waardedaling
„op”
gedeelte en
het van
verminderde
Waa lwijk ‚n
&igendomsrecht
van
het perceel gevestigd, bruikbaarheid.
commissie
Ontvankelijkheid Aan alle formele vereisten voor het maken van bezwaar bezwaar ontvankelijk is en dat de commissie de inhoud
is voldaan. Dit betekent dat het het bezwaar kan beoordelen.
van
Bezwaarmaker
maakte eerder ook bezwaar tegen het besluit van het college van wethouders van Waalwijk (hierna: het college) van 19 augustus 2025, burgemeester waarmee het college op grond van artikel 9.1, tweede lid, van de Omgevingswet een voorkeursrecht heeft gevestigd op een deel van het perceel van bezwaarmaker. Dit besluit van het college is door het in werking treden van het bestreden besluit vervallen, zo volgt uit artikel 9.4, derde lid van de Omgevingswet. Daarom laat de commissie het en
besluit van het college in dit advies verder onbesproken. De bezwaarmaker had gericht tegen het besluit van het college tegen het bestreden besluit en worden hieronder besproken.
bezwaargronden die zijn bovendien gelijk aan
die
Inhoudelijk Bekendmaking
te laat ontvangen (bezwaargrond 1) ziet op de bekendmaking van het hierboven genoemde besluit van het college van 19 augustus 2025 tot vestiging van het voorkeursrecht, dat inmiddels van rechtswege is vervallen. Bezwaarmaker heeft aangevoerd dat hij de oorspronkelijke aangetekende brief niet heeft ontvangen, omdat hij en zijn echtgenote in die periode op vakantie waren. De commissie begrijpt dat zij hierdoor door de vestiging van het voorkeursrecht zijn overvallen, dat dit onzekerheid en verwarring bij hen heeft veroorzaakt en zij relatief weinig tijd hadden om bezwaar tegen te maken en dit met
Het
bezwaar
argumenten
te
onderbouwen.
Ondanks
dit de
begrip, moet de commissie beoordelen bekendmaking juridisch gezien volgens regels is verlopen en of bezwaarmaker in is oogpunt juridisch zijn belangen geschaad door de wijze van bekendmaking.
of de vanuit
De
commissie concludeert dat het besluit van het college correct is bekendgemaakt. Vaststaat immers dat bezwaarmaker dat besluit later per gewone post heeft ontvangen en dat hij hiertegen binnen de geldende termijn bezwaar heeft gemaakt. Het definitieve voorkeursrecht van de raad, gevestigd met het bestreden besluit, is vervolgens op oktober 2025 bekendgemaakt. Bezwaarmaker heeft ook hiertegen tijdig bezwaar gemaakt. De commissie ziet daarom geen aanwijzingen dat bezwaarmaker vanuit juridisch oogpunt door de wijze van bekendmaking in zijn belangen is geschaad. Het
bezwaar
is op
dit punt
10
ongegrond.
Belemmering
toekomstplannen (bezwaargrond 2) stelt dat het vestigen van het voorkeursrecht hun toekomstperspectief in een klap ontneemt en hun gezamenlijke familieplannen belemmert. Hij geeft aan dat hij het perceel wil overdragen (geanonimiseerd) die plannen heeft om te investeren in de ontwikkeling ervan, door een fabriekshal op een deel van het perceel te realiseren. Tijdens de hoorzitting hebben bezwaarmaker en zijn echtgenote duidelijk naar voren gebracht hoe zij de vestiging van het voorkeursrecht ervaren. Bezwaarmaker heeft toegelicht dat het perceel al zeer lange tijd in het bezit is van zijn familie en dat het perceel voor hen niet zomaar een ‘stuk grond’ is, maar op verschillende manieren zeer Bezwaarmaker
ann
grote emotionele De
waarde
voor
hen
heeft.
commissie begrijpt dat bezwaarmaker het vestigen van het voorkeursrecht kan als een ingrijpende gebeurtenis en als een bron van zorg en onzekerheid, omdat
ervaren
CB25/109-2
Gemeente
dit zijn plannen voor een overdracht en echter benadrukken dat er geen sprake een voorkeursrecht.
Waalwi jk ‚n
investeringen kan,beïnvloeden=De commissie wil is van onteigening, maar van de vêstiging-vart
Het
vestigen van een voorkeursrecht is een wettelijk instrument waarmee de gemeente toekomstige ontwikkeling van gronden kan veiligstellen en regie kan behouden over een beoogd ruimtelijk doel. Feitelijk veranderen de mogelijkheden tot gebruik van het perceel van bezwaarmaker niet door een dergelijke vestiging. Het enige verschil is dat als hij vrijwillig besluit om zijn perceel te koop aan te bieden, hij verplicht is eerst de gemeente de kans te geven om zijn perceel aan te kopen tegen een marktconforme prijs. Op
deze verplichting bestaan uitzonderingen. Op grond van artikel 9.8, aanhef en onderdeel a, van de Omgevingswet, kan een perceel ondanks de vestiging van een voorkeursrecht worden vervreemd aan onder andere bloed- of aanverwanten. Gelet op deze uitzondering is de door bezwaarmaker beoogde overdracht van zijn perceel aan zijn zoon nog steeds mogelijk. Wel
is het voorstelbaar dat mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen in het betreffende waarvan het voorkeursrecht slechts een onderdeel is, voor twijfel of onzekerheid kunnen zorgen bij de keuze van bezwaarmaker om zijn perceel aan (geanonimiseerd) over te om in dragen. Ditzelfde geldt voor de eventuele keuze van bezwaarmaker of het perceel of de daarop gevestigde bebouwing te investeren.
gebied,
(geanonimiseerd)
De door bezwaarmaker ervaren belemmeringen zijn inherent aan de aard van het voorkeursrecht en zeggen op zichzelf overigens niets over de noodzakelijkheid ervan voor het realiseren van het gemeentelijke doel. Naar het oordeel van de commissie betekent het feit dat bezwaarmaker het perceel wil overdragen aan zijn zoon en dat er mogelijk investeringsplannen bestaan, niet dat het voorkeursrecht onrechtmatig zou zijn. Het
bezwaar
is op
dit punt
ongegrond.
Langdurige
onzekerheid (bezwaargrond 3) Bezwaarmaker voert aan dat het vestigen van het voorkeursrecht leidt tot langdurige onzekerheid. Hij vreest dat hij en zijn echtgenote vanwege hun leeftijd mogelijk niet meer in s het resultaat van de plannen in de omgeving mee te maken, laat ondersteunen bij een eventueel vervolg (de commissie begrijpt: bij staan om eventuele vervolgprocedures).
kh: ij
(geanonimiseerd)
Tijdens de hoorzitting is gebleken dat de zorgen van bezwaarmaker mede zien op de mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen in het betreffende gebied, bestaande uit de realisatie van een zogeheten mobiliteitshub. De commissie neemt deze zorgen uiteraard serieus, maar mag in haar advies alleen ingaan op het bestreden besluit dat in deze procedure centraal staat. Dit betekent dat de commissie de door bezwaarmaker gestelde langdurige onzekerheid alleen kan beoordelen voor wat betreft de vestiging van het voorkeursrecht op een deel van zijn perceel. De commissie overweegt dat tijdelijke onzekerheid inherent is aan het instrument van het voorkeursrecht. Op grond van artikel 9.4, aanhef en onder a, van de Omgevingswet geldt het voorkeursrecht vanaf het ingaan maximaal drie jaar, tenzij vóór dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd is toegedacht in een omgevingsvisie of een
de de
programma of is toegedeeld in het omgevingsplan. Deze duur van het instrument en waarborgt dat de periode van eigenaar, in dit geval bezwaarmaker, in duur is beperkt.
Gelet
hierop is de commissie van langdurige onzekerheid oplevert.
CB25/109-3
oordeel
dat
wettelijke bepaling beperkt mogelijke onzekerheid voor
het voorkeursrecht
geen
onredelijk
Het bezwaar is op dit punt ongegrond. Ten overvloede merkt de commissie op dat uit de toelichting van de raad tijdens de hoorzitting volgt dat bezwaarmakers op relatief korte termijn duidelijkheid kunnen verwachten over de verdere planvorming. De volgende stap is het vaststellen van de omgevingsvisie , hetgeen binnen drie jaar dient te gebeuren ; indien een gebied daarin niet wordt meegenomen , vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Daarnaast is toegezegd dat binnen een jaar zal worden bezien of het gebied kan worden ingekrompen zodat het voorkeursrecht uitsluitend blijft gelden waar dit noodzakelijk is. Inbreuk eigendomsrecht (bezwaargrond 4) Bezwaarmaker voert aan dat de vestiging van het voorkeursrecht een onevenredige inbreuk maakt op zijn eigendomsrecht. De commissie overweegt dat met de vestiging van een voorkeursrecht weliswaar een inbreuk wordt gemaakt op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht , maar dat deze inbreuk plaatsvindt in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de Omgevingswet. Het algemeen belang betreft in dit geval: behoud van regie bij beoogde ontwikkelingen. Het behoud van deze regiefunctie wordt door de commissie als een legitiem doel aangemerkt. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat de vestiging van een voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht maakt.
In de Omgevingswet is een redelijk evenwicht bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de eigenaar. Zoals hierboven bij de bespreking van bezwaargrond 1 al is gemeld , heeft de vestiging van het voorkeursrecht niet tot gevolg dat de bezwaarmaker als eigenaar van het perceel niet langer de hem toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen. Het enige gevolg is dat hij – indien hij vrijwillig tot verkoop van zijn perceel zou willen overgaan – eerst de gemeente de gelegenheid moet geven om het perceel aan te kopen , uitzonderingen daargelaten (zoals de overdracht aan bloed- of aanverwanten). Het voorgaande sluit aan bij vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State , zoals bijvoorbeeld de uitspraak van 26 september 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BX8248). Er is geen reden om aan te nemen dat de vestiging van het voorkeursrecht in dit concrete geval onevenredig is. Het bezwaar is op dit punt ongegrond. Vestiging op gedeelte perceel (bezwaargrond 5) Bezwaarmaker heeft aangevoerd dat het voorkeursrecht slechts op een gedeelte van zijn perceel is gevestigd , waardoor het overgebleven deel minder goed bruikbaar is en bij afzonderlijke verkoop aanzienlijk in waarde zal dalen. De onzekerheid en het onbehagen dat hiermee gepaard gaat , is zeer nadelig voor hem en zijn echtgenote.
Tijdens de hoorzitting heeft bezwaarmaker in dit verband tevens verzocht om de begrenzing van het gevestigde voorkeursrecht te verleggen , omdat volgens hem een deel van het perceel niet noodzakelijk is voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling en dat deel van het perceel voor hem een hoge emotionele waarde heeft. De commissie stelt voorop dat het vestigen van een voorkeursrecht op een gedeelte van een perceel juridisch is toegestaan. Dit is met het bestreden besluit ook bij het perceel van bezwaarmaker gebeurd. Indien bezwaarmaker er vrijwillig toe besluit zijn perceel aan de gemeente te koop aan te bieden , kan hij daarbij op grond van artikel 9. 12 , tweede lid , van de Omgevingswet als voorwaarde stellen dat niet alleen het met het voorkeursrecht belaste deel , maar het gehele perceel tegen een marktconforme prijs wordt aangekocht. Daarbij is van belang dat de onderscheiden delen van het perceel een samenhangend geheel vormen. Op deze wijze wordt rekening gehouden met zowel de samenhang als de waarde van het perceel als geheel. CB25/109-4
,
Gemeente
Waalwi jk ..
De commissie overweegt dat de raad met het bestreden b, een eursrecht kunnen vestigen op een deel van het perceel van bezwaarmaker. Dit is jurîdi toelaatbaar en levert, mede gelet op de hiervoor geschetste waarborgen, geen
onevenredige
beperking
van
zijn belangen
heeft
op.
Voor zover bezwaarmaker tijdens de hoorzitting heeft verzocht om de begrenzing van het voorkeursrecht te wijzigen, overweegt de commissie dat een dergelijke wijziging valt binnen de beleidsruimte van de raad en in deze bezwaarprocedure niet kan worden afgedwongen. Mogelijk kan dit punt aan de orde komen of worden gesteld zodra de ruimtelijke ontwikkelingen in het betreffende gebied concreter vorm hebben gekregen. Zoals eerder vermeld, is tijdens door hoorzitting namens de raad toegezegd dat binnen
jaar zal worden bezien voorkeursrecht uitsluitend een
De
of het
gebied kan worden ingekrompen, blijft gelden waar dit noodzakelijk is.
commissie
ziet op dit moment onrechtmatig is.
begrenzing Conclusie Gelet op het
voorgaande
is de
rechtmatig
geen
aanleiding
om
te oordelen
zodat
dat de
het
vastgestelde
commissie van oordeel dat het bestreden besluit en dat de aangevoerde bezwaargronden niet slagen. bezwaar ongegrond te verklaren en het bestreden
tot stand is gekomen commissie adviseert de raad het besluit in stand te laten.
Waalwijk,
30
de
commissie
de
secretaris
januari
2026
Bezwaarschriften
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
CB25/109-5
de
voorzitter
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
De
Bijlage Relevante
regelgeving
Omgevingswet (Ow) Artikel 9. 1. 1. De gemeenteraad , provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk , provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen , voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: a.
b.
… …
in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke , een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Voorafgaand aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van het eerste lid 2. kunnen het college van burgemeester en wethouders en gedeputeerde staten bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk of provinciaal voorkeursrecht vestigen , voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in die beschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. c.
…
Artikel 9. 3. 1. Op een onroerende zaak kan niet binnen twee jaar na de intrekking of het vervallen van een voorkeursrecht door hetzelfde bestuursorgaan opnieuw een voorkeursrecht worden gevestigd op dezelfde grondslag. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op een voorkeursrecht dat niet in de openbare registers is ingeschreven binnen de in artikel 16. 82a bedoelde termijn. Artikel 9. 4 1. Een voorkeursrecht vervalt: a. bij een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9. 1 , eerste lid , onder c: drie jaar na het ingaan ervan , tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd , is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in het omgevingsplan , b. … c.
…
2. Een bestuursorgaan dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9. 1 , eerste lid , onder a , heeft gevestigd , kan besluiten de termijn , bedoeld in het eerste lid , onder c , eenmaal met ten hoogste vijf jaar te verlengen. 3. Een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9. 1 , tweede lid , vervalt drie maanden na het ingaan ervan of , als dat eerder is , op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9. 1 , eerste lid , ingaat. 4. Als een omgevingsplan wordt vernietigd , blijft een voorkeursrecht dat is gebaseerd op dat omgevingsplan gelden tot twee jaar na de vernietiging , tenzij het voorkeursrecht eerder wordt ingetrokken. Als binnen die termijn in het omgevingsplan de grondslag voor het voorkeursrecht wordt hersteld , heeft het voorkeursrecht de geldingsduur die het direct voorafgaand aan de vernietiging had.
CB25/109-6
Artikel 9. 5. 1. Als een voorkeursrecht niet meer voldoet aan de eisen gesteld in artikel 9. 1 , eerste en tweede lid , of als de voorkeursrechtbeschikking niet binnen de in artikel 16. 82a genoemde termijn in de openbare registers is ingeschreven , trekt het bestuursorgaan dat het gevestigd heeft het voorkeursrecht onverwijld in. 2. Het bestuursorgaan draagt er zorg voor dat een ingetrokken of vervallen voorkeursrecht of een voorkeursrecht waarvan de voorkeursrechtbeschikking is vernietigd , onverwijld wordt doorgehaald in de openbare registers. 3. Het bestuursorgaan doet van de intrekking of het vervallen van een voorkeursrecht of van de vernietiging van een voorkeursrechtbeschikking mededeling aan de eigenaren van en de beperkt gerechtigden op de onroerende zaak. Artikel 9. 7. Een vervreemder gaat niet over tot vervreemding dan nadat hij de rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd in overeenstemming met paragraaf 9. 2. 3 in de gelegenheid heeft gesteld het goed te verkrijgen. Artikel 9. 8. Artikel 9. 7 is niet van toepassing op vervreemding: a. aan de echtgenoot of de geregistreerd partner , aan bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of aan een pleegkind dat duurzaam als een eigen kind is onderhouden en opgevoed , b. . . …
CB25/109-7