2023 puzzel SH- Notitie Skaeve Huse - (geanonimiseerd)

Skaeve Huse Ondersteuning

in het wonen voor een kleine maar kwetsbare groep Waalwijkers

Haalbaarheid

en

betekenis

voor

Waalwijk n Waalwijk zwierf een dakloze man, vanaf zijn jonge jaren verslaafd. Dat was zijn leven, waar hij voor koos

Hij verbleef hier en daar; Dit had veelal overlast tot gevolg. Als het te gek werd gîng hij weer ergens anders inwonen.

Uiteindelijk hebben deze man, gemeente en Casade de

situatie willen doorbreken, hij gaf aan zijn manier van leven beu te zijn. Hij werd opgenomen in het project Tijdelijke Huisvesting (daklozenproject) waarbij hij

begeleiding kreeg. Ook bij deze eigen woonplek ging het mis. De huurovereenkomst werd beëindigd. Hij werd weer dakloos. Deze man past niet in het maatschappelijk keurslijf, ‘maar hij heeft wel behoefte aan een plek om te ‘wonen’. Jaren later, de man is ziek en er werd nogmaals een

beroep voor huisvesting bij Casade gedaan. Gezien zijn historie is niet meegewerkt aan de urgentie voor huisvesting. Deze man en die afwijzing is het startsein geweest voor

het gesprek tussen Gemeente en Casade over Skaeve Huse.

Gezamenlijke 5 oktober 2022

verkenning

door Casade

en de gemeente

Waalwijk

1. Inleiding en doelstelling We

kennen

in Waalwijk verschillende woonvormen

voor verschillende doelgroepen.

Hiermee is er over het algemeen ‘voor iedereen wat wils’. Toch merken we dat voor een kleine groep inwoners het aanbod aan de onderkant van de woningmarkt niet volstaat.

Voor deze groep mensen

biedt een reguliere woning geen oplossing waardoor vaak

een geschiedenis van overlast, asociaal gedrag en huisuitzettingen ontstaat: Het zijn die mensen die steeds een soort cyclus doorlopen van uit huis geplaatst worden,

naar de opvang gaan, een woning toegewezen krijgen, een situatie die uit de hand loopt, uit huis geplaatst worden, krijgen etc.

weer naar de opvang,

een woning

Skaeve Huse kan deze cyclus doorbreken en rust brengen

in de woonsituatie van niet

alleen deze mensen,

maar ook in de buurten en omwonenden

telkens

te

weer

komen

toegewezen

waar deze mensen

wonen.

Met de realisatie van Skaeve Huse wordt een oplossing geboden voor verward en overlastgevend woongedrag in de Waalwijkse buurten waarbij bovendien geldt dat

dit geen structurele afbreuk mag doen aan het directe leefklimaat in de omgeving van het Skaeve Huse project. De ervaring op andere plekken (Eindhoven, Tilburg) leert dat wanneer mensen

in een voor hen passende woonsituatie wonen,

overlast gevende woongedrag

het

aanzienlijk minder wordt of verdwijnt.

Doelstellingen We hebben sociale en financiële doelstellingen: e Het terugdringen van woonoverlast in woonbuurten «

Het voorkomen

« «

Kosten van ontruiming voorkomen Onnodige begeleidingskosten voorkomen

van dakloosheid

van de doelgroep

. «

Een Een

belangrijke bijdrage leveren aan de bestaanszekerheid van de doelgroep belangrijke bijdrage leveren aan het welzijn van de doelgroep

2. Problematiek Skaeve Huse is bedoeld voor die uitzonderlijke gevallen waarbij sprake is van notoir overlastgevend

woongedrag

en een aantoonbare

noodzaak om

het huurcontract te

beëindigen. Bovendien gaat het om die mensen waarvoor geldt dat alle mogelijke vormen van begeleiding en ondersteuning al uitgeput dan wel geweigerd zijn. Tevens dient opname

in een

bestaande

voorziening

in de stad niet tot de mogelijkheden

behoren.

Het uitsluiten van mensen, woonvoorziening

vermeden.

met dakloosheid als gevolg, wordt met deze

te

3. Doelgroep De doelgroep

kenmerkt zich als inwoners die in hun

woonsituatie structureel overlast

veroorzaken (vaak vanwege dubbel, trippel diagnostiek) en niet passen in andere vormen van beschermd of begeleid wonen in Waalwijk.

De doelgroep heeft structureel met minstens één van de volgende problematieken te maken:

- Psychische problemen - Gedragsproblemen

- Verslaving(en) - De persoon past niet in een (beschermde) - (dreigende) Dakloosheid

woonvorm,

Aan de hand van huidige problematieken bij de

Een man van middelbare leeftijd woont in

omschreven doelgroep en overlastsituaties, is de inschatting dat een zestal* inwoners voldoen aan deze

doelgroep definitie. De doelgroep voor Skaeve huse voldoet minimaal aan de volgende voorwaarden: « Het betreft een individu die alleenstaand woont;

. «

«

bij zijn ouders, een koopwoning.

De man

veroorzaakt overlast in zijn directe woonomgeving: Intimiderend gedrag naar omwonenden, kinderen zijn bang van hem. De woning van de ouders ís zwaar

Eris sprake van ernstige overlast als gevolg van

verwuild. Er ontstaat brand in de woning. De woning i tijdelijk niet bewoonbaar. De

voornoemde

gehele buurt trekt bij de gemeente aan de

problematieken;

De persoon komt in aanmerking als men huurder of ex-huurder van Casade is; de persoon is uit huis

bel, ze zijn erg bang en wil dat gemeente

gezet of de heeft een laatste-kans-contract gekregen van Casade en huisuitzetting dreigt;

De man is autistisch en hoogbegaafd. Hij is

Alle mogelijke vormen van begeleiding en hulp moeten aangeboden zijn, maar zijn niet werkend of worden geweigerd door de persoon. Het kan ook zijn

dat de persoon voor te veel overlast zorgt bij de betrokken zorginstelling; . e

-groep

Skaeve Huse is het laatste alternatief van hulp; Persoon moet binding hebben met de gemeente

Waalwijk. Een persoon moet aangemeld worden door een van de Waalwijkse situatie

voordoen

dat

instanties. het

om

een

Mocht zich de huurder

Casade gaat in het overige werkgebied, daarover het gesprek aan.

van

gaan we

Gezinnen waarbij sprake is van minderjarige kinderen komen niet in aanmerking, omdat minderjarige kinderen niet te veel uit de samenleving

gehaald kunnen

deze situatie oplost.

zorg mijdend, hij heeft een ander zelfbeeld dan de wereld om hem heen. Hij s niet woningzoekend wat hij wil eigenlijk niet weg bij zijn ouders. Casade heeft, in overleg met gemeente, de

zoon een woningaanbod gedaan:

Een

tijdelijk contract met begeleiding.

Na

acceptatie hield hij zich niet aan de begeleidingsafspraken, er was weer verwuiling en overlast De huurovereenkomst is met juridische

tussenkomst beëindigd.

Hij is terug gaan

wonen bij zijn ouders. Hier ontstaat weer hetzelfde probleem als voorheen. Te zeggen is dat deze man niet past in een gedwongen situatie. Hij wil in de luwte wonen, met zo min mogelijk prikkels.

worden.

*dit aantal is bepaald in 2021 op basis van het toen ingeschatte benodigde volume

4.

Locatie

De doelgroep

moet een specifieke locatie hebben

in de gemeente.

Enigszins uit het

directe zicht en niet te overheersend en aanwezig.

Voorbeeld:

De

Skaeve

Huse

in Eindhoven

De locatie moet voldoen aan de volgende voorwaarden: Perifeer, maar niet te ver weg. De doelgroep, bewoner moet zelfstandig

boodschappen kunnen blijven doen: Voorzieningen op loop- en fietsafstand; Bewoners moeten kunnen opgaan in de stedelijke mêlee: Dan kunnen bewoners zichzelf zijn, zonder dat ze al te veel opvallen;

Een natuurlijke afstand tot enerzijds woonwijk, school of andere kwetsbare voorziening; Een locatie waar ca.6 Skaeve worden;

Huses van maximaal

30 m2 geplaatst kunnen

Een locatie waar voldoende afstand tussen de Skaeve Huses mogelijk is; Een permanente locatie; Locatie in Waalwijk en niet in omliggende dorpen;

De gekozen locatie mag niet leiden tot een te vergaande ‘stapeling’ van (kwetsbare) doelgroepen. Bereikbaarheid

voor hulpdiensten.

5. De Units: Vereisten aan units met betrekking tot beheer en onderhoud De doelgroep zal gevestigd worden in zelfstandige units die op voldoende afstand

staan tot elkaar De locatie moet rust uitstralen en makkelijk beheerd en onderhouden kunnen worden. Het is om die reden van belang dat de woningen ruim worden opgezet met een kleine open privé-buitenruimte per wooneenheid. Te 4

denken

valt aan een

rondhout hekwerk)

niet omheinde

buitenruimte

(hooguit met een

waar een tafeltje met maximaal

1 meter hoog

2 stoeltjes kan staan. De rest

van de locatie is ‘openbaar gebied’.

Het openbaar gebied van de locatie dient overzichtelijk te zijn met lage begroeiing en goede verlichting. Om de locatie te beheren is er een beheerderswoning/unit nodig. Waardoor de locatie 24/7 beheerd kan worden. In de buurt van de beheerderswoning/unit is het meest wenselijk om een gemeenschappelijk berging te plaatsen, kan ook een ruimte of unit worden geplaats.

Bij deze bergingen

De doelgroep zal gevestigd worden in zelfstandige units die op voldoende afstand staan tot elkaar. De inrichting van de units is doelmatig. Minimale

eisen

units

De units moeten voldoen aan de eisen nieuwbouw van het Bouwbesluit. Denk hierbij aan:

« « «

e

Minimale oppervlakte van 20,2 (18 m2 verblijfsruimte zoals keuken, woonkamer en slaapkamer + 2,2 m2 oppervlakte badkamer en toilet) Minimale vrije hoogte ruimtes 2,6 meter Eigen bergruimte

Brandveilig- en brandwerendheid (gebruik van [ Huurder van Casade veroorzaakte veel brandveilige materialen)

overlast door verward gedrag. Oorzaak is

e

Ventilatie

verkeerd medicijngebruik en

e

Daglicht

e

Energiezuini\

verslavingsproblematiek.

ergiezuinig (gasloos)

Om een procedure tot ontbinding en

[

ontruiming te voorkomen heeft hij

Het gaat hier om permanente wooneenheden.

De

ingestemd met een behandeling voor zijn

meeste units voor Skaeve Huse die in Nederland zijn,

verslaving. De afspraak was dat hij, na

kennen een oppervlakte tussen de 21 en 35 m2.

behandeling en stabiel blijven, een ander

De afwerking is molestbestendig. De vloeren, wanden en | !eningaanbod krijgten met een zijdelijk huurovereenkomst begeleiding. Dit is plafonds zijn minimaal afgewerkt.

gebeurd.

De units kennen

De manis opnieuw gehuisvest. Maar

de volgende

vertrekken en afwerking:

«

Entree

helaas is het oude verslavingspatroon

+ * *

(open) Keuken met keukenblokje Woonkamer 1 Slaapkamer

terug. Het tijdelijke contract heeft hij niet Uit respijt voor de man heeft Casade een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gegeven met daarbij afgerond.

+

Badkamer met douche en wastafel

expliciete afspraken. Ook dit blijkt niet

+

Toilet

houdbaar. Ontbinding van de huurovereenkomst dreigt

De ruimtes kunnen met elkaar gecombineerd worden Waar kan deze man terecht? zoals de keuken, woonkamer en slaapkamer en de badkamer met toilet. Ook de entree kan geïntegreerd zijn met de woonkamer, keuken en slaapkamer. Dit is minder wenselijk in verband

met het opengaan van de voordeur met koude dagen. Verder moet iedere woning in Nederland (conform het Bouwbesluit) een berging hebben. Voor woningen < 50m2 gaat de voorkeur naar uit.

mag

dit een gemeenschappelijke

berging zijn. Hier

Mogelijke Skaeve

Huse producenten

e

Barli

«

Millhome

«

Eco

«

The Box System

+

Koda

*

Sustainer

e

Finch Building

6. Wie

zijn

cabins

heeft welke rol:

Voor de ontwikkeling en exploitatie werken gemeente Waalwijk en Casade nauw samen en leggen dit vast in een samenwerkingsovereenkomst. Deze samenwerking

kent globaal de volgende rolverdeling. Wat is de rol van de gemeente « Politiek en ambtelijk draagvlak;

het college staat achter Skaeve

Huse en kan

dit verdedigen e

Zorgt voor toewijzing

locatie en bijbehorende

e

Communiceert

met

« +

Voert de regie in de monitor groep (zie hoofdstuk 8) Deelnemer toetsingscommissie

Wat

is de

rol van

samen

Casade

met

de

procedures

buurt

en

andere

betrokkenen

Casade

+

Realisatie gebouwen

«

Verhuurder

e

Communiceert

samen

met gemeente

Waalwijk

met de buurt en andere

betrokkenen

*

Dagelijks beheer

e .

Afstemming met begeleidende Deelnemer monitorgroep

organisatie(s),

politie, zorg- en Veiligheidshuis

+

Deelnemer toetsingscommissie

e e

De driehoeks- huurovereenkomst wordt door Casade opgesteld. Ondertekening is met de medewerker corporatie, bewoner en persoonlijk

coach van begeleidingsorganisatie. Wat is de rol van Politie

Bij het nadenken over Skaeve Huse is het ook belangrijk om de politie (wijkagent) in een vroeg stadium te betrekken. Vanuit hen kan meegedacht worden hoe in de ontwerpfase eventuele veiligheidsissues ‘getackeld’ kunnen worden. Dit vergemakkelijkt de reguliere inzet van een wijkagent. De ervaring elders leert

overigens dat wanneer de locatie gerealiseerd is de gevraagde politie-inzet voor calamiteiten

beperkt is, maar dat het wel handig is een directe lijn te hebben

in geval

escalatie.

Wat is de rol van begeleiding Op voorhand geen samenwerking aangaan met één vaste partij. Afhankelijk van de bewoner bekijken of er begeleiding nodig is en zo ja, welke partij dan passend is. Dit wordt afgestemd met Casade.

Uitgangspunt is dat we de zoveel

mogelijk volgens de reguliere lijnen werken

die nu ook bestaan. Alleen in dit geval wonen woning

maar in een

Skaeve

de betrokkenen

zoals

niet in een reguliere

Huse.

7. Exploitatie Wat kost huisvesting van de doelgroep in de huidige situatie? Het opzetten van Skaeve Huse vraagt om een nieuwe eigen exploitatie. Voor hoe dit eruit kan zien staan hieronder de eerste gedachten uitgewerkt.

Belangrijk om hierbij te beseffen is dat de huidige manier van werken

(dus zonder

dat we nu Skaeve Huse hebben) ook een nadrukkelijke inzet vraagt vanuit de gemeente Waalwijk en Casade. Zo zijn er bijvoorbeeld binnen de beoogde doelgroep

voor Skaeve Huse gevallen bekend waarin de kosten voor alleen de WMO opliepen tot € 20.000 per client per jaar (afhankelijk van indicatie en daadwerkelijke levering). Daar horen vervolgens ook kosten vanuit Casade bij voor begeleiding van sociaal beheerders, bestrijding woonoverlast, juridische kosten. Dit kan ook oplopen

tot €20.000. variëren

Daarnaast zijn er nog de mutatiekosten

maar kunnen

ook oplopen

na een ontruiming, deze

tot €50.000.

Inschatting investering (eenmalig) en exploitatielasten (structureel) Skaeve Huse Investering (ruwe inschatting): - _ Bouwrijp maken locatie - _ Aanschaf Units (€ 120.000)

- _ Inrichting Terrein -

_ Cameratoezicht

met

evt.

slimme

technieken

Exploitatie (ruwe inschatting): Huurinkomsten:

uitgangspunt huurprijs minimaal€ 442,66 kale huur (peil 2022) Kosten

€24.000

(ruwe inschatting):

Huurderving leegstand

€2.000

Periodiek onderhoud

€1.000

Planmatig onderhoud

€3.750

Belasting (0.a. OZB) en verzekering

€1.600

Overige exploitatielasten

€2.500

Vergoeding beheerder

€25.000

Leefbaarheid

€5.000

Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud

Cameratoezicht

€2.000 €1.000

P.M.

8. Subsidiemogelijkheden Om de woningbouw beter op de veranderende vraag te laten aansluiten, heeft de provincie het Actieprogramma Nieuwe Woonvormen en Zelfbouw opgesteld met als doel

de

realisatie

van

alternatieve

woonvormen

en

zelfbouw

te stimuleren

en

te

versnellen.

We zullen deze maar ook andere subsidiemogelijkheden onderzoeken. Wanneer we in aanmerking komen voor een subsidiemogelijkheid zullen we hier gebruik van maken.

9. Hoe het zou kunnen

functioneren

Organisatie

De Casade, gemeente

Waalwijk (TMAO, TWIJZ, TLTH) en nader te benoemen

andere

partijen vanuit begeleiding participeren in de verschillende overleggroepen in de organisatiestructuur van de Skaeve Huse in Waalwijk. Deze ziet er als volgt uit: Stuurgroep (bestuurlijk): de besturen van deelnemende over de voortzetting van Skaeve Huse.

instellingen nemen

besluiten

Projectgroep (beleid): evalueert het woonproject en brengt advies uit aan de Stuurgroep over de voortzetting van het woonproject. Verder kan de projectgroep bijeen geroepen worden wanneer de voortgang ter discussie staat of indien

beleidsmatige maatregelen

genomen

moeten worden.

Ook brengt de projectgroep

jaarlijks advies uit over de inzet van beheermaatregelen en is daarnaast belast met het opstellen van de (half)jaarrapportages en evaluaties.

Toetsingsteam (uitvoerend): advies aan

beoordeelt of personen in aanmerking komen

en geeft

buurtbeheerder over het dagelijks beheer.

Buurtregie (uitvoerend):

bespreekt overlastsituaties en stuurt uitvoerende partijen

aan indien acties ondernomen moeten worden. Hierbij is de buurtbeheerder van Casade aanwezig, voor zover het Skaeve Huse-bewoners betreft.

Buurtbeheerder:

doet het dagelijks beheer en is het eerste aanspreekpunt voor

omwonenden.

Monitorgroep:

overleg tussen Casade, gemeente en betrokken burgers (iedereen die

wil kan zich aanmelden, aanpak vergelijkbaar met arbeidsmigranten-campus) over het functioneren van het woonproject (desgewenst aangevuld met overige betrokken

partijen). Aanmelding en toelating

Deelnemers in de toelatingscommissie komen vanuit de volgende organisaties: Casade, gemeente Waalwijk (Team Wijz), Zorg en Veiligheidshuis en Maatschappelijke opvang. cliënten in beeld zijn.

Het zorg en veiligheidshuis is betrokken

omdat daar veel

De aanmelding kan vanuit bovengenoemde partijen komen. Er is geen sprake van wachtlijsten. Als er een unit vrijkomt, wordt nagegaan bij organisaties of er iemand

geschikt is. Daarna

wordt er een afspraak gepland.

Begeleiding en beheer De kern van de aanpak begeleiding en beheer:

bij Skaeve

Huse is dat er een

combinatie wordt geboden

van

Begeleiding Uitgangspunt is dat we de zoveel mogelijk volgens de reguliere lijnen werken zoals die nu ook bestaan. Alleen in dit geval wonen de betrokkenen niet in een reguliere

woning

maar in een Skaeve Huse.

Beheerder (wijkbeheerder in dienst van woningcorporatie) (op werkdagen aanwezig) is dagelijks aanspreekpunt voor bewoners, voor allerhande dingen.

Hij of

zij organiseert 0.a. reparaties, afval afvoer, schoonmaakonderhoud, naleving branden politievoorschriften, etc. Beheerder spreekt bewoners aan op ‘goed huurderschap’.

De samenwerking

tussen deze twee disciplines is cruciaal. Daarnaast is er ook een

goede afstemming

met de wijkagent.

zowel

omwonenden.

bewoners

als

Deze zorgt voor een veiligheidsgevoel van

Punt van zorg zijn de complexer wordende doelgroep en de aantrekkingskracht op ongewenste

bezoekers.

Dit vraagt wat van de begeleiding en de beheerder.

Een huis/woonreglement is crusiaal en moet voorafgaande aan ondertekening huurovereenkomst ondertekend worden. Op naleving huis/woonreglement wordt gecontroleerd

en gehandhaafd.

Klachtenmelding Meldingen over overlast in de openbare ruimte veroorzaakt door bewoners van Skaeve

Huse kunnen

gemeld

worden

bij de Casade

(buurtbeheerder)

onder

telefoonnummer (nader in te vullen); mogelijk is dit nummer doorgeschakeld naar <<< nader te benoemen >>> zodat zorg wordt gedragen voor een 7x24uurs bereikbaarheid

van

Skaeve

Huse.

Tevens kan ook melding gedaan worden bij politie, conform de landelijke richtlijnen. Overlast in de openbare ruimte veroorzaakt door bewoners van Skaeve Huse worden door de politie in behandeling

genomen

(0900 8844). Acute en spoedeisende

van de politie kan worden gevraagd via het telefoonnummer

hulp

112.

Klachten en incidenten en de daarop ondernomen acties worden op datum geregistreerd door de bovengenoemde ontvangende partijen. Deze registraties

vormen de onderlegger voor het halfjaarlijkse overleg met de monitorgroep en de halfjaarlijkse rapportages. De melder krijgt een terugkoppeling acties door de partij die de melding ontvangen heeft.

De partij die de klacht/melding aan

de

buurtbeheerder

van

van

ondernomen

ontvangt en afhandelt, stuurt een afschrift hiervan

Skaeve

Huse.

In de op te stellen samenwerkingsovereenkomst

werken

we de organisatie verder

uit.

Hoe verder:

10.

Wat hebben we nodig om van start te kunnen gaan? In ieder geval de volgende elementen:

.

Komen tot een samenwerkingsovereenkomst tussen Casade en de gemeente Waalwijk. In een later stadium volgen andere partijen.

+

Vanuit de samenwerkingsovereenkomst een werkende projectorganisatie

«

opzetten. In hoofdstuk 9 staan gedachten Hier hoort in ieder geval bij: °

hiervoor op een rij;

Het hebben van een goede beheersbare locatie waar het project kan ‘landen’.

Opzetten

handhaving

en beheer;

(waaronder goede en volledige inzet beheerder, samenwerking beheerder, goede relatie en overleg met omwonenden; Opzetten monitoringssystematiek en direct actie bij overlast);

(0.a. voor bereikbaarheid

politie en

voor klachten

Komen tot een kostenverdeling tussen de deelnemende partijen; Monitoring hoe het project loopt om indien nodig, op tijd bij te kunnen sturen.

Deze monitoring

zal in het begin frequenter (bijvoorbeeld ieder

kwartaal) zijn dan wanneer het project eenmaal loopt.

10

BIJLAGE

Ter illustratie ureninzet t.b.v. twee casussen

in huidige situatie zonder Skaeve

Huse.

Inzet uren complexe casuistiek (verward gedrag/overlast/multiproblematiek) Voorbeeld

1:

Huisvesting man met psychische problematiek die bij ouders woont. Met voorrang geholpen d.m.v. Contingentdossier= begeleiding.

tijdelijk contract voor maximaal

2 jaar met

Man gehuisvest met bovenstaande verhuurconstructie. Dit betekent maandelijks huisbezoek met begeleiding om te kijken of het goed gaat. Maandelijks een huisbezoek

gedaan,

Uren

interventieconsulent

inzet

zelfs frequenter omdat m.b.t.

het niet goed ging.

evaluatiemomenten

40

uur

Uren inzet overleg gemeente en hulpverlening

20 uur

Uren Uren Uren

36 uur 8 uur 3 uur

inzet dossieropbouw en juridische procedure inzet aannemer herstel woning inzet opzichter

Totaal

107 uur

Kosten opknappen Uren Uren

woning

hulpverlening is hierin nog niet meegenomen inzet team wijz is hierin nog niet meegenomen

Voorbeeld

2:

Overlast door ‘verward

persoon’

Huurder veroorzaakt veel overlast aan direct omwonenden Uren inzet wijkbeheerder Uren

inzet

interventieconsulent

door verward 20 uur 60

uur

Uren inzet aannemer herstel woning Uren inzet opzichter

8 uur 4 uur

Totaal

92 uur

(kosten

advocaat

niet meegenomen)

(kosten rechtszaak niet meegenomen) Uren Uren

inzet GGZ niet meegenomen. inzet Team Wijz niet meegenomen

Uren inzet Wijk GGZ-er niet meegenomen

11

gedrag.