193 Inwoner Waalwijk voorgestelde aanpassing Huisvestingsverordening

Verzonden: zondag 22 oktober 2023 17:18 Aan: griffie <griffie@waalwijk.nl>

Geachte Raad,

Allereerst dank voor het tot u nemen van de inhoud van het schrijven van 4 oktober jl. Naar aanleiding van dit schrijven zijn er door de fractie van Lokaal Belang enkele vragen aan wethouder A. de Jong gesteld. De inhoud van de beantwoording van de wethouder op deze vragen heeft mij ten zeerste verbaasd, omvat ook enkele onjuistheden en heeft mij ertoe gezet dit schrijven aan u te richten. Ik zou het zeer waarderen als u de inhoud van dit schrijven tot u zou willen nemen.

Laat ik allereerst vooropstellen dat dit schrijven absoluut niet bedoeld is als “schoppen” tegen beleid en/of besluitvormingen van de Gemeente, maar voortkomt uit zorgen die leven bij mij en ongetwijfeld een substantieel deel van de inwoners van Waalwijk. Op de voorgestelde aanpassing Huisvestingsverordening heb ik derhalve ook niets tegen, maar ik zou graag een bredere oplossing aandragen omtrent de aanleiding voor deze aanpassing, namelijk het woningaanbod tekort/probleem. Hierbij zouden de belangen van woningzoekenden op de koopmarkt, inwoners en de leefbaarheid van de stad bovenaan moeten staan. Dit is mijns inziens nu niet het geval, dit mede door de bestaande mogelijkheid van nieuwe kamerverhuurvergunningen in het huidig beleid van de Gemeente Waalwijk. Hierdoor komen er jaarlijks vele (tientallen) woningen niet op de koopmarkt. Deze aanpassing van de Huisvestingsverordening verandert daar op dat punt niets aan. Feit is dat jaarlijks tientallen woningen in bezit gehouden worden door eigenaren en dus niet verkocht worden, dit omdat het financieel zeer aantrekkelijk is de woning aan te houden voor kamergewijze verhuur. Verhuur op deze wijze brengt, zoals ook in het schrijven van 4 oktober genoemd tot wel 3x meer op dan normale verhuur. Bedragen van €2800 per maand ex GWL voor een woning waar 5 personen wonen zijn heel normaal.

Dat dit “aanhouden” van woningen voor verkamering gebeurt in dergelijke aantallen is geen aanname maar publiekelijk zichtbaar in de gepubliceerde vergunningsaanvragen voor kamerverhuur in het Gemeenteblad. Dit jaar tot op heden ook al circa 15, hetgeen op einde van het jaar rond de 20 zal zijn. Dit zijn nagenoeg allen woningen in het betaalbare (starters)segment, die hierdoor niet op de vrije verkoopmarkt of reguliere huurmarkt komen. De gemeente Waalwijk is 1 van de zeldzame uitzonderingen in de regio (en zelfs het hele land) waar kamerverhuur überhaupt nog mogelijk is onder soepele voorwaarden. In combinatie met de relatief lage huizenprijzen, gunstige centrale ligging, zal de functie als “lastgemeente” alleen maar groeien de komende jaren, met alle problematiek, oplopende tekorten en toenemende ergernissen onder de Waalwijkse bevolking tot gevolg. In de beantwoording op vragen van Lokaal Belang wordt door de wethouder een percentage genoemd van 5% (het maximale aantal inwoners dat mag wonen op basis van verkamering in een wijk) Die 5% is een maximaal percentage wat is opgenomen in het huidige beleid omtrent kamerverhuur. Dit is geen streven voor maximale invulling, maar enkel beleid om de spreiding te kunnen

waarborgen. Dit beleid kan door de snelle (landelijke) ontwikkelingen omtrent o.a. migratie, woningtekorten etc. ook snel achterhaald zijn en/of voor aanpassing vatbaar. De ruime mogelijkheid tot verkamering is er in Waalwijk echter al vele jaren en is tot op heden nog steeds mogelijk. De Gemeente Waalwijk is op dit moment al een zogeheten “lastgemeente” betreffende huisvesting. Als “pionier” zijn er grootschalige complexen voor arbeidsmigranten/expats toegestaan en gebouwd waar vaak vol lof over wordt gesproken. Echter is er bij veel van deze complexen door de gemeente Waalwijk geen waarborg ingebouwd bij de vergunningverlening omtrent “werken waar je woont”. O.a. het KAFRA complex (naast de gemeentewerf) doet grotendeels dienst als “slaaphotel” voor arbeidsmigranten die in andere gemeenten werken. In de ochtend vertrekken de busjes van OTTO naar bedrijven ver weg, tot aan Helmond en Nijmegen aan toe. Dat er hierdoor vraagt blijft bestaan vanuit lokale bedrijven voor huisvesting van hun personeel is dan ook niet vreemd, een deel van de reeds gerealiseerde huisvesting voor arbeidsmigranten is namelijk voor “elders” gerealiseerd en niet voor de lokale vraag. De vraag is dus of er eigenlijk niet allang invulling is gegeven aan de gebouwde aantallen voor de werkelijke behoefte.

Als het al zo zou zijn dat er nog een in te vullen behoefte voor circa 750 personen gerealiseerd zou moeten worden zoals de wethouder stelt (hetgeen ik als gezegd betwijfel), vul deze dan in met grootschalige short/midstay complexen op locaties waar reguliere woningbouw niet kan of zal komen. Op die wijze gaat dit niet ten koste gaat van de bestaande reguliere woningen waar een schijnend tekort aan is en ook niet aan toekomstige woningbouwaantallen. Tip aan de wethouder; Laat eens een onderzoek/enquête houden onder de Waalwijkse inwoners hoe zij aankijken tegen “verkamering” van reguliere woningen in hun woonwijk.

Vraag 2 van Lokaal Belang Is het correct, zoals gesuggereerd, dat andere gemeentes in de regio geen Kamerverhuurvergunningen meer afgeven? Wordt als volgt beantwoord; Antwoord: Bij een aantal gemeenten is nagegaan of zij onlangs wijzigingen hebben aangebracht in hun huisvestingsbeleid voor internationale medewerkers dan wel in hun beleid ten aanzien van kamerbewoning. Daarbij is er onder andere gekeken naar de gemeenten Loon op Zand, Heusden, Dongen, Gilze en Rijen, Tilburg en ’s-Hertogenbosch. Uit deze rondgang is niet gebleken dat zij hun beleid het afgelopen jaar gewijzigd hebben en kamerbewoning dus nog mogelijk is in die gemeenten. Wij kunnen de betreffende opmerking dus niet goed plaatsen.

Deze beantwoording is onjuist, aantoonbaar is het beleid van vele gemeenten juist op dit onderdeel recent fors aangescherpt. In enkele door de wethouder aangedragen gemeenten was kamerverhuur (in het bestemmingsplan) al niet toegestaan en is dat nu nog steeds niet toegestaan, soms enkel middels een vergunning met zware eisen (men moet bijvoorbeeld verplicht in de gemeente werken). In andere gemeenten zijn in de laatste jaren de rechtstreekse mogelijkheden in de bestemmingsplannen op een zodanige manier afgeschaft/onder zulke zware vergunningseisen gebracht dat er nagenoeg geen mogelijkheden meer tot kamergewijze verhuur toe zijn.

Loon op Zand (enkel vergunning onder zware eisen, shortstay is uitgesloten/verboden) Heusden (aanpassing middels paraplubestemmingsplan Wonen 2021, zware criteria, enkel vergunning als woning niet onder schaarste valt, nagenoeg geen mogelijkheden.) Dongen (aanpassing 2022, zware eisen/criteria max 4 personen) Gilze en Rijen (aanpassing 2020, zware eisen/criteria, ruimtelijke afweging per aanvraag, max 4 personen) Tilburg (aanpassing 2020, kamerverhuurvergunningen zijn 2jaar lang niet mogelijk geweest (20202022) wegens aanzuigende werking/ te soepele regels. Sinds 09-2022 nieuw beleid, onder zeer strenge eisen/toetsingscriteria is evt. een vergunning te krijgen, nagenoeg geen mogelijkheden) Den Bosch (was nagenoeg overal reeds verboden, ook gezien de zeer hoge huizenprijzen niet interessant(geweest) voor kamergewijze verhuur. Sinds 2022 overal in de gemeente verboden voor nieuwe gevallen voor betaalbare woningen) Geertruidenberg (aanpassing middels paraplubestemmingsplan Wonen 2022, kamergewijze verhuur nu geheel uitgesloten/verboden)

Door de onmogelijkheden voor kamergewijze verhuur in omliggende gemeenten en/of zeer zware eisen die hieraan gesteld worden is het feitelijk onjuist dat er geen sprake is van een toename en/of waterbedeffect in Waalwijk. Omdat hier in Waalwijk nog een (soepele) vergunning verkregen kan worden om een regulier woonhuis om te zetten tbv kamergewijze verhuur heeft dit wel degelijk een aanzuigende werking. Recent zijn er bijvoorbeeld een aantal woningen aangekocht/omgezet door een belegger uit Amsterdam, dit in de betaalbare wijk “Laageinde” , alwaar de opkoopbescherming vreemd genoeg niet geldt en ook niet gaat gelden. De keuze voor Waalwijk is enkel gevoed door de soepele eisen. Maar de omzetting naar kamerverhuur gebeurt als vermeld vooral door bestaande eigenaren, waarvoor de opkoopbescherming überhaupt niet van toepassing is. Men kiest ervoor de woning niet te verkopen, maar aan te houden, om te zetten naar kamerverhuur en te verhuren voor veel geld. Woningen die hierdoor niet op de reguliere koop/huurmarkt komen.

Het uitbreiden van de opkoopbescherming kan een prima middel zijn, een gedeeltelijke oplossing. Echter als het grote doel hiervan is, het beschikbaar houden en maken van woningen voor (startende) kopers, kan men de ogen niet sluiten voor “deuren” die nog te ruim openstaan en het aanbod op andere wijzen sterk belemmeren. Wanneer de kamerverhuurmogelijkheden voor reguliere woningen wordt afgeschaft zal dit zonder enige twijfel leiden tot een verruiming van het aanbod van te koop komende woningen (in metname het betaalbare segment).

Ik zou u als raad daarom het volgende willen meegeven; Het overwegen tot het laten afschaffen van de verkameringsmogelijkheden voor nieuwe gevallen. Of in ieder geval (los van deze gewijzigde Huisvestingsverondening) het willen (laten) heroverwegen of de doelstellingen die destijds zijn geformuleerd in het beleid kamerverhuur nog actueel is. Of kamerverhuur in de breedste zin nog noodzakelijk en wenselijk is en prefereert inmiddels het belang van woningaanbod voor starters en andere kopers niet boven de door B&W “gestelde” groeiende behoefte aan huisvesting voor arbeidsmigranten/kamergewijze huurders, die bij verkamering van reguliere woningen ten kosten gaat van het koopaanbod van deze woningen en in

veel gevallen het woongenot en leefbaarheid van de omgeving. Er is namelijk al fors invulling gegeven aan de huisvesting van arbeidsmigranten/kamerverhuurmogelijkheden en er zijn tevens mogelijkheden dit uit te breiden zonder dat dit ten koste gaat van schaarse reguliere woningen, door middel van het evt. toestaan van 1 of meerdere extra nieuw te bouwen grootschalige huisvestingslocaties. Hierbij kan tevens evt. de koppeling “wonen waar je werkt” gewaarborgd worden, hiermee voorkomt men ook dat Waalwijk nog meer dan nu al, als lastgemeente voor (goedkoop) wonen gaat fungeren.

Hoogachtend,

Inwoner van Waalwijk.