150 Inwoner Waalwijk Zienswijze GEANONIMISEERD
Tekst van het document
Zienswijze/Bezwaar tegen nieuwbouwplan Verwielstraat 3, Waalwijk
Waalwijk,
10
appartementen Burgemeester
september 2025
Geachte leden Namens
10
van
de
gemeenteraad
mah
van
Waalwijk,
.
(geanonimiseerd) eigenaar (geanonimiseerd) etontvangt
raadsvergadering van [Ì september voor 10 appartementen aan de Burgemeester Verwielstraat en
maatschappelijk
a.s.
u
voor
de
nieuwbouwplan
fi
3 te
Waalwijk juridisch, ruimtelijk
onhoudbaar is.
kan plan dat niet past in het geldende bestemmingsplan en alleen doorgang aan zou de blootstellen Deze vinden met instemming van de gemeente. instemming gemeente is in met diverse wetten en beginselen strijd aanzienlijke juridische en financiële risico’s, en van behoorlijk bestuur. Het betreft
een
1. Feitenrelaas
e
idehPonjé bouw- en vastgoedzaken), optredend namens _ Ontwikkelaar: dh (geanonimiseerd)
investeerder/opdr:
e e__
Prank van Berlo (FVB Holding B.V.). Verwielstraat 3, Waalwijk (voormalig pand Knippels). Burgemeester NUL40 Vastgoed B.V., later overgenomen door Van Oorspronkelijk ontwikkelaar Locatie: Berlo.
e
Omwonenden
gemeente.
e
e
e
me
op
mogelijke planschadeclaims bij de
_ Ontwikkelaar verklaarde dat hij door contacten bij de gemeente uitzonderingen kon krijgen op regelgeving. Er is sprake van een schrijnconstructie waarbij gebouwd kan worden volgens Bbl 2012 en een schrijnconstructie om de appartementen tijdelijk als huur aan te merken, met achtergehouden voornemen tot latere verkoop. _ Plan leidt tot waardeverlies van belendende panden, verlies van bezonning, privacy, geluid- en lichtoverlast, en bedreigt een monumentale boom en mandelige muur.
2. Juridische a.
zijn door dhr. (geanonimiseerd)
gronden
Planschaderisico
nadeelcompensatie
Wro en art. 15.1 Omgevingswet zijn planschade- en bestaan van een anterieure overeenkomst sluit dit niet uit. De inhoud claims mogelijk. Het van de anterieure overeenkomst is noch bij de omwonenden, noch bij de raad bekend. Gemeente is gehouden aan zorgvuldigheid (art. 3:2 Awb) en motivering (art. 3:46 Awb). (De zoals vermeld in het raadsvoorstel is misleidend (Awb 3:46). Er
Op grond
van
art. 6.1
planschade-overeenkomst wordt een voorstelling gedaan dat er een anterieure overeenkomst is gesloten en dat daarmee het risico op planschade- en nadeelcompensatie is verzekerd. Echter dit betekent NIET dat omwonenden
geen claims kunnen
indienen,
gemeente onderling kostenverhaal hebben want het
planschaderisico blijft bestaan en
dit betekent enkel dat de ontwikkelaar en de geregeld. Hierbij wordt de raad dus enorm dit kan de gemeente alsnog financieel te raken
misleid
aangevochten. De opmerkingen van dhr van Groos van de Christen Unie was een terechte opmerking welke door wethouder Klerx zeer bijzonder werd afgedaan. Deze houding van de wethouder geeft het vermoeden van indien de overeenkomst tekort schiet of wordt
belangenverstrengeling. Hij beweerde stellig dat er geen planschade van toepassing gaat zijn. Dit is buiten zijn positie om dit te stellen. Immers heeft de raad al eerder dit jaar van Dudok een duidelijke brief ontvangen, en dient de wethouder zicht bewust te zijn dat omwonenden claims van betreft waardedaling en eigendomsrecht zullen aanvechten bij de gemeente. Relevantie
vernietiging
voor
door de Raad
van
State: het ontbreken
van
een
deugdelijke
planschaderisicoanalyse is strijdig met art. 3:2 Awb. De Afdeling vernietigt besluiten wanneer dit onderzoek ontbreekt of ondeugdelijk is, omdat de financiële risico’s en belangen van omwonenden onvoldoende zijn meegewogen. Toetsing behoorlijk bestuur: de raad moet zorgvuldig en transparant inzicht geven in de risico’s van planschade. Door zich te verschuilen achter een anterieure (waarvan de inhoud wel of niet bekend is) overeenkomst en te suggereren dat dit risico niet meer bestaat, wordt de raad misleid. Dit schendt de (art. 3:46 Awb) en het beginsel
zorgvuldigheidsplicht (art. 3:2 Awb), het motiveringsbeginsel van transparant en integer bestuur.
Parkeernormen De vrije keuze in overgangsregelingen is willekeurig.
c.
Zonder
motivering strijdig met art. 3:46
mening dat er bij het lokale parkeerbeleid ruimte is gelaten voor de initiatiefnemers in de overgangsperiode omtrent de omgevingswet zelf kunnen en mogen kiezen. In tegenstelling tot wat de wethouder stelt is de vrije keuze inderdaad van toepassing, indien deze gemotiveerd wordt door de gemeente. Awb
art. 3.1.6. Echter is wethouder
Bro
en
Klerx
van
vernietiging door de Raad van State: onvoldoende motivering van de parkeerbehoefte leidt bij de Afdeling structureel tot vernietiging. Toetsing behoorlijk bestuur: de gemeente schendt het motiveringsbeginsel (art. 3:46 Awb) Relevantie
zonder
wanneer
d.
voor
onderbouwing
lichtere
Integriteit
Beroep
van
ontwikkelaar op “vriend
normen
worden
toegepast.
bij gemeente’ wekt de schijn van
Typisch meldde Ponjé uitdrukkelijk (geanonimiseerd) In tot wat dhr. de plannen. dat de buurman (geanonimiseerd)het eens was met tegenstelling Ponjé beweerde Is de famil1 (geanonimiseerd) zwaar gedupeerd en had op dat moment al Dit is strijdig met Gemeentewet
belangenverstrengeling. is dat in het gesprek met de eigenaresse
art. 15-16
NM eener
en
en
art. 3:4 Awb.
dhr.
rechtsbijstand ingeschakeld. Relevantie
vernietiging
voor
de
niet
schijn van partijdigheid Toetsing behoorlijk bestuur:
belangenverstrengeling en ernstig aan. e.
Bezonning
Bouw
en
door de Raad van State: de zorgvuldig wordt weerlegd.
Afdeling vernietigt besluiten als
dit raakt aan art. 2:4 Awb en de Gemeentewet. De schijn van misleidende communicatie tast vertrouwen in gemeentelijk bestuur
ecologie
leidt tot verlies
van
zonlicht, met negatieve gevolgen
voor
flora
en
fauna (Wet
natuurbescherming). deugdelijk onderzoek verricht. Strijd met art. 3:2 Awb. (Dit leidt niet alleen tot verlies van zon in de tuinen van buren, maar ook tot aantasting van flora en fauna boom, vogels, insecten). Ook de andere gedupeerde buren, familie Geen
(monumentale
aangegeven dat zij geen zon meer zullen hebben. Maar het Ponjé is: “de zon raakt nog net het kozijn, dus ik zit veilig”. Uiteraard kan doch hebben de buren straks nul zon, tenzij ze zichzelf tegen hun raam
mr
(geanonimiseerd) antwoord
van
de wet
zijn,
zo
dhr.
LE
aanplakken. Mijn zoon heeft jaren gewoond (geanonimiseerd) en trekt de bezonningsstudie welke in opdracht van de ontwikkelaar is gemaakt volledig twijfel, gezien hij de tuin en m bezonning perfect kent.). Ook is de memo betreft de bezonningstudie geschreven door de projectontwikkelaar zelf, dhr. Ponjé. Dit is niet onafhankelijk.
aaf
vernietiging door de Raad van State: ontbreken van een onafhankelijk bezonningsecologisch onderzoek is een schending van art. 3:2 Awb. De Afdeling besluiten vernietigt bij gebrek aan dergelijk niet-onafhankelijk onderzoek. Toetsing behoorlijk bestuur: zorgvuldig bestuur vereist volledig inzicht in effecten op Relevantie
voor en
natuur
en
leefklimaat. Dit is onvoldoende
gedaan.
eigendomsrecht gecompenseerd. Dit is onevenredig (art. 3:4 Awb) en strijdig met art. 1 Eerste Protocol EVRM. De waardevermindering en het verlies van tuinfunctie wegens verlies privacy en bezonning raakt direct aan het eigendomsrecht. Artikel 1 EP EVRM beschermt eigendom tegen onevenredige aantastingen. Als de gemeente dit negeert dan in strijd met hoger recht. f. Waardedaling
en
Waardeverlies (ca. €1 min) is niet
Relevantie
vernietiging
voor
door de Raad
compensatie leidt tot vernietiging, Toetsing behoorlijk
bestuur:
eigendomsrecht g. Parkeren
leefklimaat
art. 3.1
en
State:
onevenredige waardedaling zonder
mede in het licht van art. 1 EP EVRM.
gemeente
moet
een
evenwichtige afweging
maken.
Het
bewoners wordt hier onvoldoende beschermd.
van
Buiten
de
van
parkeren langs perceelsgrenzen veroorzaakt hinder en luchtvervuiling. Strijd met Wro lid 1 (goede ruimtelijke ordening), Omgevingswet zorgplicht en VNG-richtafstanden.
Relevantie voor vernietiging door de Raad van State: onvoldoende beoordeling van geluid-, licht- en uitstootoverlast bij parkeren kan leiden tot vernietiging wegens strijd met
goede ruimtelijke ordening. Toetsing behoorlijk bestuur: belangenafweging. h.
de
gemeente
moet
leefkwaliteit meewegen in haar
Privacyverlies
aan achterzijde leiden tot directe inkijk in tuinen. Geen afscherming voorzien. Strijd met art. 3:4 Awb en jurisprudentie RvS. (Geen afscheiding voorzien, terwijl een afscheiding al het zonlicht zou wegnemen. Structurele inbreuk op privacy — strijd met jurisprudentie
Galerijen
RvS
en
art. 3:4
Awb.)
vernietiging door de Raad van State: structurele inkijk in tuinen zonder mitigerende maatregelen wordt door de Afdeling vaak aangemerkt als onevenredige Relevantie
voor
aantasting van het woon- en leefklimaat. Toetsing behoorlijk bestuur: bescherming van de persoonlijke levenssfeer valt onder art. 3:4 Awb. Het gemeentelijk bestuur moet deze belangen zwaarder wegen. i. Lichtoverlast
Verplichte galerijverlichting en noodverlichting veroorzaken permanente hinder. Strijd met Wro art. 3.1 en evenredigheidsbeginsel (art. 3:4 Awb).
zi
Relevantie voor vernietiging door de Raad van State: permanente verlichting die hinder veroorzaakt zonder onderbouwing leidt tot vernietiging. Toetsing behoorlijk bestuur: het motiveringsbeginsel en de zorgvuldigheid vereisen dat secundaire hinderaspecten (licht, geluid) vooraf in beeld zijn gebracht.
j. Monumentale boom Boom van 100 jaar oud komt in gevaar. Strijd met Wet natuurbescherming en gemeentelijke groenverordening. Gemeente heeft zorgplicht onder Wet natuurbescherming. Nota bene heeft Burgermeester Verrwiel (burgermeester van Besoijen van 1917-1921) zelf deze boom aangepland in zijn achtertuin. (Grotestraat 74 was namelijk ooit de woning van Burgermeester Verwiel). Relevantie voor vernietiging door de Raad van State: aantasting van beschermde bomen zonder onderzoek of borging leidt tot vernietiging wegens strijd met de Wet
natuurbescherming. Toetsing behoorlijk bestuur: de gemeente heeft een expliciete zorgplicht
voor
monumentaal
groen. k.
Mandeligheid
muur
e.v.) loopt risico instorting zonder maatregelen. Gemeente moet (art. 3:4 Awb). (Risico op instorting wordt door ontwikkelaar zelf belangenafweging erkend. Geen borging of maatregelen.) Dhr. Ponjé is zich hiervan bewust, doch heeft hij mij de muur te behouden, aangegeven als eigenaresse van Grotestraat 74, dat ze gaan “proberen” Grensmuur
(BW
art. 5:62
maken
maar
hij kan NUL garantie geven betreft instorting door de werkzaamheden/afbraak. er steunberen vooraf de afbraak worden geplaatst.
Uiteraard onzin als
vernietiging door de Raad van State: het negeren van risico’s voor een mandelige muur is strijdig met art. 3:2 Awb. Toetsing behoorlijk bestuur: zorgvuldig bestuur vereist dat eigendomsrechten en mandelige Relevantie
voor
constructies worden beschermd.
gevels en wintertuinen Toegepast om geluidseisen te halen. Dit L, Dove
levert slechte woonkwaliteit en verplaatst overlast naar buren. Strijd met Bbl 2024 en art. 3:4 Awb. (In het voorstel wordt gesteld dat er wordt voldaan aan de geluidseisen door dove gevels wintertuinen toe te passen. Dit betekent dat bewoners geen te openen ramen hebben aan bepaalde zijden en dus slechte
feitelijk
woonkwaliteit. Voor buren betekent dit dat geluidsbronnen
verplaatst worden, richting de
perceelsgrenzen.) Relevantie
voor
vernietiging door de Raad
van
State: de
Afdeling vernietigt besluiten als
de woonkwaliteit structureel onvoldoende is gemotiveerd. Toetsing behoorlijk bestuur: het evenredigheidsbeginsel vereist dat maatregelen niet leiden
aantasting van woonkwaliteit.
tot
structurele
m.
Bodemonderzoek
Uitgesteld tot na sloop. Strijd met zorgvuldige voorbereiding (art. 3:2 Awb). De gemeente mag niet vooruitlopen op onderzoek en dit is voor de Raad van State een duidelijk aanknopingspunt voor vernietiging. (De projectontwikkelaar kan de verkopende partij de vragen om voorafgaand bodemonderzoek te laten (geanonimiseerd) uitvoeren, maar de projectontwikkelaar heeft het onroerend goed nog niet afgenomen en zal
NE
geen schade willen veroorzaken zolang er geen zicht op een vergunning is, toch dient dit echt vooraf uitgevoerd te worden volgens raad van state.) Het verkennende bodemonderzoek heeft
uitgewezen dat er bodemvervuiling is. Dit betekent dat enkel een daadwerkelijk bodemonderzoek uitluitsel kan geven over wat er daadwerkelijk met de bodem dient te de gebeuren. Zonder definitief bodemonderzoek kan dit alle kanten opwijzen en loopt de kan of had vervuiling gemeente vooruit op het onderzoek. De gemeente die bekend is met tevens
5745 of variant eisen om de omvang en ernst stellen. Dit is beter vast te van namelijk nodig om te bepalen of bouwen vervuiling verantwoord is en welke maatregelen nodig zijn. Een vergunning kan in principe enkel verleend worden als is aangetoond dat de bodem geschikt is of geschikt gemaakt wordt voor een
nader bodemonderzoek SNEN 5707, NEN de
de voorgenomen funtie. Als de grond vervuild is, kan de vergunning worden gekoppeld aan voorwaarden zoals het nemen van saneringsmaatregelen, het aanbrengen van een leeflaag of isolerende laag of gebruiksbeperkingen. Dit zijn geen zaken voor achteraf. Ook voor de ontwikkelaar zelf niet want dan kan de financiele haalbaarheid van de ontwikellaaar weer in het gedrang komen.
vernietiging door de Raad van State: uitstel van bodemonderzoek betekent schending van art. 3:2 Awb. De Afdeling vernietigt besluiten als essentiële Relevantie
voor
onderzoeken ontbreken.
Toetsing behoorlijk bestuur:
strijd met zorgvuldigheid n.
en
de
gemeente
moet
voorafgaand onderzoek eisen. Uitstel is in
transparantie.
Participatie
verplicht participatie. In werkelijkheid slechts informatieverstrekking, geen co-creatie of belangenafweging. Strijd met art. 3:2 en 3:46 Awb. (de projectontwikkelaar heeft geen overleg gehad, slechts deels informatie verstrekt, waarna er een ‘nep' mail kwam vanuit de projectontwikkelaar dat er goede afspraken waren gemaakt.
Omgevingswet
art. 16.55
Deze mails
direct door de (geanonimiseerd)het is voor een gesprek, waarbij verklaard. En heeft zelf de projectontwikkelaar uitgenodigd is het vanuit de huidige plan is voor 10 gebleven projectontwikkelaar. Enerzijds 1 nieuw het van voor en is dus een plan augustus 2022 was een plan plan,
appartementen voor 11 appartementen (volgens en kan ontwikkelaar, voormalige
GS-lijst) en anderzijds was het een plan van een dus niet leunen op participatie regels uit 2023, deze regels zijn geschonden, want het huidige plan kent geen zelfstandig participatietraject) Het de
onjuiste voorstelling
raadsvoorstel bevat
een
participatie/overleg
heeft
zaken door te stellen dat er in 2023 werkelijkheid is er slechts in 2025 contact het besluit onjuist, strijd met art 3:2 Awb, de van
plaatsgevonden. feitelijke basis van motivering misleidend, strijd met art 3:46 Awb en de participatieplicht niet nageleefd, strijd met art 16.55 Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht initiatiefnemers participatie toe te passen en dit te rapporteren. Enkel in 2025 een (zeer late) en beperkte participatie voldoet er zijn twee rondes participatie niet aan die norm. De motivering steunt deels onterecht op in slechts een ronde (2025) plaatsvond, dan is het besluit in geweest", terwijl er werkelijkheid strijd met art 3:46 Awb, deugdelijke motivering. Besluiten moeten rusten op deugdelijke feitelijke grondslag, art 3:2 Awb, zorgvuldigheid. Als de raad dus uitgaat van onjuiste informatie is het besluit onzorgvuldig voorbereid. Indien de stelling in het raadsvoorstel zou formeel zou kloppen, dan nog zou het niet voldoen aan de wettelijke eisen. Er is geen enkele informatieoverdracht en geen echte participatie waarbij belangen, alternatieven of migraties zijn meegenomen. Raad van state heeft herhaaldelijk geoordeeld dat participatie een wezenlijk element is en niet achteraf kan worden gerepareerd. De gemeente moet immers geweest.
Daarmee
is de
In
"
belangen van omwonenden zijn geïnventariseerd en zijn gewogen, art 3:2 Awb, zorgvuldige voorbereiding.
kunnen laten zien hoe de
gebrekkige of misleidende participatie kan leiden tot vernietiging. De Afdeling heeft geoordeeld dat participatie wezenlijk is en niet achteraf kan worden gerepareerd. Toetsing behoorlijk bestuur: de Omgevingswet verplicht participatie en rapportage. raadsvoorstel schendt de participatieplicht en het motiveringsbeginsel.
Relevantie
o.
voor
vernietiging
door de Raad
Stedenbouwkundige inpassing gebouw past qua massa, hoogte
van
State:
Het
uitstraling niet in de omgeving. Strijd met Wabo art. (Het voorstel stelt dat het plan "past in het straatbeeld" en 2.10, "kwaliteitsimpuls geeft", maar het gaat om galerijwoningen met verlichting en dove gevels, wat juist afbreuk doet aan privacy en groen karakter. Dit is in strijd met welstandscriteria en goede ruimtelijke ordening. Het
Wro art. 3.1
en art.
vernietiging stedenbouwkundige inpassing
Relevantie
en
3:46 Awb.
voor
door de Raad leidt tot
Toetsing behoorlijk bestuur: zorgvuldig welstandscriteria
State: onvoldoende
vernietiging wegens strijd
ruimtelijke ordening. en
van
en
onderbouwing
met art. 3:46 Awb
motiverend bestuur vereist
van en
goede
toetsing aan
straatbeeld.
p. Duurzaamheid Claim dat gebouwd wordt
volgens actuele duurzaamheidseisen is onjuist. Ontwikkelaar verklaarde zelf dat het project alleen haalbaar is onder Bbl 2012 iem de (tijdelijke) Strijd met motiveringsplicht (art. 3:46 Awb) opgemerkt als misleidend.
huurconstructie. kan worden
en
rechtszekerheidsbeginsel en
vernietiging door de Raad van State: misleidende motivering leidt tot vernietiging wegens strijd met art. 3:46 Awb. duurzaamheid Toetsing behoorlijk bestuur: het motiveringsbeginsel vereist juiste en volledige Onjuiste claims ondermijnen vertrouwen in de overheid.
Relevantie
voor
over
informatie.
q. Financiële uitvoerbaarheid Ontwikkelaar geeft aan dat project nauwelijks haalbaar is, er is geen ruimte voor de aankoop van een aanpalend perceel en het project is enkel realiseerbaar middels de schijnconstructie toetsen of een project financieel uitvoerbaar is aan Juridisch moet de
huur/koop.
gemeente
Bro Art. 3.1.6. Zonder aantoonbare uitvoerbaarheid is vergunningverlening inhoud van de anterieure overeenkomst wordt dan ook in twijfel gebracht.
onrechtmatig. De
vernietiging door de Raad van State: zonder aantoonbare uitvoerbaarheid vernietigt de Afdeling besluiten wegens strijd met Bro art. 3.1.6. dit Toetsing behoorlijk bestuur: de gemeente moet financiële haalbaarheid toetsen. Gebeurt niet, dan is sprake van onzorgvuldig en risicovol bestuur. Relevantie
voor
Overgangsrecht bodemenergie Omgevingsverordening geldt uitsluitend voor projecten die vóór 1 augustus 2022 in definitief ontwerp waren en op GS-lijst staan. Dit project voldoet daar niet aan. Oneigenlijk beroep hierop is strijdig met legaliteitsbeginsel, gelijkheidsbeginsel en art. 3:2 en 3:46 Awb. (het huidige plan is voor 10 appartementen en is dus een nieuw plan, het plan van r.
Artikel 10.4
volgens de GS-lijst een plan voor 11 appartementen en kan dus niet leunen op overgangsregels. hierdoor is toepassing parkeernormen, Bb] 2012, bodemenergie, juridisch uitgesloten. De Raad van State is streng, overgangsrecht of oude onderzoeken gelden niet bij substantiële ontwerpwijzigingen. Dit mag uitsluitend worden toegepast op projecten die ongewijzigd zijn doorgezet. Zodra een ontwerp wijzigt qua opzet, omvang of functie zoals van 11 naar 10 appartementen wordt het gezien als een nieuw project. 1 augustus 2022
voor
was
oneigenlijk gebruik van bij substantiële wijzigingen. overgangsrecht wordt door de Afdeling de wettelijke kaders schendt het van buiten bestuur: Toetsing behoorlijk toepassing regels legaliteitsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. Relevantie
vernietiging
door de Raad
State: vernietigd, zeker van
verkeersveiligheid appartementen brengen extra verkeersbewegingen dit kan leiden tot verkeersonveiligheid, zeker bij uitritten op een doorgaande hoofdweg. De gemeente heeft niet of niet goed onderzocht of de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid gewaarborgd zijn. “Het (geanonimiseerd) dit dan ook duidelijk aan tijdens de raadsvergadering van 28 augustus komst wordt de van meer bewoning punt bij de Nettorama is gevaarlijk en met de verkeerdruk hoger.” Dit is door de wethouder op 28 augustus in de raadsvergadering bekrachtigd en daarbij is aangegeven dat dat gedeelte van de straat wat betreft verkeer en verkeersveiligheid een aandachtspunt voor de toekomst is, maar niet voor nu. Letterlijk antwoorde wethouder Klerx “Deze straat vraagt aandacht, maar staat op de lange termijn planning voor een integraal uitvoeringsplan. Verwacht daarom geen snelle actie. Er zijn meer wegen in Waalwijk die ook niet ideaal zijn.” s.
Verkeer-
voor
en
Extra
an:
vernietiging door de Raad van State: onvoldoende onderzoek naar verkeersafwikkeling leidt tot strijd met goede ruimtelijke ordening en vernietiging. Toetsing behoorlijk bestuur: zorgvuldig bestuur vereist een deugdelijk verkeersonderzoek.
Relevantie
voor
Dit ontbreekt. t.
Schijnconstructie huurappartementen
Ontwikkelaar heeft aangegeven dat het project financieel niet haalbaar is onder Bb] 2024, omdat dit extra kosten met zich brengt (stilteventilatoren, verduurzaming). Daarom tracht de ontwikkelaar onder het oude regime te vallen. Om het plan bij de gemeente erdoor te krijgen en minder tegenwind te hebben kiest de ontwikkelaar er voor de gemeente voor te houden dat het om huurappartementen gaat. De ontwikkelaar weet immers dat gemeentes vaak soepeler in de beoordeling zijn (bijvoorbeeld bij geluid, toegankelijkheid, parkeren) Precies wat er nu
speelt.
reeds is gesproken over huren van €1.300 per maand is het de appartementen later alsnog te verkopen. Dit is een schijnconstructie De presentatie van het project in “huurvorm” ipv in
Ondankts dat
voornemen
misbruik
om
er
en
regelgeving. koopvorm”is slechts om politieke en maatschappelijke weerstand weg te nemen. En daarnaast een kostenbesparende optie voor de ontwikkelaar, gezien Bbl voor huurwoningen lichtere eisen hebben voor geluid, brandwerendheid en energie-eisen. De ontwikkelaar zet de gemeente bewust op het verkeerde been om sneller vergunning te krijgen en het overgansrevht te benutten. van
Juridisch betekent dit: e e_
_ Strijd met zorgvuldigheidsplicht (art. 3:2 Awb) Strijd met rechtszekerheidsbeginsel: voldoet aan actuele regelgeving;
en
motiveringsplicht (art. 3:46 Awb);
bewoners mogen verwachten dat nieuwbouw
7
je
e__
Strijd met evenredigheidsbeginsel (art. 3:4 Awb), omdat winst wordt veiliggesteld voor ontwikkelaar, terwijl risico’s en nadelen bij bewoners en gemeente
terechtkomen. Indien de gemeente dit plan desondanks
goedkeurt, dienen voorwaarden te worden
opgenomen: e e
Bbl 2024 ongeacht huur/koop; _ Verplichte toepassing €1 miljoen per appartement indien binnen Subsidiair: boeteclausule __ van
van
periode verkoop plaatsvindt: Of: notarieel afdwingbaar verbod op toekomstige verkoop van
e
de
een
bepaalde
appartementen.
besluiten die vernietiging door de Raad van State: de Afdeling 2012 het Bbl achterhaalde Hier wordt toegepast terwijl het Bbl regelgeving. zijn gebaseerd op Relevantie 2024
ke
voor
kracht is.
van
dit is strijdig met het rechtszekerheidsbeginsel, aan de actuele wet- en regelgeving
Toetsing behoorlijk bestuur:
Burgers
mogen
verwachten dat nieuwbouw wordt getoetst
u.
Schrijnconstructie initiatiefnemer
huidige “schrijn” aanvrager NUL40 Vastgoed niet de daadwerkelijke initiatiefnemer is maar dhr Ponjé in opdracht (geanonimiseerd) hierbij aanvullende aandachtspunten betreft de schijnconstructie aanvraag en doorverkoop (na ontvangst bouwvergunning): Gezien de
nn,
gemeente moet toetsen wie de feitelijke aanvrager is Wettelijke basis: Awb art. 4:1 en 4:2 aanvraag moet door of namens de aanvrager worden ingediend. Actie: gemeente vraagt schriftelijk wie de feitelijke initiatiefnemer is en laat dit schriftelijk 1. De
—
bevestigen. feitelijke initiatiefnemer een andere partij is, moet de aanvraag worden aangepast of een machtiging worden overlegd.
Indien de
2. Eisen
machtiging of formele overdracht
Wettelijke basis: Awb gegevens
onvolledig
art. 4:5
—
of onjuist
gemeente kan aanvraag buiten
Wettelijke
moet
worden
overlegd. Bij
waarborgen
basis: Awb
Actie: gemeente
als
zijn.
Actie: gemeente stelt termijn waarbinnen machtiging/overdracht ontbreken hiervan: aanvraag niet-ontvankelijk verklaren. 3. Zorgvuldigheid
behandeling laten
plicht tot zorgvuldig onderzoek. eigendom (Kadaster), betrokken partijen en eventuele
art. 3:2
controleert
—
overeenkomsten.
Handhaving bij misleiding partijen bewust de indruk wekken dat de oude ontwikkelaar nog aanvrager is: Mogelijk sprake van valsheid in geschrifte (art. 225 Sr). Gemeente kan melding doen bij het OM of bestuurlijke consequenties verbinden (stopzetten aanvraag, weigering vergunning wegens ondeugdelijke stukken). 4.
Als -
-
5. Voorwaarden
en
boetes
bij doorverkoop (via privaatrecht)
Voorwaarden opnemen in een anterieure overeenkomst (art. 6.24 Wro).
-
Vergunningvoorschriften koppelen aan een realisatieplicht (Omgevingswet art. 5.34). Grondbeleid inzetten: anti-speculatiebedingen en boetebepalingen opnemen in erfpacht- of koopovereenkomsten. -
-
Oftwel de aanvraag- en vergunningverlening mag uitsluitend plaatsvinden door en namens de feitelijke initiatiefnemer. Een schijnconstructie waarbij de oude ontwikkelaar formeel aanvrager blijft, maar feitelijk een nieuwe partij de leiding heeft, is onrechtmatig. Dit maakt de zeer kwetsbaar voor vernietiging door de bestuursrechter en kan leiden tot
vergunning strafrechtelijke gevolgen.
vernietiging door de Raad van State: schijnconstructies die regelgeving omzeilen, leiden tot vernietiging wegens strijd met rechtszekerheid en evenredigheid. Toetsing behoorlijk bestuur: de gemeente dient misbruik van constructies te voorkomen. Door dit toch toe te laten, handelt zij in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. Relevantie
v.
Geen
voor
verklaring
van
geen
bedenkingen (vvgb)
Op grond van artikel 6.5 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) kan de gemeenteraad categorien van gevallen aanwijzen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen (vvgb) vereist is. Daarmee kan de raad de behandeling vvan omgevingsvergunningen effiecienter laten verlopen door bepaalde proojecten rechtstreeks bij het college neer te leggen. Het college heeft voorgesteld om voornoemde project aan te merken als kleinschalig project, maar de raad zou moeten overwegen om voor voornoemde project geen vrijstelling te verlenen. Om de volgende redenen: 1) Schaal en impact in Waalwijk; In gemeente Waalwijk is dit project met maar liefst 10 appartementen een substnatiele toevoeging aan de woningvoorraad op de locatie Burg Verwielstraat. Het project zal de ruimtelijke uitstraling en 2)
leefbaarheid merkbaar beinvloeden. Ruimtelijke kwaliteit en leefomgeving; Het zich
mee
complex brengt vraagstukken met op het gebeid van parkeren, verkeersontsluiting, bouwhoogte en
groenvoorziening. Dit zijn onderwerpen waarbij de raad zijn kaderstellende rol nadrukkelijk wil behouden.
Maatschappelijke gevoeligheid: Het project van deze omvang zal leiden tot participatie- en draagvlakdiscussies. Het is van belang dat deze vraagstukken in een openbare, democratische setting besproken kunnen worden, waarbij de raad een afweging maakt tussen algemeen belang en omwonendenbelangen. 4) Evenwicht tussen snelheid en ligitimatie: Efficientie is van belang, maar 3)
snelheid mag niet ten koste gaan van de kwaliteit van besluitvorming en democratische legitimiteit. Immers liep het project in 2022 al en is er 3 jaar vertraging ontstond wegens het zoeken naar een nieuwe ontwikkelaar.
Mijn advies aan de raad is dat zij bepalen dat voor voornoemde project een vvgb van de raad noodzakelijk blijft, zodat de raad expliciet invloed kan uitoefenen op de besluitvorming
3. Conclusie
en
verzoek
Gelet op het voorgaande verzoeken wij de raad om het plan voor 10 appartementen aan de Burgemeester Verwielstraat 3 niet goed te keuren. De juridische risico’s, financiële gevolgen en
aantasting van de leefomgeving zijn aanzienlijk en onvoldoende onderzocht. wij: Een onafhankelijke planschaderisicoanalyse uit te voeren; _ Nieuwe bezonnings-, ecologische-, verkeers- en parkeeronderzoeken te laten opstellen; Toetsing te laten plaatsvinden conform Bb! 2024; Bescherming van monumentale boom en borging van mandelige muur op te nemen; Maatregelen te nemen ter voorkoming van privacy-, geluid- en lichtoverlast; _ Voorwaarden te stellen die misbruik van huur/koop-constructies voorkomen (boeteclausule of verbod op toekomstige verkoop); _ Strikte naleving van de participatieplicht af te dwingen; Onderzoek te doen naar luchtkwaliteit, stikstof, welstand en waterhuishouding; Financiële uitvoerbaarheid van het plan te waarborgen; _ Openbaar maken van de anterieure overeenkomst Te bevestigen dat het overgangsrecht bodemenergie (art. 10.4 Omgevingsverordening) hier niet van toepassing is. Een vvgb van de raad noodzakelijk blijft
Subsidiair verzoeken e e
e e
e e
e
e e e e
e
Wij verzoeken de raad om onze zienswijze mee te wegen bij de besluitvorming en de projectontwikkelaar te verzoeken een nieuw plan in te dienen volgens de regels van het nieuwe stelsel (Omgevingswet + Bbl).
(geanonimiseerd) (geanonimise rd)
10