Document · PDF

Woonbehoefteonderzoek Waadhoeke KAW

Kernsessie 13 mei 2025, gemeente waadhoekeBij agendapunt: Inhoudelijke behandeling van het woonbehoefteonderzoek31.289 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE 2025-2030-2035 MET EEN DOORKIJK NAAR 20402050 in opdracht van de gemeente Waadhoeke, corporaties en Huurdersbelang Fryslân

FOTOVERANTWOORDING

AUTEURS Emiel Heuff

| e.heuff@kaw.nl

Sjouke Stienstra

| s.stienstra@kaw.nl

Peter Leliveld

| p.leliveld@kaw.nl

Nathalie Semplonius | n.semplonius@kaw.nl

Cover: Guido Hibma Inhoudsopgave: Wonen NWF Tussenbladen: S: Guido Hibma, 1: Sjaak Kempe, 2: Guido Hibma, 3: Accolade, 4: Wonen NWF, 5: Wonen NWF, 6: Willem Jan Stoker, 7: Guido Hibma, 8: Wonen NWF, 9: Willem Jan Stoker

GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 2

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING EN ADVIEZEN

1 INLEIDING

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

4 BESTAANDE VOORRAAD

5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

6 UITKOMSTEN VELDWERK

7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA

8 VERGELIJKING MET DE BOUWPLANNEN

103

BIJLAGE

109

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 3

SAMENVATTING EN ADVIEZEN

SAMENVATTING Met de juiste plannen inspelen op groeiende vraag

1. Ruimte voor groei: 1.100 huizen erbij tot 2035

2. Overal is ruimte voor iets nieuws

In Waadhoeke ligt een grote opgave om op korte en

De verwachting is dat Waadhoeke tot 2035 met ongeveer

In het verleden had de provincie Fryslân het beleid om veel

middellange termijn passende en betaalbare huisvesting te

1.100 huishoudens gaat groeien. Dat is het resultaat van

dorpen ‘op slot’ te zetten, omdat men dacht dat nieuwbouw

realiseren. De vraag naar huizen is de laatste jaren flink

eigen groei door huishoudensvorming (o.a. starters),

risico’s op leegstand in de bestaande voorraad vergrootte.

toegenomen, door instroom uit andere gemeenten, door

instroom uit andere gemeenten met meer krapte en hogere

De gemeente koos er in haar woonvisie uit 2020 al bewust

een grotere ‘eigen vraag’ en omdat de kwalitatieve vraag

huizenprijzen, immigratie en het actuele woningtekort. Bij

voor om dat niet te doen. Dat bleek een terechte keuze,

naar wonen verandert. Tot 2035 moet er ongeveer 1.100

groei gaat het niet alleen maar over sloop en nieuwbouw.

want achteraf zagen we dat het anders werkte: door

woningen bijgebouwd worden. Die moeten qua type, prijs

Transformatie en beter benutten van bestaande woningen,

gebrek aan nieuwbouw trokken mensen naar plekken waar

en kwaliteit een aanvulling zijn op dat wat er al staat. Deze

zoals splitsen, dragen ook bij aan meer woningen. Het

wél nieuwbouw was, met als gevolg dat dorpen juist

groei staat in schril contrast met het vorige decennium,

grootste deel van de vraag landt in de periode tot 2030. Er

krompen en dat vernieuwing uitbleef. We vinden daarom

toen vraaguitval lokaal nog zorgde voor leegstand en

zijn dan ongeveer 675 extra woningen nodig. Omgerekend

nu dat overal ruimte moet zijn voor wat nieuws. We zien

gebrek aan investeringen in kwaliteit.

is dat 60% van de totale vraag tot 2035. De overige 425

wel dat de vraag per saldo het grootst is in goed bereikbare

woningen zijn nodig voor de periode 2030-2035. Na 2035

kernen met voorzieningen voor dagelijks gebruik. Ligging

Dit woonbehoefteonderzoek is één van de handvatten om

neemt het groeitempo af en wordt de voorspelling onzeker.

ten opzichte van o.a. Leeuwarden speelt ook een rol.

als gemeente en corporaties goed onderbouwde keuzes te

Er is dan waarschijnlijk nog wel wat groei, maar die richt

Franeker, Dronryp, St.-Annaparochie, Menaam en Berltsum

maken in waar je naartoe beweegt, met nieuwe én

zich meer en meer op grotere kernen zoals Franeker. Wat

zijn het gewildst. Daar verwachten we de meeste groei.

bestaande woningen, in aantallen én kwaliteit. We zoomen

wel zeker is, is dat het aantal huishoudens na 2035 van

Andere grotere kernen zijn ook gewild, maar groeien iets

daarbij in op alle kernen: wat is daar extra nodig (type,

nature gaat dalen door sterfte onder babyboomers. Of je

minder hard. In de kleinste kernen is groei veel meer het

prijs, doelgroep, gevraagde kwaliteiten), hoe sluit dat aan

als gemeente blijft groeien, hangt dan in steeds grotere

gevolg van maatwerk, passend bij de vraag van lokale

op woningbouwplannen die er al zijn en wat is er nodig om

mate af van instroom van buitenaf.

zoekers. Denk ook aan het invullen van lege plekken. Soms

de kwaliteit van de bestaande voorraad te verbeteren?

gaat dat samen met vernieuwing in de sociale huur, met als doel ook daar de voorraad up-to-date te houden.

SAMENVATTING EN ADVIEZEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 5

SAMENVATTING 3. Meer sociale huur voor kleine huishoudens

4. Middenhuur: een niche voor specifieke groepen

5. Vergroot het aanbod aan betaalbare koop

De sociale huurmarkt in Waadhoeke is relatief krap

Landelijk zien we dat de vraag naar middenhuur (met een

De schaarste op de koopmarkt is het grootst in het

vergeleken met het Fries gemiddelde. Bijbouwen is daarom

maandelijkse huur tussen € 900 en € 1.184) sterk is

segment tot € 400.000. Daar zijn weliswaar veel woningen

wenselijk. We verwachten dat er tot 2035 afgerond 300 tot

toegenomen. Middenhuur functioneert steeds meer als

van, maar doordat er veel vraag en weinig te koop staand

400 extra sociale huurwoningen nodig zijn. Dat is 31% van

overdrukventiel voor de koopmarkt: doordat het aanbod

aanbod is, zijn woningen snel verkocht en wordt er vaak

de totale vraag van 1.100 woningen. Je voldoet daarmee

aan betaalbare koop opdroogt, zijn sommige groepen

overboden. Starters delven daarbij vaak het onderspit ten

aan de wens van het Rijk om minimaal 30% van je plannen

noodgedwongen op de (relatief dure) middenhuur

opzichte van huishoudens die doorstromen. Zij kunnen

in de sociale huur te laten landen en je laat het aandeel

aangewezen. In Waadhoeke is weliswaar een tekort aan

vaak de overwaarde van hun vorige huis inzetten en slagen

sociale huur hiermee iets stijgen (nu: 24%, in 2035: 24 à

betaalbare koop, maar toch zijn huizen hier nog steeds

daardoor vaker. Het aanbod aan betaalbare koop voor

25%). Per plan kan het percentage uiteraard hoger of lager

relatief betaalbaar. We verwachten daarom dat de vraag in

starters moet dus vergroot worden. Dat kan met

dan 30% zijn. We zien vooral vraag naar compacte

Waadhoeke lager uitpakt dan elders in het land. We

nieuwbouw, maar in de praktijk zijn er tal van factoren die

woningen die multi-inzetbaar zijn voor verschillende

verwachten dat er afgerond 100 tot 125 extra woningen in

dat (financieel) onhaalbaar kunnen maken. Probeer als

soorten kleine huishoudens, jong én oud. Daarmee breng je

de middenhuur nodig zijn. De doelgroep bestaat vooral uit

gemeente die mogelijkheden wel te verkennen, zodat je

de sociale huurvoorraad wat meer in balans. Die bestaat nu

ouderen die niet meer willen kopen. Zij zoeken ruime,

starters ook kwalitatief in hun vraag bedient (nieuwer,

namelijk vooral uit ruime gezinswoningen. Overal moet het

moderne, comfortabele appartementen op gewilde locaties

beter, duurzamer). Dat kan betekenen dat je als gemeente

zwaartepunt liggen op grondgebonden wonen. In de

in grotere (voorzieningen)kernen of langs het water. Met

je grondprijsbeleid onder de loep moet nemen of daar op

grootste kernen is ook ruimte voor appartementen. In

middenhuur kun je ook nieuwe doelgroepen uit Noord-

sommige locaties gemotiveerd van af moet wijken. Bouw

Franeker, St.-Annaparochie en op wat kleinere schaal ook

Holland of de Randstad aantrekken. Dat vraagt wel om

daarnaast ook voor de groep die nu in startersproducten

in Dronryp mag dat ook specifiek voor de doelgroep

goede marketing. Kies je er niet voor om deze groep aan te

woont en graag door wil stromen naar iets ruimers. Zo

jongeren zijn.

trekken, dan valt de bandbreedte lager uit. Het is ook

speel je bestaande starterswoningen vrij. Tweekappers of

denkbaar om luxere koopappartementen voor hen te

ruime rijen in het segment tot € 405.000 passen het best

bouwen, ten koste van de aantallen voor middenhuur.

bij wat deze groep zoekt en kan betalen.

SAMENVATTING EN ADVIEZEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 6

SAMENVATTING 6. Verleid ouderen om door te stromen

7. Gemeente weet weer gezinnen aan te trekken

8. Waardes stegen snel, maar nog steeds betaalbaar

Net als op veel plekken worden veel ruime gezinswoningen

De krapte op de huizenmarkt zorgt ervoor dat gezinnen

Doordat steeds meer groepen Waadhoeke weten te vinden

in Waadhoeke bewoond door oudere ‘empty-nesters’. De

Waadhoeke weer weten te vinden. In de jaren 2014-2024

als aantrekkelijke woongemeente zijn woningwaarden (op

meeste wonen daar al jaren en zien niet per se een reden

nam het aantal gezinnen per saldo weliswaar af (kinderen

basis van WOZ) de afgelopen jaren snel gestegen. Tussen

om door te stromen naar een huis dat beter past bij hun

gingen uit huis en huishoudens veranderden in een- of

2018 en 2024 steeg de gemiddelde WOZ-waarde per m²

huishoudensgrootte. Een klein deel staat daar wel voor

tweepersoonshuishoudens), maar we zien tegelijk dat er

woning met 55%, van € 1.200 naar € 1.850. In het

open, uit voorzorg of bijvoorbeeld omdat de ruimte in en

nieuwe instroom van gezinnen uit omliggende gemeenten

noorden van de gemeente, zoals langs de Bildtdijken,

om huis hen te veel wordt om te onderhouden. Hoewel die

op gang komt, zeker sinds 2019. Dat komt waarschijnlijk

verdubbelden waarden soms zelfs. Aan de ene kant zorgt

groep naar verhouding klein is, gaat het in absolute zin

doordat je in Waadhoeke nog veel ruimte voor relatief

dat ervoor dat betaalbaarheid van wonen steeds meer

alsnog om grote aantallen. Het is dus de moeite waard om

weinig geld krijgt. Blijf de instroom de komende jaren

onder druk komt te staan. Dit is namelijk puur het effect

je bouwprogramma óók op deze groep te richten. Ze

faciliteren door ook voor gezinnen te bouwen. Instroom van

van een grotere vraagdruk. Aan de andere kant is er ook

zoeken producten die niet ogen als een typische

gezinnen is belangrijk, omdat zij de ‘demografische motor’

iets geruststellends: vergeleken met andere regio’s zijn

seniorenwoning, maar wel de gemakken daarvan hebben:

van de gemeente zijn: kinderen van nu zijn de lokale

woningen in Waadhoeke nog steeds heel betaalbaar. De

liefst grondgebonden koop, levensloopgeschikt (of dat

starters van later, en bovendien heb je gezinnen nodig om

kans dat je als starter of jonge doorstromer een huis in

eenvoudig te maken), 80 à 100 m² groot, op een kleine

draagvlak onder voorzieningen zoals basisscholen in stand

Waadhoeke vindt is dus nog altijd vele malen groter dan

kavel, in een gemixte buurt. Deze groep denkt vaak pas op

te houden.

elders in Nederland.

latere leeftijd aan een appartement. In heel Waadhoeke gaat het afgerond om 100 tot 150 woningen. Stem je plannen goed op de doelgroep af, omdat ze vaak alleen doorstromen als het product volledig past bij wat ze zoeken. Dat steekt in de praktijk erg nauw.

SAMENVATTING EN ADVIEZEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 7

SAMENVATTING 9. Hoge binding met Waadhoeke onder starters

10. Verduurzamingsslag grootst bij particulieren

Woonzorganalyse volgt later

De verhuisbehoefte onder jongeren in Waadhoeke is groot,

Verduurzaming van bestaande woningen wordt steeds

Parallel aan dit woonbehoefteonderzoek werkt bureau BDO

maar het lukt maar weinig om ook echt een stap te zetten.

belangrijker, voor het milieu, vanuit woonlasten, maar ook

het thema wonen en zorg verder uit. Zij analyseren de

Van alle jongeren die nog thuis wonen (de ‘starters’), wil

omdat een goed energielabel meer opbrengt bij verkoop.

opgave, schrijven de paragraaf Wonen en Zorg voor in de

80% tussen nu en drie jaar op zichzelf gaan wonen. Bij

Juist in de particuliere voorraad is nog een flinke slag te

woonvisie en koppelen daar een uitvoeringsprogramma

jongeren die al op zichzelf wonen maar binnen drie jaar

maken. In heel Waadhoeke staan bijna 6.000 oudere koop-

aan. De uitkomsten zijn nog te pril om in dit

willen doorstromen (de ‘doorstromers’) is dat driekwart.

en particuliere huurwoningen die bovengemiddeld veel gas

woonbehoefteonderzoek op te nemen. Zodra de definitieve

Belemmeringen die ze ervaren, hebben allemaal te maken

verbruiken. Ze staan overal, maar naar verhouding het

uitkomsten beschikbaar zijn, leggen we ze naast de

met krapte op de woningmarkt: te weinig aanbod binnen

meest in St.-Anna- en St.-Jacobiparochie, Tzummarum,

uitkomsten van dit woonbehoefteonderzoek en integreren

het budget en veel concurrentie van anderen worden zowel

Menaam en langs de Bildtdijken. Kijk hoe je als gemeente

we beide rapporten in het nieuwe Volkshuisvestings-

onder huurders als kopers het vaakst genoemd. De meeste

eigenaren kunt helpen om te verduurzamen, bijvoorbeeld

programma dat de gemeente later in 2025 opstelt.

jongeren willen in eerste instantie gewoon in Waadhoeke

door energiecoaches in te zetten of actief te informeren

blijven wonen. Opvallend is dat starters vaak zoeken op

over wat er mogelijk is. In de sociale huur is de opgave een

Franeker, St.-Annaparochie of andere voorzieningenkernen,

stuk beperkter. Er staan in de hele gemeente nog 325

ongeacht waar in de gemeente ze nu wonen. Doorstromers

sociale huurwoningen met een E-, F- of G-label die uiterlijk

zoeken vaak dichter bij huis of op plekken met

in 2028 verduurzaamd moeten zijn. Er staan ook nog bijna

basisonderwijs. Afstand tot voorzieningen speelt bij hen

400 woningen met een D-label. Zeker bij grote

minder een rol. Waar starters weleens uitwijken naar

gezinswoningen ligt energiearmoede soms op de loer. Het

Leeuwarden, staat de stad niet op het uitwijklijstje van

probleem is het grootst waar veel lage-inkomensgroepen

doorstromers. Doorstromers zoeken vaak wat ruimere

wonen en de woonquote naar verhouding hoog is, zoals in

koop-producten. Starters huren liever eerst.

Franeker, Minnertsga en Tzum.

SAMENVATTING EN ADVIEZEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 8

ADVIEZEN 1. Stimuleer doorstroming uit startersproducten

van duurdere nieuwbouw. Sociale koop via nieuwbouw

land (en ook in Fryslân) steeds duurder worden, wijken

De druk op het goedkope koopsegment is groot. Dat

zorgt ook voor een kwaliteitsimpuls en een betere mix van

steeds meer kopers uit naar gebieden die nog betaalbaar

bevestigen makelaars, zien we in cijfers en horen we terug

goedkope én duurdere nieuwbouw in wijken of dorpen.

zijn, zoals Waadhoeke. Dat voelt de lokale starter. Er

in ervaringen van jonge koopstarters en jonge koop-

Dezelfde grondprijstactiek kun je overigens gebruiken om

bestaan instrumenten die de positie van lokale starters of

doorstromers. Het gevolg is dat veel starters die uit huis

grond betaalbaar te houden voor sociale huur, want ook

andere woningzoekenden met binding met Waadhoeke

willen maar moeilijk een eerste stap op de woningmarkt

corporaties zijn naarstig op zoek naar ruimte om te

sterker kunnen maken. Onderzoek of zulke instrumenten

kunnen maken. Je kunt die groep helpen door juist te

bouwen, tegen een sociale prijs.

van meerwaarde kunnen zijn en breng de voor- en nadelen

bouwen voor jonge doorstromers die nu nog in kleinere,

in beeld. Ga in gesprek met andere gemeenten die hier al

bestaande startersproducten wonen en eigenlijk op zoek

3. Denk na over verkoop van sociale huur

zijn naar iets groters. Daarmee speel je aan de onderkant

Aanbod in het goedkope of betaalbare segment vergroten

ervaring mee hebben en leer van hun lessen.

van de markt woningen vrij, vaak in het goedkope of

hoeft niet alleen voor rekening van de gemeente te komen.

5. Ga in gesprek met dorpen over wat er ontbreekt

betaalbare segment. Dat is perfect voor een starter. Benut

Als corporatie kun je ook een bijdrage leveren door bezit

Dit woonbehoefteonderzoek geeft houvast bij de invulling

de uitkomsten van de enquête onder jongeren om te

dat niet meer in de portefeuille past te verkopen. Je helpt

van je bouwprogramma per kern. Dorps- en

bepalen hoe die doorstroomproducten eruit moeten zien.

daarmee de lokale koop-starter aan een kwalitatief goede

wijkvertegenwoordigers weten vaak nog veel beter wat er

woning en zorgt tegelijk voor een financiële bijdrage om in

ontbreekt. Ga met hen in gesprek en kleur aan de hand van

2. Stuur ook actief op toevoegen in sociale koop

je eigen portefeuille te investeren, bijvoorbeeld door

die gesprekken onze programmaleidraden uit hoofdstuk 7

Denk als gemeente ook na over nieuwbouw in de ‘sociale

producten voor kleine huishoudens terug te bouwen of om

verder in. Daarmee sla je waarschijnlijk twee vliegen in één

koop’, met in Waadhoeke een koopprijs tot € 285.000. Dat

te ‘ontspikkelen’.

klap: je vergroot daarmee het draagvlak en verkleint

is in de huidige markt weliswaar lastig, maar niet

hopelijk de kans op vertraging als gevolg van inspraak,

onmogelijk. Met actief grondbeleid en door snel duidelijk te

4. Instrumenten om lokale zoekers te beschermen?

participatie en bezwaarrondes, wat het tempo in je

maken dat grond bestemd is voor goedkope koop voorkom

Prijsstijgingen zorgen voor steeds meer verdringing van

nieuwbouwopgave ten goede komt.

je dat grond alleen nog maar aantrekkelijk is voor realisatie

lokale woningzoekenden. Omdat woningen elders in het

SAMENVATTING EN ADVIEZEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 9

INLEIDING

1.1 WAAROM DIT WOONBEHOEFTEONDERZOEK? Met de juiste plannen inspelen op groeiende vraag

Scenario’s als houvast bij onzekerheden

Woonwensen van starters beter belichten

In Waadhoeke ligt een grote opgave om op korte en

Hoeveel woningen er precies nodig zijn, hangt af van tal

De wens vanuit de gemeenteraad was om specifiek in te

middellange termijn passende en betaalbare huisvesting te

van onzekerheden. Wat zeker is, is dat er in Waadhoeke

zoomen op woon- en verhuiswensen van jongeren en

realiseren. De vraag naar huizen is de laatste jaren flink

een bestaand woningtekort is van 255 huizen*. Wat ook

starters tot 35 jaar, om te toetsen of hun positie op de

toegenomen, door instroom uit andere gemeenten, door

zeker is, is dat veel starters noodgedwongen thuis blijven

huizenmarkt in Waadhoeke inderdaad zo zorgwekkend is

een grotere ‘eigen vraag’ en omdat de kwalitatieve vraag

wonen, omdat er geen woningen zijn. En wat zeker is, is

als wordt vermoed. Ruim 500 jongeren en starters praatten

naar wonen verandert. Opgeteld leidt dat ertoe dat er meer

dat de vraagdruk overal in Nederland nu zo groot is, dat de

hierover mee via een zogenaamde ‘Maptionnaire’-enquête.

én andersoortige woningen gebouwd moeten worden. Dat

randen van het land daar optimaal van profiteren. Er is dus

In hoofdstuk 6 is hier uitgebreid aandacht voor.

staat in schril contrast met het vorige decennium, toen

genoeg reden om in Waadhoeke snel extra woningen toe te

ontspanning op de woningmarkt lokaal nog leidde tot

voegen. Maar we weten ook dat allerlei onzekere factoren

Voorsorteren op het Volkshuisvestingsprogramma

leegstand en gebrek aan investeringen in kwaliteit. Dit

kunnen zorgen voor nóg meer vraag, of juist voor minder.

Later in 2025 gaat de gemeente haar Volkshuisvestings-

woonbehoefteonderzoek is één van de handvatten om als

Denk aan de instroom van arbeidsmigranten, (geo)politiek

programma schrijven. In 2026 moet elke gemeente van het

gemeente en corporaties goed onderbouwde keuzes te

en de effecten daarvan op economische stabiliteit. We

Rijk zo’n programma hebben, waarin staat hoeveel, waar

maken in waar je naartoe beweegt, in aantallen woningen,

werken in dit woonbehoefteonderzoek daarom met

en voor wie gebouwd gaat worden. Doel is om sneller meer

maar ook in kwaliteit van wat er al staat. We zoomen

scenario’s en bandbreedtes. Die helpen gemeente en

woningen te realiseren. Er moet ook aandacht zijn voor

daarbij in op alle kernen: wat is daar extra nodig (type,

corporaties om flexibel te blijven en vroegtijdig bij te

duurzaamheid, leefbaarheid en wonen met zorg. Samen

prijs, doelgroep, gevraagde kwaliteiten), hoe sluit dat aan

kunnen sturen als de markt daarom vraagt. De

met de nieuwe woonzorgvisie bevat dit woonbehoefte-

op woningbouwplannen die er al zijn en wat is er nodig om

‘Woningmarktthermometer’ die de gemeente jaarlijks

onderzoek alle ingrediënten om straks een goed

de kwaliteit van de bestaande voorraad te verbeteren?

maakt, helpt om steeds vinger aan de pols te houden.

Volkshuisvestingsprogramma te schrijven met aandacht voor alle 41 kernen in de gemeente.

* Gebaseerd op cijfers van ABF

1 INLEIDING

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 11

1.2 WERKWIJZE Cijfers, gesprekken en veldwerk gecombineerd

Nauwe samenwerking met de werkgroep

Breder delen met dorpen, college en gemeenteraad

Voor dit woonbehoefteonderzoek maakten we gebruik van

Op drie momenten hebben we uitkomsten gepresenteerd

Nadat de uitkomsten zijn besproken in de werkgroep zijn ze

bestaande cijfers over o.a. woningen, huishoudens en

aan de werkgroep, met daarin een vertegenwoordiging

breder gedeeld:

plannen in de gemeente. We vulden dat aan met meer

namens de gemeente, corporaties en Huurdersbelang

kwalitatieve informatie uit gesprekken met stakeholders en

Fryslân, om te beluisteren of zij zich in de uitkomsten

in Winsum presenteerden we de uitkomsten van het

met een enquête onder jongeren en starters.

herkennen:

woonbehoefteonderzoek aan wijk- en

December 2024: eerste uitkomsten op het gebied van

dorpsvertegenwoordigers en gingen we met hen in

registraties van gemeente en corporaties, Planbureau

demografie, verhuizingen, bestaande voorraad,

gesprek over wat de uitkomsten betekenen voor het

Fryslân, NVM en de provincie Fryslân.

marktpositie van kernen onderling, en een eerste

nieuwe Volkshuisvestingsprogramma van Waadhoeke.

Begin 2025 nodigden we alle jongeren en starters in de

vertaling naar programma’s per kern, in aantallen en

Een kort verslag van deze avond is terug te vinden in

leeftijd 18 tot en met 35 jaar uit om een online

naar producten.

Bestaande cijfers zijn afkomstig van o.a. CBS, Primos,

vragenlijst in te vullen, met vragen over hun woon- en

April 2025: tijdens een dorpenavond in MFC De Helling

bijlage B.2.

Februari 2025: aanvulling met de rode draad uit de

Mei 2025: presentatie aan de gemeenteraad, met

verhuiswensen en hun ervaringen bij het zoeken. Zo’n

gesprekken met stakeholders, programma’s per kern

daarna discussie over de uitkomsten. Ook hiervan is

600 jongeren en starters vulden hem in (= ca. 10%).

(als basis voor het Volkshuisvestingsprogramma) en

een kort verslag gemaakt: zie bijlage B.3.

Om alle cijfers te duiden en de lokale context beter te snappen, voerden we gesprekken met makelaars,

een vergelijking met de bouwplannen. -

Maart 2025: brede bijeenkomst met ook Harlingen en

corporaties en hun huurdersorganisaties. We

De Bouwvereniging aan tafel, om programma’s per

bespraken met hen ook thema’s die minder goed in

kern regionaal te delen en de uitkomsten van het

cijfers zijn te vatten.

veldwerk onder jongeren en starters toe te lichten.

1 INLEIDING

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 12

1.3 GEBIEDSINDELING Een indeling in soorten kernen De kaart rechts laat de gemeente Waadhoeke zien met alle kernen daarbinnen. We verdelen alle kernen onder in vier soorten: 1. Regionale voorzieningencentra: Franeker en St.-Annaparochie. Hier is een ruim aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen waar dorpen in de wijde omtrek op leunen. 2. Voorzieningenkernen: Berltsum, Dronryp, Menaam, SexbierumPietersbierum, Tzummarum en Winsum. Hier zijn voldoende dagelijkse voorzieningen, maar voor niet-dagelijkse voorzieningen zijn inwoners aangewezen op Franeker of St.-Annaparochie.

3. Basiskernen: Deinum, Marsum, Minnertsga, St-Jacobiparochie en Tzum. Het voorzieningenaanbod is hier beperkt tot hooguit een buurtsuper, bakker of basisschool, maar verder leunen ze sterk op voorzieningenkernen. 4. Woonkernen: hier zijn weinig tot geen voorzieningen, hooguit soms nog een kleine basisschool. Dit zijn alle overige kernen. We delen deze op in drie clusters: Noord, Oost en Zuidwest. De regionale voorzieningencentra, voorzieningenkernen en basiskernen behandelen we in dit onderzoek afzonderlijk. Bij de woonkernen clusteren we uitkomsten naar Noord, Oost en Zuidwest. 1 INLEIDING

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 13

1.4 LEESWIJZER Wat vind je waar?

Hieronder lees je hoe dit rapport is opgebouwd en waar we

We schetsen demografische ontwikkelingen op gemeente-

We laten per kern zien wat de netto-opgave is, met

in elk hoofdstuk aandacht aan besteden.

en kernniveau en vertalen die naar een prognose van de

onderscheid naar sociale huur, middenhuur en koop en

extra woningbehoefte, in bandbreedtes per kern.

bijbehorende kwaliteiten (type, prijs, doelgroep).

Samenvatting en adviezen

Demografie en doelgroepen

Bestaande voorraad

Woonbehoefte en wensprogramma

Vergelijking met de bouwplannen

We vatten hier alle uitkomsten samen in tien punten, met

We laten zien hoe de bestaande voorraad is samengesteld

De woonvraag leggen we naast alle bouwplannen. Zo zien

daarbij adviezen en handvatten voor programmering en

en zoomen in op relevante thema’s, zoals kwaliteit,

we waar te veel of te weinig plannen zijn en waar

sturing op de woningmarkt.

betaalbaarheid en aanpasbaarheid bij een zorgvraag.

eventueel bijstellingen naar type of segment nodig zijn.

Inleiding

Vraagdruk op de huur- en koopmarkt

Bijlage

We beschrijven het doel en de aanleiding van dit

We schetsen hoe de druk op de huizenmarkt zich

Hier vind je o.a. een kort verslag van de dorpenavond ter

woonbehoefteonderzoek, onze werkwijze en de

ontwikkelde en bij wat voor producten en segmenten de

voorbereiding op het Volkshuisvestingsprogramma en van

gebiedsindeling die we gebruiken.

vraagdruk het hoogst is. Dat doen we voor koop en huur.

de raadsavond waar dit onderzoek besproken werd.

Waadhoeke in perspectief

Uitkomsten veldwerk

We benoemen belangrijke trends en ontwikkelingen op het

Hier kijken we specifiek naar woon- en verhuiswensen van

gebied van wonen en wat dat betekent voor Waadhoeke,

jongeren en starters. Wat zoeken zij, en hoe verspreidt hun

plaatsen de kernen in onderling marktperspectief en geven

vraag zich over de gemeente (of daarbuiten)? Maar ook:

een overzicht van verhuistrends van, naar en binnen de

waar lopen zij tegenaan in hun zoektocht? We maken

gemeente.

onderscheid tussen starters en doorstromers.

1 INLEIDING

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 14

WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

2.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk

Uitkomsten in het kort

We plaatsen Waadhoeke hier in een breder perspectief. Dat

Na jaren van ontspanning nam de krapte op de

Nu is daar genoeg vraag, maar als de markt weer wat

doen we aan de hand van:

huizenmarkt in Waadhoeke de afgelopen tijd sterk toe.

meer ontspant, zal vraaguitval daar het snelst

Een schets van actuele trends en ontwikkelingen op

Dat is het gevolg van meer instroom uit andere

het gebied van wonen, die zowel landelijk als regionaal

gemeenten en een grotere ‘eigen vraag’, deels doordat

spelen (paragraaf 2.2);

huishoudens hun verhuizing soms lang uitstelden

stegen, krijg je hier nog altijd relatief ‘meer huis voor

De onderlinge marktpositie van kernen in Waadhoeke,

omdat passend nieuw aanbod ontbrak. Die inhaalslag

je geld’ dan in veel andere gemeenten, óók in Fryslân.

waarbij we o.a. kijken naar voorzieningen,

komt nu op gang, mede door de uitvoering van het

Dat maakt Waadhoeke een aantrekkelijk om te wonen.

bereikbaarheid, ligging en m²-waarden van woningen

woningbouwprogramma dat hoort bij de woonvisie van

Dat heeft ook een keerzijde: meer vraag zorgt tegelijk

(paragraaf 2.3);

de gemeente Waadhoeke. Instroom van buiten de

voor nóg sterkere waardestijgingen. Ter illustratie: in

Verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente,

gemeente is vooral afkomstig uit gemeenten ten

kernen in het noorden van de gemeente zijn WOZ-

met ook een uitsplitsing naar leeftijd (paragraaf 2.4).

zuidwesten van Waadhoeke, zoals Súdwest-Fryslân of

gemeenten in Noord-Holland, waar huizenprijzen

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

merkbaar zijn.

Ondanks dat de huizenprijzen ook in Waadhoeke sterk

waarden soms in zes jaar tijd meer dan verdubbeld. -

Ruim 5.000 personen verhuisden de afgelopen vijf jaar

gemiddeld hoger liggen. Waadhoeke is dan een

binnen Waadhoeke. Van alle kernen had Franeker de

betaalbaar alternatief.

hoogste binding: driekwart van de vestigers woonde

Franeker, kernen in de buurt van de A31 en het spoor

voor de verhuizing ook al in de stad. In Minnertsga en

en dorpen dicht bij Leeuwarden hebben de sterkste

de dorpen in het oosten en zuidwesten zien we veel

marktpositie. Dat komt door een gunstige combinatie

‘doorverhuizingen’ van gezinnen. De dorpen in het

van voorzieningen, bereikbaarheid en ligging. St.-

noorden zijn juist gewild onder jongvolwassenen.

Annaparochie en Winsum doen het ook goed. Dorpen

Ouderen verhuizen vaak naar St.-Annaparochie,

langs de Waddenkust zijn op termijn het kwetsbaarst.

Franeker of Tzum, vanwege zorg.

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 16

2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN In deze paragraaf schetsen we een aantal landelijke trends

niet door corona, maar doordat de huizenprijzen daar

blijven bij het kiezen van een woonplaats. De functie van

op de woningmarkt die ook van invloed zijn op de

explosief stijgen. Mensen oriënteren zich op het gebied

een woning verandert hierdoor ook: een huis doet steeds

gemeente Waadhoeke.

eromheen, waar de prijzen lager liggen. Er is sinds het

minder vaak dienst als alleen woning, maar steeds vaker

begin van de coronapandemie geen versnelling van de

als woonplek, werkplek en plek om te verblijven ineen.

Huishoudensgroei gaat sneller dan bevolkingsgroei.

uitstroom te zien en bovendien gaan de meeste verhuizers

Het CBS verwacht dat het inwonertal nog tot 2070

alsnog in een andere stad wonen. Dat betekent niet dat de

‘Olievlek’ vanuit de Randstad spreidt zich over het

toeneemt. Het tempo waarin dat gebeurt, vlakt na 2040

vraag in meer landelijke gebieden terugloopt. Er ontstaan

land. De ‘olievlek’ van stijgende transactieprijzen maakt

iets af. De verwachting is dat het aantal huishoudens

namelijk ‘domino-effecten’ als gevolg van plek of prijs

twee bewegingen (zie ook pagina 22): vanuit de Randstad

relatief nog sneller groeit. Dit wordt mede veroorzaakt door

(bijvoorbeeld: van stad naar groot dorp en van groot dorp

steeds verder landinwaarts en met sprongen richting grote

huishoudensverdunning en speelt ook in Waadhoeke.

naar klein dorp, of: steeds meer noordwaarts, omdat

steden om vanuit daar een overdruk op omliggende

Mensen worden steeds ouder en vormen dus langer een

woningen daar nog betaalbaar zijn, zoals in Waadhoeke).

gemeenten te veroorzaken. Vaak zien we dat deze

huishouden en jongere huishoudens zijn ook steeds vaker

sprongen in kleine stappen plaatsvinden: een gezin uit de

alleenstaand. Binnen Nederland nemen de verschillen toe:

Iets meer thuiswerken na corona, maar bijna nooit

Randstad kan met veel overwaarde een ruime woning in

steden en plekken met voorzieningen groeien per saldo, in

volledig. Uit recent onderzoek van het CBP en I&O Ipsos

een grotere kern in het noorden of oosten kopen. De lokale

kleinere dorpen en aan de randen van het land loopt het

blijkt dat werkenden na corona gemiddeld één dag thuis

woningzoekende komt er daar niet meer tussen en zoekt

aantal huishoudens terug, vooral na ca. 2035, als sterfte de

blijven werken (voorheen: een halve). Er zijn wel grote

naar een woning in de directe omgeving, vaak in dorpen.

belangrijkste dalingsfactor achter wordt.

verschillen tussen sectoren: overheden, dienstverlening en

Zo ontstaan domino-effecten. Starters komen zonder een

de cultuursector zullen vaker thuiswerken dan meer

extra pot geld in de vorm van een verkocht huis op de

Meer mensen verlaten de stad, al in gang gezet vóór

plaatsgebonden beroepen zoals de zorg. Bijna niemand

woningmarkt, waardoor ze er moeilijk tussen komen.

de coronapandemie. Dat huishoudens per saldo de grote

werkt volledig thuis en daarom zullen de reisafstand tot het

steden verlaten, komt volgens onderzoek van de Rabobank

werk en de bereikbaarheid van de woonplaats van belang

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 17

2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN Duurzaam wonen. De afgelopen jaren zijn stevige doelen

kamers. Spoedzoekers met weinig inkomen en een beperkt

Corporaties richten zich vooral op lage inkomens.

vastgesteld, Europees en landelijk, en dit sijpelt door naar

netwerk lijken het moeilijkst woonruimte te kunnen vinden

Corporaties mogen 7,5% van de vrijkomende woningen vrij

lokaal beleid en plannen in de wijken. Strategieën op

en komen vaak bij particuliere verhuurders terecht. In

toewijzen, dus ook aan mensen met een inkomen boven de

hoofdlijnen worden vertaald naar concrete plannen in de

Waadhoeke wonen arbeidsmigranten ook in panden die

inkomensgrens voor sociale huur. Lokaal bestaat de

komende jaren. Dat gaat over woningen (energie,

kamergewijs verhuurd worden. De gemeente onderzoekt

mogelijkheid om de vrije toewijzingsruimte te verruimen

materiaal) maar zeker ook over de woonomgeving

momenteel wat het effect van een verbod op kamergewijze

naar 15% als corporaties, huurdersorganisaties en

(klimaatadaptatie, mobiliteit, circulair en biobased bouwen).

verhuur is en wat voor alternatieven dan noodzakelijk zijn.

gemeenten daar afspraken over hebben gemaakt. Daar

Er zijn proeftuinen en experimenten en er is een grote slag

wordt nog beperkt gebruik van gemaakt, ondanks dat daar

te maken met relatief simpele verduurzamingsmaatregelen.

Lage middeninkomens vallen vaker tussen wal en

sinds kort wettelijk gezien minder belemmeringen voor zijn,

Corporaties investeren al veel, maar particulieren blijven

schip. Een steeds groter deel van de woningzoekenden

om zo het gat ‘tussen wal en schip’ meer te dichten. Ook

gemiddeld fors achter in het verduurzamen. Daar ligt voor

verdient te weinig om in de huidige markt een koopwoning

de Nationale Woon- en Bouwagenda gaat hierop in.

de komende jaren de grootste opgave.

te financieren, maar verdient te veel of staat te kort ingeschreven om in aanmerking te komen voor

Meer kwetsbare groepen in de sociale huur.

Flexibel wonen als oplossing voor spoedzoekers.

corporatiehuur. Anderen willen simpelweg niet kopen. Voor

Corporaties huisvesten steeds vaker alleenstaanden,

Volgens onderzoeksbureau Platform31 heeft minstens 10%

deze groep is de middenhuur het enige alternatief om toe

ouderen met een klein pensioen en eenoudergezinnen. Er

van de woningzoekenden snel betaalbare woonruimte

te treden of door te stromen op de woningmarkt. Tegelijk

wonen steeds minder mensen met inkomen uit werk en

nodig. Denk aan recent afgestudeerden, gescheiden

zien we dat het aanbod aan middenhuur in veel gemeenten

juist steeds meer mensen met een uitkering in een

mensen, statushouders en mensen die uitstromen uit de

relatief beperkt is. In Waadhoeke is de particuliere huur

corporatiewoning. Er is een groter aandeel met een laag

ggz. Steeds meer gemeenten experimenteren met nieuwe,

een kleine 10% van de voorraad. Belangrijk om te

inkomen, lagere opleiding en/of psychiatrische/psychische

flexibele woonoplossingen, zoals tijdelijke woningen of het

beseffen: de meesten zoeken eigenlijk een koophuis en

problemen, wat zorgt voor een toenemende kwetsbaarheid.

verbouwen van leegstaand vastgoed tot woonruimte of

zien particuliere huur / middenhuur als enige uitwijkoptie.

Vaak clusteren deze groepen zich in buurten met goedkope woningen waar de leefbaarheid al onder druk staat.

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 18

2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN Betaalbaarheid steeds meer onder druk. Steeds meer

terugkeert naar het land waar ze vandaan komen, zorgt de

huishoudens komen financieel in de knel, o.a. doordat

instroom voor meer vraag naar woningen, bovenop het

prijzen voor energie steeds hoger worden. Zij houden

tekort dat al bestaat door behoefte van Nederlandse

steeds vaker ‘aan het eind van hun inkomen een stukje

huishoudens. Dit heeft vooral consequenties voor de

maand over’. Dat gold al langer voor huishoudens in slecht

beschikbaarheid van sociale huurwoningen.

geïsoleerde sociale huurwoningen, maar nieuw is dat nu ook andere groepen geraakt worden, zelfs middeninkomens. Daar komen inflatie en de ‘reguliere’ stijging van huurprijzen en heffingen bij. De urgentie om te verduurzamen neemt daardoor des te sneller toe. In juni 2022, net na de piek van de energiecrisis, schatten het Nibud en energiebedrijven dat één op de drie huishoudens financieel in de problemen kwam door de hoge energieprijzen. Migratie heeft groeiende invloed op woonvraag. In de periode 2019-2024 groeide de Nederlandse bevolking met 661.000 inwoners. Hiervan was 97% het gevolg van internationale migratie. Vooral in 2022 kwamen er veel migranten binnen, vooral door een piek in Oekraïense vluchtelingen. Hoewel een deel van de migranten later

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 19

2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT BELEMMERINGEN Uitspraak rond stikstof zorgt voor extra rem op

Daarnaast is Nederland koploper deeltijdwerken. Sinds een

argumenten te vertragen. Enige politieke standvastigheid

woningbouw. De Raad van State besloot in november

paar jaar zorgt een tekort aan bouwmateriaal en

met betrekking tot de woningbouwopgave is hierin nodig.

2022 dat voor álle projecten berekend moet worden

grondstoffen ook steeds vaker voor vertraging.

hoeveel stikstof er bij de bouw vrijkomt. Grote

Even een dip op de woningmarkt? De ontwikkelingen

bouwprojecten kunnen stilgelegd worden als de

Netcongestie vertraagt woningbouw. Het wordt

waar we de afgelopen tijd mee te maken kregen, zorgen

stikstofuitstoot te hoog is, in het bijzonder dicht bij Natura

steeds moeilijker om nieuwe woningbouw aan te sluiten op

vooralsnog voor een beperkte afname in het vertrouwen

2000-gebieden. Vertraging ligt op de loer vanwege de

het stroomnet. Er zijn projecten die niet starten doordat er

van consumenten (maar wel met grote verschillen tussen

verplichting om een berekening te laten maken. Er is

geen zicht is op een stroomaansluiting in de toekomst,

groepen). De koopmarkt lijkt zich bij vlagen iets te

namelijk onvoldoende capaciteit bij bureaus die dat werk

maar ook projecten die al wel klaar zijn, maar waarbij de

ontspannen, maar die trend zet vooralsnog niet door. We

doen. Volgens tijdschrift Cobouw kan die vertraging

stroomaansluiting nog ontbreekt. Begin 2025 liep die

zien door het woningtekort namelijk nog steeds een grote

oplopen tot een halfjaar.

wachttijd op tot wel meer dan twee jaar.

vraag naar extra woningen. Komt er toch een dip(je), dan

Een tekort aan personeel en materiaal vertraagt de

Inspraak en participatie vertraagt het bouwproces.

stoppen met programmeren of zelfs te deprogrammeren.

bouwopgave. Veel bouwbedrijven, maar ook veel

Nieuwbouwopgaven lopen steeds vaker vertraging op als

Dat voorkomt dat je onvoldoende programma hebt op het

gemeenten hebben een tekort aan personeel. Projecten

gevolg van inspraak en burgerparticipatie. Omwonenden en

moment dat de markt (onverwachts) toch weer aantrekt,

blijven hierdoor vaker liggen of duren langer. De

andere burgers leggen regelmatig zienswijzen neer bij de

zoals we na de economische crisis rond 2010 zagen (en

belangrijkste oorzaak van het personeelstekort is

Raad van State en tekenen beroep aan tegen plannen.

waar het huidige woningtekort nog steeds een erfenis van

vergrijzing. Er gaan de komende jaren veel mensen met

Vaak staat het NIMBY-effect (‘not in my back yard’-effect)

is).

pensioen, terwijl de aanwas van onderop de uitstroom niet

hierbij centraal: woningbouw is prima, zolang het maar niet

compenseert. Het tekort aan personeel speelt meer in

in de directe omgeving is. Gezien de omstandigheden op de

vergrijsde gemeenten en sectoren (o.a. overheden).

woningmarkt is het onwenselijk om het proces met zulke

is het zaak om daarop te anticiperen, maar niet meteen te

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 20

2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT DOELGROEPEN Tekort aan woningen raakt starters het hardst. Van

Meer ouderen, weinig doorstroming. Uit

verschillende plekken in het land zijn nieuwe vormen van

alle groepen op de woningmarkt zitten starters op dit

verhuisonderzoeken blijkt dat veel ouderen niet verhuizen,

wonen met zorg bij gekomen. Bij het ontwikkelen van zulke

moment het meest in de knel. Dat heeft meerdere

ook niet als ze een lichte zorgvraag krijgen. Daardoor

woonvormen is het zaak om oog te hebben voor de

oorzaken. Belangrijkste zijn het tekort aan huizen en een

komen gezinswoningen niet vrij en blijft de vraag naar die

tweedeling tussen hogere- en lagere-inkomensgroepen

steeds groter wordende kwalitatieve mismatch, waardoor

woningen toenemen, ondanks dat het aantal gezinnen

(langer gezond en meer zelfredzaam versus eerder

doorstroming (vooral bij senioren) uitblijft. Meer bouwen

afneemt. De honkvastheid van ouderen is deels te

zorgvraag en gericht op veilig wonen).

van het juiste type is dus één schakel in de oplossing. Een

verklaren doordat de moderne oudere vitaler en

andere bepalende factor is het bedrag dat je kunt lenen

zelfredzamer is, deels doordat ze de noodzaak (nog) niet

Transitie wonen en zorg zet door. De meeste

voor een woning (leencapaciteit). Die steeg de laatste

zien om zorggeschikt te gaan wonen, deels omdat een

traditionele verzorgingshuizen zijn inmiddels verdwenen of

jaren, en doordat huishoudens meer konden lenen, stegen

kleiner alternatief als een stap terug voelt, en deels omdat

van functie veranderd. Tegelijk groeit de groep 75-plussers.

ook de huizenprijzen. De Nederlandse Bank verwacht dat

kwalitatief goed en betaalbaar aanbod vaak ontbreekt.

Juist vanaf die leeftijd neemt de zorgvraag gemiddeld toe.

dit in 2025 doorzet, en dat starters het dus moeilijk blijven

Bovendien is de huidige woonsituatie voor de meeste

Zorg ontvangen gebeurt steeds vaker in de eigen woning.

houden op de koopmarkt. Daar komt bij dat lonen naar

ouderen goedkoper dan bij verhuizing naar nieuwbouw die

Er zijn meer geschikte woningen voor ouderen nodig, met

verhouding veel minder hard stijgen dan de huizenprijzen.

‘op papier’ passender is.

meer variatie, op meer plekken. Waar precies hangt samen

De kloof wordt voor starters vooralsnog dus steeds groter.

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

met wat mensen verwachten van hun buurt: de Meer vraag naar (tussen)vormen van

woonomgeving, toegang tot professionele zorg, en zeker

levensloopgeschikt wonen. Ouderen die langer

ook de informele wereld daaromheen van mantelzorg en

zelfstandig wonen, hebben vaak behoefte aan zorg,

mienskip tot ontmoeting. Een geschikte woning hoeft niet

veiligheid en sociale interactie. Er is behoefte aan een vorm

per se via nieuwbouw toegevoegd te worden; veel huizen

van geclusterd wonen: zelfstandig met zorg op afroep, met

zijn ook met aanpassingen geschikt te maken, vooral voor

mogelijkheden voor ontmoeting en sociaal contact. Op

een wat lichtere zorgvraag.

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 21

2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN In beeld: ‘olievlek’ vanuit de

2021

2022

2023

2024

Randstad spreidt zich over het land De kaarten hiernaast laten de gemiddelde transactieprijs zien van

bestaande koopwoningen per gemeente tussen 2021 en 2024. Zo ontstaat er een goed beeld hoe de overdruk zich beweegt over de gemeenten. De kaarten zijn gebaseerd op CBS-cijfers.

Legenda

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 22

2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING Om de marktpositie van kernen onderling te bepalen, kijken we naar factoren die meewegen bij keuzes van woningzoekenden om ergens te gaan wonen. De

Regionaal voorzieningencentrum

belangrijkste zijn voorzieningenniveau, ligging ten opzichte van grote kernen en m²waarden. Als voorbeeld: per saldo zien we dat huishoudens vaker naar kernen met

Voorzieningenkern

OB NA

voorzieningen trekken. Het gaat om de marktpositie in normale marktsituaties, dus niet met de krapte van nu. Het beeld geldt dus vooral voor de langere termijn.

Basisdorp WH

Voorzieningenniveau

Woondorp

De aanwezigheid van voorzieningen voor (bijna) dagelijks gebruik, zoals een

supermarkt, basisschool of huisarts, draagt bij aan de mate waarin woningzoekenden

S&P

SL PE

Voorzieningenkernen met een supermarkt, basisschool of zorg en minimaal

BOK

Basiskernen met minimaal 1.000 inwoners waar geen supermarkt aanwezig is, Woonkernen met minder dan 1.000 inwoners waar weinig tot geen voorzieningen zijn, hooguit soms nog een kleine basisschool.

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

DE BL

maar soms wel een buurtsuper, bakker of basisschool. -

regionale centra. -

BM IN

supermarkten, onderwijsvoorzieningen, detailhandel, vermaak). 1.000 inwoners, maar die voor niet-dagelijkse voorzieningen zijn aangewezen op

Regionaal voorzieningencentrum met een ruim aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen waar ook naburige kernen op leunen (diverse

naar een woonplaats kijken. In Waadhoeke herkennen we vier soorten kernen: -

TZ WIN AC SP

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 23

2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING Bereikbaarheid en ligging ten opzichte van Leeuwarden Een andere factor die bepalend is voor vestigingskeuzes is bereikbaarheid. Het gaat

goed

daarbij niet alleen om bereikbaarheid per auto, maar ook met het openbaar vervoer,

bereikbaar

minder goed bereikbaar

en dan in het bijzonder de trein. We keken hierbij naar het aantal reisminuten om met

OB NA

de auto of het openbaar vervoer in een grote stad als Leeuwarden te komen. De reisafstand met het openbaar vervoer weegt hierin minder zwaar, omdat we weten dat

N393 WH

veel kernen in Waadhoeke sterk auto-georiënteerd zijn. Waadhoeke is met de auto ook

het best bereikbaar.

ST MI

We zien een paar bijzonderheden: -

N393

N384

de Randstad is daardoor goed.

S&P

SL PE

bereikbaar.

Kernen in het noorden van Waadhoeke zijn onderling goed met elkaar verbonden

DE BL BOK

Kernen helemaal aan de noord- en zuidrand van de gemeente zijn matig bereikbaar. Deze kernen liggen verder af van N-wegen en treinstations.

A31

N-wegen van St.-Annaparochie en Winsum naar Leeuwarden zorgen ervoor dat deze en aangrenzende kernen goed verbonden zijn met Leeuwarden.

BM IN

via de N393. Franeker en Leeuwarden zijn vanuit deze kernen wat minder snel -

N398

spoor. De verbinding met Leeuwarden, Heerenveen, Groningen en - verder weg -

Kernen tussen Leeuwarden en Harlingen zijn goed bereikbaar via de A31 en het

N383

N384

N359 WIN

AC SP

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 24

2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING M²-waarden De m²-waarde van een woning is een resultante van vraag en aanbod op de

hoge m²-

lage m²-

woningmarkt en is dus een goede graadmeter voor de gewildheid van plekken. Hoe

waarde

gewilder een plek is, hoe hoger de huizenprijzen, en dat uit zich op termijn in een

OB NA

hogere waarde per vierkante meter woning. Maar omgekeerd geldt ook: plekken met een lage m²-waarde zijn het gevoeligst voor vraaguitval als de markt weer wat

N393 WH

ontspant. Rechts staan per kern de gemiddelde m²-waarden van 2024.

De opvallendste punten: -

N393

N384 S&P

Voorzieningenkernen zoals St.-Annaparochie, Berltsum en Winsum hebben ook

Hoe noordelijker je komt, hoe lager de m²-waarden zijn. Dit komt door een

DE BL BOK

leegstand door beperkte vraag, wat leidde tot lage huizenprijzen (en dus ook lagere m²-waarden).

A31

combinatie van factoren, zoals verouderde woningen, een minder goed imago en slechtere bereikbaarheid. Voordat de huizenmarkt aantrok, was hier nog veel

BM IN

relatief hoge m²-waarden. -

N398

dagelijkse voorzieningen en overdruk op de woningmarkt in Leeuwarden spelen hier een rol in.

N383

de hoogste m²-waarden. Bereikbaarheid, afstand tot dagelijkse en niet-

Dorpen onder de rook van Leeuwarden en langs de A31 en het spoor hebben

N384

N359 WIN

AC SP

Vergeleken met andere Friese gemeenten is Waadhoeke nog steeds erg betaalbaar. 2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 25

2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING Alles bij elkaar opgeteld: marktpositie De optelsom van voorzieningen, bereikbaarheid en m²-waarde zegt iets over de

goede

minder goede

marktpositie van plekken. Het gaat dan niet alleen om de marktpositie nu, maar

marktpositie

vooral op de langere termijn, als de woningmarkt weer wat meer in evenwicht

OB NA

komt. Samengevat: -

In Franeker, in voorzieningenkernen en in basisdorpen dicht bij Leeuwarden is

N393 WH

de marktpositie per saldo het sterkst. Dat komt door een combinatie van

voorzieningen, goede bereikbaarheid (via A31, spoor) en de nabijheid van

Leeuwarden met o.a. veel werkgelegenheid. Deze kernen hebben ook de -

N393

S&P

DO PE

Sexbierum-Pietersbierum. Dat komt vooral door de ligging.

Woondorpen aan de rand van de gemeente hebben de zwakste marktpositie, en

A31 DE BL

dan in het bijzonder dorpen dicht bij de Waddenzee. De risico’s op vraaguitval zijn hier op termijn het grootst, zeker als het aantal huishoudens afneemt door

BM IN

zwakkere marktpositie: St.-Jacobiparochie, Minnertsga, Tzummarum en -

N398

N384

Langs de N393 liggen een aantal basiskernen met een (op termijn) wat

N383

Tussen Franeker en Dronryp liggen een aantal woonkernen met een gemiddelde tot sterke marktpositie, vooral door hogere m²-waarden.

hoogste m²-waarden.

BOK

sterfte onder de babyboomgeneratie (naar verwachting na 2035).

N384

N359 WIN

Verderop in dit woonbehoefteonderzoek gebruiken we de onderlinge marktpositie

van kernen om de woonbehoefte op gemeenteniveau te verdelen over alle kernen. 2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 26

2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING Lijst met afkortingen Op de kaarten op de vorige pagina’s gebruikten we afkortingen voor plaatsnamen. Hieronder staat per afkorting welke plaatsnaam erbij hoort. PLAATSNAAM

AFKORTING

PLAATSNAAM

AFKORTING

PLAATSNAAM

AFKORTING

Achlum

Hitzum

Skingen

Baaium

Ingelum

Slappeterp

Berltsum

Klooster Lidlum

Spannum

Bitgum

Marsum

St-Annaparochie

Bitgummole

Menaam

St.-Jacobiparochie

Blessum

Minnertsga

Tzum

Boer

Nije Altoenae

Tzummarum

Boksum

BOK

Oosterbierum

Vrouwenparochie

Deinum

Oudebildtzijl

Westhoek

Dongjum

Peins

Wier

Dronryp

Ried

Winsum

WIN

Firdgum

Schalsum

Wjelsryp

Franeker

Sexbierum-Pietersbierum

S&P

Zweins

Herbaijum

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 27

2.4 VERHUISBEWEGINGEN IN- EN UITSTROOM Trendomslag rond 2018: nu netto instroom

Waadhoeke groeit mede door buitenlandse instroom

De figuur rechts laat drie lijnen zien: in blauw het

Tot ‘coronajaar’ 2020 lag het buitenlands verhuissaldo ver

binnenlands verhuissaldo (verhuizingen tussen Waadhoeke

boven nul. Dat kwam waarschijnlijk door instroom van

en andere Nederlandse gemeenten), in geel het

arbeidsmigranten die kwamen wonen en werken in

buitenlands verhuissaldo (immigratie minus emigratie) en

Waadhoeke. In 2020 droogde de instroom tijdelijk op, om

de grijze stippellijn laat de resultante van beide lijnen zien:

in 2022 weer omhoog te schieten. Die piek werd

het netto-verhuissaldo in Waadhoeke. De cijfers gaan over

veroorzaakt door de komst van Oekraïners. Waadhoeke

de periode 2014-2023.

groeide de afgelopen tijd dus mede door netto-immigratie.

Tot 2020 was het binnenlands verhuissaldo negatief. De gemeente verloor dus inwoners aan andere gemeenten, bijvoorbeeld doordat ze verhuisden voor werk of studie. Vanaf 2020 sloeg die trend om. We zien dat bij veel

BINNEN- EN BUITENLANDS VERHUISSALDO 600 400

plattelandsgemeenten. Aan de ene kant raakten die toen in

200

trek omdat huizenprijzen daar nog relatief laag waren (je

kreeg er dus ‘veel huis voor je geld’). Aan de andere kant zagen we dat mensen vaker thuiswerkten en dat

KOMST OEKRAÏNERS

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

 Verhuissaldo in

reisafstand dus minder bepalend werd in de keuze om

-400

ergens te gaan wonen.

-600

Waadhoeke over de periode 2014-2023, met onderscheid naar binnenlandse en buitenlandse verhuizingen.

-800 Verhuissaldo

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

2023

-200

Buitenlands verhuissaldo

Binnenlands verhuissaldo

Bron: CBS (2014-2023).

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 28

2.4 VERHUISBEWEGINGEN TUSSEN GEMEENTEN NETTO-IMMIGRATIE +761

Omslag van uit- naar instroom sinds corona

GRONINGEN (GEMEENTE)

De kaart laat zien hoe de verhuisbalans tussen Waadhoeke en omliggende gemeenten, regio’s en de rest van het land eruitziet. De cijfers gaan over de periode 2019-2023.

- 181 WADDENEILANDEN + 19

GRONINGEN (PROVINCIE)

Waadhoeke profiteert vooral van instroom over niet al te

- 51

grote afstand. Met name de instroom vanuit buurgemeenten ten zuiden van Waadhoeke (voornamelijk Súdwest-Fryslân) is groot. We zien ook instroom vanuit (de NOARDEAST -FRYSLÂN - 117

kop van) Noord-Holland. Uit gesprekken met makelaars blijkt dat betaalbaarheid daar een grote rol in speelt (zie ook hoofdstuk 7). Waadhoeke verloor per saldo inwoners aan Harlingen, Leeuwarden en Groningen. De uitstroom

DRENTHE

- 68

NOORDHOLLAND + 132

WAADHOEKE + 1.202

naar Groningen bestaat vooral uit studenten. Ook aan

LEEUWARDEN

- 41

andere provincies in het land verloor Waadhoeke inwoners. De mate van instroom veranderde door de jaren heen: vóór corona is er sprake van een netto-uitstroom, terwijl we sinds 2021 een omslag naar substantiële en blijvende

HARLINGEN -103 ZUIDOOSTFRYSLÂN - 153

instroom zien. Pas sinds kort is er ook sprake van een netto-instroom uit Leeuwarden, waarschijnlijk door toenemende krapte in Leeuwarden en het nog relatief betaalbare aanbod in Waadhoeke. 2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

ZUIDWESTFRYSLÂN + 169

DE FRYSKE MARREN + 31

ZUIDNEDERLAND - 78

MIDDENNEDERLAND - 118

FLEVOLAND + OVERIJSSEL - 52

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 29

GEMEENTEN MET EEN AANMELDCENTRUM

+ 1.052

2.4 VERHUISBEWEGINGEN PER LEEFTIJDSGROEP Groei aantal gezinnen door verhuizingen De tabel rechts laat zien welke leeftijdsgroepen per saldo naar Waadhoeke toe verhuisden en welke per saldo vertrokken, vergeleken met buurgemeenten en regio’s in de buurt. Het gaat om binnenlandse verhuizingen. Het instroompatroon van Waadhoeke is typisch voor een plattelandsgemeente: jongeren trekken weg naar steden met een universiteit of hogeschool, terwijl andere groepen instromen, vooral in de gezinsleeftijd. We weten niet of zij een binding hebben met de gemeente. Opvallend is wel dat

KINDEREN

JONGEREN

JONGE GEZINNEN

OUDERE GEZINNEN

JONGE OUDEREN

OUDEREN

REGIO/GEMEENTE

TOT 15 JR

15-25 JR

25-50 JR

50-65 JR

65-85 JR

85-PLUS

WAADHOEKE

-145

127

-13

Harlingen

-59

117

Leeuwarden

-28

603

-251

-41

368

Noordoost-Friesland

174

-266

267

120

332

Zuidoost-Friesland

260

-467

517

225

644

Zuidwest-Friesland

120

-503

299

183

149

Waddeneilanden

-42

Kop van Noord-Holland

149

-178

340

139

480

het aantal jonge ouderen per saldo iets afnam. In andere



Friese plattelandsgemeenten nam die groep juist toe. We

cel geeft weer hoe groot de gemiddelde netto-toename of -afname was. Alleen binnenlandse verhuizingen. Bron: CBS (2019-2023).

weten niet precies waardoor dit komt, maar denkbare redenen zijn een gebrek aan passende woningen voor deze groep, of dat er überhaupt weinig woningen opgeleverd

SALDO

Gemiddelde verhuissaldi per leeftijdsgroep over de periode 2019-2023, voor Waadhoeke en omliggende gemeenten en regio’s. De kleur van de

Afleesvoorbeeld: tussen 2019 en 2023 lag het saldo voor 0- tot 15-jarigen voor Waadhoeke op +63. Er kwamen dus 63 kinderen meer wonen dan dat er vertrokken. Bij jongeren tussen 15 en 25 jaar was het saldo met -145 juist negatief. Er vertrokken dus 145 meer jongeren dan dat er kwamen wonen.

zijn en dat deze groep daardoor weinig doorstroomde. Gezinnen verhuisden per saldo juist vaak naar Waadhoeke

toe. Belangrijk is om daar in je programma rekening mee te houden.

2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | 30

2.4 VERHUISBEWEGINGEN BINNEN DE GEMEENTE  % uit eigen kern

 Nieuw(e) woonplaats / cluster

Franeker wordt gevonden als voorzieningenkern geweest tussen verschillende kernen en clusters van kernen in de periode 2020-2024. Het gaat dus om verhuizingen

binnen de gemeente. Je kunt daaruit ook afleiden hoe groot de binding met een kern is. Helemaal rechts zien we dat Franeker de grootste binding heeft, gevolgd door Deinum, St.-Annaparochie en Dronryp.

 Oud(e) woonplaats / cluster

De tabel rechts laat zien hoeveel verhuisbewegingen er zijn

D-N

D-O D-ZW MA

S&P

WIN

290

Afleesvoorbeeld: er gaan relatief veel huishoudens 45 van dorpen in het zuidwesten naar Franeker

305

1.850

D-N

290

KD-N

D-O

210

KD-O

D-ZW

320

KD-ZW

49% 63% 59% 76%

40% 55% 37%

Ingezoomd op huishoudenstypen (zie B.1 in de bijlage) valt

een aantal dingen op. Zo verhuisden er veel alleenstaanden

255

binnen Marsum en verhuisden er ook relatief veel

195

S&P

230

S&P

545

210

gezinnen. Uit en naar Franeker zijn gezinnen juist minder

120

46%

vertegenwoordigd. Jongvolwassenen verhuisden vaak naar

180

44%

dorpen in het noorden, maar ook vanuit Franeker naar

WIN

alleenstaanden van St.-Annaparochie naar Franeker. In Minnertsga zagen we juist dat 42% van alle verhuizingen binnen het dorp aan gezinnen toe te schrijven is. Binnen dorpen in het oosten en zuidwesten verhuizen ook vaak

Dronryp, Tzummarum en Sexbierum-Pietersbierum. Er verhuisden veel senioren van Franeker naar Tzum, vanwege de aanwezigheid van zorg. 2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF

285

315 1.965 240

165

260

320

170

200

605

180

140

170

5.220

50% 41% 47% 53% 59% 42%

53% 0%

20%

40%

60%

80%

100%

 Sterkte van verhuisstromen tussen kernen en clusters van kernen in de gemeente Waadhoeke, over de periode 2020-2024. Rechts: aandeel dat binnen de eigen kern verhuist (= binding). Bron: BRP-registratie gemeente Waadhoeke (2020-2024), bewerkt door KAW.

Weinig verhuisbewegingen

Veel WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 30 APRIL 2025 | BIJNA-DEFINITIEF | verhuisbewegingen

DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

3.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk

Uitkomsten in het kort

We gaan in op demografische ontwikkelingen in de

De afgelopen tien jaar groeide Waadhoeke met 960

Zeer lokaal was er sprake van bevolkingsdaling. In St.-

gemeente. We kijken naar:

huishoudens. Dat zijn zo’n 100 per jaar. Het

Jacobiparochie en in de kleine dorpen daalde het

De samenstelling van inwoners en huishoudens nu en

groeitempo lag ongeveer even hoog als in andere

inwonertal de afgelopen vijf jaar. In sommige kernen

ontwikkelingen in de afgelopen jaren, in de hele

plattelandsgemeenten in Fryslân, zoals Súdwest-

gemeente, met onderscheid naar leeftijdsgroepen en

Fryslân, De Fryske Marren of Noardeast-Fryslân. Het

typen huishoudens (paragraaf 3.2);

groeitempo lag wel wat lager dan in Harlingen. We

gezinsrijk. Gemiddeld in de gemeente is een op de drie

Een vergelijking met andere regio’s in de buurt

zien een duidelijke omslag van beperkte groei vóór

huishoudens een gezin, maar in kernen als Dronryp,

(paragraaf 3.3);

2019 en veel sterkere groei na 2019. De huizenmarkt

Menaam, Berltsum en vooral Deinum loopt dat richting

De samenstelling van inwoners en huishoudens per

trok toen aan, en in combinatie met de realisatie van

kern en de ontwikkeling daarvan in de afgelopen jaren

het woningbouwprogramma uit de woonvisie en

(paragraaf 3.4);

overdruk elders zorgde dat ervoor dat Waadhoeke

ongeveer 1.100 huishoudens, waarbij het zwaartepunt

De verwachte kwantitatieve behoefte tot 2035, met

vaker gevonden werd, met name door gezinnen.

op de periode 2025-2030 ligt. Franeker kan op de

Waadhoeke is relatief sterk vergrijsd, zeker vergeleken

meeste groei rekenen met grofweg 300 tot 400

vertaling naar wat dat betekent per kern of cluster van

met het gemiddelde in heel Fryslân. Dat verklaart

woningen erbij, maar ook in dorpen als Dronryp,

kernen. We doen dat langs verschillende scenario’s

mede de sterke groei van het aantal alleenstaanden.

Menaam en St.-Annaparochie is ruimte voor zo’n 100

(paragraaf 3.5);

Na 2035 neemt het aantal huishoudens van nature af,

extra woningen. In andere kernen is de groei

De verwachte ontwikkeling van doelgroepen (paragraaf

door sterfte onder babyboomers. Dat is onvermijdelijk.

weliswaar beperkter, maar ook daar is vaak nog ruimte

3.6).

Er is dan dus instroom van buitenaf nodig om het

voor enkele tientallen woningen extra. Kijk samen met

aantal huishoudens op peil te houden. Franeker,

de dorpen of en hoe je die vraag wilt invullen. Dit

Menaam en St.-Annaparochie zijn het sterkst vergrijsd.

onderzoek helpt om daar keuzes in te maken.

een voorzichtige doorkijk naar de jaren daarna, en een

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=waadhoeke&id=953b7b36-6f61-4d3d-9a76-8409e1ae82ac